第五章--房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)PPT課件

1、第五章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其管理,1,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)性質 是從事土地開發(fā)和商品房開發(fā)建設、經(jīng)營的經(jīng)濟組織，是具有獨立法人資格的企業(yè)，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧。 二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的類型 1、按照開發(fā)對象劃分 專門從事土地和城市基礎設施開發(fā)的企業(yè) 專門從事地上建筑物和構筑物建設者的企業(yè) 對房地產(chǎn)進行綜合開發(fā)的企業(yè),2,2、按照房地產(chǎn)商品營銷對象劃分 外向型開發(fā)企業(yè) 內(nèi)向型開發(fā)企業(yè) 從事舊城改造的開發(fā)企業(yè) 3、按所有制劃分 國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 股份制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 私營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 中外合資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)： 外商獨資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 4、按經(jīng)營的性質劃分 房地產(chǎn)

2、專營公司 房地產(chǎn)項目公司,3,三、組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前期工作 1、房地產(chǎn)市場研究 現(xiàn)行房地產(chǎn)市場供求關系； 現(xiàn)有房地產(chǎn)類型； 居民經(jīng)濟收入狀況； 現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)費用； 現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)； 2、房地產(chǎn)法律法規(guī)的研究 3、房地產(chǎn)金融市場的研究 4、成立公司的可行性研究,4,四、組建開發(fā)企業(yè)的程序 根據(jù)國家有關法律法規(guī)，組建房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照以下程序進行： 1、擬定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的章程； 2、籌措相應的自有注冊資金； 3、向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門提出成立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的申請報告； 4、申報企業(yè)的資質等級； 5、辦理銀行開戶手續(xù)、并存入資金； 6、辦理經(jīng)營場所的使用證明； 7、向工商行政管理部門

3、申請營業(yè)執(zhí)照；,5,第二節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質標準,一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級 為了加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為，建設部于2000年3月發(fā)布了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定(建設部令第77號)，明確規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質管理。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共分為四級資質。 1、一級資質： 注冊資本不低于5000萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上；,6,近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 連續(xù)5年建筑工程質量合格率達100%； 上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及

4、有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人； 工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱；,7,具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質量事故。 2、二級資質： 注冊資本不低于2000萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上； 近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 連續(xù)3年建筑工程質量合格率達100%； 上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額；,8,有職稱的建筑、結構、

5、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人； 工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； 具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質量事故。 3、三級資質： 注冊資本不低于800萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上；,9,房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額； 連續(xù)2年建筑工程質量合格率達100%； 有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理

6、人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人； 工程技術、財務等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計等其他業(yè)務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱； 具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質量事故。,10,4、四級資質： 注冊資本不低于100萬元； 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上； 已竣工的建筑工程質量合格率達100%； 有職稱的建筑、結構、財務、房地產(chǎn)及有關經(jīng)濟類的專業(yè)管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人； 工程技術負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱，財務負責人具有相應專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計人員； 商品住宅

7、銷售中實行了住宅質量保證書和住宅使用說明書制度； 未發(fā)生過重大工程質量事故。,11,二、設立開發(fā)企業(yè)所需資料 新設立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案； 1、營業(yè)執(zhí)照復印件； 2、企業(yè)章程； 3、驗資證明； 4、企業(yè)法定代表人的身份證明； 5、專業(yè)技術人員的資格證書和勞動合同； 6、房地產(chǎn)開發(fā)主管部門認為需要出示的其他文件。 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當在收到備案申請后30日內(nèi)向符合條件的企業(yè)核發(fā)暫定資質證書。,12,暫定資質證書有效期1年。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門可以視企業(yè)經(jīng)營情況延長暫定資質證書有效期，但延長期限不得超過2年。 自領取暫定資質證書之日起

8、1年內(nèi)無開發(fā)項目的，暫定資質證書有效期不得延長。 申請暫定資質證書的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件。 三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級審批 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質等級實行分級審批： 一級資質 由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門初審，報國務院建設行政主管部門審批。,13,二級資質及二級資質以下 審批辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門制定。 經(jīng)資質審查合格的企業(yè)，由資質審批部門發(fā)給相應等級的資質證書。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質實行年檢制度。對于不符合原定資質條件或者有不良經(jīng)營行為的企業(yè)，由原資質審批部門予以降級或者注銷資質證書。 一級資質房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質年檢由國務院建 設行政主管部門

9、或者其委托的機構負責。 二級資質及二級資質以下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質 年檢由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主 管部門制定辦法。,14,四、各級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營范圍 一級資質的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔房地產(chǎn)項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍內(nèi)承攬房地產(chǎn)開發(fā)項目。 二級資質及二級資質以下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。 各資質等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務，不得越級承擔任務。 五、對違規(guī)開發(fā)企業(yè)的處理 企業(yè)未取得資質證書從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主

10、管部門責令,15,限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 企業(yè)超越資質等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由原資質審批部門吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 企業(yè)有下列行為之一的，由原資質審批部門公告資質證書作廢，收回證書，并可處以1萬元以上3萬元以下的罰款： 隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書的； 涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的。,16,企業(yè)開發(fā)建設的項目工程質量低劣，發(fā)生重大工程質量事故的，由原資質審批部門

11、降低資質等級；情節(jié)嚴重的吊銷資質證書，并提請工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。 企業(yè)在商品住宅銷售中不按照規(guī)定發(fā)放住宅質量保證書和住宅使用說明書的，由原資質審批部門予以警告、責令限期改正、降低資質等級，并可處以1萬元以上2萬元以下的罰款。,17,六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質核定 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營業(yè)績核定相應的資質等級。申請核定資質等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應當提交下列證明文件： （1）企業(yè)資質等級申報表； （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質證書（正、副本）； （3）企業(yè)資產(chǎn)負債表和驗資報告； （4）企業(yè)法定代表人和經(jīng)濟、技術、財務負責人的 職稱證件； （5）已開發(fā)經(jīng)營項目的有關證明材料； （

12、6）房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊及住宅質量保證書、 住宅使用說明書執(zhí)行情況報告； （7）其他有關文件、證明；,18,第三節(jié) 房地產(chǎn)相關稅收,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要交納的稅收種類較多，按照征收對象的屬性，可將其分為： 1、流轉稅：包括營業(yè)稅、土地增值稅。 2、收益稅：包括企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)所得稅 和外國企業(yè)所得稅。 3、財產(chǎn)稅：包括房產(chǎn)稅、契稅。 4、行為稅；包括城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和印 花稅。,19,一、城鎮(zhèn)土地使用稅 城鎮(zhèn)土地使用稅，是指對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權的單位和個人征收的一種稅。 1、納稅義務人（簡稱納稅人） 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個

13、人。 2、計稅依據(jù) 納稅人實際占用的土地面積。 3、稅率 采用定額稅率，每平方米年稅額為： （1）大城市 0.510元； （2）中等城市 0.48元； （3）小城市 0.36元；,20,（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.24元； 4、起征時間 對新征用的耕地自批準征用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅。征用的非耕地，自批準征用次月起繳納土地使用稅。 二、耕地占用稅 是對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位或個人，按其實際占有耕地面積所征收的一種稅。 1、納稅人 占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位和個人。,21,這里所稱的“耕地”系指用于種植農(nóng)作物的土地。占用前三年內(nèi)曾用于種植農(nóng)作物的土地，

14、亦視為耕地。 2、征稅對象 占用耕地的行為。占用魚塘、園地、菜地及其他農(nóng)業(yè)用地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設，按本條例執(zhí)行。 3、計稅依據(jù) 以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照規(guī)定稅率一次性征收。,22,4、稅率 采用定額稅率，具體標準如下：（以縣為單位） （1）耕地在1畝以下的地區(qū)：每平方米為210元； （2）人均耕地在12畝（含2畝）的地區(qū)： 每平方米為1.68元； （3）人均耕地在23畝（含3畝）的地區(qū)： 每平方米為1.36.5元； （4）人均耕地在3畝以上的地區(qū)： 每平方米為15元。,23,三、土地增值稅 對轉讓國有土地使用權、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權（簡稱轉讓房地產(chǎn)）的單位和個人，就

15、其轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 1、征稅范圍 轉讓國有土地使用權； 轉讓地上建筑物及其附著物； 2、納稅人 轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人。 3、計稅依據(jù) 納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額，其計算公式為：,24,增值額= 轉讓房地產(chǎn)取得的收入總額-準予扣除項目的金額 計算增值額時的準予扣除項目如下： 取得土地使用權所支付的金額； 開發(fā)土地的成本、費用； 建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑 物的評估價格； 與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金； 財政部規(guī)定的其他扣除項目； 財政部規(guī)定：對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權所支付金額和

16、開發(fā)土地和建房及配套設施的成本、費用兩項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。,25,4、稅率 實行四級超率累進稅率,26,四、契稅 在土地、房屋權屬發(fā)生轉移時，向產(chǎn)權承受人征收的一種稅。 1、征稅對象 為發(fā)生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。 2、征稅范圍 在我國境內(nèi)發(fā)生的轉移土地、房屋權屬的行為。具體包括： 國有土地使用權出讓； 土地使用權轉讓； 房屋買賣、贈與、交換；,27,3、納稅人 在中華人民共和國境內(nèi)轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅納稅人，包括土地使用權受讓人及房屋的買方、受贈人或交換人。 4、稅率 采用幅度比例稅率，為3%5%。具體由省、自治區(qū)、直轄市人民政府

17、在該幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定。 5、計稅依據(jù) 依據(jù)房地產(chǎn)權屬轉移方式不同，計稅依據(jù)分成三種： 對國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋 買賣的，以成交價格為計稅依據(jù)；,28,土地使用權贈與、房屋贈與的，由征收機關參照 土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定； 對土地使用權交換、房屋交換，為交換的土地使 用權、房屋的價格的差額。 五、房產(chǎn)稅 以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)為征稅對象，按照房價、租價向產(chǎn)權所有人征收的一種稅。 1、征稅對象 納稅人擁有的房產(chǎn)。 2、征稅范圍 位于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)。,29,3、納稅人 中國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權的單位與個人。具體包括： 產(chǎn)權屬于全

18、民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納； 產(chǎn)權出典的，由承典人繳納； 產(chǎn)權所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權未確定及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。 4、計稅依據(jù) 對于自用房屋，采用從價計征 以房產(chǎn)的余值為計稅依據(jù)，房產(chǎn)余值是指房產(chǎn)原值一次扣除10%30%后的余額。（具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定）,30,對于出租房屋，采用從租計征 以租金收入為計稅依據(jù)。 5、稅率 依照房產(chǎn)余值計征的： 稅率為1.2%； 依照房產(chǎn)租金收入計征的： 稅率為12%； 六、營業(yè)稅 對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)以及銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)收入征收的一種稅。,31,1、征稅

19、范圍 在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)。 應稅勞務 具體包括交通運輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險業(yè)、郵政通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)和服務業(yè)七大類。 轉讓無形資產(chǎn) 指轉讓土地使用權、專利權、非專利技術、商標、商譽、著作權等行為。 銷售不動產(chǎn) 指銷售建筑物、構筑物、其他土地附屬物。 2、納稅人,32,凡在我國境內(nèi)提供上述應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)以及銷售不動產(chǎn)的單位和個人，均為營業(yè)稅的納稅人。 3、稅率 采用比例稅率，共設有三檔稅率，具體見下表。 4、應納稅額的計算 應納稅額=應稅營業(yè)額稅率 應稅營業(yè)額的計算 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，當轉讓不動產(chǎn)時，其應稅營業(yè)額按納稅人取得的全部營業(yè)收入為標準

20、。,33,34,七、城市維護建設稅 簡稱城建稅，是隨增值稅、消費稅、營業(yè)稅附征并專門用于城市維護建設的一種稅。 1、納稅人 以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人。對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，暫不征收城建稅。 2、征稅范圍 只要繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的地方，除稅法另有規(guī)定者外，都屬于征收城建稅的范圍。 3、稅率 實行地區(qū)差別稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定如下：,35,城市市區(qū)： 稅率為7% 縣城、建制鎮(zhèn)： 稅率為5% 不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的： 稅率為1% 4、計稅依據(jù) 以納稅人實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)。 八、教育費附加 隨增值稅、消費稅、營業(yè)

21、稅附征并專門用于教育的一種稅。 對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，教育費附加的稅率一般是營業(yè)稅的3%。,36,九、企業(yè)所得稅 是對我國境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，就其生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 1、納稅人 實行獨立經(jīng)濟核算的企業(yè)或者組織。 2、征稅對象 納稅人在每一納稅年度內(nèi)，來源于境內(nèi)外的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得。 生產(chǎn)經(jīng)營所得 指納稅人從事物質生產(chǎn)、交通運輸、商品流通、勞務服務等活動取得的收入。 其他所得 指股息，利息，租金，轉讓各類資產(chǎn)、特許權使用費以及營業(yè)外收益等。,37,3、稅率 采用25%的比例稅率 4、應納稅所得額的計算 應納稅所得額是企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)，其計算公式為： 應納稅所得額=收入總額

22、-準予扣除項目金額 5、應納稅額的計算 應納稅額=應納稅所得額稅率,38,十、固定資產(chǎn)投資方面調節(jié)稅 對在我國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人征收的一種稅。 1、征稅范圍 凡是在我國境內(nèi)用各種資金進行的固定資產(chǎn)投資，都屬于其征收范圍。 2、納稅人 在中華人民共和國境內(nèi)進行固定資產(chǎn)投資的單位和個人。 3、稅率 根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定，實行差別比例稅率，分別為0%、5%、10%、15%、30%。 4、計稅依據(jù),39,基本建設項目 以實際完成的投資總額為計稅依據(jù)； 更新改造項目 以其建筑工程實際完成的投資額為計稅依據(jù)； 十一、印花稅 對從事商業(yè)活動、產(chǎn)權轉移等行為所書立和領受的憑證征收的一種稅。 1、征稅范圍 稅法所列舉的應稅憑證，具體包括： 各類經(jīng)濟合同或具有合同