當(dāng)前形勢下我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展策略(一)

1、當(dāng)前形勢下我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展策略(一)一、當(dāng)前我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)面臨的形勢1.房地產(chǎn)調(diào)控政策走向預(yù)計(jì)2007年房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是加強(qiáng)政策的執(zhí)行力，政策的重點(diǎn)是加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，二是完善住房保障制度，三是大力規(guī)范市場秩序，四是繼續(xù)抓好督促檢查。與此同時(shí)，鑒于當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)、社會矛盾的復(fù)雜性及房地產(chǎn)市場各主體行為的不確定性，房地產(chǎn)調(diào)控政策仍有定的不確定性。2.房地產(chǎn)市場狀況預(yù)計(jì)2007年我國房地產(chǎn)市場總體發(fā)展趨好，結(jié)構(gòu)調(diào)整趨勢進(jìn)一步加大，市場差異化特征進(jìn)一步明顯，但市場的完善仍是一個(gè)漸進(jìn)的過程。這主要表現(xiàn)在四個(gè)方面：一是房地產(chǎn)市場需求依然較旺盛；二是房地產(chǎn)市場投資、供給

2、結(jié)構(gòu)將有較大改善；三是房價(jià)總體漲幅將下穩(wěn)回落，各細(xì)分市場的價(jià)格走勢會有所分化；四是中西部及二、三線城市房地產(chǎn)市場較快發(fā)展的態(tài)勢基本形成，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)跨區(qū)域經(jīng)營的格局進(jìn)一步明顯，房地產(chǎn)市場在全國范圍內(nèi)的波浪式擴(kuò)展格局已經(jīng)形成。3.同業(yè)競爭進(jìn)一步激烈目前我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)市場競爭較為激烈，特別是近年來各家銀行都把大力發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重點(diǎn)，為促進(jìn)個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展，各家銀行都加大對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)住宅樓盤的對公房地產(chǎn)信貸資源的配置。目前，對公房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)開辦最早、規(guī)模最大的中國建設(shè)銀行憑借其傳統(tǒng)優(yōu)勢依然占有較大的市場份額、保持較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢；中國農(nóng)業(yè)

3、銀行近年來一直積極發(fā)展在該行業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中資產(chǎn)質(zhì)量和效益較好的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，快速增長勢頭十分迅猛；中國銀行、中國工商銀行上市后對公業(yè)務(wù)板塊的調(diào)整大大增強(qiáng)了其業(yè)務(wù)競爭力和后發(fā)優(yōu)勢；民生銀行等股份制商業(yè)銀行依靠靈活的激勵(lì)機(jī)制日益加大對優(yōu)質(zhì)客戶的營銷；外資銀行隨著我國加入NT0滿五年后的金融業(yè)全面開放，在基本處于完全平等競爭的情形下，將充分利用其更具優(yōu)勢的管理能力、風(fēng)險(xiǎn)控制能力，依托領(lǐng)先的產(chǎn)品和服務(wù)，在北京、上海等重點(diǎn)城市進(jìn)一步占領(lǐng)部分高端市場。此外，隨著國家開發(fā)銀行逐步向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)軌，將進(jìn)一步加劇市場競爭。4.直接融資的影響發(fā)展房地產(chǎn)直接融資既是我國房地產(chǎn)市場和金融市場發(fā)展到一定程度的客觀需求，也是

4、中國人民銀行等政府部門積極倡導(dǎo)并為之積極努力的發(fā)展目標(biāo)。近年來，在銀行信貸閘門繼續(xù)收縮之后，或者出于資金鏈條緊張的原因，或者出于業(yè)務(wù)拓展儲備土地資源的需要，或者出于并購其他房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)或資產(chǎn)的需要，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛謀求通過IPO、配股、定向增發(fā)、私募股權(quán)、信托、債券等多元化融資渠道募集資金。越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)、特別是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)將謀求更多形式的資金支持，這將在一定程度上分流我國商業(yè)銀行較優(yōu)質(zhì)的信貸需求。二、當(dāng)前形勢對我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的影響當(dāng)前形勢對我國商業(yè)銀行對公房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)來說，是機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。1.發(fā)展機(jī)遇第一，有利于商業(yè)銀行業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。根據(jù)我國全面建設(shè)小

5、康社會居住目標(biāo)，要實(shí)現(xiàn)2010年全國城鎮(zhèn)人均住房面積30平方米的目標(biāo)，可以清晰地預(yù)見未來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間依然較大，這為商業(yè)銀行拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)空間提供了基礎(chǔ)。目前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，有利于房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，從而有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的持續(xù)健康發(fā)展。第二，有利于商業(yè)銀行優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。土地、信貸政策的從緊，房地產(chǎn)市場將會進(jìn)一步出現(xiàn)優(yōu)勝劣汰的局面，這將有利于商業(yè)銀行優(yōu)化房地產(chǎn)客戶結(jié)構(gòu)；中西部及二、三線城市的發(fā)展有利于商業(yè)銀行拓展業(yè)務(wù)、發(fā)展的新的區(qū)域空間；以普通住宅為主的自住性需求進(jìn)一步得到政府的引導(dǎo)和支持，有利于商業(yè)銀行貸款進(jìn)一步投向有真實(shí)需求的普通住宅項(xiàng)目。第三，有利于商業(yè)銀行防范和

6、化解信貸風(fēng)險(xiǎn)。一是2006年調(diào)控政策再次重申對自有資金達(dá)不到35%等貸款條件的企業(yè)不得發(fā)放貸款，并增加了新的信貸管理要求，表明管理部門旨在建立規(guī)范商業(yè)銀行穩(wěn)健經(jīng)營的長效機(jī)制，有利于商業(yè)銀行進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識。二是有關(guān)量化指標(biāo)有利于商業(yè)銀行清晰、準(zhǔn)確地把握政策，增強(qiáng)了管理的科學(xué)性和可操作性。比如90平方米以下住宅占比不低于70%，這有利于商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)以此為標(biāo)準(zhǔn)，把握普通住宅項(xiàng)目的準(zhǔn)入條件，預(yù)先排查風(fēng)險(xiǎn)；再如，有關(guān)空置三年的商品房銀行不得作為貸款的抵押物的規(guī)定，將促使商業(yè)銀行在發(fā)放貸款時(shí)選擇更加優(yōu)質(zhì)的抵押物或加快貸款資金回收。三是房地產(chǎn)市場信息透明度將加強(qiáng)，有利于商業(yè)銀行實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目銷售情

7、況。2.面臨的挑戰(zhàn)第一，政策風(fēng)險(xiǎn)仍將存在。目前我國房地產(chǎn)市場在一定程度上還是政府主導(dǎo)型市場，調(diào)控政策能否實(shí)現(xiàn)預(yù)期的目標(biāo)還有賴于有關(guān)部委和各地政府下一步細(xì)化的具體措施及市場各主體的反應(yīng)，市場發(fā)展及今后的政策取向存在一定的不確定性。這增加了商業(yè)銀行對市場、項(xiàng)目、客戶的判定難度，信貸業(yè)務(wù)潛在風(fēng)險(xiǎn)加大。第二，局部地區(qū)房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)仍將存在。首先，局部地區(qū)部分樓盤銷售進(jìn)度放緩或銷售不出去的可能性仍將存在。其次，在宏觀調(diào)控背景下，部分中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力不強(qiáng)、負(fù)債率較高，不能獲得持續(xù)的資金支持，資金鏈條有斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。再次，土地供應(yīng)方式、土地使用權(quán)出讓收支的調(diào)整和拆遷規(guī)模的控制對土地儲備貸款有一定的影

8、響。如調(diào)控政策對土地供應(yīng)方式做了調(diào)整，由過去單一的價(jià)高者得地，轉(zhuǎn)變?yōu)樵谙尢仔汀⑾薹績r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競地價(jià)、竟房價(jià)的綜合招標(biāo)方式，因此，未來一段時(shí)間可能出現(xiàn)地價(jià)下滑或出現(xiàn)“流拍”現(xiàn)象，并可能導(dǎo)致政府獲得的土地出讓收入低于已經(jīng)發(fā)生的土地收儲成本或完全沒有實(shí)現(xiàn)土地出讓收入；又如調(diào)控政策對拆遷的規(guī)模和進(jìn)度進(jìn)行了適度控制，這將使得土地收儲工作進(jìn)程的不確定性增大。第三，市場發(fā)展差異化加速對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理水平提出更高要求。房地產(chǎn)市場的差異性不僅體現(xiàn)在不同區(qū)域?qū)哟畏秶鷥?nèi)的同一種產(chǎn)品市場，也體現(xiàn)在同一區(qū)域?qū)哟畏秶鷥?nèi)的不同產(chǎn)品市場。這就要求商業(yè)銀行必須根據(jù)市場的差異化特征進(jìn)一步細(xì)化商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸政策，科學(xué)地制訂區(qū)別對待、有保有壓、有進(jìn)有退的差別化政策。第四，同業(yè)競爭加劇、融資渠道多元化等對商業(yè)銀行管理、服務(wù)提出更高要求。近年土地和金融調(diào)控政策的加強(qiáng)，進(jìn)一步彰顯了資金和企業(yè)實(shí)力對于企業(yè)發(fā)展的重要性。如土地的招投標(biāo)方式對地價(jià)款的支付時(shí)間要求較為嚴(yán)格，沒有足夠資金實(shí)力的公司無法在短期內(nèi)完成地價(jià)款的支付。這使得一方面商業(yè)銀行會在少數(shù)符合監(jiān)管條件的優(yōu)質(zhì)客戶和項(xiàng)目上加劇競爭，另一方面由于開發(fā)企業(yè)的資金需求與符合監(jiān)管條件的信貸投放在時(shí)間上