舊城改造及一級土地開發(fā)（含圖）[詳細(xì)]

1、舊 城 改 造 及 一級土地開發(fā),前 言 隨著房地產(chǎn)的快速發(fā)展，土地交易市場價(jià)格也逐步攀升，拿地成本越來越高，土地爭奪日逐白熱化，市區(qū)內(nèi)土地已變得日益稀缺 。而舊城改造將會(huì)為房地產(chǎn)市場提供大量土地資源。,2,舊城改造,1,土地基礎(chǔ)知識(shí),3,一級土地開發(fā),contents,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場，房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?一般指商品房首次進(jìn)入流通 領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。,又稱土地市場： 土地一級市場：土地使用權(quán)出讓的 市場，出讓的土地，可以 是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級 市場是由國家壟斷的市場。 土地二級市 場：即土地使用者將達(dá)到規(guī)

2、定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行 交易的市場。,房地產(chǎn)三級市場,房地產(chǎn)市場分類,房地產(chǎn)二級市場,房地產(chǎn)一級市場,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或轉(zhuǎn)租的市場，房地產(chǎn)三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當(dāng)?shù)攘魍ㄐ问健?一般指商品房首次進(jìn)人流通 領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。 房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市 場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行 交易的市場。,又稱土地一級市場： 是土地使用權(quán)出讓的 市場，出讓的土地，可以 是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級 市場是由國家壟斷的市場。,一級市場,二級市場,三級市場,房地產(chǎn)市場分類,土地分類,注：憲法規(guī)定城市土地歸國家所有、農(nóng)村土地

3、（主要是指耕地和宅基地歸）歸農(nóng)村集體組織所有,土地產(chǎn)權(quán)的含義包括土地所有權(quán)、地役權(quán)、地上權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)和租賃權(quán)。,國有土地使用權(quán)取得方式,注：有償取得的國有土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)辦出讓手續(xù)、補(bǔ)繳或抵交土地使用權(quán)出讓金之后，才可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。,劃撥與出讓的區(qū)別： 1、國有劃撥土地是指國家無償或成本價(jià)向用地單位供應(yīng)的土地、主要是公益事業(yè)，學(xué)校，醫(yī)院，軍事用地、國家機(jī)關(guān)辦公用地，公路、國家重點(diǎn)建設(shè)工程，國有企業(yè)等。一般不可抵押、不能轉(zhuǎn)讓、出租。 2、通過出讓取得國有土地使用權(quán)的。是交納土地出讓金以貨幣等形式有償使用土地的。主要是經(jīng)營性用地，房地產(chǎn)、住宅

4、、商業(yè)、工業(yè)等。可以依法出讓、 出租， 享受收益 ，可以抵押貸款等。,國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,中華人民共和國土地管理法第五十四條和中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第二十三條規(guī)定，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以劃撥方式取得： 國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地； 城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地； 國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地； 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,土地劃撥的特點(diǎn)： 劃撥土地使用權(quán)包括土地使用者繳納拆遷安置、補(bǔ)償費(fèi)用（如城市的存量土地和征用集體土地）和無償取得（如國有的荒山、沙漠、灘涂等）兩種形式。不論是何種形式，土地使用者均無需繳納土地使用權(quán)出讓金。除法律、法規(guī)另有規(guī)

5、定外，劃撥土地沒有使用期限的限制，但未經(jīng)許可不得進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等經(jīng)營活動(dòng)。取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府核準(zhǔn)并按法定的工作程序辦理手續(xù)。在國家沒有法律規(guī)定之前，在城市范圍內(nèi)的土地和城市范圍以外的國有土地，除出讓土地以外的土地，均按劃撥土地進(jìn)行管理。,土地使用權(quán)劃撥,土地使用權(quán)劃撥： 是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制?！?土地使用權(quán)出讓,不同點(diǎn)在于： 一是掛牌時(shí)間長，且允許多次報(bào)價(jià)，有利于投

6、資者理性決策和競爭； 二是操作簡便，便于開展； 三是有利于土地有形市場的形成和運(yùn)作。,城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)，規(guī)定：“在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，由出價(jià)最高者取得土地使用權(quán)。”,概念：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 注：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后,土地使用權(quán)才能出讓。,拍賣公告,競買人報(bào)名,交納保證金,公開拍賣,土地使用權(quán)出讓拍賣,土地管理部門于公開拍賣前30日發(fā)出拍賣公告,競買人報(bào)名參加競買并索取有關(guān)文件,競買人向拍賣人報(bào)送參加競買的有

7、關(guān)資料，經(jīng)審核批準(zhǔn)成為競買人，交納保證金，領(lǐng)取競買號(hào)牌,在約定的時(shí)間、地點(diǎn)并按程序公開拍賣：主持人介紹拍賣地塊位置、面積、用途、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項(xiàng)；公布拍賣起叫價(jià)；競買人按規(guī)定的方式競相應(yīng)價(jià)或加價(jià)，其最后應(yīng)出最高價(jià)（或加價(jià)）者即為競得人；簽訂拍賣成交確認(rèn)書；競得人在拍賣成交之日起15日內(nèi)與土地管理部門簽訂土地出讓合同并交付相當(dāng)于地價(jià)總額的10%的定金；競得人按規(guī)定期限付清地價(jià)款后，依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。,土地使用權(quán)拍賣在指定的時(shí)間、公共場合，在主持人的主持下，通過公開競價(jià)而定價(jià)的方式買賣土地使用權(quán)的行為。,招標(biāo),投標(biāo),開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo),簽約,領(lǐng)證,土地使用權(quán)出讓招標(biāo),由出讓人

8、（市、縣人民政府土地行政主管部門）在投標(biāo)截止日前20日向社會(huì)發(fā)出招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)通知，由要求使用土地者向其提出申領(lǐng)招標(biāo)文件，投標(biāo)人按招標(biāo)文件的規(guī)定報(bào)名并提供有關(guān)資料；然后由評標(biāo)小組按照招標(biāo)文件的要求對投標(biāo)人的投標(biāo)資格進(jìn)行審查，經(jīng)審核合格的，確認(rèn)其投標(biāo)資格，并由其繳納投標(biāo)保證金。,投標(biāo)者在規(guī)定的投標(biāo)截止日期前，到出讓方指定的地點(diǎn)，將密封后的投標(biāo)書投入指定的專用標(biāo)箱。投標(biāo)書一經(jīng)投入標(biāo)箱，即不得從標(biāo)箱中取出。投標(biāo)者在招標(biāo)截止日期前如需修改標(biāo)書，可以另投修改標(biāo)，原標(biāo)書無效。,招標(biāo)方邀請建設(shè)、規(guī)劃、法律等方面的專家或?qū)I(yè)人員組成評標(biāo)委員會(huì)。開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)工作由評標(biāo)委員會(huì)主持。評標(biāo)委員會(huì)對投標(biāo)書實(shí)行公

9、開評標(biāo)，決定中標(biāo)者。,中標(biāo)者持中標(biāo)通知書在規(guī)定的日期內(nèi)與土地行政主管部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同書，實(shí)行凈地出讓的，中標(biāo)人還應(yīng)與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽訂土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議書；簽訂協(xié)議時(shí)中標(biāo)人應(yīng)向土地行政主管部門支付不低于成交價(jià)總額20%的定金，其繳納的保證金可以抵作定金。,中標(biāo)人國有土地使用權(quán)出讓合同書和土地開發(fā)協(xié)議書的約定全部繳付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后，依法辦理土地登記手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證。,發(fā)布掛牌公告,出售掛牌文件,受理競買申請,審查掛牌資格,掛牌,揭牌,土地使用權(quán)出讓掛牌,簽訂出讓合同,公布成交結(jié)果,出讓人至少在掛牌開始日前20天發(fā)布掛牌公告，公布掛牌出讓宗地的基本情況和掛牌時(shí)

10、間、地點(diǎn)。,在掛牌公告規(guī)定時(shí)間內(nèi)出售掛牌文件，并組織現(xiàn)場踏勘。,在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，競買人持競買申請書、營業(yè)執(zhí)照副本、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證明（另有規(guī)定除外）、法定代表人身份證復(fù)印件（或授權(quán)委托書、委托代理人身份證復(fù)印件）辦理競買申請，并繳納競買保證金。,根據(jù)掛牌文件要求，對競買人的開發(fā)資質(zhì)、誠信紀(jì)錄等進(jìn)行審查，對符合條件的通知其參加掛牌活動(dòng)。,在掛牌公告規(guī)定的時(shí)間和交易場所，出讓人將宗地的地塊情況、最新報(bào)價(jià)情況等信息掛牌公告，并不斷接受新的報(bào)價(jià)、更新顯示掛牌報(bào)價(jià)。,在掛牌公告規(guī)定的截止時(shí)間確定競買人，競得人與出讓人簽訂成交確認(rèn)書，同時(shí)繳納定金。,掛牌活動(dòng)結(jié)束后10個(gè)工作日內(nèi)，出讓人將掛牌出讓結(jié)

11、果在土地有形市場或者指定的場所、媒介公布，并退還競買保證金。,按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。,（一）主體不同出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權(quán)的縣以上人民政府予以具體實(shí)施；轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權(quán)的土地使用者。 （二）行為性質(zhì)不同根據(jù)物權(quán)理論，出讓，他物權(quán)設(shè)定；轉(zhuǎn)讓：他物權(quán)轉(zhuǎn)移。 （三）轉(zhuǎn)移條件與程序不同出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證；轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補(bǔ)辦出讓手續(xù)，繳納稅費(fèi)，方可登記過戶。 （四）交易市場不同出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷；轉(zhuǎn)讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,土地使

12、用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的差異,土地使用權(quán)出轉(zhuǎn)讓：指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。,簽訂國有土地使用權(quán) 轉(zhuǎn)讓合同,向縣以上國土部門 提交轉(zhuǎn)讓申請,國土部門依法 審查批準(zhǔn),受讓方辦理 國有土地使用權(quán)出讓 手續(xù)、繳納土地出讓金,繳納有關(guān)稅費(fèi),登記發(fā)證,劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序,(注：有建筑物的，要約定建筑物轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容),(注：審查內(nèi)容必須符合轉(zhuǎn)讓條件、符合城市規(guī)劃要求),(注：出讓金繳納詳見： ),(注：土地增值稅、契稅、營業(yè)稅等) 印花稅：合同記載金額的萬分之五的稅率對買賣雙方征收； 契稅：適用稅率3 ； 營業(yè)稅：征收成交價(jià)格的；,市場服務(wù)受理,交易初 審,地籍調(diào)查,辦理交易報(bào)批

13、手續(xù),地籍審核,審 批,交納交易服務(wù)費(fèi)、收益及稅金,交更土地登記,出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓流程,需要提交的資料： 1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書； 2、國有土地使用證； 3、房屋產(chǎn)權(quán)證； 4、按出讓合同約定，達(dá)到開發(fā)投資總額25%以上證明； 5、雙方法人資格證明或居民身份證； 6、分割轉(zhuǎn)讓提供測量成果圖； 7、填寫國有土地轉(zhuǎn)讓申請表一式兩份。,(注：出讓金繳納詳見： ),準(zhǔn)備資料和儀器,變更權(quán)屬調(diào)查,變更地籍號(hào),地籍勘丈,有關(guān)地籍資料變更,舊城改造中變更宗地地籍調(diào)查的程序,注：對改造的區(qū)域，按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程初始地籍調(diào)查的要求進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查，填寫地籍調(diào)查表等工作,注：舊城改造后新宗地號(hào)的編號(hào)按宗地合并分割的

14、編號(hào)原則，用原來的宗地號(hào)加支號(hào)作為新宗地號(hào)。界址點(diǎn)號(hào)按本街坊編號(hào)原則編號(hào)。,（注：用解析法進(jìn)行地籍勘丈。）,注：原宗地檔案加蓋“變更”字樣印章。注明變更原因，在新宗地地籍調(diào)查表的說明欄中注明來源。,地籍管理: 是指國家為取得有關(guān)地籍資料和為全面研究土地的權(quán)屬、自然和經(jīng)濟(jì)狀況而采取的以地籍調(diào)查（測量）、土地登記、土地統(tǒng)計(jì)和土地分等定級等為主要內(nèi)容的國家措施。,最新土地市場政策,國土資源部：土地出讓不得對競買者設(shè)限 根據(jù)11月1日起開始實(shí)施的招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部第39號(hào)令），通過招拍掛方式公開出讓的建設(shè)用地，將不得設(shè)置限制性條件?！岸ㄏ虺鲎尅?、“量身定制”等情況或許將

15、不會(huì)再發(fā)生在公開土地出讓過程中?！?9號(hào)令第十一條規(guī)定，中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請參加國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)”。實(shí)際上，在土地出讓的過程中在土地出讓過程中，即使沒有上述“特殊”條件，大部分地塊還是會(huì)設(shè)定比如企業(yè)資質(zhì)（如二級以上）、資金實(shí)力（提供銀行存款證明）等等要求。在這種情況下，中小開發(fā)商很難獲得拿地機(jī)會(huì)。 改變資質(zhì)環(huán)節(jié)的限制有可能使得中小開發(fā)商獲得比以往多一些的拿地機(jī)會(huì)。,2,舊城改造,1,土地基礎(chǔ)知識(shí),3,一級土地開發(fā),contents,舊城改造,所謂舊城改造就是指隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，為適應(yīng)城市詳細(xì)規(guī)劃的需求而實(shí)施的對與

16、規(guī)劃發(fā)展不相符的舊有城市基礎(chǔ)設(shè)施的拓展、改線，工礦、企業(yè)、商貿(mào)、房宅的拆遷與重建，綠地與公共文教娛樂場所的改擴(kuò)增建設(shè)等。 舊城改造是新一輪城市發(fā)展詳細(xì)規(guī)劃的重要內(nèi)容，又是集約利用城市土地，不斷提高土地利用效益的重要途徑，也是使城市結(jié)構(gòu)布局不斷合理，并完善城市不同功能所必須采取的措施。,城市詳細(xì)規(guī)劃,土地利用效益,關(guān)鍵詞：,繞城內(nèi)劃為市區(qū)：成都市年底將繞城高速內(nèi)都劃為城區(qū)，且在繞城高速周邊提供大面積土地進(jìn)行開發(fā)，如此便使市中心范圍更加快速的向外擴(kuò)張，且在三環(huán)通道上形成許多居住圈；整個(gè)城區(qū)的向外擴(kuò)張及外圍居住圈的形成使項(xiàng)目所在區(qū)域更加接近市中心。 繞城內(nèi)高速改成免費(fèi)通道： 根據(jù)成都市中心城與外圍組

17、團(tuán)多通道路網(wǎng)規(guī)劃，除機(jī)場高速外，所有高速公路的起點(diǎn)都將外遷到繞城高速。而這些高速公路目前在三環(huán)至繞城間的路段將實(shí)施改造，變成免費(fèi)的快速路。,成都規(guī)劃繞城內(nèi)將成為成都市區(qū)范圍,隨著繞城以內(nèi)區(qū)域被劃為市區(qū)范圍，但在市區(qū)內(nèi)還存在著大面積的城市建設(shè)老舊區(qū)域。,成都人的東窮 、北匪、南富、西貴情節(jié),成都素有“東窮西貴南富北亂”的城市格局，曾以約定俗成的“東窮西貴南富北亂”來劃分著這個(gè)城市。城市東部，是傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，大型工礦企業(yè)云集于此。城北，是成都乃至四川及西部省市的交通要道，歷來商賈云集，流動(dòng)人口多，給老百姓留下臟、亂、差的印象。城市建設(shè)的陳舊，配套的落后，使城東、城北逐漸淪為“窮人社區(qū)”。,城區(qū)內(nèi)

18、部分舊城及城中村改造勢在必行。,成都舊城改造地區(qū),東郊以及北部片區(qū)舊城改造： 改造東郊萬年場、府青路、雙林路、建設(shè)路、府青立交橋片區(qū)以及城北華西集團(tuán)、中鐵二局、西南交大、成都鐵路局片區(qū)。預(yù)計(jì)將在2012年完成。 1、中鐵二局片區(qū) 占地730畝，主要涉及撫琴、人北、荷花池街道，改造區(qū)域主要是馬家花園片區(qū)、沙灣片區(qū)、鐵路新村等區(qū)域。 2、華西集團(tuán)片區(qū) 占地118畝，主要涉及駟馬橋街道的曹家巷一街坊、曹家巷二街坊的華西集團(tuán)宿舍。 3、成都鐵路局片區(qū) 占地1200余畝，主要位于荷花池街道。 4、西南交大片區(qū) 占地115.74畝，主要涉及九里堤街道、營門口街道，改造的兩個(gè)拆遷安置小區(qū)分別是銀桂橋、諸葛廟

19、。,1、西南交大片區(qū)地塊：主題科技產(chǎn)業(yè)；兼顧居住功能。該片區(qū)將以科技產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展（重點(diǎn)發(fā)展電子信息業(yè)、現(xiàn)代制造加工業(yè)）。 2、中鐵二局片區(qū)地塊：主題復(fù)合功能區(qū)（商務(wù)、居注商業(yè)）。加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、培育服務(wù)業(yè)新優(yōu)勢；以沙灣國際會(huì)展中心所在區(qū)域?yàn)楹诵?，將沙灣九里堤片區(qū)打造為商貿(mào)商務(wù)中心區(qū)；將中鐵二局沙灣帶打造為CLD（中央生活區(qū)）。 3、成都鐵路局片區(qū)地塊：主題商貿(mào)居住，兼顧商務(wù)。優(yōu)化以專業(yè)市場為主的商貿(mào)業(yè)，加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、培育服務(wù)業(yè)新優(yōu)勢；結(jié)合地塊條件，將該區(qū)域分別定位為“商貿(mào)居住區(qū)”、CLD。 4、華西集團(tuán)片區(qū)地塊：主題商貿(mào)居注城市風(fēng)情綜合體。加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、培育服務(wù)業(yè)新優(yōu)勢，為

20、該片區(qū)注入前瞻的商業(yè)規(guī)劃理念，打造都市首席風(fēng)情綜合體。,城北四大舊城改造片區(qū)規(guī)劃,舊城改造，是改變舊城現(xiàn)狀、實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃的重要舉措。,琉璃場,龍?zhí)端?青龍場,金花,賴家店,百仁,機(jī)投,簇橋,黃田壩,天回,洞子口,成都城中村改造地區(qū),中心城區(qū)城中村改造：實(shí)施青龍場、龍?zhí)端?、賴家店、洞子口、天回、百仁、機(jī)投、金花、簇橋、琉璃場等12個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)城中村改造，力爭2012年完成改造。目前五城區(qū)內(nèi)這12個(gè)城中村的待改造范圍12.95平方公里，待改造建筑面積約546萬平方米?？梢钥闯鋈h(huán)路至繞城之間將會(huì)是城中村改造的主要區(qū)域。,上海新天地-舊城改造的成功案例,新與舊的完美融合，傳統(tǒng)文化包裝現(xiàn)代生活，傳統(tǒng)建筑的保

21、護(hù)與更新，藝術(shù)、 人文元素的注入。,改造方法利用傳統(tǒng)建筑的保護(hù)與更新進(jìn)行商業(yè)改造,上海新天地,新天地距淮海中路高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)600米左右 占地面積52萬平米，緊鄰淮海中路商務(wù)圈 北至太倉路；西至馬當(dāng)路；南至自忠路；東至西藏南路 原自然街坊23個(gè)；原居住人口7萬人,新天地是太平橋改造規(guī)劃的一部分 A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，已成為市中心景觀 B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。 C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬 D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬 E瑞安集團(tuán)總部大樓，區(qū)域的標(biāo)志性建筑,新天地的功能內(nèi)容,新天地分北里、南里。 北里主要為主題餐飲、特色商業(yè)、酒吧和藝

22、術(shù)休閑娛樂，3.5萬平米。 南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心功能主要包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式服務(wù)公寓（53套單元）等。,城市故事的表述,新與舊的完美融合 以“整舊似舊”原則，對2.5萬平方米保護(hù)建筑進(jìn)行全面整修，保留含有歷史文化底蘊(yùn)的痕跡，將新舊建筑元素有機(jī)融合,城市故事的表述,傳統(tǒng)與現(xiàn)代共享一個(gè)空間 北里的石庫門建筑烘托老上海市民社區(qū)氛圍，與南里的現(xiàn)代建筑營建高檔次商務(wù)會(huì)展中心和娛樂文化區(qū)，形成視覺對立，而又和諧統(tǒng)一。,2,舊城改造,1,土地基礎(chǔ)知識(shí),3,一級土地開發(fā),contents,一級土地開發(fā),所謂一級土地開發(fā)，是指在土

23、地出讓前，由一級土地開發(fā)商按照城市運(yùn)營的戰(zhàn)略構(gòu)想指導(dǎo)，組合知名設(shè)計(jì)、規(guī)劃公司和營銷顧問公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)對待開發(fā)土地片區(qū)進(jìn)行細(xì)致的定位、規(guī)劃、包裝、宣傳，使片區(qū)規(guī)劃更加合理，片區(qū)土地得到最佳利用，從而使土地價(jià)值最大的發(fā)揮。 一級土地開發(fā)商通過整個(gè)一級土地開發(fā)整理過程，使“生地”成 為“熟地”，達(dá)到出讓的標(biāo)準(zhǔn)，然后將推向二級土地招拍掛市場上以取得最佳的土地出讓收益。,一級土地開發(fā)模式,1）無序開發(fā)式,開發(fā)商完全根據(jù)自己意愿拿地，自行做一級和二級開發(fā)。 這種方式的好處是政府無需投入，缺點(diǎn)是政府收益低，城市整體規(guī)劃也難以實(shí)施， 缺乏指導(dǎo)性，并且開發(fā)進(jìn)度無法掌控、保障。,2）政府主導(dǎo)式,成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)或

24、專門成立由政府主導(dǎo)的國有公司承擔(dān)一級開發(fā)，好處是政 府收益相對豐厚，城市規(guī)劃易于實(shí)施，缺點(diǎn)是政府需大量鋪墊資金，開發(fā)進(jìn)度慢。,政府公開招標(biāo)方案優(yōu)、成本廉的企業(yè)承擔(dān)一級開發(fā)，根據(jù)土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移與否 及分利辦法不同，在實(shí)際操作中又衍生為多種形式： 一種是一級開發(fā)不發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的委托式，實(shí)際上相當(dāng)于工程承包，也可 以發(fā)生兩次土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，即政府將生地出讓給一級開發(fā)商，開發(fā)成熟后再由 一級開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給二級開發(fā)商；在政府與一級開發(fā)商的分利辦法上有固定收益、 溢價(jià)分成、固定收益+溢價(jià)分成及完全市場操作等幾種。 另一種叫“生地出讓-熟地回購”，即一級開發(fā)成熟后再由政府收儲(chǔ)統(tǒng)一上市。,4）借殼上市式

25、,目前國內(nèi)土地證券仍為空白，可與境外有信譽(yù)、有資質(zhì)機(jī)構(gòu)合作土地一級開發(fā)， 借殼上市融資，其缺點(diǎn)是政府容易陷入被動(dòng)。 如香港華潤曾經(jīng)操作的10平方公里海南石梅灣項(xiàng)目采用的就是這一形式。,3）政企結(jié)合式（最常見式）,一級土地開發(fā)內(nèi)容,（1）區(qū)域整體定位、控制性詳細(xì)規(guī)劃制定、塑造城市景觀的重要地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、土地征用、土地整理、房屋拆遷、補(bǔ)償安置等。,（2）項(xiàng)目范圍（區(qū)域）內(nèi)的道路工程及其附屬工程。該附屬工程包括:必要的橋梁、涵洞等工程；道路雨污排水工程；道路綠化工程、照明及消防栓、安置房建設(shè)等。,（3）項(xiàng)目范圍（區(qū)域）內(nèi)的公共景觀、開放空間(包括開發(fā)水域)工程;,（4）項(xiàng)目范圍（區(qū)域）

26、內(nèi)供電、供水、供氣、通訊等市政公用設(shè)施工程；,（5）項(xiàng)目范圍內(nèi)的行政辦公、社會(huì)事業(yè)、公共公益（學(xué)校、醫(yī)院等）設(shè)施工程。,項(xiàng)目可行性研究,成立項(xiàng)目公司或項(xiàng)目部,項(xiàng)目定位,規(guī)劃方案制定,征地、拆遷及基礎(chǔ)工程建設(shè),區(qū)域推廣,啟動(dòng)盤打造,土地出讓,城市發(fā)展?fàn)顩r及規(guī)劃,城市概況,投資環(huán)境調(diào)查,成立運(yùn)作團(tuán)隊(duì),確定合作伙伴（法律/顧問）,與政府簽訂相關(guān)合同,案例研究,功能定位,形象定位,區(qū)域總體規(guī)劃,控制性詳細(xì)規(guī)劃,城市空間設(shè)計(jì),景觀設(shè)計(jì),一級土地開發(fā)運(yùn)作流程,一級土地開發(fā)要點(diǎn),根據(jù)嘉聯(lián)公司多年房地產(chǎn)服務(wù)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)出土地一級開發(fā)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：,1、明確項(xiàng)目整體規(guī)模及可出讓土地比例； 2、明確土地整理成

27、本構(gòu)成，測算項(xiàng)目總投資： （1）項(xiàng)目前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)、評審費(fèi)用等； （2）征地、拆遷、補(bǔ)償、安置費(fèi)用； （3）土地加工整理費(fèi)用； （4）市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用（包括與市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程有關(guān)的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理費(fèi)用等）； （5）行政辦公、社會(huì)事業(yè)、公共公益設(shè)施建設(shè)費(fèi)用； （6）管理費(fèi)用； （7）相關(guān)稅費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用； （8）投資方每完成開發(fā)一畝地的基本收益； 3、合理分配建設(shè)資金，分期滾動(dòng)開發(fā)，減輕開發(fā)資金壓力； 4、多種融資途徑解決開發(fā)建設(shè)資金；,5、投資公司應(yīng)充分整合知名設(shè)計(jì)、規(guī)劃公司和營銷顧問公司等專業(yè)機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目的專業(yè)意見和建議，減小開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，取得最大的收益。 6、確定合理的收益分成。 投

28、資公司收益=土地收益款 政府收益 政府上繳費(fèi)用征地、拆遷、安置、補(bǔ)償以及相應(yīng)管理費(fèi)用和市政基礎(chǔ)設(shè)施、行政辦公、社會(huì)事業(yè)、公共公益設(shè)施工程建設(shè)費(fèi)用。 7、成本和收入的核算應(yīng)具備一定的市場前瞻性，以盡量降低市場風(fēng)險(xiǎn)； 8、啟動(dòng)區(qū)選址與打造至關(guān)重要，建議自行打造，也可引進(jìn)品牌實(shí)力開發(fā)商進(jìn)行打造，；,郫縣中信蜀都項(xiàng)目 成華區(qū)北湖招商地產(chǎn)項(xiàng)目 成華區(qū)猛追灣世茂集團(tuán)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目,成都部分一級土地開發(fā)項(xiàng)目,項(xiàng)目開發(fā)理念： 該項(xiàng)目提出“區(qū)域性開發(fā)的理念”，核心內(nèi)容就是在一個(gè)成熟的城市里面，圈定一個(gè)暫時(shí)不成熟的地區(qū)做綜合性開發(fā)將之打造成成熟片區(qū)；在不成熟的城市，成熟的區(qū)域做綜合性開發(fā)，再造一座新城。 項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容

29、： 在五年內(nèi)滾動(dòng)投入約30億元人民幣對項(xiàng)目土地的整理、拆遷、安置、區(qū)域的整體概念規(guī)劃設(shè)計(jì)、道路交通網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，以及新城區(qū)的城市配套設(shè)施建設(shè)，包括三個(gè)開放式的公園、醫(yī)院、學(xué)校、文化中心、體育中心、公交首末站等城市公共配套設(shè)施建設(shè)。 項(xiàng)目收益模式： 片區(qū)土地整理后，形成的可供經(jīng)營性用地公開處置，土地處置收入扣除整理成本、政策性收費(fèi)以及其它相關(guān)費(fèi)用后的土地收益，按照約定比例分成。,中信深圳集團(tuán) 郫縣7343畝綜合城市運(yùn)營項(xiàng)目,深圳招商地產(chǎn) 成華區(qū)北湖5000畝土地一級開發(fā)運(yùn)營項(xiàng)目,項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容： 對成都市成華區(qū)北湖片區(qū)約5000畝土地，包括成華區(qū)北湖片區(qū)新規(guī)劃城市建設(shè)用地約3000畝，屬市級政府儲(chǔ)備

30、土地；以及成華區(qū)北湖片區(qū)北湖公園及周邊土地約2000畝，屬成華區(qū)“198”范圍的土地的一級開發(fā)項(xiàng)目，由招商地產(chǎn)負(fù)責(zé)按照土地整理實(shí)施進(jìn)度籌措和撥付整理所需資金，并配合成都市土地儲(chǔ)備中心對整理后經(jīng)營性用地進(jìn)行宣傳、推廣和處置。 項(xiàng)目收益模式： 片區(qū)土地整理后，形成的可供經(jīng)營性用地公開處置，土地處置收入扣除整理成本、政策性收費(fèi)以及其它相關(guān)費(fèi)用后的土地收益，由成都市土地儲(chǔ)備中心、成都市成華區(qū)人民政府和招商地產(chǎn)三方按照約定比例分成。,項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容： 計(jì)劃五年內(nèi)，概算總投資上百億元。其中一期啟動(dòng)650畝土地拆遷改造所需投資多達(dá)40億元人民幣。對以猛追灣濱河地區(qū)為中心、總面積約1.1平方公里（折合1650畝）土地，打造為繼CBD騾馬市商務(wù)區(qū)、春熙路鹽市口商貿(mào)區(qū)之后成為“成都第三核”的休閑商務(wù)旅游區(qū)。 項(xiàng)目收益模式： 約定利潤分成。,上海世茂集團(tuán) 成華區(qū)猛