房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建議書

1、金域西城開發(fā)項(xiàng)目建議書目錄第一章、項(xiàng)目概述第二章、項(xiàng)目名稱和選址第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件第五章、物料消耗與供應(yīng)第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排第七章、投資估算及資金籌措第八章、資源開發(fā)及綜合利用分析第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析第十章、經(jīng)濟(jì)影響分析第十一章、結(jié)論第一章、項(xiàng)目概述一、項(xiàng)目背景為了響應(yīng)政府號(hào)召，實(shí)施工業(yè)集中生產(chǎn)，推動(dòng)城市發(fā)展新進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善、 促進(jìn)城市生活生產(chǎn)環(huán)境改善和經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展， 打造區(qū)域新中心。 南充市嘉陵區(qū)拆遷原嘉美印染廠，新建商業(yè)集中區(qū)。隨著南充市金域西城工程的建設(shè)，嘉陵區(qū)金域西城的開發(fā)建設(shè)將成為新的投資熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn) . 金域西城位于嘉陵

2、城區(qū)中心，地理位置優(yōu)越，商機(jī)無限。二項(xiàng)目歷史條件1、宗地簡(jiǎn)介宗地位于嘉陵區(qū)中心，規(guī)劃用地性為商住建設(shè)用地，可用來開發(fā)中高層低密度居住性建筑和商業(yè)。宗地面積為 46.7 畝。宗地位于陳壽大道， 與交警三大隊(duì)為鄰， 距市核心商業(yè)區(qū)直線距離800 米，四周為成熟住宅區(qū)，且位居入城主通道，交通便捷。2、項(xiàng)目概況1、擬建項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱：金域西城建設(shè)地點(diǎn)：陳壽路建設(shè)規(guī)模：10.2 萬占地面積： 46.7 畝容積率： 2.12綠地率： 30%建筑密度： 35%2、項(xiàng)目提出的理由和過程：金域西城位于陳壽路， 該位置為成熟生活區(qū)， 且緊鄰市中心核心商業(yè)區(qū)，工廠再此已顯得格格不入，且現(xiàn)工廠設(shè)備陳舊，污染嚴(yán)重，

3、土地總面積 46.7 畝，隨著城市發(fā)展需要，治理環(huán)境的問題已日漸突出，且工業(yè)與生活區(qū)交混將給市民帶來極大地危害，現(xiàn)本市已基本形成工業(yè)集中生產(chǎn)區(qū)， 嘉美印染廠新址也基本建設(shè)完成。 為了給市民創(chuàng)造一個(gè)良好的生活環(huán)境、 改善市民生活條件，市政府決定在嘉美印染廠原址新建一個(gè)以商業(yè)為主， 住宅為輔的新商業(yè)分中心。項(xiàng)目選址交通方便，建設(shè)條件基本具備，待項(xiàng)目批準(zhǔn)后、建設(shè)手續(xù)完善后即可開工建設(shè)。3、建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想和原則項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本， 創(chuàng)建和諧社會(huì)”作為核心理念，把打造商業(yè)新中心放在首位，進(jìn)一步完善城市生活配套設(shè)施， 創(chuàng)造出高質(zhì)量的生態(tài)景觀環(huán)境， 形成獨(dú)特的商業(yè)格局， 另一方面

4、還遵循節(jié)約土地資源的原則， 充分利用擬建項(xiàng)目的現(xiàn)有地形特征， 合理布置用地和交通網(wǎng)絡(luò)， 形成具有區(qū)域特色的空間結(jié)構(gòu)， 規(guī)劃中考慮居住區(qū)內(nèi)各組團(tuán)、 單位乃至戶室的采光、通風(fēng)以及景觀效果的均好性， 尤其考慮市民購物的需要，樹立“商業(yè)新中心”形象。三、項(xiàng)目建設(shè)單位1、項(xiàng)目公司名稱：南充聯(lián)興實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司。2、公司經(jīng)營范圍：在規(guī)劃范圍內(nèi)從事“該項(xiàng)目”的開發(fā)與建設(shè)、商品房銷售、物業(yè)管理等。3、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容：“金域西城”開發(fā)建設(shè)總建筑面積約 10.2 萬平方米。建設(shè)內(nèi)容為低密度住宅和商業(yè)配套設(shè)施。“金域西城”由南充聯(lián)興實(shí)業(yè)開發(fā)有限公司投入全部建設(shè)資金。第二章、項(xiàng)目名稱和選址一、項(xiàng)目名稱：金域西

5、城。二、地理位置： “金域西城”位于陳壽路。三、項(xiàng)目占地面積：占地面積約46.7 畝。四、項(xiàng)目用地現(xiàn)狀：項(xiàng)目用地范圍內(nèi)為商住建設(shè)用地。第三章、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)方案一、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容：“金域西城”建設(shè)內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施等。二、項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、規(guī)劃建設(shè)用地面積：46.7 畝。2、總建筑面積：10.2 萬平方米。3、住宅建筑面積：4 萬平方米4、商業(yè)建筑面積：2.5 萬平方米5、地下室建筑面積：3.7 萬平方米3、居住總?cè)丝冢杭s 1500 人。4、居住總戶數(shù)：約 500 戶5、建筑層數(shù)：地上 18 層。6、綠化率： 30 。三、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特色。1、規(guī)劃設(shè)計(jì)：在規(guī)劃設(shè)計(jì)上擬聘請(qǐng)知

6、名設(shè)計(jì)大師通過招、投標(biāo)形式參與“金域西城”建筑、景觀、人文等規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。 “金域西城”力求吸收當(dāng)今先進(jìn)的建筑藝術(shù)， 體現(xiàn)商業(yè)新風(fēng)貌和時(shí)代特色。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案既能滿足現(xiàn)代化商業(yè)、 住宅的各項(xiàng)使用要求， 同時(shí)也必須適合南充市總體規(guī)劃要求，既能突出自己，又能與周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)。項(xiàng)目規(guī)劃的指導(dǎo)思想是從整體結(jié)構(gòu)上把“以人為本，創(chuàng)建和諧社會(huì)”作為核心理念，把環(huán)境設(shè)計(jì)放在首位， 進(jìn)一步完善公共服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造出高質(zhì)量的景觀環(huán)境，形成獨(dú)特的農(nóng)村格局。第四章、項(xiàng)目建設(shè)條件一、地理?xiàng)l件：“金域西城”位于嘉陵區(qū)陳壽路。巨南充市中心約800 米，地理位置條件非常優(yōu)越。二、市政條件“金域西城”位于成熟生活區(qū)，周圍已經(jīng)建成

7、多個(gè)住宅小區(qū)，且緊鄰交警 3 大隊(duì)，占據(jù)城市主干道， “金域西城”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設(shè)施非常優(yōu)越。第五章、物料消耗與供應(yīng)一、建筑材料“金域西城”建筑內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，建筑結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、粘土空心磚、木材等，根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范和本項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)， “金域西城”所需的主要建筑材料估算為：鋼材： 2100 噸水泥：2000 噸木材： 60 立方米粘土空心磚： 16000 立方米二、主要設(shè)備“金域西城”的建設(shè)內(nèi)容為高層低密度居住性建筑及商業(yè)設(shè)施，在設(shè)備、設(shè)施上將力求采用先進(jìn)實(shí)用的設(shè)備、設(shè)施，其所需的主要設(shè)備有：消防滅火設(shè)備、停車

8、車庫、排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、供暖設(shè)備、衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)、通訊電話系統(tǒng)、計(jì)算機(jī)集成管理系統(tǒng)等。三、水、電、氣、熱供應(yīng)根據(jù)初步計(jì)算， “金域西城”水、電、氣、熱等用量為：1、用電量： 50 瓦/平方米，則預(yù)測(cè)項(xiàng)目用電量為17000千瓦。2、用水量：按2 升/平方米日，用水量為 68 萬立方米日。3、熱力量：按80 大卡小時(shí)平方米計(jì)算，則預(yù)測(cè)用熱量為27百萬大卡小時(shí)。第六章、項(xiàng)目建設(shè)周期與日程安排一、建設(shè)方式“金域西城”建設(shè)按照南充市有關(guān)建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，采取招標(biāo)或議標(biāo)的方式擇優(yōu)選擇建筑施工企業(yè)組織施工。 為保證施工質(zhì)量， 工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行， 聘請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的

9、建設(shè)、監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，確保施工質(zhì)量為優(yōu)良。二、建設(shè)進(jìn)度安排“金域西城”總建筑面積約為 10.2 萬平方米，預(yù)計(jì)建設(shè)周期為 3 年，即從 2015 年到 2018 年為建設(shè)期，項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度為：1、 2014 年 12 月之前完成前期準(zhǔn)備工作。主要包括：協(xié)議簽訂、搬遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三通一平、工程招投標(biāo)等。2、 2015 年 1 月至 2018 年 4 月為施工工期，竣工驗(yàn)收。第七章、投資估算及資金籌措一、成本構(gòu)成宗地占地約46.7 畝，為商住建設(shè)用地，成本由以下幾塊構(gòu)成：1、土地費(fèi)用16800 萬元2、規(guī)劃設(shè)計(jì)成本204 萬元3、建安成本10200 萬元4、基礎(chǔ)設(shè)施投入3060 萬元

10、5、其他投入3026 萬元二、成本測(cè)算：1、土地費(fèi)用按照目前市值估算為360 萬元 /畝，總計(jì) 46.7 畝土地為 16800 萬元。2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用按照20 元/m2 計(jì)，合計(jì)為204 萬元。3、建安費(fèi)用按建安平米造價(jià)1000元 /m2 計(jì)算，共計(jì)需投入10200 萬元。4、基礎(chǔ)設(shè)施投入按300 元 /m2 計(jì)，共計(jì)需投入3060 萬元。5、其他投入按照總投入的10% 計(jì)算約為 3026 萬元。6、以上成本共計(jì)約33290 萬元。三、資金籌措資金是每一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目的重要問題，工程項(xiàng)目中的主要資金包括固定資產(chǎn)和流動(dòng)資金。隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)，資金不斷增值，用貨幣形式反映出耗費(fèi)的生產(chǎn)材料價(jià)值和勞動(dòng)者

11、所創(chuàng)造的收益價(jià)值。因此如何籌措和管理資金，是一個(gè)重要的問題。本項(xiàng)目總投資為 33290 萬元，一次性開發(fā)建設(shè)，資金來源為自籌。第八章、 資源開發(fā)及綜合利用分析（一）資源開發(fā)方案為貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)節(jié)能工作的決定和國家發(fā)改委關(guān)于加強(qiáng)固定資產(chǎn)項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查工作的通知 ，做好固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的節(jié)能和審查工作， 建筑節(jié)能是建筑業(yè)貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略， 執(zhí)行國家節(jié)約能源， 保護(hù)環(huán)境基本國策的重要工作，也是建筑技術(shù)發(fā)展的大趨勢(shì)。 中華人民共和國節(jié)約能源法中許多條款與建筑節(jié)能密切相關(guān)。節(jié)能法規(guī)定“固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告， 應(yīng)當(dāng)包括合理用能的專題論證。 固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和建設(shè)，應(yīng)當(dāng)遵守合

12、理用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、 行政法規(guī)和規(guī)定采用節(jié)能型的建筑結(jié)構(gòu)、材料、器具和產(chǎn)品，提高保溫隔熱性能，減少采暖、制冷、照明的能耗”。隨著城市化發(fā)展速度加快，加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大批工程項(xiàng)目相繼投入運(yùn)營， 既提高了城市品味， 完善了城市基礎(chǔ)建設(shè)，同時(shí)也占用了大量的土地資源。 合理有效的運(yùn)用土地資源是工程項(xiàng)目建設(shè)的必要前提條件。 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要開發(fā)資源為土地，在滿足該項(xiàng)目整體和局部功能合理化的情況下， 兼顧相鄰建筑物及后續(xù)開發(fā)項(xiàng)目的延續(xù)和發(fā)展，該工程項(xiàng)目消耗的主要材料是磚、瓦、灰、砂、石、水泥、鋼材等，嘉陵區(qū)周圍建筑資源豐富、運(yùn)輸方便、物流快捷，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)所需的全部材料

13、供給，工程項(xiàng)目建設(shè)用材本著就地取材的原則，提倡開發(fā)新型環(huán)保節(jié)能材料，綜合利用工業(yè)廢料，增值降能。（二）資源利用方案擬建項(xiàng)目主要開發(fā)資源為土地，主要耗用能源為煤、水、電等能源，擬建項(xiàng)目因采用集中供熱，更利于建筑節(jié)能，供水管網(wǎng)合理布置，與市政主管道有效對(duì)接，采用箱式變壓器，既美觀，占地面積又小，節(jié)地作用十分明顯。資源節(jié)約措施1、建筑節(jié)能是能源節(jié)約的重點(diǎn)領(lǐng)域，該項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中注重以下問題：a 、在施工過程中，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行住宅建筑和公共建筑節(jié)能的要求。b、在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中采用空心磚、現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)。c、采用雙玻窗，增大供熱保暖系統(tǒng)。d、建筑單體外輪廓線盡量采用板式型式。第九章、生態(tài)環(huán)境影響分析該項(xiàng)目建成后，污染

14、物主要來自居民生活廢水、固體垃圾，項(xiàng)目在建設(shè)過程中主要的污染物為機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物，具體治理措施為：1、污水：生活污水經(jīng)化類池，含油污水經(jīng)隔油池處理后，達(dá)到規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)， 污水排放將嚴(yán)格執(zhí)行國家和北京市的有關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消化場(chǎng)處理。3、噪聲：噪聲污染源主要是排風(fēng)機(jī)，停車庫的排風(fēng)、送風(fēng)系統(tǒng)、發(fā)電機(jī)等，擬優(yōu)先選擇低噪聲的設(shè)備。4、汽車廢氣：因車輛進(jìn)出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設(shè)計(jì)時(shí)停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達(dá)到國家和北

15、京市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。5、施工中產(chǎn)生的機(jī)械噪聲、揚(yáng)塵、固體廢棄物的清理。在設(shè)備和裝置上采用減振和隔音措施，使噪聲達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)生的揚(yáng)塵予以灑水降塵，并控制施工時(shí)間，同時(shí)建臨時(shí)圍墻，從而避免了塵土飛揚(yáng)， 施工中產(chǎn)生的固體廢棄物由施工單位聯(lián)系環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清理。第十章、經(jīng)濟(jì)影響分析（一）經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益該項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目， 項(xiàng)目建設(shè)不具有壟斷特征， 不涉及國家安全， 項(xiàng)目建設(shè)資金全部由投資企業(yè)自籌解決， 項(xiàng)目占用的土地按照國家和地方相關(guān)政策競(jìng)拍取得， 項(xiàng)目建設(shè)符合產(chǎn)業(yè)政策，與當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)政策不相沖突， 項(xiàng)目建設(shè)主要產(chǎn)品為住宅和商業(yè)，不屬于非市場(chǎng)屬性的公共產(chǎn)品。 該項(xiàng)目建設(shè)將促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展及商業(yè)活動(dòng)有序開展， 對(duì)推進(jìn)區(qū)域內(nèi)城市化進(jìn)程、 促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展有著積極作用，項(xiàng)目建成后將改善城市形象，進(jìn)一步帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 促進(jìn)南充市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，刺激社區(qū)商業(yè)、 服務(wù)業(yè)的發(fā)展， 為當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來商機(jī)，