吳中區(qū)房地產(chǎn)樓盤分析.ppt

1、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,吳中樓盤分析,項(xiàng)目名稱,一.世茂運(yùn)河城 二.湖山新意 三.福星新城 四.鼎欣城 五.嘉寶花園 六.嘉業(yè)陽(yáng)光水榭,世茂運(yùn)河城市調(diào)報(bào)告,一、基礎(chǔ)信息,房型面積,戶型分析,世茂運(yùn)河城提供的戶型種類繁多,現(xiàn)例舉以下幾種戶型: (一)二房二廳一衛(wèi) 建筑面積88平方米 1.戶型方正,布局科學(xué),比較實(shí)用. 2.廚房配生活陽(yáng)臺(tái),餐廚有效分離,可避免油煙干擾,令會(huì)客空間清新舒朗. 3.客廳配觀景陽(yáng)臺(tái),南向主臥配觀景飄窗,采光觀景效果極佳. 4.次臥門正對(duì)衛(wèi)生間,從風(fēng)水角度和私秘性來講不是很好.,(二)三房二廳二衛(wèi) 建筑面積155平米.,1.特色入戶花園,動(dòng)靜分離,功能布局合理. 2.廚房生活陽(yáng)臺(tái)

2、、公共儲(chǔ)藏空間。 3.客廳大面積觀景陽(yáng)臺(tái),采光觀景效果極佳. 4.臥室飄窗設(shè)計(jì),窗窗有景，移步異景。 5.主臥室豪華尊貴，凸窗書房、轉(zhuǎn)角飄窗、獨(dú)立衛(wèi)生間 ，顯出主人尊貴的身份。,三、區(qū)位分析,世茂運(yùn)河城北面緊靠楊素路,南面緊鄰寶帶西路,西靠新郭路,東面臨近友新路.交通非常便利.湖山新意可以南眺京杭運(yùn)河和濱河外灘,景觀極佳.南邊即將新建新滄浪新城核心商務(wù)區(qū)(CBD),西南靠近福運(yùn)商業(yè)街,東面是滄浪新城規(guī)劃展示館.列外小區(qū)周邊配套也很齊全,東邊有滄浪醫(yī)院和 滄浪新城第一實(shí)驗(yàn)小學(xué).北方有中醫(yī)院,西北方是新城實(shí)小和滄浪區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園.該區(qū)域發(fā)展的前景非常好,居住也很舒適,因?yàn)楦男^(qū)的正南方即將建設(shè)一個(gè)C

3、BD,所以有很大的升值空間.,四、規(guī)劃分析,小區(qū)內(nèi)部建有各種會(huì)所，大的人工湖和獨(dú)特的園林景觀。這些內(nèi)部規(guī)劃使得小區(qū)既蘊(yùn)含細(xì)膩婉約的江南園林神韻，又有磅礴大氣的現(xiàn)代中式情調(diào)！在這里，交通完全以步行為主，沒有車行干擾，林間既有曲徑通幽，又有綠樹環(huán)繞。慢跑道路、健身器械再加以隨處可見的精致的園林景觀小品，使得整個(gè)小區(qū)的業(yè)主在這里充分的享受自然的氣息，暫時(shí)忘卻喧囂的都市生活。,五、環(huán)境分析,湖山新意緊鄰濱河外灘,南面即將建設(shè)一個(gè)滄浪區(qū)的CBD,西面將建設(shè)一個(gè)商業(yè)街,外部環(huán)境優(yōu)美,周邊生活配套措施很齊全,小區(qū)內(nèi)部建有各種會(huì)所，大型人工湖和獨(dú)特的園林景觀。,六、配套分析,滄浪新城實(shí)驗(yàn)幼兒園、滄浪新城第一實(shí)

4、驗(yàn)小學(xué)、第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、滄浪新城中學(xué)、郵政局、凈菜市場(chǎng)、滄浪新城社區(qū)服務(wù)中心、公安局滄浪分局、特警消防站、滄浪新城文體中心、上方山國(guó)家森林公園、石湖風(fēng)景區(qū)。,七、營(yíng)銷企劃,因?yàn)樵擁?xiàng)目的的開發(fā)商有很強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)、過硬的外部區(qū)位優(yōu)勢(shì)和很大的未來發(fā)展?jié)摿?在項(xiàng)目還沒有推出時(shí)就受到了廣泛的關(guān)注,暫時(shí)還沒有計(jì)劃搞一些促銷活動(dòng),連廣告也做的比較少。,八、客源分析,房源定位的層次較高，客源主要以附近的滄浪區(qū)、吳中區(qū)人為主，客戶的年齡主要集中于3545歲。買房的人中投資人所占的比例較大。,九、價(jià)格分析,世茂運(yùn)河城一期預(yù)計(jì)于2008年7月份開盤,均價(jià)為8000元/平方米.,十、去化分析,世茂運(yùn)河城前期的預(yù)約情況比

5、較好,因?yàn)榫哂型獠窟^硬的條件,明確的定位已經(jīng)引起了周邊客戶的關(guān)注,在我去市調(diào)的過程中，前來拜訪的客戶比較多，樓書都已經(jīng)發(fā)完了，估計(jì)去化速度將很快的.,十一、優(yōu)劣分析,相比于周邊的項(xiàng)目,本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于： 開發(fā)商的品牌優(yōu)勢(shì)，容易獲取消費(fèi)者的認(rèn)可心理。 生活設(shè)施配套齊全,生活交通均比較便利,而且是地處滄浪和吳中之間,很適合在滄浪區(qū)和吳中工作的人員. 東南方是友新立交首末站,公交很便捷. 小區(qū)規(guī)劃比較合理,雖然是小高層、高層和超高層，建筑密度較高,但是因?yàn)楹侠淼脑O(shè)計(jì),能夠保證良好的采光效果. 4. 西南方即將建設(shè)一個(gè)滄浪區(qū)的CBD,使得小區(qū)的升值空間非常大，眾多的人購(gòu)房的目的都是為了投資。,相比于周

6、邊的項(xiàng)目,本項(xiàng)目的劣勢(shì)在于：,價(jià)格定位比較高，比臨近的湖山新意項(xiàng)目的均價(jià)要高出1000多。 項(xiàng)目周邊要修建一些相應(yīng)的配套措施，所花的成本比較高。 滄浪新城的CBD尚處于規(guī)劃階段,目前的生活尚不方便.,十二、分析總結(jié),總結(jié)世茂運(yùn)河城，因?yàn)樵擁?xiàng)目和周邊的項(xiàng)目相比，開發(fā)商有很強(qiáng)的品牌優(yōu)勢(shì)、過硬的外部區(qū)位優(yōu)勢(shì)和很大的未來發(fā)展?jié)摿?在項(xiàng)目還沒有完全推出，就吸引了一大批需求者和 投資人士的眼球， 但是作為一大主要買點(diǎn)的滄浪新城的的CBD尚處于規(guī)劃階段,目前小區(qū)居民的生活尚不夠方便。,湖山新意市調(diào)報(bào)告,一、基礎(chǔ)信息,二、房型面積,戶型分析：湖山新意提供93139平方米5種戶型，現(xiàn)在例舉三種戶型：,(一)兩房

7、兩廳一衛(wèi) 建筑面積93平米 1.南北向整體設(shè)計(jì)，享受更多綠意 陽(yáng)光. 2.戶型方正,布局合理,全明設(shè)計(jì),面南雙陽(yáng)臺(tái). 3.客廳,臥室全部朝陽(yáng),采光充沛,明亮空間. 4.精心衣櫥設(shè)計(jì),位置合理,便捷生活.,(二)三室兩房一衛(wèi) 建筑面積113平方米,宜居三房,面積配比合理,精彩勾勒經(jīng)典空間. 正東方位,主臥室朝陽(yáng)光,視野比較開闊. 次臥轉(zhuǎn)角凸窗設(shè)計(jì),光氧侵透空間. 餐廳 廚房貫通聯(lián)合,采用嵌入式衣櫥.,(三)四房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積139平方米,豪華四房,舒適而且能夠突出主人的身份和地位. 短進(jìn)深,長(zhǎng)面寬,空間布局合理. 獨(dú)立寬大面南陽(yáng)臺(tái),觀景效果比較好. 主臥,次臥,客廳,書房四面朝南,采光效果很

8、好. 主臥配備獨(dú)立衛(wèi)生間,有較好的私密性. 餐廳,廚房貫通聯(lián)合,嵌入式衣櫥.,三、區(qū)位分析,湖山新意北面緊靠楊素路,南面緊鄰寶帶西路,西靠新郭路,東面臨近友新路.交通非常便利.湖山新意可以南眺京杭運(yùn)河和濱河外灘,景觀極佳.南邊即將新建新滄浪新城核心商務(wù)區(qū)(CBD),西南靠近福運(yùn)商業(yè)街,東面是滄浪新城規(guī)劃展示館.列外小區(qū)周邊配套也很齊全,東邊有滄浪醫(yī)院和 滄浪新城第一實(shí)驗(yàn)小學(xué).北方有中醫(yī)院,西北方是新城實(shí)小和滄浪區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園.該區(qū)域發(fā)展的前景非常好,居住也很舒適,因?yàn)楦男^(qū)的正南方即將建設(shè)一個(gè)CBD,所以有很大的升值空間.,四、規(guī)劃分析,湖山新意規(guī)劃25棟小高層 高層,形成一個(gè)中間高,兩邊低,北

9、邊高,南邊低的格局,這樣的布局保證了風(fēng)水上的合理與每棟采光的需求,小區(qū)中間規(guī)劃了一個(gè)籃球場(chǎng),為業(yè)主提供了休息娛樂的場(chǎng)所.,五、環(huán)境分析,湖山新意緊鄰濱河外灘,南面即將建設(shè)一個(gè)滄浪區(qū)的CBD,外部環(huán)境優(yōu)美,周邊生活配套措施很齊全,小區(qū)內(nèi)部除了正常的綠化沒有什么其他的景觀帶.,六、配套分析,中小學(xué):滄浪新城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、吳中實(shí)驗(yàn)小學(xué)、友聯(lián)第一小學(xué)、友聯(lián)第二小學(xué)、城西中學(xué)幼兒園:新城實(shí)驗(yàn)幼兒園、友聯(lián)幼兒園綜合商場(chǎng):百潤(rùn)發(fā)、好又多、太平洋超市、世紀(jì)百盛購(gòu)物廣場(chǎng)、美佳超市郵局:吳中區(qū)郵電局銀行:工商銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、信用合作社醫(yī)院:同濟(jì)醫(yī)院、吳中區(qū)人民醫(yī)院、滄浪醫(yī)院、中醫(yī)院其他:滄浪中心公

10、園、友聯(lián)公園、友新派出所、長(zhǎng)橋派出所、公交309、900、505、28、602、921、47、923、輕軌2號(hào)規(guī)劃寶帶西路站、輕軌3號(hào)規(guī)劃友新路站,七、營(yíng)銷企劃,因?yàn)樵擁?xiàng)目的外部區(qū)位優(yōu)勢(shì)和未來的發(fā)展?jié)摿?在項(xiàng)目還沒有推出時(shí)就受到了廣泛的關(guān)注,暫時(shí)還沒有計(jì)劃搞一些促銷活動(dòng),連廣告也沒這么打出.,八、客源分析,客源主要以滄浪區(qū)為主,自用為主,投資也占有一定的比例,客戶的年齡跨度比較大.,九、價(jià)格分析,湖山新意一期預(yù)計(jì)于2008年6月份開盤,均價(jià)為7000元/平方米.,十、去化分析,湖山新意前期的預(yù)約情況比較好,因?yàn)榫哂型獠窟^硬的條件,明確的定位已經(jīng)引起了周邊客戶的關(guān)注,估計(jì)去化速度將很快的.,十一

11、、優(yōu)劣分析,相比于周邊的項(xiàng)目,本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)在于： 生活設(shè)施配套齊全,生活交通均比較便利,而且是地處滄浪和吳中之間,很適合在滄浪區(qū)和 吳中工作的人員. 東南方是友新立交首末站,公交很便捷. 小區(qū)規(guī)劃比較合理,雖然是小高層和高層,建筑密度較高,但是因?yàn)楹侠淼脑O(shè)計(jì),能夠保證良好的采光效果. 小區(qū)總價(jià)低,相對(duì)于園區(qū),市區(qū),性價(jià)比較高. 臨近的項(xiàng)目世茂運(yùn)河城將修建一些相應(yīng)的配套措施，湖山新意可以將這些配套拿來共享，節(jié)省了 很大的成本。 西南方即將建設(shè)一個(gè)滄浪區(qū)的CBD,使得小區(qū)的升值空間非常大.,相比于周邊的項(xiàng)目,本項(xiàng)目的劣勢(shì)在于：,東面靠近高架,有嘈雜聲較大. 滄浪新城的CBD尚處于規(guī)劃階段,目前的生

12、活尚不方便. 項(xiàng)目的品牌沒有世貿(mào)運(yùn)河城響亮，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。,十二、分析總結(jié),總結(jié)湖山新意,該小區(qū)與周邊小區(qū)相比,客戶定位準(zhǔn)確,區(qū)位優(yōu)勢(shì)很強(qiáng),價(jià)格相對(duì)較低,交通非常便捷,但是作為一大主要買點(diǎn)的滄浪新城的的CBD尚處于規(guī)劃階段,目前小區(qū)居民的生活尚不夠方便.,福星新城市調(diào)報(bào)告,一、基礎(chǔ)信息,二、房型面積,福星新城提供76124.4平方米7種豐富多樣的戶型。例舉兩種：,二房二廳一衛(wèi) 建筑面積95.96平方米 正統(tǒng)南向臥室，采光充足。 明衛(wèi)設(shè)計(jì)，干濕分離，整潔明亮。 餐廳、廚房自成一體，典雅精致。 豪華大開間客廳，空間布局自然。 客臥、客廳飄窗設(shè)計(jì)，空間比較明亮，觀景效果比較好。 主臥配有大面積觀景臺(tái)，

13、室內(nèi)、外空間效果很好。,(二) 三房二廳一衛(wèi) 建筑面積113.29平方米 1.大面積廚房布置，寬敞舒適。 2.正統(tǒng)的南向臥室，良好的采光效果。 3.明衛(wèi)設(shè)計(jì)，干濕分離，整潔明亮。 4.客廳大開間觀景窗，客臥飄窗設(shè)計(jì)，視野開闊，采光，觀景效果極佳。 5.主臥私密空間處理，曲線型觀景陽(yáng)臺(tái)，豐富室內(nèi)外的空間效果。 6.主臥沒有配備衛(wèi)生間，私密性不好。 7.主臥和客臥距離衛(wèi)生間的距離比較遠(yuǎn)。,三、區(qū)位分析,星新城位于滄浪新城腹地，友新路高架以東，南環(huán)高架路以南，友新路以西，教師新村以北，緊鄰古城區(qū)，交通便捷，生活方便。 福星新城以高層、小高層住宅為主，形成兩個(gè)小高層組團(tuán)和一個(gè)中心綠化組團(tuán)，輔以特有的沿

14、街商業(yè)鋪面，以及目前蘇州獨(dú)有的中心下沉水廣場(chǎng)和社區(qū)文化走廊，勢(shì)必形成滄浪區(qū)又一有影響力的特色居住區(qū)。 福星新城還是蘇州第一個(gè)擁有中心下沉式水廣場(chǎng)的居住社區(qū)。水廣場(chǎng)冬日作為旱廣場(chǎng)，可以滿足小區(qū)內(nèi)人行交流、晨練和休息日的一些社區(qū)行動(dòng)，夏日作為水廣場(chǎng)，一方面改善小區(qū)的小氣候，另一方面，也能為居民提供游息之所。廣場(chǎng)下建有1000多平方米的半地下會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)有健身房、乒乓球房、閱覽室、棋牌室、桑拿房等各種娛樂健康設(shè)施。福星新城區(qū)內(nèi)主干道吳中西路是規(guī)劃中城市道路。沿吳中西路兩邊將建成各種商業(yè)配套，包括餐飲、茶室、酒吧、咖啡店、浴場(chǎng)等。同時(shí)福星新城將建成蘇州第一社區(qū)文化走廊，并結(jié)合碑雕、雕塑、濕地效果，為

15、蘇州市民再現(xiàn)2500年的吳文化歷史。,四、規(guī)劃分析,福星新城規(guī)劃21棟小高層、高層。項(xiàng)目基地分為東西兩個(gè)地塊，小區(qū)內(nèi)部的主要景觀都集中在東部地段，包括文化會(huì)所，文化走廊和中央下沉水廣場(chǎng)。西部地段臨近高架。西部樓盤屬于項(xiàng)目的第三期部分。共9棟，樓層差價(jià)在50元/平方米,同一樓層的差價(jià)在30元/平方米。,五、環(huán)境分析,福星新城項(xiàng)目的正南方正在規(guī)劃一個(gè)滄浪新城的CBD中心，外部環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)十分明顯。小區(qū)內(nèi)部以中間下沉水廣場(chǎng)為中心，建立景觀體系。造型合理，東部的地段的居民可保證戶戶在家都可以欣賞到美景。,六、配套分析,中小學(xué):滄浪新城實(shí)驗(yàn)小學(xué)、吳中實(shí)驗(yàn)小學(xué)、城西中學(xué)、友聯(lián)一小、友聯(lián)二小幼兒園:滄浪新

16、城實(shí)驗(yàn)幼兒園、友聯(lián)幼兒園綜合商場(chǎng):百潤(rùn)發(fā)、太平洋超市、好美家郵局:吳中區(qū)電信局銀行:中國(guó)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院:同濟(jì)醫(yī)院、長(zhǎng)橋人民醫(yī)院,八、客源分析,客源主要以滄浪區(qū)和吳中區(qū)為主，新區(qū)也占有少量的比例，層次結(jié)構(gòu)比較混合，主要以自住為主，投資的比例很少；兩房?jī)蓮d一衛(wèi)的客戶年齡結(jié)構(gòu)偏向于年輕化，三房二廳一衛(wèi)和三房二廳二衛(wèi)的年齡結(jié)構(gòu)偏向于中老年。,九、價(jià)格分析,福星新城的一期于2005年5月份推出，均價(jià)為4800元/平方米;二期于2006年9月份推出,均價(jià)為5200元/平方米,三期于2007年12月份推出,均價(jià)為7100元/平方米,目前已經(jīng)還剩下一些尾盤;理論上講,前兩期的房子在位置

17、上比第三期的好很多,但是三期的房子均價(jià)卻比前兩期貴很多,2007年的房?jī)r(jià)形勢(shì)大好是個(gè)重要原因.,十、去化分析,福星新城的去化情況比較好，因?yàn)閮r(jià)格低一期和二期的銷售率都達(dá)到了100，三期的前期去化也很不錯(cuò)，但是后期的尾盤都靠近高架，嘈雜聲比較大，采光和通風(fēng)效果沒有東面的房子好，在去化的時(shí)候遇到了很大的困難。,十一、優(yōu)劣分析,優(yōu)勢(shì)：1.現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的建筑,給人以自然大方的視覺效果，整體上看上去比較舒適。 2.生活配套措施配套齊全，生活交通很便 利，適合各個(gè)年齡層次的人群居住。 3.小區(qū)的規(guī)劃比較合理，雖然是高層和小高層，建筑密度不小，但是可以保證良好的采光通風(fēng)效果。 4.隨著周邊的配套的日益齊全，

18、小區(qū)門口規(guī)劃了一條商業(yè)街，南方附近規(guī)劃了滄浪新城的CBD，小區(qū)的升值空間比較大。,劣勢(shì)：,1.小區(qū)的房型比較單調(diào)，面對(duì)的客戶群可能會(huì)受到一定的限制。 2.小區(qū)西部靠近高架，吵雜聲比較大，可能影響居民的生活質(zhì)量。,十二、分析總結(jié),總結(jié)福星新城，該小區(qū)與周邊的小區(qū)相比客戶定位比較準(zhǔn)確，前期的去化速度比較快，小區(qū)內(nèi)部的景觀效果目前來說是最好的，開發(fā)商的信譽(yù)比較好，整體的優(yōu)勢(shì)比較強(qiáng)。,鼎欣城市調(diào)報(bào)告,一、基礎(chǔ)信息,二、房型面積,戶型分析：鼎欣城提供88.75134.36平方米四種戶型。列舉三種：,（一） 兩房?jī)蓮d一衛(wèi) 建筑面積88.7595.15平方米 1.入戶門廳設(shè)計(jì)，緩沖了入戶的唐突。 2.客廳通

19、窗，采光效果極佳。主臥觀景窗和客臥飄窗設(shè)計(jì)，正統(tǒng)南向， 3.明衛(wèi)設(shè)計(jì)，干濕分離，整潔明亮。 4.主臥、客臥私密空間處理。 5.廚房所占面積太大，占空間，水池和冰箱的位置設(shè)計(jì)的不夠合理。 6.客廳不是南北通透，通風(fēng)效果不好。,（二） 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積129.64134.36平方米 1.入戶門廳設(shè)計(jì)，入戶花園給人以愜意的享受而且緩沖了入戶的唐突。 2.主臥、客臥面南設(shè)計(jì)，主臥飄窗設(shè)計(jì)，客臥帶大型觀景陽(yáng)臺(tái)，視野開闊，采光效果也很好。 3.主臥自帶衛(wèi)生間，私密性比較好。衛(wèi)生間全明設(shè)計(jì)。 4.客廳主陽(yáng)臺(tái)面西，采光效果不是很好。 5.書房靠近廚房，動(dòng)靜分離做的不夠到位。 6.客臥距離衛(wèi)生間太遠(yuǎn)，生活

20、不夠方便。 7.客廳不通透，通風(fēng)效果不好。,三、區(qū)位分析,鼎欣城，位于蘇州市區(qū)人民路與南環(huán)路交界處，周邊配套設(shè)施豐富齊全，交通非常便利，地理位置非常優(yōu)越。向西，好又多商場(chǎng)一墻之隔，便利生活，觸手可及；向東，距南門客運(yùn)站5分鐘步程，出行條件無可挑剔；向南，完備商業(yè)及公建設(shè)施，任由享用；向北，沿人民路步行10分鐘，輕松暢享泰華商場(chǎng)及南門商業(yè)生活圈，或驅(qū)車10分鐘，直抵觀前街，領(lǐng)悟繁華。數(shù)十條公交線路通達(dá)蘇州各方，站點(diǎn)遍布社區(qū)周邊；更有南門汽車站連通長(zhǎng)三角城市群及全國(guó)各地。,四、規(guī)劃分析,項(xiàng)目基地分為南北兩個(gè)地塊，北部目前推出兩棟高層，目前處于一期階段，南面部分打算在二期推出。詳細(xì)的效果圖形還不確定

21、。,五、環(huán)境分析,北靠盤門景區(qū)，南臨蘇苑公園，西眺獨(dú)墅湖，外部環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)內(nèi)部建筑比較緊湊，除了基本的綠化，沒有什么吸引人的景觀。,六、配套分析,以好又多商場(chǎng)為中心，在人民路、東吳北路、南環(huán)路上形成非常成熟的生活配套設(shè)施，餐飲、娛樂、賣場(chǎng)、學(xué)校等等一應(yīng)俱有，周邊為成熟社區(qū)，隨之形成的居住氛圍，入住后的生活條件非常便利。另外小區(qū)離南門商業(yè)區(qū)僅幾分鐘路程，去觀前商業(yè)區(qū)也只需10多分鐘車程。整個(gè)小區(qū)在沿南環(huán)路邊設(shè)有商鋪，為業(yè)主的生活提供更多的選擇。 學(xué)校：蘇苑實(shí)驗(yàn)小學(xué)、寶帶小學(xué)、蘇州市實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二十六中、南環(huán)中學(xué)、蘇州中學(xué)等。 商場(chǎng)：百潤(rùn)發(fā)、小商品市場(chǎng)、泰華商城等 銀行：江蘇銀行、農(nóng)行、郵局、招行

22、、光大銀行、浦發(fā)銀行、建設(shè)銀行等。 醫(yī)院：吳中人民醫(yī)院、第五人民醫(yī)院、疾病預(yù)防中心等。 其他：南開大酒店、移動(dòng)、聯(lián)通、吳門大酒店、蘇苑飯店、中國(guó)電信、桂花公園等,七、營(yíng)銷企劃,鼎欣城的目標(biāo)客源定位于吳中，廣告主要通過報(bào)紙（姑蘇晚報(bào)），墻體廣告。,八、客源分析,該項(xiàng)目的購(gòu)買客戶群主要集中在吳中區(qū)和滄浪區(qū)。主要用于結(jié)婚用房，客戶的年齡結(jié)構(gòu)偏向年輕化，年齡端在2035之間。,九、價(jià)格分析,鼎欣城一期于2007年11月份開盤，均價(jià)為7700元/平方米,一期推出兩棟,一棟的區(qū)化達(dá)到去98%,二棟快開盤了。,十、去化分析,鼎欣城定位明確,區(qū)位優(yōu)勢(shì)很強(qiáng)，前期銷售情況比較好,北面部分靠近高架,去化估計(jì)有些困難

23、。,十一、優(yōu)劣分析,相比于周邊的項(xiàng)目，本項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)在于：,現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的建筑,給人以自然大方的視覺效果，整體上看上去比較舒適。 地處鬧市，生活配套措施齊全，生活交通均比較便利，適合在吳中區(qū)和滄浪區(qū)的工作的年輕白領(lǐng)階層居住。,相比于周邊的項(xiàng)目，本項(xiàng)目劣勢(shì)在于：,1.小區(qū)總價(jià)高，產(chǎn)品形態(tài)屬于高層，得房率比較低。相對(duì)于別的區(qū)域，性價(jià)比較低。 2.小區(qū)靠近高架，臨近街道，環(huán)境比較吵雜。 3.小區(qū)的戶型種類比較少而且結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單，客戶群比較受限制。 4.周圍的配套已經(jīng)成型，升值的空間比較小。,十二、分析總結(jié),總結(jié)鼎欣城，該小區(qū)與周邊的小區(qū)相比，特色明顯，客戶的定位也比較準(zhǔn)確，周邊的配套也很齊全，但是地處高

24、架邊上，居民的生活起居無法避免要受到干擾。,嘉寶花園市調(diào)報(bào)告,一、基礎(chǔ)信息,二、房型面積,戶型分析： 嘉寶花園提供42.3180.64平方米6種豐富多樣的戶型。列舉兩種戶型：,（一） 一室一衛(wèi) 建筑面積：42.3147.02平方米。 1.封閉式廚房，獨(dú)立采光通風(fēng)，非常適合中式烹飪需求。 2.全明衛(wèi)生間，獨(dú)立采光通風(fēng)，排濕排異味，利于業(yè)主的健康。 3.多功能百變空間，對(duì)房間的設(shè)計(jì)可以帶有很大的自主性。 4.配置高層罕見開放式陽(yáng)臺(tái)，開闊視野。,(二) 一室二廳一衛(wèi) 建筑面積67.770.37平方米 1.動(dòng)靜分離，干濕分開，潔污分區(qū)，適合小門小戶家庭置業(yè)極致之選。 2.全明櫥窗、衛(wèi)生間、獨(dú)立采光通風(fēng)

25、，隔絕污染，呵護(hù)健康。 3.配置高層罕見開放式陽(yáng)臺(tái)，親近自然，開闊視野。 4.二人世界，養(yǎng)老家庭的首選，居室功能健全無缺。,三、區(qū)位分析,嘉寶花園北面緊鄰寶帶東路，東面迎春路，西面月浜路，東面景觀河道，南面京杭運(yùn)河，景觀極佳。另外，小區(qū)周邊的配套也十分齊全，西面華潤(rùn)超市，邊上東吳國(guó)際大酒店，北面有菜場(chǎng)，蘇苑新村、月亮灣等，該區(qū)域的居住環(huán)境很舒適、便捷。,四、規(guī)劃分析,嘉寶花園（三期）由愛汀苑、萊茵苑與都林苑三個(gè)組團(tuán)組成。 整個(gè)小區(qū)空間布局疏密得當(dāng)，由南向北依次增高，空間立體層次分明，錯(cuò)落有致。 在整體布局上，完全從居住者的視覺、感覺和心理的角度出發(fā)，對(duì)整體布局進(jìn)行因地制宜的規(guī)劃，使建筑與環(huán)境相

26、得益彰，使社區(qū)綠化系統(tǒng)與外界的生態(tài)環(huán)境形成自然過渡，成為一個(gè)完美、和諧的整體。,五建筑分析,在嘉寶花園的整體設(shè)計(jì)中，在強(qiáng)調(diào)風(fēng)格統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的同時(shí)，注重各不同建筑的細(xì)部變化，從而形成了高低錯(cuò)落，變化豐富的立面效果。 立面設(shè)計(jì)采用歐式的田園坡屋頂與現(xiàn)代構(gòu)成主義相結(jié)合的風(fēng)格，少線腳、裝飾。將形體與色彩相結(jié)合，追求簡(jiǎn)潔明快的設(shè)計(jì)風(fēng)格。將材質(zhì)、色彩、構(gòu)架、陽(yáng)臺(tái)等作為主要的造型元素，使整個(gè)立面清新典雅、富有現(xiàn)代感。 嘉寶花園的造型源自于歐洲小鎮(zhèn)，但絕不是簡(jiǎn)單意念的抄襲，也絕不是照搬建筑的立面。通過對(duì)歐洲小城鎮(zhèn)的居住空間形態(tài)的研究以及深層次理念挖掘，結(jié)合中國(guó)人的審美習(xí)慣，從而提供了一種更高層次的生活追求，更為

27、豐滿的生活形態(tài)。,六、環(huán)境分析,嘉寶花園緊鄰蘇苑公園、兒童公園、世紀(jì)廣場(chǎng)、獨(dú)墅湖，外部環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)內(nèi)部有優(yōu)美的景觀體系。造型優(yōu)美，設(shè)計(jì)合理。,七、配套分析,中小學(xué):寶帶實(shí)驗(yàn)小學(xué)、迎春中學(xué)、蘇苑中學(xué)幼兒園:寶帶實(shí)驗(yàn)小學(xué)附屬幼兒園綜合商場(chǎng):百姓超市郵局:蘇州五分局銀行:建行、工商銀行醫(yī)院:吳縣第四人民醫(yī)院,八、營(yíng)銷企劃,嘉寶花園的廣告手段主要以電臺(tái)和報(bào)紙為主。因?yàn)閰^(qū)位優(yōu)勢(shì)比較明顯，前幾期開盤期間沒有舉辦什么活動(dòng)，估計(jì)5月份三期開盤也沒有什么大的優(yōu)惠活動(dòng)。,九、客源分析,前期的客源主要吳中本地人為主，別的區(qū)域所占比例很小，年齡斷在2535之間，多是用來結(jié)婚自住。三期客源主要是年輕化的白領(lǐng)階層，并且

28、工作在吳中附近。,十、價(jià)格分析,嘉寶花園一期2006年3月份開盤，價(jià)格在50005500元/平方米；二期2006年7月份開盤，均價(jià)在5300元/平方米；三期2008年5月份開盤，均價(jià)在8500元/平方米。,十一、去化分析,嘉寶花園的前期銷售情況比較好，去化率都達(dá)到100，三期的前期預(yù)約情況也比較好，另外，嘉寶花園的特設(shè)鮮明，定位明確，市場(chǎng)反應(yīng)也不錯(cuò)，估計(jì)去化速度應(yīng)該很快的。,十二、優(yōu)劣分析,相比于周邊的項(xiàng)目，本項(xiàng)目?jī)?yōu)越性在于：,歐式風(fēng)格，給人視覺上的沖擊，整體看上去比較新穎。 生活配套齊全，生活交通比較便利，很適合在吳中區(qū)和滄浪區(qū)工作的繼續(xù)不多的年輕白領(lǐng)階層。 三期的建筑處于小區(qū)的南部，采光效

29、果很好。小區(qū)的總價(jià)比較低，符合白領(lǐng)階層的購(gòu)買力。 周邊的配套已經(jīng)齊全，升值空間比較小。,相比于周邊的項(xiàng)目，本項(xiàng)目的局限性在于：,三期項(xiàng)目都是小戶型，目標(biāo)客戶群定位于剛工作的白領(lǐng)階層，因此，所面對(duì)的客戶群比較受限制。 三期項(xiàng)目處于小區(qū)的南部，靠近街道，嘈雜聲比較大，居住質(zhì)量受到影響。 周邊沒有高層建筑，而嘉寶的三期都是1823層的高層建筑，略顯突兀。,十三、分析總結(jié),總結(jié)嘉寶花園，該小區(qū)與周邊小區(qū)相比，建筑特色明顯，客戶定位也比較準(zhǔn)確，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯，但是太靠近街道，可能會(huì)影響居民的生活質(zhì)量。,陽(yáng)光水榭市調(diào)報(bào)告,一、基礎(chǔ)信息,二、房型面積,戶型分析:陽(yáng)光水榭提供82-218平方米的多種戶型,現(xiàn)

30、例舉幾種:,(一) 兩室兩廳一衛(wèi) 建筑面積82-86平方米 1.主次臥室朝南而置 全年采光充足。 2. 風(fēng)景陽(yáng)臺(tái)，觀景效果極佳。 3. 客廳餐廳巧妙集合，雙倍的空間效果。 4. 方正格局科技規(guī)劃，符合生活居住。,（二）三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積約129平方米 1. 全明設(shè)計(jì)，南北通透，采光充足。 2. 超大進(jìn)深客廳，外接大面積露臺(tái)，全面感受自然。 3. 主臥內(nèi)置獨(dú)立明衛(wèi)，大面積觀景玻璃窗，方便私密。,三、區(qū)位分析,陽(yáng)光水榭近鄰蘇州汽車南站，左側(cè)緊鄰吳中汽車站，環(huán)線高架、繞城高速、滬寧高速及規(guī)劃中城市輕軌二號(hào)線；公交1、13、22、25、43、50、55、58、59、62、63、81、90、103路

31、。另外，小區(qū)周邊配套也十分齊全，金都飯店 蘇苑飯店 威克多運(yùn)動(dòng)中心、金16區(qū)、鉆石年代俱樂部、錢柜俱樂部、澹臺(tái)湖公園、兒童公園、吳中區(qū)圖書館、吳中區(qū)體育館.,四、規(guī)劃分析,陽(yáng)光水榭前幾期主要以多層、小高層和高層為主，目前正在推出的是第五期，主要以多層為主，陽(yáng)光水榭的整體布局呈中間搞，兩邊低的格局，并且第五期推出的多層和前幾期的樓盤之間被大量的會(huì)所、咖啡廳、茶座、餐飲等場(chǎng)所所阻隔開，相對(duì)比較獨(dú)立，可能是因?yàn)榭紤]到第五期推出的樓盤偏北的原因，這樣可以保證風(fēng)水上的合理性和每棟的采光效果。小區(qū)內(nèi)部的眾多的休閑配套措施成為了小區(qū)的一大賣點(diǎn)。,五、環(huán)境分析,陽(yáng)光水榭臨近石湖、西塘河，外部環(huán)境優(yōu)美，小區(qū)內(nèi)部

32、一條小型商業(yè)街，方便小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的生活居住。,六、配套分析,小區(qū)內(nèi)部配套:大型會(huì)所，集咖啡廳、茶座、健身、美容、休閑、娛樂、餐飲為一體，另有三座泳池，兩處集中運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，布置了各類運(yùn)動(dòng)健身設(shè)施。 中小學(xué):碧波中學(xué)、蘇苑中學(xué)（省重點(diǎn)）、長(zhǎng)橋中學(xué)、迎春中學(xué)、碧波實(shí)小、吳中實(shí)小、寶帶實(shí)小、蘇州國(guó)際教育園 幼兒園:9班幼兒園 綜合商場(chǎng):好旺瑪超市、吳中商城、服裝城、長(zhǎng)橋菜場(chǎng)、碧波菜場(chǎng)、華東商業(yè)城、華潤(rùn)倉(cāng)儲(chǔ)超市、好又多量販 郵局:東吳路與寶帶路交叉口、碧波街 銀行:中國(guó)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、華夏銀行、郵政電信 醫(yī)院:吳中區(qū)長(zhǎng)橋人民醫(yī)院、吳中開發(fā)區(qū)醫(yī)院、瑞金門診、吳中區(qū)人民醫(yī)院 其他:涵碧樓海

33、鮮大酒店、川福樓大酒店、豪仕登大酒店、香雪海飯店、南開大酒店、新梅華大酒店、金都飯店，治安：南區(qū)派出所、吳中區(qū)派出所.,七、營(yíng)銷企劃,該項(xiàng)目一共有300多戶的多層，還有一些是陽(yáng)光水韻的尾盤，面積在82218之間，主力面積在130平方米。主要采取報(bào)紙、夾報(bào)紙等方式做廣告。優(yōu)惠活動(dòng)包括：開盤期間(1月16日到1月18日)可獲得按日期遞減的60、50、30元/平方米的優(yōu)惠。首批多層、花園洋房訂購(gòu)即可享受70元/平方米的優(yōu)惠，從4月1日開始，凡提前預(yù)訂“疊溪谷”第二批房源并繳納誠(chéng)意金的客戶，每天累計(jì)享受800元的優(yōu)惠，該優(yōu)惠持續(xù)到第二批加推房源開盤。特別推出10套精品房源，活動(dòng)期間內(nèi)購(gòu)美優(yōu)惠120元/平方米。,八、客源分析,客源主要集中在吳中區(qū)，各個(gè)年齡層次的都有，自用為主。,九、價(jià)格分析,陽(yáng)光水榭目前】即將推出第五期，14