產權式酒店分析教材.ppt

1、產權式酒店分析,一、產權式酒店的起源,“產權式酒店公寓”是本世紀70年代興起的產物，是最適合中產階級的一種投資方式，20世紀70年代，歐美發(fā)達國家進入所謂的“豐裕社會”中產家庭成為社會主流，旅游業(yè)方興未艾，在旅游創(chuàng)新過程中，瑞士企業(yè)家亞歷山大耐首先提出“時權酒店”（Timeshare.Hotel）的概念，即出售轉讓或者交換。1976年，法國阿爾卑斯山地區(qū)的旅游酒店首次進行了真正意義上的時權經營，向旅客出售了在特定時間內享有旅館住宿和娛樂設施的權利。時權酒店興起，立即在瑞士和歐洲傳播開來，之后的20年中逐漸向北美加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展，并演變?yōu)楝F(xiàn)在的產權式酒店。產權式酒店則進而買斷產權而

2、不僅是買斷時段，即酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經營分取投資回報，同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權?，F(xiàn)在產權式酒店已經成為發(fā)達國家和地區(qū)最受中產階級和企業(yè)集團青睞的投資方式。,產權式酒店的起源,1、產權式酒店的類型,國際通用的產權式酒店大致有三種類型：,時權酒店：,將酒店的每個單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限的使用權。消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（或一周）的居住權；,養(yǎng)老型酒店：,指投資人（往往是最終消費者）在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個單位，委托管理公司經營管理直至退休后自用

3、。委托管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產權人去世后由管理公司回購，再出售，收益歸其家人所有；,指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權；本項目就是屬于第三種類型即酒店的每間客房分割為獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司統(tǒng)一出租經營，獲取年度利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。這種酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，當?shù)負碛谐渥愕穆糜慰驮矗虼丝头磕甓壤麧櫡旨t通常足以抵消分期付款的費用，并有客觀的盈

4、余。業(yè)主一般只要投入金額不多的首期，就可不再投入，大約10-15年后取得產權。之后投資者可以將單間產權公寓按市場價格賣給管理公司，或自行上市賣房，經營有方的酒店通?？梢垣@得可觀的增值回報，委托酒店管理公司統(tǒng)一經營的業(yè)主將獲得70年產權利潤分紅及多元化的投資收益；投資者在付清所投資產權酒店全款后，即可獲得70年獨立物業(yè)產權，該產權在有效期內可以進行抵押，轉讓，轉移，繼承。投資者在酒店開業(yè)后，即可獲得酒店部分年度利潤分紅，利潤分紅系數(shù)根據(jù)所投資單位首次交易總額確定。,有限自用的投資型酒店：,產權式酒店的流行趨勢,產權酒店這種新穎的經營方式和投資方式已經在世界旅游及貿易口岸城市迅速發(fā)展起來。據(jù)資料顯

5、示，全球產權酒店19861995年年平均增長158；1980年，在全球500個旅游目的地有15.5萬個家庭購買了產權式酒店；到1995年，全球81個國家4000個旅游目的地有35萬個家庭購買了產權式酒店。80年代到90年代初，全球引入產權式經營的旅游目的地的數(shù)量增長了6倍，90年代初，全球產權式酒店銷售收入已達40億美元，到2000年就飆升到300億美元。所有信息表明，產權式酒店將成為旅游及貿易發(fā)展過程中的一種重要的經營創(chuàng)新模式，同時成為最受大眾家庭青睞的投資工具。,產權式酒店的流行趨勢,在我國，“產權式酒店”已有十多年的發(fā)展歷史，且多分布在深圳等沿海地區(qū)?！爱a權式酒店”已成為旅游經營業(yè)里一種

6、重要的創(chuàng)新模式，也成為倍受富裕家庭青睞的旅游投資方式。隨著國內經濟和旅游業(yè)的迅速發(fā)展，產權酒店在國內著名旅游及經濟繁榮城市已逐步形成燎原之勢，近兩年已有幾十家產權酒店誕生。如已成功運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；在2002年完工的陜西漢中的“21世紀萬龍大酒店”；倡導“e時代人性化商務空間”的廈門悅華酒店；“10投資回報房屋產權”由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店-青島佳信大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的快樂無窮大-龍慶峽（假日）鄉(xiāng)村俱樂部、金色假日酒店等。 在海南，自幾年前?？诘谝患椰F(xiàn)代意義的產權酒店出現(xiàn)后，至今已有盡10家不同規(guī)模、特點的產權式酒店問世。如海航

7、集團的康樂園產權酒店、海口皇冠假日產權酒店、由“爛尾樓”改造的華發(fā)大廈產權酒店式公寓、中化集團與海南龍泉集團開發(fā)的龍泉海景大酒店等，均是一經推出即被看好，特別是華發(fā)大廈產權酒店式公寓，創(chuàng)下了7天銷售420多套的紀錄，而龍泉海景大酒店則更是實現(xiàn)了項目開工之日即是投資收回之時，在項目運作前期即與數(shù)百名投資者達成了訂購投資意向?？梢哉f隨著海南旅游條件的進一步成熟完善，產權使酒店的投資已經進入了一個高速發(fā)展的階段。,產權式酒店的在我國的發(fā)展基礎,10年前，以海南為代表的產權式酒店曾經遭遇敗績，給人們留下了深刻的印象。究其原因主要有三點：一是當初的開發(fā)商炒賣地皮的居多，沒有多少人愿意切實的發(fā)展這個產業(yè)；

8、二是海南當時作為旅游度假地的條件還沒有成熟，國內旅游度假的市場氣候也沒有形成；三是產權式酒店和分時度假的概念還不為中國消費者了解和接受。,產權式酒店的在我國的發(fā)展基礎,回過頭來分析時下中國產權式酒店發(fā)展的條件，我們可以看到：首先，原來制約產權式酒店發(fā)展的條件-旅游度假地的軟、硬件環(huán)境已漸趨成熟，國內旅游度假的市場氣候已經形成；其次，近年來國內經濟發(fā)展迅速，白領階層急劇擴大，成為都市消費主流群體，同時全新的休閑消費觀念為分時度假消費帶來了商機；再次，旅游產業(yè)近年來發(fā)展迅速，國內新興旅游資源越來越豐富；最后，國際分時度假公司進入中國，使分時度假和產權式酒店的概念得以在國內業(yè)界、消費圈中逐漸得到認同

9、。可以說，產權式酒店發(fā)展的大環(huán)境已經基本成熟。 產權式酒店有旅游業(yè)和房地產業(yè)的雙重屬性，作為面向消費者的酒店，它是旅游業(yè)的配套產品，提供住宿、餐飲、娛樂、商務等服務項目；而作為面向投資者的產權開發(fā)商，又具有房地產商的眾多個性，提供產權服務、物業(yè)管理、委托經營等。因此，從產權式酒店的開發(fā)角度分析，必須沿著旅游產業(yè)和房地產業(yè)兩條思路運作。目前國內的產權式酒店開發(fā)商較之七八年前有所改變，開發(fā)商不再把迅速回籠資金作為開展產權式酒店業(yè)務的唯一目標，而是把其作為培養(yǎng)企業(yè)競爭力、發(fā)展穩(wěn)定的客源關系的重要手段，而且經過近十年的大浪淘沙，現(xiàn)在的產權式酒店開發(fā)商多是有良好的經營業(yè)績、成熟的酒店經營管理經驗、良好形

10、象及較強實力的企業(yè)，因此短期行為的痕跡少得多。從開發(fā)商的屬性看，目前產權式酒店開發(fā)商是以旅游服務業(yè)為主體，輔以房地產的一些運作思路和模式來運行的，這種方式契合了產權式酒店的本質，又迎合了消費者的投資利益。,產權式酒店的在我國的發(fā)展基礎,對產權或酒店的客戶群體進行分析，目前購買者同樣也兼具消費者、投資者兩重個性。作為消費者，客戶享受旅游度假的服務，享受餐飲、娛樂、健身等配套優(yōu)惠；而作為投資者，客戶享受所購買的房間、度假屋的經營利益。具體分析，產權式酒店的客戶無外乎三類消費群體：其一是有一定經濟實力的個人，他們的角色介于投資者和消費者之間；其二是一些公司或事業(yè)機構，其購買動機是用于員工福利或會議，

11、以往一些單位在風景區(qū)設有招待所、療養(yǎng)院等福利設施，而這些設施的日常管理逐漸成為單位的負擔，購買產權式酒店就可以卸掉這些包袱；其三是分時度假公司，其購買動機純粹是業(yè)務需要。這三類群體所關注的利益各不相同，分時度假公司最關注的是產權或酒店可供休閑度假的利益點，側重于酒店消費功能的體現(xiàn)；個人消費者關注的重點在于前期投入的比重、投資升值的保障、酒店經營能力、附加的優(yōu)惠和功能、與居住地區(qū)的風光差異、可交換性等；而機構投資者關注酒店的服務和管理能力、財務監(jiān)控的透明度、企業(yè)文化的契合和業(yè)務的需要等。不管是哪一類客戶，酒店的可消費性（包括可交換性）、可投資性（升值能力）和投資的安全性是決定性的影響因素，而且中

12、國目前有能力投資購買產權式酒店的消費者多是具有較高素質的白領人士，這些人一般都具備良好的教育背景，有成功的經營管理經驗，有良好的分析能力和投資眼光，因此，追求短期利益而忽視對消費者長期回報的開發(fā)商很難取得他們的信任。,產權式酒店的在我國的發(fā)展基礎,分析目前國內產權式酒店業(yè)的市場環(huán)境： 其一，市場消費潛力開始釋放，這來源于近幾年對外開放和國內經濟發(fā)展的結果，一方面造就了一批具有消費能力的白領階層，另一方面培育了這批白領階層的超前消費觀念；其二，市場氛圍已經形成，一方面旅游度假區(qū)隨著國內旅游消費能力的提高而逐步形成氣候，另一方面分時度假概念逐步被人們接受；其三，國內產權式酒店的市場雖已形成，但市場

13、的制度、法規(guī)和秩序卻有待規(guī)范，而市場的完善在很大程度上是取決于制度、法規(guī)和秩序的，客戶投資產權式酒店的信心和安全感也來源于此；其四，國外分時度假體系比較完善，分時度假酒店聯(lián)盟可以為產權式酒店的客戶提供極具吸引力的度假交換，而我國產權或酒店、分時度假消費均不同于國外的先有需求后有市場，在國內酒店客房平均出租率僅50出頭、閑置客房很多的背景下，要由賣方推動市場需求；而且國內分時度假體系還很不成熟，即便全球最大的分時度假交換公司RCI在中國的成員酒店也不夠多。此外，我國目前分時度假消費中存在的最大問題恐怕就是曾經發(fā)生過的欺騙性銷售了，這使得分時度假交換體系賦予產權式酒店的魅力沒有得到足夠的體現(xiàn)。,二

14、、產權式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較,產權式酒店作為新興的一種投資方式，已經逐步的得到了快速增長的城市白領階層的認可，下表是投資產權式酒店與傳統(tǒng)投資品種的投資回報與風險的比較：,通過上表我們可以看到，產權式酒店的投資收益和風險，與傳統(tǒng)的投資方式相比，投資回報與投資風險都是比較理想的。,產權式酒店與傳統(tǒng)投資方式的比較,1、產權式酒店與酒店式公寓的比較,產權式酒店與酒店式公寓的比較,酒店式公寓發(fā)展的時間比較長了，投資者對其的了解也比較深入，作為房地產投資品種之一，投資者必然要將產權式酒店與酒店式公寓進行對比。,通,通過比較我們可以看到，產權式酒店和其它投資品種相比，更具有競爭優(yōu)勢，因此我行相信通過有效

15、的推廣活動，我們可以把這種比較優(yōu)勢的信息有效地傳遞給目標客戶，達到項目順利銷售的目的。,產權式酒店與酒店式公寓的比較,三、產權式酒店的投資收益,隨著房地產投資的不斷升溫，房地產開發(fā)的領域越來越寬，人們對房地產投資的取向也在逐步的被分流，一些精明的開發(fā)商不失時機的推出了各種投資型產品，于是產權式酒店這一新的投資方式終于浮出水面。 產權酒店是酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經營分取投資回報，同時還可以獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產開發(fā)商、管理公司、投資者帶來了良好的經濟收益，其發(fā)展前景極其可觀。,產權

16、式酒店投資的優(yōu)勢,（一）資金快速回籠房地產開發(fā)商在興建酒店時，前期必將投入大量的資金以確保工程的按期交付。這種巨額投入會給開發(fā)商帶來巨大的資金壓力。如何快速的回籠資金，是開發(fā)商不容回避的問題。實行產權式酒店的經營方式，就可以快速的解決這一問題。產權式酒店的經營是將建設酒店的巨額集中投資，分解為單位的組合，將部分產權出售，回籠資金。這樣有利于酒店的管理和緩解資金壓力，也為不愿意承擔投資風險的個人或法人提供了用呆滯資金謀取較高回報的機會。,（二）規(guī)避投資風險，獲得高額回報產權式酒店作為一種新型的房產投資和消費模式，與住宅寫字樓投資、股票投資、儲蓄及國債投資等相比，投入輕松，風險小，回報更豐厚，同時

17、還可獲得一套真正屬于自己的私家酒店。據(jù)有關資料統(tǒng)計，近10年來，全世界產權式酒店平均每年增長158。與銀行儲蓄和投資股票債券相比，產權式酒店的最大賣點是投資回報率高以及投資風險低。在國際上，產權式酒店作為一種穩(wěn)健的投資理財方式，受到眾多獨具慧眼的投資者青睞，是一種新型的融資方式 。產權式酒店是將酒店以單元的形式出售給投資人，各單元具有獨立的房產證，投資人享有自用、轉讓、抵押、贈送、繼承等權利。投資者一般不住在酒店，而是將客房委托 酒店管理公司統(tǒng)一出租經營，獲取年度分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限的免費入住權。國內的產權式酒店在銷售時開發(fā)商一般會與投資人簽訂一定期限的返租協(xié)議，約定一個租

18、賃期和投資收益率。以65的年收益率計算，大約15年客戶就可以收回總投資，同時，還可以取得房產所有權。因此，產權式酒店具有較高的投資與使用價值，較容易實現(xiàn)業(yè)主預期的購買目的及投資目標。業(yè)主支付幾萬元的首付款購買酒店中一套客房后，與酒店或管理公司簽訂委托租賃合同，此后的銀行月供款、物業(yè)費及供暖費等全部由酒店代為支付，業(yè)主做“甩手掌柜”即可，達到保值增值的目的。,產權式酒店投資的優(yōu)勢,產權式酒店投資的優(yōu)勢,（三）擴大客戶源，實現(xiàn)酒店與業(yè)主的“雙贏”產權式酒店賣方的初衷是為了解決資金不足的問題，盡快回籠資金；買方的動機實質上是為了使呆滯的資金獲得較高、穩(wěn)定的回報，是一種投資行為。因此，這是一種“雙贏”，具有較大的市場潛力。從產權式酒店買主所在的地域分布來看，以本地和周邊較富裕的縣市為主，這為市場定位提供了依據(jù)。從經營的情況來看，由于業(yè)主與酒店有密切的利益關系，所以，業(yè)主會主動而積極的介紹客戶、親戚、朋友來酒店入住、消費，起到了酒店促銷員的作用，這對酒店客房、餐飲、娛樂、商場等綜合經濟效益的提高十分有利。,產權式酒店投資應注意的問題,（一）客戶在進行產權式酒店投資時，應實地考察所投資酒店的地理位置、檔次和定位，如果產權式酒