我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析

題 目： 我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析 學(xué) 院： 商 學(xué) 院 專 業(yè)： 工 程 管 理 姓 名： 陳 松 指導(dǎo)教師： 侯 向 麗 完成日期： 畢業(yè)論文任務(wù)書畢業(yè)論文題目： 選題意義、創(chuàng)新性、科學(xué)性和可行性論證：主要內(nèi)容： 目的要求： 計 劃 進(jìn) 度 ：指 導(dǎo) 教 師 簽 字： 主管院長（系主任）簽字： 年 月 日遼 寧 大 學(xué)本科畢業(yè)論文（設(shè)計）指導(dǎo)記錄表論文題目我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析學(xué)生姓名陳松學(xué) 號100707215年級、專業(yè)10級工程管理指導(dǎo)教師姓名侯向麗指導(dǎo)教師職稱教授所在院系商學(xué)院第一次指導(dǎo)（對確定題目、畢業(yè)論文（設(shè)計）任務(wù)書的指導(dǎo)意見）：指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第二次指導(dǎo)（對論文提綱的指導(dǎo)意見）：指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第三次指導(dǎo)（對初稿的指導(dǎo)意見）：指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第四次指導(dǎo)（對修改稿的指導(dǎo)意見）：指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日第五次指導(dǎo)（對是否定稿、進(jìn)入答辯及其它指導(dǎo)意見）：指導(dǎo)方式：（請選擇） 面談 電話 電子郵件 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日主管院長（主任）簽名 院系蓋章 年 月 日注：指導(dǎo)意見如不夠填寫可加附頁指導(dǎo)教師評語學(xué) 生： 專 業(yè)： 論文題目： 論文共 頁，設(shè)計圖紙 張。 指導(dǎo)教師評語：指導(dǎo)教師評分： 指導(dǎo)教師簽字： 年 月 日遼寧大學(xué)畢業(yè)論文（設(shè)計）成績評定單評閱人評語：評閱人評分：評閱人簽字： 年 月 日答辯委員會評語：院（系）畢業(yè)論文答辯委員會（小組）于 年 月 日審查了 屆 專業(yè)學(xué)生 的畢業(yè)論文。答辯委員會評語：答辯成績：答辯委員會成員：答辯委員會（小組）組長簽字： 年 月 日 畢業(yè)論文（設(shè)計）成績：評閱人評分：指導(dǎo)教師評分 ：答辯成績：總成績：院長（系主任）簽字： 年 月 日摘 要隨著出生率的下降和平均壽命的延長,我國早在2006年就進(jìn)入了人口老齡化社會。如何解決人口老齡化所帶來的一系列問題,是我國目前面臨的十分緊迫的任務(wù)為解決社會養(yǎng)老問題，實現(xiàn)老有所養(yǎng)、老有所居，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是客觀需要的。本文從老齡化趨勢下養(yǎng)老地產(chǎn)市場出發(fā)，在養(yǎng)老地產(chǎn)的養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)屬性匹配與否，老齡化社會的人口環(huán)境，以及傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)，國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施不能滿足適應(yīng)群體需求，政府優(yōu)惠政策難以落實的市場背景下，分析養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)階段未形成完整的金融支撐體系，未形成多元化的運(yùn)營模式，老齡化社會的獨(dú)生子女家庭越來越普遍的發(fā)展現(xiàn)狀分析，提出養(yǎng)老地產(chǎn)需求市場在當(dāng)今社會所面臨的問題。從養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)對象角度分析養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求型老年人生活及社會關(guān)系特點(diǎn)，消費(fèi)層次差異化需求，專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)合作與選擇等多方面主要影響因素，并從開發(fā)商角度分析適應(yīng)群體需求的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)項目選址，復(fù)合型功能設(shè)計，服務(wù)體系建立，專業(yè)人員培訓(xùn)與內(nèi)控，內(nèi)控質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)類型及危機(jī)管理,物業(yè)定價策略與經(jīng)營模式等，同時也對養(yǎng)老地產(chǎn)需求市場前景進(jìn)行有效預(yù)測。實現(xiàn)養(yǎng)老地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展，必須同步考慮相配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將相關(guān)老齡產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃與養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃相結(jié)合，為養(yǎng)老地產(chǎn)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。關(guān)鍵詞 : 老齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)；運(yùn)營模式；政府政策AbstractWith the decline in the birth rate and the average life expectancy increases, China as early as in 2006, entered the aging society. How to solve a series of problems caused by an aging population, it is very urgent task facing Chinas current social pension to solve problems and achieve security for the elderly home, senior housing development is an objective need. This article from the aging trend of the real estate market starting pension , in old-age pension estate services real estate properties match or not, population, environment, aging society , and challenges the traditional way of pension , retirement facilities can not meet the domestic demand to adapt to groups , government incentives under the policy difficult to implement market context, the analysis stage, the pension is not a complete real estate financial support system , not a diversified business model, one-child families aging society increasingly common development situation analysis, market demand for senior housing problems faced in todays society . The main impact of the pension aspects of real estate agencies need-based pension and social life of older relationship characteristics, differences in levels of consumer demand, professional services organizations in cooperation with factors such as choice of real estate from the pension clients perspective and analysis from a developer point of view accommodate groups demand for senior housing development project site, complex functional design, service system is established, professional training and internal control, internal quality standard types and crisis management, property pricing strategies and business models, etc., but also the demand for senior housing market prospects predict. Pension achieve steady development of real estate, must be synchronized to consider supporting the development of industry, the industrial development of aging-related real estate development planning and retirement planning are combined to create a favorable environment for the development of senior housing.Keywords: Aging; senior housing; operating mode; government policy目 錄序 言1一. 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景與問題分析21.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景22.我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展中存在問題4二.我國養(yǎng)老地產(chǎn)需求理論分析61.養(yǎng)老文化延續(xù)需求62.養(yǎng)老方式多元化需求演變63.機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求型老年人生活及社會關(guān)系特點(diǎn)74.消費(fèi)層次差異化需求7三. 養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營策略與模式分析81.服務(wù)對象特征及分類82.養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求影響因素分析93.適應(yīng)群體需求的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)104.物業(yè)定價策略及經(jīng)營模式125.服務(wù)體系建立136.專業(yè)人員培訓(xùn)與內(nèi)控147.專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)合作與選擇148. 投融資策略15四. 中國商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)未來發(fā)展方向和展望161.政府引導(dǎo)養(yǎng)老模式轉(zhuǎn)變162.商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展16五. 結(jié)論18參考文獻(xiàn)19致謝2010序 言2011 年，國務(wù)院辦公廳社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃中指出，我國社會養(yǎng)老體系的建設(shè)仍處于起步階段，存在諸多與新形勢、新任務(wù)、新需求不相適應(yīng)的問題 ：社會養(yǎng)老體系建設(shè)缺乏整體性 ；供需矛盾突出、服務(wù)功能單一 ；政府投入不足，城鄉(xiāng)差距明顯。并建議在“十二五”期間，初步建立起與人口老齡化進(jìn)程相適應(yīng)、與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平相協(xié)調(diào)，與居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會養(yǎng)老服務(wù)體系。這在一定程度上有利于完善養(yǎng)老模式，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。我國已進(jìn)入老齡化社會，據(jù)相關(guān)資料統(tǒng)計，平均每年新增 1000萬老年人口，未來一段時間內(nèi)老齡人口比重仍將不斷增加，因此我國對養(yǎng)老地產(chǎn)的需求也將不斷增加。決定購買力的重要因素是收入水平，老年人口處于家庭周期的空巢期，子女已經(jīng)成家立業(yè)，家庭負(fù)擔(dān)已經(jīng)明顯減輕，且老年人的經(jīng)濟(jì)收入來源主要是過去的長期積累、離退休金、子女或親屬的贊助及社會保險和救濟(jì)等，老年人的這些收入和積蓄基本上可用于自我消費(fèi)。隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們經(jīng)濟(jì)生活水平的普遍提高，社會保障體系的建立和逐步完善，老年人經(jīng)濟(jì)收入的穩(wěn)定性將得到保證。我國養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析第1章 開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的必要性1.1 我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展背景截至 2011 年底，中國 65 歲及以上老年人口已達(dá) 1.85 億人，占總?cè)丝诘?1.91，超過歐洲老年人口總體規(guī)模。研究預(yù)測表明，2050 年我國 80 歲以上高齡老年人將占 65 歲及以上老年人總數(shù)的 30%。中國的人口結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，隨著獨(dú)生子女時代的來臨，4:2:1 的家庭結(jié)構(gòu)模式日益增加，讓養(yǎng)老成為巨大壓力，再加上工作和學(xué)習(xí)的異地化，空巢老人比例的急劇升高，都是產(chǎn)生養(yǎng)老問題的直接原因。其中歸納為以下幾點(diǎn)主要原因(1) 中國已進(jìn)入老齡化社會根據(jù)聯(lián)合國規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，一個國家的老年人口比例達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或7%（65歲以上人口）時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老齡社會。我國在1999年就進(jìn)入老齡社會，當(dāng)前我國人養(yǎng)老地產(chǎn)人口老齡化態(tài)勢已非常嚴(yán)峻，2008年我國60歲以上的人口達(dá)到1.67億，約占總?cè)丝诘?2%。在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以年均3.4%的速度增長。從2001年到2020年這一時期，平均每年將有596萬人進(jìn)入老齡，到2020年老年人口將達(dá)2.48億。到2040年，我國60歲以上的老齡人口總數(shù)達(dá)到4億，這意味著每4個人中就有1個老人。(2) 傳統(tǒng)養(yǎng)老方式面臨挑戰(zhàn)與老齡化相伴而生的一系列問題，使得我國傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式遭遇困難： 生育率下降直接導(dǎo)致家庭的供養(yǎng)資源減少，子女養(yǎng)老的人均負(fù)擔(dān)幾倍增長。夫妻兩人供養(yǎng)雙方4位老人，撫養(yǎng)1個后代的“4-2-1”模式將成為中國今后幾十年主流家庭模式；死亡率的下降推動平均期望壽命延長。中國人口的平均期望壽命男74歲，女76歲，已達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平（75歲）。隨著父母壽命的提高，贍養(yǎng)時間逐步延長；同時，高齡老人不斷增多，家庭里會出現(xiàn)兩代老人，贍養(yǎng)數(shù)量開始增多。另一方面，子女的年齡也在相應(yīng)提高，供養(yǎng)者的老齡化，將導(dǎo)致低齡老人供養(yǎng)高齡老人的局面產(chǎn)生；21世紀(jì)將是老年人獨(dú)居的時代。1990年，中國老年人口中，有70%的人與子女同住。現(xiàn)如今，在許多城市老年人口中，空巢家庭增長到40%-50%，有的甚至達(dá)70%-80%，代際分離增加了家庭養(yǎng)老的困難；現(xiàn)代化生產(chǎn)節(jié)奏不斷加快，勞動強(qiáng)度增加。忠孝兩難全，由于時間、精力所限，成年子女越來越感到照料老人的擔(dān)子沉重。尤其是對于臥床不起老人來說，他們的子女更難以承擔(dān)長期照料老人的責(zé)任。單獨(dú)依靠家庭來解決大面積、曠日持久的老人照料問題是不可能的。（3）國內(nèi)的養(yǎng)老設(shè)施滿足不了需求中國的養(yǎng)老設(shè)施傳統(tǒng)上是民政機(jī)構(gòu)社會福利的一部分，最初以為“三無”老人服務(wù)的社會救濟(jì)為主，逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。社會福利社會化的改革，相當(dāng)?shù)闹攸c(diǎn)放在原有社會福利機(jī)構(gòu)走向自負(fù)盈虧方面。由于民政系統(tǒng)財力的限制，加之沒有有力的投資發(fā)展環(huán)境，養(yǎng)老設(shè)施的發(fā)展在現(xiàn)階段仍然是有限的和緩慢的，目前國內(nèi)常見的養(yǎng)老設(shè)施是一些規(guī)模較小的養(yǎng)老院、敬老院、護(hù)理院、老年公寓等。因在傳統(tǒng)意識里，只有“三無”老人才入住這些地方，再加上其服務(wù)單一、檔次較低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝的罵名，由此造成各地普通養(yǎng)老機(jī)構(gòu)空床率較高，形成社會資源浪費(fèi)。老年人口數(shù)量增長加速，生活品質(zhì)要求日益提高，這與國內(nèi)養(yǎng)老資源緊缺、環(huán)境設(shè)施落后、服務(wù)水平低下的矛盾更加突出。隨著人們生活水平的提高及空巢家庭的劇增，建立特色鮮明、功能齊全的高端養(yǎng)老項目迫在眉睫！ （4）政府鼓勵發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，但一些優(yōu)惠政策很難落實2006年6月，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見的通知，提出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服務(wù)業(yè)準(zhǔn)入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補(bǔ)貼、購買服務(wù)等多種方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，鼓勵社會資金以獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。政府出臺的養(yǎng)老方面的政策為社會力量進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供了政策支持，但因政策涉及部門較養(yǎng)老地產(chǎn)多，存在政策協(xié)調(diào)難、落實難的問題，很多土地、稅收等方面的優(yōu)惠政策很難落實。1.2.我國養(yǎng)老地產(chǎn)需求理論分析1.2.1 養(yǎng)老文化延續(xù)需求 養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)與運(yùn)營離不開中國傳統(tǒng)文化的研究，中國有家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)。目前，家庭養(yǎng)老仍然是一種主要的、普遍的養(yǎng)老方式。從長遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢看，家庭的養(yǎng)老功能將逐漸被社會所取代。但家庭養(yǎng)老的方式不可能完全消失。只要家庭還存在，它就仍然會保留有某些養(yǎng)老的功能，并繼續(xù)發(fā)揮其作用。 家庭養(yǎng)老的重要基礎(chǔ)是傳統(tǒng)的孝道觀念，這在很大程度上決定了子女贍養(yǎng)老人義務(wù)的履行情況。市場的沖擊加強(qiáng)了農(nóng)村中青年人的獨(dú)立意識，常常出現(xiàn)“娶了媳婦忘了娘”“只顧小家不管老家”“寵幼輕老”的現(xiàn)象，人們贍養(yǎng)意識的薄弱化的現(xiàn)象已非罕見。家庭養(yǎng)老是在長輩對知識和家庭經(jīng)濟(jì)具有控制權(quán)威的社會中形成的制度性傳統(tǒng)，父輩對財產(chǎn)等資源的控制地位是其賴以獲得子孫贍養(yǎng)的主要制度基礎(chǔ)。 1.2.2.養(yǎng)老方式多元化需求演變 隨著老齡化社會的快速到來，與此同時經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活方式的轉(zhuǎn)變，養(yǎng)老方式也發(fā)生重大變化，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老功能逐漸弱化，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老隨著觀念的轉(zhuǎn)變將逐步被人們接納，養(yǎng)老方式日趨多樣化。 上海交通大學(xué) EMBA 學(xué)位論文 養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營模式分析1.2.3 機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求型老年人生活及社會關(guān)系特點(diǎn) 目前對于城市中有參與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老意愿的老年人調(diào)查顯示：60 歲以上自理型老人,其中空巢占一半左右；學(xué)歷水平人群分布較為平均；月收入水平在 3000 以上且擁有自由房產(chǎn)。其消費(fèi)行為特征：生活不便需要照顧時會選擇養(yǎng)老社區(qū)，尋求更方便的照顧；很少開車，僅有 10%的目標(biāo)人群開車；不愿意出售自由房產(chǎn)解決入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用；最長接觸的渠道是電視和報紙雜志，并對這兩個媒體最為信任；業(yè)余愛好廣泛，主要集中在讀書、看報。 1.2.4 消費(fèi)層次差異化需求 （1）一般性養(yǎng)老需求 具有普遍意義的養(yǎng)老是個社會問題，要實現(xiàn)老有所養(yǎng)，是目前中國必須盡快解決的問題，這個普遍性的社會問題無疑需要以政府主導(dǎo)、商業(yè)機(jī)構(gòu)的參與，在借鑒國外經(jīng)驗基礎(chǔ)上引導(dǎo)和逐漸完善。 從目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看出，現(xiàn)有養(yǎng)老床位與實際養(yǎng)老需求之間的差距巨大，這種差距單純依靠政府增加投資形式耗資過大、短期難以實現(xiàn)，床位增長帶來的服務(wù)配套難以跟上等問題也需要較長時間完成。因此，目前更為有效和可行的方式是政府從政策層面、財政扶持、稅收優(yōu)惠方式引導(dǎo)家庭養(yǎng)老、社會資金參與到養(yǎng)老事業(yè)，分解難題是目前較為現(xiàn)實的一種方式。 這種普遍的基礎(chǔ)養(yǎng)老要根據(jù)不同家庭、經(jīng)濟(jì)條件、自理能力、區(qū)域等的不同設(shè)定不同的扶持政策和方式。政府對于愿意承擔(dān)普通消費(fèi)水平的養(yǎng)老客戶的商業(yè)機(jī)構(gòu)，從按人均標(biāo)準(zhǔn)實施補(bǔ)貼結(jié)合用地劃撥等政策傾斜，對經(jīng)營期限、規(guī)模達(dá)到一定水平的給予貨幣或政策類支持；同時建立完善的監(jiān)督機(jī)制。在把養(yǎng)老社會化的同時，實現(xiàn)養(yǎng)老規(guī)范化。無論采用哪種形式，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大是不可改變的趨勢。 （2）高端消費(fèi)需求 高端養(yǎng)老地產(chǎn)的主要客戶是：退休的官員、企業(yè)高管、第一代企業(yè)主及高管、大學(xué)教師、高職稱人員、華僑、海歸，以及目前在職高官高管的父母等。高端客戶的消費(fèi)心理和特點(diǎn)更容易接受專業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老形式 中國步入老齡化社會，這老齡化人群中有相當(dāng)一部分是中國改革開放后的先富人群，也有一些是目前獲得財富增長的中年人群。這兩類人群中第一代富有人群樂于為自己的快樂晚年支付額外的費(fèi)用、年輕的富有人群非常愿意為他們的父母和祖父母花錢。而這些人群中對于西方的理念更容易接受，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)并不排斥，容易接受符合需求的專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)。因此，對于該高端客群，有合適、服務(wù)質(zhì)量高的的養(yǎng)老產(chǎn)品，市場的接受度較容易培養(yǎng)。 對服務(wù)有個性化的需求 高端客戶對于養(yǎng)老的需求并不僅僅限于有一張床位，實現(xiàn)老有所養(yǎng)。更多的是能包含優(yōu)美的居住環(huán)境、豐富的娛樂活動、便利的生活設(shè)施、獨(dú)立的私密空間、溫馨的交流平臺、完善的康復(fù)保健條件、便利的交通設(shè)施、以及個性化定制服務(wù)?；诖耍叨丝蛻粑磥眇B(yǎng)老地產(chǎn)的硬件配置及軟件服務(wù)都提出了更高的要求。 目前針對中國文化、經(jīng)濟(jì)環(huán)境特征，老人對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的需求呈上升狀態(tài)，從市場規(guī)律出發(fā)來看，高端有附加值的服務(wù)在未來的前景是非?？捎^，而且可實現(xiàn)性也非常強(qiáng)。第2章 我國現(xiàn)行養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式2.1我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)階段存在問題2.1.1尚未形成完整的金融支撐體系在美國，養(yǎng)老地產(chǎn)不是一類房屋，而是一個完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，由開發(fā)商、投資商、運(yùn)營商共同構(gòu)建。 在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營的過程中，三者各自扮演著不同的角色。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商通常由其他類型的開發(fā)商演化而來，根據(jù)運(yùn)營商或投資商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，并按照事先約定的價格賣給運(yùn)營商或者投資商。部分運(yùn)營商也會自己充當(dāng)開發(fā)商或與開發(fā)商組建合資公司來共同開發(fā)項目；投資商主要有三類，REITs、私募基金和非盈利性組織。 其中，REITs 作為上市公司更關(guān)注租金收益的穩(wěn)定性，強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長期持有；而私募基金則主要面向機(jī)構(gòu)投資人， 更關(guān)注資產(chǎn)升值的收益，強(qiáng)調(diào)物業(yè)資產(chǎn)的低買高賣； 至于非盈利性組織，主要利用捐贈資金和政府補(bǔ)貼為低收入群體提供養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營商類似于酒店管理公司，靠品牌優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)盈利，是一個典型的人力資本密集型行業(yè)，其雇員規(guī)模通常是投資商的百倍。為了充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，運(yùn)營商在自己持有少量物業(yè)的同時，通過租賃和托管的方式，擴(kuò)大資產(chǎn)管理規(guī)模，實現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營。與之相對，今天的中國養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域雖然匯聚了地產(chǎn)商、保險公司及其他民營企業(yè)，但各自的角色定位很模糊，更談不上彼此的分工合作，結(jié)果在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營過程中，開發(fā)商仍然處于主導(dǎo)地位，從投資到開發(fā)建設(shè)，再到后期的持有運(yùn)營，都能看到開發(fā)商的身影；而投資商和運(yùn)營商尚未形成清晰定位， 既缺乏專業(yè)的運(yùn)營商，更缺乏長期的投資人。 由于開發(fā)商扮演的角色過于復(fù)雜， 也使其不能更專注于某一方面，進(jìn)而影響整個養(yǎng)老地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展。2.1.2 尚未形成多元化的運(yùn)營模式美國的養(yǎng)老地產(chǎn)由開發(fā)商、投資商和運(yùn)營商共同組成，在整個生態(tài)系統(tǒng)中，其運(yùn)營模式主要有三種：凈出租模式、委托經(jīng)營模式以及租賃+經(jīng)營模式。凈出租模式：養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)租賃給運(yùn)營商，每年收取固定的租金，而所有的運(yùn)營費(fèi)用、稅費(fèi)以及保險費(fèi)等均由承租方承擔(dān)。在此種模式下，持有者的風(fēng)險最低，收益最穩(wěn)定，運(yùn)營商則獲得全部的經(jīng)營收益，并承擔(dān)全部經(jīng)營風(fēng)險。委托經(jīng)營模式：養(yǎng)老地產(chǎn)持有者將物業(yè)托管給運(yùn)營商，運(yùn)營商每年收取一定比例的管理費(fèi)，但不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險。此時，持有者的收益更大，但是經(jīng)營風(fēng)險也更高。租賃+經(jīng)營模式：養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者將物業(yè)的部分權(quán)益出讓給運(yùn)營商，并與運(yùn)營商簽訂委托管理協(xié)議。在新框架下，運(yùn)營商將獲得管理收益和與所擁有權(quán)益相對應(yīng)的部分經(jīng)營收益。此種模式下，養(yǎng)老地產(chǎn)的持有者既能分享較多的經(jīng)營收益，又能通過調(diào)動運(yùn)營商的積極性從而提高物業(yè)經(jīng)營收益。由于目前國內(nèi)尚未形成完整的養(yǎng)老地產(chǎn)生態(tài)系統(tǒng)，其經(jīng)營模式僅停留在開發(fā)與經(jīng)營的各種拆分與組合上。 根據(jù)開發(fā)和經(jīng)營主體的不同，可以將我國的經(jīng)營模式分為兩種。(1) 開發(fā)商自主經(jīng)營的模式 這種開發(fā)模式類似于商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式，開發(fā)商除了前期投資建設(shè)，還需要后期持有經(jīng)營，這種模式的產(chǎn)品以出租為主。此種模式適合有物業(yè)管理優(yōu)勢且社會資源整合能力強(qiáng)的開發(fā)商。 這種模式下，對開發(fā)商物業(yè)管理的能力要求比較高， 經(jīng)營風(fēng)險大，不利于快速回籠資金，一般小型的開發(fā)商很難完成從開發(fā)向經(jīng)營的轉(zhuǎn)變。(2)開發(fā)商與運(yùn)營商合作的模式這是一種集中經(jīng)營模式，這種模式下開發(fā)商建設(shè)完成以后并不親自進(jìn)行管理，而是轉(zhuǎn)賣給專業(yè)的經(jīng)營公司管理，這種模式的產(chǎn)品以出售為主。 此種模式適合于沒有物業(yè)管理優(yōu)勢的開發(fā)商。 這種模式下，開發(fā)商僅僅獲得開發(fā)利潤，不能分享后期的經(jīng)營利潤。 運(yùn)營商承擔(dān)全部的運(yùn)營風(fēng)險，并收獲全部經(jīng)營收入，這對運(yùn)營商的考驗比較大，目前能完成此類工作的運(yùn)營商還比較少。由上可知， 目前我國的運(yùn)營模式仍過于單一，這為養(yǎng)老地產(chǎn)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展埋下了隱患。2.1.3 養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)屬性不足盡管美國養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展了幾十年，但是其服務(wù)品質(zhì)仍受到質(zhì)疑。 目前國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)剛剛起步，開發(fā)商在發(fā)展老年住宅時都在考慮硬件，考慮該投資多少，該蓋什么樣的房子，對服務(wù)不夠重視，使得老年住宅淪落為普通住宅項目，喪失了老年住宅最本質(zhì)的意義。由于我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)仍處于萌芽期，我國專業(yè)的護(hù)理人員仍十分缺乏，單純靠開發(fā)商的投入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因而更應(yīng)該集中社會力量進(jìn)行大力發(fā)展。 按老年人與護(hù)理員的比例為 31 推算，全國最少需要 1000 萬名養(yǎng)老護(hù)理員。而目前，諸如老年病專業(yè)醫(yī)師、康復(fù)治療師、長期照護(hù)護(hù)士、心理咨詢師、營養(yǎng)師等應(yīng)該在老年社區(qū)中提供服務(wù)的合格的專業(yè)或準(zhǔn)專業(yè)人員幾乎沒有。這是因為目前中國的衛(wèi)生和醫(yī)學(xué)院校還沒有把這些專業(yè)領(lǐng)域納入自己的教育計劃中。未來老年社區(qū)的發(fā)展如果沒有大量上述專業(yè)或準(zhǔn)專業(yè)人力資源的參與，最終就不會成功。通過對比美國和中國的養(yǎng)老地產(chǎn)可以發(fā)現(xiàn)，中國的養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)展過程中尚未形成完整的金融生態(tài)系統(tǒng)，運(yùn)營模式單一，且對應(yīng)的服務(wù)缺失，這些問題是制約我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的核心問題。通過分析可知，正是由于缺少專業(yè)的運(yùn)營商和投資商， 使得養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營模式過于單一，并不能集中力量提升服務(wù)質(zhì)量，因此金融生態(tài)系統(tǒng)的不完整是最核心的問題。 要發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，就必須培養(yǎng)專業(yè)化的運(yùn)營商團(tuán)隊以提升養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)，并為投資商提供完善的金融環(huán)境以為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展提供源源不斷的資金。 最終通過投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商的風(fēng)險分拆，發(fā)揮各類機(jī)構(gòu)的最大優(yōu)勢，進(jìn)而促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)的良性健康發(fā)展。2.1.4政策扶持力度不夠目前國家有關(guān)養(yǎng)老地產(chǎn)方面的政策尚不明確按照目前通常做法，老年福利院由民政部門主管，房地產(chǎn)公司如何與政府部門合作，必須有明確的政策指導(dǎo)，這也導(dǎo)致很多有意進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的投資企業(yè)非常謹(jǐn)慎。另外，現(xiàn)在建立一個養(yǎng)老社區(qū)至少需要上百畝土地，如果采取招拍掛的方式拿地，土地成本會很高，而拿地性質(zhì)也是制約投資企業(yè)的一個重要原因，養(yǎng)老地產(chǎn)的土地性質(zhì)非常特殊，比如用工業(yè)用地開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，成本雖然低廉，但最后的退出會相當(dāng)麻煩。因此，需要政策在土地出讓!銀行貸款乃至稅費(fèi)上有一定的優(yōu)惠，才能促進(jìn)開發(fā)商的積極性。從需求的角度看，老年人的消費(fèi)需要沒有特定的金融支持針對老年人貸款買房，多數(shù)銀行都有年齡等條件限制，倒按揭目前也沒有形成政策同時，養(yǎng)老地產(chǎn)缺少保險產(chǎn)品的支持，老年人屬于脆弱群體，很容易發(fā)生意外，需要保險業(yè)務(wù)介入以規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營過程中的風(fēng)險。2.2 我國老地產(chǎn)市場需求分析2.2.1求型老年人生活及社會關(guān)系特點(diǎn)目前對于城市中有參與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老意愿的老年人調(diào)查顯示：60 歲以上自理型老人,其中空巢占一半左右；學(xué)歷水平人群分布較為平均；月收入水平在 3000 以上且擁有自由房產(chǎn)。其消費(fèi)行為特征：生活不便需要照顧時會選擇養(yǎng)老社區(qū)，尋求更方便的照顧；很少開車，僅有 10%的目標(biāo)人群開車；不愿意出售自由房產(chǎn)解決入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的費(fèi)用；最長接觸的渠道是電視和報紙雜志，并對這兩個媒體最為信任；業(yè)余愛好廣泛，主要集中在讀書、看報。2.2.2差異化需求（1）一般性養(yǎng)老需求 具有普遍意義的養(yǎng)老是個社會問題，要實現(xiàn)老有所養(yǎng)，是目前中國必須盡快解決的問題，這個普遍性的社會問題無疑需要以政府主導(dǎo)、商業(yè)機(jī)構(gòu)的參與，在借鑒國外經(jīng)驗基礎(chǔ)上引導(dǎo)和逐漸完善。從目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看出，現(xiàn)有養(yǎng)老床位與實際養(yǎng)老需求之間的差距巨大，這種差距單純依靠政府增加投資形式耗資過大、短期難以實現(xiàn)，床位增長帶來的服務(wù)配套難以跟上等問題也需要較長時間完成。因此，目前更為有效和可行的方式是政府從政策層面、財政扶持、稅收優(yōu)惠方式引導(dǎo)家庭養(yǎng)老、社會資金參與到養(yǎng)老事業(yè)，分解難題是目前較為現(xiàn)實的一種方式。這種普遍的基礎(chǔ)養(yǎng)老要根據(jù)不同家庭、經(jīng)濟(jì)條件、自理能力、區(qū)域等的不同設(shè)定不同的扶持政策和方式。政府對于愿意承擔(dān)普通消費(fèi)水平的養(yǎng)老客戶的商業(yè)機(jī)構(gòu)，從按人均標(biāo)準(zhǔn)實施補(bǔ)貼結(jié)合用地劃撥等政策傾斜，對經(jīng)營期限、規(guī)模達(dá)到一定水平的給予貨幣或政策類支持；同時建立完善的監(jiān)督機(jī)制。在把養(yǎng)老社會化的同時，實現(xiàn)養(yǎng)老規(guī)范化。無論采用哪種形式，養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大是不可改變的趨勢。（2）消費(fèi)需求高端養(yǎng)老地產(chǎn)的主要客戶是：退休的官員、企業(yè)高管、第一代企業(yè)主及高管、大學(xué)教師、高職稱人員、華僑、海歸，以及目前在職高官高管的父母等高端客戶的消費(fèi)心理和特點(diǎn)。a 更容易接受專業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老形式中國步入老齡化社會，這老齡化人群中有相當(dāng)一部分是中國改革開放后的先富人群，也有一些是目前獲得財富增長的中年人群。這兩類人群中第一代富有人群樂于為自己的快樂晚年支付額外的費(fèi)用、年輕的富有人群非常愿意為他們的父母和祖父母花錢。而這些人群中對于西方的理念更容易接受，對養(yǎng)老機(jī)構(gòu)并不排斥，容易接受符合需求的專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的服務(wù)。因此，對于該高端客群，有合適、服務(wù)質(zhì)量高的的養(yǎng)老產(chǎn)品，市場的接受度較容易培養(yǎng)。b 對服務(wù)有個性化的需求高端客戶對于養(yǎng)老的需求并不僅僅限于有一張床位，實現(xiàn)老有所養(yǎng)。更多的是能包含優(yōu)美的居住環(huán)境、豐富的娛樂活動、便利的生活設(shè)施、獨(dú)立的私密空間、溫馨的交流平臺、完善的康復(fù)保健條件、便利的交通設(shè)施、以及個性化定制服務(wù)?；诖耍叨丝蛻粑磥眇B(yǎng)老地產(chǎn)的硬件配置及軟件服務(wù)都提出了更高的要求。目前針對中國文化、經(jīng)濟(jì)環(huán)境特征，老人對機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的需求呈上升狀態(tài)，從市場規(guī)律出發(fā)來看，高端有附加值的服務(wù)在未來的前景是非常可觀，而且可實現(xiàn)性也非常強(qiáng)。2.2.3適應(yīng)群體需求的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)(1) 開發(fā)項目選址養(yǎng)老社區(qū)的區(qū)位選擇必須基于城市的發(fā)展規(guī)劃，考慮社會經(jīng)濟(jì)文化特點(diǎn)、結(jié)合城市功能區(qū)域的分布，通常商業(yè)養(yǎng)老社區(qū)一般選擇環(huán)境較好的郊區(qū)，交通在距離主干道 20 公里以內(nèi)，附近需要有一定的公共配套設(shè)施，尤其需要醫(yī)院或醫(yī)療設(shè)施，同時還要考慮人群結(jié)構(gòu)、其他對老年生活有影響的因素。（2) 復(fù)合型功能設(shè)計在戶型功能設(shè)計及小區(qū)分區(qū)設(shè)計方面，在功能硬件配置上應(yīng)充分考慮人性化、科學(xué)化、細(xì)致化、方便化，所有的專用設(shè)計均是建立在老年人生理特征、心理特征、行為特征的特殊性基礎(chǔ)之上，為居住老人提供最安全、最貼心的居住環(huán)境。如空間（消除室內(nèi)高差）、裝置（設(shè)置扶手、地面防滑）、設(shè)備（緊急通報系統(tǒng)、安全電熱源）等的專業(yè)化設(shè)計保障老人在日常生活中的安全性，同時利于管理員和護(hù)理人員在緊急時刻能及時應(yīng)對，立即采取措施。功能住宅設(shè)計住宅設(shè)計時，一切從老年人的生理需求和心理需求出發(fā)，確定適合老年居住的功能住宅的設(shè)計要點(diǎn)：針對老年人以建筑人類工程學(xué)為基礎(chǔ)，在家具、衛(wèi)生器具等的尺寸方面符合老年人的身體特征，便于老年人操作使用；考慮大多數(shù)老人的居住習(xí)慣，提供傳統(tǒng)形式的室內(nèi)空間，同時給護(hù)理人員和家人留有護(hù)理空間；在住宅內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境；安全性減少住宅內(nèi)的不安全因素，如地面防滑、無高差；廁所和浴室等安裝扶手、推拉門；用鮮明的色彩做標(biāo)示；安裝自動或手動報警裝置，安全和護(hù)理人員能及時救助。健康環(huán)保性保證室內(nèi)的日照、采光、通風(fēng)等，同時居室內(nèi)易于清掃，同時建筑材料、家具家電等達(dá)到環(huán)保要求，確保居住環(huán)境自然無室內(nèi)污染。私密性室內(nèi)保留老人自己的獨(dú)立空間，保護(hù)老人生活的隱私。可改造性一般情況下老人在住宅內(nèi)生活的時間很長，老人的需求會隨著時間的推移有很大的變化，因此在設(shè)計建設(shè)時養(yǎng)老住宅時，為便于增添設(shè)備、設(shè)施等留有改造空間。休閑功能模塊設(shè)計適合老人娛樂休閑設(shè)施如會所、俱樂部、室內(nèi)外活動場所及設(shè)備時，注意這些設(shè)施場所的安全、方便性，為老人提供交流、娛樂的空間?？祻?fù)保健功能針對老年人的特點(diǎn)，設(shè)計適合老人的健身中心；配備老年病康復(fù)護(hù)理設(shè)備、設(shè)施，及時救助社區(qū)老人；親子活動設(shè)施建設(shè)特色的休閑設(shè)施，為老人與子女親屬創(chuàng)造團(tuán)聚的空間，如兒童活動區(qū)域，滿足老人的親情和家庭情感需求。智能化及網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)置社區(qū)管理系統(tǒng)智能化，基本配置包含保障緊急呼救、可視對講、網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，另增加綜合智能遙控模塊預(yù)留，方便對有附加功能需求的老人開通使用。2.2.4 物業(yè)定價策略與經(jīng)營模式 (1) 定價策略 因養(yǎng)老地產(chǎn)主要側(cè)重于養(yǎng)老服務(wù)，所以在物業(yè)定價時主要采取需求導(dǎo)向定價方式：針對目標(biāo)人群進(jìn)行價格調(diào)查，了解市場的價格預(yù)期；充分了解目標(biāo)人群的財務(wù)目標(biāo)，找到其與商業(yè)利益的平衡點(diǎn)；調(diào)研相關(guān)社區(qū)定價策略和模式；菜單式服務(wù)單項服務(wù)定價。 (2) 物業(yè)經(jīng)營模式 銷售對可售銷售住宅可以采取幾種銷售方式相結(jié)合的形式：一次性付款、房屋置換、返本銷售。 “一次性付款”即在入住前一次性交付全額購房款，獲得該房屋的所有權(quán)。“房屋置換”即將原有的住房與之進(jìn)行等價換房，到老人百年后，將原置換的房產(chǎn)折價返還繼承人，利用這些“差價養(yǎng)老”的方式，老年人不僅可以實現(xiàn)人住，還能為自己或后代提供了一定的社會保障，可謂一舉兩得。“返本銷售”是在入住前交付全額購房款，待老人百年后將房子交回，部分購房本金返還繼承人。 租賃 在社區(qū)普通住宅區(qū)域預(yù)留部分標(biāo)準(zhǔn)養(yǎng)老房屋用于出租給有完全自理能力的老人。 反按揭 同時對于本區(qū)域有完全自理能力的老人可以采取“反按揭”的方式將其原有住房置換成養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)住房，原有房屋出租或改造成養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)住房再行出租，互補(bǔ)差價。在老人同意后，將老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租換租)。 倒按揭 “倒按揭”在發(fā)達(dá)國家較為普遍，退休后的老人買下或者用原有住宅交換老年公寓中的住宅后，與銀行和保險公司簽訂一份合同，根據(jù)在相關(guān)機(jī)構(gòu)評估公寓價值和測算人均壽命計算銀行與保險公司每月支付老年夫妻一定的生活費(fèi)，直到其故世，屆時，該住宅歸銀行等處置。2.2.5 服務(wù)體系的建立（1） 標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)服務(wù)與菜單式升級服務(wù)結(jié)合 標(biāo)準(zhǔn)化基礎(chǔ)服務(wù)養(yǎng)老地產(chǎn)吸引老年客戶入住的重要原因除了在房屋設(shè)計等方面適合老年人以外，更主要的在于老人在養(yǎng)老地產(chǎn)中可以享受到標(biāo)準(zhǔn)化專業(yè)附加服務(wù)，這種服務(wù)包括 24小時的呼叫服務(wù)、定期對老人進(jìn)行安全意識培訓(xùn)，統(tǒng)一餐飲、洗衣、清潔、曬被等日常生活照顧及康復(fù)護(hù)理。而且這些服務(wù)的內(nèi)容必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)，比如餐飲符合營養(yǎng)、需要或醫(yī)囑配餐；洗衣、清潔等要保障整齊與潔凈；標(biāo)準(zhǔn)的康復(fù)保健主要針對老年人的不同情況進(jìn)行定期服務(wù)。這樣保障使老人在養(yǎng)老地產(chǎn)中有居家的感覺，享受更加細(xì)致周到的日常護(hù)理服務(wù)。 菜單式升級服務(wù)除了標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)服務(wù)以外，由于老年人需求及身體狀況差異較大，可以根據(jù)需求不同對餐飲形式、出行過程的專業(yè)司機(jī)及陪同人員安排、專項保健專業(yè)人員指導(dǎo)、日常陪護(hù)等方面進(jìn)行需求登記和調(diào)查后，根據(jù)實際的需求和老人的經(jīng)濟(jì)條件提供菜單式定制升級服務(wù)建議計劃，并確認(rèn)制定服務(wù)合同后每個季度進(jìn)行結(jié)算。服務(wù)期間定期了解老人對服務(wù)的評價，便于改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量、發(fā)現(xiàn)新的需求、促進(jìn)服務(wù)人員規(guī)范服務(wù)。除了一對一的菜單式升級服務(wù)以外，小范圍的出游安排也可以根據(jù)老人的意愿，專門組織專業(yè)導(dǎo)游和服務(wù)人員選擇適合于老人的出游及其他娛樂項目，以豐富老人的生活。(2) 心理健康服務(wù)隨著身體機(jī)能的改變，退休后社會角色的改變，使老人成為各類心理問題的多發(fā)群體。社區(qū)除了提供安靜舒適的生活環(huán)境外，對老人提供充分的人性關(guān)懷，創(chuàng)造微笑社區(qū)、快樂社區(qū)：開展健康的社區(qū)活動。專業(yè)的講座不如一次有意義的活動給老人的快樂多，多開展老人集體活動，提高老人的參與感。一對一或一對多的陪伴和傾聽護(hù)理。社區(qū)服務(wù)人員成為老人的知心朋友，貼心的交流能增加老人的安全感和對生活的信心，是不良情緒得到疏泄，改變老人的心理狀態(tài)。針對特殊老人的疏導(dǎo)。對有心理障礙的老人進(jìn)行疏導(dǎo)，幫助老人走出誤區(qū)。防患于未然。及時防范可能存在的問題。2.2.6專業(yè)人員培訓(xùn)與內(nèi)控(1) 專業(yè)人員培訓(xùn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)人員相對于其他服務(wù)機(jī)構(gòu)來說具有勞動時間長、勞動強(qiáng)度大、勞動報酬不高的特點(diǎn)，因此導(dǎo)致整個養(yǎng)老服務(wù)隊伍不穩(wěn)定，對于服務(wù)質(zhì)量也會有較大的影響。因此，在規(guī)模化經(jīng)營的情況下，對人員的需求會加大，從市場招聘后投入到服務(wù)行列里的人員由于社會現(xiàn)狀必然不能滿足高端服務(wù)定位的要求。解決此問題必須要合理提高員工待遇，對于工作年限長的員工給予鼓勵政策，并實施定期培訓(xùn)，可以采用理論與實踐結(jié)合的方式進(jìn)行職業(yè)技能培訓(xùn)、基礎(chǔ)培訓(xùn)、道德與修養(yǎng)培訓(xùn)等綜合性培訓(xùn)，同時根據(jù)不同的服務(wù)崗位聘請業(yè)內(nèi)資深人士進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)。通過綜合性結(jié)合專業(yè)性培訓(xùn)方式提高員工服務(wù)質(zhì)量，使高端養(yǎng)老物業(yè)在服務(wù)質(zhì)量是持續(xù)處于領(lǐng)先地位。(2) 內(nèi)控質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)類型及危機(jī)管理內(nèi)部管理上，設(shè)立風(fēng)險經(jīng)理崗位，制定符合自己的風(fēng)險管理計劃，從老人入住時提供入住告知手冊，安排確定老人入住時的狀態(tài)并進(jìn)行體檢備檔；對家屬探訪做好記錄，對危機(jī)溝通、錯誤道歉等確定規(guī)范性要求。風(fēng)險經(jīng)理需要能識別和處理各領(lǐng)域風(fēng)險，能夠培訓(xùn)及授權(quán)員工迅速識別和控制任何可能導(dǎo)致民事索賠的不良時間，處理好客戶投訴并確保服務(wù)恢復(fù)，負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)收集分析，熟悉合同及法規(guī)。根據(jù)老人可能發(fā)生的風(fēng)險類別的級別詳細(xì)確定處理方式和標(biāo)準(zhǔn)并與老人及家屬進(jìn)行實現(xiàn)約定不同級別的處理方式避免出現(xiàn)無約定性的風(fēng)險加大。在內(nèi)部控制之余，結(jié)合保險機(jī)構(gòu)的參與來轉(zhuǎn)移風(fēng)險，做到防范于未然。2.2.7專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)合作與選擇由于老年人整體的健康狀態(tài)處于疾病高發(fā)階段，老年人的服務(wù)、護(hù)理及起居安排比一般的服務(wù)業(yè)更具有難度。而目前專業(yè)為養(yǎng)老地產(chǎn)服務(wù)的專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊較少，同時由于國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)定價空間有限，國際化運(yùn)營機(jī)構(gòu)仍然處于觀望階段，尋找高端系統(tǒng)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)難度較大。因此，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營過程中較為適合采用的形式為自主運(yùn)營結(jié)合部分領(lǐng)域的專業(yè)合作方式，比如在整體物業(yè)保潔服務(wù)、設(shè)備維護(hù)、中西式餐飲服務(wù)、醫(yī)療機(jī)構(gòu)服務(wù)等方面可以建立長期戰(zhàn)略合作伙伴。 在合伙伙伴的選擇時則需要通過招標(biāo)形式確定合理的招投標(biāo)流程和確定服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，避免因控制成本單純以低價中標(biāo)方式，可能會降低養(yǎng)老服務(wù)的質(zhì)量。在專業(yè)合作伙伴選擇之后，實際運(yùn)營過程中的監(jiān)督體制也需要相應(yīng)的配備和完善。由于國內(nèi)和國外經(jīng)營理念及老年人觀念差異較大，針對運(yùn)營過程中可能產(chǎn)生的糾紛等要事先確立處理方式和責(zé)任，實施過程中再進(jìn)行不斷的修正。訓(xùn)方式提高員工服務(wù)質(zhì)量，使高端養(yǎng)老物業(yè)在服務(wù)質(zhì)量是持續(xù)處于領(lǐng)先地位。 2.2.8投資與融資策略 (1) 成本與投資回報測算 養(yǎng)老地產(chǎn)項目運(yùn)營需要綜合考慮預(yù)算和投資回報的配比。開發(fā)階段預(yù)算主要考慮因素包括：土地成本，建筑、園林、裝修等設(shè)計費(fèi)用，建筑施工成本，園林綠化施工費(fèi)用，裝修施工費(fèi)用，設(shè)備采購費(fèi)用，財務(wù)費(fèi)用，銷售費(fèi)用，以及其他不可預(yù)見成本等支出。經(jīng)營期間，還需要綜合考慮日常經(jīng)營費(fèi)用預(yù)算以保障項目運(yùn)營初期有足夠的現(xiàn)金流保障項目的持續(xù)性。 為了有效地降低成本，可以通過降低初期成本的集中式投入，密切關(guān)注經(jīng)營費(fèi)用，通過大社區(qū)的建設(shè)降低單位成本來優(yōu)化運(yùn)營效率，避免人工成本過分增長，從銷售和服務(wù)抓起，促使社區(qū)財務(wù)運(yùn)轉(zhuǎn)獨(dú)立能實現(xiàn)自給自足，與此相結(jié)合還需要制定綜合、 靈活的初期財務(wù)預(yù)算進(jìn)行成本控制。 在控制成本的同時，投資回報主要來自于養(yǎng)老市場的一次性收入和長期服務(wù)性收入來源。根據(jù)這兩項收入的預(yù)期結(jié)合成本支出預(yù)測合理安排流動性資金。 (2) 分期開發(fā)與投融資相結(jié)合 養(yǎng)老地產(chǎn)由于一次性投入較大、回收期較長，對于開發(fā)企業(yè)來說，對資金的需求較高，為了有效推動養(yǎng)老地產(chǎn)的高質(zhì)量運(yùn)營同時避免過度資金壓力，在開發(fā)節(jié)奏上可以采取分期開發(fā)的形式，在第一期運(yùn)作能獲得一定的現(xiàn)金流基礎(chǔ)上，在根據(jù)客戶訂單的增長量確定二期開發(fā)的進(jìn)程，同時，一期的地產(chǎn)建筑可以與政府與銀行協(xié)商有關(guān)以獲得后續(xù)開發(fā)貸款。 目前，中國政府還沒有就養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)制定專門的投融資政策，但中國的老齡化的快速到來，現(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)與龐大的養(yǎng)老人群的不匹配，決定了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)是一個極具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)。 房地產(chǎn)商、保險公司、其他金融機(jī)構(gòu)及各種投資者的參與，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資模式除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式以外，還可以通過引入保險資金的方式融資。而且，西方國家在養(yǎng)老地產(chǎn)方面有很多成熟的經(jīng)驗，如反按揭、倒按揭等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。穩(wěn)定的現(xiàn)金流，使得獲得低成本融資的渠道越來越多。 另外，盡管政府沒有制定具體的支持養(yǎng)老地產(chǎn)的金融政策，但是許多項目在具體的運(yùn)作過程中通過和地方政府進(jìn)行協(xié)商，可以取得部分資金支持。在運(yùn)營中也可以通過和養(yǎng)老領(lǐng)域的一些其他服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，引入戰(zhàn)略合作者達(dá)到融資的目的，如上海親和源養(yǎng)老社區(qū)與國際投資基金合作同時引入國際服務(wù)機(jī)構(gòu)作為戰(zhàn)略合作伙伴，包括專業(yè)經(jīng)營老人社區(qū)的美國艾瑪客公司、提供餐飲服務(wù)的法國索迪斯公第3章 國外養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式分析政府支持是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)的有力保證。美國，老年住宅的建設(shè)在質(zhì)量和數(shù)量上都超過了其他國家，除了良好的市場運(yùn)作之外，政府的大力支持也是重要原因。首先，養(yǎng)老的支付來源是整個養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行的關(guān)鍵。在美國，養(yǎng)老金是人們養(yǎng)老的主要支付來源。美國現(xiàn)有的養(yǎng)老金計劃分為三大板塊，分別為政府強(qiáng)制性養(yǎng)老金計劃、雇主養(yǎng)老金計劃和個人儲蓄養(yǎng)老金計劃。這一養(yǎng)老金計劃為美國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)建了一個穩(wěn)定高效的金融體系。此外，政府在老年住宅與老年社區(qū)的開發(fā)上提供優(yōu)惠，重視吸引私人企業(yè)投資經(jīng)營、政府的管理和配套政策措施也為老年住宅的發(fā)展提供堅實的基礎(chǔ)。按需求開發(fā)不同類型的老年住宅模式。在美國，專家認(rèn)為理想的老年人居住建筑應(yīng)該是允許老年人自由且獨(dú)立的生活，并提供必要的協(xié)助，而不應(yīng)該一切包辦，否則反而會降低老年人的活動能力。加速老化進(jìn)程，他們依據(jù)老年人所需社會服務(wù)支援的程度，來劃分老年人居住建筑的模式。日前，美國老年住宅模式主要有五種類型：獨(dú)立式老年住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院和老年社區(qū)。獨(dú)立式老年