上海富頓商業(yè)項(xiàng)目定位及價(jià)格建議初步報(bào)告(策源-58頁(yè)） .doc

富頓項(xiàng)目商業(yè)定位及價(jià)格建議初步報(bào)告 商業(yè)環(huán)境篇一、 宏觀市場(chǎng)分析1、近半年全市成交量分析上海市商鋪總體成交量（2005.122006.5）成交日期成交面積成交套數(shù)05年12月19.3萬(wàn)1408套06年1月15.0萬(wàn)1793套2月11.2萬(wàn)928套3月18.7萬(wàn)1609套4月31.6萬(wàn)1425套5月13.2萬(wàn)1119套以上是自2005年12月至2006年5月的全市商鋪成交量統(tǒng)計(jì)，從這半年的數(shù)據(jù)來(lái)看，除2月份因春節(jié)假期影響成交量較低外，其余月份變化均不大。成交面積在4月份因?yàn)橛信d力達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)的16萬(wàn)整體收購(gòu)，因此總量達(dá)到近32萬(wàn)，其他月份都在20萬(wàn)以下。與去年同期相比，全市商鋪成交量今年有所下滑，從一定程度上可以說(shuō)明去年至今一系列調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，伴隨著對(duì)住宅市場(chǎng)的抑止，也使整體市場(chǎng)都處在一個(gè)觀望的氛圍之中，后市如何仍需拭目以待。另外，從近半年來(lái)的商鋪供應(yīng)及成交情況來(lái)看，整體市場(chǎng)中以兩種類型物業(yè)為主，一是專業(yè)市場(chǎng)，二是社區(qū)商鋪，就社區(qū)商鋪來(lái)講，供應(yīng)和成交量較大的也主要集中在外郊環(huán)地區(qū)，直接原因是此類地區(qū)開發(fā)的住宅樓盤一般體量都較大，因此相應(yīng)的需要有一定體量的社區(qū)商鋪配套，從而滿足未來(lái)居民的基本生活消費(fèi)需求。然而總體來(lái)看，目前的成交量水平同龐大的市場(chǎng)供應(yīng)量還是不成正比，有相當(dāng)程度的供大于求現(xiàn)象。2、近半年松江區(qū)成交分析松江區(qū)商鋪成交量（2005.122006.5）成交日期松江成交面積全市成交面積占全市比重05年12月10,78519.3萬(wàn)5.506年1月10,24815.0萬(wàn)6.82月1,62011.2萬(wàn)1.43月31,69218.7萬(wàn)16.94月32,82331.6萬(wàn)10.35月22,04913.2萬(wàn)16.7）松江區(qū)作為上海城市擴(kuò)展的重點(diǎn)區(qū)域，新建樓盤眾多，因而相配套的商用物業(yè)也必然體量龐大，以上數(shù)據(jù)表明，半年來(lái)整個(gè)松江區(qū)商鋪成交量在全市總量中都占有較大比重。而九亭鎮(zhèn)作為地處松江區(qū)，同時(shí)也緊鄰閔行區(qū)的重鎮(zhèn)，又屬于松江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域之一，新建樓盤普遍體量龐大，這也從很大程度上刺激著區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，商鋪成交量也就反映出了較大的需求，但這并不意味著區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展樂觀，從目前看來(lái)，具體表現(xiàn)為已成交并交房的商鋪大量空置，這也從一定程度上說(shuō)明，投資者對(duì)于商鋪的投資有些過(guò)于樂觀和盲目，而沒有對(duì)項(xiàng)目具體情況及周邊環(huán)境作出準(zhǔn)確判斷，對(duì)人口導(dǎo)入及消費(fèi)特征沒有進(jìn)行詳細(xì)分析，因此目前的成交情況良好并不代表以后市場(chǎng)會(huì)持續(xù)樂觀。二、 區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析約4公里九亭鎮(zhèn)七寶商圈由于本案處于松江區(qū)九亭老鎮(zhèn)，緊鄰閔行七寶商圈，該商圈為周邊區(qū)域輻射范圍最大的重要商圈，目前區(qū)域內(nèi)居民人口的主要消費(fèi)地也是在七寶商圈，所以其對(duì)九亭鎮(zhèn)及周邊范圍內(nèi)新興商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展都會(huì)形成較大影響，因此作為競(jìng)爭(zhēng)商圈進(jìn)行重點(diǎn)分析。1. 七寶商圈分析七寶鎮(zhèn)所規(guī)劃的七莘路路商業(yè)走廊，通過(guò)近幾年的發(fā)展已初具規(guī)模，輻射范圍不斷擴(kuò)大。以七莘路走向可分為北、中、南三段。北段以【龍城購(gòu)物中心】為主，投資3億元的二期工程已于05年啟動(dòng)，建成面積6.4萬(wàn)平方米的中高檔美食城。而正在規(guī)劃設(shè)計(jì)中的三期，則以影院等娛樂設(shè)施為主。同龍城購(gòu)物中心一期一樣,二三期均有1500輛規(guī)模的室內(nèi)停車場(chǎng)。中段則是6萬(wàn)平方米【樂購(gòu)綜合超市】，目前每天人流超過(guò)3萬(wàn)人次，免費(fèi)班車已開到航華、龍柏、莘莊、華漕和虹橋地區(qū)。位于樂購(gòu)對(duì)面的【七寶商業(yè)中心】規(guī)劃面積9萬(wàn)平方米，將通過(guò)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)滿足各類消費(fèi)群體，其中還包括高檔賓館、寫字樓和精品店?！緲焚?gòu)】和【商業(yè)中心】同附近具有民俗特色的【七寶老街】一起，形成今古兩貌、交相輝映的商業(yè)特色。南段已投入使用的滑雪場(chǎng)一期及其配套設(shè)施目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，正在籌辦的二期由滑冰場(chǎng)和會(huì)展中心組成，加上附近的體育公園，將是一個(gè)運(yùn)動(dòng)及展覽的綜合項(xiàng)目。與此同時(shí)，七寶鎮(zhèn)正在建設(shè)約為7萬(wàn)平方米的【七寶地鐵廣場(chǎng)】，以及10萬(wàn)平方米【七寶萬(wàn)科購(gòu)物中心】等，由此進(jìn)一步擴(kuò)大七寶鎮(zhèn)的商業(yè)規(guī)模，使七寶商業(yè)更為發(fā)達(dá)。n 樂購(gòu)購(gòu)物中心6萬(wàn)平方米的【樂購(gòu)shopping mall】位于七寶商圈核心的北側(cè)，區(qū)域內(nèi)主要交通線路均圍繞其間?！緲焚?gòu)】屬于臺(tái)灣頂新企業(yè)旗下，1999年引入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。初期建筑面積為3萬(wàn)平方米，樂購(gòu)二期、三期【星鉆城未來(lái)家電廣場(chǎng)】等工程將原【七寶商城】改建成一體化后，商業(yè)面積增加2萬(wàn)平方米，主要經(jīng)營(yíng)日用百貨、家具、文化用品，包括了娛樂、餐飲、賣場(chǎng)、電器賣場(chǎng)、零售百貨等各種業(yè)態(tài)，主要商家有：樂購(gòu)、燦坤電器、星鉆城、河畔百貨、kfc、麥當(dāng)勞、德克士、必勝客、來(lái)天華酒樓、和記小菜等。這些與原有的樂購(gòu)超市連在一起，鑄成七寶鎮(zhèn)繁華中心?！緲焚?gòu)shopping mall】至今日均營(yíng)業(yè)額達(dá)200萬(wàn)元，最高日營(yíng)業(yè)額過(guò)700萬(wàn)，其影響已經(jīng)超出了七寶的范圍，輻射到了周邊10公里范圍內(nèi)城鎮(zhèn)，人氣極旺。n 七寶龍城購(gòu)物中心【七寶龍城購(gòu)物中心】總共商業(yè)28萬(wàn)平方米，分為三期來(lái)開發(fā)。一期8.3萬(wàn)平方米,包括【巴黎春天百貨】、餐飲街、休閑娛樂城、書城, 其中有歐特利品牌折扣直銷中心。一期體量接近【南方商城】總規(guī)模。二期61，000平方米包括超大餐飲、娛樂航母城、國(guó)際電影城和家電家具城。三期13.6萬(wàn)平方米包括國(guó)際名牌工廠直營(yíng)城、藝文新天地等。規(guī)劃共有汽車位1500個(gè)，自行車、電動(dòng)車位5000個(gè)以上。該項(xiàng)目的面世初期,引起了多方關(guān)注,業(yè)內(nèi)人士均一致看好其未來(lái)發(fā)展,認(rèn)為隨著今后上海西南地區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈化，該項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)會(huì)進(jìn)一步得到體現(xiàn)，規(guī)?；?、國(guó)際化的運(yùn)作將其迅速取代樂購(gòu)成為西南地區(qū)的購(gòu)物中心。一期目前在經(jīng)營(yíng)上遭遇了瓶頸,主要暴露為選址偏離商業(yè)中心、商業(yè)定位重疊、交通組織欠缺等問題。導(dǎo)致客流導(dǎo)入嚴(yán)重不足。【七寶龍城購(gòu)物中心】現(xiàn)階段在與【樂購(gòu)shopping mall】的競(jìng)爭(zhēng)中漸漸落于下風(fēng)。但以長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光來(lái)看，作為大型的商業(yè)項(xiàng)目,進(jìn)入市場(chǎng)初始階段是需要一定的培育期,其業(yè)態(tài)業(yè)種也需要做階段性的調(diào)整。從整體規(guī)劃角度分析,該項(xiàng)目還是具有前瞻性的。相信隨著二、三期的建成,終會(huì)將其打造成真正的shopping mall。競(jìng)爭(zhēng)力綜合比較指標(biāo)項(xiàng)目交通通達(dá)性目標(biāo)消費(fèi)群定位潛力綜合評(píng)估九亭鎮(zhèn)一般中低層目前較差一般需要引入新業(yè)態(tài)樂購(gòu)購(gòu)物中心較好中低層定位準(zhǔn)確，經(jīng)營(yíng)火爆一般 經(jīng)營(yíng)狀況好，未來(lái)發(fā)展受龍城威脅大七寶龍城購(gòu)物中心很好中高層定位較好，業(yè)種業(yè)態(tài)調(diào)整中較大未來(lái)最具潛力的商業(yè)項(xiàng)目小結(jié)：總體來(lái)看，目前七寶地區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)相當(dāng)激烈。根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)的七寶鎮(zhèn)將成為北京至上海高速鐵路的終點(diǎn)站，并開設(shè)4條地鐵通往上海各地區(qū)。通過(guò)近幾年的發(fā)展，七寶地區(qū)內(nèi)已開業(yè)商業(yè)面積超過(guò)30萬(wàn)平米，加上在建及規(guī)劃中的商業(yè)項(xiàng)目，未來(lái)商業(yè)面積將超過(guò)60萬(wàn)平米,整體商業(yè)趨于飽和狀態(tài)。這樣的商業(yè)規(guī)模,如僅僅依靠當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體去消化顯然不可能,因此就需要引入周邊區(qū)域乃至上海市的客源來(lái)解決、消化，而如九亭等區(qū)域就屬于其輻射范圍，并且從目前九亭本地居民的消費(fèi)習(xí)慣來(lái)看，已經(jīng)將七寶商圈作為消費(fèi)購(gòu)物的第一選擇，除“油鹽醬醋”等最基本的日常生活消費(fèi)外，其余均習(xí)慣前往七寶，而七寶龐大的商業(yè)體量、齊全的商品種類、熱鬧的商業(yè)氛圍，也是對(duì)區(qū)域內(nèi)居民生活休閑和消費(fèi)購(gòu)物最大的吸引力。待軌道交通9號(hào)線建成后，其輻射能力必然將進(jìn)一步增強(qiáng)，使七寶成為上海西區(qū)最具有影響力的區(qū)域商業(yè)中心之一。而本案雖在行政上屬于松江，但地理位置上緊鄰七寶商圈，因此完全受其輻射和影響。從今后的長(zhǎng)遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展來(lái)看, 本案的商業(yè)特性應(yīng)該是：錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)定位，填補(bǔ)消費(fèi)空白。2、九亭商業(yè)狀況分析近兩年雖然上海商鋪主要供應(yīng)量是在松江等郊環(huán)地區(qū),但九亭原來(lái)由于人口導(dǎo)入緩慢,規(guī)劃起步較晚,以致商業(yè)發(fā)展滯后。從區(qū)域目前的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，生活類的消費(fèi)雖占有一定市場(chǎng)份額，但還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠滿足目前九亭區(qū)域居民的需求，特別是在餐飲、娛樂消費(fèi)的需求上。以至需要他們頻繁往返于七寶鎮(zhèn)與九亭鎮(zhèn)之間，由此可以從很大程度上反映出九亭鎮(zhèn)居民乃至周邊區(qū)域居民對(duì)七寶鎮(zhèn)的商業(yè)已具很大的依賴性。而從九亭地區(qū)目前商業(yè)的業(yè)態(tài)和檔次來(lái)講，大都為社區(qū)便利店、日用雜貨、建材和五金類小店，其低檔次根本無(wú)法與七寶商圈競(jìng)爭(zhēng)。而隨著九亭大量別墅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，導(dǎo)入了大批徐匯區(qū)、閔行區(qū)乃至上海其他地區(qū)的人口。相對(duì)品位較高并與休閑主題相一致的服飾、餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)在該區(qū)域內(nèi)處于真空狀態(tài)。目前九亭鎮(zhèn)的商業(yè)主要還是集中在九亭大街沿線。整條九亭大街約有商鋪300家左右，基本上以20100小面積商鋪為主，總體量約在1萬(wàn)余平方米左右。業(yè)態(tài)業(yè)種相對(duì)比較單一，尚未形成一個(gè)集中完善的商業(yè)氛圍。l 九亭商鋪市場(chǎng)特征： 新增供應(yīng)量以社區(qū)商業(yè)配套項(xiàng)目為主，從建筑形態(tài)上來(lái)看,大部分為一層沿街商鋪。這主要是九亭鎮(zhèn)新建成大量的住宅項(xiàng)目需要相關(guān)配套設(shè)施，從而衍生了較多的社區(qū)商鋪?lái)?xiàng)目。 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商鋪供應(yīng)量非常有限，在市場(chǎng)需求的引導(dǎo)下，目前銷售情況尚可。但商鋪價(jià)格能否得到有效提升，很大程度上要取決于九亭地區(qū)的開發(fā)進(jìn)度與成熟速度。 區(qū)域內(nèi)尚未有大型綜合性的商業(yè)項(xiàng)目的建成、投入運(yùn)營(yíng)，缺乏整體商業(yè)氛圍。3、九亭未來(lái)商業(yè)重點(diǎn)規(guī)劃 玖九廣場(chǎng) m9九亭站是中心城區(qū)通往松江區(qū)第一站，也是面積較大的中心站點(diǎn)，將在這里建設(shè)軌道交通商業(yè)商務(wù)區(qū)。規(guī)劃范圍：位于滬松公路以南、九新公路以東、滬亭南路以西、浦匯塘以北，總用地面積112畝，總建筑面積215,400平方米，將以玖九廣場(chǎng)為載體，整合站點(diǎn)周邊商業(yè)資源，組團(tuán)式開發(fā)地下于地面空間，融交通換乘、商務(wù)辦公、酒店公寓、購(gòu)物餐飲、文化休閑為一體，建成后，將成為上海近郊主要交通商業(yè)商務(wù)區(qū)之一，具備交通集散，人流集散，商業(yè)商務(wù)集散的綜合樞紐功能，服務(wù)于九亭、松江北部地區(qū)、閔行七寶、青浦徐涇，輻射范圍廣闊。玖九廣場(chǎng)商業(yè)商務(wù)設(shè)施布局要點(diǎn)功能分區(qū)區(qū)位建筑面積（）服務(wù)內(nèi)容站前交通換乘中心商業(yè)地面1,600快速型商業(yè)服務(wù)業(yè)為主。站廳核心商業(yè)區(qū)地面31,0006000平米大型國(guó)際連鎖品牌綜合超市，各類零售專賣，大型美食城 。地下15,000周邊區(qū)域辦公樓、公寓式酒店地面99,400規(guī)劃建造2座聯(lián)體高層商務(wù)樓，其中5作為商業(yè)配套，包括大型餐飲，會(huì)所，便利店，咖啡廳，銀行，禮品店等。地下18,500商鋪地面24,000以生活休閑、主題餐飲、商務(wù)酒吧、時(shí)尚飾品、書店、生鮮超市等社區(qū)生活配套。 “一主兩翼”城鎮(zhèn)生活中心結(jié)合九亭鎮(zhèn)中心改造和市政道路建設(shè)，以滿足居民生活消費(fèi)、提升居民生活質(zhì)量為宗旨，調(diào)整提升九亭大街，九新公路為主的中心商業(yè)街區(qū)。規(guī)劃建設(shè)北部和南部?jī)梢磬徖镏行摹＞磐ゆ?zhèn)中心商業(yè)街區(qū)規(guī)劃要點(diǎn)名稱規(guī)劃范圍規(guī)劃定位布局要點(diǎn)業(yè)態(tài)配置九亭大街城市綜合商業(yè)街區(qū)（核心為滬亭南路至淶亭路段）滬亭南路以西為a段居住區(qū)街坊商業(yè)購(gòu)物類與服務(wù)類設(shè)施比例4:6便利店、藥店、銀行、郵政、洗染、主副食品、生鮮、咖啡茶飲、票務(wù)等滬亭南路以東、虬涇路以西為b段都市綜合服務(wù)街區(qū)購(gòu)物與服務(wù)類設(shè)施比例為6:4銀行、郵政、書店、便利店、酒吧、高檔餐飲等虬涇路以東、淶亭路以西為c段新興商業(yè)集聚街區(qū)快餐、服飾、數(shù)碼通訊、珠寶、音像制品等九新公路餐飲娛樂休閑商業(yè)街區(qū)九新公路滬松公路至九亭大街段特色餐飲為主、休閑購(gòu)物為輔的特色商業(yè)街區(qū)購(gòu)物類與服務(wù)類比例為3：7精品店、各類專賣店、藝術(shù)類特色商店、餐飲酒吧、便利店、銀行等規(guī)劃中的南北鄰里中心將以大型綜合超市為核心的與生活消費(fèi)相關(guān)的業(yè)態(tài)，配套相關(guān)大中型餐飲及各類其他休閑和服務(wù)設(shè)施，其中北部鄰里中心位于北部新興房產(chǎn)開發(fā)區(qū)，淶寅路南側(cè)，規(guī)劃建筑面積約3萬(wàn)至4萬(wàn)平方米，以大型綜合超市為核心塊狀集聚設(shè)置購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂和社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，服務(wù)半徑為公里以內(nèi)區(qū)域。北部房產(chǎn)區(qū)鄰里中心規(guī)劃要點(diǎn)類別業(yè)態(tài)面積（平方米）比例購(gòu)物類大型綜合超市約10,00033專賣店、專業(yè)店群約4,00013餐飲類大型品牌餐飲店及中小餐飲約8,00027娛樂類娛樂休閑文體約6,00020服務(wù)類社區(qū)服務(wù)約2,0007附屬設(shè)施停車場(chǎng)及其他服務(wù)設(shè)施約8,000l 重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程（20052010年）項(xiàng)目20062007200820092010玖九廣場(chǎng)九亭大街商鋪調(diào)整九新公路商鋪調(diào)整北部鄰里中心南部鄰里中心根據(jù)這一規(guī)劃進(jìn)程，本案可作為重點(diǎn)參考，以規(guī)劃自身商業(yè)部分的開發(fā)建設(shè)及后期經(jīng)營(yíng)的時(shí)間進(jìn)度控制。4、周邊主要在售商鋪?lái)?xiàng)目 云潤(rùn)家園地址：九新公路180弄/伴亭路樓層：?jiǎn)螌?、雙層及三連層等多種形式單套面積：26551m2成交情況：成交價(jià)范圍8,00415,055元/，成交均價(jià)11,530元/。該項(xiàng)目由于位置較佳，商鋪分批推出，自2004年6月開盤，目前已售磬。于2006年5月已交房，尚未進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段。 志成花苑項(xiàng)目地址：九亭鎮(zhèn)淶坊路/淶亭北路項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目總體量達(dá)到30萬(wàn)平方米，包含別墅、公寓以及配套商鋪。其中商業(yè)面積為21,467.4平方米，占到7.2%。共分一期、二期銷售，一期體量5,360m2，二期16,107m2商鋪情況：圍繞小區(qū)的北、南、西三面商鋪組成。其中北面的1層商鋪2004年開始出售，現(xiàn)已售磬，單套面積60120，成交價(jià)8,33915,368元/，成交均價(jià)11,853元/。南面商鋪為12層商鋪，2005年出售，單套面積120200，成交價(jià)為10,000元/。另外西面沿滬亭北路商鋪尚未推出，租售未定。該項(xiàng)目開盤1年多以來(lái)商鋪銷售率在50左右。2006年交房后，目前商鋪大部分空置。 三盛頤景園商鋪?lái)?xiàng)目地址：淶亭南路/近虬涇路總體商業(yè)面積：約6,000商鋪套數(shù)：80套層 高：5.3米單位面積：50m2100m2物業(yè)類型：一層沿街底商項(xiàng)目規(guī)劃：項(xiàng)目總體量達(dá)到38萬(wàn)平方米，包含別墅、小高層公寓以及配套商鋪。其中商業(yè)面積為6,000平方米，占到1.6%。共分一期、二期、三期銷售，一期體量805，二期1,422，三期3,500。成交均價(jià) ： 一期：7,057元/二期：11,225元/該項(xiàng)目從2004年年底開盤至今銷售率在40左右。業(yè)態(tài)規(guī)劃：除餐飲、娛樂之外，其余均可經(jīng)營(yíng)；周邊主要在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱開盤日期交付日期商業(yè)面積（m） 成交均價(jià)（m）銷售率云潤(rùn)家園2004-82006.55,40011,530元40知雅匯志成花苑2004-72006.321，46710，000元50三盛頤景園2004-720066，00011，225元40三、 周邊住宅供應(yīng)九亭鎮(zhèn)總面積32.92平方公里，目前全鎮(zhèn)總?cè)丝?9萬(wàn)，其中“原住民”2萬(wàn)，市區(qū)遷移人口2萬(wàn)，規(guī)劃到2010年，人口將達(dá)到30萬(wàn)。 另外本案所在地周邊1.5公里范圍內(nèi)新建住宅主要有以下樓盤:項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址總建筑面積（）總戶數(shù)均價(jià)（元/）麗景苑九新公路28弄52,2144205,392夏州花園滬松公路1801弄9,8752718,890嘉和陽(yáng)光城九新公路58弄75,8285857,348甲克蟲九新公路（近滬松公路）52,000891云潤(rùn)家園一期九新公路180弄85,3727255,216楓橋麗舍九新公路289號(hào)38,5213645,486紫金花園滬亭南路208弄45,6063786,578上游會(huì)舍滬亭南路299弄44,38513411,320總計(jì)403,8013,524附：政策動(dòng)態(tài)分析2006年5月17日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，并針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所存在的問題提出六條措施。1、切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)1) 制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃。要重點(diǎn)發(fā)展?jié)M足當(dāng)?shù)鼐用褡宰⌒枨蟮闹械蛢r(jià)位、中小套型普通商品住房。各級(jí)城市（包括縣城，下同）人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃。各級(jí)城市住房建設(shè)規(guī)劃要在2006年9月底前向社會(huì)公布。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市人民政府要將住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)建設(shè)部備案；其他城市住房建設(shè)規(guī)劃報(bào)省級(jí)建設(shè)主管部門備案。各級(jí)建設(shè)（規(guī)劃）主管部門要會(huì)同監(jiān)察機(jī)關(guān)加強(qiáng)規(guī)劃效能監(jiān)察，督促各地予以落實(shí)。2) 明確新建住房結(jié)構(gòu)比例?！笆晃濉睍r(shí)期，要重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。2、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用3）調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅。為進(jìn)一步抑制投機(jī)和投資性購(gòu)房需求，從2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。稅務(wù)部門要嚴(yán)格稅收征管，防止漏征和隨意減免。4）嚴(yán)格房地產(chǎn)開發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對(duì)項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對(duì)閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營(yíng)原則，從嚴(yán)控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對(duì)空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。5）有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費(fèi)信貸政策。為抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，從2006年6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。6）保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應(yīng)。各級(jí)城市人民政府要編制年度用地計(jì)劃，科學(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模。要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%；土地的供應(yīng)應(yīng)在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，采取競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)的辦法，以招標(biāo)方式確定開發(fā)建設(shè)單位。繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。7）加大對(duì)閑置土地的處置力度。土地、規(guī)劃等有關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)用地的監(jiān)管。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。3、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度8）嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求。各地要按照國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知(國(guó)辦發(fā)200446號(hào)）的要求，加強(qiáng)拆遷計(jì)劃管理，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求的過(guò)快增長(zhǎng)。2006年各地房屋拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內(nèi)。要量力而行，嚴(yán)禁大拆大建，在沒有落實(shí)拆遷安置房源和補(bǔ)償政策不到位的情況下，不得實(shí)施拆遷，不得損害群眾合法利益。4、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序9）加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過(guò)程監(jiān)管。對(duì)已經(jīng)規(guī)劃許可仍未開工的項(xiàng)目，要重新進(jìn)行規(guī)劃審查。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結(jié)構(gòu)超過(guò)規(guī)定的項(xiàng)目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)擅自改變?cè)O(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房要依法予以處理直至沒收。10）切實(shí)整治房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)違法違規(guī)行為。房地產(chǎn)、工商行政主管部門要依法查處合同欺詐等違法違規(guī)交易行為，對(duì)不符合條件擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止并依法予以處罰；對(duì)捂盤惜售、囤積房源，惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治查處力度，情節(jié)惡劣、性質(zhì)嚴(yán)重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟(jì)處罰，直至吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并追究有關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。 5、有步驟地解決低收入家庭的住房困難11）加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)。廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要穩(wěn)步擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面。尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設(shè)規(guī)模。要落實(shí)廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設(shè)，各級(jí)財(cái)政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設(shè)。12）規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。各地要繼續(xù)抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，進(jìn)一步完善經(jīng)濟(jì)適用住房制度，解決建設(shè)和銷售中存在的問題，真正解決低收入家庭的住房需要。嚴(yán)格執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房管理的各項(xiàng)政策，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購(gòu)買、謀取不正當(dāng)利益的行為。嚴(yán)格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權(quán)以集資合作建房名義，變相進(jìn)行住房實(shí)物福利分配的違規(guī)行為。13）積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)。引導(dǎo)居民通過(guò)換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件，多渠道增加中低價(jià)位、中小套型住房供應(yīng)。6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度14）建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度。城市人民政府要抓緊開展住房狀況調(diào)查，全面掌握當(dāng)?shù)刈》靠偭?、結(jié)構(gòu)、居住條件、消費(fèi)特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和信息發(fā)布制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度。要完善市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析工作機(jī)制，統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場(chǎng)供求和房?jī)r(jià)情況，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息。15）堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的宣傳，客觀、公正報(bào)道房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，引導(dǎo)廣大群眾樹立正確的住房消費(fèi)觀念。對(duì)提供虛假信息、惡意炒作、誤導(dǎo)消費(fèi)預(yù)期的行為，要嚴(yán)肅處理。政策分析：此次出臺(tái)的政策與2005年相比，在完善稅收、制止囤積房源、控制拆遷速度、發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)等流通環(huán)節(jié)，都有了一些新的進(jìn)展。但其中相當(dāng)一部分并未列出具體規(guī)定，即所謂的“有法無(wú)文”，因此其影響在短時(shí)間內(nèi)還無(wú)法顯現(xiàn)。另一方面，自去年以來(lái)諸多政策的出臺(tái)已在一定程度上抑止了住宅市場(chǎng)，嚴(yán)重打擊了投資氣氛，同時(shí)投資需求也被很大程度的打壓，觀望氛圍漸濃，此種現(xiàn)狀對(duì)商業(yè)地產(chǎn)也產(chǎn)生了間接影響，主要表現(xiàn)為：l 商鋪投資者的心理預(yù)期有所改變市場(chǎng)的變化，讓投資者有了新的認(rèn)識(shí)，對(duì)房產(chǎn)投資也更趨謹(jǐn)慎。一部分人可能會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)持觀望態(tài)度，但由于沒有實(shí)質(zhì)性的負(fù)面政策，相信其間即使商鋪價(jià)格水平有所下降，但也不會(huì)維持長(zhǎng)久。l 投資熱點(diǎn)有向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)移的可能由于住宅投資受到限制，社會(huì)閑散資金無(wú)法釋放，在沒有合適的投資途徑之時(shí)，可能會(huì)把投資熱點(diǎn)轉(zhuǎn)向辦公與商鋪。但這種轉(zhuǎn)移受到宏觀政策、金融、證券、住宅市場(chǎng)行情等多種因素影響，變數(shù)較大。產(chǎn)品定位篇 一、 項(xiàng)目簡(jiǎn)況分析1、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（6#地塊）基地面積77,341平方米建筑密度28%容積率1.6綠化率30%總建筑面積123,000平方米總戶數(shù)750戶其中商業(yè)面積：住宅底商面積4,300平方米集中商業(yè)面積8,774平方米合計(jì)13,074平方米商業(yè)機(jī)動(dòng)車位45個(gè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（8#地塊）基地面積50,690平方米建筑密度27%容積率1.8綠化率30%總建筑面積91,000平方米總戶數(shù)710戶其中商業(yè)面積：住宅、影院、酒店式公寓底商面積3,000平方米商業(yè)機(jī)動(dòng)車位42個(gè)2、swot分析優(yōu) 勢(shì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)本案位居九亭鎮(zhèn)核心位置，區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施以九亭大街與九新公路為圓心向四周擴(kuò)散，消費(fèi)者對(duì)區(qū)域商業(yè)有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)可度。資源優(yōu)勢(shì)本案周邊為傳統(tǒng)居住聚集區(qū)，常住人口約有2萬(wàn)左右，是本案商業(yè)開發(fā)的消費(fèi)基礎(chǔ)。且本案1.5公里范圍內(nèi)，目前有近400,000 平米已建及在建住宅，未來(lái)三年內(nèi)還將導(dǎo)入的人口約在12萬(wàn)左右。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)本案商業(yè)總體量約為16,000平米，其中集中式商業(yè)8,774平米，住宅底商7,300平米，且底商均為商業(yè)價(jià)值最大的一層建筑，兩者在當(dāng)?shù)鼐哂幸欢ǖ囊?guī)模優(yōu)勢(shì)，且在未來(lái)的商業(yè)規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合方面占據(jù)有利位置。劣勢(shì)：消費(fèi)力劣勢(shì)本案所在位置屬老城鎮(zhèn)核心，附近居民的收入水平和消費(fèi)能力低于全市平均水平，日常消費(fèi)以生活日用品，中低檔餐飲為主，對(duì)于中高檔的商品消費(fèi)接受程度有限。道路劣勢(shì)本案臨街的九新公路是一條連通工業(yè)開發(fā)區(qū)與市中心城區(qū)的主要干道，大型工程車輛往來(lái)頻繁，不僅帶來(lái)大量的噪音和粉塵，并且影響居民的日常的跨街消費(fèi)。機(jī)會(huì)：人口導(dǎo)入本區(qū)域未來(lái)將承擔(dān)大量的人口居住重任，大規(guī)模住宅建設(shè)亦隨之跟進(jìn)。根據(jù)目前區(qū)域住宅銷售價(jià)格，新導(dǎo)入人口的消費(fèi)能力將在原有的基礎(chǔ)上有所提升，必將對(duì)商業(yè)配套提出新的要求。集中商業(yè)稀缺本案周邊區(qū)域商業(yè)多以臨街散鋪為主，整體檔次較低且無(wú)統(tǒng)一的規(guī)劃，業(yè)態(tài)業(yè)種之間無(wú)科學(xué)合理的布局，總體以街區(qū)型條狀分布，只能滿足基本生活消費(fèi)，除此之外非基本生活類消費(fèi)均呈現(xiàn)外流趨勢(shì)。風(fēng)險(xiǎn)：競(jìng)爭(zhēng)威脅距本案4公里左右的七寶商圈通過(guò)幾年的發(fā)展，已集中了樂購(gòu)shopping mall，七寶龍城購(gòu)物中心，七寶商業(yè)中心等項(xiàng)目，未來(lái)還將興建70,000平米的地鐵廣場(chǎng)和100,000平米的萬(wàn)科購(gòu)物中心。由于九亭鎮(zhèn)商業(yè)配套相對(duì)滯后，且距七寶商圈較近，因此本區(qū)域消費(fèi)群體對(duì)七寶商圈有較強(qiáng)的依賴性。本案周邊在建樓盤云潤(rùn)家園、嘉和陽(yáng)光城等均有商業(yè)配套物業(yè)，在規(guī)模、位置和概念上各具特色，且在開發(fā)進(jìn)度上早于本案，因此對(duì)本案的招商及經(jīng)營(yíng)都會(huì)形成威脅。政策風(fēng)險(xiǎn)近一年以來(lái)中央政府出臺(tái)的一系列打壓房地產(chǎn)行業(yè)的政策，從目前的發(fā)展態(tài)勢(shì)看，雖然商業(yè)、辦公市場(chǎng)受此影響相對(duì)較小，但未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)是否還會(huì)出臺(tái)帶有遏制性的政策，尚無(wú)法預(yù)知。而這正是可能左右整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的潛在因素之一。二、 本案商圈分析1、產(chǎn)品條件分析：規(guī)劃設(shè)計(jì)在滿足區(qū)域基本商業(yè)配套 安排一定比例的住宅底商的基礎(chǔ)上，充分考慮到了未來(lái)區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，添加了獨(dú)立商業(yè)設(shè)施，具有一定的前瞻性，以此通過(guò)對(duì)業(yè)態(tài)業(yè)種的調(diào)配，滿足消費(fèi)客源對(duì)更高層次購(gòu)物休閑的需求。產(chǎn)品形態(tài)以底商 + 獨(dú)立商業(yè)構(gòu)成，16,000余平米的規(guī)模所產(chǎn)生的商業(yè)勢(shì)力必將影響本區(qū)域及周邊住宅用戶。2、區(qū)域條件分析：區(qū)位條件相對(duì)落后，是傳統(tǒng)意義上的商業(yè)中心位置，但市場(chǎng)的商業(yè)形象較差。區(qū)域交通工具單一，主要依賴于地面公共交通運(yùn)輸往來(lái)，通達(dá)便捷度不高。由此我們初步將本案可能輻射的區(qū)域做以下劃分：核心商圈：以本案為核心，東到滬亭南路，西至金家新村，南臨九富路，北接伴亭路，吸引40以上的常住消費(fèi)人口二級(jí)商圈：通過(guò)優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，商圈范圍將逐步延伸至文化廣場(chǎng)以東愛倫坡、新上海弄里人家，南至滬松公路沿線的九州大唐花園、夏州花園等別墅消費(fèi)人群，以滿足該區(qū)域內(nèi)特定消費(fèi)人群的市場(chǎng)需求。3、人口條件分析商圈未來(lái)范圍內(nèi)人口總量將達(dá)到4萬(wàn)左右，消費(fèi)人口分析將較為復(fù)雜，主要從兩個(gè)方面入手：1) 現(xiàn)有居民，主要分布在滬亭小區(qū)，金家新村等范圍內(nèi)，家庭人員結(jié)構(gòu)多以三代同堂為主，經(jīng)濟(jì)來(lái)源較為單一，生活負(fù)擔(dān)相對(duì)較重，年輕人均向市區(qū)發(fā)展，導(dǎo)致其消費(fèi)模式更新緩慢，因此當(dāng)前的消費(fèi)模式仍以日常生活型消費(fèi)為主，發(fā)展?jié)摿τ邢蕖?) 導(dǎo)入人口，主要集中在本案東側(cè)區(qū)域的新建住宅區(qū)內(nèi)以及北側(cè)的中高檔別墅區(qū)，該部分潛在消費(fèi)客源大都受過(guò)良好教育，經(jīng)濟(jì)實(shí)力相對(duì)充沛，對(duì)生活品質(zhì)具有相當(dāng)?shù)囊?，消費(fèi)能力和消費(fèi)頻率將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)現(xiàn)有居民，簡(jiǎn)單的基礎(chǔ)型生活配套商業(yè)已經(jīng)不能滿足其對(duì)生活品質(zhì)的渴望，綜合性商業(yè)中心將對(duì)此類消費(fèi)群體產(chǎn)生巨大吸引。三、 產(chǎn)品定位1、社區(qū)商業(yè)模式“社區(qū)商業(yè)”與住宅社區(qū)有著密不可分的關(guān)聯(lián)，住宅社區(qū)是社區(qū)商業(yè)的土壤，社區(qū)商業(yè)的價(jià)值依附于住宅的價(jià)值，社區(qū)商業(yè)的利潤(rùn)也依賴于住宅的居民消費(fèi)。社區(qū)商業(yè)的建設(shè)對(duì)小區(qū)的形象、配套和人氣、以及客戶的服務(wù)是很好的補(bǔ)充，尤其當(dāng)住宅無(wú)法表現(xiàn)社區(qū)形象時(shí)，社區(qū)商業(yè)可以展示社區(qū)公眾形象，品牌和服務(wù)，更可以展現(xiàn)出社區(qū)的品質(zhì)。社區(qū)商業(yè)作為住宅的一個(gè)重要的配套設(shè)施，它的啟動(dòng)來(lái)源于住宅的成熟。更確切的說(shuō)，社區(qū)的人氣決定了社區(qū)商業(yè)的成功與否。因此，在社區(qū)商業(yè)的商業(yè)模式中，先聚人，再形成消費(fèi)，進(jìn)而吸引更多的商家參與到社區(qū)的經(jīng)營(yíng)中來(lái)，從而使該社區(qū)商業(yè)的價(jià)值得到提高，最終形成一個(gè)上升狀的良性循環(huán)。社 區(qū) 商 業(yè)消費(fèi)力 人升值聚商 社區(qū)商業(yè)模式社區(qū)商業(yè)的成功運(yùn)作和啟動(dòng)，首先要解決人氣問題。從一些成功的案例看來(lái)，社區(qū)商業(yè)要達(dá)到“聚人”的目的，有兩個(gè)重要的途徑，一是依賴住宅社區(qū)的成熟帶來(lái)居民消費(fèi)；另外還可以在商業(yè)項(xiàng)目中首先安置大賣場(chǎng)等具有較強(qiáng)聚人能力的“商業(yè)錨”，對(duì)于外向型的社區(qū)商業(yè)特別有效。2、定位考量本案區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍相對(duì)成熟。目前市場(chǎng)上的商業(yè)物業(yè)類型基本為無(wú)整體規(guī)劃的沿街商鋪，以及部分住宅配套底商；生活類賣場(chǎng)和大型專業(yè)店集中分布在離本案約4公里左右的七寶鎮(zhèn)；各類小超市、便利店和散鋪則零散分布在周邊各條街道上。而休閑類商業(yè)在區(qū)域內(nèi)基本處于空白狀態(tài)； 本案區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施比較落后陳舊，以本案為圓心，九亭大街西端，九新公路北部均呈現(xiàn)這種狀況。而九亭大街東側(cè)則因新興住宅項(xiàng)目的開發(fā)而帶動(dòng)了部分配套商業(yè)的發(fā)展；本案距離七寶鎮(zhèn)不遠(yuǎn)，該商圈內(nèi)的樂購(gòu)購(gòu)物中心、七寶龍城購(gòu)物中心等規(guī)模體量較大且相對(duì)成熟，本案受到以上區(qū)域級(jí)商圈的輻射影響，致使區(qū)域內(nèi)大量中高檔類消費(fèi)客流失。市場(chǎng)考量本案一、二期商業(yè)總建面積約為16,000平方米，項(xiàng)目建成后將改善本案周邊區(qū)域較為落后的商業(yè)狀況，同時(shí)新導(dǎo)入的人口將帶來(lái)一系列生活配套的需求，為本案商業(yè)的定位提供一定的消費(fèi)基礎(chǔ)支持。本案周邊新建住宅眾多，且地塊位于九新公路與九亭大街交匯點(diǎn)，并且規(guī)劃將對(duì)九新公路進(jìn)行一定的拓寬，從而增強(qiáng)了本案商業(yè)的可及性。地塊在南北方向上被九亭大街分為兩塊，南側(cè)地塊的東北角區(qū)域其形狀和面積較適合開發(fā)集中商業(yè)，且由于地處兩大主干道的交匯點(diǎn)，可以利用其地理位置優(yōu)勢(shì)打造成具有吸附力的商業(yè)據(jù)點(diǎn)，截流區(qū)域內(nèi)向區(qū)域外大型商業(yè)中心流散的消費(fèi)客。地塊南北向距離較長(zhǎng)，住宅底商均集中于此，便于安置日常生活配套型商業(yè)進(jìn)駐。地塊考量九亭鎮(zhèn)本地人口受到經(jīng)濟(jì)收入的影響，消費(fèi)能力相對(duì)薄弱，消費(fèi)觀念亦較為落后，比較安于目前現(xiàn)有的商業(yè)狀況，新興商業(yè)的導(dǎo)入可能會(huì)對(duì)其消費(fèi)行為產(chǎn)生新的影響。本案位于九亭鎮(zhèn)核心板塊，靠近九亭房產(chǎn)發(fā)展區(qū)和別墅區(qū)，從當(dāng)前的住宅價(jià)格來(lái)看，區(qū)域內(nèi)的居住客層次較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)，而對(duì)當(dāng)下的商業(yè)情況表示不滿的直接行為就是該部分消費(fèi)群體向七寶傾斜。伴隨的大量的住宅項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程，未來(lái)幾年九亭鎮(zhèn)將吸納眾多外區(qū)人口，而當(dāng)?shù)氐南M(fèi)力和對(duì)商業(yè)設(shè)施的需求也將隨之提升到一個(gè)新的高度。消費(fèi)者考量3、功能定位從服務(wù)對(duì)象來(lái)分，社區(qū)商業(yè)可以分為服務(wù)小區(qū)內(nèi)部居民的內(nèi)向服務(wù)型和服務(wù)小區(qū)內(nèi)部及周邊居民的外服務(wù)型兩種：配 套 型 社 區(qū) 商 業(yè) 功 能 以居民服務(wù)為對(duì)象，以綜合經(jīng)營(yíng)各類、各層次的消費(fèi)品為主 在功能設(shè)定上則結(jié)合小區(qū)業(yè)主的消費(fèi)檔次、需求、心理、及生活習(xí)慣而設(shè)定 商鋪面積在20 100平米之間 主要有便利店、洗染店、花店、郵局、銀行等服務(wù)小區(qū)內(nèi)部居民內(nèi)向服務(wù)型 功能上綜合考慮周邊商業(yè)態(tài)勢(shì)及街區(qū)功能 商鋪店面以60200平米的中大面積為主，有的在1000平米以上 主要有大型超市、各種專賣店、大型商場(chǎng)等服務(wù)小區(qū)內(nèi)外居民外向服務(wù)型根據(jù)本案的地理位置、商業(yè)體量、并結(jié)合項(xiàng)目周邊的商業(yè)態(tài)勢(shì)以及街區(qū)現(xiàn)有的商業(yè)狀況，本案的功能定位：面向小區(qū)內(nèi)外居民的外向服務(wù)型社區(qū)商業(yè)4、市場(chǎng)定位1）定位課題在進(jìn)行本案具體的商業(yè)定位之前，首先必須明確商業(yè)在整個(gè)項(xiàng)目中的地位和作用的問題。對(duì)本案商業(yè)部分的地位認(rèn)識(shí)定位課題僅作為住宅的配套，完善項(xiàng)目的功能應(yīng)把商業(yè)作為整個(gè)項(xiàng)目的一部分考慮，與項(xiàng)目?jī)?nèi)的其他物業(yè)形成連動(dòng)效應(yīng)。不僅僅是住宅的配套，更是一個(gè)獨(dú)立的商業(yè)場(chǎng)所，面向整個(gè)九亭鎮(zhèn)服務(wù)的一個(gè)具有特色的新商業(yè)踞點(diǎn)。使得商業(yè)部分成為項(xiàng)目的賣點(diǎn)和亮點(diǎn)，不只是為了獲取商業(yè)開發(fā)利潤(rùn)，更重要的是通過(guò)商業(yè)提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)，加快住宅的去化，提高住宅的價(jià)值。通過(guò)商業(yè)的成功經(jīng)營(yíng)，是整個(gè)項(xiàng)目獲取更多的銷售利潤(rùn)。2）定位表述因此，根據(jù)以上分析，我們確定了“發(fā)展”和“融合”為本案商業(yè)定位的兩種方向。融合發(fā)展針對(duì)本案的規(guī)劃特征，結(jié)合未來(lái)區(qū)域的整體商業(yè)發(fā)展，尋找區(qū)域市場(chǎng)的整合點(diǎn)，使本案與區(qū)域商業(yè)有機(jī)地融合，滿足更高層次的市場(chǎng)需求，提升本案的商業(yè)地位。結(jié)合本案的區(qū)域特點(diǎn)，在對(duì)現(xiàn)有商業(yè)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，甄別具有市場(chǎng)發(fā)展空間的商業(yè)類型，將其確立為本案的商業(yè)組成，并在規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)等方面提升其品質(zhì)。“以人為本 服務(wù)社區(qū)”構(gòu)建新型社區(qū)商業(yè)中心成為九亭生活好幫手village mall確定基礎(chǔ)性社區(qū)商業(yè)中心，為項(xiàng)目居民服務(wù)符合區(qū)域性超越一般社區(qū)配套的新型社區(qū)商業(yè)體現(xiàn)互補(bǔ)性滿足不同層次消費(fèi)人士的需求打造地標(biāo)性樹立九亭鎮(zhèn)區(qū)域特色的社區(qū)商業(yè)中心5、業(yè)種定位本案的商業(yè)主要由兩塊組成：九亭大街沿街底商、九亭大街和九新公路轉(zhuǎn)角處的集中商業(yè)。現(xiàn)分別確定其具體的業(yè)種商家。1）底商住宅底商首先需提供項(xiàng)目住戶和周邊居民日常生活的配套需要，同時(shí)要考慮到規(guī)劃對(duì)于餐飲類商家的限制，所以其業(yè)種定位為：基礎(chǔ)型生活配套商鋪：滿足居民日常生活需求的最基本的配套，如小餐飲店、便利店、理發(fā)店、銀行、郵局等。九亭大街沿街底商發(fā)展型生活配套商鋪：滿足居民多元化多層次的物質(zhì)和服務(wù)需求的配套，一般有服飾店、禮品鮮花店、彩擴(kuò)店、音像制品店、中高檔餐飲、美容店等。底商部分的市場(chǎng)前景評(píng)價(jià)如下：本案擁有十余萬(wàn)平方米的住宅體量，具備充足的生活配套需求，且現(xiàn)有的街鋪零星分散在各條街道，也沒有針對(duì)性的業(yè)種規(guī)劃，發(fā)展型生活配套對(duì)此類商鋪的需求存在。市場(chǎng)評(píng)價(jià)本案原設(shè)計(jì)的住宅底商面積過(guò)大，現(xiàn)有的單套面積基本在150200平方米之間，明顯偏大，且進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)（部分長(zhǎng)達(dá)18米），建議進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 產(chǎn)品評(píng)價(jià)2）集中商業(yè)位于九亭大街和九新公路轉(zhuǎn)角處的集中商業(yè)是本案的規(guī)劃重點(diǎn)，其業(yè)種的選擇形式和組合方式相對(duì)于底商更加豐富。在此首先對(duì)于集中商業(yè)可能引進(jìn)的業(yè)種形式進(jìn)行適應(yīng)性評(píng)價(jià)：a.超市形式大賣場(chǎng)：其特點(diǎn)是單店規(guī)模較大、品種齊全，以區(qū)域居民為主要服務(wù)對(duì)象，滿足顧客日常生活一站式購(gòu)物的需要，如沃爾瑪、家樂福、好又多等。這里主要指生活類的日常購(gòu)物場(chǎng)所大中型超市：其特點(diǎn)是單店規(guī)模適中、分店較多，主要經(jīng)營(yíng)食品和日常生活必需品，如華聯(lián)、聯(lián)華、農(nóng)工商等市場(chǎng)前景市場(chǎng)適應(yīng)度：離本案4公里內(nèi)有七寶樂購(gòu)購(gòu)物中心，未來(lái)的玖九廣場(chǎng)也配置了大型綜合超市，區(qū)域內(nèi)已不具備大型賣場(chǎng)的市場(chǎng)空間。但作為一個(gè)新建的十余萬(wàn)平方米的住宅項(xiàng)目，大中型超市仍可作為市場(chǎng)新增供應(yīng)量。 本案適應(yīng)度產(chǎn)品適應(yīng)度：一般的大賣場(chǎng)體量都在1萬(wàn)平方米以上，本案在體量上難以滿足其面積需求。而對(duì)于大中型超市，則可以在3000 5000平米范圍內(nèi)得到實(shí)現(xiàn)，且 通過(guò) 大中型生活類超市更貼近區(qū)域 消費(fèi)者的實(shí)際需求。操作適應(yīng)度：大賣場(chǎng)的商家通常是自己開發(fā)物業(yè)或租賃其他商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)，他們的租金極低，一般情況下，某些大型商業(yè)中心或大型居住區(qū)引入大賣場(chǎng)的目的不是本身的盈利，而是利用大賣場(chǎng)的人氣帶動(dòng)其他商業(yè)或住宅物業(yè)的銷售，而本案并不需要采取如此辦法。此外，對(duì)于中小超市的去化，租售兩種方式都可以運(yùn)用，而且由于體量小，即使自營(yíng)也不會(huì)擠壓太多資金。b. 集中式餐飲形式餐飲街：如虹梅路休閑街、吳江路休閑街這里主要指經(jīng)營(yíng)較為高檔的餐飲集中型的商業(yè)場(chǎng)所餐飲廣場(chǎng)：如新天地、宏基休閑廣場(chǎng)市場(chǎng)前景產(chǎn)品適應(yīng)度：無(wú)論是商業(yè)街的形式還是集中式廣場(chǎng)的形式，在本地塊內(nèi)都比較好布置，但是，休閑商業(yè)街宜在非交通主干道兩側(cè)排布，因此，在兩條交通主干道 的交叉點(diǎn)比較適宜設(shè)置以 廣場(chǎng)形式出現(xiàn)的休閑商業(yè)內(nèi)街。市場(chǎng)適應(yīng)度：九亭板塊本身的餐飲類商業(yè)比較缺乏，區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者的宴請(qǐng)聚會(huì)活動(dòng)大都通過(guò)去七寶商業(yè)中心來(lái)實(shí)現(xiàn)其需求。且以后外來(lái)人口的導(dǎo)入會(huì)對(duì)此類消費(fèi)形成有效的支撐，因此，市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。 本案適應(yīng)度操作適應(yīng)度：餐飲類商業(yè)通常 以獨(dú)立店鋪的形式經(jīng)營(yíng)，開發(fā)以后可租可售，但最好是能夠統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，否則會(huì)使得各個(gè)商家良莠不齊，不利于將本案商業(yè)打造成區(qū)域的特色商業(yè)中心。c. 特色零售形式服裝類：giordano、baleno這里主要指經(jīng)營(yíng)具有一定品牌知名度的生活型商品其他類：家居、眼鏡、床上用品市場(chǎng)前景產(chǎn)品適應(yīng)度：本案的集中商業(yè)能夠集聚一定數(shù)量的相關(guān)零售商鋪，從而形成當(dāng)?shù)仡H具吸引力的商業(yè)據(jù)點(diǎn)。但集中商業(yè)內(nèi)的零售店鋪要求面積不大，商鋪的得房率也較低。市場(chǎng)適應(yīng)度：九亭當(dāng)?shù)氐馁?gòu)物檔次較低，少量的品牌店也是分布較散，大量的中高檔購(gòu)物都轉(zhuǎn)向七寶。 同時(shí)，隨著新建商品房帶來(lái)的人口導(dǎo)入，對(duì)于一個(gè)集中的、中檔的購(gòu)物場(chǎng)所的需求不斷提升。 本案適應(yīng)度操作適應(yīng)度：對(duì)于集中式的購(gòu)物場(chǎng)所需在前期進(jìn)行一定的經(jīng)營(yíng)引導(dǎo)，最好是能統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。并且，沒有一個(gè)整體概念的集中商業(yè)難以聚集人氣不利銷售，最好有主力店的支持配合。d. 休閑娛樂形式這里主要指一些中型的娛樂休閑場(chǎng)所例如：美容、足浴、棋牌、健身市場(chǎng)前景產(chǎn)品適應(yīng)度：本案的住宅底商面積偏大，規(guī)劃又限制了餐飲，故娛樂休閑類商業(yè)更適宜入駐底商。市場(chǎng)適應(yīng)度：娛樂休閑類商業(yè)的消費(fèi)群體更年輕化，而當(dāng)?shù)鼐用衲挲g層次偏大。另外，娛樂休閑商業(yè)不如餐飲類的基礎(chǔ)性（日常需求）強(qiáng)，客戶更有可能傾向選擇稍遠(yuǎn)的七寶。 本案適應(yīng)度操作適應(yīng)度：集中商業(yè)應(yīng)盡量布置種類相同的業(yè)種，以形成一定的規(guī)模和聚集效應(yīng)，利于后期經(jīng)營(yíng)和銷售。并且，本案的集中商業(yè)和底商相距較近，商家之間經(jīng)營(yíng)可以互補(bǔ)。3）業(yè)種評(píng)價(jià)對(duì)以上各類商業(yè)業(yè)種在市場(chǎng)、產(chǎn)品和操作三個(gè)方面的適應(yīng)程度進(jìn)行匯總評(píng)分，結(jié)果如下：商業(yè)業(yè)態(tài)市場(chǎng)適應(yīng)度產(chǎn)品適應(yīng)度操作適應(yīng)度總體評(píng)價(jià)超市餐飲零售休閑娛樂說(shuō)明：以上的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)分為五個(gè)檔次，分別如下：適應(yīng)度差適應(yīng)度較差適應(yīng)度一般適應(yīng)度較好適應(yīng)度好4）業(yè)種選擇根據(jù)以上的分析，可初步確定大型超市、餐飲、零售作為本案集中商業(yè)部分的主力商家。6、業(yè)種組合方案選擇根據(jù)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件，以及各類業(yè)態(tài)的在九亭當(dāng)?shù)氐倪m應(yīng)度。我們必須選擇一種行之有效的方案，將不同的業(yè)種進(jìn)行整合，發(fā)揮業(yè)種之間的互補(bǔ)性和聯(lián)動(dòng)性，以達(dá)到1 + 1 2的加法效應(yīng)，彌補(bǔ)單一業(yè)態(tài)在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)適應(yīng)度上的不足，提高商業(yè)的成功機(jī)率。1大型超市+餐飲+特色零售組合方案一：項(xiàng)目按照5：4：1的組合比例來(lái)執(zhí)行，即將二層50%左右的面積（約4500平米）規(guī)劃為超市，作為出租用途，獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，如需流動(dòng)資金可向銀行抵押獲得優(yōu)良資產(chǎn)的大額銀行授信。同時(shí)通過(guò)超市對(duì)人流的吸引，來(lái)帶動(dòng)餐飲和零售。一層的40%的面積（約2800平米規(guī)劃為餐飲，以滿足該區(qū)域?qū)τ诓惋嫷男枨笠约俺匈?gòu)物后的停頓。最后的10%的面積（約1200平米），規(guī)劃為特色零售。一層餐飲和零售的商鋪約4000平米，日后可以進(jìn)行銷售，以保證開發(fā)資金的回籠。以上的方案優(yōu)勢(shì)是：1以超市作為主力店，可以帶動(dòng)其他業(yè)種的經(jīng)營(yíng)。2超市的引入，可以提升一層商鋪的商業(yè)價(jià)值，日后銷售價(jià)格有很大的提高。3業(yè)態(tài)豐富，比例合理，避免了單一業(yè)態(tài)今后