第七章成本管理.ppt

1、第七章成本管理,第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類,一、物業(yè)管理中的成本 （一）成本的含義 成本是指全部生產(chǎn)費(fèi)用，即企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的、以貨幣形式表現(xiàn)來的各種物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)。 一是所耗費(fèi)的生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)移價(jià)值 二是勞動(dòng)力耗費(fèi)所創(chuàng)造的價(jià)值,第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類,（二）物業(yè)管理成本構(gòu)成 1、營業(yè)成本 營業(yè)成本是企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中發(fā)生的各項(xiàng)直接支出，它包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。 2、期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用 期間費(fèi)用或經(jīng)營管理費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)沒有直接聯(lián)系，屬于某一會(huì)計(jì)期間耗用的費(fèi)用。 （三）劃清營業(yè)成本與期間費(fèi)用的

2、界限,第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類,二、物業(yè)管理成本的分類 （一）按照經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類 外購材料 工資 職工福利費(fèi) 折舊費(fèi) 利息支出 稅金 其他支出,第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類,（二）按照經(jīng)濟(jì)用途劃分 物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營過程中發(fā)生的成本，其用途各不相同。 （三）按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分 固定成本 變動(dòng)成本 半固定或半變動(dòng)成本,第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類,（四）按照計(jì)算依據(jù)不同劃分 目標(biāo)成本 定額成本 計(jì)劃成本 實(shí)際成本,第一節(jié)物業(yè)管理中的成本及其分類,（五）按照與決策的關(guān)系劃分 邊際成本 差異成本 機(jī)會(huì)成本 估計(jì)成本 沉沒成本 可緩成本 可免成本 附加價(jià)值成本,第二節(jié)成本估算方法,一、成本

3、估算的目的 服務(wù)于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)階段確定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用報(bào)價(jià) 服務(wù)于物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施過程中企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作,第二節(jié)成本估算方法,二、主要成本項(xiàng)目的估算方法 （一）人工費(fèi)的估算 1、基本工資 2、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) 3、按規(guī)定提取的福利費(fèi)（福利基金、工會(huì)基金、教育經(jīng)費(fèi)） 4、加班費(fèi) 5、服裝費(fèi) 6、工服洗滌費(fèi),第二節(jié)成本估算方法,第二節(jié)成本估算方法,（二）辦公費(fèi)估算 1、交通費(fèi) 2、通信費(fèi) 3、低值易耗文具、辦公用品費(fèi) 4、書報(bào)費(fèi) 5、宣傳廣告和市場推廣費(fèi) 6、法律費(fèi)用 7、節(jié)日裝飾費(fèi) 8、辦公用房租金（含水電費(fèi)）,第二節(jié)成本估算方法,第二節(jié)成本估算方法,（三）共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和

4、維護(hù)費(fèi)估算 1、維修保養(yǎng)費(fèi) 2、裝修費(fèi) 3、能源費(fèi)（電、氣、油料等） 4、康樂設(shè)施費(fèi) 5、雜項(xiàng)費(fèi)用,第二節(jié)成本估算方法,第二節(jié)成本估算方法,（四）保安費(fèi)估算 1、保安系統(tǒng)費(fèi) 2、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi) 3、保安用房和保安人員住房租金,第二節(jié)成本估算方法,（五）清潔衛(wèi)生費(fèi)估算 1、清潔工具購置費(fèi) 2、勞保用品費(fèi) 3、清潔機(jī)械材料費(fèi) 4、化糞池清理費(fèi) 5、垃圾外運(yùn)費(fèi) 6、其他費(fèi)用 7、水池清潔費(fèi),第二節(jié)成本估算方法,（六）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算 1、綠化工具費(fèi) 2、勞保用品費(fèi) 3、綠化用水費(fèi) 4、農(nóng)藥化肥費(fèi) 5、雜草清運(yùn)費(fèi) 6、園林景觀再造費(fèi),第二節(jié)成本估算方法,（七）固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算 1、交通工具（汽車等

5、 2、通信設(shè)備（電話機(jī)、手機(jī)、傳真機(jī)等） 3、辦公設(shè)備（桌椅、沙發(fā)、電腦、復(fù)印機(jī)、空調(diào)機(jī)等） 4、工程維修設(shè)備（管道疏通機(jī)、電焊機(jī)等） 5、其他設(shè)備,第二節(jié)成本估算方法,（八）保險(xiǎn)費(fèi)估算,第二節(jié)成本估算方法,（九）專項(xiàng)維修資金 1、工資津貼等費(fèi)用 2、設(shè)備、零部件和材料購置費(fèi) 3、機(jī)械使用費(fèi) 4、水、電、氣費(fèi) 5、管理費(fèi),第二節(jié)成本估算方法,三、成本估算結(jié)果匯總,第三節(jié)成本預(yù)算,一、成本預(yù)算的意義與要求 （一）成本預(yù)算的概念與意義 成本預(yù)算也稱成本計(jì)劃，它是根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)和經(jīng)營方針，在了解過去、分析現(xiàn)在和預(yù)測未來的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行物業(yè)管理受托責(zé)任所應(yīng)發(fā)生的成本

6、的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。,第三節(jié)成本預(yù)算,（二）成本預(yù)算的基本要求 1、成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào) 2、成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ) 3、成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證 4、成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益 5、成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地,第三節(jié)成本預(yù)算,二、成本預(yù)算的編制方法 （一）固定預(yù)算 固定預(yù)算又稱靜態(tài)運(yùn)算，是指以過去的實(shí)際費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，考慮預(yù)算期內(nèi)相關(guān)因素，如業(yè)務(wù)量水平可能發(fā)生的變動(dòng)及其影響，在過去實(shí)際費(fèi)用基礎(chǔ)上增加或減少一定的百分比確定出的預(yù)算。這種預(yù)算編制方法也稱為增量預(yù)算或減量預(yù)算編制法，,第三節(jié)成本預(yù)算,優(yōu)點(diǎn)：編制簡單，預(yù)算的編制成本較低；由于固定預(yù)算以過去

7、的費(fèi)用支出為基礎(chǔ)，費(fèi)用支出水平的控制要求易于為各部門所接受。 缺點(diǎn)為：沒有結(jié)合預(yù)算期的情況，重新對各項(xiàng)費(fèi)用支出的必要性及其支出水平進(jìn)行論證，難以實(shí)現(xiàn)費(fèi)用支出效益的最大化；同時(shí)，由于采用該方法編制的預(yù)算缺乏挑戰(zhàn)性，因而，也難以調(diào)動(dòng)各部門和全體員工控制費(fèi)用支出的積極性。,第三節(jié)成本預(yù)算,（二）彈性預(yù)算 彈性預(yù)算又稱變動(dòng)預(yù)算，是指在成本習(xí)性分析的基礎(chǔ)上，以業(yè)務(wù)量、成本和利潤之間的依存關(guān)系為依據(jù)，按照預(yù)算期可預(yù)見的各種業(yè)務(wù)量水平，分別確定相應(yīng)反映預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)支出的費(fèi)用數(shù)額，并據(jù)此編制能夠適應(yīng)各種情況的成本預(yù)算的預(yù)算編制方法。 彈性預(yù)算是為克服固定預(yù)算無法準(zhǔn)確地預(yù)見未來成本可能達(dá)到的程度和發(fā)展趨勢這一缺

8、陷而產(chǎn)生的，它主要適用于彈性成本預(yù)算和彈性利潤的預(yù)算。而彈性成本預(yù)算主要指生產(chǎn)費(fèi)用彈性預(yù)算和管理費(fèi)用彈性預(yù)算。,第三節(jié)成本預(yù)算,（三）零基預(yù)算 零基預(yù)算是指以零為基礎(chǔ)的預(yù)算。在每一預(yù)算期對任何一項(xiàng)預(yù)算開支項(xiàng)目，不考慮以往會(huì)計(jì)期間所發(fā)生的費(fèi)用項(xiàng)目或費(fèi)用額，而是以所有的預(yù)算支出均為零為出發(fā)點(diǎn)，一切從實(shí)際需要與可能出發(fā)，逐項(xiàng)審議預(yù)算期內(nèi)各項(xiàng)費(fèi)用的內(nèi)容及開支標(biāo)準(zhǔn)是否合理，在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算。,第三節(jié)成本預(yù)算,（四）滾動(dòng)預(yù)算和概率預(yù)算 1、滾動(dòng)預(yù)算 滾動(dòng)預(yù)算（連續(xù)預(yù)算）是指在按年分月編制預(yù)算的情況下，隨著一個(gè)時(shí)期的過去，連續(xù)補(bǔ)充編制另一個(gè)時(shí)期，逐期向后滾動(dòng)，并調(diào)整各期預(yù)算的過程。 滾動(dòng)預(yù)算包

9、括逐月滾動(dòng)、逐季滾動(dòng)和混合滾動(dòng)三種方式。,第三節(jié)成本預(yù)算,2、概率預(yù)算 概率預(yù)算是指運(yùn)用概率論原理，對成本預(yù)算編制中所涉及的諸多變量（如價(jià)格、業(yè)務(wù)量等）在一定范圍內(nèi)的變動(dòng)作出近似的估計(jì)，從而使預(yù)算的編制能把未來預(yù)計(jì)的各種因素的變化考慮進(jìn)去，使預(yù)算更為符合實(shí)際。 概率預(yù)算的編制方法是： 確定預(yù)算編制所涉及的每一變量。 確定每一變量的變化范圍及其可能性。 計(jì)算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率。 對各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計(jì)算加總，求取成本期望值。,第三節(jié)成本預(yù)算,三、成本預(yù)算的編制程序 （一）成本預(yù)算的編制方式 各物業(yè)管理企業(yè)常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”。,第三節(jié)成本預(yù)算,（二）成本預(yù)

10、算的編制程序 收集和整理有關(guān)資料。 對預(yù)算期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測。 根據(jù)企業(yè)（部門）特點(diǎn)編制成本預(yù)算。,第三節(jié)成本預(yù)算,（三）不同成本的預(yù)算編制 1、營業(yè)成本預(yù)算 2、管理費(fèi)用預(yù)算 3、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算,第四節(jié)成本控制,一、成本控制的含義與分類 （一）成本控制的含義 狹義的成本控制是指物業(yè)管理企業(yè)在提供管理服務(wù)的過程中，按照既定的成本預(yù)算，對實(shí)際發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生的各項(xiàng)物業(yè)管理成本開支進(jìn)行嚴(yán)格的計(jì)算、限制和監(jiān)督，及時(shí)揭示實(shí)際成本與其預(yù)算之間的差異，并積極采取措施予以糾正，使實(shí)際成本限定在預(yù)算范圍之內(nèi)。 廣義的成本控制除包括狹義的成本控制外，還包括對成本的分析與考核，通過總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為降低以后的物業(yè)管理成本提

11、供參考。,第四節(jié)成本控制,（二）成本控制的分類 1、按控制的時(shí)間特征分類 按成本控制的時(shí)間不同，可分為事先控制、事中控制和事后控制。 2、按控制的機(jī)制分類 前饋性控制 防護(hù)性控制 反饋性控制,第四節(jié)成本控制,按成本信息反饋的程度不同，可以分為成本開環(huán)控制和成本閉環(huán)控制。 按控制的系統(tǒng)不同，可以分為簡單控制和分級(jí)控制。 按控制的要求的不同，可以分為絕對成本控制和相對成本控制。 按控制的要求按控制的對象不同，可以分為材料成本控制、工資控制和管理費(fèi)用控制等。,第四節(jié)成本控制,二、成本控制的原則與程序 （一）成本控制的原則 1、全面控制原則 2、講求經(jīng)濟(jì)效益原則 3、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則 4、例外管理原則,第四節(jié)成本控制,（二）成本控制的程序 1、確定控制標(biāo)準(zhǔn) 2、執(zhí)行控制標(biāo)準(zhǔn) 3、分析相關(guān)差異 4、糾正成本偏差 5、進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰,第四節(jié)成本控制,三、成本控制的組織體系 （一