房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期手續(xù)及開發(fā)商必須熟知的18個(gè)問(wèn)題

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期手續(xù)一、國(guó)有土地使用權(quán)證1、地籍測(cè)繪報(bào)告2、地形圖3、四鄰指界4、土地相關(guān)批復(fù)或市政府會(huì)議紀(jì)要5、土地出讓合同二、建設(shè)項(xiàng)目選址意向書發(fā)改委、環(huán)保、繪畫、園林、人防、地震、文物、交警部門現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研出具聯(lián)審意見三、申報(bào)項(xiàng)目總平面圖1、報(bào)規(guī)劃提設(shè)計(jì)要求2、設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)總平面圖3、兩種方案效果圖四、發(fā)改委項(xiàng)目核準(zhǔn)意見書1、土地證2、項(xiàng)目單體申報(bào)文件3、總平圖的批復(fù)五、項(xiàng)目單體建筑物報(bào)批1、設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)建筑物單體平、立、剖圖2、效果圖六、建設(shè)用地規(guī)劃許可證副本1、土地出讓合同2、測(cè)繪報(bào)告3、總平圖4、土地證5、項(xiàng)目單體申報(bào)文件七、建筑工程施工圖審查報(bào)告1、總圖2、圖紙審查合同3、施工圖4、地

2、質(zhì)勘探報(bào)告八、消防審查意見書1、建筑工程消防升級(jí)審核申報(bào)表2、工程設(shè)計(jì)全套藍(lán)圖3、設(shè)計(jì)說(shuō)明圖4、電子版圖九、建設(shè)工程規(guī)劃許可證副本1、項(xiàng)目核準(zhǔn)意見書2、環(huán)保批復(fù)3、抗震、設(shè)防要求安全性評(píng)價(jià)報(bào)告4、文物影響評(píng)估報(bào)告5 、交通影響分析報(bào)告6、人防結(jié)建費(fèi)7、檔案責(zé)任書8、施工圖審查合格書9、消防審查意見10 、國(guó)有土地使用證11、建設(shè)用地規(guī)劃許可證12、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套表13、總平圖體申報(bào)文件14、批準(zhǔn)的建筑單體效果圖15、項(xiàng)目單16、驗(yàn)線回執(zhí)單17、固定資產(chǎn)新開工統(tǒng)計(jì)登記18、矢盤十、勘測(cè)放線、驗(yàn)線1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、放線通知單3、測(cè)繪院放線4、建管科驗(yàn)線5、總平圖6、驗(yàn)線回執(zhí)單7、配套表十

3、一、地名（更）名申報(bào)1、申報(bào)表2、項(xiàng)目單體申報(bào)文件3、公告費(fèi)十二、工程類別確認(rèn)書1、項(xiàng)目核準(zhǔn)意見書2、施工圖3、圖紙審查報(bào)告十三、工程招標(biāo)、投標(biāo)1、項(xiàng)目核準(zhǔn)意見書2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證3、資金證明認(rèn)單5、工程類別確認(rèn)6、圖紙審查報(bào)告4、商確十四、工程報(bào)建1、報(bào)建登記表2、項(xiàng)目核準(zhǔn)意見書3、項(xiàng)目單體申報(bào)文件十五、質(zhì)量報(bào)監(jiān)1、工程報(bào)建表2、中標(biāo)通知書3、立項(xiàng)批復(fù)4、施工合同5、監(jiān)理合同6、圖紙審查報(bào)告7、施工圖紙8、質(zhì)量監(jiān)督申報(bào)書十六、安全報(bào)監(jiān)1、中標(biāo)通知書2、施工面積設(shè)計(jì)3、監(jiān)理單位資質(zhì)證書4、監(jiān)理人員配備情況及相關(guān)資格證書5、工程項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)理方案6、建設(shè)單位工程管理人員名冊(cè)7、安全防護(hù)、文

4、明施工措施費(fèi)用支付計(jì)劃8、施工單位安全生產(chǎn)許可證9、項(xiàng)目經(jīng)理、安全管理人員配備情況及安全生產(chǎn)考核合格證10、安全生產(chǎn)專項(xiàng)資金使用計(jì)劃及保證措施11、意外傷害保險(xiǎn)憑證十七、節(jié)水手續(xù)1、項(xiàng)目核準(zhǔn)意見書2、銀川市建設(shè)工程節(jié)水設(shè)施審批、驗(yàn)收合同十八、墻改專項(xiàng)資金1、立項(xiàng)批復(fù)2、工程中標(biāo)通知書3、建設(shè)工程墻改審批表十九、勞?；?、中標(biāo)通知書二十、散裝水泥專項(xiàng)資金1、立項(xiàng)批復(fù)2、工程中標(biāo)通知書3、銀川市散裝水泥登記表二十一、合同審查施工合同1、施工合同示范文本2、中標(biāo)通知書3、項(xiàng)目單體申報(bào)文件委托監(jiān)理合同1、委托監(jiān)理合同示范文本2、委托監(jiān)理工程中標(biāo)通知書3、監(jiān)理單位資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照4、項(xiàng)目單體申報(bào)文件

5、二十二、噪聲申報(bào)1、噪聲申報(bào)表2、中標(biāo)通知書3、交費(fèi)二十三、施工許可證1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證3、中標(biāo)通知書及施工合同4、施工企業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人答署的現(xiàn)場(chǎng)是否具備開工條件的意見書5、圖紙審查報(bào)告6、施工組織設(shè)計(jì)方案報(bào)審表7、監(jiān)理合同8、質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)9、資金證明10、報(bào)建表及相關(guān)文件資料11、相關(guān)交費(fèi)手續(xù)會(huì)答單二十四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)驗(yàn)核1、土地證2、土地使用權(quán)出讓合同3、立項(xiàng)批復(fù)4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證5 、建設(shè)用地規(guī)劃許可證6 、施工許可證7、物業(yè)前期介入憑證8 、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)9 、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)二十五、商品房預(yù)售許可證1、立項(xiàng)批復(fù)2 、土地證3、建設(shè)用地規(guī)劃許可

6、證4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證5、預(yù)售方案和樓盤表6、總平圖、房屋結(jié)構(gòu)平面圖7、住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說(shuō)明書8、房地產(chǎn)項(xiàng)目手冊(cè)9、施工許可證和施工合同10、商品房預(yù)售審批書11、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照12 、資質(zhì)等級(jí)證書新建住宅配套設(shè)施交付使用申請(qǐng)?zhí)峤毁Y料：1、規(guī)劃總平面圖2、經(jīng)建設(shè)行政管理部門備案的住宅項(xiàng)目建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表3、供水、供暖、電話通信的接入證明4、驗(yàn)收接電通知5、排污水接管許可證6、通氣發(fā)卡審批表7、有線電視入網(wǎng)工程項(xiàng)目驗(yàn)收表8、按時(shí)完成雨水、污水等設(shè)施納入城鄉(xiāng)管網(wǎng)的書面承諾9、分期建設(shè)。10、電梯安全檢驗(yàn)合格證11、二次驗(yàn)核的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) （原件）12、建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書13

7、、綠化現(xiàn)狀施工圖14、環(huán)保驗(yàn)收意見書15、檔案館配套設(shè)施施工圖備案單開發(fā)前期房地產(chǎn)開發(fā)商必須熟知的18 個(gè)問(wèn)題1 我所在公司開發(fā)那種類型的房屋？開發(fā)的樓盤名字是什么？我所在公司資金有多少？是什么時(shí)間成立的？都開發(fā)過(guò)那些項(xiàng)目？項(xiàng)目開發(fā)的情況都怎么樣？2 我是通過(guò)協(xié)議受讓、摘牌還是通過(guò)競(jìng)拍拿到土地的？我現(xiàn)在開發(fā)的項(xiàng)目的地價(jià)是多少錢一畝？設(shè)計(jì)費(fèi)用和建筑成本每平米多少錢？3 我現(xiàn)在所開發(fā)的項(xiàng)目是否已經(jīng)拿到了四書一證？占地面積多大？容積率和綠化率分別是多少？項(xiàng)目完工后建筑面積多少平米？4 我現(xiàn)在開發(fā)的項(xiàng)目紅線以內(nèi)水電配套設(shè)施每平方米多少錢？是否做到七通一平？稅收多少錢一平方米？人員工資、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)用

8、總共需要多少？5 我現(xiàn)在的項(xiàng)目的總共需要多少資金？資金缺口多大？我需要融資嗎？我所在的公司有多少土地儲(chǔ)備，需要其他地區(qū)找適合開發(fā)的土地嗎？6 我現(xiàn)在開發(fā)的項(xiàng)目采取什么樣的建筑風(fēng)格？景觀有何獨(dú)特之處？主打戶型面積多大？采取什么戶型？窗口朝哪個(gè)方向？是否是裝修后才出售？7 簡(jiǎn)述我現(xiàn)在開發(fā)樓盤的地理位置，交通狀況以及規(guī)劃狀況。8 我現(xiàn)在開發(fā)的項(xiàng)目附近是否有銀行、街市、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、醫(yī)院、停車場(chǎng)、游泳池、羽毛球場(chǎng)、公園、酒吧茶樓、大型商場(chǎng)、老年人活動(dòng)中心？距離有多遠(yuǎn)？9 我開發(fā)的地塊周邊地塊供求狀況如何？自然條件如何？社會(huì)環(huán)境如何？周遍經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如何？有無(wú)政策限制？ 我開發(fā)的地塊附近有多少人口

9、？受教育程度如何？一般是什么樣的家庭模式？10 我開發(fā)的樓盤采取了那些環(huán)保和智能化設(shè)施？11 我開發(fā)的地塊周圍是否有名人居住過(guò)或者有何特別景觀？該地人是否有獨(dú)特的風(fēng)俗習(xí)慣？是否迷信？12 我認(rèn)為我的消費(fèi)群體都是什么人？他們?yōu)槭裁磥?lái)買我開發(fā)的房屋而不選擇其他開發(fā)商開發(fā)的樓盤？13 我認(rèn)為我現(xiàn)在開發(fā)的項(xiàng)目在位置、價(jià)格、配套、物業(yè)管理、建筑質(zhì)量、交通、規(guī)劃、規(guī)模、景觀、環(huán)保、智能化、戶型、付款方式、廣告力度、銷售水平方面和您的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較有什么優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)？14 我開發(fā)的樓盤的賣點(diǎn)在什么地方？我對(duì)自己樓盤的樣板房和模型滿意嗎？我的樓盤什么時(shí)候開盤的， 開盤后我都采取了那些促銷活動(dòng)？如果還沒(méi)有開盤我打算在開盤后采取促銷措施？15 我是根據(jù)自己原來(lái)設(shè)計(jì)好的提高和降低銷售價(jià)格的策略進(jìn)行銷售的還是根據(jù)市場(chǎng)的變化而調(diào)整銷售價(jià)格的？16 我現(xiàn)在的項(xiàng)目銷售價(jià)格多少錢一平方米？采取怎樣的付款方式？目前銷售了百分之多少？我是通過(guò)什么方式讓客戶群知道您的樓盤的？如果做廣告，都在那些媒體投放？都在什么時(shí)間投放？投放頻率如何？17 我的銷售人員在銷售的過(guò)程中遇到沉默寡言的顧客會(huì)采取什么樣的應(yīng)對(duì)措施？遇到感情沖動(dòng)的顧客會(huì)采用什么樣的應(yīng)對(duì)措施？遇到優(yōu)柔寡斷型顧客顧客會(huì)采取什么樣的應(yīng)