樅陽某地產(chǎn)樓盤全程營(yíng)銷推廣方案.ppt

1、目次 樅陽縣概述 樅陽縣房地產(chǎn)概況 樅陽縣居民消費(fèi)習(xí)慣 項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)析 項(xiàng)目SWOT剖析 項(xiàng)目市場(chǎng)的重新定義 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目客戶群體鎖定 項(xiàng)目整體的包裝 項(xiàng)目的形象定位 項(xiàng)目文本包裝 項(xiàng)目營(yíng)銷和SP活動(dòng)計(jì)劃 項(xiàng)目銷售階段和營(yíng)銷策略計(jì)劃,樅陽縣概述 樅陽縣下轄22個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，人口約有96萬人次，近些年來，隨著樅陽縣大力對(duì)外招商的結(jié)果，憑借發(fā)揮自身區(qū)位優(yōu)越、交通便利、資源豐富的優(yōu)勢(shì)，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，由2000年前的外向型經(jīng)濟(jì)縣份，發(fā)展到現(xiàn)在由工業(yè)支撐本縣財(cái)政的60%收入比，但樅陽縣城也是由于地勢(shì)的特殊性，近年來城市規(guī)劃格局是東北進(jìn)、西南擴(kuò)兩大板塊組成，即：東北匯集人文社區(qū)板塊，西南組建工業(yè)

2、（廠礦）地塊。 樅陽鎮(zhèn)為縣委、縣府所在地，也是全縣政治、經(jīng)濟(jì)文化中心。縣城人口約6萬余人，非農(nóng)業(yè)人口5萬人，共430多個(gè)行政村，所處長(zhǎng)江以北，與池州、銅陵市隔江相望，西與安慶市毗鄰。,樅陽縣目前整體經(jīng)濟(jì)概況 樅陽縣目前有八大經(jīng)濟(jì)版塊： ：海螺水泥主導(dǎo)的建材； ：江淮汽車集團(tuán)配件生產(chǎn)基地；（此項(xiàng)目已于08年在樅陽縣橫埠鎮(zhèn)動(dòng)工興建） ：與銅陵市合作開發(fā)的有色金屬生產(chǎn)基地； ：企業(yè)集群式發(fā)展的紡織輕工業(yè)； ：銅陵市礦藏采掘業(yè)； ：造船業(yè)； ：水產(chǎn)品加工的農(nóng)副產(chǎn)品業(yè)； ：中國(guó)第一座高溫氣冷堆核電工程項(xiàng)目；（2010年元月于本縣石磯鎮(zhèn)落成）,樅陽縣集體轄域經(jīng)濟(jì)體系說明 樅陽縣素來為歷史悠久的文化強(qiáng)縣，所

3、域的文化派別為“桐城派文學(xué)”，亦是近年來安慶地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的縣份，縣所轄人口為安慶地區(qū)七縣之最，因本縣緊靠長(zhǎng)江天險(xiǎn)，是以水產(chǎn)品資源豐富，而且在七縣一市中，距離安慶市最近，由于近年來本縣招商力度的強(qiáng)勁和安民、撫民經(jīng)商辦企的優(yōu)惠政策的落實(shí)到位，又因安慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展輻射之故，較為富庶。 樅陽人是安慶市和七縣一市中，外出經(jīng)商人數(shù)最多，肯吃苦、思路靈活，經(jīng)商有道，創(chuàng)造了一方財(cái)富，藏富于民，人民生活水平和生活質(zhì)量也在不斷的提高，當(dāng)然，也是對(duì)于樅陽縣地產(chǎn)購(gòu)買能力和房屋消費(fèi)市場(chǎng)帶來了一定的空間！,樅陽縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 多為純平面層，復(fù)式樓數(shù)量較少； 戶型設(shè)計(jì)一般，市場(chǎng)投放戶型面積集中于100130M2左右

4、；主力戶型面積為100120M2，其次為120130M2等三室二廳戶型； 本縣樓盤設(shè)計(jì)為高層和小高層的物業(yè)數(shù)量極少； 戶型設(shè)計(jì)多為二房或三房朝南，多數(shù)小區(qū)的規(guī)劃客廳的品質(zhì)較差，即客廳為橫廳或客廳朝北， 雙衛(wèi)設(shè)計(jì)漸漸增多。 大多數(shù)地面一層不配院子，臨街一層為商鋪或儲(chǔ)藏室；,樅陽縣居民對(duì)待購(gòu)房的消費(fèi)選擇習(xí)慣 一：消費(fèi)者普遍持有傳統(tǒng)的購(gòu)房觀念，“金三銀四”是不二的選取需求； 二：五層以上，和樓幢頂層相遇冷落； 三：傾向于臨街樓棟，小區(qū)內(nèi)和“景觀房”則相對(duì)而言較差； 四：偏愛東側(cè)房源，因”采光“和”西曬“等等原因，表現(xiàn)出了相當(dāng)強(qiáng)的市場(chǎng)認(rèn)可度； 五：高層和小高層因公攤面積較多，物業(yè)費(fèi)高增，居民消費(fèi)選取相

5、對(duì)冷落；電梯的使用和對(duì)住高層的生活習(xí)慣是否適應(yīng)；,2009年樅陽縣地產(chǎn)銷售面積配比 樅陽縣房地產(chǎn)目前銷售的房屋面積分為四個(gè)層次： 1：100M2以下； 2：100120M2； 3：120130M2； 4：130M2以上；,房屋面積銷售配比小結(jié) 針對(duì)前一頁數(shù)據(jù)表可以看出： 80100M2/套戶型的商品住房，市場(chǎng)供給率較小；但市場(chǎng)需求空間相對(duì)較大； 120M2以上面積商品住房，供給量適中，卻銷售量較??； 單套面積100120M2的商品房，占市場(chǎng)總供給量的56。4%，占市場(chǎng)總銷售的50%； 100110M2的房屋戶型主導(dǎo)市場(chǎng)地位；,樅陽縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量簡(jiǎn)析 09年下半年，樅陽縣商品房?jī)r(jià)格雖不敢

6、說是“一路飚升”但穩(wěn)步漸進(jìn)卻是事實(shí)，同時(shí)“銷售成交量”占據(jù)近數(shù)年來樅陽縣地產(chǎn)商品房銷售之最，商品房市場(chǎng)成交主要集中于100120M2的房屋戶型。由于地產(chǎn)業(yè)的異?！盎鸨保由险膶?duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控和“擠壓”政策的實(shí)施，銀行信貸的收緊，商品房銷售成交量于2010年元月份，驟然下落，雖是成交量下滑已成趨勢(shì)，但該區(qū)域的商品房?jī)r(jià)格卻是“小步前進(jìn)” 并未下降，至2010年元月20日，樅陽縣東城開發(fā)區(qū)所區(qū)域的樓盤三、四層商品房均價(jià)，俱以突破1900元/M2。 綜上，我們不管用何種眼光來看該區(qū)域的地產(chǎn)業(yè)的“興衰”，有一條可以肯認(rèn)：2010年，眾多購(gòu)房者的“持幣觀望”已成趨勢(shì)。,樅陽縣近些年來地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)走

7、勢(shì)價(jià)格表 從最近幾年該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)來分析，2007年樅陽縣商品房銷售成交量漲幅較大，主要原因?yàn)?7年房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展和政策的集中扶持，銀行的信貸寬松優(yōu)惠有關(guān)，人們購(gòu)房需求空前調(diào)動(dòng)和積極，其次便是09年的三月份至11月份，這倆個(gè)年份都創(chuàng)造了該縣地產(chǎn)商品房成交量之最，更深一步透析原因：也是因房地產(chǎn)的商品房?jī)r(jià)格一路走來是不斷上漲的一個(gè)現(xiàn)實(shí)。,總結(jié) 從上一章節(jié)中，我們了解該區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)如下情況： 樅陽縣整體經(jīng)濟(jì)體系； 樅陽縣目前房地產(chǎn)市場(chǎng)概況； 樅陽縣居民購(gòu)房的習(xí)慣性選擇和需求； 樅陽縣商品房銷售面積配比； 樅陽縣商品房的主導(dǎo)戶型和面積； 樅陽縣商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)；,項(xiàng)目區(qū)位簡(jiǎn)析 該項(xiàng)

8、目位于樅陽縣銀壇新區(qū)渡江北路中段位置，（原樅陽縣玻璃廠），渡江北路是通往省府和桐城市主要路線，也是該縣新城開發(fā)區(qū)的首要區(qū)域，周邊生活配套設(shè)施已經(jīng)形成，環(huán)境優(yōu)美，背臨青山，占據(jù)著交通、位段、環(huán)境的優(yōu)越； 從目前樅陽縣規(guī)劃和發(fā)展來看，這個(gè)區(qū)域是該縣未來的經(jīng)濟(jì)、文化、政治和新城組建的核心位置； 周邊樓盤和大型小區(qū)林立； 本地塊區(qū)域生活氛圍和商品房的升值潛力巨大； 環(huán)境秀美，空氣清新； 縣城主要企事業(yè)單位皆移居該項(xiàng)目周邊250米之內(nèi)；,項(xiàng)目SWOT剖析 優(yōu)勢(shì)： 地塊平穩(wěn)，不涉及到拆遷補(bǔ)償問題； 周邊環(huán)境很好，適宜住居； 項(xiàng)目緊臨主要干線路段，交通便捷； 生活配套設(shè)施完善，區(qū)域位段優(yōu)越； 升值潛力較大；

9、 樅陽縣未來新城之區(qū)域； 項(xiàng)目面積較大，小區(qū)內(nèi)人文景觀和生活配套設(shè)施的建造，會(huì)為該項(xiàng)目銷售起到亮點(diǎn)； 劣勢(shì)： 項(xiàng)目前后皆臨青山，雖有“青山綠水”一說，但不免給人以“壓抑”之感； 項(xiàng)目周邊雖然生活配套已經(jīng)完善，但距離生活高質(zhì)量的配套設(shè)施還有一段距離； 東南西面靠近丘陵溝壑，給項(xiàng)目整體的規(guī)劃和品牌提高會(huì)有一些影響； 項(xiàng)目緊臨渡江北路，對(duì)居住會(huì)有一些噪聲污染；,項(xiàng)目SWOT剖析 機(jī)遇： 區(qū)域板塊熱度較高，居住氛圍漸趨濃厚； 因該地段屬未來新城之故，升值潛力極大； 該縣八大經(jīng)濟(jì)體系會(huì)給商品房市場(chǎng)帶來一定的消費(fèi)空間； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的涌入縣城； 威脅： 隨著商品房?jī)r(jià)格的不斷攀升，和縣城居民的收入不高而成“畸角

10、之勢(shì)”，住房購(gòu)買力勢(shì)必下滑； 2010年元月，隨著陽光城四期的開盤銷售，對(duì)面同創(chuàng)置業(yè)建造的同創(chuàng)小區(qū)的落成，將會(huì)直接分流客戶； 縣城房地產(chǎn)消化能力有限，又因各別樓盤的分期開發(fā)，不斷投放市場(chǎng)，未來市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；,項(xiàng)目市場(chǎng)的重新定義 從目前樅陽縣房地產(chǎn)業(yè)一片“火爆”局面來看，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)特別現(xiàn)象：產(chǎn)品種類單一，以多層住宅為主，小高層、高層、別墅投放市場(chǎng)量卻是很少，市場(chǎng)均價(jià)1900元左右，城區(qū)樓盤以“九云山莊”為代表，新城開發(fā)區(qū)以“陽光城”“銀塘花苑”為主導(dǎo)，左右著商品房?jī)r(jià)格品牌的項(xiàng)目，都是賣得很“火”。 綜上所述，說明了一個(gè)問題：那就是項(xiàng)目的品質(zhì)！ 徜若我們把該項(xiàng)目打造成一個(gè)高品質(zhì)的樓盤和一流的小

11、區(qū)環(huán)境，所售房源皆是中、高檔為主，而高檔住宅小區(qū)，目前在樅陽縣城尚屬于“空白地帶”，同時(shí)項(xiàng)目周邊已有倆個(gè)居住社區(qū)的項(xiàng)目，已在破土動(dòng)工，我們提升了項(xiàng)目的品牌和品質(zhì)，即為樅陽東城未來的樓市注入了一個(gè)“關(guān)注焦點(diǎn)”，也將成為樅陽縣首個(gè)高檔社區(qū)的樓盤象征！,項(xiàng)目開發(fā)成本的重新定義 本項(xiàng)目地塊成本是以每平米1000元的價(jià)格拿下“開發(fā)權(quán)”，若是以此來審視周邊樓盤價(jià)格，我們開發(fā)的成本就具有了很強(qiáng)的劣勢(shì)，價(jià)格會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他樓盤的，是以，我們只有一條“決勝價(jià)格之道”可走： 項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)值！ 只有我們打造出精品高檔樓盤，才會(huì)成為本案“價(jià)格取勝”的唯一出路。,由此該項(xiàng)目有了清晰明了的市場(chǎng)定位 樅陽縣東城首席高檔住宅

12、社區(qū),項(xiàng)目整體客戶群定位 對(duì)于樅陽縣購(gòu)置房產(chǎn)的業(yè)主，即如下幾類： ：縣域區(qū)內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民進(jìn)城； ：縣域區(qū)內(nèi)的企事業(yè)（公務(wù)員）和工廠單位員工進(jìn)城購(gòu)置； ：縣域區(qū)內(nèi)的文教單位，鄉(xiāng)鎮(zhèn)老師進(jìn)城購(gòu)買； ：縣城內(nèi)的居民外遷； ：縣域區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)暴發(fā)戶和本縣的社會(huì)成功人士（極少數(shù)）； 這幾種類型的購(gòu)房客戶，有著它們種種的不同心態(tài)和情感訴求，對(duì)于樅陽縣城每年地產(chǎn)的銷售總額，他們所占據(jù)的比例也是有著天壤之分的！,客戶群類型所占銷售比例 在購(gòu)房的客戶群體當(dāng)中，近年來隨著本縣房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，不少所屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民紛紛進(jìn)城安家，但其中有一個(gè)特殊性的購(gòu)房群體，正在悄悄壯大，它就是縣轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企事業(yè)單位的公務(wù)員和鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師，而且這個(gè)

13、客戶群體每年以驚人的速度遞增，在本縣每年地產(chǎn)業(yè)銷售總額當(dāng)中，所占的比例過半。 ：農(nóng)民進(jìn)村置業(yè)所占整體銷售的比例：20% ：樅陽縣企業(yè)員工、企事業(yè)公務(wù)員所占整體銷售比例：30% ：鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政干部和老師所占整體銷售比例：35% ：城區(qū)居民外遷 所占整體銷售比例：15% ：暴發(fā)戶和社會(huì)成功人士所占整體銷售比例：0。5%,五類客戶群的消費(fèi)購(gòu)買選擇和情感需求 農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)：特點(diǎn)：選擇城區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目，做為置業(yè)首選； 1：城區(qū)生活配套完善； 2：價(jià)格較為經(jīng)濟(jì)實(shí)惠； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企事業(yè)公務(wù)員和教委老師置業(yè)：特點(diǎn)：選擇適宜于人居環(huán)境較好的地方，做為置業(yè)首選； 1：有著一定文化修養(yǎng)，講究人居環(huán)境； 2：有著長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮計(jì)劃，知道

14、縣政府“東北進(jìn)”城建規(guī)劃； 3：對(duì)居住條件有一定要求； 城區(qū)居民回遷：特點(diǎn)：不堪忍受城區(qū)的人口負(fù)重的密集度，環(huán)境的臟亂差，或子女長(zhǎng)大需另行置業(yè) 左右著本縣地產(chǎn)業(yè)銷售走向的四個(gè)客戶群體，我們不難看出，除卻農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)這個(gè)群體，余下的三個(gè)群體有著本質(zhì)上的共同點(diǎn)： 有著一定的文化修養(yǎng)； 屬于城市小資階層； 講究居住環(huán)境和生活品位； 有著穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；,本項(xiàng)目主次客戶群定位 結(jié)合本項(xiàng)目的特征和品質(zhì)限定，我們?cè)诿闇?zhǔn)該項(xiàng)目主次客戶群體就有了清晰的定位： 主客群： 樅陽縣企業(yè)員工、企事業(yè)公務(wù)員； 鄉(xiāng)鎮(zhèn)行政干部和老師； 次客群： 城區(qū)居民外遷； 暴發(fā)戶和社會(huì)成功人士 返鄉(xiāng)農(nóng)民進(jìn)城置業(yè)；,項(xiàng)目主客群特征 具有

15、一定生活內(nèi)涵； 有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力； 見多識(shí)廣； 有著一定的文化修養(yǎng)； 講究居住環(huán)境和生活品位； 有著穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；,項(xiàng)目形象定位 宜商宜居一張精典的城市名片,項(xiàng)目案名簡(jiǎn)析,簡(jiǎn)潔明快的風(fēng)格，流暢的線條，寓意項(xiàng)目高貴的品質(zhì)；沒有繁瑣的點(diǎn)綴和烘托，簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單把地名和項(xiàng)目名稱串聯(lián)起來，組合了一張尊貴大氣的地產(chǎn)名片！,項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)景觀打造建議： 在小區(qū)的集中綠地區(qū)域打造景觀休閑花園，作為小區(qū)的公共空間，把綠地、各項(xiàng)景觀延伸至各個(gè)建筑組團(tuán)，作為小區(qū)的半私密空間，借此提升整個(gè)小區(qū)的檔次和業(yè)主的居住品質(zhì)、品位。 示意圖,項(xiàng)目道路系統(tǒng)建議 小區(qū)道路：流線型盡端式路面，提升小區(qū)環(huán)境質(zhì)量； 車道：合理運(yùn)用有限土地資源

16、，使車道面6米寬，兩端加延一米人行道； 步行道：采用具有錯(cuò)落有致的生態(tài)磚面鋪設(shè)人行休閑道，路段中間設(shè)置庭臺(tái)、廊架、座椅，形成小區(qū)的休閑漫步場(chǎng)所。,項(xiàng)目入?yún)^(qū)大門建議 項(xiàng)目小區(qū)主入口的位置，正對(duì)渡江北路，是以主入口的大門在一定程度上，它的建造風(fēng)格，也就代表著項(xiàng)目的品位和尊榮，配合項(xiàng)目案名流暢和簡(jiǎn)潔的風(fēng)格，力求突出項(xiàng)目的主題風(fēng)采，采取立柱式建造，立柱式門楣，簡(jiǎn)明扼要的襯托本案主題！ 示意圖,項(xiàng)目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)建議 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)小區(qū)人性化管理和人情關(guān)懷的集中顯現(xiàn)；不可小覷其作用； 標(biāo)識(shí)系統(tǒng)包括：小區(qū)入口標(biāo)志、小區(qū)主入口的區(qū)位地圖、組團(tuán)標(biāo)志、門牌、車輛減速標(biāo)識(shí)等等；,項(xiàng)目物業(yè)管理建議 良好的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)

17、，將會(huì)有效的提升本案的品位和檔次，也將成為本案對(duì)外宣傳銷售的一個(gè)有力度的口碑和亮點(diǎn)； 物業(yè)服務(wù)內(nèi)容建議： 一：24小時(shí)的保全工作； 二：鐘點(diǎn)工的上門清潔服務(wù)； 三：日常修理服務(wù)； 四：郵政上門服務(wù)； 五：基本的商業(yè)服務(wù)； 六：物業(yè)租賃服務(wù)； 七：植栽園藝管理； 八：區(qū)內(nèi)道路的維護(hù)； 九：便民設(shè)施服務(wù)； 十：基本生活配套設(shè)施服務(wù)；,項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房標(biāo)準(zhǔn)建議 針對(duì)樅陽目前房地產(chǎn)業(yè)一片“火旺”的風(fēng)勢(shì)，市場(chǎng)上各地產(chǎn)項(xiàng)目也逐步意識(shí)到準(zhǔn)現(xiàn)房的智能化系統(tǒng)工程是一項(xiàng)提高項(xiàng)目的檔次和上升房?jī)r(jià)的一個(gè)風(fēng)水嶺；是以本案在對(duì)交房的標(biāo)準(zhǔn)上就要做到精益求精了。 1：外墻：采用墻面磚和外墻保溫系統(tǒng)； 2：門/窗：?jiǎn)卧梢晫?duì)講門，鋼

18、制進(jìn)戶門，中空玻璃窗； 3：水 電 寬帶 有線 電話到戶； 4：樓梯花崗巖踏步，不銹鋼扶手，聲控樓梯道； 5：統(tǒng)一安裝空調(diào)架，空調(diào)落水管； 6：墻面為界紅外線防翻越報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)； 7：小區(qū)內(nèi)中心休閑廣場(chǎng)的音樂播放系統(tǒng)；,項(xiàng)目文本包裝 樓書： 風(fēng)格：簡(jiǎn)潔明亮，樓書顏色不求繁瑣； 主導(dǎo)顏色：金黃色為主，綠色為輔；,置業(yè)工作人員名片包裝 明亮簡(jiǎn)約的色彩,項(xiàng)目媒介包裝造勢(shì) 常規(guī)的營(yíng)銷模式只能營(yíng)造常規(guī)的市場(chǎng)，只有創(chuàng)造特殊的有實(shí)效、又能充分表達(dá)符合項(xiàng)目本身品質(zhì)的媒介方陣，為項(xiàng)目量身傳播造勢(shì)。 當(dāng)?shù)仉娨暶襟w為主，安慶電視媒體為輔 電視媒體是市場(chǎng)上傳播速度，宣導(dǎo)面最廣，可視度最真切的一種傳播方式，同

19、時(shí)能夠有效提升樓盤的品質(zhì)形象，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度； SP活動(dòng) 策劃有效的SP活動(dòng)，能間接的提升項(xiàng)目的銷售率，同時(shí)也是打開市場(chǎng)一個(gè)最佳途徑；,項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售中心：采用簡(jiǎn)約明亮的空間布置，使項(xiàng)目的品質(zhì)和特色充分得到體現(xiàn)； 工地圍墻：由于項(xiàng)目緊臨交通主干道，可以通過大幅廣告畫面使項(xiàng)目的優(yōu)越度得到充分發(fā)揮；,項(xiàng)目銷售中心包裝 銷售中心是本案終端消費(fèi)者最能直接感受和情感渲染的地方，一個(gè)好的售樓中心建造、包裝對(duì)于消費(fèi)者不僅取到一定的情感信任，也是對(duì)于項(xiàng)目的品質(zhì)，開發(fā)商的雄厚經(jīng)濟(jì)實(shí)力是一個(gè)有力的證明； 售樓中心： 售樓部為樓盤主要的展示中心，建造與裝飾風(fēng)格應(yīng)著力體現(xiàn)樓盤的品位和市場(chǎng)定位，（這在樅陽

20、東城幾個(gè)樓盤展示中心都得到了體驗(yàn)）即可以綜合表達(dá)樓盤的品質(zhì)，也同時(shí)樹立了項(xiàng)目的品牌形象； 銷售中心內(nèi)部功能分區(qū)明確，完善，有利于銷售程序的把握和分區(qū)之間的功能銜接，利于案場(chǎng)管理，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)售賣氛圍的營(yíng)造。,項(xiàng)目銷售中心五區(qū) 銷售中心五區(qū)： 1：洽談區(qū)； 2：休閑區(qū)； 3：休息區(qū)； 4：形象展示區(qū)； 5：展示區(qū)；,項(xiàng)目定價(jià)策略 針對(duì)目前市場(chǎng)各樓盤價(jià)格的權(quán)衡值比較如下：（僅列城東項(xiàng)目為參考權(quán)重價(jià)格數(shù)據(jù)）,項(xiàng)目定價(jià)數(shù)據(jù)如下 根據(jù)目前市場(chǎng)上競(jìng)爭(zhēng)樓盤的價(jià)格參考和本案的成本、品質(zhì)等綜合因素：（僅指目前市場(chǎng)價(jià)格為參考數(shù)據(jù)）,項(xiàng)目總體營(yíng)銷推廣思路 一：本案為樅陽東城首席高檔小區(qū)，首先需通過獨(dú)特的SP活動(dòng)策劃和極

21、具品質(zhì)感的廣告畫面塑造出項(xiàng)目首席高檔樓盤的形象定位，得到客戶視覺認(rèn)可，也是項(xiàng)目銷售成功的關(guān)鍵； 二：個(gè)性化策劃包裝和優(yōu)秀的銷售介紹，使客戶在心理上產(chǎn)生一種對(duì)該項(xiàng)目高檔樓盤的心理認(rèn)可； 三：把握好項(xiàng)目的推盤節(jié)奏，時(shí)刻熱銷和制造項(xiàng)目“焦點(diǎn)關(guān)注度”的新聞態(tài)勢(shì)； 四：對(duì)于意向型的客戶，采取能介紹其它客戶的，即可享受價(jià)格的優(yōu)惠待遇，并對(duì)客戶的口碑效應(yīng)能做到及時(shí)跟蹤和關(guān)注；使本案能在短時(shí)間內(nèi)，成為該區(qū)域高檔社區(qū)的代表；,推廣戰(zhàn)略大綱（A） 先宏觀；后微觀 即先從項(xiàng)目整體形象推廣，后則在微觀上推薦本案的賣點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)； 本案須先推廣項(xiàng)目提倡的生活居住理念，從認(rèn)知過渡到認(rèn)同；,推廣戰(zhàn)略大綱（B） 項(xiàng)目品牌推廣：

22、1：2010年，樅陽東城首席高檔住宅小區(qū)盛裝面世； 2：讓樅陽人從此擁有了高品位的生活園區(qū)得以實(shí)現(xiàn)； 3：都市華庭，一個(gè)擁有全新智能化的園林社區(qū)； 4：雅居城市空間，坐享自然風(fēng)韻；,推廣戰(zhàn)略大綱（C） 項(xiàng)目推廣主題： 宜商宜居一張精典的城市名片,推廣戰(zhàn)略大綱（D） 媒體策略： 在廣告初期力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)有“效應(yīng)性”的輻射整個(gè)樅陽縣城，對(duì)目標(biāo)客戶群告之本案的優(yōu)越和品質(zhì)； 廣告媒體以SP策劃活動(dòng)，電視廣告為主，DM單頁的發(fā)放，戶外廣告的視角影響，短信廣告的文字告知；,推廣戰(zhàn)略大綱（E） 宣導(dǎo)策略： 鑒于項(xiàng)目的主客戶群非普通購(gòu)房者，是以我們?cè)谇捌谛麄鲿r(shí)，力求最大化的表達(dá)項(xiàng)目的品質(zhì)，品位和生活的高貴理念，不時(shí)

23、的穿插一些人居文化，綠色大自然文化， 對(duì)于項(xiàng)目的高檔品質(zhì)，優(yōu)越的路段，園林式的小區(qū)環(huán)境，智能化的物業(yè)管理，通過不同層面，全新立體式的包裝和宣傳，迅速樹立起項(xiàng)目的高貴品質(zhì)和品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)主客群的企事業(yè)公務(wù)員、縣區(qū)域內(nèi)的企業(yè)員工、鄉(xiāng)鎮(zhèn)教職老師這一類的主客戶，集中宣揚(yáng)。,推廣戰(zhàn)略大綱（F） 項(xiàng)目SP活動(dòng)策略： 如果說項(xiàng)目營(yíng)銷戰(zhàn)略是靈魂，那SP活動(dòng)則是看得見的有血有肉軀體； 1：不定時(shí)的組織意向型客戶，開展聯(lián)誼活動(dòng)； 2：發(fā)掘節(jié)假日的不同意義，開展優(yōu)惠活動(dòng)； 3：與地方政府緊密互動(dòng)，針對(duì)性的對(duì)政府的一些重大活動(dòng)保持聯(lián)系和參加； 4：不時(shí)的制造一些本案的新聞價(jià)值，與當(dāng)?shù)仉娕_(tái)互動(dòng)；,推廣戰(zhàn)略大綱（G） 項(xiàng)目

24、營(yíng)銷策略： 一：在進(jìn)行常規(guī)推廣的同時(shí)，充分利用當(dāng)?shù)氐囊恍┟浇楹蛻敉鈴V告位，以“主動(dòng)火熱式”營(yíng)銷模式切入，主動(dòng)出擊，迅捷地樹立項(xiàng)目的知名度； 二：鎖定目標(biāo)，優(yōu)化資源，有針對(duì)性制定相關(guān)營(yíng)銷推廣策略，對(duì)主客群體營(yíng)銷集中投放； 三：品牌成功塑造，速效完成，對(duì)于項(xiàng)目的品牌達(dá)到一定“火熱度”時(shí)，銷售應(yīng)急速跟進(jìn)； 四：市場(chǎng)旺銷期不盲目提價(jià)，應(yīng)引而不發(fā)、蓄勢(shì)待發(fā)，抓住銷售高潮，一股作氣，取到快速回收資金目的；,項(xiàng)目銷售階段和營(yíng)銷計(jì)劃 本項(xiàng)目總面積為46000平米，由2幢高層和7幢多層組建而成，其中復(fù)式房為21套，住宅房為257套，商業(yè)門面房為8000平米，車庫(kù)1000平米；若以銷售階段劃分，可分為五個(gè)銷售周期

25、，其間配以針對(duì)性的營(yíng)銷策略和SP公關(guān)活動(dòng)，將會(huì)有力的提升銷售業(yè)績(jī)；（鑒于項(xiàng)目的本身面積，建議樓盤銷售周期為二年左右；） 銷售準(zhǔn)備期：2010年3月份2010年8月份 引導(dǎo)試銷期 ：2010年9月份2010年10月份 公開銷售期：2010年11月份2011年5月份 持續(xù)銷售期：2011年6月份2012年元月份 銷售清盤期： 2012年2月份2012年5月份,銷售準(zhǔn)備期：2010年3月份2010年8月份 此時(shí)間段可能是市場(chǎng)上銷售低迷的時(shí)刻，很多有意向型的客戶可能會(huì)持幣觀望，加上銀行信貸的收緊，國(guó)家政策的宏觀調(diào)整，會(huì)讓有些購(gòu)房客戶持觀看態(tài)勢(shì)，所以項(xiàng)目的銷售準(zhǔn)備期只為試探市場(chǎng)上的意向型客戶的動(dòng)靜，同時(shí)

26、快速的樹立起本案品牌效應(yīng)； 階段營(yíng)銷工作目標(biāo)：項(xiàng)目有關(guān)銷售資料的制作準(zhǔn)備及項(xiàng)目形象的宣傳，SP形象活動(dòng)策劃執(zhí)行； 階段銷售工作目標(biāo)：積累意向型客戶200組左右； 階段工程施工進(jìn)度目標(biāo)：工程施工進(jìn)度能夠完成一期多層樓棟外立面施工，做為項(xiàng)目的墻面的樣板，給意向型客戶直觀的視角沖擊和情感體會(huì)，提升客戶對(duì)項(xiàng)目的品質(zhì)認(rèn)同感；,階段營(yíng)銷和銷售工作計(jì)劃 1、 營(yíng)銷策劃方案、廣告計(jì)劃與開發(fā)商認(rèn)可 2、 現(xiàn)場(chǎng)售樓部的布置 3、 各項(xiàng)售樓資料的準(zhǔn)備 4、 工程有關(guān)資料的準(zhǔn)備 5、 銷售人員組織培訓(xùn)，統(tǒng)一說詞。 6、 樣本房的制作和裝修 7、 各類房型的定價(jià),引導(dǎo)試銷期 ：2010年9月份2010年10月份 此時(shí)間

27、段對(duì)行業(yè)上而言，是地產(chǎn)銷售黃金時(shí)間段的“金九銀十”，而此時(shí)間段，定為市場(chǎng)活躍期，經(jīng)過半年的銷售低迷和市場(chǎng)上的調(diào)整、行業(yè)上的規(guī)范，相信更多的意向型客戶會(huì)按耐不住購(gòu)房的欲望，再結(jié)合前期積累的客戶，對(duì)商業(yè)門面和住宅同時(shí)進(jìn)行銷售； 階段銷售工作：集中鎖住意向型客戶，加以引導(dǎo)，利用有效的開盤活動(dòng)和黃金時(shí)間段加以銷售； 階段銷售目標(biāo)：成交20套；,階段營(yíng)銷和銷售工作計(jì)劃 工作要點(diǎn)：運(yùn)用適量廣告宣傳，喚起目標(biāo)客戶注意。 1、導(dǎo)示牌、圍墻、電桿旗廣告、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝 2、整體、剖體模型的制作 3、銷售人員進(jìn)駐 4、刊登引導(dǎo)廣告。 5、樣板房的日常管理和來訪客戶的登記,公開銷售期：2010年11月份2011年5月

28、份 此時(shí)間段為春節(jié)時(shí)間，大量外地務(wù)工人員返鄉(xiāng)，房市銷售會(huì)迎來新的一輪高峰，值此時(shí)刻，營(yíng)銷策略和SP攻關(guān)活動(dòng)火爆推向市場(chǎng)；配以項(xiàng)目銷售，并同時(shí)運(yùn)用營(yíng)銷活動(dòng)在市場(chǎng)上進(jìn)一步鞏固項(xiàng)目的強(qiáng)大品牌號(hào)召力和項(xiàng)目的品質(zhì)； 階段營(yíng)銷工作：根據(jù)項(xiàng)目開盤銷售的情況分析本案下一步的營(yíng)銷工作，并加以調(diào)整， 使之進(jìn)一步提升銷售業(yè)績(jī)； 階段銷售目標(biāo)：成交房源量100套左右；,階段營(yíng)銷和銷售工作計(jì)劃 1、舉辦展銷會(huì)，新聞炒作，制造輿論； 2、開盤當(dāng)日買房送折扣的優(yōu)惠酬賓； 3、派單宣傳，人員推廣工作展開； 4、報(bào)紙、電視、銷售現(xiàn)場(chǎng)、戶外推廣配合，形成立體銷售攻勢(shì)； 5、開放樣本房，激發(fā)購(gòu)買欲望； 6、針對(duì)銷售狀況予以分析，及時(shí)修改工作重點(diǎn)；,階段穿插和植入“裂變式核鏈營(yíng)銷公關(guān)方式” 裂變式核鏈營(yíng)銷公關(guān)即通過制造中子新聞事件，轟擊該新聞事端核心媒體，引爆重核裂變般的媒體傳播效果，從而快速提升品牌知名度和美譽(yù)度，高效創(chuàng)