FDCJJX1112(2)單元復(fù)習(xí)題

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教學(xué)單元（復(fù)習(xí)題）1 房地產(chǎn)系統(tǒng)滲入社會生產(chǎn)力的土地生產(chǎn)力土地天然存在自然力，（與勞動結(jié)合轉(zhuǎn)化為）直接的生產(chǎn)力進行土地開發(fā)，滲入勞動的技術(shù)生產(chǎn)力，形成土地的綜合生產(chǎn)力由于勞動的技術(shù)生產(chǎn)力作用于土地（即對土地進行改造，使土地成為更有效能的生產(chǎn)資料），從而使土地的性質(zhì)發(fā)生了變化，形成了土地的綜合生產(chǎn)力。房產(chǎn)的特性1. 房產(chǎn)是勞動產(chǎn)品房產(chǎn)不是自然資源,而是人類的勞動產(chǎn)品。 2. 房產(chǎn)是使用價值和價值的統(tǒng)一房產(chǎn)可以滿足人們的某種需要，具有使用價值；房產(chǎn)是人類的勞動產(chǎn)品，凝結(jié)人類的一般勞動，具有價值。3. 房產(chǎn)以地產(chǎn)為依托 房產(chǎn)必須有一個固定的承載體（土地）。4. 房產(chǎn)都有一定的屬主 房產(chǎn)被

2、一定的社會集團或個人占有。地產(chǎn)與房產(chǎn)的聯(lián)系（1）從實物形態(tài)看，土地和房屋是聯(lián)成一體的（靜態(tài)分析）；土地開發(fā)和房屋建造存在繼起性（動態(tài)分析）。（2）從價值形態(tài)看，地價和房價是有機的聯(lián)系在一起的。 房價隱含地價，房租隱含地租。（3）從房地產(chǎn)交易看，兩者存在伴隨性。（4）從房地產(chǎn)資本運動看，地產(chǎn)與房產(chǎn)的資本循環(huán)相互融合。（5）從房地產(chǎn)經(jīng)營管理看，經(jīng)營上有明顯的相伴性地產(chǎn)與房產(chǎn)的區(qū)別（1）地產(chǎn)可以獨立存在，房產(chǎn)不能單獨存在。（2）生荒地沒有折舊，土地不會磨損；房產(chǎn)有折舊，有損耗；（3）地價的實質(zhì)是地租，房租的實質(zhì)是房價。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位1房地產(chǎn)業(yè)是城市經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)2房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的

3、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)3房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)4房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系到生態(tài)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用 提高城市的聚集效益、提高勞動生產(chǎn)率 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 改善投資環(huán)境，擴大對外開放 合理配置土地資源，增加財政收入 擴大市場規(guī)模，完善市場體系 優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，提高居民消費水平商用房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標(biāo)準(zhǔn) 外部經(jīng)濟性 臨街深度 人口流量 交通和通訊 增值潛力居住房地產(chǎn)微觀區(qū)位選擇的標(biāo)準(zhǔn) 周邊環(huán)境 交通和通訊 社會文化環(huán)境 購物便利 增值潛力住宅設(shè)計的基本要求適用方便安全性好采光適宜、噪音小環(huán)境適應(yīng)性好順應(yīng)家庭結(jié)構(gòu)變化創(chuàng)造優(yōu)美的景觀2 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場的特點1. 房地產(chǎn)市場是一種競爭

4、不充分的市場。2. 進入房地產(chǎn)市場難度大。 3. 房地產(chǎn)市場投機性強。4. 房地產(chǎn)市場流動性慢，變現(xiàn)能力差。5. 房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟形勢的短期波動不敏感。6. 房地產(chǎn)市場交易成本格外高。7. 房地產(chǎn)市場上的交易活動是一種經(jīng)濟行為，又是一種法律行為。房地產(chǎn)市場的功能傳遞信息的功能優(yōu)化房地產(chǎn)資源配置促進勞動生產(chǎn)率提高的功能調(diào)節(jié)和再分配國民收入的功能理順流通環(huán)節(jié)的功能優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)的功能影響住宅需求的因素 1住宅價格對住宅需求有負的影響 2家庭收入和財富對住宅需求有正的影響 3短期內(nèi)利率變化對于住房需求有負的影響；利息變化對住宅需求的中長期影響較為微弱。 4人口和家庭戶數(shù)的變化對住宅需求有正的影響5政府

5、的住房政策對住宅需求的影響：當(dāng)住房政策寬松時，或謂有利于居民得到住宅時，住宅需求會增長；當(dāng)住房政策緊縮時，住宅需求會下降。3 房地產(chǎn)價格影響城市地價的因素 土地純收益 土地資產(chǎn) 利息率 土地出讓期限 土地供求狀況 土地利用規(guī)劃、政策和法規(guī) 合理的預(yù)期試述城市商品住宅價格的影響因素國民經(jīng)濟發(fā)展水平；住房市場；經(jīng)濟政策；房地產(chǎn)企業(yè)；土地價格形成機制；商品住房價格形成機制；內(nèi)生因素和外生因素：內(nèi)生因素主要是指商品住宅的投資成本。外生因素主要是指住宅投資成本以外的影響住宅價格的因素。4 房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)系房地產(chǎn)金融產(chǎn)生的必然性房地產(chǎn)金融是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的客觀需要。房地產(chǎn)金融是解決居民買房難

6、的客觀需要。房地產(chǎn)金融是發(fā)展金融業(yè)的客觀需要。房地產(chǎn)金融的功能（一）籌資功能（房地產(chǎn)存款、房地產(chǎn)股票和債券的發(fā)行） （二）融資功能（房地產(chǎn)貸款、房地產(chǎn)信托和租賃） （三）投資功能（房地產(chǎn)股票和債券的交易） （四）調(diào)控功能住房公積金 住房公積金是指城鎮(zhèn)在職職工及其所在單位（包括機關(guān)、企事業(yè)單位和社會團體）按照規(guī)定繳存的具有保障性和互助性的一種長期住房基金。它屬于職工個人住房基金，歸職工個人所有，定向用于職工住房的基本需求和住房建設(shè)的融通資金。 住房公積金制度實質(zhì)上是一種住房保障制度。5 房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資項目動態(tài)財務(wù)評價 （基本的計算方法）6 房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)的保值增值性 主要體現(xiàn)在四個方面：

7、一是土地具有稀缺性，土地的長期供給缺乏彈性；二是基礎(chǔ)設(shè)施的配套和環(huán)境的改善，會使土地的使用價值和價值大幅度提高；三是隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和城市化，人口增加和生活水平的提高，房地產(chǎn)的需求量日益增加，房地產(chǎn)價格總體上呈上升趨勢；四是出現(xiàn)通貨膨脹，銀行下調(diào)存款利率時，房地產(chǎn)有明顯的保值增值作用。房地產(chǎn)綜合開發(fā)房地產(chǎn)綜合開發(fā)是指根據(jù)城市總體規(guī)劃和城市經(jīng)濟社會發(fā)展的要求，在選定的區(qū)域內(nèi)對房屋建筑、配套工程和基礎(chǔ)設(shè)施等項目進行全面規(guī)劃、統(tǒng)籌安排、分期施工、協(xié)調(diào)發(fā)展，以取得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的房地產(chǎn)開發(fā)的技術(shù)經(jīng)濟活動。房地產(chǎn)綜合開發(fā)具有整體性、統(tǒng)一性、科學(xué)性的特征?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)

8、系基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)同屬于城市建設(shè)的體系，兩者密不可分，息息相關(guān)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)通常發(fā)生在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的前期，是房地產(chǎn)業(yè)的排頭兵。城市建設(shè)通過規(guī)劃，確定城市整體的建設(shè)及發(fā)展方向，即同時也確立了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的總體設(shè)計方案。其中房地產(chǎn)開發(fā)前期所必備的條件之一“七通一平”，充分體現(xiàn)出市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的重要地位。而建設(shè)完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，非常有利于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。首先，完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)給房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了非常有利的條件，城市道路橋梁通行了房地產(chǎn)建設(shè)的生產(chǎn)用車，疏導(dǎo)了交通，給施工運輸提供了方便；供水、供電直接為房地產(chǎn)的生產(chǎn)、建設(shè)提供了良好的施工服務(wù)，提高了房地產(chǎn)項目的建

9、設(shè)效率；排水設(shè)施排放、處理建設(shè)污水和生活污水，城市防洪設(shè)施保證生產(chǎn)施工安全，又保證居民生命安全等。其次，完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體系有助于體現(xiàn)房地產(chǎn)物業(yè)的整體價值。城市的許多房地產(chǎn)都是隨著配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程的完善而身價大增。因市政道路設(shè)施的完善，交通便利，吸引了很多的買主，促進了銷售，提高了房地產(chǎn)的價值。再次，完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施是進行物業(yè)管理的必備條件。要建設(shè)一個完善的住宅小區(qū)，必須有完善的市政設(shè)施作基礎(chǔ)，也正是因為具備了完善的市政基礎(chǔ)設(shè)施，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)的住宅、商店、寫字樓等才能發(fā)揮其正常的使用功能，才能成為真正的商品。憑借著完備的市政設(shè)施，房地產(chǎn)身價倍增。同時，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)通過房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展充

10、分體現(xiàn)其使用價值，如供水、供電、供氣等設(shè)施，因房地產(chǎn)業(yè)興旺而聚集了較多的人口對這些設(shè)施的使用，而使上述部門能收到較多的水費、電費、煤氣費等，提前回收投資成本；而道路、排水、橋梁等設(shè)施投入的資源，因房地產(chǎn)業(yè)的興旺，為該地區(qū)吸引了較多的人流，提高了這些設(shè)施的使用效率，體現(xiàn)了這些基礎(chǔ)設(shè)施的使用價值，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也需環(huán)保型的市政配套設(shè)施協(xié)同發(fā)展和合理規(guī)劃，如預(yù)留綠化用地，發(fā)展污水處理系統(tǒng)等等。這既是城市自身發(fā)展的需要，也是房屋開發(fā)建設(shè)的需要。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)向著環(huán)保、綠化、美觀的方向發(fā)展，就能與房地產(chǎn)業(yè)更好地配套發(fā)展，為城市居民和子孫后代創(chuàng)造一個環(huán)保、優(yōu)質(zhì)的生活空間?？偠灾?，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是房地產(chǎn)業(yè)的基

11、礎(chǔ)之一，房地產(chǎn)業(yè)的興旺又使基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)體現(xiàn)出其蘊含的使用價值。兩者的關(guān)系密不可分，息息相關(guān)，都是我國城市建設(shè)中的重中之重。7 房地產(chǎn)經(jīng)營地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營一般分為四個階段進行，即投資決策分析階段、前期工作階段、建設(shè)階段和營銷階段。每個階段的工作內(nèi)容既有所不同，又緊密聯(lián)系、相互銜接，而且是交替進行的。在項目可行性分析研究階段，投資融資活動就著手進行了；房地產(chǎn)項目的營銷是將房地產(chǎn)商品租售出去，才能使其使用價值和價值得以真正實現(xiàn)；才能使投資盡快收回，獲得開發(fā)利潤。在開發(fā)建設(shè)初期，盡可能的預(yù)售或預(yù)租房屋，盡早回籠資金用于開發(fā)建設(shè)；在竣工驗收后，最主要的工作重點是房地產(chǎn)營銷，盡量在較短的時

12、間內(nèi)將剩余房屋租售出去，避免大量積壓空置，確保開發(fā)收益。房地產(chǎn)經(jīng)營的特點（1）房地產(chǎn)經(jīng)營的難度大 （2）房地產(chǎn)經(jīng)營的風(fēng)險較大 （3）房地產(chǎn)經(jīng)營的約束性強房地產(chǎn)自銷與代銷的差異性銷售方式：1. 自產(chǎn)自銷；2. 委托代銷。房地產(chǎn)企業(yè)理性、成熟的發(fā)展，表現(xiàn)在行業(yè)分工的日益細化：策劃理念普遍被房地產(chǎn)業(yè)所接受，“開發(fā)商策劃公司設(shè)計部門施工企業(yè)中介代理公司物業(yè)管理公司”組成強強聯(lián)合，形成產(chǎn)業(yè)鏈，成為房地產(chǎn)項目運作的精髓和方向。開發(fā)商逐步成為項目的組織者和協(xié)調(diào)人，項目的立項、征地、市場定位、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、銷售、管理等具體實施，全部委托給專業(yè)公司進行運作。隨著房地產(chǎn)市場行業(yè)分工越來越細化，高檔商務(wù)物業(yè)、商

13、業(yè)物業(yè)和大型的住宅物業(yè)的銷售逐漸由專業(yè)代理公司來進行，但在一些市場不太成熟的城市，仍有為數(shù)不少的樓盤銷售還是由開發(fā)商自己進行。許多開發(fā)商認為，在銷售處售樓，一是賣樓，二是賣服務(wù)。只有自行銷售才能把發(fā)展商、樓盤、服務(wù)更緊密地聯(lián)系起來。加之樓盤并不是售完就了事，顧客服務(wù)的工作才剛剛開始，代理公司的素質(zhì)對營銷影響很大，代理公司銷售完畢僅把陌生的客戶交給你，這本身就是賣樓和賣服務(wù)的脫節(jié)。所以自行銷售能夠長期保證公司物業(yè)品牌和發(fā)展商品牌少受損壞。委托代理是行業(yè)發(fā)展趨勢：1專業(yè)代理公司獲取的是增值收益。專業(yè)代理公司銷售的利潤來自于.對項目的服務(wù)和自己的市場營銷。2委托代理公司可以合理調(diào)整社會資源。社會化大

14、生產(chǎn)的專業(yè)分工帶來的是節(jié)能、高效、低成本、高收益。3代理公司有廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)。代理公司在長期的樓盤銷售過程中建立了廣泛的客戶網(wǎng)絡(luò)和客戶檔案，擁有訓(xùn)練有素的營銷人員，這些客戶檔案是開發(fā)商短時間內(nèi)無法建立起來的，沒有客戶網(wǎng)絡(luò)，僅僅靠廣告做大海撈針式的銷售，面對競爭日益激烈、有效需求日趨飽和、以及越來越規(guī)范的房地產(chǎn)市場，其時效比之低、銷售難度之高是可以想象的。4理性銷控，市場風(fēng)險低。通常自產(chǎn)自銷項目，往往不是或不完全是市場化的。銷售部通常是開發(fā)公司的一個下屬部門，對于公司的決策，基本上是以“執(zhí)行”和“服從”為主，很少能“據(jù)理力爭”。專業(yè)的代理公司有足夠的專業(yè)人才和豐富的市場經(jīng)驗，能夠站在市場的高度、

15、從整體與全局上來把握銷售。對項目的優(yōu)劣分析客觀，很少受“情感因素”支配。能較好地根據(jù)市場走向，進行策略與手段調(diào)整，能有效利用“時間差”提高收益。5代理公司專業(yè)性強、運行效率高。代理公司由于不僅經(jīng)手的樓盤較多，而且對不同區(qū)域、不同項目有各自的獨特優(yōu)勢，尤其對市場供求關(guān)系、競爭對手和置業(yè)者消費心理變化的了解具有專業(yè)性，與自銷相比，能很快找到市場需求切入點，摸索時間短，上手快，失誤概率低，同時又都進行過系統(tǒng)專業(yè)的銷售服務(wù)、營銷技巧、銷售心理的訓(xùn)練，因此，代理公司銷售運作是模式化體系，更系統(tǒng)、更專業(yè)，對市場需求變化不僅敏感，而且應(yīng)對迅速，成功的把握會更大。6邊際利潤高、銷售總成本低。專業(yè)公司的專業(yè)優(yōu)勢

16、，使其抓住市場機遇的幾率增大，加之其市場化的操盤手段、管理方式、與開發(fā)商的合同關(guān)系、與收益密切相關(guān)的企業(yè)信譽等，故能相對地縮短銷售周期，加快資金回籠速度，能較好的處理時間與收益的關(guān)系，與自產(chǎn)自銷相比，委托專業(yè)公司銷售，邊際利潤高、銷售總成本低，資金利潤率高。8 物業(yè)管理物業(yè)管理的內(nèi)容 1.治安消防 2.環(huán)境衛(wèi)生 3.維修保養(yǎng) 4.綠化養(yǎng)護 5.家居服務(wù) 6.管理預(yù)算 7.調(diào)解糾紛 8.征求意見物業(yè)管理前期介入的作用1完善物業(yè)的使用功能 2改進、完善物業(yè)的具體設(shè)計 3能更好地監(jiān)理施工質(zhì)量 4為竣工驗收和接管驗收打下基礎(chǔ) 5便于日后對物業(yè)的管理竣工驗收與接管驗收的區(qū)別（1）驗收目的不同?？⒐を炇帐?/p>

17、檢驗房屋工程是否達到設(shè)計文件所規(guī)定的要求；接管驗收是對主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再檢驗。（2）驗收條件不同。竣工驗收的首要條件是全部施工完畢，設(shè)備均已就位等；接管驗收的首要條件是竣工驗收合格，并且附屬設(shè)備已完全能正常使用，房屋編號已得認可等。（3）移交對象不同。竣工驗收是由施工單位移交給開發(fā)建設(shè)單位；接管驗收是由開發(fā)單位轉(zhuǎn)交給物業(yè)管理單位。管理公約中的基本關(guān)系 1開發(fā)商與業(yè)主之間的關(guān)系開發(fā)商與業(yè)主之間是買賣關(guān)系、伙伴關(guān)系，因此是平等和平行的關(guān)系。 2開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的基本關(guān)系是信托、委托關(guān)系。可能還有隸屬關(guān)系、合作關(guān)系。開發(fā)商有第一選擇物業(yè)管理公司的優(yōu)先權(quán)

18、。 3業(yè)主或業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司的關(guān)系業(yè)主或業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)，是委托者和受托者的關(guān)系，是平等的民事主體，有雙向選擇的權(quán)利。9 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)城市土地有償使用的形式1.貨幣形式2.實物形式采取實物形式的優(yōu)點：有利于加快城市土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；開發(fā)公司有利可圖，有利于調(diào)動其積極性。采取實物形式的缺點：部分土地收益流失；土地收益轉(zhuǎn)移，生產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化為消費資金；實物地租打入開發(fā)成本再轉(zhuǎn)嫁給消費者。3.以土地入股的形式我國城市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)關(guān)系的流轉(zhuǎn)特征 三個兩重性或稱為三層次的兩重性 1. 地產(chǎn)所有權(quán)主體單一與其他權(quán)能主體多元的兩重性 2. 地產(chǎn)所有權(quán)主體和房產(chǎn)所有權(quán)主體不同一與地產(chǎn)使用權(quán)主體和

19、房產(chǎn)使用權(quán)主體同一的兩重性 3. “房隨地走”與“地隨房走”的兩重性10 房地產(chǎn)經(jīng)濟制度城市土地有償使用的形式1.貨幣形式對存量土地收取土地使用費對增量土地收取土地使用費招標(biāo)、拍賣和掛牌的形式2.實物形式由開發(fā)商無償修建市政基礎(chǔ)設(shè)施；按成本價提供住房；無償提供專項建設(shè)項目。采取實物形式的優(yōu)點：有利于加快城市土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；開發(fā)公司有利可圖，有利于調(diào)動其積極性。采取實物形式的缺點：部分土地收益流失；土地收益轉(zhuǎn)移，生產(chǎn)資金轉(zhuǎn)化為消費資金；實物地租打入開發(fā)成本再轉(zhuǎn)嫁給消費者。3.以土地入股的形式構(gòu)成土地使用費的主要因素：土地征用費；土地開發(fā)費；超額利潤等。住房分配貨幣化及其必要性將單位以實物

20、形式給職工分配住房轉(zhuǎn)化為按貨幣工資方式進行住房分配。其特點是：1.停止住房實物分配；2.將單位原來用于建房和購房的資金用于住房補貼；3.職工到市場上通過購買獲得住房。必要性：1.阻止新建住房進入舊體制；2.克服分配上的不公平；3.矯正城鎮(zhèn)居民消費行為的扭曲。11 房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略中國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的非均衡性1. 房地產(chǎn)發(fā)展時空差異的非均衡2. 房地產(chǎn)市場的非均衡 3. 房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的非均衡4. 房地產(chǎn)市場體系的不均衡房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點，可以將房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力界定為企業(yè)各方面技能和企業(yè)運行機制的有機融合、不同技術(shù)系統(tǒng)、管理系統(tǒng)及技能的有機結(jié)合，是企業(yè)在特定經(jīng)營環(huán)境

21、中的競爭能力和競爭優(yōu)勢的合力。綜合競爭力不僅僅表現(xiàn)為關(guān)鍵技術(shù)、關(guān)鍵設(shè)備或企業(yè)的運行機制，而更為重要的是它們之間的有機融合，是各種能力的綜合提升。從房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈本身入手，可將房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力具體界定為：市場(全面市場調(diào)研能力、把握個體需求能力、把握群體需求能力、快速反應(yīng)能力和資源整合能力等)；品質(zhì)(項目管理品質(zhì)保證、規(guī)劃設(shè)計品質(zhì)保證、工程質(zhì)量品質(zhì)保證、產(chǎn)品文化和藝術(shù)品質(zhì)保證)；品牌(整體企業(yè)形象、項目產(chǎn)品形象、企業(yè)人員形象、營銷組合能力、整合傳播能力、全過程個性化服務(wù)能力)。對于房地產(chǎn)企業(yè)競爭力的界定，不僅具有一般企業(yè)的特征，還具有房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)自身的特點，如受國家政策導(dǎo)向性強，產(chǎn)業(yè)聯(lián)

22、動性強，受市場波動影響大，在開發(fā)過程中受資金、市場環(huán)境、目標(biāo)控制等問題影響較大，需要開發(fā)企業(yè)有很強的資源整合能力等等。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的核心能力是三大資源和三大能力，即：人力資源、資金資源和土地資源；營銷策劃能力、規(guī)劃設(shè)計能力和技術(shù)創(chuàng)新能力。房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力的構(gòu)成房地產(chǎn)企業(yè)的綜合競爭力包括品牌形象力、制度有效力、戰(zhàn)略執(zhí)行力、研發(fā)創(chuàng)新力、資源整合力等。1、 品牌形象力。品牌形象力是房地產(chǎn)企業(yè)最基本的競爭力，包括企業(yè)品牌力和產(chǎn)品品牌力。企業(yè)品牌力主要包括認知度、美譽度和忠誠度。房地產(chǎn)企業(yè)必須塑造鮮明的企業(yè)品牌，提升企業(yè)的品牌形象力。產(chǎn)品品牌力是指產(chǎn)品模式的競爭力，包括產(chǎn)品模式的市場預(yù)測力和市場

23、競爭力，體現(xiàn)在價格上，就是產(chǎn)品品牌的附加值。2、制度有效力。房地產(chǎn)企業(yè)的管理制度包括三個層面：第一層面是指企業(yè)的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結(jié)構(gòu)、管理機制、薪酬制度、基本會計制度等；第二層面是企業(yè)的工作流程管理制度、規(guī)章等，包括行政事務(wù)、法律事務(wù)、財務(wù)、人力資源、采購、工程管理、銷售、客戶關(guān)系等方面的管理規(guī)章；第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部(項目公司)內(nèi)部使用的、沒有縱向和橫向工作接口關(guān)系的工作規(guī)程。一個企業(yè)的成功往往是制度的成功。如具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)的股份制企業(yè)更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業(yè)更具競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)要提升競爭力，必須建立一套全面、適宜的管

24、理制度。3、戰(zhàn)略執(zhí)行力戰(zhàn)略執(zhí)行力與計劃的作用一樣(制定計劃的原因是因為有“變化”，制定計劃的目的是應(yīng)對變化)，制定企業(yè)發(fā)展規(guī)劃的目的也是為了應(yīng)對企業(yè)各種權(quán)變因素的變化。在企業(yè)發(fā)展環(huán)境發(fā)生重大變化的時候(如市場政策的變化)，越應(yīng)該加強對企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的研究，調(diào)整或重新制定切實可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃。4、研發(fā)創(chuàng)新力。研發(fā)創(chuàng)新力是指企業(yè)在制度、產(chǎn)品、市場、營銷等各個方面的研發(fā)能力和創(chuàng)新能力。例如在產(chǎn)品方面，企業(yè)通過系統(tǒng)地研究房地產(chǎn)的產(chǎn)品形態(tài)，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建筑的外觀設(shè)計(色彩、造型等)、戶型設(shè)計等，設(shè)計出滿足消費者需求的產(chǎn)品，就能夠提高項目的銷售力。如果在設(shè)計方面有大量、獨有的創(chuàng)

25、新的話，就更具比較優(yōu)勢。5、資源整合力。資源整合力是指企業(yè)利用和整合內(nèi)外部資源的能力。房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部資源包括人力資源、土地資源和資金資源；外部資源即企業(yè)的公共關(guān)系資源，包括政府關(guān)系資源、媒體資源、融資資源、投資者(包括股東)資源、供方資源和客戶資源等六個方面。其中供方資源是指為企業(yè)提供產(chǎn)品或服務(wù)的組織或個人資源，如設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)單位、銷售代理公司、物業(yè)管理公司等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供方有二十類左右。房地產(chǎn)企業(yè)的“投資管理型”和“外包型”的特性決定了企業(yè)整合資源的重要性。要提升競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)除了充分利用、發(fā)掘內(nèi)部資源外，還要構(gòu)筑全面、均衡、穩(wěn)定的公共關(guān)系資源鏈在每一個環(huán)節(jié)都要有1-3家相對固定的長期合作伙伴，從而降低選擇的風(fēng)險和時間成本、使用成本，縮短項目的開發(fā)周期，提高效率和效益。邊際文化和文化創(chuàng)新對中國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的影響邊際文化是兩個或兩個以上文化區(qū)域的交匯處出現(xiàn)的一種混合文化。一個文化區(qū)域有中心區(qū)和邊緣處，中心區(qū)是該文化的發(fā)源地，保存著本民族的最純粹的文化。在邊緣處，由于傳播遞減的規(guī)律和接觸外來文化的頻繁，本民族文化特征減弱，外來文化的影響較中心區(qū)增強，兩種文化逐漸混合形成一種既非完全的本民族文化，又非完全的外來文化的邊際文化。邊際文化是由文化傳播、文化采借和文化融合而逐漸形成的。21 世紀(jì)的房地產(chǎn)已經(jīng)上升到文化競爭的高度。中國房