投行案例學(xué)習(xí)70土地使用權(quán)出資解決之道

1、投行案例學(xué)習(xí)（70）：土地使用權(quán)出資解決之道【案例情況】一、鴻路鋼構(gòu)：個(gè)人以土地使用權(quán)出資直接過(guò)戶到公司名下（一）直接過(guò)戶不影響個(gè)人增資行為的合規(guī)性1、2003 年6 月商曉波用于對(duì)安徽鴻路鋼結(jié)構(gòu)增資的土地使用權(quán)，系商曉波于成立以前，以個(gè)人名義從合肥市雙鳳工業(yè)區(qū)管理委員會(huì)受讓取得。2、按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同約定，上述土地使用權(quán)證由轉(zhuǎn)讓方（管委會(huì)）負(fù)責(zé)辦理，并于 2002 年 11 月 30 日前辦結(jié)。商曉波按約支付土地轉(zhuǎn)讓金后，因 轉(zhuǎn)讓方原因，未能在合同約定的期限內(nèi)將權(quán)證辦妥。2003 年 3 月，因已注冊(cè)成立，商曉波擬將該土地資程序，經(jīng)管委會(huì)協(xié)調(diào)，長(zhǎng)豐產(chǎn)作價(jià)增資投入到，為支持企業(yè)發(fā)展， 簡(jiǎn)化

2、縣土地管理局直接將土地使用權(quán)證辦至名下。3、上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款共計(jì) 319.5 萬(wàn)元，均由商曉波個(gè)人向管委會(huì)支付，不存在向管委會(huì)支付上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款的情形。4、發(fā)行人已向本所律師提供與上述土地使用權(quán)有關(guān)的國(guó)有土地使用權(quán)證、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、土地轉(zhuǎn)讓金的支付憑證以及與本次增資有關(guān)的工商登記資料；管委會(huì)、長(zhǎng)豐縣國(guó)土資源局已分別就上述情況出具證明及情況說(shuō)明，證明情況屬實(shí)。根據(jù)上述核查情況，本所律師認(rèn)為：1、上述土地使用權(quán)，系商曉波以個(gè)人名義同管委會(huì)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，從管委會(huì)受讓取得，該土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效；商曉波按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行己方義務(wù)后，按照合同約定，轉(zhuǎn)讓方管委會(huì)應(yīng)

3、當(dāng)負(fù)責(zé)為其辦理土地使用權(quán)證；2、商曉波所受讓的上述土地，系管委會(huì)征用的國(guó)有建設(shè)用地，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，商曉波受讓上述土地?cái)M用于投資興辦工業(yè)企業(yè)，符合有關(guān)土地管理法律法規(guī)及 土地利用規(guī)劃，其在同轉(zhuǎn)讓方管委會(huì)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并按約履行付款義務(wù)后，在 2003 年3 月之前已具備申地使用權(quán)證的條件。3、鑒于轉(zhuǎn)讓方管委會(huì)未能在約定期限內(nèi)為商曉波辦妥土地使用權(quán)證，而商曉波受讓上 述土地的目的本身即為用于開(kāi)辦企業(yè)，故在所辦企業(yè)已經(jīng)注冊(cè)成立的情況下， 商曉波擬將該土地使用權(quán)以增資方式投入企業(yè)，并經(jīng)轉(zhuǎn)讓方管委會(huì)協(xié)調(diào)土地管理部門(mén)，在增資前將土地使用權(quán)直接辦至企業(yè)名下，以減少環(huán)節(jié)。長(zhǎng)豐縣土地管理 局根據(jù)實(shí)

4、際情況，為支持企業(yè)發(fā)展，簡(jiǎn)化局作為土地登記機(jī)關(guān)，根據(jù)權(quán)利人的申請(qǐng)，在其職權(quán)范圍內(nèi)作出的該項(xiàng)土地登記行為，符合當(dāng)時(shí)相關(guān)土地登記規(guī)則的規(guī)定，該項(xiàng)登記發(fā)證行為 合法有效。4、上述土地使用權(quán)證在增資前雖已辦至名下，但該土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓價(jià)款全 部系由商曉波個(gè)人支付，未向管委會(huì)或商曉波支付過(guò)與該土地使用權(quán) 有關(guān)的任何費(fèi)用；對(duì)該土地使用權(quán)的最終取得，并非基于其直接受讓行為而是基于商曉波以該土地使用權(quán)對(duì)其進(jìn)行增資的行為。因此，該等情形不影響本次 增資行為的合規(guī)性。（二）關(guān)于“商曉波以個(gè)人名義取得國(guó)有工業(yè)用地是否符合土地管理的相關(guān)規(guī)定，商曉波以上述土地使用權(quán)對(duì)發(fā)行人進(jìn)行增資是否合法；在土地出讓將近一年的時(shí)間里，

5、上述土地價(jià)格由出讓時(shí)的 3.75 萬(wàn)元/畝升值 12.62 萬(wàn)元/畝的原因及合理性”的核查意見(jiàn)1、關(guān)于商曉波以個(gè)人名義取得國(guó)有工業(yè)用地合規(guī)性的核查意見(jiàn)土地管理法（1998 年第一次修訂）第 9 條規(guī)定：“國(guó)有土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用”；城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 3 條規(guī)定：“人民境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)”。本所律師經(jīng)核查認(rèn)為，商曉波以個(gè)人名義取得國(guó)有工業(yè)用地符合當(dāng)時(shí)土地管理的相關(guān)規(guī)定。2、關(guān)于商曉波以上述土地使用權(quán)對(duì)發(fā)行人進(jìn)行增資的的核查意見(jiàn)商曉波以上述土地使

6、用權(quán)對(duì)發(fā)行人進(jìn)行增資時(shí)，其已同轉(zhuǎn)讓方管委會(huì)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同并按約支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款，轉(zhuǎn)讓方已將土地交付其進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)整理，合同約定的轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)期限業(yè)已屆至；轉(zhuǎn)讓方管委會(huì)未按合同約定將土地使用權(quán)證辦至商曉波個(gè)人名下，后因商曉波擬以土地使用權(quán)對(duì)發(fā)行人增資，管委會(huì)協(xié)調(diào)土地管理部門(mén)直接將權(quán)證辦至發(fā)行人名下；除轉(zhuǎn)讓方管委會(huì)外，上述土地使用權(quán)與其他任何權(quán)利人無(wú)涉，不存在其他權(quán)利瑕疵和權(quán)屬糾紛。根據(jù)上述核查情況，本所律師認(rèn)為：商曉波以土地使用權(quán)對(duì)發(fā)行人進(jìn)行增資的出資方式，符合當(dāng)時(shí)的公司法第 24 條的規(guī)定；商曉波用于出資的國(guó)有土地使用權(quán)，系通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得，符合城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例的相關(guān)規(guī)定

7、；商曉波已按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同履行己方義務(wù)，轉(zhuǎn)讓方亦已將土地實(shí)際交付使用，其依法領(lǐng)取土地使用權(quán)證已不存在法律障礙；商曉波從管委會(huì)受讓土地使用權(quán)后，未以其個(gè)人名義領(lǐng)取土地使用權(quán)證即以該土地使用權(quán)對(duì)發(fā)行人進(jìn)行增資，經(jīng)土地管理部門(mén)同意，該土地使用權(quán)證已直接辦至發(fā) 行人名下。本所律師認(rèn)為，商曉波以土地使用權(quán)對(duì)發(fā)行人進(jìn)行增資的行為，系特殊形式的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。根據(jù)最高人民關(guān)于涉及國(guó)有土地使用權(quán)合 同糾紛適用法律問(wèn)題的解釋第九條關(guān)于“轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書(shū)或 者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效”的規(guī)定， 由于長(zhǎng)豐縣

8、土地管理局已直接向發(fā)行人發(fā)證，故商曉波未領(lǐng)取該土地使用權(quán)證的情形，不影響其以出資方式向發(fā)行人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為效力。（三）關(guān)于用于出資的土地使用權(quán)評(píng)估升值的原因及合理性的核查意見(jiàn)1、商曉波以 2002 年 4 月、7 月先后兩次取得的計(jì) 85.2 畝土地使用權(quán)（含公攤面積）用于本次增資，其取得成本為 319.5 萬(wàn)元，而評(píng)估基準(zhǔn)日 2003 年 6 月 1 日其評(píng)估價(jià)值 1,004 萬(wàn)元，評(píng)估增值 684.5 萬(wàn)元，增值率 214.24%。評(píng)估增值的根本原因是：商曉波取得該土地使用權(quán)的受讓成本是合肥雙 鳳開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)當(dāng)?shù)卣窗丛撟诘氐牡亍吧亍眱r(jià)格即相當(dāng)于土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格計(jì)價(jià)，

9、而增資時(shí)是按其公允市場(chǎng)價(jià)格作價(jià)認(rèn)繳出資的。通常，土地出 讓金與土地的公允市場(chǎng)價(jià)格差異較大，土地出讓金是按土地出讓時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格的一定優(yōu)惠幅度確定的，國(guó)家規(guī)定一般不低于土地市場(chǎng)價(jià)格的 40%，且當(dāng)?shù)卣诰?體執(zhí)行時(shí)均根據(jù)項(xiàng)目投資強(qiáng)度情況在此基礎(chǔ)上再給予土地使用者一定優(yōu)惠，同時(shí)土地使用者在受讓“生地”后，還需有一定后續(xù)投入，對(duì)土地進(jìn)行“五通一平”工 作，使之達(dá)到建設(shè)用地條件，因此土地出讓金一般較低。商曉波在取得該兩宗土地使用權(quán)后，又個(gè)人投入一定資金，將該土地進(jìn)行平整、通水、通電等“五通一平” 工作，在評(píng)估基準(zhǔn)日 2003 年 6 月 1 日前已達(dá)到項(xiàng)目建設(shè)用地條件，即屬于通常所講的“熟地”。2、土

10、地評(píng)估機(jī)構(gòu)在該兩宗土地被用于增資時(shí)是按其公允市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行估價(jià)的。根據(jù)合 肥振華地價(jià)評(píng)估事務(wù)所出具的土地估價(jià)報(bào)告，評(píng)估師對(duì)該宗土地使用權(quán)采 用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、成本逼近法分別評(píng)估，然后將兩種方法的土地評(píng)估單價(jià)的平均價(jià)作為待估宗地地價(jià)。用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修評(píng)估的待估土地地價(jià)為 210.01 元/平方米，用成本逼近法評(píng)估的待估土地地價(jià)為 168.69 元/平方米，則用兩種評(píng)估方法的估價(jià)結(jié)果平均值 189.35 元/平方米作為該宗土 地評(píng)估單價(jià)，按其土地總面積 53,000.00 平方米，則該宗土地評(píng)估總價(jià)為 1,004 萬(wàn)元。土地估價(jià)報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“振華土地估價(jià)報(bào)告”）進(jìn)行復(fù)核，安徽中安于 2010 年4

11、 月21 日出具了復(fù)核意見(jiàn)報(bào)告書(shū)【（2010）皖中 安核見(jiàn)如下：“005 號(hào)】。該報(bào)告書(shū)主要意振華土地估價(jià)報(bào)告采用的估價(jià)方法是成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修，該估價(jià)報(bào)告對(duì)估價(jià)方法選取的理由進(jìn)行了充分的描述。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定 此類(lèi)工業(yè)用地適用上述估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估，我公司認(rèn)為該估價(jià)報(bào)告的估價(jià)技術(shù)路線明確，選用方法合理，基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正數(shù)參照合肥市四級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià) 214 元/平方米進(jìn)行評(píng)估可行。振華土地估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果單價(jià)為 189.35 元/平方米，總價(jià)為 1004 萬(wàn)元。我公司在每種估價(jià)方法的估價(jià)結(jié)果進(jìn)行客觀分析，并對(duì)兩種方法估價(jià)結(jié)果的 差異程度進(jìn)行比較后認(rèn)為，兩種方法的估價(jià)結(jié)果正

12、常，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法確定最終估價(jià)結(jié)果方法合理。綜上所述，我們認(rèn)為該估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果客觀，符合估價(jià)基 準(zhǔn)日當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)價(jià)格水平?！苯?jīng)本所律師核查，根據(jù)合肥市公布的 2003 年合肥市工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)表，合肥市最低級(jí)別 IV 類(lèi)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為 214 元/平方米。根據(jù)合肥市土地管理局 1997 年 7 月公布的合肥市城市土地定級(jí)估價(jià)技術(shù)報(bào)告，用成本法計(jì)算的合肥市最低級(jí)別工業(yè)用地成本費(fèi)為 150 元/平方米左右。該宗用地雖然位于長(zhǎng)豐 縣，但緊鄰合肥市區(qū)，與合肥市區(qū)轄區(qū)廬陽(yáng)產(chǎn)業(yè)園僅一路之隔。目前與該宗用地位置緊鄰的合肥市廬陽(yáng)工業(yè)園區(qū)為級(jí)工業(yè)用地，根據(jù)2009 年合肥市工業(yè)用途基 準(zhǔn)地價(jià)圖（國(guó)土

13、資源部網(wǎng)站），合肥市級(jí)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為319 元/平方米（21.27 萬(wàn)元/畝）。綜上，本所律師經(jīng)核查認(rèn)為：商曉波以個(gè)人名義取得的土地使用權(quán)按其經(jīng)評(píng)估的市場(chǎng)公允價(jià)值對(duì)進(jìn)行增資，符合市場(chǎng)交易原則，并履行了評(píng)估作價(jià)程序，且評(píng)估方法及估值參數(shù)使用合理，土地使用權(quán)作價(jià)公允，沒(méi)有導(dǎo)致出資不實(shí)情形。商曉波用于增資的土地，雖然在本次增資之前即已至名下，但本所律師認(rèn)為，此種情形并未改變對(duì)該土地使用權(quán)的取得依據(jù)，不影響商曉波在 增資時(shí)點(diǎn)上對(duì)該土地的處置權(quán)，不會(huì)導(dǎo)致出現(xiàn)以公司自有資產(chǎn)進(jìn)行增資的情形，因此，此情形不會(huì)產(chǎn)生出資不實(shí)的后果，不影響商曉波本次出資行為的真實(shí) 性和。（一）自身的民事行為。對(duì)該土地使用權(quán)的取

14、得，所依據(jù)的是商曉波的增資行為，而并非公司1、未就該土地使用權(quán)的取得，與其他任何權(quán)利人之間簽訂并履行過(guò)任何形式 的合同、協(xié)議及其他契約性文件，包括出讓合同、轉(zhuǎn)讓合同、出資合同、租賃合同等；亦未就該土地使用權(quán)的取得，向其他任何權(quán)利人支付過(guò)對(duì)價(jià)；2、使用權(quán)；亦未通過(guò)劃撥、繼承、接收贈(zèng)與等形式，從其他權(quán)利人處無(wú)償取得該土地3、根據(jù)商曉波與雙鳳工業(yè)區(qū)管委會(huì)之間簽訂的轉(zhuǎn)讓合同的約定，自商曉波按約定進(jìn)度 支付完轉(zhuǎn)讓價(jià)款之日起，轉(zhuǎn)讓方雙鳳工業(yè)區(qū)即應(yīng)為其辦理土地使用權(quán)證，該土 地使用權(quán)實(shí)際已轉(zhuǎn)屬商曉波個(gè)人。在此時(shí)點(diǎn)上，商曉波系該土地使用權(quán)的唯一權(quán)利人，只有商曉波才具備讓渡該土地使用權(quán)的主體資格和權(quán)利基礎(chǔ)。因此

15、，取得該土地使用權(quán)的唯一依據(jù)，只能是商曉波以出資形式進(jìn)行的權(quán)利讓渡。（二）在商曉波的出資行為完成之前，該土地使用權(quán)雖已登記至土地使用權(quán)尚不屬于公司的資產(chǎn)。名下，但該1、土地使用權(quán)登記的法律意義，除了體現(xiàn)對(duì)于權(quán)利的行政確認(rèn)之外，主要在于產(chǎn)生權(quán) 利公示的效果，使得權(quán)利人的權(quán)利能夠受到法律保護(hù)。從法律上講，登記行為系物權(quán)行為的生效要件，但卻并非物權(quán)取得的行為依據(jù)；2、由于并無(wú)取得該土地使用權(quán)的其他行為依據(jù)，故其不可能憑空取得該項(xiàng)財(cái) 產(chǎn)權(quán)利；因此，在商曉波的出資行為完成之前，該土地使用權(quán)不可能無(wú)故成為產(chǎn)；的資3、權(quán)利證書(shū)記載的內(nèi)容與權(quán)利形成與變動(dòng)的過(guò)程不一致的情形，在現(xiàn)實(shí)生活中并不鮮 見(jiàn)，權(quán)利證書(shū)的記

16、載雖可作為確認(rèn)權(quán)利歸屬的直接依據(jù)，但卻并非唯一和最終 的依據(jù)。在有相反證據(jù)表明權(quán)利證書(shū)記載事項(xiàng)確實(shí)與權(quán)利形成與變動(dòng)過(guò)程不一致的情況下，權(quán)利證書(shū)的記載事項(xiàng)即不能作為認(rèn)定權(quán)利歸屬的依據(jù)。由于先于 增資完成即已取得土地使用權(quán)證的情形系因發(fā)證機(jī)關(guān)為簡(jiǎn)化即認(rèn)定自資產(chǎn)。程序，支持企業(yè)發(fā)展而采取變通方式一步到位辦理登記手續(xù)所致，故不能據(jù)此領(lǐng)證 之日起，該土地使用權(quán)即已成為的真正取得該土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)始于增資行為完成之日；4、從財(cái)務(wù)角度看，由于并未進(jìn)行過(guò)以該土地使用權(quán)為標(biāo)的的交易行為，不存 在以其他形式的資產(chǎn)交換該土地使用權(quán)的情形，亦未因此而相應(yīng)增加負(fù)債，故 在所有者權(quán)益不增（三）商曉波的行為不構(gòu)成替代履行，

17、其與之間不存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系。從該土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的整個(gè)過(guò)程來(lái)看，該土地使用權(quán)最初系由商曉波從雙鳳工業(yè)區(qū)管委會(huì)受讓取得，轉(zhuǎn)讓合同系由商曉波簽訂，轉(zhuǎn)讓價(jià)款系由商曉波個(gè)人支付；并非用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的當(dāng)事人，與管委會(huì)之間無(wú)合同關(guān)系，不存在直接從管委會(huì)受讓該土地使的情形。因此，商曉波向管委會(huì)繳納土地轉(zhuǎn)讓價(jià)款的行為， 系履行其自身合同義務(wù)的行為，不存在代替履行債務(wù)的問(wèn)題；其對(duì)該土地進(jìn)行“五通一平”的后續(xù)投入，亦屬于其自身的投資行為，不構(gòu)成為墊付 資金的行為。其與之間，在該土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)過(guò)程中不存在任何債權(quán)債務(wù)關(guān)系。商曉波本次用于出資的，只能是以土地使他任 何財(cái)產(chǎn)權(quán)利。用權(quán)，不可能是債權(quán)或者其（四）該土地使用權(quán)

18、先于增資行為完成前轉(zhuǎn)移至名下，此種情形符合當(dāng)時(shí)公司法的規(guī)定，其不存在任何問(wèn)題。原公司法第二十五條規(guī)定：“股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入準(zhǔn)備設(shè)立的有限責(zé)任公司 在銀行開(kāi)設(shè)的臨時(shí)帳戶；以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)或者土地使用權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)”。根據(jù)上述規(guī)定，辦理用于出資的財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn) 移手續(xù)，本身即是出資股東的法定義務(wù)；先行辦理出資財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移手續(xù)，而后再辦理出資資產(chǎn)的評(píng)估、驗(yàn)資及工是履行出資義務(wù)，保證出資真實(shí)的 積極舉措，此種情形不僅是合法的，同時(shí)也是法律所鼓勵(lì)的。商登記，恰恰現(xiàn)行的公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定（國(guó)

19、家工商總局修訂頒布，自 2006 年 1 月 1 日起實(shí)施）第十二條已開(kāi)始明確規(guī)定：“公司成立后，股東或者發(fā)起人按照公 司章程規(guī)定的出資時(shí)間繳納出資，屬于非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)在依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，申請(qǐng)辦理公司實(shí)收資本的變更登記”。綜上所述，本所律師認(rèn)為：本次增資的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移在先的情形，對(duì)商曉波出資的真實(shí)性和有效性不存在影響，本次增資行為合法合規(guī)?！镜谌畏答仯宏P(guān)注律師對(duì)于土地使用權(quán)權(quán)屬先變更然后再驗(yàn)資的解釋】（一）商曉波個(gè)人取得工業(yè)用地土地使用權(quán)符合法律規(guī)定。1、有關(guān)土地管理法律、法規(guī)和規(guī)章中，明確規(guī)定個(gè)人可以依法取得國(guó)有土地使用權(quán)。土地管理法（1998 年修訂）第 9 條規(guī)定：“國(guó)有

20、土地和農(nóng)民集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個(gè)人使用”。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第 3 條規(guī)定：“人民境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)”。土地登記規(guī)則第九條規(guī)定：“國(guó)有土地使用權(quán)由使用國(guó)有土地的單位及法定代表人或者使用國(guó)有土地的個(gè)人申請(qǐng)登記”。2、有關(guān)土地管理法律法規(guī)中，對(duì)個(gè)人取得工業(yè)用地使用權(quán)并無(wú)禁止或限制性的特殊規(guī) 定， 而國(guó)家及地方土地管理部門(mén)近年來(lái)出臺(tái)的有關(guān)工業(yè)用地出讓方面的規(guī)章制度則進(jìn)一步明確了個(gè)人可以申請(qǐng)取得工業(yè)用地。國(guó)土資源部、監(jiān)察部關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度（國(guó)土資發(fā)2009

21、101號(hào)）規(guī)定：“對(duì)列入市、縣土地出讓計(jì)劃的工業(yè)用地，要及時(shí)將 具備出讓條件地塊的位置、面積、產(chǎn)業(yè)要求、使用年限、土地使用條件（功能分區(qū)）等信息向社會(huì)發(fā)布，接受用地申請(qǐng)。單位和個(gè)人對(duì)擬出讓的地塊有使用意向，所 承諾支付的土地價(jià)格和土地使用條件符合規(guī)定的，市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)應(yīng)適時(shí)組織掛牌或拍賣(mài)出讓活動(dòng)”。經(jīng)安徽省人民政府用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓實(shí)施意見(jiàn)皖政辦200711 號(hào)文轉(zhuǎn)發(fā)的安徽省國(guó)土資廳關(guān)于工業(yè)規(guī)定：“凡單位和個(gè)人對(duì)列入工 業(yè)用地招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓計(jì)劃的具體地塊有使用意向的，可以持申請(qǐng)書(shū)、單位或個(gè)人有效證明、資金有效證明等材料，向當(dāng)?shù)貒?guó)土資源行政主管部門(mén)提出書(shū)面預(yù)申 請(qǐng)”。3、個(gè)人取得

22、工業(yè)用地使用權(quán)依法可以登記發(fā)證，已有地方土地管理部門(mén)對(duì)此做出明確規(guī)定。如浙江省國(guó)土資源廳在關(guān)于工業(yè)用地能否轉(zhuǎn)讓給合伙企業(yè)和個(gè)體工商戶的（浙土資函2005159 號(hào)）中就明確表示：“人民城鎮(zhèn)國(guó)有 土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例、浙江省城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓實(shí)施辦法中，均未對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的對(duì)象作出特別限制。確定土地所有權(quán)和使用 權(quán)的若干規(guī)定第二十六條及土地登記規(guī)則第九條更是明確，土地使用權(quán)可以確定給直接使用土地的具有法人資格的單位或說(shuō)，合伙企業(yè)和個(gè)體工 商戶可以依法取得工業(yè)用地使用權(quán)，國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法予以登記”。個(gè)人。也就是綜上，本所律師認(rèn)為，商曉波個(gè)人取得工業(yè)用地使用權(quán)符合法律規(guī)定。（

23、二）商曉波具備取得增資土地使用權(quán)的各項(xiàng)要件。1、如前所述，商曉波具備受讓該土地使用權(quán)的主體資格；2、商曉波已同轉(zhuǎn)讓方雙鳳經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，該等合同合法有效；3、商曉波已按合同約定支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓款；4、按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的約定，在商曉波按約支付土地款后，轉(zhuǎn)讓方即應(yīng)為其辦理土地使用權(quán)證；5、按照土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的約定，商曉波受讓該宗土地后，“在受讓土地使用權(quán)期限內(nèi)，可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他合法的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”。基于上述事實(shí)，根據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的有關(guān)法律規(guī)定，本所律師認(rèn)為，商曉波已經(jīng)具備取得該土地使用權(quán)的各項(xiàng)要件，其領(lǐng)取該土地使用權(quán)證已不存在法律障 礙。商

24、曉證環(huán)節(jié)的省卻并不影響商曉波對(duì)該土地使用權(quán)的取得及處分。（三）商曉波以土地使用權(quán)對(duì)發(fā)行人進(jìn)行的增資，系發(fā)行人取得該土地使用權(quán)的唯一依據(jù)。除此之外，無(wú)其他原因可以導(dǎo)致發(fā)行人取得該土地使用權(quán)。任何一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的取得，均須有一定的行為依據(jù)為前提。發(fā)行人對(duì)該土地使用權(quán)的取得方式屬于繼受取得而非原始取得，這一點(diǎn)當(dāng)無(wú)異議。而發(fā)行人既已取得該土 地使用權(quán)， 就必然會(huì)存在一個(gè)行為依據(jù)的問(wèn)題。按照有關(guān)土地管理的法律法規(guī)規(guī)定，對(duì)于土地使用權(quán)這種較為特殊的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，其合法的繼受取得方式包括出讓、轉(zhuǎn) 讓?zhuān)òǔ鲑Y）、出租、繼承、置換、贈(zèng)與等。無(wú)論通過(guò)何種方式，都離不開(kāi)原權(quán)利人對(duì)其自身權(quán)利的處分。原權(quán)利人處分其自身權(quán)利

25、的法律行為，即是繼受權(quán)利人 取得權(quán)利的行為依據(jù)，而該行為到底屬于何種法律行為，則應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的意思表示及其行為的外在表現(xiàn)來(lái)認(rèn)定。如前所述，相對(duì)于發(fā)行人而言，該土地使用權(quán)的原權(quán)利人應(yīng)為商曉波。而商曉波對(duì)該土地使用權(quán)的處分方式，無(wú)論是意思表示的內(nèi)容（股東會(huì)決議同意其增資）還是 行為的外在表現(xiàn)（履行了增資的全部法律程序），均表明其是以該土地使用權(quán)對(duì)發(fā)行人進(jìn)行增資。這種處分行為，符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)為有效行為，應(yīng)能產(chǎn) 生有效的法律后果。因此，商曉波的出資行為，應(yīng)系發(fā)行人取得該土地使用權(quán)的依據(jù)。根據(jù)本所律師對(duì)發(fā)行人取得該土地使用權(quán)整個(gè)過(guò)程的核查情況，發(fā)行人并未同其他權(quán)利人之間簽訂過(guò)與該土地使用權(quán)

26、有關(guān)的任何合同；商曉波與管委會(huì)簽訂的兩份土 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，亦從未以任何方式變更由發(fā)行人履行；而發(fā)行人與商曉波之間，除了本次增資之外，再無(wú)通過(guò)其他方式轉(zhuǎn)移該土地使用權(quán)的任何書(shū)面或口頭協(xié)議 以及任何其他安排。因此，除了商曉波的增資行為之外，不可能再有其他原因可以導(dǎo)致發(fā)行人取得該土地使用權(quán)。基于上述，本所律師認(rèn)為，發(fā)行人取得該土地使用權(quán)的唯一事實(shí)依據(jù)，只能是商曉波的增資行為。若非商曉波的增資行為，發(fā)行人不可能無(wú)故取得該土地使用權(quán)。（四）土地使用權(quán)證書(shū)轉(zhuǎn)移在先的情形符合與增資有關(guān)的法律規(guī)定，不影響商曉波出資行為的真實(shí)性和有效性。1、當(dāng)時(shí)適用的公司法第二十五條規(guī)定：“股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的

27、各 自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入準(zhǔn)備設(shè)立的 有限責(zé)任公司在銀行開(kāi)設(shè)的臨時(shí)帳戶；以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)或者土地使用權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)”。2、當(dāng)時(shí)適用的公司注冊(cè)資本登記管理暫行規(guī)定（國(guó)家工商行政管理局 1995 年第發(fā)布）第十八條規(guī)定：“公司增加注冊(cè)資本，以非貨幣出資的，股 東應(yīng)當(dāng)依法辦理財(cái)44產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后再向公司登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)注冊(cè)資本變更登記”。根據(jù)上述規(guī)定，本所律師認(rèn)為， 發(fā)行人本次增資過(guò)程中，用于出資的土地使用權(quán)證書(shū) 轉(zhuǎn)移在先的情形，符合公司法及公司登記管理的相關(guān)規(guī)定，不影響商曉波出資行為的真實(shí)性和有效性。（五）商曉波的增資行為是原因

28、，土地使用權(quán)證書(shū)轉(zhuǎn)移是結(jié)果，二者之間存在明確的因果關(guān)系，不能以權(quán)證轉(zhuǎn)移這一結(jié)果反過(guò)來(lái)原因行為的效力。1、基于上述規(guī)定，出資資產(chǎn)在增資行為完成之前即已轉(zhuǎn)移至公司名下的情形，應(yīng)是公 司增資過(guò)程中的普遍現(xiàn)象，無(wú)論是以動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增資還是以不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增資均需 如此。如前所述，在以貨幣資金進(jìn)行增資時(shí)，按照規(guī)定出資人亦應(yīng)先將用于出資的貨幣資金存入公司賬戶，然后才能履行增資的后續(xù)程序。此時(shí)同樣存在出資資產(chǎn)權(quán) 屬已經(jīng)先行轉(zhuǎn)移的情形，但增資行為的效力顯然不會(huì)受此影響。既然如此，在以土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行增資時(shí)，權(quán)證的先行轉(zhuǎn)移也就同樣不會(huì)對(duì)增資行為的有效性 構(gòu)成任何障礙。2、權(quán)利證書(shū)的轉(zhuǎn)移，其法律意義在于對(duì)物權(quán)變動(dòng)結(jié)

29、果的確認(rèn)，而對(duì)造成物權(quán)變動(dòng)后果的基礎(chǔ)行為或者原因行為的效力不應(yīng)產(chǎn)生任何影響。不能因?yàn)槲餀?quán)變動(dòng)的后果 已經(jīng)產(chǎn)生而回過(guò)頭來(lái)否認(rèn)基礎(chǔ)行為或原因行為的效力，否則就會(huì)形成悖論。如果在土地使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)交易中，價(jià)款尚未支付而權(quán)證已經(jīng)轉(zhuǎn)移，此時(shí)顯然不能據(jù)此一方面 認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效，使得買(mǎi)方可以不履行價(jià)款給付義務(wù)；另一方面又認(rèn)為物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果有效而使得買(mǎi)方可以取得物權(quán)。同樣道理，在以土地使用權(quán)進(jìn)行出資的情況 下，也不能因?yàn)闄?quán)證已經(jīng)先行轉(zhuǎn)移而出資行為本身的效力。否則的話，就無(wú)法解釋上述公司法及公司注冊(cè)資本登記管理暫行規(guī)定中的規(guī)定?；谏鲜?，本所律師認(rèn)為，該土地使用權(quán)證書(shū)的先行轉(zhuǎn)移應(yīng)系商曉波以該土地使用權(quán)對(duì)發(fā)行人進(jìn)行

30、增資的后果，商曉波的增資行為是發(fā)行人取得該土地使用權(quán)的基礎(chǔ) 原因，發(fā)行人系基于商曉波的增資行為而非僅僅依據(jù)權(quán)利證書(shū)的轉(zhuǎn)移而取得該土地使用權(quán)。該土地使用權(quán)證書(shū)的轉(zhuǎn)移在先不影響商曉波本次增資行為的法律效力。（六）商曉波本次增資行為不存在潛在糾紛和潛在法律風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)本所律師核查：1、2010 年 10 月 18 日，發(fā)行人現(xiàn)有全體股東出具無(wú)異議確認(rèn)書(shū)，一致確認(rèn)商曉波本次增資的土地使用權(quán)權(quán)屬不存在爭(zhēng)議，土地使用權(quán)價(jià)值公允合理，各股東對(duì)商曉波本次增資行為均無(wú)異議。2、2010 年 10 月 18 日，商曉波本人出具書(shū)面承諾，保證本次增資的土地使用權(quán)權(quán)屬不存在爭(zhēng)議，土地使用權(quán)價(jià)值公允合理，若因本次增資行為而

31、導(dǎo)致公司及其他股東利益受損，將由其本人承擔(dān)一切法律責(zé)任。3、對(duì)發(fā)行人本次增資行為，合肥市工商行政管理局于 2010 年 10 月 19 日出具情況說(shuō)明認(rèn)為：“安徽鴻路鋼結(jié)構(gòu)該次注冊(cè)資本變更登記中，股東的出資方式、增資的各項(xiàng)程序均符合法律規(guī)定，合法有效”?；谏鲜龃_認(rèn)、承諾和證明，本所律師認(rèn)為，商曉波以土地使用權(quán)對(duì)發(fā)行人進(jìn)行增資的出資行為不存在潛在糾紛或潛在法律風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)發(fā)行人本次發(fā)行上市不會(huì)構(gòu)成不利影響。綜上所述，本所律師認(rèn)為：2003 年6 月商曉波以土地使用權(quán)對(duì)發(fā)行人進(jìn)行增資的過(guò)程，符合公司法等相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定，不存在出資不實(shí)的情形。發(fā)行人本次增資行為合法合規(guī)，對(duì)發(fā)行人的發(fā)行申請(qǐng)不構(gòu)

32、成任何法律障礙。二、森遠(yuǎn)股份：土地使用權(quán)直接過(guò)戶給企業(yè)股東補(bǔ)足出資經(jīng)遼寧省發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于核準(zhǔn)鞍山森遠(yuǎn)路橋養(yǎng)護(hù)機(jī)械制造公路養(yǎng)護(hù)專(zhuān)用車(chē)項(xiàng)目的（遼發(fā)改發(fā)2004486 號(hào)）批準(zhǔn)，自然人郭松森先 生、齊廣田先生、王恩義先生、夏維民先生和王曉曄女士共同出資成立森遠(yuǎn)有限，其中，齊廣田先生、王曉曄女士為夫妻關(guān)系。各出資人認(rèn)繳的出資額、出資方式及 出資比例如下：郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生以位于高新區(qū)鞍千路 281 號(hào)的地塊的國(guó)有土地結(jié)果為人民幣 1,289 萬(wàn)元。截至 2004 年 10 月 25 日，以土地使用權(quán)出資的股東尚未與鞍山森遠(yuǎn)路橋養(yǎng)護(hù)機(jī)械制造辦妥土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)，但該等股東與鞍山森

33、遠(yuǎn)路橋養(yǎng)護(hù)機(jī)械制造已承諾按照有關(guān)規(guī)定在公司成立后六個(gè)月內(nèi)辦妥土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)，并報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案。2006 年 11 月 18 日，遼寧正和會(huì)計(jì)師事務(wù)所以 2006 年 10 月 31 日為基準(zhǔn)日，對(duì)森遠(yuǎn)有限的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行了審計(jì)，并出具遼正會(huì)年檢審字 2006第 057 號(hào)審計(jì)報(bào)告， 經(jīng)遼寧正和會(huì)計(jì)師事務(wù)所為 31,246,817.14 元。審驗(yàn)，截至 2006 年 10 月 31 日，森遠(yuǎn)有限的未分配利潤(rùn)2006 年 12 月 27 日，森遠(yuǎn)有限召開(kāi)股東會(huì)，經(jīng)審議決定以 2006 年 10 月 31 日為基準(zhǔn)日，向郭松森先生分配現(xiàn)金股利 438.69 萬(wàn)元，向齊廣田先生分 配現(xiàn)金股利 3

34、29.10 萬(wàn)元，向王恩義先生分配現(xiàn)金股利 40.41 萬(wàn)元；為規(guī)范出資行為，前述分配的現(xiàn)金股利全部直接用于繳納股東出資；將郭松森先生、齊 廣田先生和王恩義先生三名股東的出資中以土地使用權(quán)出資的部分變更為以貨幣出資，并審議通過(guò)公司章程。2006 年 12 月 30 日，遼寧天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具遼天會(huì)內(nèi)驗(yàn)字2006963 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告，經(jīng)審驗(yàn)，截至 2006 年 12 月 30 日，森遠(yuǎn)有 限已收到全體股東以貨幣資金繳納的注冊(cè)資本合計(jì)人民幣 1,289 萬(wàn)元。本次出資方式變更完成后，森遠(yuǎn)有限各股東的出資情況如下：（一）土地使用權(quán)出資的規(guī)范森遠(yuǎn)有限設(shè)立時(shí)，郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生向高新區(qū)管

35、委會(huì)申請(qǐng)受讓出資土地使用權(quán)、支付土地出讓金，并以出資土地使用權(quán)對(duì)森遠(yuǎn)有限出資。由于鞍 山市人民政府以鞍政地字200484 號(hào)文將土地使用權(quán)直接出讓給森遠(yuǎn)有限，因此，出資土地使用權(quán)直接登記在森遠(yuǎn)有限名下，未體現(xiàn)為三名股東以土地使用 權(quán)出資。郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生在2006 年12 月森遠(yuǎn)有限變更出資方式過(guò)程中以貨幣資金及現(xiàn)金股利置換了土地使用權(quán)出資。具體情況如下：1、森遠(yuǎn)有限取得出資土地使用權(quán)的具體過(guò)程（1）郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生受讓出資土地使用權(quán)的基本過(guò)程根據(jù)高新區(qū)管委會(huì)出具的關(guān)于鞍山森遠(yuǎn)路橋股份土地使用權(quán)出讓及登記情況的說(shuō)明，因高新區(qū)內(nèi)企業(yè)美玉公司 30,050 平方

36、米土地長(zhǎng)期閑置，高新區(qū)管委會(huì)決定收回該閑置土地并對(duì)外出讓?zhuān)糜谡猩桃Y。因該地塊位置及場(chǎng)地條件較佳，郭松森先生、田先生和王恩義先生為能及時(shí)取得該土地作為擬在高新區(qū)設(shè)立的森遠(yuǎn)有限的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，遂先行以個(gè)人名義向高新區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)受讓該地塊土地使用權(quán)。齊廣經(jīng)高新區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)，郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生于 2004 年 6 月 16 日與高新區(qū)管委會(huì)簽訂土地出讓協(xié)議，約定三人受讓該地塊土地使用權(quán)，土地出讓金為160 元/每平米，土地出讓金總額為 4,808,000 元；三人可在該地塊上開(kāi)工建設(shè)；地塊用途為工業(yè)用地，建設(shè)內(nèi)容為廠房、辦公樓。2004 年 8 月和 10 月，郭松森先生、齊廣田先

37、生和王恩義先生共計(jì)向高新區(qū)支付土地出讓金 4,808,000 元，資金來(lái)源為郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生的個(gè)人儲(chǔ)蓄。森遠(yuǎn)有限設(shè)立時(shí)，出資土地使用權(quán)的土地出讓金已支付完畢。根據(jù)當(dāng)時(shí)有效的鞍山高新區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)協(xié)議出讓暫行管理辦法第五條的規(guī)定， 根據(jù)高新區(qū)管委會(huì)出具的關(guān)于鞍山森遠(yuǎn)路橋股份土地使用權(quán)出讓及 登記情況的說(shuō)明，郭松森、齊廣田和王恩義三位自然人申請(qǐng)并受讓出資土地使用權(quán)的價(jià)格、過(guò)程均符合鞍山市及高新區(qū)國(guó)土資源管理的有關(guān)規(guī)定。（2）郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生以土地使用權(quán)出資并設(shè)立森遠(yuǎn)有限的基本過(guò)程郭松森先生、齊廣田先生、王恩義先生、王曉曄女士和夏維民先生于 2004 年10 月

38、15 日共同簽訂森遠(yuǎn)章程，并開(kāi)始申請(qǐng)辦理森遠(yuǎn)有限設(shè)立登記手續(xù)。評(píng)估和驗(yàn)資鞍山金地資產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)出資土地使用權(quán)進(jìn)行了評(píng)估并出具鞍金土估字2004第 055 號(hào)土地資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書(shū)，確定估價(jià)單價(jià)為 429 元/平 方米，地價(jià)金額為1,289 萬(wàn)元。根據(jù)當(dāng)時(shí)有效的鞍山高新區(qū)關(guān)于吸引和扶持高新技術(shù)企業(yè)入?yún)^(qū)建設(shè)、自主創(chuàng)新的若干指導(dǎo)意見(jiàn)的規(guī)定，“高新區(qū)優(yōu)先支持和 扶持先進(jìn)制造業(yè)和新材料兩大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。先進(jìn)制造業(yè)主要扶持發(fā)展以下項(xiàng)目：3、各類(lèi)汽車(chē)改裝和汽車(chē)零部件制造”，因郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生受讓 出資土地使用權(quán)是為投資建設(shè)專(zhuān)用車(chē)生產(chǎn)基地，符合上述規(guī)定，受讓價(jià)格適用鞍山高新區(qū)關(guān)于吸引和扶持高新技術(shù)

39、企業(yè)入?yún)^(qū)建設(shè)、自主創(chuàng)新的若干指導(dǎo)意見(jiàn)規(guī)定 的優(yōu)惠地價(jià)政策，即“科研、工業(yè)用五十年使用期土地出讓金價(jià)格，高新區(qū)東區(qū)最低為每平方米 160 元人民幣，西區(qū)最低為每平方米 140 元人民幣”，因此實(shí)際 土地出讓金額與土地評(píng)估結(jié)果存在差異。鞍山千惠會(huì)計(jì)師事務(wù)所對(duì)郭松森先生、齊廣田先生、王恩義先生、王曉曄女士和夏維民先生截至 2004 年 10 月 25 日的出資情況進(jìn)行審驗(yàn)，并于同日出具鞍千惠驗(yàn)字2004第 134 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告。（3）出資土地使用權(quán)登記至森遠(yuǎn)有限名下的基本過(guò)程森遠(yuǎn)有限成立后，郭松森先生、齊廣田先生、王恩義先生與森遠(yuǎn)有限開(kāi)始辦理將出資土地使用權(quán)登記在森遠(yuǎn)有限名下的手續(xù)。雖然郭松森先生、齊

40、廣田先生和王恩義先生與高新區(qū)管委會(huì)簽訂了土地出讓協(xié)議并交納了土地出讓金，但由于鞍山市人民政府以鞍政地字（2004）84 號(hào) 關(guān)于向鞍山森遠(yuǎn)路橋養(yǎng)護(hù)機(jī)械制造出讓國(guó)有土地使用權(quán)的將出資土地使用權(quán)的受讓人直接為森遠(yuǎn)有限，因此，在辦理出資土地使用權(quán)登記過(guò)程 中，鞍山市規(guī)劃和國(guó)土資源局未將土地使用權(quán)登記在郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生名下，而是直接登記在森遠(yuǎn)有限名下。2004 年 11 月 29日，森遠(yuǎn)有 限取得了鞍國(guó)用（2004）第 600145 號(hào)人民國(guó)有土地使用證。自 2004 年 11 月 29 日森遠(yuǎn)有限取得該國(guó)有土地使用證起，該土地使用權(quán) 未發(fā)生權(quán)屬變更。2、土地使用權(quán)出資的規(guī)范2006

41、 年 12 月 26 日，經(jīng)森遠(yuǎn)有限董事會(huì)審議通過(guò)，同意返還郭松森先生、齊廣田先生、王恩義先生土地出讓金 480.8 萬(wàn)元，其中，向郭松森先生還款 260.98 萬(wàn)元，向齊廣田先生還款 195.78 萬(wàn)元，向王恩義先生還款 24.04 萬(wàn)元。郭松森先生、齊廣田先生、王恩義先生同意收到上述返還款項(xiàng)即全部 直接投入公司。2006 年 12 月 27 日，經(jīng)森遠(yuǎn)有限股東會(huì)審議通過(guò)，以 2006 年 10 月 31 日為基準(zhǔn)日，向股東郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生分配現(xiàn)金股利 808.2 萬(wàn)元，其中，向郭松森先生分配現(xiàn)金股利 438.69 萬(wàn)元，向齊廣田先生分配現(xiàn)金股利 329.09 萬(wàn)元，向王恩

42、義先生分配現(xiàn)金股利 40.41 萬(wàn) 元；為規(guī)范出資行為，前述分配的現(xiàn)金股利全部直接用于繳納股東出資； 股東郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生各自以土地使用權(quán)出資的部分分別變更為以貨幣出資，其 中，股東郭松森先生以森遠(yuǎn)有限還款及現(xiàn)金股利共 699.67 萬(wàn)元，股東齊廣田先生以森遠(yuǎn)有限還款及現(xiàn)金股利共 524.88 萬(wàn)元，股東王恩義先生以 森遠(yuǎn)有限還款及現(xiàn)金股利共64.45 萬(wàn)元分別置換他們以土地使用權(quán)出資的出資金額。2006 年 12 月 30 日，遼寧天健會(huì)計(jì)師事務(wù)并出具了遼天會(huì)內(nèi)驗(yàn)字2006963 號(hào)驗(yàn)資報(bào)告。所對(duì)前述置換出資事宜進(jìn)行了審驗(yàn)，3、土地使用權(quán)出資及其規(guī)范過(guò)程相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理（1）

43、2004 年 6 月至 8 月，森遠(yuǎn)有限未設(shè)立，未進(jìn)行相關(guān)的會(huì)計(jì)處理。2004 年 6 月16 日，郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生與高新區(qū)管委會(huì)簽訂土地出讓協(xié)議，約定三人受讓該地塊土地使用權(quán)，土地出讓金為 160 元/平米，土地出讓金總額為 4,808,000 元，由于上述行為與森遠(yuǎn)有限無(wú)關(guān)，森遠(yuǎn)有限未進(jìn)行相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理；2004 年 8 月和 10 月，郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生共計(jì)向高新區(qū)支付土地出讓金 4,808,000 元時(shí)，由于上述行為與森遠(yuǎn)有限無(wú)關(guān)，森遠(yuǎn)有限未進(jìn)行相關(guān)的會(huì)計(jì)處理。（2）2004 年 10 月 25 日森遠(yuǎn)有限設(shè)立時(shí)，郭松森先生、齊廣田先生、王恩義先生以土

44、地使用權(quán)對(duì)森遠(yuǎn)有限出資，并按照工商登記的相關(guān)規(guī)定委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn) 行評(píng)估、委托驗(yàn)資機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗(yàn)資，并辦理了森遠(yuǎn)有限的設(shè)立登記。森遠(yuǎn)有限依據(jù)上述相關(guān)手續(xù)進(jìn)行了相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理。按驗(yàn)資報(bào)告中土地使用權(quán)的價(jià)值 1,289 萬(wàn)元(評(píng)估值)出資：借：無(wú)形資產(chǎn)1,289.00 萬(wàn)元貸：實(shí)收資本郭松森699.67 萬(wàn)元實(shí)收資本齊廣田524.88 萬(wàn)元實(shí)收資本王恩義64.45 萬(wàn)元2004 年 11 月 29 日，森遠(yuǎn)有限取得了鞍國(guó)用（2004）第 600145 號(hào)有土地使用證。人民國(guó)（3）2006 年 12 月 27 日，森遠(yuǎn)有限股東會(huì)審議通過(guò)向股東郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生分配現(xiàn)金股利 808.20 萬(wàn)

45、元，分配的現(xiàn)金股利全部直接用于置換股東出資時(shí)，森遠(yuǎn)有限依據(jù)有關(guān)手續(xù)進(jìn)行了相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理。具體會(huì)計(jì)處理為：紅字沖回 2004 年 10 月 25 日森遠(yuǎn)有限設(shè)立時(shí)會(huì)計(jì)處理借：無(wú)形資產(chǎn)-1,289.00 萬(wàn)元貸：實(shí)收資本郭松森-699.67 萬(wàn)元實(shí)收資本齊廣田-524.88 萬(wàn)元實(shí)收資本王恩義-64.45 萬(wàn)元將土地使用權(quán)按高新區(qū)規(guī)定繳納的土地使用權(quán)出讓金 480.80 萬(wàn)元計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)借：無(wú)形資產(chǎn)480.80 萬(wàn)元貸：其他應(yīng)付款郭松森260.98 萬(wàn)元其他應(yīng)付款齊廣田195.78 萬(wàn)元其他應(yīng)付款王恩義24.04 萬(wàn)元公司以現(xiàn)金支付了上述應(yīng)付三位股東的款項(xiàng)，同時(shí)進(jìn)行了會(huì)計(jì)處理。向三位股東分配現(xiàn)金股

46、利 808.20 萬(wàn)元借：利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)808.20 萬(wàn)元貸：應(yīng)付股利郭松森438.69 萬(wàn)元應(yīng)付股利齊廣田329.10 萬(wàn)元應(yīng)付股利王恩義40.41 萬(wàn)元借：應(yīng)付股利郭松森438.69 萬(wàn)元應(yīng)付股利齊廣田329.10 萬(wàn)元應(yīng)付股利王恩義40.41 萬(wàn)元貸：現(xiàn)金808.20 萬(wàn)元三位股東繳納出資 1,289 萬(wàn)元借：現(xiàn)金1,289.00 萬(wàn)元貸：實(shí)收資本郭松森699.67 萬(wàn)元實(shí)收資本齊廣田524.88 萬(wàn)元實(shí)收資本王恩義64.45 萬(wàn)元4、結(jié)論（1）公司注冊(cè)資本充實(shí)2010 年 3 月 8 日，鞍山市工商行政管理局出具關(guān)于對(duì)鞍山森遠(yuǎn)路橋股份股東出資有關(guān)問(wèn)題的說(shuō)明，認(rèn)為“鞍山森遠(yuǎn)路橋股份其

47、前身是鞍山 森遠(yuǎn)路橋養(yǎng)護(hù)機(jī)械制造，于 2004 年 10 月 25 日在我局登記成立，當(dāng)時(shí)登記的注冊(cè)資本是 2000萬(wàn)元，其中股東郭松森、齊廣田、王恩義以個(gè)人墊資 取得的森遠(yuǎn)有限土地使用權(quán)出資 1289萬(wàn)元。2006 年 12 月 30 日，公司及上述三人以未分配利潤(rùn)及貨幣資金置換了以土地使用權(quán)出資的資產(chǎn)，并在我局辦理 了變更登記，從而規(guī)范了股東的出資行為。上述過(guò)注冊(cè)資本和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不構(gòu)成影響，不會(huì)因此受到行政處罰?！睂?shí)，對(duì)公司2010 年 3 月 23 日，遼寧省工商行政管理局出具關(guān)于鞍山森遠(yuǎn)路橋股份資有關(guān)問(wèn)題的意見(jiàn)，對(duì)鞍山市工商行政管理局提交的關(guān)于對(duì)鞍山森 遠(yuǎn)路橋股份股東出股東出資有關(guān)情況確

48、認(rèn)的護(hù)機(jī)械制造進(jìn)行了，認(rèn)為“鞍山森遠(yuǎn)路橋股份的前身是鞍山森遠(yuǎn)路橋養(yǎng)，其設(shè)立登記的注 冊(cè)資本是 2000 萬(wàn)元，其中股東郭松森、齊廣田、王恩義以個(gè)人墊資取得的森遠(yuǎn)有限土地使用權(quán)出資 1,289 萬(wàn)元。但鞍山市人民政府關(guān)于向鞍山森遠(yuǎn)路橋養(yǎng) 護(hù)機(jī)械制造出讓國(guó)有土地使用權(quán)的（鞍政地字【2004】84 號(hào)）將土地使用權(quán)直接出讓給了森遠(yuǎn)公司，沒(méi)能體現(xiàn)上述三人以土地使用權(quán)出資。為規(guī)范股東出資行為，2006 年 12 月 30局為上述三人辦理了出資方式變更登記，變更后上述三人的出資方式為貨幣。鞍山森遠(yuǎn)路橋養(yǎng)護(hù)機(jī)械制造成立時(shí)，股東以土地使用權(quán)出資存在不當(dāng)，但公司和股東已于 2006 年12 月依法對(duì)出資行為進(jìn)行

49、了規(guī)范，因此同意你局意見(jiàn)。”基于上述，在森遠(yuǎn)有限設(shè)立過(guò)程中，郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生本擬個(gè)人受讓出資土地使用權(quán)并以其對(duì)森遠(yuǎn)有限出資，并按照鞍山高新區(qū)國(guó)有土地使用 權(quán)協(xié)議出讓暫行管理辦法的規(guī)定與高新區(qū)管委會(huì)簽訂土地出讓協(xié)議，支付了土地出讓金；按照工商登記的相關(guān)規(guī)定委托評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估、委托驗(yàn)資機(jī)構(gòu)進(jìn)行 驗(yàn)資，并辦理了森遠(yuǎn)有限的設(shè)立登記。但因鞍政地字（2004）84 號(hào)文直接將出資土地使用權(quán)的受讓人批準(zhǔn)為森遠(yuǎn)有限，因此出資土地使用權(quán)初始登記在森遠(yuǎn)有 限名下，而未體現(xiàn)為股東出資，郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生在進(jìn)行土地使用權(quán)出資的程序上存在瑕疵。鑒于郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生已

50、足額 支付土地出讓金，森遠(yuǎn)有限已實(shí)際取得該土地使用權(quán)；郭松森先生、齊廣田先生和王恩義先生已在 2006 年 12 月森遠(yuǎn)有限變更出資方式過(guò)程中以貨幣資金及現(xiàn)金 股利置換了土地使用權(quán)出資，對(duì)上述行為進(jìn)行了規(guī)范；遼寧省工商行政管理局已確認(rèn)上述出資不當(dāng)對(duì)公司注冊(cè)資本和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不構(gòu)成影響，不會(huì)因此受到行政處罰。 因此， 森遠(yuǎn)路橋注冊(cè)資本充實(shí)，森遠(yuǎn)有限設(shè)立時(shí)存在的股東出資不當(dāng)未對(duì)森遠(yuǎn)路橋、森遠(yuǎn)路橋的債對(duì)森遠(yuǎn)路橋本次發(fā)行上市不構(gòu)成實(shí) 質(zhì)性障礙。權(quán)人及社會(huì)公共利益構(gòu)成損害，（2）公司以分配現(xiàn)金股利彌補(bǔ)出資符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定首先，依據(jù)前述分析，郭松森、齊廣田和王恩義在進(jìn)行土地使用權(quán)出資的程序上存在瑕疵，但

51、并未構(gòu)成出資不到位。其次，森遠(yuǎn)有限設(shè)立時(shí)除存在程序瑕疵的土地使用權(quán)出資以外，剩余部分出資占 2,000萬(wàn)注冊(cè)資本的 35.55%，即使不考慮各自土地使用權(quán)出資份額，每名 股東可獲得的最高現(xiàn)金分紅也可占可分配利潤(rùn)的 35.55%。根據(jù)遼寧正和會(huì)計(jì)師事務(wù)所于 2006 年 11 月 18日出具的遼正會(huì)年檢審字【2006】 第 057 號(hào)審計(jì)報(bào)告，截至 2006 年 10 月 31 日，森遠(yuǎn)有限的可分配利潤(rùn)為 31,246,817.14 元。本次股利分配金額占當(dāng)時(shí)森遠(yuǎn)有限可分配利潤(rùn) 的25.86%，未超過(guò) 35.55%。綜上所述，該次股利分配并不違反公司法第三十五條關(guān)于股東按照實(shí)繳的出資比例分取紅利

52、的規(guī)定。（二）反饋意見(jiàn)的關(guān)注【請(qǐng)發(fā)行人補(bǔ)充披露森遠(yuǎn)有限設(shè)立時(shí)郭松森、齊廣田及王恩義用于出資的土地使用權(quán)的權(quán)屬變化及相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理，說(shuō)明并披露在注冊(cè)資本 2000 萬(wàn)元中 1289 萬(wàn)元未出資到位的情況下，股東以分配現(xiàn)金股利彌補(bǔ)出資是否符合相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。請(qǐng)保薦機(jī)構(gòu)、律師和申報(bào)會(huì)計(jì)師核查并發(fā)表意見(jiàn)?！俊韭蓭煿ぷ鲌?bào)告提到，鞍山高新區(qū)管委會(huì)收回鞍山美玉長(zhǎng)期閑臵土地后對(duì)外出讓?zhuān)糜谡猩桃Y。后郭松森等三人未能及時(shí)取得該土地作為發(fā)行人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 場(chǎng)所，遂先行以個(gè)人名義向高新區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)受讓該地塊土地使用權(quán)。請(qǐng)保薦機(jī)構(gòu)及律師核查并說(shuō)明前述以個(gè)人名義申請(qǐng)受讓土地使用權(quán)是否符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī) 定?！勘舅蓭?/p>

53、核查了土地出讓協(xié)議、土地價(jià)款支付憑證、高新區(qū)管委會(huì)出具的相關(guān)說(shuō)明；對(duì)發(fā)行人主要股東郭松森、齊廣田和王恩義進(jìn)行了訪談。根據(jù)核查：1、郭松森等三人以個(gè)人名義向高新區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)受讓該地塊土地使用權(quán)的過(guò)程根據(jù)高新區(qū)管委會(huì)出具的關(guān)于鞍山森遠(yuǎn)路橋股份土地使用權(quán)出讓及登記情況的說(shuō)明，因高新區(qū)內(nèi)企業(yè)鞍山美玉30,050 平方米土地長(zhǎng)期閑 臵，高新區(qū)管委會(huì)決定收回該閑臵土地并對(duì)外出讓?zhuān)糜谡猩桃Y。因該地塊位臵及場(chǎng)地條件較佳，郭松森、齊廣田和王恩義為能及時(shí)取得該土地作為擬在高新區(qū)設(shè) 立的森遠(yuǎn)有限的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，遂先行以個(gè)人名義向高新區(qū)管委會(huì)申請(qǐng)受讓該地塊土地使用權(quán)。經(jīng)高新區(qū)管委會(huì)批準(zhǔn)，郭松森、齊廣田和王恩義于

54、2004 年 6 月 16 日與高新區(qū)管委會(huì)簽訂土地出讓協(xié)議，約定三人受讓該地塊土地使用權(quán)，土地出讓金為 160 元/平方米，土地出讓金總額為 4,808,000 元；地塊用途為工業(yè)用地，建設(shè)內(nèi)容為廠房、辦公樓。前述土地出讓金已于 2004 年 8 月和 10 月分別由郭松森、齊廣田和王恩義全額支付， 資金來(lái)源為郭松森、齊廣田和王恩義的個(gè)人儲(chǔ)蓄。森遠(yuǎn)有限設(shè)立時(shí)，出資土地使用權(quán)的土地出讓金已支付完畢。2、國(guó)家對(duì)土地管理的相關(guān)法律法規(guī)未禁止個(gè)人受讓工業(yè)用地使用權(quán)1998 年及 2004 年 8 月修訂的人民土地管理法均在第四十三條規(guī)定，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土

55、地；前款所稱(chēng)依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。人民國(guó)土資源部（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)土資源部”）于 2003 年頒布并實(shí)施的協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定第八條規(guī)定，國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃公布 后，需要使用土地的單位和個(gè)人可以根據(jù)國(guó)有土地使用權(quán)出讓計(jì)劃，在市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)公布的時(shí)限內(nèi)，向市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部 門(mén)提出意向用地申請(qǐng)。國(guó)土資源部于 2002 年頒布并實(shí)施的招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定第二條規(guī)定，在人民境內(nèi)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓國(guó)有土地使用 權(quán)的，適用本規(guī)定。本規(guī)定所稱(chēng)招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)，是指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)（以下人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓瘛?法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土