學(xué)習(xí)情境二合同的訂立.ppt

1、學(xué)習(xí)情境二 合 同 的 訂 立,子情境一：合意合同的訂立,2012年4月2日北京B公司給濟南A公司郵寄產(chǎn)品價目表，4月6日A公司寄信給B公司發(fā)出訂單，訂單中包含了產(chǎn)品的價格、數(shù)量、送貨方式等條款。4月7日A公司給B公司打電話表示重新起草合同4月6日B公司寄信表示接受訂單，但又加了一條免責(zé)條款。4月10日A公司收到信件，一看，不予理睬,情 境 導(dǎo) 入,租賃合同認知,合同起草審查,租賃合同事務(wù)的處理,合同事務(wù)處理,學(xué)習(xí)項目一：租賃合同認知,張某建一磚窯，出租給周某。約定：租期1年，每年1萬元，同時每年交磚4萬塊。第一年周某付了租金，但磚未給。張某要求第二年第一季度前給，如還不給，將解除合同。周某主

2、張租金有效，磚的交付無效。,一、情境導(dǎo)入,1.磚應(yīng)否交付？為什么？ 2.張某是否有權(quán)解除合同？為什么？ 3.如果在租賃期間張某出賣磚窯，周某有無優(yōu)先購買權(quán)？ 4.如果周某擅自轉(zhuǎn)租的，出租人張某有何權(quán)利？,二、任務(wù)提出,三、 租賃合同的特殊效力,二、 租賃合同的效力如何？,一、 什么是租賃合同,四、實訓(xùn)鞏固,學(xué)習(xí)項目一：租賃合同認知,五、拓展提升,四、實訓(xùn)鞏固,四、實訓(xùn)鞏固,五、拓展提升,四、實訓(xùn)鞏固,一、什么是租賃合同,“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”（合同法第212條）。 租賃物應(yīng)為有體物；不消耗物；特定物,租賃合同的法律特征 1.租賃合同是轉(zhuǎn)移使用權(quán)、

3、收益權(quán)的合同 2.租賃合同是諾成合同、雙務(wù)合同、有償合同 租賃合同的種類和形式 根據(jù)租賃是否確定日期以及6個月以上的租賃是否采用了書面形式，可以分為定期租賃和不定期租賃,學(xué)生提問： 有的當(dāng)事人在租賃合同中約定：“租期為20年，到期自動續(xù)展20年?！贝思s定是否有效？ 約定“自動續(xù)展20年”，是規(guī)避法律的行為，租賃合同的期限等于約定了40年。自動續(xù)展的約定無效。,（一）出租人的權(quán)利義務(wù)： 1、收取租金及請求返還原物的權(quán)利 2、租賃物的交付及保持義務(wù) 3、維修義務(wù),二、租賃合同的效力如何？,法律規(guī)定,第二百三十三條租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍

4、然可以隨時解除合同。,不能請求出租人支付，只能減少一個月的租金或者延長一個月的租期。,雙方當(dāng)事人沒有約定維修義務(wù)，而出租人又拒絕維修。為保證安全，承租人出資維修，在維修的一個月中，承租人住旅店花去3000元，能否要求出租人支付？,（四）權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù),3月1日，張甲把房屋一間租給李乙，租期為一年，李乙剛住了一段時間，王丙起訴張甲，人民法院通過拍賣公司將該房屋拍賣給趙丁。趙丁將李乙“趕”出了這間出租房，李乙剛好住了半年。原來，張甲從王丙處借了40萬元人民幣，將房屋抵押給了王丙，在同年2月1日（早于租賃）辦理了抵押登記。張甲并沒有把抵押的事實告訴李乙。,張甲應(yīng)當(dāng)承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。我國物權(quán)法第

5、190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)?！北景笇儆凇白赓U不破抵押”的情況，因為是在房屋抵押登記后才出租的，不能對抗抵押權(quán)人。李乙有權(quán)只支付一半的租金，有其他損失的，還可以請求賠償。,（二）承租人的權(quán)利義務(wù)： 1、按約定使用與按性質(zhì)使用,甲出租給乙一套房屋，在出租前，該套房屋一直作為生活用房，甲、乙在租賃合同中未約定用途，按合同法第61條也不能確定。,乙只能按租賃物的性質(zhì)使用，即只能用于生活居住，不能用于經(jīng)營（作為商店門臉、工廠車間、貨物倉庫等）。,二、租賃合同的效力如何？,2、妥善保管的義務(wù) 無

6、過失責(zé)任；通知義務(wù) 3、不任意改善、增設(shè)的義務(wù) 經(jīng)過同意增設(shè)物，終止合同時如何處理？ 4、租金支付義務(wù) 5、返還租賃物義務(wù) 6、收益權(quán),關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋,第九條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯分擔(dān)現(xiàn)值損失。,第十條承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。

7、因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。,張三把一頭耕牛租給李四，用于耕地。這頭牛生了一頭小牛，小牛應(yīng)該歸屬與張三。,因為租牛是用于耕地的不是用來繁殖的，即為使用租賃，不為用益租賃，因此小牛（天然孳息）追隨原物，歸出租人張三所有。,任務(wù)實施： 結(jié)合所學(xué)知識，查找相關(guān)資料，分小組討論導(dǎo)入情境中的任務(wù)一、二,任務(wù)評估 任務(wù)一：磚應(yīng)當(dāng)交付。因為本案的“磚”，實際上是租金的特殊表現(xiàn)。 任務(wù)二：張某有權(quán)解除合同，他已經(jīng)履行了催告程序。,（一）轉(zhuǎn)租的規(guī)則： 1、轉(zhuǎn)租的含義 2、轉(zhuǎn)租的條件,三、租賃合同的特殊效力,第十五條承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法

8、院應(yīng)當(dāng)認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。,第十六條出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。,甲將一座倉庫房出租給乙，租金為年30萬元。乙將租賃物交給下級單位丙（法人）有償使用達三年之久。丙分兩次將20萬元直接交給甲，甲照單全收，而且與丙簽訂了“防火協(xié)議”。后甲向丙催要10萬元租金，丙又以自己名義寫了欠款10萬元的“欠條”。請分析本案的法律關(guān)系。,（1）乙與丙是轉(zhuǎn)租關(guān)系，甲方已經(jīng)默示地同意，這組合同有效。本案不

9、是承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓，因為甲沒有使乙從債的關(guān)系中解脫的意思，乙也沒有脫離債的關(guān)系的意思。轉(zhuǎn)租是承租人以自己的名義向次承租人出租；轉(zhuǎn)讓是承租人退出租賃關(guān)系，由出租人與第三人發(fā)出租賃關(guān)系。（2）丙直接把租金交給甲，屬于合同法第65條規(guī)定的“由第三人履行”。如果丙不交，則應(yīng)當(dāng)由乙向甲承擔(dān)責(zé)任。丙以自己的名義給甲寫了欠條，屬于并存的債務(wù)承擔(dān)。丙與乙就10萬元向甲承擔(dān)連帶責(zé)任。（3）甲與丙之間的“防火協(xié)議”，是關(guān)于附隨義務(wù)的約定，因此不影響本案轉(zhuǎn)租的事實，不能以此認定是承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓。,3、轉(zhuǎn)租產(chǎn)生的損失 4、出租人的選擇權(quán) （二）所有權(quán)變動不破租賃的規(guī)則 （三）房屋共同居住人的繼續(xù)承租權(quán) （四）房屋承租人的優(yōu)

10、先購買權(quán),第二十條租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外： （一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。,任務(wù)實施： 結(jié)合所學(xué)知識，查找相關(guān)資料，分小組討論導(dǎo)入情境中的任務(wù)三、四,任務(wù)評估 任務(wù)三：周某并無優(yōu)先購買權(quán)，因為只有房屋的承租人才有優(yōu)先購買權(quán)。磚窯并非房屋。 任務(wù)四：如果周某擅自轉(zhuǎn)租，出租人張某可以通知周某解除租賃合同，也可以主張轉(zhuǎn)租合同無效。,2003年3月10日，丁某與張某簽訂了一份為期5年的房屋租賃合同，張某

11、將其臨街兩層樓房底層四間的其中兩間交由丁某使用，年租金為6000元。2004年5月，張某因女兒生病住院，先后向李某借款4萬元。2007年6月，張某因女兒要繼續(xù)住院，自己仍無力支付醫(yī)藥費，于是打算將租給丁某的該處房產(chǎn)含兩層樓房（上四間下四間）8間房屋、兩間平房、院墻及樓門以22萬元的價格進行出售。,實訓(xùn)鞏固,李某知情后，決定買下該房產(chǎn)。兩人在協(xié)商時，張某考慮到李某曾經(jīng)幫助過自己，并且4萬元的借款又不要利息，遂將該處房產(chǎn)以20萬元的優(yōu)惠價格賣給李某，并于同年8月辦理了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。同年9月，丁某以張某和李某侵害其優(yōu)先購買權(quán)為由，訴至法院，要求確認張某與李某的房屋買賣合同無效，并主張由其以20萬

12、元的價格優(yōu)先購買張某的該宅房產(chǎn)。,第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。,第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（優(yōu)先購買權(quán)不支持的情況） （一）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的； （二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的； （四）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。,

13、一、名詞解釋 租賃合同 （房屋承租人）優(yōu)先購買權(quán) 二、思考題 1.出租人的主要義務(wù)是什么？ 2.承租人的主要權(quán)利有哪些？ 3.試述所有權(quán)變動不破租賃的規(guī)則。,拓展提升,三、案例分析 2008年1月，甲租給乙房屋3間，雙方在簽訂的租賃合同中，沒有約定維修義務(wù)。租期為25年。2009年4月，由于自然原因，屋頂發(fā)生毀壞，維修了3個月。其間，乙另覓房屋搬出居住，3個月后搬回。,問題： （1）租賃合同效力如何？ （2）維修費應(yīng)當(dāng)由誰負擔(dān)？ （3）出租人主張維修的3個月應(yīng)照常交付租金，承租人主張合同期滿可順延3個月或扣除3個月租金。誰的主張正確？,分析要點提示 ： （1）租賃合同部分無效，有效期縮短至20

14、年。 （2）維修非應(yīng)當(dāng)由出租人負擔(dān)。 （3）承租人主張正確。若順延，自20年起順延3個月。,學(xué)習(xí)項目二：起草、審查租賃合同,同學(xué)們有沒有參與出租或承租的經(jīng)歷？租賃如果需要簽訂合同，該如何簽訂一個能很好保障自己權(quán)益的合同呢？假設(shè)我們需要出租或承租一套房屋，該如何簽訂房屋租賃合同呢？,一、起草任務(wù)提出,二、起草任務(wù)描述,（一）房屋租賃合同一般應(yīng)具備以下條款： 1、當(dāng)事人姓名或名稱及住所 2、標的物，即租賃的房屋 3、租賃用途 4、租賃期限 5、租金，即租賃價格 6、修繕責(zé)任 7、變更與解除合同的條件 8、是否可以轉(zhuǎn)租 9、違約責(zé)任,（二）房屋租賃合同簽訂中應(yīng)注意哪些問題？ 1、房屋租賃的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)

15、訂立書面合同 2、最好留下一個特定或者指定的緊急聯(lián)絡(luò)人 3、簽約時一些必要的物業(yè)狀況可以先拍照存證 4、事先約明在什么情形下，出租人具有檢視房屋狀況的權(quán)利,（5）對提前收回房屋，或者承租人提前退租、續(xù)租以及其他影響租賃期限的事項作出詳細約定 6、約定是否可以轉(zhuǎn)租 7、界定出租人法定義務(wù)，解決租賃突發(fā)糾紛 8、及時辦理租賃登記備案手續(xù),實施方法：角色對抗法。 全班分為三個小組，分別擔(dān)任雙方當(dāng)事人中的一方及中立方的角色進行。,三、起草任務(wù)實施,提出任務(wù)：1、（出租方）假設(shè)你是出租方，如何創(chuàng)設(shè)對自己有利的條款？ 2、（承租方）假設(shè)你是承租方，如何創(chuàng)設(shè)有利的條款？ 3、（中立方小組）假設(shè)你是裁判者或行

16、政管理者，如何創(chuàng)設(shè)中立的條款。,提供作為中立方的房屋租賃合同范本供大家參考,四、起草任務(wù)評估,房屋租賃合同審查要點 （一）審查當(dāng)事人雙方是否具備主體資格 （二）審查房屋的租賃用途與政府批準的規(guī)劃用途是否一致 （三）審查房屋是否存在禁止出租的情形 （四）審查房屋的坐落地點、面積、結(jié)構(gòu)、裝修狀況、附屬設(shè)施和設(shè)備狀況,五、歸納總結(jié)、拓展提高,房屋租賃合同審查要點 （五）審查租賃期限 （六）審查租金、租賃保證金和有關(guān)費用及支付方式、期限 （七）關(guān)于其他條款的審查 （八）審查是否已將當(dāng)事人雙方約定的特殊要求內(nèi)容全部列入合同中，是否有遺漏的特殊事項。,學(xué)習(xí)項目三：簽訂履行租賃合同事務(wù)處理,史某租賃尹某門臉

17、房一套，合同約定該房屋用于餐飲店，并約定了租金和付款期限等條款。合同簽訂后，承租人史某開始裝修，遭到小區(qū)多名業(yè)主和物業(yè)公司的阻攔，說市政府有明確規(guī)定，小區(qū)的底商不可以經(jīng)營餐飲店，會污染環(huán)境。史某隨即向市政府有關(guān)部門進行咨詢。市環(huán)保局告知，市政府確實有規(guī)定，說城鎮(zhèn)建成區(qū)內(nèi)按規(guī)劃屬于居民住宅的房屋不得改作或者租賃給他人用作能夠產(chǎn)生噪聲、振動、油煙、粉塵、異味的飲食、娛樂行業(yè)的經(jīng)營活動用房。否則，辦不了環(huán)評，也領(lǐng)不了營業(yè)執(zhí)照。眼看經(jīng)營無望，史某多次找到出租人尹某要求解除合同，返還合同款項，尹某拒絕。于是史某將尹某告上了法庭。,一、情境導(dǎo)入,任務(wù)：思考史某能否打贏官司？,二、提出任務(wù),1、分小組討論，完成任務(wù) 2、任務(wù)評估 針對小組討論結(jié)果，教師進行點評,三、任務(wù)實施,案例分析： 合同法第216條規(guī)定明確規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途”， 可見，在租賃期間保證出租物符合合同約定的用途，屬于出租人的義務(wù)，而不屬于承租人。 合同法94條第四款