物業(yè)項目技術(shù)標(一)

1、第1章 、組織架構(gòu)設(shè)置及人員配置一、物業(yè)管理服務(wù)整體設(shè)想及策劃 本項目屬政府物業(yè)，辦理對外業(yè)務(wù)，特別是行政辦公業(yè)務(wù)用房，更是群眾經(jīng)常來往之地，維護好內(nèi)外環(huán)境和外觀，樹立良好的形象，對政府單位的形象很重要。能夠服務(wù)這樣的物業(yè)，對物業(yè)公司是莫大的榮幸，也對物業(yè)公司形象有良好的幫助，我們已有服務(wù)政府物業(yè)的經(jīng)驗，深知做好政府單位服務(wù)的意義重大，也有信心做好本項目，經(jīng)實地考察后，根據(jù)辦公類公共類物業(yè)的特點，提供個性化環(huán)境和安防服務(wù)，做好辦公區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生工作，維持良好的政府形象。對將來服務(wù)工作開展有如下設(shè)想：1、安全防范方面白天主樓大廳至少兩名保安員、東附樓至少一名，固定24小時輪值外，晚班兩人在崗，其

2、中消控中心必須一名通宵，一是加強對治安的管理，二是 可以保證隨時檢查衛(wèi)生情況，發(fā)生衛(wèi)生情況不理想及時通保潔進行清潔，三是對公共設(shè)施完損情況進行巡查，發(fā)生損壞及時報修。2、清潔衛(wèi)生方面由于政府大院和行政樓及配套用房是政府職能部門,也是窗口部門，環(huán)境很重要，我公司會根據(jù)貴單位上班特點，合理安排清潔工作，盡量不對正常辦公產(chǎn)生影響，例如會安排清潔工在7：30分在貴單位上班前將樓宇外圍清掃干凈，樓梯等公共通道掃一次拖一次，上班后立即清潔辦公室內(nèi)衛(wèi)生。下午上班前再將樓梯等拖一次。平時時間安排一人巡邏保潔，保證外圍及院內(nèi)各公共場地清潔，并不定時清潔衛(wèi)生間，保持衛(wèi)生間清潔無污物、無異味，待下午下班后，再進行一

3、次清潔。至于如需地板打磨拋光等復(fù)雜工作，會安排在晚上進行。3、外圍保潔做好日常外圍保潔的情況下，做出具體書面計劃，定期對院內(nèi)廣場和大門進行清潔；合理安排對建筑物外墻進行沖洗，保持外觀整潔如新；每月對下水渠排水口進行一次清理，防止雜物堵塞；及時清理雜草、雜物，確保外圍整潔。4、滅四害工作協(xié)助市政辦做好除“四害”工作。根據(jù)實際需要，及時提醒市政辦進行更有效的除“四害”工作。如將隊四害工作交由社會化管理時，我們隨時做好交接準備，并按照規(guī)定有步驟開展消殺工作。關(guān)于清理化糞池工作，我們堅決按照要求落實。5、日常修繕工作做到工程人員每日巡查樓宇一次，并做書面的巡查記錄，對需修繕的項目做詳細的登記，根據(jù)情況

4、按規(guī)定進行修復(fù)或告知。7、職工培訓(xùn)將為貴行政單位提供規(guī)范服務(wù)，我們必須對職工進行更嚴格的培訓(xùn)，學(xué)習(xí)政府形象的重要性，掌握各項工作程序，嚴格落實工作紀律，進行相關(guān)應(yīng)急預(yù)案演練，禮儀要求統(tǒng)一規(guī)范。 結(jié)合政府的宗旨高標準嚴要求開展各項物服工作。 以上是對貴單位樓宇初步構(gòu)想，我公司會根據(jù)貴單位的要求和對建設(shè)物進一步了解制定出更細化的方案滿足貴單位的要求。 8、物業(yè)管理概況及內(nèi)容 灣沚鎮(zhèn)公共服務(wù)大樓總面積約15000平方米。其中主樓8層，地下一層，約11400平方米，東輔樓共三層，約1800平方米；西輔樓共三層約1800平方米。（清掃范圍不含西輔樓）院內(nèi)綠化總面積17788平方米，其中草坪17045平方

5、米，小苗743平方米。各類樹苗共605棵。本項目服務(wù)期限為兩年，質(zhì)量要求合格（符合物業(yè)管理規(guī)定及以本項目物業(yè)管理的要求和標準）二、管理處組織架構(gòu)及部門設(shè)置2、管理處運作方式及各部門職責1、管理處運作方式管理處實行管理處經(jīng)理負責制的直線制領(lǐng)導(dǎo)形式，下設(shè)業(yè)戶服務(wù)部、設(shè)備管理部、保安服務(wù)部、保潔綠化部四個部門，實施管轄區(qū)域內(nèi)統(tǒng)一的物業(yè)管理。項目經(jīng)理設(shè)備部保潔綠化部服務(wù)部保安部保潔綠化主管設(shè)備主管服務(wù)主管保安主管保潔工綠化工保安領(lǐng)班巡崗房屋維修工給排水管道工門崗監(jiān)控電工服務(wù)員機動管理處經(jīng)理集指揮與職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項工作的安排及臨時任務(wù)的下達，均由管理處經(jīng)理直接安排，

6、各部門主管下屬職工直接向其主管負責，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負責。2、部門職責業(yè)戶服務(wù)部 業(yè)戶服務(wù)部主要負責日常與業(yè)戶之間的聯(lián)系，處理包括入伙服務(wù)、業(yè)戶接待、權(quán)籍管理、收費管理、維修資金管理、裝修管理、檔案管理、投訴、報修等事宜，協(xié)調(diào)各部門工作。保安服務(wù)部保安部負責樓宇治安,交通與消防管理工作，包括門崗服務(wù)、巡視管理服務(wù)、車輛管理服務(wù)、監(jiān)控管理服務(wù)、治安管理服務(wù)。設(shè)備管理部設(shè)備管理部負責整個項目的設(shè)備維修養(yǎng)護服務(wù)，包括電梯設(shè)備、房屋、給排水、供配電、弱電系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等公共設(shè)備設(shè)施的維保服務(wù)。保潔綠化部清潔管理部負責環(huán)保管理及樓宇公共區(qū)域衛(wèi)生和綠化服務(wù)。此外采購、人事、培訓(xùn)等事務(wù)

7、將由物業(yè)人事部、物流中心、培訓(xùn)中心與管理處經(jīng)理負責。3、人員配備1、管理處各崗位職工的任職要求。項目經(jīng)理中專及中專以上學(xué)歷，具有5年以上物業(yè)管理經(jīng)驗。熟悉物業(yè)管理的相關(guān)政策與法規(guī)，對工程設(shè)施有一定的了解和管理能力。外表端莊，思路敏捷，有良好的團隊精神和溝通技巧，有良好的指揮能力、語言交流能力和文字表達能力。 管理人員初中學(xué)歷，具備專業(yè)崗位資格證書;有良好的協(xié)調(diào)能力、語言交流能力和文字表達能力。保安服務(wù)初中以上學(xué)歷，年齡55周歲以下，其中50周歲以下不少于3人，五官端正，具有較強的敬業(yè)精神，作風(fēng)正派、無前科、身體健康、站立挺拔、無明顯外觀缺陷，能吃苦耐勞承受工作壓力，通過物業(yè)培訓(xùn)中心專業(yè)培訓(xùn)。維

8、修養(yǎng)護具有工程維修及保養(yǎng)工作經(jīng)驗，具有較強的敬業(yè)精神和吃苦耐勞精神。保潔保綠年齡50周歲以下，熟悉保潔保綠工作，形象健康細心、認真，能刻苦耐勞及承受工作壓力。2、管理處各部門崗位人員配備及崗位職責和工作范圍人員配備序號項目人數(shù)（人）工作要點概述備 注 1項目經(jīng)理1固定在服務(wù)單位辦公，負責日常管理及甲方聯(lián)系 2管理人員1負責管理事務(wù)兼值班 3日常維修人員1負責日常維修4安保員424小時值班 5保潔員6負責日常保潔清潔及綠化養(yǎng)護等6水電工1負責水電安裝及維修等合 計14崗位職責和工作范圍1、項目經(jīng)理在公司的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負責管理處內(nèi)部管理、業(yè)戶服務(wù)、房屋設(shè)備設(shè)施運行與維護保養(yǎng)、保安服務(wù)、保潔服務(wù)、應(yīng)

9、急處理及特約服務(wù)等工作。組織擬制、審核和貫徹管理服務(wù)的工作計劃和作業(yè)文件。負責管理服務(wù)的質(zhì)量控制和費用控制。負責協(xié)調(diào)與業(yè)委會、發(fā)展商、物業(yè)行政主管部門、地方有關(guān)管理部門及有關(guān)專業(yè)公司之間的關(guān)系。負責初審分承包方、分供方，審批樓宇管理服務(wù)公開文件和管理處作業(yè)文件的發(fā)放。完成公司交辦的其他任務(wù)。2、管理人員在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責業(yè)戶服務(wù)的接待工作。擬制樓宇的業(yè)戶服務(wù)計劃、費用預(yù)算，負責業(yè)戶服務(wù)的質(zhì)量控制。負責編制每日的工作日報，并向公司上報。負責接待業(yè)戶辦理入伙、房屋和車位租售、裝修手續(xù)；負責協(xié)調(diào)處理業(yè)戶投訴、報修事宜。負責建立業(yè)戶檔案，登記產(chǎn)權(quán)清冊與租賃清冊、權(quán)籍資料，對業(yè)戶檔案實現(xiàn)動態(tài)管理

10、。負責代收公用事業(yè)費、有線電視費；代訂境外報刊雜志及代購純水、訂購職工盒飯等事宜。負責收集編排：管理信息、業(yè)戶服務(wù)征詢單，及時張貼和收回，對反饋的業(yè)戶見議和意見進行分析、落實和安排處理，保持與業(yè)戶的溝通。負責管理處計算機應(yīng)用和辦公設(shè)備的維護保養(yǎng)工作具體組織社區(qū)公益性活動。完成經(jīng)理交辦的其他工作。3、設(shè)備管理部主管在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負責房屋設(shè)備、設(shè)施的正常運行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)備設(shè)施運行的應(yīng)急處理工作。負責對設(shè)備部的日常管理，檢查每日運行日志，了解設(shè)備工作狀況合理安排每日工作。負責房屋設(shè)備、設(shè)施運行與維保的質(zhì)量控制，擬制維保服務(wù)過程中的費用預(yù)算、作業(yè)文件，并負責實施。負責計劃和購置維保材

11、料及工器具。負責公共設(shè)施能耗管理與節(jié)能工作。編制（設(shè)備）突發(fā)事故的應(yīng)急處理預(yù)案，并適時組織預(yù)演。負責對房屋設(shè)備（設(shè)施）維修、保養(yǎng)工作的計劃實施和記錄備案，對一些隱蔽工程中的更改要詳細記錄備案，記錄文件長期保存。完成經(jīng)理交辦的其他工作。4、保安服務(wù)部主管在管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，對所管轄區(qū)內(nèi)的治安、消防負責。負責對當值保安進行崗位督導(dǎo)，發(fā)現(xiàn)不合格操作當場予以糾正，對各班保安質(zhì)量記錄進行初審。負責對突發(fā)事故應(yīng)急處理的現(xiàn)場協(xié)調(diào)。負責對消防設(shè)施及保安器材、公用物品的檢查和管理。負責職工的消防培訓(xùn)及消防安全知識宣傳。負責對隊員考勤和請假審批及工作考核。負責對裝修施工隊介紹裝修管理規(guī)定并對現(xiàn)場進行安全監(jiān)督和現(xiàn)

12、場管理。協(xié)助完成管理處布置的業(yè)主特約服務(wù)。5、保潔綠化部主管服從管理處經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，對樓宇的清潔綠化負責。負責對當班保潔工操作的檢查，對各班保潔工作質(zhì)量記錄進行初審。負責對綠化區(qū)的規(guī)劃和養(yǎng)護工作的督導(dǎo)、監(jiān)管。負責安排人員完成業(yè)主提出的特約服務(wù)。負責對職工考勤和請假審批及工作考核。負責計劃和購置保潔材料及工器具。負責與綠化養(yǎng)護的業(yè)務(wù)聯(lián)絡(luò)。完成管理處經(jīng)理交給的其他工作任務(wù)。6、門崗保安對主管負責，服從上級命令；在指定位置，指定面向立崗，嚴禁脫崗；驗證物品出門證，施工人員臨時出入證后放行；發(fā)現(xiàn)責任區(qū)域公物損壞向上級報告；負責外來人員的登記，備用鑰匙管理；協(xié)助主管進行緊急服務(wù)處理。7、巡崗保安對保安主管

13、負責，服從上級命令；巡邏中遇業(yè)主要求應(yīng)及時提供服務(wù)；巡邏中發(fā)現(xiàn)可疑人員應(yīng)進行詢問、驗證；檢查機動車輛、非機動車輛停放情況。8、保潔工對保潔主管負責，認真執(zhí)行各項管理制度；認真做好承包區(qū)域的環(huán)境保潔；在主管帶領(lǐng)下，認真完成本職工作和其他交辦任務(wù)。9、設(shè)備工（值班水電工）對設(shè)備主管負責，執(zhí)行管理處各項規(guī)定和制度；負責變配電系統(tǒng)的運行管理和維修保養(yǎng)；負責高、低壓配電設(shè)備，變壓器，機房配電及控制設(shè)備，公共區(qū)域電氣設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修；負責給排水、消防設(shè)備動力電源的正常供給；認真鉆研技術(shù)，熟練掌握電氣設(shè)備的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；按時按質(zhì)保量完成設(shè)備檢修工作；定

14、期巡視電氣設(shè)備，密切注意其運行情況，正確抄錄各項數(shù)據(jù)，并填寫好巡視、運行、維修、保養(yǎng)記錄；做好給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行操作和維修保養(yǎng)工作；發(fā)生事故時，保持頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障，重大事故及時上報，并與下一班當班職工共同排除故障；負責責任區(qū)域的機房設(shè)備的保潔工作。10、設(shè)備工（維修工）對設(shè)備主管負責，執(zhí)行管理處的各項規(guī)定和制度；負責房屋、設(shè)施的使用管理和維修保養(yǎng)工作；負責房屋建筑裝飾、公共設(shè)施的定期巡查、日常維修及查搶險工作；努力鉆研技術(shù)，熟練掌握房屋建筑、設(shè)施的原理及實際操作與維修技術(shù)，做到判斷故障快捷準確，處理迅速及時；發(fā)生事故時，應(yīng)確保頭腦冷靜，嚴格按操作規(guī)程及時排除故障。事

15、故未排除不進行交接班，并與下一班當班職工共同排除故障。第2章 、內(nèi)部管理方案完善的規(guī)章制度和科學(xué)化、規(guī)范化的檔案管理是提供專業(yè)化物業(yè)管理服務(wù)的重要基礎(chǔ)，能有效地為物業(yè)及公用設(shè)施的使用、維修以及各項物業(yè)管理服務(wù)工作提供引導(dǎo)和服務(wù)。我公司物業(yè)將以ISO9001：2000管理體系為基礎(chǔ)，結(jié)合本項目的特點,根據(jù)全國物業(yè)管理示范大廈標準和國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)，提煉形成本項目物業(yè)管理規(guī)章制度體系。使各管理項目有章可循，有規(guī)可依，有據(jù)可查，保證各項工作的順利進行，確保工作目標的全面實現(xiàn)。一、本項目管理處制度的建立 1、本項目物業(yè)管理處管理制度的建立符合相關(guān)的法律法規(guī)。所有管理制度的建立，均以法律法規(guī)

16、及物業(yè)管理服務(wù)合同為基礎(chǔ)，保證物業(yè)管理服務(wù)合同的順利實施。2、在建立本項目物業(yè)管理內(nèi)部管理制度時，以公共事務(wù)管理制度、行政管理制度、ISO9001：2000三個管理體系為基礎(chǔ)，結(jié)合本項目物業(yè)管理的具體特點和要求，對整個規(guī)章制度體系作適當?shù)男抻?，使整套?guī)章制度體系更切合實際、操作性更強。3、制度注重服務(wù)、管理、技術(shù)責任、經(jīng)濟責任的統(tǒng)一性。每一項制度都是責任者、執(zhí)行者對所承擔的管理、服務(wù)各項責任的集中反映。4、注重定性要求與定量要求的結(jié)合，既能使檢查考核具有標準尺度和依據(jù)，又能使檢查考核正確定位。5、注重管理處各部門人員職責范圍和工作關(guān)系的銜接，對物業(yè)管理錯綜復(fù)雜的各個管理環(huán)節(jié)，用不同的制度使其有

17、序規(guī)范地運作，既有分工，又有合作，協(xié)調(diào)一致。6、制度文字條款簡明扼要，便于員工理解、記憶、接受、執(zhí)行，也便于適時進行修改、調(diào)整、補充。本項目管理制度設(shè)置為公共管理制度、內(nèi)部管理制度、質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全健康管理體系文件三大類，共分為以下五個層次：第一層：質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)安全健康管理手冊第二層：程序文件（包括通用程序文件、質(zhì)量管理程序文件、環(huán)境管理程序文件、職業(yè)安全健康管理程序文件）；第三層：作業(yè)指導(dǎo)書（安全、消防、機電，清潔、綠化等）；第四層：質(zhì)量記錄及表格；第五層：相關(guān)法律、法規(guī)、國家標準、行業(yè)標準、工程圖紙圖樣、技術(shù)資料等。二、管理制度架構(gòu)圖：管理制度管理處公共管理制度內(nèi)部管理制度質(zhì)量/環(huán)

18、境/職業(yè)安全健康管理體系文件三、管理制度摘要（略）四、執(zhí)行本項目管理處各項規(guī)章制度建立以后，使管理處各項工作都有章可循，各項制度將嚴格層層落實。主要從以下三個方面來執(zhí)行與監(jiān)督：1、由管理處行政人員嚴格落實各項規(guī)章制度，并加強與各部門的聯(lián)系，使管理處每一名員工都能夠按章辦事，同時積極聽取各部門的可行性建議；2、管理處主任直接負責監(jiān)督落實情況，對各員工的規(guī)章執(zhí)行進行綜合考核，對不按規(guī)章制度辦事的及時予以指正；3、公司管理部定期與不定期對管理處的運行落實情況進行檢查，通過檢查發(fā)現(xiàn)問題并及時進行指導(dǎo)。二、職工的培訓(xùn)隨著國民生活水平的不斷提高，客戶/業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的要求也不斷提高，要求物業(yè)管理公司必

19、須具備一支過硬的職工隊伍。我公司除招聘引進優(yōu)秀的管理專業(yè)人才外，更注重對企業(yè)職工的內(nèi)部培訓(xùn)，把管理人員培訓(xùn)再教育作為公司的發(fā)展戰(zhàn)略。1、 培訓(xùn)系統(tǒng)構(gòu)成圖目標計劃崗位應(yīng)用 組織安排 考核評價2、培訓(xùn)目標通過培訓(xùn)提高職工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能和管理服務(wù)水平，為項目培養(yǎng)一支品質(zhì)優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使物業(yè)管理水平更上一臺階。3、培訓(xùn)內(nèi)容（1）入職培訓(xùn)1）所有新入職本公司的職工在入職的第一周內(nèi)都應(yīng)該接受培訓(xùn)及考核。2）培訓(xùn)時間不得少于兩個工作日（其中最后半個工作日為考核時間）3）對新職工的培訓(xùn)主要包括以下內(nèi)容：a.公司基本情況、組織機構(gòu)及主要領(lǐng)導(dǎo)成員；b.公司的質(zhì)量方針、目標、企業(yè)精神及物業(yè)管理

20、工作基本知識；c.職工手冊、職業(yè)道德及質(zhì)量意識教育；d.對職工的期望及要求。4)新職工入職培訓(xùn)資料保存記錄。(2)上崗培訓(xùn)：1) 職工入職培訓(xùn)合格或轉(zhuǎn)換工種需經(jīng)上崗培訓(xùn)，培訓(xùn)時間不得少于1周時間。2) 上崗培訓(xùn)主要內(nèi)容包括：a.應(yīng)知部分：如崗位的基本情況（崗位的職責、人員配置及設(shè)備、設(shè)施的分布等）；b.應(yīng)會部分：崗位工作操作規(guī)程，異常狀況時的特殊處理程序等。3) 上崗培訓(xùn)由各部門負責組織，并指定專業(yè)人員進行。培訓(xùn)記錄由各部門保存。(3)在職培訓(xùn)1) 特種作業(yè)人員，由所在部門或公司組織參加培訓(xùn)。2) 公司定期或不定期組織有關(guān)職工參加物業(yè)管理基礎(chǔ)知識、消防安全知識等方面的培訓(xùn)。3) 根據(jù)崗位工作要

21、求或政府部門的要求，公司組織相關(guān)崗位人員接受外部培訓(xùn)，以更新知識和豐富技能。4) 培訓(xùn)記錄由組織的部門負責保存。(4) 外部培訓(xùn)1) 在職進修：主要形式有專題討論、模擬實踐演練；2) 脫產(chǎn)進修：參觀學(xué)習(xí)、參加建設(shè)部主辦的物業(yè)管理上崗培訓(xùn)、外送專職培訓(xùn)；3) 自我培訓(xùn)：提倡在職自學(xué)。4、培訓(xùn)后的跟查及評核工作1）職工經(jīng)過培訓(xùn)后，組織培訓(xùn)的人員要進行跟進，即在職工的實際工作中接管檢查，該職工是否按培訓(xùn)要求和標準進行工作，對不按要求做的職工進行督導(dǎo)和指正。2）培訓(xùn)結(jié)束后需進行現(xiàn)場考核及評核工作，現(xiàn)場考核分為實操和書面考核兩種形式；評核工作是在職工工作一段時間后，由培訓(xùn)組織者檢查職工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工

22、作狀況，并做好記錄，以便職工直接上司、服務(wù)中心經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時了解和掌握職工工作或思想情況，并作為評核培訓(xùn)成績的依據(jù)。二、人員的管理職工是我們最寶貴的資源，我們強調(diào)人力資本增值目標優(yōu)先于財務(wù)資本增值的目標。我們認為，單位只有管好人，才能管好事。為了有效地提高職工的積極性和創(chuàng)造性，讓職工努力為客戶服務(wù)。我們制定了相應(yīng)的職工培訓(xùn)和考核措施：1、確定標準、嚴格招聘我司在物業(yè)管理工作實踐中形成了自己的用人標準，比較突出的做法是：重品德修養(yǎng)，熱愛物業(yè)管理事業(yè)，講奉獻、能吃苦；重工作能力，要求職工一專多能；管理隊伍年齡結(jié)構(gòu)要求因崗而異，合理優(yōu)化，既穩(wěn)健經(jīng)營，同時又充滿朝氣。 根據(jù)上述用人標準，確定了以下

23、幾項指標：（1）知識層次：為了符合高品質(zhì)物業(yè)管理的要求，管理層均要求持物業(yè)管理資格證；操作層人員全部要求高中以上文化；保安隊伍要求以退伍軍人為主，以保證隊伍素質(zhì)；維修工崗位要求全部持證上崗。（2）錄用考核：所有管理層人員，除經(jīng)過正常的筆試、面試、心理測試等錄用考核外，必須通過基本知識的考核成績合格者方可錄用；操作層人員要通過技能考試；保安人員經(jīng)過政審合格。（3）人員配置：逐步加大管理人員配置比率，符合高科技、高智能化物業(yè)管理的要求，使物業(yè)管理隊伍實現(xiàn)由勞動密集型向知識密集型轉(zhuǎn)變。（4）工作經(jīng)驗：所有管理層職工必須具有物業(yè)管理經(jīng)驗外，還需有其他相關(guān)管理工作經(jīng)歷。2、量才適用、合理配置為最大限度地

24、發(fā)揮人員的主動性積極性，充分挖掘他們的潛能，我們對企業(yè)的人力資源進行有效的配置，合理設(shè)計各工作崗位的工作內(nèi)容和職責范圍，目的是使人適合于職務(wù)，適合于人，充分體現(xiàn)“會用人、用好人”的思路。我們規(guī)定新職工錄用后，須由有經(jīng)驗的管理人員帶領(lǐng)，到基層試用實習(xí)，并在實習(xí)過程中，全面測定和驗證新職工的個人工作能力對不合崗位要求的而又有其他專長的，實行調(diào)崗安排使用，充分發(fā)揮個人專長。3、規(guī)范管理、分層實施（1）組織落實，制度規(guī)范：我們的人員組織管理靠的是可見的、具體的企業(yè)規(guī)范，如制訂管理規(guī)章制度，明確各級人員的崗位職責和權(quán)務(wù)；建立一套合理公正的獎勵制度；依據(jù)工作表現(xiàn)確立不同的報酬工資福利系統(tǒng)。通過規(guī)范企業(yè)運作

25、，約束職工行為。（2）分工協(xié)作，層級管理：在物業(yè)管理中，存在著許多不確定因素，所以在管理中我們對管理層及操作層職工采取不同的管理方法。對管理層職工實施授權(quán)管理，即在一定的范圍內(nèi)讓他們自己管理自己，增強管理人員的責任意識。（3）規(guī)范言行、注重儀表，實施形象戰(zhàn)略。行為規(guī)范是形象戰(zhàn)略的重要組成部分，我們將職工的言行舉止、儀容、儀表等軟性因素納入規(guī)范化管理范疇，制訂詳細的職工守則，讓職工熟記于心，自我約束，自我控制，參照對比，嚴格執(zhí)行，全面提高企業(yè)美譽度。4、素質(zhì)評價，績效考核（1）量化考核，客觀評價：人員管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過實踐我們總結(jié)出考核評鑒、行為測評、專項考試

26、三種管理人員素質(zhì)評價系統(tǒng)，對職工的“德、能、勤、績”進行全面客觀的評鑒。制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標準和量化考核標準，并推出一整套實行績效與綜合測評相結(jié)合的考核實施方案。各級人員均有詳細的績效考核指標，業(yè)績的好壞、績效的高低、綜合素質(zhì)的優(yōu)劣可通過量化反映出來。使考核起到獎勵先進、鞭策后進的作用，同時也使職工有了壓力感、責任感和緊迫感。（2）末位淘汰、吐故納新：為使文華花園管理隊伍更有戰(zhàn)斗力和生命力，在保持隊伍相對穩(wěn)定的同時，根據(jù)情況進行優(yōu)化隊伍結(jié)構(gòu)，結(jié)合考核，實行末位淘汰機制，這樣做既留住了企業(yè)所需的人才，同時又吸納了新生力量。5、激勵驅(qū)動，留住人才近幾年，物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)象嚴重。實踐證明，

27、企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的激勵機制和文化機制，鼓勵職工奮發(fā)向上、努力工作；通過企業(yè)文化活動的形式，培養(yǎng)集體主義精神，加強團隊意識和群體的凝聚力。我們的管理是建立在“人性”的基礎(chǔ)上，對知識、對人格、對價值給予高度尊重。企業(yè)文化的建設(shè)，不僅為我們贏得了奮斗的成果，也為公司贏得人才人心。（1）樹立職工也是公司的主人管理理念：公司不僅給職工提供工作場所，更要給職工營造精神家園。通過充分溝通，實現(xiàn)人格平等，關(guān)注職工自我價值的實現(xiàn)，使職工與企業(yè)共同成長。我們強調(diào)規(guī)范管理中的人性化因素，在嚴格的制度管理中，關(guān)心職工，尊重職工，使企業(yè)在規(guī)范公平的基礎(chǔ)上更富有人情味。（2）給人才創(chuàng)造機會，讓機會造就人

28、才。我們講精神、講奉獻，鼓勵職工成才。我們的人員管理中有一條原則：善待我們的內(nèi)部顧客職工，鼓勵每一個人都成為各自崗位上的行家里手，我們倡導(dǎo)競爭上崗，讓一線的優(yōu)秀職工能有機會脫穎而出。最終形成職工能上能下，職位能升能降、待遇能高能低的人員管理的良性機制，直正盤活人力資源。（3）創(chuàng)造寬松的環(huán)境，發(fā)現(xiàn)人才，重視人才。我們在用人問題上堅持唯才是舉、任人唯賢的原則。管理人員能上能下、不拘一格，只要是人才，我們就毫不猶豫地讓其發(fā)揮最大作用。我們重表現(xiàn)、重能力，決不以偏概全，埋沒人才。為此，我們堅持職工建議制度，在廣大職工中，定期開展調(diào)查活動，認真聽取、分析、處理職工反映的意見和建議。（4）物質(zhì)獎勵、精神獎

29、勵雙管齊下，形成人才的歸屬感。尊重人才、關(guān)懷人才，形成以人才為楷模的企業(yè)風(fēng)格。為此，我們除了人才委以重任之外，還給予人才物質(zhì)和精神的雙重獎勵。（5）營造文化氛圍，促進交流溝通。我們提倡“尊重每一位職工”，堅持以人為本，致力開展企業(yè)文化建設(shè)，加強上下級之間、同事之間的溝通與交流，增強職工的集體協(xié)作精神。同時也讓企業(yè)人才更加重視集體，珍視在的職位。二、檔案資料的建立與管理物業(yè)檔案資料的建立與管理是物業(yè)管理工作的重要組成部分，科學(xué)、規(guī)范的檔案管理可以為專業(yè)的物業(yè)管理提供有力的支持。針對本項目實際情況，我們擬采取系統(tǒng)化、電腦化的管理手段，對機關(guān)新大院物業(yè)管理檔案進行全面的收集和管理。（一）檔案資料的建

30、立及分類1檔案資料的建立。（1）采取系統(tǒng)化、科學(xué)化、電腦化的先進手段收集儲存資料；（2）將收集到的資料進行細分，分類標準嚴格按照建設(shè)部標準及有關(guān)考評驗收工作的通知發(fā)布后的新標準執(zhí)行，做到條理清晰，分類合理，便于查閱。（3）按照資料載體的類型采用恰當安全的保存方式。（4）所有資料檔案實行“雙檔“（電腦檔案、文本檔案）管理。類別資料內(nèi)容保安及車輛管理保安管理資料A：日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄B：保安訓(xùn)練計劃和考核記錄C：大院及大樓安全防范措施D：查崗記錄、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)錄像帶E：物資搬運放行記錄、緊急事件處理記錄車輛及停車場管理資料A：停車場出入登記記錄B：交通疏導(dǎo)圖C：停車場安全防范措

31、施及設(shè)施記錄D：車輛管理記錄、車輛詳細資料環(huán)境衛(wèi)生管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料A：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具統(tǒng)計表B：環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更換記錄清潔衛(wèi)生管理資料A：清潔衛(wèi)生檢查標準及記錄B：國家環(huán)保標準：排煙、排法、噪音C：處理污染事件記錄D：消殺及垃圾清運記錄綠化管理綠化資料A：綠化規(guī)劃圖低B：綠化設(shè)施統(tǒng)計表C：綠化保養(yǎng)計劃及記錄D：綠化檢查標準及記錄精神文明建設(shè)社區(qū)文化資料A：活動計劃實施方案、總結(jié)記錄B：社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄C：傳媒報導(dǎo)D：文化活動場所等設(shè)施使用情況管理效益經(jīng)濟效益A：物業(yè)管理費用收繳統(tǒng)計表B：有償經(jīng)營服務(wù)統(tǒng)計表C：物業(yè)管理整體項目經(jīng)營統(tǒng)計表社會效益A：本物業(yè)管理項目所獲取的榮譽稱號B：輿論相

32、關(guān)報導(dǎo)（二）物業(yè)檔案資料的管理1、檔案資料管理運作流程：管理處重要資料（如市機關(guān)事務(wù)管理局提供的資料）接收必須經(jīng)過管理處主任或指定負責人驗收，完善交接手續(xù)后立卷歸檔，管理處日常管理文件（如管理處通知、通報等）按照CPM制定的文件管理程序發(fā)放及接收手續(xù)，并立卷歸檔。2、檔案資料管理要求：（1）綜合部設(shè)檔案管理員；（2）檔案資料由管理處綜合部統(tǒng)一管理。（3）明確收集、整理、分類、編號、登記、錄入電腦、入柜、借用、檢查、銷毀等各項管理流程。（4）采用多種形式的文檔儲存方式（如電腦磁盤、錄像帶、錄音帶、照片、圖表等），并采取相應(yīng)的儲存、保管方法。（5）對原始文件、合同等重要資料必須嚴格管理，借閱、復(fù)印

33、等必須經(jīng)管理處主任審批。（6）管理處主任負責審批檔案保存數(shù)量、保存期限以及是否有效和作廢。（7）注重檔案管理信息開發(fā)，根據(jù)工作需要和檔案庫存情況編制各種專題資料。（8）綜合部每季度對檔案資料管理情況進行檢查。（9）要求全體職工樹立檔案意識、保密意識、嚴格執(zhí)行檔案管理制度。第三章、物業(yè)管理方案一、清掃保潔1、保潔管理重點和模式環(huán)境保潔管理追求是始終如一保潔環(huán)境，管理的重點在于整潔環(huán)境的保持，在本項目，我們對環(huán)境管理提出一個重要理念：（一）“無干擾”服務(wù)我們對保潔人員的工作時間進行了硬性規(guī)定：一切保潔工作盡量不在客戶上下班高峰時間進行。這種“保潔無干擾”的環(huán)境管理服務(wù)方式，讓客戶在愉悅中享受清新的

34、環(huán)境，是“人性化”服務(wù)理念的真實體現(xiàn)。二、垃圾桶設(shè)置（一）垃圾桶設(shè)置垃圾桶是保潔管理必不可少的一項設(shè)施，垃圾桶的制作要與整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，既要注意擺放位置的美觀，又要方便客戶的生活習(xí)慣。公共區(qū)域視需要設(shè)置垃圾桶，在確定垃圾桶的具體位置時考慮美觀、實用與環(huán)境協(xié)調(diào)一致。（二）保潔作業(yè)工作內(nèi)容、工作范圍保潔管理必須按日常、定期或特殊作業(yè)制定出作業(yè)項目執(zhí)行計劃，也只有通過這樣的作業(yè)計劃書，方能確保保潔管理無盲點，便于管理工作的實施檢查與考核。1、公共區(qū)域的保潔保養(yǎng)服務(wù)（包括樓內(nèi)的電梯、過道、走火通道等公共場所）：序號日常保潔工作范圍1所有過道、樓梯地面每天循環(huán)清掃，每周一次清洗，保持地面無垃圾、紙屑、煙

35、頭、無積水，并每天拖地二次，干旱發(fā)現(xiàn)污漬、垃圾及進處理，保持光潔明亮。2擦凈電梯門、走火通道門，發(fā)現(xiàn)手印、污漬及時清理干凈。3擦凈所有垃圾筒，及時清理垃圾，保持垃圾不超過筒身1/2處，電梯間煙灰筒保持每日清洗三次以上。4電梯地面保持平整無塵，平時經(jīng)常打掃，每天吸塵兩次保持無垃圾，電梯內(nèi)壁不銹鋼每天擦凈，保持無手印、污漬、灰塵，每周用不銹鋼保養(yǎng)劑進行保養(yǎng)，減少氧化、銹蝕的程度，保持光亮、潔凈。5每日清掃走火通道，抹凈扶手欄桿，地角線上面灰塵，地面梯階每天拖二遍，發(fā)現(xiàn)口香糖、痰漬等及時清除，每周清洗一洗。2、室外部分日常保潔保養(yǎng)序號日常保潔工作范圍（早晨7:30前全部清掃完畢）1每天清掃道路地面垃

36、圾雜物及污水跡，不停巡視，發(fā)現(xiàn)臟物廢物品及時處理。保持外圍干凈，整潔。 2停車場地面每天清掃垃圾雜物，使行人有一個整潔舒適環(huán)境，根據(jù)地面地磚的程度和季節(jié)變化進行沖洗。3局部地面每月根據(jù)地面情況進行徹底沖洗。4對綠化帶進行重點巡查，及時清掃果皮、廢紙等雜物，垃圾、使休息者居坐而安。5及時收集垃圾，將垃圾放在指定地點。清掃時密封裝置，確保無飄灑和滴水現(xiàn)象，及時清洗垃圾筒外表及內(nèi)面，保持干凈，無異味、無滿溢。6抹凈路牌、標識、消防箱、電表箱、水表箱處外燈柱表面上的灰塵。及時處理違章亂貼的海報、小廣告及污跡。7每月清除一次衛(wèi)生死角，如雨水管處、下水道口等，雨季加強力度清理，以防堵塞，同時防止孳和蚊蠅，

37、每月清理一次沙井、排水溝、水池雨水槽內(nèi)、陰溝、排洪溝、污水井雜物，確保其內(nèi)無雜物。如發(fā)現(xiàn)堵塞，及疏通。8外墻2米以下隨時保潔，保持無污漬。外幕墻每年清洗2次9協(xié)助保安搞好治安工作，如發(fā)現(xiàn)可疑人員及時通報保安。3、地下車庫日常保潔序號日常保潔工作范圍1每日清掃地面垃圾雜物，特別注意車上拋出的垃圾物。保持地面無垃圾雜物，無積水，無明顯泥水，整潔，每月用清水沖洗一次地面。2雨天增加清掃力度，發(fā)現(xiàn)泥土用小掃把清理，晴天用清水將地面沖洗干凈。3在空車位的地方用雞毛撣清除庫頂?shù)闹┲刖W(wǎng)、管道上面的灰塵，對有停車的車位，待車走后再進行對庫頂?shù)那鍜?，以防弄臟客人的車輛。4每日抹凈打掃擋車器同，消水栓箱，防撞標志

38、，天花、垃圾桶、風(fēng)口、警鈴、溝渠、沙井、汽車道閘等設(shè)施的灰塵，保持干凈無污跡、無泥沙、無塵。5保潔地庫值班室地面，抹凈臺面、椅子、窗臺和各種開關(guān)的灰塵、擦凈玻璃及各種告示牌。6及時清倒垃圾，將垃圾放到指定地點。7每月徹底清除死角，對油污較多的車位地面進行特別處理。8保潔中如發(fā)現(xiàn)客人車門或車窗、車燈沒有關(guān)好，應(yīng)及時通知車庫值班人員，以便得到妥善處理，并將此事匯報主管。4、日常保潔特殊服務(wù)除了日常保潔管理的六大部分外，我司還擬定出如下保潔特殊服務(wù)：進場之初，本公司將組織人員對保潔范圍內(nèi)的所有區(qū)域作一次深入徹底的開荒保潔。公司設(shè)置機動組，任何緊急情況，突擊保潔，我公司隨時組織大量人員突擊協(xié)助。5、質(zhì)

39、量檢查標準嚴格檢查是保障保潔工作質(zhì)量的必要手段，有關(guān)保潔檢查標準可參照以下辦法執(zhí)行：A、墻面：用衛(wèi)生紙擦拭80CM，檢查衛(wèi)生紙無明顯灰塵及污漬；B、樓梯：抽查2至3層，無痰漬、煙頭、垃圾等；C、玻璃或鏡面：抽查不同位置3到5外，每處檢查約1平方米，無水漬、手印、潔凈、明亮；D、排水溝：抽查20米排水溝，無煙頭、泥沙等垃圾物，無臭法味；E、明溝：抽查1-3米，不積泥沙，垃圾雜物等；F、標牌、指示牌：抽2-3個，用衛(wèi)生紙擦拭無明顯灰塵，表面光亮；G、消防設(shè)備設(shè)施：抽查2-3個消防栓，無灰塵，表面光亮；H、電梯門：用衛(wèi)生紙擦拭，無明顯灰塵、污漬；I、天花、燈飾、風(fēng)口、煙感器：抽查天花50平方米無灰塵

40、、污漬；抽查3-5個燈飾、風(fēng)口、煙感器，無灰塵等；J、垃圾房：檢查地面無垃圾；污水溝無垃圾、泥沙、積水；K、天臺：檢查地面無垃圾物，下水口無泥沙，垃圾物；L、車庫：抽查30平方米地面無垃圾。6、保潔管理的要點：A、保潔時根據(jù)實際情況適當避開客戶或客戶聚集的區(qū)域，待客戶離散后再補做；客戶進出頻繁和容易臟污的區(qū)域，要重點拖擦；B、電梯間鋪設(shè)地毯并每天進行清洗一次；C、垃圾處理：客戶的生活垃圾箱設(shè)在隱蔽且異味不易擴散的地方；公共區(qū)間垃圾桶設(shè)在電梯入口處；垃圾清理頻數(shù)要快，保持日產(chǎn)日清，不能產(chǎn)生異味；清運垃圾時選擇適宜的時間和通道，不可使用客梯；可按客戶要求上門清理較大量的生活垃圾。D、為辦公室提供保

41、潔委托服務(wù)二、安全保衛(wèi)、消防巡查1）、安全管理（一）安全管理特點分析人流、車流、物流量大；交通四通八達，人流、車流、物流量大，周邊環(huán)境復(fù)雜。每天出現(xiàn)不同的人流、車流高峰，給本項目安全秩序管理形成較大壓力。（二）安全管理總體思路公司針對本項目的地理環(huán)境、功能布局、物業(yè)特點，在對物業(yè)及周邊環(huán)境詳細調(diào)查分析的基礎(chǔ)上，針對“本項目安全管理的特點，設(shè)置層級安全屏障，對每一處安全關(guān)鍵點設(shè)設(shè)有相對應(yīng)管理防范措施，以周密、細致的工作安排確保本項目的公共安全秩序。本項目項目安全管理要點1、出入安全管理要點由保安值班人員負責檢查、驗證，從形象、禮節(jié)到技巧，嚴格控制出入口。2、樓層隱患點的安全管理要點管理處加強對安

42、全工作的宣傳，在各樓層及室內(nèi)顯要位置設(shè)置警示標識，提醒使用人注意安全。逐層對公共區(qū)域進行檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報、處理。管理每月組織進行一次綜合安全檢查，大節(jié)假日五一、國慶、元旦、春節(jié)前進行綜合大檢查。3、上下班人流高峰期出入口工作要點：“本項目項目在上下班高峰出入口預(yù)計將出現(xiàn)人流、車流高峰，為了提高通行效率，減少因人流、車流壓力可能造成的壓力，對物品的漏檢漏查作到有效控制，我們擬加強高峰期安全力量，正常情況下安全人員實際兩班兩轉(zhuǎn)制。在不增加人員的情況下，實行早晚班、機動班人員互補支援的辦法，在上班高峰期7:30-8:30，下午下班高峰期17:30-18:30的各一個小時內(nèi)除早晚班正常人員外，由

43、隊長帶隊加強秩序維護力量，互相調(diào)配支援。二）、安全管理隊伍建設(shè)1、業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)（1）安全業(yè)務(wù)培訓(xùn)主要分上崗前培訓(xùn)和崗位培訓(xùn)兩個類型。（2）培訓(xùn)方式：理論講授、制度學(xué)習(xí)、經(jīng)驗介紹、操作、模擬訓(xùn)練等。（3）上崗前培訓(xùn)內(nèi)容：保安的基本素質(zhì)、基本專業(yè)知識、基本專業(yè)技能。（4）崗位培訓(xùn)內(nèi)容：形勢教育、法律基本常識、專業(yè)基礎(chǔ)和消防知識、緊急情況處理、擒拿格斗知識、隊列、文明、職業(yè)道德、職業(yè)紀律、敬業(yè)精神等。2、日常管理（1）保持保安隊伍的穩(wěn)定性。提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，增強與客戶間的溝通和了解，加強治安防范。在人員招聘中，嚴格把關(guān)。（2）建立行之有效的規(guī)章制度，作為保安的行為準則和工作標準，并建立注重才干

44、、配套考核的機制，競爭上崗，優(yōu)勝劣汰。（3）樹立保安隊伍的良好形象。在日常管理工作中，保安不僅要講究文明禮貌，注重儀表修養(yǎng)，并且要懂得相關(guān)的法律、法規(guī)。因此通過開展必要的軍事訓(xùn)練和日常教育工作，樹立良好的保安隊伍形象。三）、消防管理1、消防管理重點（1）施工期消防控制（2）裝修期消防動火（3）消防監(jiān)控控制（4）消防設(shè)施設(shè)備管理（5）消防制度建立2、消防管理組織建設(shè)和職責分配（1）根據(jù)中華人民共和國消防條例實施細則第十九條規(guī)定，物業(yè)管理處應(yīng)建立防火安全委員會，并明確一名物業(yè)管理處領(lǐng)導(dǎo)為防火責任人，組織和領(lǐng)導(dǎo)管理處消防安全工作。（2）防火安全委員會職責認真貫徹落實有關(guān)消防法規(guī)，切實將消防工作納入議

45、事日程，做到與經(jīng)營工作同計劃、同布置、同檢查、同總結(jié)、同評比（“五同”）。負責消防制度的建立和落實。定期召開安全會議，布置消防工作，組織消防安全檢查，研究解決重大火險隱患和各種不完全因素，對在消防工作上做出顯著成績或因為違反消防制度造成不良后果的部門和個人做出獎勵或處罰的決定。組織和領(lǐng)導(dǎo)義務(wù)消防隊的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)以及的消防安教育。發(fā)生火災(zāi)時負責指揮職工進行補救，追查火災(zāi)原因，對有關(guān)責任者進行處理。3、安全三級檢查制（1）實行三級檢查制A、管理中心防火安全委員會每月組織一次防火安全檢查。B、各班組每周組織一次部門防火安全檢查。C、崗位、班組每日班后進行防火自查。（2）檢查內(nèi)容A、查領(lǐng)導(dǎo)：對消防工作是

46、否重視。B、查思想：是否具有消防議事。C、查制度：是否落實。D、查隱患：是否存在，提出后是否整改。E、查措施：是否得力，行之有效。F、查器材：是否完好無損，位置是否變動。（3）檢查標準A、以各種消防技術(shù)規(guī)范操作規(guī)程為依據(jù)。B、以各種消防法規(guī)、消防管理制度為準繩，有法必依，違章必究，有獎有賞。（4）管理處安全部門在組織專項檢查時，被檢部門應(yīng)派員參加，并主動提供情況和資料，檢查完畢后，被檢部門負責人應(yīng)在檢查記錄上簽字。隱患整改制度A、對消防機關(guān)及保衛(wèi)部門發(fā)出的火險隱患通知書，或是自己查出的隱患要做到“四定，三不交”。B、四定即：a、定隱患性質(zhì)，如：重大隱患、一般隱患、不安全問題，不安全因素。b、定

47、整改措施：根據(jù)隱患性質(zhì)采取相應(yīng)整改措施。c、定整改負責人：依據(jù)“誰主管，誰負責的原則”，落實整改負責人。d、定實施整改期限，根據(jù)整改隱患因素定出解決隱患所需的最短時間。C、“三不交”即：a、班組能解決的不交部門。b、部門能解決的不交管理處。c、管理處范圍內(nèi)能解決的不交上級主管部門。d、隱患的解決，要嚴格按照消防部門提出的要不去做。e、解決完后，要報管理處和消防部門驗收。4、防設(shè)備管理與檢查（1）管理處內(nèi)安裝，配置的各類消防設(shè)施、設(shè)備是一旦出現(xiàn)火情時滅火之用的，必須保持完好靈敏的狀態(tài)，任何人不得無故拆損、破壞、也不許挪作它用，否則將按消防獎懲條例及消防法嚴肅處理。（2）各種消防管道的修理或停水，

48、消防自控設(shè)備的維修、調(diào)試，應(yīng)事先報管理處，經(jīng)批準后，方可作業(yè)。（3）各消防安全通道必須保持通暢，任何人不得破壞和堵塞。（4）管理處對所有消防器材負責定期組織檢查、更換，并聯(lián)系檢修，以確保靈活好用，對消防器材的配備和變動情況要登記備案。（5）各班組、各崗位對自己工作范圍內(nèi)的消防設(shè)備在責任配合安全部進行維護，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報。嚴格執(zhí)行公安消防部門關(guān)于新建、改建、擴建工程的各項管理規(guī)定。（7）各部位需要進行施工改造及內(nèi)裝修工程進，須事先將施工方案及有關(guān)圖紙報一份交管理處備案，另一份報消防局審批。（8）施工方案未經(jīng)消防監(jiān)督機關(guān)批準前，不得提前施工。工程駿工后須經(jīng)公安消防監(jiān)督機關(guān)檢查驗收，合格后方可批使

49、用。（9）新建、改建、擴建工程不得妨礙消防設(shè)施的使用。（10）施工總的工程材料須符合防火規(guī)范要求，不得違章施工。（11）任何工作要與施工單位簽訂消防協(xié)議書明確責任，并報保安部備案。5、設(shè)備機房、消防泵房管理（1）消防泵房防火制度A、嚴禁非工作人員進入泵房，泵房內(nèi)不準私人會客。B、嚴禁攜帶劇毒物品進入泵房。C、泵房內(nèi)禁止有明火。D、泵房內(nèi)禁止吸煙。（2）電梯機房防火制度A、機房內(nèi)嚴禁吸煙，禁止存放各油料、紙張和易燃、易爆物品，嚴禁兼作庫房和其他工作間。B、機房、梯箱頂部和梯井底部要定期打掃，及時清除布毛、紙屑、垃圾等可燃物。C、嚴禁使用汽油等易燃液體清洗件。D、未經(jīng)批準嚴禁明火作業(yè)，如需明火作業(yè)

50、時應(yīng)經(jīng)管理處主任簽字認可后，到綜合管理組領(lǐng)取動火許可證方可作業(yè)。E、消防器材放置在指定位置，嚴禁隨意挪動，機房工作人員必須熟悉消防器材放置的地點，掌握消防器材使用方法，負責補救初期火災(zāi)。 四）、公共設(shè)施設(shè)備維護 1、管理目標保證設(shè)備運行正常，無重大管理責任事故。2、管理措施（1）制定設(shè)備安全運行、崗位責任制、定期檢查維修保養(yǎng)運行記錄、維修檔案等管理制度。（2）配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，設(shè)備管理和維修人員持證上崗。（3）設(shè)備及機房環(huán)境整潔，無雜物，灰塵積垢，無鼠、蟲害發(fā)生，機房環(huán)境符合設(shè)備要求。（4）建立供電、供水的管理制度，供配電、供水系統(tǒng)配置人員24小時值班。（5）監(jiān)控系統(tǒng)等智

51、能化設(shè)施、設(shè)備運行正常，有記錄并按規(guī)定定期保存。按工作標準時間排除故障，保證系統(tǒng)工作正常。（6）消防系統(tǒng)設(shè)施齊全，完好無損，確保隨時啟用。（7）消防管理人員掌握消防設(shè)施、設(shè)備的使用方法并能及時處理設(shè)施、設(shè)備的各種問題。（8）制訂有突發(fā)火災(zāi)的應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標志完好，緊急疏散通道暢通，無火災(zāi)安全隱患。（9）給排水設(shè)備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水蓄水池設(shè)施、設(shè)備進行清潔、消毒。二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗單等證齊全。水池、水箱清潔衛(wèi)生無二次污染。水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患。排水系統(tǒng)通暢，汛期無泛水，地下

52、室、設(shè)備房無積水浸泡發(fā)生。遇有事故，維修人員在規(guī)定時間內(nèi)進行搶修，保證無大面積跑水、泛水，長時間停水現(xiàn)象。建立事故應(yīng)急處理方案。（10）公共配套服務(wù)設(shè)施維護周到，公用管線統(tǒng)一下地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻。道路、大堂等公共照明完好，大廈范圍內(nèi)的道路暢通，路面平坦。(一)全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等，利用物業(yè)管理軟件，建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案，及時將維修養(yǎng)護情況記錄存檔，做到檔案完整、準確、隨時可查。(二)加強房屋的日常維修養(yǎng)護工作1、通過落實巡回檢查制度，及時發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運行情況，發(fā)現(xiàn)

53、故障及時排除，并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點，分輕重緩急，合理安排，實行有計劃養(yǎng)護，做到日有巡視、周有安排、月有計劃、年有統(tǒng)籌。公共部位保持100%的亮燈率。2、制定維修養(yǎng)護計劃，安排落實房屋日常維修養(yǎng)護工作。3、建立維修值班制度，公布值班/報修電話和報修聯(lián)系辦法，24小時受理報修，業(yè)主服務(wù)中心12小時專人接待業(yè)主來訪，還可以通過公司網(wǎng)站進行報修。4、健全報修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫報修單，并按維修項目緊急程度，安排維修人員到達現(xiàn)場，零修及時完成，急修當日完成，小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急

54、項目，及時趕到現(xiàn)場，組織搶修。維修完成后，由維修人員填寫到達時間、實際維修時間、費用情況，業(yè)主對維修質(zhì)量進行驗收，并簽字認可;與業(yè)主約定的維修時間如有變動則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套，做到入戶維修不擾民，工完料凈場地清。5、在保修期內(nèi)，密切同開發(fā)商的聯(lián)系，保修期內(nèi)如建筑單位不能及時處理的，采取先處理后協(xié)商的辦事原則。6、實行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布維修服務(wù)承諾制度，切實做好回訪和記錄，接受業(yè)主對維修質(zhì)量的監(jiān)督和評議。7、遇有搶險應(yīng)急情況，按照應(yīng)急預(yù)案及時組織人員處理。8、健全維修養(yǎng)護質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級管理和維修人員職責，嚴格掌握房屋維修范圍和標

55、準，精心施工，合理安排，關(guān)鍵結(jié)合部位嚴格把關(guān)，嚴格按照工序操作，抓住材料、施工、驗收、回訪四個環(huán)節(jié)，并將之列入維修人員考核的重要指標，確保維修質(zhì)量。 (三)設(shè)備設(shè)施安全管理運行方案1、供電系統(tǒng)管理方案。根據(jù)我市一般做法及意圖，樓宇供電系統(tǒng)由供電部門負責管理，作為物業(yè)管理部門重點做好以下工作:(1)做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象，或停電跳閘等故障及時與供電部門聯(lián)系。(2)做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待業(yè)主用電故障報修，并及時做出處理，如屬供電部門的，及時與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報修求助的，按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。(3)做好公共照明系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作。(4)制定應(yīng)急預(yù)案，并按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。2、弱電系統(tǒng)及自動化系統(tǒng)管理方案。(1)有線電視及電話通訊系統(tǒng)，重點做好與有線電視臺及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機、故障處理等相關(guān)配合工作。(2)保安監(jiān)控系統(tǒng)，做好監(jiān)控中心/可視對講系統(tǒng)設(shè)備的日常運行操作，24小時專人值班監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題，按應(yīng)急預(yù)案規(guī)定處理應(yīng)急事件，出現(xiàn)故障，通知維修人員及時排除。做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。(3)可視對講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報警系統(tǒng)。定期進行可視對講系統(tǒng)的維護保