熊楚風(fēng)--房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建全流程.ppt

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)批報(bào)建全流程,代鵬 陳文斌 熊楚風(fēng),總體流程圖,總體流程圖,一、土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)階段,1.1一級(jí)開(kāi)發(fā)方式,一、土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)階段,1.2涉及的政府職能部門(mén) 國(guó)土局 發(fā)改委（負(fù)責(zé)立項(xiàng)核準(zhǔn)） 建委（控制一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等） 規(guī)劃委（批復(fù)土地規(guī)劃意見(jiàn)書(shū)）,二、國(guó)有土地使用權(quán)的獲得,2.1 土地使用權(quán)獲得方式 土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,二、土地所有權(quán)審批步驟,二、土地出讓金的繳納,二、土地使用許可證的辦理,三、建設(shè)工程規(guī)劃許可證的辦理,三、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)（重慶市）,項(xiàng)目建議書(shū)，由項(xiàng)目建議書(shū)編寫(xiě)立項(xiàng)申請(qǐng) 10萬(wàn)平以上報(bào)市發(fā)改委，以下報(bào)區(qū)發(fā)改委 立項(xiàng)申請(qǐng)?jiān)?份 國(guó)土公示材

2、料復(fù)印件1份 單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件1份 開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件1份 若有聯(lián)建單位需提供聯(lián)建協(xié)議，及聯(lián)建單位執(zhí)照 向發(fā)改委申請(qǐng)下達(dá)年度計(jì)劃、批文及固定資產(chǎn)投資許可證。,四、建筑施工許可證辦理,具體操作程序,招投標(biāo) 工程擔(dān)保 合同審查 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手冊(cè)審查 窗口受理 質(zhì)量監(jiān)督、企業(yè)管理審查、安全監(jiān)督 費(fèi)用交納 許可審批 窗口結(jié)辦,五、項(xiàng)目在建與預(yù)售許可證的辦理,條件： 中國(guó)城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定投入開(kāi)發(fā)資金占總投資25%以上即可申請(qǐng)。 但不少城市規(guī)定，高層建筑必須完成2/3才可以獲得商品房預(yù)售許可證。 各城市不一樣,5.1 項(xiàng)目地名與門(mén)牌申報(bào),地名申報(bào)獲得土地后就可以操作。 門(mén)牌申報(bào)則要到建筑標(biāo)高0.00以上

3、后進(jìn)行申報(bào)。 主管部門(mén)：規(guī)劃委,5.2項(xiàng)目在建工程抵押（天津）,主管部門(mén)：相關(guān)的管理部門(mén) 在建工程抵押給銀行后，應(yīng)進(jìn)行抵押登記，償還貸款后，也要進(jìn)行注銷(xiāo)登記。,5.3物業(yè)備案及物價(jià)審批,物業(yè)備案，在業(yè)主委員會(huì)成立之前，前期物業(yè)管理部門(mén)要進(jìn)行備案。 主管部門(mén)：市房管局物業(yè)管理處 物價(jià)審批，主要針對(duì)經(jīng)適房和危改項(xiàng)目等由政府對(duì)售價(jià)進(jìn)行控制的項(xiàng)目。 主管部門(mén)：物價(jià)局房地產(chǎn)管理處,5.4預(yù)售備案和預(yù)售抵押登記,預(yù)售備案：預(yù)售的房子要登記，不能再賣(mài)了消費(fèi)者要是反悔就要去取消登記。 主管部門(mén)：土地房屋權(quán)屬登記中心（重慶） 抵押登記：若購(gòu)房者通過(guò)抵押貸款形式購(gòu)房，則要去相關(guān)管理部門(mén)進(jìn)行預(yù)售抵押登記。 主管部門(mén)

4、：土地房屋權(quán)屬登記中心（重慶）,5.5 預(yù)售許可證的辦理,主管部門(mén)：主城區(qū)由市國(guó)土房管局辦理；其中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、北部新區(qū)經(jīng)開(kāi)園和高新園由國(guó)土房管分局（所）受理并初審后送市國(guó)土房管局審批。其他區(qū)縣（自治縣、市）由當(dāng)?shù)貐^(qū)縣國(guó)土房管局（房管局）辦理。 需提交預(yù)售方案包括：基本情況，建設(shè)進(jìn)度，預(yù)售套數(shù)，分?jǐn)偳闆r等。,六、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與辦理產(chǎn)權(quán)證,6.1驗(yàn)收前水電氣報(bào)裝 6.2竣工驗(yàn)收 6.3竣工備案及交付使用備案 6.4房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)證的辦理,6.1驗(yàn)收前水電氣的報(bào)裝,相關(guān)單位：相關(guān)電力公司，自來(lái)水公司，天然氣公司。 遞交材料后雙方研究供應(yīng)方案，現(xiàn)場(chǎng)施工，驗(yàn)收，試驗(yàn)。,6.2竣工驗(yàn)收,項(xiàng)目竣工后，要組織相關(guān)的政府管理部門(mén)進(jìn)行驗(yàn)收。 先進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收，再進(jìn)行綜合驗(yàn)收。 專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收：消防，民防，衛(wèi)生，環(huán)保，規(guī)劃，交通，園林，防雷等。 六個(gè)月內(nèi)向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)報(bào)送有關(guān)竣工驗(yàn)收材料。,6.3竣工備案及交付使用備案,主管單位：建設(shè)委員會(huì) 當(dāng)竣工驗(yàn)收通過(guò)后，就可以申請(qǐng)商品房交付使用許可證了。在一些操作嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某鞘?，只有獲