天驕二期營銷策劃.ppt

1、,一世情緣,中原不做一時的英雄,我們清楚成績永遠(yuǎn)都屬于過去。 珍惜每一次機(jī)會，努力完善我們的團(tuán)隊， 向更高的銷售目標(biāo)沖刺是我們不懈追求的目標(biāo)。 中原希望與開發(fā)商成為最默契的朋友， 結(jié)一世情緣，成為長期的戰(zhàn)略合作伙伴！,之,天驕二期 定位及營銷策略,尋找屬于城市的欲望，讓欲望為我們贏得市場！ 這個城市，我們也許生活得很滿足，也許生活得很不滿足， 但我們都還存在著對生活的欲望， 有些我們知道，有些我們不知道。 城市的上空，左沖右突的欲望。 找到了一群人，于是找到了一股欲望。 我們要做的是，透視他們的欲望，引導(dǎo)他們的欲望。,-序-,定位策略,CONTENTS,整體定位,形象定位,檔次定位,Part

2、1,產(chǎn)品策略,戶室配比,戶型設(shè)計,景觀建議,Part 2,產(chǎn)品規(guī)劃,營銷推廣,推廣策略,Part 3,銷售策略,團(tuán)隊建設(shè),Part 4,硬件配套,價格定位,客群定位,定位策略,ORIENTATION TACTIC, 整體定位 形象定位 客群定位 檔次定位 價格定位,找到一個空間，在那里，消費(fèi)者的欲望還沒有被滿足， 而那個空間，也是期待中的市場定位,這個城市有一群人的愿望沒有得到滿足，因為沒有滿足， 所以有著強(qiáng)大的，一觸即發(fā)的消費(fèi)動能！,項 目 定 位,SWOT,大體量開發(fā)，具備規(guī)模效應(yīng)；,由于項目位于城鎮(zhèn)結(jié)合部，與附近農(nóng) 村城鎮(zhèn)僅一墻之隔，在社區(qū)安全、區(qū) 域景觀建設(shè)等諸多方面均會受到影響；,城

3、市中心北遷所帶來的機(jī)會；,本案所在區(qū)域為呼市熱點開發(fā)區(qū)域；,優(yōu)勢（Strength）,威脅（Threat）,機(jī)會（Opportunity）,劣勢（Weakness）,政策扶持片區(qū)未來發(fā)展；,熱點開發(fā)板塊所帶來的市政配套設(shè) 施的完善。,城市中心北遷項目未來升值空間大,地塊周邊配套不成熟，交通不便利；,項目開發(fā)量大，周期長，市場和政策具較大不定因素；,區(qū)域市政、生活配套緩慢及周期難以控制；,同類產(chǎn)品的競爭激烈。,分 析,當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一個人，滿足它只能導(dǎo)致一個人的購買， 當(dāng)置業(yè)的欲望屬于一群人，滿足它只能導(dǎo)致一群人的購買， 當(dāng)欲望屬于整個城市，滿足它必然將帶來整個城市的追隨。,讓社區(qū)生活模式上升

4、為城市的理想模式， 讓整個城市成為我們的口碑， 讓一群人在這里找到心靈與生活的依歸,定 位 策 略,整體定位,打造呼市“別樣城”,顛覆,傳統(tǒng),定 位 策 略,整體定位,新城市崛起中的升級版景觀社區(qū),“別樣城”特色辭解,辭解,新城市崛起中的 升級版景觀社區(qū),辭解2,堪稱呼市地產(chǎn)名片 的品牌社區(qū),品牌是一種身份的象征， 品牌的檔次是以細(xì)節(jié)的質(zhì)量來衡量。 選擇別樣城的客戶一定具有最挑剔的目光。,有一種風(fēng)景是傲視整個城市 不在城市的最高處 而在風(fēng)景這邊獨(dú)好的別樣城,定 位 策 略,整體定位,定 位 策 略,整體定位, 位于首府城市開發(fā)熱點區(qū)域 以情景洋房為主 異域風(fēng)情與自然空間融為一體 大型生態(tài)社區(qū),

5、定 位 策 略,形象定位,呼市首席花園生態(tài)社區(qū),天驕領(lǐng)域別樣城,二期案名建議,我們雖然生活在同一個天空， 但卻有不一樣的生活。 我們雖然生活在同一個空間， 但卻有不一樣的感受和欲望。 讓我們共同感受別樣生活給我們帶來的歡樂！,規(guī)模層面的優(yōu)越：建筑無限生活+大型成熟社區(qū) 產(chǎn)品層面的優(yōu)越：創(chuàng)新+優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品完美體現(xiàn) 消費(fèi)者心理優(yōu)越感：給消費(fèi)者一種嘉許，眼光的優(yōu)越，決定居住的優(yōu)越,成就生活高度!,優(yōu)越,定 位 策 略,形象定位,高端市場,中端市場,低端市場,物業(yè)檔次,低 中 高,客戶層面,高 中,低,項目處于高端市場地位，其市場地位決定了產(chǎn)品及客群的特征。,天驕項目二期,定 位 策 略,檔次定位,我們的

6、客戶在哪？ - 他們的需求動機(jī)是什么？-,定 位 策 略,客群定位,從馬斯洛需求層次模式看“天驕領(lǐng)域別樣城”,生存需求,安全需求,歸屬需求,自尊需求,自我實現(xiàn),是好房子！,物業(yè)管理和私秘性好！,有家的感覺！,有身份感的經(jīng)典樓盤！,找到生活的意義！,智慧精英,優(yōu)越感,+,在他們這個階段，價格是影響買樓的重要因素之一，但就心理特點而言，因為有學(xué)識、有見地，甚至比財富更高一層的老板，都會有心理的優(yōu)越感，在用品或居住的品質(zhì)上，他們有時會選擇寧缺毋濫。,他們可能是政商人士，或是專業(yè)精英，領(lǐng)域可以不同，但在各自的領(lǐng)域，都取得了一定的成就。是他們的能量，共同筑就了我們的高品質(zhì)生活。,客群心理特征描述,定 位

7、 策 略,客群定位,客群職業(yè)特征,定 位 策 略,客群定位,客群年齡特征,50歲55歲,40歲50歲,25歲30歲,30歲40歲,情景洋房目標(biāo)客群,10,情景洋房主力目標(biāo)客群,情景洋房11.5小高主力目標(biāo)客群,小高層、高層目標(biāo)客群,25,55,20,客戶年齡層,購買產(chǎn)品傾向,占總客群比重,伴隨天驕領(lǐng)域二期項目11.5小高層、30層高層建筑業(yè)態(tài)的出現(xiàn)，目標(biāo)客戶群年齡段結(jié)構(gòu)同比天驕領(lǐng)域一期更為年輕化。,定 位 策 略,客群定位,定 位 策 略,價格定位,均價,4300元/平米,4000元/平米,3800元/平米,總價區(qū)間,二期全盤均價 4000 元/平米,52-69萬元,36-56萬元,23-49

8、萬元,戶室配比,戶型設(shè)計,景觀建議,產(chǎn)品規(guī)劃,硬件配套,城市在渴求我們的社區(qū) 人們在渴求我們的社區(qū) 但最終，能讓人們安居于此的理由， 還是這里實實在在的創(chuàng)造著一種超越呼市現(xiàn)有人居的高尚生活,讓創(chuàng)新融于產(chǎn)品，讓科技?xì)w于生活,產(chǎn)品策略,PRODUCTION TACTIC,第一階段產(chǎn)品 2007年4月推出,第二階段產(chǎn)品 2007年9月推出,第三階段產(chǎn)品 2008年3月推出,洋房小高高層,洋房小高高層,洋房小高,產(chǎn) 品 策 略,產(chǎn)品規(guī)劃,1,2,3,產(chǎn) 品 策 略,產(chǎn)品規(guī)劃,產(chǎn)品規(guī)劃說明,洋房產(chǎn)品： 洋房產(chǎn)品是全盤中的主力產(chǎn)品， 與小高層一起作為項目的利潤點。 在先期推出，滿足一期積累客戶對 洋房產(chǎn)品

9、的需求，迅速實現(xiàn)產(chǎn)品走量。 同時在第一階段的推出過程中保持較 大的開盤體量，以支撐回款要求。 高層產(chǎn)品： 高層產(chǎn)品作為全盤中的非主力產(chǎn)品、開發(fā)體量僅占到12左右。 作用是降低項目容積率，同時起到豐富產(chǎn)品線的作用、非主要贏利產(chǎn)品。 建議分兩部分，分別在第一階段的后期和第二階段分別推出。一方面高層 產(chǎn)品在目前呼市市場上仍屬于被追捧的高端產(chǎn)品。另一方面避免留置后期 銷售影響總盤產(chǎn)品均價的拉升。 小高產(chǎn)品： 小高產(chǎn)品處于地塊的四周，出于方便施工建設(shè)要求，建議在銷售中按地塊分階段推出。 同時起到豐富產(chǎn)品線的作用。,產(chǎn) 品 策 略,產(chǎn)品規(guī)劃,示范區(qū)選址建議,產(chǎn)品豐富（小高層、洋房可以兼顧） 景觀的發(fā)展余地

10、比較開闊 在西南角，不會對后面絕大部分樓座的施工造成影響 交通較為便利 具備單獨(dú)封閉獨(dú)立示范區(qū)的條件,示范區(qū)位置選擇在1組團(tuán)3號樓和2組團(tuán)11號樓之間比較適合，主要有以下方面的考慮：,示范區(qū),產(chǎn) 品 策 略,戶室面積,天驕領(lǐng)域二期產(chǎn)品類型,11.5層電梯小高,30層電梯高層,4.5情景洋房,中原基于對市場的判斷： 建議在二期產(chǎn)品中適當(dāng)減小部分產(chǎn)品面積，以適應(yīng)市場需求變化。,我們產(chǎn)品是什么樣的？,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,在戶型設(shè)計上，將“廊院”這一建筑形式完美地“嫁接”到了現(xiàn)代高層建筑中，鼎力打造深圳乃至全國首個別墅級空中廊院，奢侈演繹空中獨(dú)

11、戶尊享的“入戶花園、景觀內(nèi)庭、觀星露臺、窗外花廊”多種院落空間，開創(chuàng)了一種全新的“廊院”生活方式。,小高層部分,面積約114平米,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,在一期產(chǎn)品中加入呼市市場缺少的躍層產(chǎn)品形式,特色一：復(fù)式小戶型,小面積構(gòu)筑大空間，縱向空間享受。 60-70平米，動靜分離,特色二：躍式頂層,我的地盤我做主！自搭樓板，自主空間。 頂層設(shè)置老虎窗，躍層采光從此升級。,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,組合與拆分的奧妙,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,親情組合戶型,針對部分客戶喜歡家族（家庭）群居的特點，推出“親情組合”概念。 吸引大家庭購買（父子、兄弟、家族），增加“親情”色彩。

12、,“1+1” 親情組合 戶型參考,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,2房2廳1衛(wèi) + 2房1廳1衛(wèi),入戶花園,2房入口,2房1廳1衛(wèi),2房2廳1衛(wèi) 帶花園,2房入口,戶型建議一：“2+2”親情組合,組合后,4房3廳2衛(wèi)帶花園,2房2廳1衛(wèi) + 2房1廳1衛(wèi) = 4房3廳2衛(wèi),入戶花園,4房入口,2房1廳1衛(wèi) 帶花園,2房2廳1衛(wèi)帶花園,組合前,戶型建議二：“2+1”親情組合,入戶花園,3房3廳2衛(wèi)帶花園,2房2廳1衛(wèi) 帶花園,1房1廳1衛(wèi),2房2廳1衛(wèi) +1房廳1衛(wèi) = 3房3廳2衛(wèi),戶型建議二：“2+1”親情組合,3房入口,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,、可分可合的組合房型 所謂組合房型，是將一房與兩房

13、組合在一起。分，則兩套；合，則為一套三房二廳。但產(chǎn)權(quán)登記均為一套，這實際是一套三房的創(chuàng)新設(shè)計。 該組合房型由一個總?cè)霊糸T再加上一個相對獨(dú)立的入戶玄關(guān)組合而成。在玄關(guān)處，分設(shè)兩扇門，分別通往一房和兩房。 兩戶門打開是一套，關(guān)上變成兩套，無須破墻，十分方便、機(jī)動。滿足家庭不同需要； 此組合房型也應(yīng)相對緊湊，一房控制在50平方米左右，兩房控制在70平方米左右。組合成三房總建筑面積也在120平方米左右。 由此，這類組合房型的性價比和功能性，就高于常規(guī)的一套三房，其附加值因此大增。,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,可分可合房型參考（一）,一房,二房,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,舒適四房兩廳兩衛(wèi) 面積144.5平

14、方米,明餐廳,間間朝南,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,緊湊三房兩廳兩衛(wèi) 面積僅為117平方米， 結(jié)構(gòu)緊湊，布局方正,儲藏空間的 巧妙設(shè)計,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,舒適三房兩廳兩衛(wèi) 面積130-139平方米,動、靜區(qū) 完美結(jié)合,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,復(fù)式房型，面積145.14平方米,陽光露臺 與客、餐廳 巧妙結(jié)合,錯層 空間 豐富,復(fù)式結(jié)構(gòu),產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,30層高層塔樓設(shè)計，頂層復(fù)式示意：面積220平米左右,產(chǎn) 品 策 略,戶型設(shè)計,產(chǎn) 品 策 略,景觀建議,隔離項目周遍的風(fēng)塵污染 緩解高密度居住的心理壓力 建議在小區(qū)內(nèi)種植大面積的綠植，制造出隔離塵囂的中庭景觀， 間以纖細(xì)靈動的水

15、系 實現(xiàn)動靜結(jié)合的效果,精細(xì)營造呼市獨(dú)一無二的景觀大盤 以異域生態(tài)居所的理念 迎合追求高品質(zhì)生活客群的需求,以中心景觀結(jié)合結(jié)點式景觀,外窗材料,防風(fēng)好、透光好、且對隔熱的功效很高，能夠阻擋紫外線膚色，允許日光中紅外線攜帶的能量進(jìn)入室內(nèi)，同時隔熱（人體所感受的熱來自遠(yuǎn)紅外線)而室內(nèi)熱量不會散發(fā)到室外，大大降低采暖制冷功率，同時有很好的隔音作用，提高居住舒適度，保護(hù)家人健康。,雙層中空金屬鍍膜LOWE玻璃,中原建議在產(chǎn)品設(shè)計中添加領(lǐng)先于區(qū)域市場的科技含量。 在完善產(chǎn)品的同時，提升產(chǎn)品在市場競爭中的可抗性。,隔音樓板(美國陶氏化學(xué)),阻隔垂直方向噪音,樓板,品質(zhì)新標(biāo)準(zhǔn) 領(lǐng)先 突破,室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng)是國際

16、通行的通風(fēng)配置，是高檔住宅的必備。通過安裝住宅新風(fēng)系統(tǒng)，使業(yè)主在室內(nèi)即使不開窗也能達(dá)到凈化室內(nèi)空氣的目的，有益人們的健康。,室內(nèi)新風(fēng)系統(tǒng),產(chǎn) 品 策 略,硬件配套,讓科技?xì)w于生活,變壓止逆閥煙道,在安防、管理、信息等方面，配備小區(qū)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)、車輛出入管理系統(tǒng)、安防報警中心、小區(qū)組團(tuán)管理門禁系統(tǒng)，可視對講門禁系統(tǒng)，使業(yè)主生活盡享安全私密。,運(yùn)用特有的變壓止逆閥煙道吸取了變壓式煙道和止逆閥煙道兩種煙道的優(yōu)點，改變煙道的截面形式和風(fēng)帽結(jié)構(gòu)，加裝一個倒流式逆止閥，能封堵住煙道氣流不外串。,智能化安防,預(yù)留中水系統(tǒng)管線，可以直接接入城市中水外網(wǎng)（須市政設(shè)施建成后方可使用），也主可利用中水回樓沖廁、

17、灌溉或洗車。通過對屋面雨水和地面雨水的收集，補(bǔ)充社區(qū)景觀水，使物業(yè)管理用水更加節(jié)約。,節(jié)水,為住戶配備太陽能熱水供水系統(tǒng)，在景園內(nèi)部分采用了太陽能照明燈，真正做到安全、節(jié)能。,太陽能,產(chǎn) 品 策 略,硬件配套,讓科技?xì)w于生活,創(chuàng)造并滿足城市的欲望,營銷策略,MARKETING TACTIC,我們深知，我們創(chuàng)造的是消費(fèi)者欲望的依歸， 但如何讓消費(fèi)者也從內(nèi)心產(chǎn)生共鳴與認(rèn)同， 其間的紐帶便是我們的營銷與推廣,推廣策略,銷售策略,產(chǎn)品/價格錯位,打響階段戰(zhàn)役,分批推售,優(yōu)化產(chǎn)品,4,1,2,3,核心銷售策略,規(guī)避市場及項目本身同質(zhì)產(chǎn)品競爭,結(jié)合銷售季節(jié)及工程進(jìn)度,調(diào)配產(chǎn)品線,打錯位時間戰(zhàn)。,本項目體量

18、大,產(chǎn)品類型豐富, 注重銷售節(jié)奏,調(diào)控產(chǎn)品線均衡,分批組合推售。,配合推售頻次,提前進(jìn)行認(rèn)購,蓄積客戶,集中造勢熱銷。,在銷售中驗證產(chǎn)品市場認(rèn)可度,由于項目體量較大,后期調(diào)整空間較大,不斷優(yōu)化產(chǎn)品,縮短銷售期,擴(kuò)大利潤。,銷 售 策 略,核心銷售策略,銷 售 策 略,銷售面積：13.8萬平米 銷售總回款：5.5億元 銷售均價：4000元/平米 銷售周期：18個月（100%清盤）,我們的銷售目標(biāo),銷售計劃,銷 售 策 略,銷售協(xié)調(diào),天驕二期與陽光諾卡銷售節(jié)奏的協(xié)調(diào),天驕二期與 陽光諾 卡銷售 節(jié)奏的協(xié)調(diào),整合行銷體系界面關(guān)系及行動思路,展示陳列,網(wǎng)絡(luò)營銷,贊助&聯(lián)合,忠誠營銷,關(guān)系營銷,數(shù)據(jù)庫營

19、銷,直復(fù)營銷,情景營銷,事件營銷,媒介公共,廣告,相互作用的營銷,推 廣 策 略,整合營銷,第一層：借助一期的口碑及客戶資源展現(xiàn)品牌實力，構(gòu)建項目高端產(chǎn)品印象；,“剝筍”原理,第四層：展現(xiàn)社區(qū)的花園式生態(tài)屬性；,第三層：展現(xiàn)項目獨(dú)特賣點，提高產(chǎn)品附加值；,第二層：展現(xiàn)新城區(qū)大環(huán)境，大方位，建立項目形象及投資價值；,第五層：對位客戶屬性，增加品牌核心文化，展示溫馨生活情景。,推 廣 策 略,傳播戰(zhàn)略,總體時間節(jié)點安排,2007. 4 開盤,5月樣板間開放,2006.12,2007.2 亮相,準(zhǔn)備工作開始,2007年2月初樣板間、 示范區(qū)開工,同期外賣場開放,實現(xiàn)預(yù)期客戶積累， 確定各項硬性指標(biāo),

20、推 廣 策 略,節(jié)點安排,2007. 3認(rèn)購,任務(wù)：產(chǎn)品亮相 在短時間內(nèi)引起社會關(guān)注，創(chuàng)造項目品牌知名度，完成項目品牌初期的建立與品牌傳輸工作。 3月發(fā)放置業(yè)卡：變相的內(nèi)部認(rèn)購，加速回籠資金，開盤前的客戶儲備 目的： 項目出街階段， 通過媒體的公映，并借助一期的口碑及客戶資源展現(xiàn)品牌實力，使項目在社會上迅速建立知名度并構(gòu)建項目高端產(chǎn)品印象。,蓄勢預(yù)熱期： 06年12月07年3月（形象導(dǎo)入）,推 廣 策 略,媒體策略,推廣主題方向:,、新聞炒作 (1)、天驕領(lǐng)域姊妹篇別樣城歲末閃亮登場！ 、硬性廣告 (1)、從天驕領(lǐng)域到別樣城，就是從笑到微笑 (2)、一處都市荷蘭花園，一個生態(tài)別樣城,亮相的效果

21、決定著項目的市場調(diào)性和將來工作進(jìn)行的順利程度，對項目操作來說十分重要，因此這一階段的媒體投放建議相對集中，在一定時間內(nèi)形成戰(zhàn)役性節(jié)點效應(yīng)，引發(fā)市場關(guān)注。 對于主流媒體的運(yùn)用，將仍然以戶外路牌與內(nèi)蒙古晨報和 北方新報為主： 同時，戶外媒體及網(wǎng)站在此階段同步亮相，形成立體的市場爆發(fā)效應(yīng)，多角度對市場進(jìn)行信息沖擊。 小眾媒體同時投放，為后期的渠道工作進(jìn)行鋪墊，包括短信告知，社區(qū)媒體及部分雜志等渠道的應(yīng)用。 適當(dāng)結(jié)合電視媒體投放,豐富媒體推廣手段. 關(guān)注大客戶渠道的使用。,媒體,推 廣 策 略,媒體策略,主要是前期媒體活動，一方面建立良好的媒體關(guān)系，從媒體敏感度方面?zhèn)鬟_(dá)項目優(yōu)勢點，另一方面需借勢于媒體

22、力量，操作片區(qū)炒作問題。同期配合于客戶資源工作，將渠道在這一階段打開。 以一期天驕領(lǐng)域為切入點，借助于一期客戶資源組織針對性大客戶活動。 道具支持：網(wǎng)站、概念沙盤、媒體樓書、DM、小禮品等。,活動,外賣場設(shè)計、裝修完成并在此階段開放； 樣板間及售樓處內(nèi)裝進(jìn)行中，同時進(jìn)行家具及配飾的選擇定購。,包裝,經(jīng)過一段時間的市場預(yù)熱，消費(fèi)者已開始關(guān)注到了新項目的出現(xiàn)，但對項目的具體情況還不甚了解，希望能進(jìn)一步咨詢、了解，配合媒體爆發(fā)同步進(jìn)行。 外賣場開放 開放時間：2007年2月初（項目正式亮相之際） 外賣場地點：市區(qū)繁華商業(yè)區(qū)內(nèi) 外賣場布置：展板、易拉寶、沙盤 折頁：在外賣場開放的同時，應(yīng)為上門咨詢的客

23、戶準(zhǔn)備一些宣傳資料,推廣途徑之外賣場,推 廣 策 略,媒體策略,推廣途徑之網(wǎng)絡(luò)宣傳,推 廣 策 略,媒體策略,顯性任務(wù)： 4月開盤 從宏觀區(qū)域發(fā)展趨勢角度，通過政府、規(guī)劃專家、媒體等多角度訴求，形成輿論導(dǎo)向，明確“呼市發(fā)展趨勢”“未來新城區(qū)潛力無限”的區(qū)域發(fā)展優(yōu)勢； 目的： 開盤銷售是這一階段的重要任務(wù)，同時解決項目的地理位置抗性，應(yīng)注重論壇及軟性炒作的作用，為地塊賦予概念，建立完整、有效的價值體系和市場認(rèn)知。,公開發(fā)售期 ： 07年4月5月（開盤）,推 廣 策 略,媒體策略,推廣主題方向,、新聞炒作 (1)、最適宜人居的新城區(qū)，最適宜自然生長的新城區(qū) 、硬性廣告 (1)、 OPEN DAY

24、開城（開盤稿） (2)、一杯下午茶的路程，開始真正的度假生活 （最佳距離）,媒體的應(yīng)用上，在這一階段是開盤的重要節(jié)點，同亮相性質(zhì)相似，我們同樣需要在這一節(jié)點形成市場爆發(fā)的力度，將后期項目穩(wěn)定銷售的基礎(chǔ)打好。因此，此階段是我們項目的第二次媒體爆發(fā)，在一個月左右的時間內(nèi)， 內(nèi)蒙古晨報和 北方新報的主要媒體基本要保證每周都有亮相，按照時間效果，還應(yīng)該有定點的日報告知。,媒體,針對區(qū)域發(fā)展前景展開活動攻勢，通過政府的聲音告知區(qū)域未來發(fā)展方向。舉辦如：政府發(fā)展論壇，深度訪談等訪談類活動。 開盤重大節(jié)點活動，在售樓處、景觀示范區(qū)舉行開盤當(dāng)天的全天氛圍營造活動，如異域風(fēng)情展示、生態(tài)文化展示、建筑科學(xué)性展示等

25、。當(dāng)天晚上舉行開盤慶典晚會，將場面作大，在市場中形成有效的口碑傳播。 客戶渠道活動。,活動,推 廣 策 略,媒體策略,推廣途徑之事件行銷,“開城”O(jiān)PEN DAY,本案的推廣主題“生態(tài)”之美存在于“自然”“天氣” “綠樹”之中，這些要素都是比較強(qiáng)調(diào)氛圍的“景觀”；同時，本次OPEN DAY活動主要針對小范圍的高端客戶（市場高端客戶一期積累客戶資源）。因此，建議本案的OPEN DAY活動能夠以景色、氛圍、品位為潛調(diào)性，加入一些專業(yè)的服務(wù)和即興節(jié)目，整體營造一個寬松優(yōu)雅的聚會氛圍。,在現(xiàn)場舉辦小型 OPENDAY 儀式，主題為“開城”；,A、活動內(nèi)容 1、告知新老業(yè)主，邀請其到現(xiàn)場參加活動； 2、

26、安排小型自助酒會（高檔）及助興節(jié)目表演； B、媒體信息告知 1、邀請相關(guān)負(fù)責(zé)人共同參加“開城”儀式； 2、與新聞媒體見面，宣布天驕領(lǐng)域別樣城新生態(tài)城市計劃正式啟動； 3、由資深記者對董事長進(jìn)行專訪，講述“新生態(tài)城市計劃”；,推 廣 策 略,媒體策略,往年春季的房交會應(yīng)在這個階段舉行。房交會將是本案在入市初期，宣傳的一個絕好時機(jī)。,推廣途徑之房交會,主要戰(zhàn)術(shù)1: 4月開盤慶典 主要戰(zhàn)術(shù)2：4月中旬舉辦“呼和浩特城市發(fā)展” 論壇 主要戰(zhàn)術(shù)3：5月房交會 次要戰(zhàn)術(shù)4：5月下旬，邀請專業(yè)媒體進(jìn)行深度訪談 訪談內(nèi)容“項目代言人”,推廣途徑之業(yè)內(nèi)渠道,推 廣 策 略,媒體策略,任務(wù)： 通過各種營銷手段的組

27、合，將項目信息進(jìn)一步傳達(dá)，并形成市場主張，以此吸引買家親臨賣場咨詢，保證開盤工作順利進(jìn)行。 目的： 通過具體項目賣點的闡述，建立市場客戶對項目性價比的 認(rèn)識。推廣重點在這一階段一方面要通過實際的產(chǎn)品利益樹立客戶信心，另一方面要對客戶了解后的產(chǎn)品擁有欲進(jìn)行刺激，同期制定項目適當(dāng)銷售政策。,強(qiáng)銷期:6月-8月,推廣主題方向,、新聞炒作 (1)、 品質(zhì)時代催生的產(chǎn)物 (2) 、產(chǎn)品研發(fā)的力度應(yīng)超越營銷投入 (3) 、產(chǎn)品時代到來 、硬性廣告 (1)、有智慧的人避免突兀于環(huán)境，建筑也如是（建筑風(fēng)格） (2)、每一段路都有一種情緒，每一個角度都有一種精彩（景觀）,推 廣 策 略,媒體策略,戶外堅持，在重

28、點區(qū)域的形象固化。小戶外如路名牌、候車亭、社區(qū)公告牌等適時上產(chǎn)品賣點信息。 版面較亮相期縮小，但一定保證較高頻次發(fā)布，維持市場熱度。傳達(dá)項目區(qū)域價值之外，同時傳達(dá)項目銷售信息。 網(wǎng)絡(luò)作用節(jié)點性利用。,媒體,推 廣 策 略,媒體策略,任務(wù)： 通過各種營銷手段，把生態(tài)的文章做足，展現(xiàn)社區(qū)的花園式生態(tài)屬性 。 目的： 持續(xù)銷售，完成回款工作。,持續(xù)熱銷期:9月-10月,推廣主題方向,、新聞炒作 (1)、自然主義在城市。 (2)、關(guān)于健康住宅的標(biāo)準(zhǔn)。 (3)、城市住宅不意味著反自然。 、硬性廣告 (1)、迎著森海的風(fēng)，享受生活的快意自在 (2)、關(guān)掉冷氣，推開窗戶，森呼吸,推 廣 策 略,媒體策略,1

29、、組織產(chǎn)品說明會，由設(shè)計單位的專業(yè)設(shè)計師角度對項目規(guī)劃的各方面優(yōu)勢進(jìn)行說明，形成客戶心理的專業(yè)化認(rèn)同；同時給客戶良好的活動現(xiàn)場體驗，增強(qiáng)占有欲。 2、客戶渠道活動。,活動,“生態(tài)之城”系列活動,推廣途徑之事件行銷,天驕領(lǐng)域別樣城 生態(tài)藝術(shù)節(jié),“未來秀” 2007 創(chuàng)新生態(tài)作品征集活動,推 廣 策 略,媒體策略,任務(wù)： 現(xiàn)場已經(jīng)具備更成熟的環(huán)境和生活情景，因此本階段將重點營造社區(qū)人文理念的描繪和解讀。即是“生活場”亦是“營銷場” “天驕領(lǐng)域別樣城”進(jìn)入“情景營銷”階段。 目的： 項目正常銷售階段，鞏固客戶心理，提高客戶滿足感,續(xù)銷期 ：11月-12月,推廣主題方向,硬性廣告: (1)、房子多了，生活卻少了 (2)、家，理想與現(xiàn)實的糾結(jié) (3)、舒適度，愉悅凝結(jié)成的懶散,推 廣 策 略,媒體策略,節(jié)點性選擇大版面