第九章-房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施.ppt

1、第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施,第九章 房地產(chǎn)開發(fā)項目的實施,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理 第三節(jié) 工程索賠管理 第四節(jié) 項目竣工驗收,第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理,一、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式,參與者： a、自行建設(shè)管理：開發(fā)商、承包商 b、委托建設(shè)管理：開發(fā)商、承包商、監(jiān)理商 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)項目建設(shè)管理任務(wù)通過招標(biāo)（協(xié)商）等辦法委托給具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢服務(wù)公司完成監(jiān)理企業(yè)。 模式：平行承發(fā)包管理、總承包委托建設(shè)管理,二、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標(biāo),“三控”目標(biāo)：進度控制、投資控制、質(zhì)量控制 “兩管”：合同管理、安全管理 “一協(xié)調(diào)”：組織協(xié)調(diào),三、房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控

2、制,進度控制是以進度計劃為依據(jù)，綜合利用組織、技術(shù)、經(jīng)濟和合同措施，對建設(shè)工程項目實施時間管理，確保項目工期目標(biāo)得以實現(xiàn)。,（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目進度控制的主要內(nèi)容,編制實施階段總進度規(guī)劃 編制工程進度計劃：總進度計劃、年度計劃 核準(zhǔn)施工進度計劃 編制其他配套進度計劃 督促監(jiān)理工程師 檢查與糾偏進度計劃,工程進度計劃的編制（WBS方法）,將全部工程內(nèi)容分解和歸納為單項工程或工序 統(tǒng)計計算每項工程內(nèi)容的工作量 估算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示 按正常施工的各個單項工程內(nèi)容的邏輯順序和制約關(guān)系，排列施工先后順序 根據(jù)總進度綱要的總體部署要求，做適當(dāng)完善 報請公司項目經(jīng)理層批準(zhǔn),編制其他配

3、套進度計劃,材料供應(yīng)、設(shè)備采購計劃 設(shè)備周轉(zhuǎn)計劃 臨時工程計劃,進度控制中應(yīng)關(guān)注的因素,材料、設(shè)備的供應(yīng)情況 設(shè)計變更 勞動力的安排情況 氣象條件,（二）進度計劃的編制方法,1、表格法 表格法是用表格的形式表明單位工程的數(shù)量和開竣工日期，主要用于總進度控制和里程碑事件時間的標(biāo)示。它內(nèi)容單一，信息量少，主要在企業(yè)高層使用。,2、橫道圖法：橫道圖法是用直線線條在時間坐標(biāo)上表示出單項工程內(nèi)容進度的方法,3、網(wǎng)絡(luò)圖法：網(wǎng)絡(luò)圖法是應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關(guān)系，可找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵路線，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督。,四、房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制,房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控

4、制是在保證工期和質(zhì)量的前提下，利用組織、經(jīng)濟、技術(shù)和合同措施將成本控制在計劃范圍之內(nèi)，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。,（一）編制投資計劃,編制投資計劃必須對開發(fā)項目總投資進行分解。投資的分解方法有按投資構(gòu)成、按照子項目、按照時間三種。 投資計劃的表示方法有時間投資使用計劃、S形累計曲線和投資計劃表，也可使用時標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃對投資直接進行標(biāo)注。,時間投資使用計劃,時間資金的S形累計曲線,（二）支付工程款及方式,工程款的種類：工程預(yù)付款 工程進度款 支付工程款的方式：按月支付、竣工后一次付清和分段支付,（三）投資約束,采用效率更高的技術(shù)方案、降低原材料費用 符合國家質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的前提下降低工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 不影

5、響開發(fā)項目的主要功能基礎(chǔ)上，刪減項目任務(wù) 控制工程變更的數(shù)量 更加嚴(yán)格的管理措施，責(zé)任到人,五、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制,質(zhì)量控制是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貫徹執(zhí)行建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)和強制性規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，確保合同中規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)的監(jiān)督與管理行為。,（一）主要質(zhì)量控制要點,審核施工組織設(shè)計 對原材料的檢驗 對工程中的配套設(shè)備進行檢驗 控制混凝土質(zhì)量 隱蔽工程驗收,（二）確立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度,為了便于信息隨時調(diào)用，應(yīng)匯集所有質(zhì)量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括承包商（分包商）在工程質(zhì)量方面應(yīng)提交的文件，按照統(tǒng)一的編碼規(guī)則，進行分類管理，定期歸檔。,六、房地產(chǎn)開發(fā)項目安全健康管理和環(huán)境管理,安全健康管理的

6、主要任務(wù)是保證建設(shè)工程的生產(chǎn)者和使用者以及第三者的安全。 環(huán)境管理是指保護生態(tài)環(huán)境，如控制現(xiàn)場作業(yè)的粉塵噪音、三廢等對環(huán)境的危害，并考慮能源節(jié)約和減少資源的浪費等。,七、房地產(chǎn)開發(fā)項目協(xié)調(diào),（一）項目系統(tǒng)內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)：人際關(guān)系、組織關(guān)系、需求關(guān)系,（二）項目系統(tǒng)與近遠外層關(guān)系的協(xié)調(diào),（二）項目系統(tǒng)與近遠外層關(guān)系的協(xié)調(diào),開發(fā)商與承包單位的協(xié)調(diào)：招投標(biāo)階段的協(xié)調(diào)、施工準(zhǔn)備階段的協(xié)調(diào)、施工階段的協(xié)調(diào)管理，交工驗收階段的協(xié)調(diào)管理，協(xié)調(diào)總包與分包商的關(guān)系。 協(xié)調(diào)與設(shè)計單位的關(guān)系：尊重設(shè)計單位的意見；主動向設(shè)計單位介紹工程進度情況，以便促使他們按合同規(guī)定出圖；有條件的話，促進設(shè)計施工單位組成聯(lián)合體進行設(shè)

7、計施工總承包。 協(xié)調(diào)與遠外層的關(guān)系：與政府關(guān)系的協(xié)調(diào)、與社會團體關(guān)系的協(xié)調(diào)。,第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項目合同管理,確定了工程實施和工程管理的工期、質(zhì)量、價格等主要目標(biāo)、是合同雙方在工程中進行各種經(jīng)濟活動的依據(jù) 規(guī)定了合同雙方在合同實施過程中的經(jīng)濟責(zé)任、利益和權(quán)利，是調(diào)節(jié)合同雙方責(zé)權(quán)利關(guān)系的主要手段,一、合同管理的作用,履行合同、按合同辦事是工程過程中雙方的最高行為準(zhǔn)則，合法合同簽署后成為法律文件，具有法律約束力 一個項目的合同體系決定了該項目的管理機制，開發(fā)商通過合同分解或委托項目任務(wù)，實施對該項目的控制 是合同雙方在工程實施過程中解決爭執(zhí)的依據(jù),二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要合同關(guān)系,開發(fā)商的主要合同

8、關(guān)系：土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同、勘察設(shè)計合同、融資合同、工程施工合同、采購合同、銷售合同、聯(lián)合開發(fā)或房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等。 承包商的主要合同關(guān)系：工程承包合同、分包合同、供應(yīng)（采購）合同、運輸合同、租賃合同、勞務(wù)供應(yīng)合同、保險合同、融資合同、聯(lián)合承包合同等。,三、合同管理的主要任務(wù),（一）合同策劃,合同策劃是指開發(fā)企業(yè)對整個開發(fā)項目進行深入研究、劃分合同界面、合同實施的接觸條件、工程范圍、承包方式、合同的主要條款以及合同的簽訂過程中應(yīng)注意的問題。即房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)分為幾個獨立的合同、每個合同有多大工程范圍、合同之間的關(guān)系、合同委托的方式、合同的主要條件。,（二）合同簽訂,1、合同形式 按計價方式不

9、同劃分：總價合同（固定總價合同和可調(diào)總價合同）、單價合同（純單價合同、估算工程量單價合同、單價與包干混合式合同）和成本加酬金合同（成本加固定酬金、成本加固定百分率酬金、成本加浮動酬金）三類。,按照合同所涉及的工程范圍及承包關(guān)系的不同劃分：獨立承包合同、直接發(fā)包的專業(yè)承包合同、總承包合同。 按是否包料劃分：包工包料合同、包工部分包料合同、包工不包料合同即勞務(wù)合同。,2、施工合同要點,工期：開工日期、竣工日期、工期天數(shù) 合同價款：開發(fā)企業(yè)接受的合同價款、追加合同價款、合同的計價方式 對雙方有約束力的合同文件：施工合同協(xié)議書、標(biāo)書、合同條款、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范及有關(guān)技術(shù)文件、圖紙、 工程量清單和工程報價單等

10、。 開發(fā)商和承包人的工作,（三）合同分析,界定承包人和開發(fā)企業(yè)的主要權(quán)利、義務(wù)和主要任務(wù) 合同的價格分析 合同工期的分析 違約責(zé)任的理解 驗收責(zé)任的理解,（四）合同變更,合同變更是指合同實施過程中由于各種原因引起的設(shè)計變更。合同變更包括工程量變更、工程項目的變更、進度計劃變更、施工條件變更以及新增工程等。 合同變更的方式：必須獲得監(jiān)理工程師批準(zhǔn) 合同變更的程序,（五）合同評價,合同簽訂情況評價 合同執(zhí)行情況評價 合同管理工作評價,第三節(jié) 工程索賠管理,工程索賠是指簽訂工程承包合同的開發(fā)企業(yè)和承包商在履行合同過程中，根據(jù)法律、合同規(guī)定及慣例，對并非自己的過錯，而是應(yīng)由合同對方承擔(dān)責(zé)任的情況造成的

11、實際損失，向?qū)Ψ教岢鼋o予補償?shù)囊蟆?工程索賠包括施工索賠和反索賠兩個方面,一、索賠的概念 （一）基本概念,（二）索賠的特征,索賠是雙向的 開發(fā)企業(yè)的相對有利地位 只有實際發(fā)生了經(jīng)濟損失或權(quán)利損害，受損方才能向?qū)Ψ剿髻r 索賠是一種未經(jīng)對方確認(rèn)的單方行為,（三）索賠的分類,按索賠事件的影響分類：工期拖延索賠；不可預(yù)見的外部障礙或條件索賠；工程變更索賠；工程終止索賠；其他索賠。 按索賠要求分類：工期索賠、費用索賠,二、索賠的程序,（一）承包商的索賠程序 發(fā)出索賠意向通知書：承包商在索賠事件發(fā)生28天內(nèi)，向監(jiān)理工程師發(fā)出索賠意向通知書 向監(jiān)理工程師提出索賠報告及有關(guān)資料 監(jiān)理工程師在收到承包商資料后

12、，在28天內(nèi)給予回復(fù)或要求承包商進一步補充索賠理由和證據(jù) 監(jiān)理工程師在28天內(nèi)未給予答復(fù)或未對承包方作進一步要求，視為該項索賠已認(rèn)可,（二）索賠計算,費用索賠：一般包括人工費、設(shè)備費、材料費、保函手續(xù)費、貸款利息、保險費、利潤、管理費。計算方法：一般多采用實際費用法和修正的總費用法。 工期索賠,（三）監(jiān)理工程師對索賠報告的審查,監(jiān)理工程師判定索賠成立的條件： 與合同對照，事件已造成承包商成本的額外支出或直接工期損失 造成損失的原因，按合同約定不屬于承包商應(yīng)承擔(dān)的行為責(zé)任或風(fēng)險責(zé)任 承包商按合同規(guī)定程序，提交了索賠意向通知書和索賠報告,三、索賠的管理,（一）反索賠 工期延誤反索賠 施工缺陷反索賠

13、 對超額利潤的索賠 開發(fā)企業(yè)合理終止合同或承包商不正當(dāng)放棄合同的索賠 工傷事故造成的人身或財產(chǎn)損失的索賠 對指定分包商的付款索賠,（二）索賠的預(yù)防,注重合同的簽訂 嚴(yán)格控制圖紙質(zhì)量 做好材料設(shè)備驗收采購及保管 抓好施工的過程控制,第四節(jié) 項目竣工驗收,房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收是指建設(shè)單位在單位工程驗收和專業(yè)驗收的基礎(chǔ)上邀請有關(guān)部門和相關(guān)專業(yè)人員對房地產(chǎn)項目中涉及公共安全和公共利益的內(nèi)容及公共設(shè)施配套建設(shè)等情況的核定。,一、竣工驗收應(yīng)滿足的條件,完成工程設(shè)計和合同約定的各項內(nèi)容 施工單位在工程完工后對工程質(zhì)量進行了檢查，并提出工程竣工報告 監(jiān)理單位對工程進行了質(zhì)量評估，并提出工程質(zhì)量評估報告 勘察、設(shè)計單位檢查后提出質(zhì)量檢查報告 有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料,有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進場試驗報告 建設(shè)單位已按合同約定支付工程款