資產(chǎn)評估準(zhǔn)則不動產(chǎn)講解.ppt

1、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則房地產(chǎn)解釋的主要內(nèi)容如下：第一部分：概述；第二部分：概述；第一部分：房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)的特點(diǎn)，充分借鑒和完善需求，注重評估實(shí)踐的需求，根據(jù)具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行定位，注重房地產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)操作和披露要求(標(biāo)準(zhǔn)體系的第二層)。借鑒國際評估機(jī)構(gòu)(IVS、美國房地產(chǎn)評估協(xié)會、PVM房地產(chǎn)評估協(xié)會)的相關(guān)規(guī)定。在具體評估方法上，應(yīng)充分借鑒我國現(xiàn)行房地產(chǎn)估價規(guī)范和土地估價程序的相關(guān)內(nèi)容。突出資產(chǎn)評估的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，反映房地產(chǎn)評估的新需求(隱性房地產(chǎn)調(diào)查、其他機(jī)構(gòu)的報告問題、企業(yè)價值評估中的房地產(chǎn)評估、結(jié)構(gòu)評估)。根據(jù)新頒布的物權(quán)法，對相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了調(diào)整(住宅用地自動更新)。通則的主要內(nèi)容(共5條)是根據(jù)房地產(chǎn)的

2、定義制定的。房地產(chǎn)評估的定義和適用范圍為“基本要求”(共7項(xiàng))。房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)與其他標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系應(yīng)該是專業(yè)性和勝任性的。注意房地產(chǎn)的所有權(quán)。房地產(chǎn)限制的依據(jù)應(yīng)在房地產(chǎn)合法的前提下以最優(yōu)使用的形式進(jìn)行評估。參考現(xiàn)行相關(guān)國家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。二是標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容(7章45條)、“操作要求”的主要內(nèi)容(共9條)、評估目的、評估對象、前提假設(shè)的價值類型、房地產(chǎn)成分對價值的影響、設(shè)備安裝工程與房地產(chǎn)的關(guān)系、房地產(chǎn)調(diào)查、結(jié)構(gòu)性房地產(chǎn)調(diào)查、對房地產(chǎn)相鄰關(guān)系和租賃限制的要求、使用其他評估機(jī)構(gòu)的專業(yè)報告等。評估方法的主要內(nèi)容(共12條)、市場法(共3條)、收益法(共3條)、成本法(共3條)、假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價修正法(各1

3、條)、企業(yè)房地產(chǎn)財務(wù)會計核算形式及企業(yè)管理模式對企業(yè)價值評估中房地產(chǎn)價值的影響；房地產(chǎn)價值與企業(yè)會計的關(guān)系：房地產(chǎn)價值與企業(yè)價值貢獻(xiàn)的關(guān)系：企業(yè)擁有的不同用途房地產(chǎn)的價值差異(剩余房地產(chǎn)價值的判斷)；“披露要求”的主要內(nèi)容(共4項(xiàng))評價報告的披露和“補(bǔ)充規(guī)定”的一般要求(共1項(xiàng))規(guī)定了標(biāo)準(zhǔn)的生效日期。三.重要事項(xiàng)，不動產(chǎn)的定義物權(quán)法規(guī)定，財產(chǎn)包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)。物權(quán)是指權(quán)利人依法對特定客體享有直接控制權(quán)和專有權(quán)的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保權(quán)。建筑被描述為：與土地相結(jié)合的建筑成果，包括房屋和建筑物。建筑物與其占用的土地密切相關(guān)，土地、建筑物以及附屬于土地和建筑物的不可分割的部分可以統(tǒng)稱為房地

4、產(chǎn)。本規(guī)范對房地產(chǎn)的定義概括為兩個方面：房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性，是財產(chǎn)和物權(quán)的統(tǒng)一，即房地產(chǎn)是指土地、建筑物和其他依附于土地的固定物體，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。不完全實(shí)地調(diào)查核實(shí)房地產(chǎn)的說明。在房地產(chǎn)評估中，非常有必要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，以確定房地產(chǎn)是否存在，并弄清房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。但是，在相對特殊的情況下，對于具有相同規(guī)格和高重復(fù)性的房地產(chǎn)(如管道和走廊等)。)，由于地理跨度大，客觀上完全不便于進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。此時，應(yīng)分析采用不完全現(xiàn)場調(diào)查的可行性，并通過合理設(shè)計現(xiàn)場調(diào)查的數(shù)量和比例企業(yè)價值評估中的房地產(chǎn)評估和指引中的專門章節(jié)規(guī)定了企業(yè)價值評估中的房地產(chǎn)評估，包括：企業(yè)擁有的房地產(chǎn)的形式及其相應(yīng)的

5、財務(wù)會計科目，企業(yè)價值評估類型對房地產(chǎn)評估相關(guān)條件和假設(shè)的影響，房地產(chǎn)價值內(nèi)涵與企業(yè)房地產(chǎn)財務(wù)會計的關(guān)系， 在企業(yè)價值評估實(shí)踐中，總結(jié)房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)是判斷剩余房地產(chǎn)價值需要考慮的主要因素。 物權(quán)法關(guān)于居住用地年限的相關(guān)規(guī)定對房地產(chǎn)估價的影響。物權(quán)法第149條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)在期限屆滿后自動續(xù)期。根據(jù)這項(xiàng)規(guī)定，從法律上講，住宅建設(shè)用地的期限不應(yīng)影響建筑物的使用，無論是否存在繳納自動續(xù)期相關(guān)費(fèi)用的問題。指引對物權(quán)法中該條款對房地產(chǎn)評估的影響做出了相應(yīng)的規(guī)定和提示(第27條和第31條)。第一章總則第一條為了規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方的合法權(quán)益，根據(jù)

6、資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的基本準(zhǔn)則，制定本準(zhǔn)則。本文是制定該指南的目的和依據(jù)。第二條本準(zhǔn)則所稱房地產(chǎn)，是指土地、建筑物和其他依附于土地的固定物，包括實(shí)物及其相關(guān)權(quán)益。從房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個方面來概括，是產(chǎn)權(quán)和物權(quán)的統(tǒng)一。指房地產(chǎn)估價標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 50291-1999)中對房地產(chǎn)的定義。第三條本準(zhǔn)則所稱房地產(chǎn)評估，是指對房地產(chǎn)進(jìn)行價值分析、評估并出具專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨(dú)房地產(chǎn)評估和企業(yè)價值評估中的房地產(chǎn)評估。房地產(chǎn)估價不僅包括個人房地產(chǎn)估價，還包括企業(yè)價值的房地產(chǎn)估價。這是資產(chǎn)評估行業(yè)中房地產(chǎn)評估的特點(diǎn)。第四條注冊資產(chǎn)評估師從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。本條是強(qiáng)制性遵守的守則。第五

7、條注冊資產(chǎn)評估師在從事與房地產(chǎn)價值評估相關(guān)的其他業(yè)務(wù)時，可以參照本準(zhǔn)則。建議不強(qiáng)制執(zhí)行與房地產(chǎn)價值評估相關(guān)的其他業(yè)務(wù)。本標(biāo)準(zhǔn)不僅對注冊資產(chǎn)評估師開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)具有規(guī)范作用，對其他與房地產(chǎn)價值評估相關(guān)的業(yè)務(wù)也具有一定的指導(dǎo)意義。第二章基本要求第六條至第十二條共七條，主要是注冊資產(chǎn)評估師開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的相關(guān)依據(jù)要求。第六條注冊資產(chǎn)評估師從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估基本準(zhǔn)則，并考慮其他評估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。本文是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師在從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時的遵紀(jì)守法要求。第七條注冊資產(chǎn)評估師從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備相關(guān)專業(yè)知識和相應(yīng)的房地產(chǎn)評估經(jīng)驗(yàn)以及房地產(chǎn)評估專業(yè)能力。

8、資產(chǎn)評估職業(yè)道德基本準(zhǔn)則第三章系統(tǒng)地規(guī)定了注冊資產(chǎn)評估師的職業(yè)能力，體現(xiàn)了職業(yè)能力的重要性。專業(yè)能力要求注冊資產(chǎn)評估師從事房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，接受過專門的教育和培訓(xùn)，具備勝任房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的專業(yè)知識和工作經(jīng)驗(yàn)。第八條注冊資產(chǎn)評估師開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)明確評估對象，根據(jù)評估目的和其他相關(guān)條件選擇合適的價值類型，合理運(yùn)用評估方法，形成合理的評估結(jié)論。這篇文章的一般要求是然后，正確運(yùn)用房地產(chǎn)估價方法，得出合理的估價結(jié)論。第九條注冊資產(chǎn)評估師開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注房地產(chǎn)權(quán)屬，要求委托方對房地產(chǎn)權(quán)屬做出承諾。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)權(quán)屬信息進(jìn)行必要的檢查。本文是關(guān)于注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)關(guān)注房地產(chǎn)權(quán)

9、屬的要求。房地產(chǎn)是物與權(quán)的統(tǒng)一。房地產(chǎn)權(quán)益有多種形式。不同的權(quán)益會影響房地產(chǎn)的價值。界定和區(qū)分房地產(chǎn)權(quán)益是對估價對象的具體判斷。第十條房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)在估價對象符合使用控制要求的情況下進(jìn)行。對房地產(chǎn)使用的限制應(yīng)當(dāng)以有關(guān)部門依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)符合合法性原則，并以有關(guān)部門依法確定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率和年限為依據(jù)。不同的使用條件對房地產(chǎn)的價值有很大的影響，所以我們在評估過程中應(yīng)該根據(jù)這些技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行評估，并在評估報告中充分披露這些技術(shù)指標(biāo)。第十一條房地產(chǎn)有多種使用方式的，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，以最佳方式進(jìn)行評估。最優(yōu)利用模式

10、是指法律允許、技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上可行，并能使被評估房地產(chǎn)產(chǎn)生最高價值的利用模式。正常情況下，獨(dú)立房地產(chǎn)的最優(yōu)利用只考慮房地產(chǎn)本身的最優(yōu)利用；但是，在評價企業(yè)價值時，我們應(yīng)該充分重視企業(yè)整體價值對房地產(chǎn)優(yōu)化利用的影響，并進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)定。第十二條注冊資產(chǎn)評估師進(jìn)行房地產(chǎn)評估所采用的評估方法可參照國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。本文是關(guān)于房地產(chǎn)與其他相關(guān)規(guī)范性文件的關(guān)系。目前，除了中國資產(chǎn)評估協(xié)會頒布的房地產(chǎn)資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)外，還推薦了國家標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)(GB/T 50291-1999)和城市土地評估條例(GB/T 18508-2001)。第三章操作要求第十三條注冊資產(chǎn)評估師開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確

11、房地產(chǎn)的內(nèi)容和評估結(jié)果的預(yù)期用途，確定房地產(chǎn)的評估對象和目的。房地產(chǎn)估價對象可以是與房地產(chǎn)相對應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是與房地產(chǎn)相對應(yīng)的部分權(quán)益。房地產(chǎn)評估的目的包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險、稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變更、財務(wù)報告等。房地產(chǎn)的整體利益是指不受任何其他利益或財產(chǎn)限制的所有權(quán)。部分不動產(chǎn)權(quán)益一般可分為兩種情況：一是分割權(quán)益，即不動產(chǎn)權(quán)益的一定部分，如租賃權(quán)；另一種是在某些房地產(chǎn)中擁有權(quán)益，即在某些房地產(chǎn)中擁有權(quán)益而不進(jìn)行實(shí)物分割。第十四條注冊資產(chǎn)評估師開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)充分了解房地產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評估對象的主要特征。房地產(chǎn)的物理?xiàng)l件一般包括：土地面積、

12、四個方向、寬度、深度、形狀、地形、地質(zhì)、土壤和地基條件、用途、容積率、地上附著物等。面積、體積、高度、層數(shù)、寬度、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計、設(shè)備和設(shè)施、施工質(zhì)量、維護(hù)以及建筑是否與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)的權(quán)益一般包括：土地權(quán)利的性質(zhì)、所有權(quán)和土地使用權(quán)的年限；建筑物的所有權(quán)，房地產(chǎn)和法律限制規(guī)定的其他權(quán)利。房地產(chǎn)的區(qū)域條件一般包括：商業(yè)和服務(wù)設(shè)施、便捷的道路、便捷的交通和便利的交通第十五條注冊資產(chǎn)評估師開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估目的和房地產(chǎn)的具體情況，做出合理假設(shè)。評估假設(shè)的影響因素：資產(chǎn)評估項(xiàng)目的具體目的、評估對象本身的功能、權(quán)利條件、評估時的使用狀況、評估市場條件的宏觀界定(規(guī)劃)、產(chǎn)權(quán)變動

13、后評估對象可能的用途、使用方法和使用效果、資產(chǎn)評估中要實(shí)現(xiàn)的價值類型和價值目標(biāo)等。第十六條房地產(chǎn)各組成部分的價值相互影響。建筑物占用的土地使用權(quán)的價值有可能受到損害。建筑物占用的土地使用權(quán)價值發(fā)生減值的，應(yīng)當(dāng)合理計算損失金額，并在評估土地使用權(quán)價值時予以扣除。本文要求注冊資產(chǎn)評估師理解和掌握房地產(chǎn)均衡原理及其對房地產(chǎn)價值的影響。與土地相比，如果建筑規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，組合就不均衡，房地產(chǎn)的效用就不能得到有效發(fā)揮，從而降低了房地產(chǎn)的價值。第十七條對于土木工程與設(shè)備安裝工程相結(jié)合的房地產(chǎn)，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)注意設(shè)備安裝工程與房地產(chǎn)的關(guān)系，合理區(qū)分，并考慮機(jī)械設(shè)備等資產(chǎn)對房地產(chǎn)價值的影

14、響。通常，與房地產(chǎn)有直接關(guān)系的設(shè)備有兩類：第一類是為房地產(chǎn)使用者提供舒適和方便條件的設(shè)備，如供暖系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)和熱水系統(tǒng)。第二類是與生產(chǎn)過程相關(guān)的固定設(shè)備，如大型生產(chǎn)設(shè)備、生產(chǎn)線、蒸汽和電力油路等。第一類設(shè)備作為房地產(chǎn)主要功能的保障措施，附屬于房地產(chǎn)，可作為房地產(chǎn)的一個組成部分；第二類設(shè)備一般是具有特殊功能和設(shè)計特點(diǎn)的資產(chǎn)，能夠獨(dú)立發(fā)揮其生產(chǎn)作用，不是房地產(chǎn)不可分割的一部分。第十八條注冊資產(chǎn)評估師在開展房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時，一般情況下應(yīng)當(dāng)對被評估的房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，明確房地產(chǎn)的存在狀態(tài)，關(guān)注其權(quán)屬狀況。在特殊情況下，如果采用抽樣等方法進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)地調(diào)查，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)制定合理的抽

15、樣方法，充分考慮抽樣風(fēng)險。應(yīng)采取適當(dāng)措施，判斷并適當(dāng)披露因客觀原因而隱藏或無法當(dāng)場檢查的房地產(chǎn)部分。注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)盡可能進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。但是，在相對特殊的情況下，對于規(guī)格相同、重復(fù)性高的房地產(chǎn)管線和走廊，客觀上不便進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。此時，我們可以分析采用不完全現(xiàn)場調(diào)查的可行性，合理設(shè)計調(diào)查方法，分析調(diào)查方法可能存在的風(fēng)險，安排適當(dāng)數(shù)量和比例的現(xiàn)場調(diào)查，并采取其他有效措施確保調(diào)查的充分性。從準(zhǔn)則的要求來看，實(shí)質(zhì)是注冊資產(chǎn)評估師如果采用非全面的現(xiàn)場調(diào)查方法，無論采用何種具體方法，都應(yīng)該能夠確定其合理性，控制其可能存在的風(fēng)險。應(yīng)謹(jǐn)慎采用不完整的現(xiàn)場調(diào)查，以避免盲目使用或?yàn)E用。對于因客觀原因隱藏或無法現(xiàn)場

16、檢查的房地產(chǎn)部分，如水下工程、海底工程、地下管線等。如果無法進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，應(yīng)采取咨詢建筑材料、資產(chǎn)管理和工程安全質(zhì)量檢驗(yàn)資料等適當(dāng)措施進(jìn)行判斷。并在報告中適當(dāng)披露。評估對象的調(diào)查程度將對所獲信息的真實(shí)性和完整性產(chǎn)生不同的影響。評估師必須判斷這些因素對評估結(jié)果的影響程度，并應(yīng)采取但是，評估師必須判斷上述事項(xiàng)的重要性，并在報告中披露評估師為此所做的努力及其對評估結(jié)論的影響。你不能通過聲明來逃避勤勉的義務(wù)。第十九條水利工程、碼頭、橋涵、道路等房地產(chǎn)。一、注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)的價值特征和資產(chǎn)特征，通過設(shè)計概算、工程圖紙、決算和定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合房地產(chǎn)現(xiàn)場檢查，了解房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)?、建設(shè)周期和收益情況。本文要求注冊資產(chǎn)評估師在對功能特殊、資產(chǎn)規(guī)模大、建設(shè)周期長、結(jié)構(gòu)特征明顯、價值大的房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，要注意掌握相關(guān)的建筑材料和房地產(chǎn)的主要構(gòu)成及特征。由于這類房地產(chǎn)通常專業(yè)性很強(qiáng)，注冊資產(chǎn)評估師可以借鑒和利用相關(guān)專業(yè)人士提供的專業(yè)意見，幫助理解和