2010大邑項目前期市場調研及策劃報告193p.ppt

大邑項目前期市場調研及策劃報告,成都柒和地產營銷機構,項目地宏觀市場,地理位置 大邑位于成都平原西部，距成都市區(qū)48公里。東北與崇州市為界，東南與新津縣、邛崍市毗鄰，西北與蘆山縣、寶興縣、汶川縣接壤，幅員面積1,321平方公里，總人口51.67萬。 總體經濟狀況 2008年，大邑縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值rmb 77.58億元，比上年增長11.3%。 按常住人口計算，全縣人均生產總值達15173元，增長19.2%。,大邑縣概況,數(shù)據來源：大邑縣2008年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,煙霞湖,西嶺雪山,劉氏地主莊園,鶴鳴山,gdp,隨著西部大開發(fā)的推進，大邑縣經濟一直保持穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，2005年以來國民生產總值增長率一直維持在12以上，且高于全國增長水平。 2008年，全縣實現(xiàn)地區(qū)生產總值77.58億元，受國際金融危機影響，gdp增長速度有所回落，為 11.3，但仍高于全國10.1%的增長速度。,資料來源：大邑縣2008年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,產業(yè)結構,強勁的經濟增長勢頭 2005年以來平均經濟增長率都在 12%以上，高于全國增長水平。 2008年gdp增長率達到 11.3% ，仍高于全國增長水平。 2008年一、二、三次產業(yè)占gdp的比重分別為25%、38%、37%。 農業(yè) 成都地區(qū)自古有“天府之國”的美稱，良好的自然條件為農業(yè)發(fā)展提供了便利條件，農業(yè)發(fā)展十分成熟。2008年實現(xiàn)農業(yè)總產值19.19億元。 工業(yè) 2008年全縣規(guī)模以上工業(yè)增加值達到29.80億元，比上年增加13.2%。 第三產業(yè) 2008年大邑經濟第三產業(yè)占到了gdp總量的37%，基本與工業(yè)持平，各類專業(yè)服務業(yè)及金融服務業(yè)近年來增長十分迅速，但與此同時也應看到服務業(yè)發(fā)展稍顯滯后。,資料來源：大邑縣2008年國民 經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,固定資產投資,資料來源：大邑縣2008年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,大邑縣固定資產投資總量不斷增加，2008年為58.44億元，同比增長39.0%。 房地產投資額逐年增加，占固定資產投資比重逐步提高。 2008年房地產投資4.30億元，增長24.9%，比上年增速降低2.7個百分點。,社會消費品零售總額,大邑近年來社會消費用品零售總額增長迅速，年均增幅17%左右。 2008年 社會消費品零售總額18.64億元，同比增長20.0%。 增長的主要原因：宏觀經濟走勢良好、居民可支配收入增加、商場數(shù)量增多、節(jié)假日消費高漲。,資料來源：大邑縣2008年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,城鎮(zhèn)居民可支配收入情況,2008年，大邑縣城鎮(zhèn)居民可支配收入為11,382元，相對2007年增加1200元，增幅為11.8%。 2008年，大邑縣城鎮(zhèn)居民可支配收入增幅有所減緩，其主要原因是受全球金融危機的影響。 根據成都市十一五規(guī)劃，居民收入的年增長率將在8%以上，收入的提升亦會帶來消費支出的增長，給未來的商業(yè)發(fā)展提供持續(xù)性的需求。,資料來源：大邑縣2008年國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報,組團式發(fā)展、新大邑“三分天下” 根據大邑縣政府的規(guī)劃，大邑已經從原來的一個老城區(qū)輻射發(fā)展出以行政辦公、旅游商貿為主的大邑新城核心區(qū)桃源新城及集合住宅、商業(yè)為一體的恒大新城。今后的大邑可謂“三分天下”，大邑將形成大邑老城、大邑新城以及恒大新城三大板塊。形成多中心、組團式的發(fā)展格局。 全球500強進駐大邑 目前恒大集團、中鐵二局、家樂福等大型集團公司先后入駐大邑，表明大邑政府的招商引資能力和國際大公司對大邑未來的看好。,2010年1月4日，成都市商品房預售方案管理暫行規(guī)定成都市商品房預售網上簽約暫行規(guī)定出臺，2010年2月1日起執(zhí)行。 政策解讀： 領取預售證必須以“棟”為單位，不能以單元為單位取得預售證；取得預售證之后10天之內必須開盤銷售；領取預售證的房源必須一次性推出，不能分批次銷售。 銷售價格必須先報房管局備案，調整售價需按照程序重新申報，房管局審批前，不能隨意漲價或降價。 “自留房源”在辦理房屋所有權初始登記前不得銷售。以“保留自有房產”的名義捂盤宣告終結。 定購合同、買賣合同需通過網簽系統(tǒng)聯(lián)機打印，開發(fā)企業(yè)人為制造“定購”做銷控宣告終結。,2010主要宏觀調控政策解讀,2010年1月10日，國務院辦公廳發(fā)出了關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知，涉及五個方面，共計11條，被媒體稱為“國十一條”。全文主要涉及五個部分：增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求、加強風險防范和市場監(jiān)管、加快推進保障性安居工程建設、落實地方各級人民政府責任。 政策解讀： 二套房貸首付款比例不得低于40%，并嚴格按照家庭征收。二套房貸重新回到了嚴格按照家庭征收的最緊尺度，這是本次政策中最為嚴厲的一條。 在保證“中低價位、中小套型”普通商品住房的前提下明確各地塊住房套型結構比例。這無異于重新確立90平方米以下中小套型供應的主導地位，在該意見指導下，90/70政策或將重新得到執(zhí)行。 防止國內外資金違規(guī)進入，遏制樓市泡沫。 合理確定土地供應方式和內容，降低土地成本。 整頓房地產市場秩序，規(guī)范央企投資行為。,2010主要宏觀調控政策解讀,2010年1月18日，人民銀行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。 政策解讀： 此次存款準備金率上調約凍結3000億元資金，對存貸比不高的大銀行來說，其放貸能力不會受到明顯制約，而存貸比較高的中小銀行影響較大。 本次央行上調存款類金融機構人民幣存款準備金率，目的不是通過增加開發(fā)商的融資成本打壓中國樓市和遏制房價上漲及投資炒房，而是通過存款準備金率微調的信號，警告銀行信貸過量放貸的瘋狂現(xiàn)象，警告銀行防止貸款過多而影響到銀行金融安全體系。 存款準備金率上調會適當?shù)脑黾娱_發(fā)商的融資成本，但并不會對中國房地產市場和開發(fā)商形成“實質性”的殺傷力或威懾力。,2010主要宏觀調控政策解讀,2010年4月13日，住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)了關于進一步加強房地產市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知： 今后，未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放vip卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。 房地產開發(fā)企業(yè)應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。 對已經取得預售許可，但未在規(guī)定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，進行嚴肅查處。 商品住房嚴格實行購房實名制，認購后不得擅自更改購房者姓名。,2010主要宏觀調控政策解讀,國務院常務會:貸款買二套房首付不得低于50% 2010年4月14日召開的國務院常務會議要求：對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30。對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50，貸款利率不得低于基準利率的11倍。 國務院：房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸. 國務院2010年4月 17日發(fā)出的通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據風險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。 二套房認定標準既認房又認貸，外地人購房受限 住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)出通知，對商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準進行了規(guī)范。通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應依據擬購房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女) 成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。 對能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按上述規(guī)定執(zhí)行差別化住房信貸政策。對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民申請住房貸款的，貸款人按第二套(及以上)的差別化住房信貸政策執(zhí)行。,成都二套房認定,成都出臺的“二套房”細則規(guī)范，貸款購房需出具“房屋信息證明表” 據成都市房管局下發(fā)的成都市房產管理局關于個人住房貸款查詢家庭住房登記記錄信息有關問題的通知，今后，凡貸款購房的，憑銀行出具的住房登記記錄信息查詢通知單，到房管部門辦理借款人家庭住房登記記錄信息證明的查詢業(yè)務，對借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成員名下住房登記記錄信息進行查詢。 而按照通知規(guī)定，商業(yè)性個人住房貸款需查詢借款人家庭在我市五城區(qū)（含高新區(qū)）的住房登記記錄信息的，由成都市房屋產權監(jiān)理處負責查詢；需查詢其他區(qū)（市）縣的住房登記記錄信息的，由當?shù)胤慨a管理部門查詢；另外，不具備查詢條件的區(qū)（市）縣，應向當?shù)亟鹑跈C構通報相關情況。 對于查詢結果，房產管理部門將出具一張借款人家庭住房登記記錄信息證明。,進入2010年，受國家宏觀調控政策影響，成都市商品住宅成交量大幅萎縮，2010年第一周相對2009年最后一周成交套數(shù)銳減97.48%，成交面積銳減97.20%。 從成交走勢可以看出，2010年元旦后，市場成交量銳減，市場表現(xiàn)出明顯的觀望態(tài)勢。,2009年12月-2010年1月成都市商品住宅成交走勢,廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳對外宣布，為進一步整頓和規(guī)范房地產市場秩序，推進商品房現(xiàn)房銷售試點，廣西今年將選擇南寧市作為取消商品房預售制度的試點。 廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設廳黨組書記宋繼東說，取消商品房預售制度可以看做是一個方向，會有一個過渡，具體的政策措施還在制訂當中。 我們的觀點： 此政策可看做為政府采取措施抑制房價上漲過快的重要手段，但從目前來看，成都要實施現(xiàn)房銷售政策的難度比較大： 在具體實施細則尚未確定的前提下，此政策要真正執(zhí)行需要一個漫長而艱苦的過程，不可能在一夜之間全面禁止期房銷售； 就目前成都房地產市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，開發(fā)企業(yè)要做到現(xiàn)房銷售，對資金實力、操盤能力等方面的要求非常高，難度相當大，在西部大開發(fā)的巨大背景支持下，成都短期內不可能執(zhí)行現(xiàn)房銷售的宏觀政策； 商品房預售制度實行十幾年來，其對中國大陸房地產市場的建立和完善發(fā)揮了巨大的作用。取消商品房預售制度對開發(fā)商的資金壓力考驗太大，一旦實施將對商品房流通產生極大限制，市場將被進一步禁錮，短期內甚至會出現(xiàn)供不應求的局面，反而會助推房價上漲。,在成都實現(xiàn)現(xiàn)房銷售政策的可能性,我們的觀點：預計此次針對房地產市場的宏觀調控，目前是成交量的大幅回落，在年底會迎來一定的價格回落（預計幅度在15%-20%）之間，明年在剛需的帶動下成交量會全面回升。,成都房地產發(fā)展環(huán)境預期分析,成都市主城區(qū)各類物業(yè)成交情況,2009年1-10月，在成交的各類物業(yè)中住宅成交量所占比例最大，為84.1。 受宏觀調控影響，2010年住宅成交量占各類物業(yè)的比重比去年同期有所下降，而商業(yè)用房 和辦公用房比重有所上升。 預計未來住宅和辦公用房仍將是市場的重點，成交量所占比例會隨著市場的轉好而提高。,資料來源：成都市房管局,商 業(yè) 用 房,2010年成交量所占比例,住 宅,2009年1-10月五城區(qū)商品房成交結構,五城區(qū)未來各類物業(yè)成交比例展望,辦 公 用 房,小結： 此次政策調控對大邑這些房價不是太高的三線城市影響不大，短期內會對本地成交量形成一定的抑制，我們在前期的調研中發(fā)現(xiàn)每天大邑目前新開盤的幾個大盤購房人群稀少； 此次房產調控政府箭頭直指住宅，重點打擊住宅的投資性需求，本項目前期為商業(yè)項目受政策的影響小，從一定程度講對本項目是間接的利好； 恒大，中鐵等大型開發(fā)商的進駐對大邑整體市場是個利好，但同時我們要注意大量新建樓盤的開工也會對我們形成一定的威脅； 宏觀調控下還表現(xiàn)出以下市場現(xiàn)象：降價成為房地產市場的主要促銷手段、在樓市價格走低的同時伴隨著成交量的低迷、大量在售戶型中附贈面積帶來了變相的降價、剛性需求和小戶型成為市場的主流，投資和改善性購房觀望明顯。,項目地住宅市場調研,大邑，山水健康城,據大邑縣城市總體規(guī)劃調整（20082020），大邑城市性質被確定為休閑度假接待中心、特色產業(yè)發(fā)展區(qū)和生態(tài)健康城市。大邑未來城市發(fā)展將向城市西南翼和東北兩翼擴展，全力打造山水健康城。 據了解，大邑縣城規(guī)模將從14平方公里擴大到2020年的25.83平方公里，人口將從11萬人增加到25萬人，新總規(guī)將城區(qū)范圍拉大了近12平方公里。“兩心一帶七片”的城市布局結構功能，將使大邑縣城成為創(chuàng)業(yè)者和居家者的安居樂業(yè)熱土。 另外，大邑城區(qū)的空間戰(zhàn)略歸納為“依山傍水、兩河三岸、一城九區(qū)”。未來大邑整體空間結構將體現(xiàn)城市山水特色，城市依托斜江河和粗石河，呈現(xiàn)兩河三岸發(fā)展態(tài)勢。在此框架上，按“一城九區(qū)”的結構，對不同城市功能組團賦予不同主題。,大邑，休閑度假旅游城,大邑作為成都三圈層區(qū)縣之一，近年來鄉(xiāng)村休閑度假旅游興起，正實現(xiàn)從第三產業(yè)的全新突破。 高達40.99%的森林覆蓋率醞釀出優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，依山傍水的城市環(huán)境則為都市休閑度假提供廣闊的升級空間。同時，西嶺雪山、花水灣溫泉、劉氏莊園等豐富的人文自然旅游資源也為大邑旅游產業(yè)發(fā)展奠定了底氣。 除了中國道教發(fā)源地鶴鳴山、中國南方雪山溫泉國際旅游度假區(qū)、世界級博物館小鎮(zhèn)安仁鎮(zhèn)三大旅游龍頭板塊外， 大邑還有霧中山、花水灣溫泉及新場鎮(zhèn)，即“三山一泉兩古鎮(zhèn)”。,組團式發(fā)展，大邑城區(qū)三大板塊 為了更合理地區(qū)分城區(qū)功能，大邑已經從原來的一個老城區(qū)輻射發(fā)展出以行政辦公、旅游商貿為主的大邑新城核心區(qū)桃源新城，以及集合住宅、商業(yè)為一體的恒大新城。形成了大邑新城、恒大山水城以及大邑老城區(qū)三個板塊的多中心、組團式發(fā)展。 成都后花園暨旅游休閑度假產業(yè) “南方雪山溫泉國際度假區(qū)”可謂是未來新大邑的亮點。整個區(qū)域以國際化的視野將西嶺雪山與花水灣融會貫通，通過花水灣度假小鎮(zhèn)建設、安仁以西旅游文化走廊建設、西嶺雪山度假再開發(fā)等，在充分借力發(fā)展國際化度假旅游的同時，致力于將整個區(qū)域營造為都市人生活的后花園，真正實現(xiàn)從常態(tài)旅游到度假物業(yè)開發(fā)、度假生活方式打造的產業(yè)升級。,老城區(qū)板塊,桃源新城,恒大山水城,商品房供求狀況,2009年，大邑縣商品房供應較2008年大幅上升，主要集中在大邑大道兩側及城區(qū)小地塊和晉北芙蓉雅居等。全年批準預售386140.32，與2008年233418.35同比增長65.43%。目前可售房源約800套，面積約90000。 2009年，隨著下半年樓市回暖，一度出現(xiàn)房源短缺，從9月起，錦繡一方2期、翰城國際2期、君悅華庭2期、邑新花園后院等陸續(xù)開工并投入銷售，2009年大邑縣新開工商品房約40萬，年底部分樓盤出現(xiàn)供不應求的情況；隨著2009年底開工量進一步增加，預計2010年房源供應較為充足。,資料來源：大邑房管局,商品房成交面積/套數(shù),2009年大邑共成交商品房4040套，成交面積451119.32，銷售金額10.21億元，較2008年有大幅上升，套數(shù)、面積、金額分別上升254%、250%及233% 。 其中非住宅成交量為411套，成交面積19026.9，銷售金額8658.66萬元；商品住房成交3629套，成交面積432092，銷售金額9.34億元。 總成交4040套中按揭購房2782套，占總成交量的68.86%。,資料來源：大邑房管局,商品房成交價格,2009年普通商品房房價大幅上升，全年商品住宅成交均價為2474.38元/（扣除“新和.芙蓉雅居”定向銷售商品房），與去年2273元/同比上升8.86%，下半年部分樓盤均價已達3000元/。 商業(yè)房成交均價5451.62元/，與去年同期相比均價3205.58元/上升70.07%，預計明年上半年隨著房地產市場政策調控，房價將進一步穩(wěn)定。,資料來源：大邑房管局,消費者構成,2009年，經過政府對房地產市場的宣傳和培育，對外參加春、秋房交會、二級城市和省外巡展等活動，進一步吸引了外來購房者并取得了較好的效果。同時為拉動內需，通過本地媒體加大了對災后購房優(yōu)惠政策的宣傳；創(chuàng)辦大邑房產雜志，贈閱到茶樓、賓館、旅游景點等；深入到單位、家庭隨時宣傳大邑房地產前景、房屋的保值增值。 大邑縣的購房人群仍主要來自于本行政區(qū)內，包括改善性換房、進城務工人員、災后換房、教師團購等；外來購房者主要為川南監(jiān)獄人員定向購買，成都五城區(qū)客戶購買還比較少。 據統(tǒng)計，大邑縣2009年縣外人群購房1584套，占總成交量的39.21%，其中省外占3.66%，本省非成都25.50%，成都五城區(qū)及高新區(qū)占2.55%，成都郊區(qū)市縣占7.50%。,資料來源：大邑房管局,大邑在售住宅樓盤分布,在售住宅樓盤 1、祥榮錦繡一方 2、上城 3、中鐵金山 4、潤馳國際廣場 5、翰城國際 6、濱河景秀 7、半城理想 8、邑新花園南院 9、博友諾蔓邸 10、蜀鼎意景,大邑在售住宅樓盤分布,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,老城區(qū)可開發(fā)土地日漸稀少，多為舊城改造項目，樓盤體量不大，以電梯為主,紅光片區(qū)原毗鄰大邑工業(yè)區(qū)，區(qū)域開發(fā)以中檔住宅為主，多為工業(yè)的配套住房開發(fā)和集中安置小區(qū),桃源新城區(qū)域是大邑縣重點打造的新城中心，引入了家樂福、五星級酒店等重量級的城市配套設施，此區(qū)域也是大邑未來對接雪山旅游板塊的橋頭堡，將是未來大邑住宅供應的重點區(qū)域,城南大道（大邑大道）是近年來的房地產開發(fā)的主流區(qū)域，沿線分布了大量新建高品質小區(qū),生活、居家等配套日趨完善，將也是大邑未來兩年住宅供應的重點區(qū)域,大邑主要樓盤個案,1、祥榮錦繡一方,祥榮錦繡一方,本項目,祥榮錦繡一方平面布局,項目一期為多層、小高層電梯及商業(yè)的組合，二期將推出5東多層住宅。,一期,二期,項目優(yōu)勢,低總價：最低15萬，首付5萬，月供700元； 規(guī)模大：以總450畝的規(guī)劃面積，屬于大邑城區(qū)首屈一指的大盤； 商業(yè)配套：引入了統(tǒng)一優(yōu)瑪特購物超市，另有50000余平米的酒店、餐飲、休閑、娛樂、汽貿等商業(yè)； 健身配套：擁有游泳池、網球場、羽毛球場和門球場等健身設施； 硬件優(yōu)勢：大面積的集中景觀資源、樓間距及地下車位等硬件較為突出；,項目面臨的問題,目前一期都已經交房入住，仍然剩余有30%的電梯房源和部分商業(yè)，由此可見，該樓盤推盤節(jié)奏和銷控存在一定的問題 現(xiàn)房銷售的現(xiàn)狀將使開發(fā)商承受較大的財務壓力,祥榮錦繡一方戶型分析,從客廳陽臺入戶,i戶型:120,j2戶型:136,g1戶型:121,b戶型:86,整體來說，錦繡一方一期戶型面積偏大，從而造成了房源滯銷，尤其是大戶型的頂躍； 從客廳陽臺入戶的設計所帶來的動線交叉不符合日常使用習慣； 從錦繡一方2期主推戶型可知，80平米左右的套二和100120之間套三才是市場所需的主流戶型,大邑主要樓盤個案,2、邑都上城,邑都上城,本項目,邑都上城平面布局,項目由分三期開發(fā)，目前1、2期已經進入尾盤期，即將銷售的是三期的酒店式公寓和其下面的商業(yè),疊拼別墅,商業(yè)+酒店式公寓酒店,會所兼銷售部,多層住宅,項目優(yōu)勢,從別墅到5+1多層和6 +1多層、酒店式公寓，上城擁有較為完善的產品體系； 擁有僅1.48的容積率，綠化、樓間距等都顯得極為寬裕，最長樓間距達到70米，9000的中軸水景，5萬林蔭步道綠樹小品等數(shù)據對客戶來說具有相當?shù)恼f服力,項目面臨的問題,過大的頂躍戶型成為最難銷售的房源，高總價制約了客戶購買,上城戶型分析,面積過大的躍層戶型是銷售的難點 控制在100120以內緊湊實用型套三是市場接受度最高的產品,躍層戶型:201,b戶型:119,g戶型:104,大邑主要樓盤個案,3、中鐵金山,中鐵金山,本項目,中鐵金山平面布局,項目第一開發(fā)小區(qū)中心部分的四棟多層，臨街多層和電梯將在后續(xù)幾期中推出,項目優(yōu)勢,中鐵金山的景觀設計風格是東南亞風情的泰式皇家園林景觀，號稱用3千萬元的巨資來打造園林景觀。園林景觀分為4大景觀組團，分別是森美蘭、蘭卡威、芭提雅和昭帕耶。 小區(qū)中有層層跌水、特色崗亭、噴泉、泰式雕塑小品等構成，大門廣場還有大象戲水雕塑。泰式spa游泳池包括有更衣室、泰式按摩池，泰式小木屋，水中吧臺、泰式跌水噴泉等各種景點和小品。 小區(qū)的智能化安防系統(tǒng)共有八大智能系統(tǒng)。包括公共廣播音樂系統(tǒng)、可視樓宇對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、紅外線夜視監(jiān)控系統(tǒng)、周界紅外線防范系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)、攝像監(jiān)控系統(tǒng)、監(jiān)視屏幕控制臺系統(tǒng)。完善的智能安防系統(tǒng)，是高品質小區(qū)的最基本配置，為業(yè)主提供24小時不間斷的安保服務。 項目的所有戶型都有大面積贈送，大部分都有可變空間，戶戶贈送超大空中花園。,中鐵金山戶型分析,入戶花園設計在解決采光的同時也提高了項目品質 不同面積功能區(qū)間的設計能實現(xiàn)更高的產品價值,a4戶型:89.87 贈送面積：18.94 實得面積約：108.81 ,a2戶型:78.33 贈送面積：22.91 實得面積約：101.24 ,可變空間,入戶花園,入戶花園,贈送空間,贈送空間,大邑主要樓盤個案,4、潤馳國際廣場,潤馳國際廣場,本項目,潤馳國際廣場平面布局,項目第一階段開發(fā)的是家樂福購物廣場和4棟多層住宅,一期推出的多層,集中式商業(yè),電梯部分,多層住宅部分,項目優(yōu)勢,擁有大型購物廣場，商業(yè)步行街，酒店式公寓等豐富配套的潤馳國際廣場住宅無疑對以居家生活為主的自住型購買有著強大的吸引力； 桃源板塊作為未來的新城核心區(qū)，家樂福的入住將進一步強化這種中心區(qū)域優(yōu)勢，使得住宅具有較好的升值前景,潤馳國際戶型分析,可變空間的設計在提升產品價值的同時，也提高項目品質,c戶型:103；套二變套三 實得面積約：112 .2,a戶型:87.2，套二變套三 實得面積約：96.75 ,可變空間,可變空間,半面積贈送空間,半面積贈送空間,大邑主要樓盤個案,5、翰城國際,翰城國際,本項目,項目優(yōu)勢,“小橋流水，江南水鄉(xiāng)”的中式古典園林是其獨特的賣點，其大手筆的園林投入造就的豐富景觀層次和景觀小品是項目品質的保障；在某種意義上代言著大邑的商品房品質； 鄰近老城區(qū)的地段優(yōu)勢和相對成熟的生活配套是其獲得客戶關注的重要原因； 毗鄰大邑中學的先天地理條件為項目帶來了濃厚的人文底蘊和教育房產消費者；,項目面臨的問題,銷售的成功為企業(yè)帶去業(yè)績的同時，也滋生了驕傲情緒，在其銷售上存在挑客的成分；,翰城國際戶型分析,頂躍的處理上，通過縮減面積、增加露臺的方式防止戶型面積過大，使得原本滯銷的頂躍成為暢銷房源 入戶花園的設計增加了居家的私密性、提升了居住品質,a3躍層: 87.68 ；躍層的套二戶型 贈送面積約：45+屋頂露臺,e2戶型:122 贈送面積約：10.61,陽臺,露臺挑高上頂層,入戶花園兼可變空間,全贈送露臺,大邑主要樓盤個案,小結,從市場在售樓盤的銷售情況來看，中小戶型銷售走勢良好，市場上剩余的戶型多為大戶型，尤其是頂躍戶型剩余量極大。 部分樓盤如濱河景秀在推出后因客戶接受度原因都已部分變更原戶型設計，增大中小戶型的供應量； 大邑市場目前以多層房源為主，且多層的銷售速度明顯快于電梯房源，充分說明市場對電梯的接受存在較大的抗性； 大邑市場價格主要集中在2800-3200元每平米之間，新城區(qū)的價格略高于老城區(qū)價格；多層的價格略高于電梯的價格； 隨著大邑房價的上漲，市場新增房源單戶面積呈下降趨勢； 新面市房源設計帶有性價比優(yōu)勢的贈送面積戶型逐漸成為主流，市場對可變空間有著相當高的歡迎度； 市場上在售的多層房源中基本上為框架結構，為業(yè)主后期的裝修和戶型改造提供了極大的便利； 為了優(yōu)化戶型、制造產品賣點，入戶花園已愈發(fā)流行，并被市場看好； 受房地產調控新政影響，售樓部客戶日均到訪量從新政前的3040組下降到目前的10組左右，銷售現(xiàn)場極為冷清；,住宅市場調查結果對本項目的啟示,市調表明：大邑電梯住宅市場尚不成熟，銷售速度緩慢且售價低于多層，客戶對電梯的接受度較低，項目住宅應以多層為主，不宜修建電梯住宅； 市場上出現(xiàn)了部分一梯四戶的多層，但客戶并未表現(xiàn)出抗性，因此基于項目地塊考慮，為了充分利用容積率，在設計上可以適當考慮一梯四戶的產品； 帶有性價比優(yōu)勢的可變空間戶型大受市場歡迎，且具有極大的市場競爭力，因此項目的產品設計中應考慮加入可變空間，建議將贈送面積比做到15%-20%； 鑒于市場滯銷戶型中過半為頂躍戶型，建議本項目未來的頂躍戶型嚴格控制面積，宜控制在125平米以內； 考慮到后期的市場競爭和可變空間的結構需要，項目應采用框架結構；,住宅板塊市場深度訪問,背景及訪問目的,通過對大邑城區(qū)符合一定要求之商品住宅潛在消費者的住房現(xiàn)狀、住房需求的調查，了解其購房目的、考慮因素、單價、物業(yè)類型及對本項目的認知和印象，挖掘潛在消費者，為本項目住宅部分初步定位提供市場依據。整個調查以深度訪問、訪談的方式進行。 項目組在市調過程中總計訪問住宅消費者30余組，平均訪談時間30分鐘，經篩選整理后選取其中最具代表性的5組作為典型分析。,住宅市場深度訪問,深訪對象：劉潔（潛在購房者） 背景資料：女，36歲，醫(yī)生。 深訪時間：2010年6月26日9：4010：15 目前居住現(xiàn)狀：東街菜市場樓上，居住面積130平米。 購房原因：現(xiàn)在的住房有點舊，考慮換個離單位近點的房子。 購房需求：120左右，廚房和主臥要大點，客廳30左右；要多層，電梯不好，爬樓好些。 獲取信息渠道：dm單，戶外。 關于項目旁的菜市場：很方便，現(xiàn)在就住在菜市場旁邊，習慣了也不覺得吵鬧。 菜市場對價格的影響：和旁邊的差不多吧，當然還是具體看你們樓盤怎么樣哈，不過有些人不喜歡被吵到，價格肯定要降些的；價格在2000差不多吧（說明：該客戶住的東街的二手房價格18002000之間） 對大邑商品房的看法：價格可能會漲吧，但是現(xiàn)在電視啊朋友啊到處都在說降價的嘛，不過以后漲倒是肯定的。 大邑目前家庭結構：老點的房子住一家人的多點，現(xiàn)在有錢的都買了新房子了，一家三口或者年輕人住的還是多。,深訪記錄1,住宅市場深度訪問,深訪對象：李先生（已購房，擬投資） 背景資料：男，32歲，大邑大道建材店老板。 深訪時間：2010年6月26日10：5011：25 目前居住：翰城國際，100多的套三 購房原因：有合適也可以投點，房價還要降，不過買的這個鋪面現(xiàn)在是賺了。 購房需求：面積小點的，功能多點的，劃算點的。多層和電梯區(qū)別不大，主要看價格。 獲取信息渠道：dm單，朋友，路過。 關于菜市場：方是方便，但是早晨這些好老火哦，多早就鬧起了。我買主要看價格，菜市場的影響嘛，比附近的價格低在500塊錢以內 對大邑樓市的看法：肯定會漲，快鐵這些來了，以后都方便了，住的人就多了，價格是要上去了，不過暫時可能漲不了撒子，現(xiàn)在有政策調控噠，估計明年吧就能再漲起來。 大邑目前家庭結構：都有，買房的主要還是做生意的，當官的，從外面掙了錢回來買的，反正看別個喜歡咋個住嘛,深訪記錄2,深訪對象：林先生（潛在購房者） 背景資料：男，40多歲，企業(yè)管理者 深訪時間：2010年6月27日14：3615：09 目前居住狀況：老城區(qū)200 要購買電梯公寓，原因：采光好，通風好，風景好，成都大多數(shù)都是電梯了 購買決定：自己決定 信息渠道：朋友說或者自己去直接了解 購房看重的因素：交通方便、小區(qū)環(huán)境不錯、生活便利 目前居住感受：嘈雜、比較亂 對項目的看法：那邊位置不錯，但是規(guī)模小了點，還有菜市場在旁邊。,深訪記錄3,住宅市場深度訪問,深訪對象：王潤林（已購房，暫不考慮） 背景資料：男，50多歲，退休教師。 深訪時間：2010年6月27日16：0016：23 目前居住情況：120，套三 居住感受：小區(qū)綠化沒有廣告上說得好，“花園”名不符實，有一點綠化和健身器材 購買多層的原因：板式結構，通風采光好，爬樓鍛煉呢 不選擇電梯公寓的原因：不習慣電梯，怕停電 信息渠道：居住在附近 對項目的看法：項目位置還可以，以后買菜方便，不過住在菜市場上面怕是不太好。 對大邑樓市：在大邑買房的主體是本地人，外地人和流動人員很少，房價肯定會漲的。,深訪記錄4,住宅市場深度訪問,深訪對象：許建麗（潛在購房者） 背景資料：女，27歲，個體商戶 深訪時間：2010年7月27日17：5018：21 目前居住狀況：老城區(qū)80 購買電梯、多層都可以，自己無所謂，畢竟還要參考價格，當然有贈送面積更好。 信息渠道：很多啊，報紙、戶外、短息、網絡都有在看廣告 購房參考因素：與朋友的距離，交通方便、小區(qū)環(huán)境，房子面積，幼兒園，小學等 目前居住感受：有點吵 對項目的看法：更加嘈雜，看了產品和價格再說，或許會考慮商鋪。,深訪記錄5,住宅市場深度訪問,住宅市場深度訪問小結,客戶普遍認為菜市場的存在會影響到居家生活，且噪音、腥味等帶來的負面影響遠大于菜市場帶來的便利性； 菜市場的存在肯定會對住宅價格產生影響，具體影響幅度應視產品、屆時房價而定；訪談中，部分受訪者認為開發(fā)商讓利200500元每平米的條件下是能夠接受的； 在物業(yè)形態(tài)上，有接近一半的受訪者愿意購買電梯，但更多的客戶是傾向于選擇多層住宅，同等條件下，價格是客戶選擇的最重要抉擇因素； 產品設計上，多數(shù)受訪者接受灰空間并希望在購房時有增送面積； 在認知渠道商，基本上以戶外廣告、口口相傳、路過這三種方式接觸到新的樓盤項目； 在戶型需求上，年輕人多以購買套二戶型為主，而中老年客戶則希望購買套三戶型；,住宅產品定位及體量建議,規(guī)劃優(yōu)勢：項目地處城南板塊和桃源板塊之間，前兩者都是新興規(guī)劃城區(qū)，未來發(fā)展充滿想象空間。 位置優(yōu)勢：鄰近家樂福、新商業(yè)廣場等新城中心商業(yè)圈，居家生活便利。 項目配套：項目自身配套有菜市場、商業(yè)，今后生活方便。 消費潛力：隨著大邑第三產業(yè)投入產出的增加，將會有更多的外來購房者踏足大邑，特別是成都-大邑快鐵的建設，將為大邑帶來更多消費潛力。 體量優(yōu)勢：項目地塊小、體量少，能夠實現(xiàn)“短平快”的營銷，回避市場風險。,規(guī)模：項目整體規(guī)模較小，景觀、綠化、品質等難以與市場上其他動輒上百畝的大盤競爭。 區(qū)域不成熟：目前項目周邊生活配套差，居住氛圍差，居家并不方便； 自然環(huán)境資源缺乏：項目環(huán)境不具備競爭力；,優(yōu)勢 s,劣勢 w,項目在菜市場、商業(yè)、住宅之間存在制約和互補的關系，如果能讓菜市場為商業(yè)和住宅帶來正面形象，則對住宅和商業(yè)的銷售大有裨益。 商業(yè)機會：項目商業(yè)如果以菜市場概念銷售則具有市場上的唯一性；同在售商業(yè)相比，本項目以后的商業(yè)將有機會以小面積、低總價與競爭對手形成差異化競爭。 周邊大量知名開發(fā)商入住對項目的發(fā)展以及區(qū)域形成極強的拉動。,機會 o,威脅 t,宏觀調控的持續(xù)演進，將在全國范圍內影響房地產的售價和成交量 菜市場的存在將損害項目的價值和售價， 項目周邊大量的待入市項目將會帶來激烈的市場競爭，而項目的位置又很容易被截留客戶。,項目住宅定位建議,項目梳理回顧,項目面臨的問題,項目存在的機會,市場競爭格局,菜市場的負面影響 激烈的市場競爭 怎么實現(xiàn)差異化競爭 形象與開發(fā)價值的把控,菜市場帶來的配套提升 入住后的生活便利性 差異化的后期生活方式,轉換,差異化成熟生活社區(qū),受大邑大道與內蒙古路兩側的市場競爭夾擊 政策調控下的價格、產品等競爭壓力,注重實在的生活價值,我們定位是什么？,項目住宅定位,大邑綜合性便利生活社區(qū),便利生活：是項目的核心價值提煉，也是將菜市場負面形象轉變?yōu)檎嫘蜗蟮年P鍵所在,項目住宅目標客戶及其特點,通過系統(tǒng)的市場調查、客戶深度訪談后，得出項目目標客戶群定位如下： 老城區(qū)換房一族 客戶特點：他們習慣了原來的便利生活，新購房仍然選擇生活配套完善的地方購房； 行政事業(yè)單位職員 客戶特點：他們處于單位的中層，受限于收入水平往往選擇具有性價比且生活方便的房源； 大邑本地及往返于大邑的中小生意人，以個體工商戶為主 客戶特點：他們是起早貪黑的小生意人，對社區(qū)環(huán)境要求不高，購房主要看好區(qū)域發(fā)展的前景，注重性價比，對價格比較敏感；,項目住宅目標客戶及其特點,附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)遷徙而來的移民群體 客戶特點：他們多數(shù)是首次進城購房，對房地產認知有限，購買決策中價格是重要參考對象；其中包含城鄉(xiāng)統(tǒng)籌中拆院并院帶來的客戶； 為子女教育而選擇購買的客戶 客戶特點：他們購房主要是以子女的教育為目的，銀都小學正是他們購房的動力所在； 外出務工回鄉(xiāng)置業(yè)的客戶 客戶特點：他們習慣了大城市便利的生活，置業(yè)時也以生活的便利性放在首位考慮； 投資客戶 客戶特點：他們以性價比和投資前景作為購房的決策因素；,住宅開發(fā)體量建議,物業(yè)形態(tài)：根據市場調查分析，市場對多層的接受度大于電梯，且多層售價略高于電梯；因此，考慮到投入產出的最大化，建議項目修建多層建筑； 容積率：因為項目未曾限制容積率，出于開發(fā)利潤最大化考慮，建議以多層住宅能承受的容積率上限作為本項目容積率進行規(guī)劃設計； 因此，本項目住宅地塊的體量為： 住宅地塊開發(fā)面積=8畝*666.67*2.0=10666 關于住宅底商：為了進一步提升住宅開發(fā)的價值， 建議住宅在沿潘家壩街一側布置底商鋪面；,住宅,底商,每套住宅陽臺（含各類形式的陽臺、入戶花園、露臺等非公共活動空間）的水平投影面積不大于該套住宅套型建筑面積的20%；。此外，陽臺進深不應大于1.8米，低層住宅、退臺式建筑陽臺等有特殊要求的除外 飄窗窗臺與室內樓地面高差不得小于0.45米，且凸出外墻寬度不得大于0.6米。 除建筑入口雨篷外，建筑附屬構件（如空調板、花池、構造板等）的進深不宜大于0.6米，且連續(xù)長度不應大于1.8米。住宅建筑不允許設置除結構構件以外的附屬構件。,根據對區(qū)域成交客戶的分析，贈送實用面積很受市場歡迎，成為區(qū)域各項目一大賣點。,戶型創(chuàng)新設計建議,飄窗寬度控制在0.6米以內,0.6米,2.2m,大戶型繼續(xù)采用臺式飄窗,小戶型做可拆卸的臺式飄窗，驗收結束后改為步入式飄窗，對于改善房間的空間效果非常理想。,a、飄窗充分利用60cm的空間對于房間空間感的改善,戶型創(chuàng)新設計建議,b、壁櫥拓展戶型的收納空間,贈送原理同飄窗一樣的隱藏式衣柜，擴展收納空間,戶型創(chuàng)新設計建議,c、n+1拓展戶型,戶型創(chuàng)新設計建議,c、n+1拓展戶型,戶型創(chuàng)新設計建議,d、主臥步入式衣帽間，適用于大戶型,結合主衛(wèi)，形成主臥步入式衣帽間，彰顯主臥豪華,用于本項目大戶型產品，提升品質感。,戶型創(chuàng)新設計建議,戶型創(chuàng)新設計建議,參考戶型設計,戶型比例建議,參考戶型設計,通過創(chuàng)新的戶型設計后，建議項目的戶型產權面積控制7895之間，即戶型設計為各種規(guī)格的套一變套二、套二變套三戶型，每個戶型帶有可變空間，控制戶均贈送比例在12%20%之間。,通過細節(jié)提升項目品質,在保證窗戶靜音密閉性能、外墻保溫隔熱的同時又希望能充分利用自然能源。窗戶板材采用目前住宅小區(qū)高檔的、封閉性能最佳的“斷橋”鋁合金；采用憎水性珍珠巖塊作為保溫隔熱層等節(jié)能和環(huán)保是我們在建筑材質選擇上對品質的貫徹 。,建筑材質,關于底商,2f平臺,商鋪前挑形成樓上露臺,底商廣告位,商鋪前挑形成樓上露臺,為了提升住宅底商的價值，建議將商鋪前挑，增加商鋪面積； 利用挑出部分在2f形成露臺（空中花園），增加2f住宅的價值； 將2f的防護欄和底商的店招融合，形成90cm左右高度的店招位置；,low-e鍍銀膜（內充氬氣）低輻射保溫玻璃，雙向阻熱,外窗系統(tǒng)有效阻止室內外熱交換、室外噪音，阻擋紫外線，讓業(yè)主輕松擁有健康的陽光。,通過細節(jié)提升項目品質,建筑材質,通過細節(jié)提升項目品質,工法展示,在市場調查過程中，尚未發(fā)現(xiàn)有在售樓盤提供工法展示； 因此，建議項目配合工程進度，通過產品硬件方面的品牌展示訴求，給客戶營造高品質的體驗感受,門禁系統(tǒng),局部材料,墻體剖面,局部剖面,材料展示、及工程進度明示,材料展示,項目地商業(yè)市場調研,現(xiàn)有商業(yè)分布兩圈一帶,縣城中心商圈,圍城西路商圈,濱江休閑商業(yè)帶,大邑現(xiàn)有商業(yè)主要集中在老城區(qū)，其發(fā)展邏輯是非常傳統(tǒng)的向心式發(fā)展，即以大邑縣政府為中心，向四周發(fā)散。 縣城中心商圈，以新世紀廣場為中心，向四周發(fā)展，尤其以東街發(fā)展最為突出，目前為大邑縣最核心的商圈，集中了眾多的品牌專賣店、超市等。,圍城西路商圈，以餐飲、娛樂為主，集中了大量的特色餐館、酒吧等，是大邑夜生活的集中地。 濱江休閑商業(yè)帶，沿濱江路分布，主要業(yè)態(tài)為各類的茶坊、特色餐飲等。,大型購物中心階段,小店鋪階段,大型娛樂休閑中心,集市/商業(yè)街階段,單一百貨階段,生活方式消費中心,沿海發(fā)達城市商業(yè)發(fā)展已經經歷了大型購物中心階段，向大型娛樂休閑中心演變,大邑目前正處于由單一百貨為主的階段向大型購物中心轉變的階段,大邑未來商業(yè)發(fā)展方向,大型現(xiàn)代化購物中心 大型娛樂休閑中心,國內商業(yè)發(fā)展規(guī)律與大邑商業(yè)未來發(fā)展方向,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,研究范圍：大邑大道兩側區(qū)域，大致范圍如右圖所示。 區(qū)域目前已形成一定的居住規(guī)模，現(xiàn)有住宅小區(qū)包括錦繡一方、邑都上城、中鐵龍郡、翰城國際、天邑惠昌花園、邑新花園等，有一定的常住人口，但商業(yè)氛圍不夠濃厚，現(xiàn)有商業(yè)以各住宅小區(qū)的底商為主，缺乏缺乏大型的集中式商業(yè)項目，消費水平較低、租金也偏低。 本區(qū)域居民消費目前仍以老城區(qū)中心商圈為主，其對區(qū)域的輻射力在相當長的時間內仍將持續(xù)。,整個區(qū)域未來的大型商業(yè)將集中內蒙古大道兩側，包括目前已選址潤馳國際廣場的家樂福大邑店、大邑新商業(yè)廣場，同時還有錦繡一方項目引進的統(tǒng)一優(yōu)瑪特超市，業(yè)態(tài)以大型賣場及特色餐飲、專業(yè)市場為主，幾乎包羅了一個新城區(qū)應有的所有商業(yè)業(yè)態(tài)種類。,本項目,區(qū)域內現(xiàn)有商業(yè)項目情況如下表所示：,區(qū)域內商業(yè)項目體量約6.2萬平方米，多為社區(qū)配套型商業(yè)，以臨街底商或底二商為主，服務區(qū)域為項目周邊，基本不具備輻射能力。,區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀,錦繡一方,邑新花園,邑都上城,區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及租金情況,大 邑 大 道,中鐵金山,邑都上城,錦繡一方,翰城國際,中鐵龍郡,邑新花園,2 1,1,汽車展場 30元/ 月左右,2,社區(qū)服務網點 15-20元/ 月,2,3,4,3,建材裝飾 50元/ 月左右,4,建材裝飾 30-35元/ 月,5,建材裝飾 30-45元/ 月,5,本區(qū)域未來大型商業(yè)將集中在內蒙古大道沿線，目前已明確的項目規(guī)劃有2個，分別是潤馳國際廣場和大邑新商業(yè)廣場，業(yè)態(tài)以綜合性零售商業(yè)為主。 此外，在建項目基本配套有部分社區(qū)商業(yè)，主要集中在內蒙古大道，體量一般在5,000-10,000。 主要集中型商業(yè)項目情況如下表所示：,區(qū)域內集中型商業(yè)項目未來供應量達11萬平方米，區(qū)域內未來社區(qū)商業(yè)的供應量預計在2-3萬平方米。,區(qū)域商業(yè)未來供應,案例：潤馳國際廣場,占地面積：107畝 開發(fā)商：四川潤馳實業(yè)有限公司 總建筑面積：約18萬平方米 產品構成： 購物中心：兩棟合計約6萬平方米 住宅：約12萬平方米 購物中心業(yè)態(tài)：包含4萬平方米定制家樂福賣場，2萬平方米時尚購物、餐飲、休閑、娛樂街區(qū)。 開發(fā)周期：分兩期開發(fā)，預計2013年左右全部建成。 本項目屬本片區(qū)內的集中型商業(yè)，具備相當?shù)妮椛淞Γ黄谏虡I(yè)為家樂福定制，入市銷售部分體量有限，且未與本項目入市時間臨近，暫不構成直接競爭。 位于內蒙古大道末端，新老城區(qū)交界處，占據交通要道及未來縣城核心區(qū)域，無論從位置還是商家引進情況來看，對新老城均具備相當?shù)妮椛淠芰Γ磥戆l(fā)展前景看好。,案例：大邑新商業(yè)廣場,開發(fā)商：大邑展瑞置業(yè)有限公司 總建筑面積：約5萬平方米 產品構成： 1號地塊：裝飾建材城，約1萬平方米； 2號地塊：特色美食街，約8千平方米； 3號地塊：百貨超市+商務酒店+電影院，約1.5萬平方米； 4號地塊：休閑娛樂城，約8千平方米。 開發(fā)情況：率先啟動2號地塊特色美食街建設，同時進行1號地塊裝飾建材城招商，3、4號地塊尚未啟動。,1,2,3,4,1,本項目,1,2,3,4,案例：大邑新商業(yè)廣場,銷售情況：2號地塊銷售排號已啟動，層高為1層6米、2層3.9米、3層6米、4層3.9米，預計整體均價5000元/ 左右，采取1層帶2層的銷售模式，1層售價9000-11000元/ ，2層6000元/ ，單鋪面積（1+2層）200起，總價150萬起，多數(shù)單位（1+2層面積400 左右）總價在350-400萬。 本項目屬內蒙古大道在的最大純商業(yè)項目，也是目前大邑業(yè)態(tài)最為完善的大型綜合性商業(yè)中心，目前川影公司太平洋電影院線、新天地電影院線已簽約入駐該項目3號地塊。 由于單位面積劃分較大，致使總價偏高，無形中提高了置業(yè)門檻，對投資客實力要求較高，投資風險也相應提高。 該項目4號地塊與本項目距離較近，且入市時間臨近，構成直接競爭，我項目應采取差異競爭的策略。,災后重建房有大量底商,底 商,底 商,項目片區(qū)未來商業(yè)需求,商業(yè)項目的消費人群，根據距離的遠近，可分為核心圈層、次核心圈層和外輻射圈層。其輻射范圍和能力如下表所示：,從上表可以看出，85%-90%的消費者來自于核心圈層，因此，商業(yè)項目發(fā)展程度的好壞直接取決于周邊常住人口數(shù)量和品質。,項目區(qū)域未來人口主要來自兩部分： 區(qū)域內現(xiàn)有居住人口 區(qū)域內近期已入住和在售樓盤（3年內入住樓盤）,本項目,區(qū)域內現(xiàn)有居住人口,數(shù)據來源：大邑各級政府部門信息網,項目片區(qū)未來商業(yè)需求,大邑大道兩側均為二類住宅用地，自2007年以來，該區(qū)域陸續(xù)開工建設并交付使用，已形成大邑目前最高端的住宅小區(qū)，目前大邑大道已入住約2萬人口。 四川師范大學經濟職業(yè)學院和影視學院：大邑政府重大招商項目之一，總投資9億，將入駐約7萬學生人口，目前已入駐2萬學生。 大邑中學：四川省重點中學，占地約150畝，擁有初中部和高中部，約師生8000人。 綜上可知，本區(qū)域現(xiàn)有常住人口約為4.8萬人。,根據選定的研究范圍，我們對范圍內的住宅項目進行統(tǒng)計，按照2008年戶均人口2.98人的標準，求得區(qū)域內未來新增常住人口數(shù)：,區(qū)域內在售樓盤未來居住人口,綜上可知，本區(qū)域未來居住人口將達14.55萬人，同時將有約15萬的旅游消費者。,項目片區(qū)未來商業(yè)需求,項目周邊百萬平米高端居住區(qū)，目前大邑大道已入住約2萬人口，至2011年初,大邑大道將入駐約5萬高端消費人口。 紅光小區(qū)：大邑政府重點工程，占地127畝，常住人口逾2萬，未來2年內全部入住。 因硬件設施提升帶來的旅游消費者，預計2012年左右將達到15萬人次/年，此為次核心圈層消費者。 區(qū)域內共有新建樓盤約7個，總戶數(shù)9,225戶，到2013年左右，將新增常住人口約2.75萬人。,對商業(yè)市場空間，根據各輻射圈層的未來人口來推算。 測算依據： 統(tǒng)計項目各輻射圈層現(xiàn)有和未來居住人口 根據輻射能力推算輻射人口數(shù),截止2013年，保守估計本項目輻射人口將達到15.55萬人。 根據成都市商業(yè)網點規(guī)劃的標準，未來成都市人均占有商業(yè)零售營業(yè)面積為0.81.2/人。在此我們取中間值1.0/人進行計算，求得未來項目的輻射人口可支撐約16萬平方米的商業(yè)體量。,項目片區(qū)未來商業(yè)需求,計算公式：區(qū)域商業(yè)發(fā)展空間區(qū)域人口可支撐的體量現(xiàn)有商業(yè)體量未來商業(yè)供應體量 根據公式可推算，本區(qū)域的商業(yè)已呈過剩的態(tài)勢，本項目若要發(fā)展成功，需嚴格控制商業(yè)體量，與競爭項目形成錯位競爭，打造出自身特色，方能在有限的市場需求中尋得一杯羹。根據本項目地塊特征，建議商業(yè)體量控制在4500平方米左右（采用純商業(yè)形式進行銷售的，不含住宅底