2011年泗陽(yáng)西城區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析31P.ppt

泗陽(yáng)西城區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析,南京谷潤(rùn)地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu) 2011年5月,第一部分、泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第二部分、競(jìng)爭(zhēng)各案分析 第三部分、項(xiàng)目swot分析,目錄,第一部分、泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)格局： 以老城區(qū)為核心，向四周擴(kuò)散,泗陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng),老城區(qū),城東 工貿(mào) 新城,城北 新城,城西 板塊,泗陽(yáng)縣2011年b期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓,由上表可以看出：近期成交地塊較多，前3幅地塊出讓價(jià)可作為本地塊的參考值。,泗陽(yáng)縣2011年a期國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓,2011b1 地塊,2011b2 地塊,本 地塊,2011b3 地塊,出讓前3幅地塊和本地塊的區(qū)域?qū)Ρ缺?第二部分、競(jìng)爭(zhēng)各案分析,西城區(qū)域配套設(shè)施(項(xiàng)目輻射半徑設(shè)定為2公里),2km,眾興鎮(zhèn)中心小學(xué)幼兒園,公安局（在建）,配套社區(qū)（已建成10年）,眾興鎮(zhèn)中心小學(xué),同濟(jì)醫(yī)院,眾興鎮(zhèn)中心綜合樓,眾興鎮(zhèn)中學(xué)新校區(qū) （待建）,眾興鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府,濕地公園（即將完工）,美食街,江淮農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場(chǎng),零點(diǎn)親子幼兒園,西城區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤,均價(jià)3600/（多層） 物業(yè)形態(tài)： 多層 2011年3月份已售完,3500元/（小高層） 物業(yè)形態(tài)： 多層、小高層； 目前一期尾盤,均價(jià)： 3000元/（多層） 物業(yè)形態(tài)： 多層、聯(lián)排； 2010年12月份已售完,物業(yè)形態(tài)： 多層、小高層； 未開(kāi)盤，未定價(jià),安置小區(qū)： 多層、小高層； 2010年9月份售完 持拆遷證才能買,均價(jià)：未定 安置小區(qū)： 小高層； 沒(méi)有明確銷售時(shí)間,區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤表,前4個(gè)為商品房項(xiàng)目，可作為本項(xiàng)目的參考依據(jù),產(chǎn)品形態(tài)：住宅、沿街商業(yè) 建筑類型：多層、小高層 規(guī) 模: 占地6.7萬(wàn)平方米，建面10.9萬(wàn) 價(jià) 位：多層住宅均價(jià)3600元/ 戶型面積：80-135平方米 周邊配套： 緊靠老城區(qū)繁華 商業(yè)街，周邊商業(yè)林立，配套全面 容積率： 1.63 工程進(jìn)度：期房銷售 電 話：85358888 地 址: 北京路、人民路口 發(fā)展商： 江蘇宏達(dá)置業(yè)有限公司 小結(jié)： 目前多層已經(jīng)銷售結(jié)束，高層2011 年6月公開(kāi)，以小面積2房為主，面 積在100m2以內(nèi)。,圣地名門,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,產(chǎn)品形態(tài)：住宅、沿街商業(yè) 建筑類型：多層、小高層、聯(lián)排別墅 規(guī) 模: 占地8.2萬(wàn)平方米，建面10.5萬(wàn)平 方米 價(jià) 位：目前小高層尾盤為3500元/平方米 戶型面積：90平方米-230平方米 周邊配套： 位于泗水風(fēng)光帶西側(cè)，環(huán)境優(yōu)美， 對(duì)面有美食街。 容積率： 1.28 工程進(jìn)度：現(xiàn)房銷售 電 話：85805888 地 址: 北京西路北側(cè)、洋河路路東側(cè) 發(fā)展商： 江蘇福華置業(yè)有限公司,福華金色家園,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,產(chǎn)品形態(tài)： 住宅、沿街商業(yè) 建筑類型： 多層、小高層、聯(lián)排別墅 規(guī) 模: 占地5.8萬(wàn)平方米，建面8萬(wàn)平米 最后房源公開(kāi)：2010年10月 價(jià) 位： 多層住宅均價(jià)3000元/平方米 戶型面積： 90平方米-110平方米 聯(lián)排210平米 周邊配套： 位于泗水古城西側(cè)，泗水古城商業(yè) 街中【美食街】正式進(jìn)駐。 容積率： 1.38 工程進(jìn)度： 部分交付 地 址: 北京西路南側(cè)、洋河路路東側(cè)、 東臨泗水古城 發(fā)展商： 泗陽(yáng)縣亞都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,泗水人家,產(chǎn)品形態(tài)： 住宅、沿街商業(yè) 建筑類型： 多層、小高層 規(guī) 模: 占地55畝（3.68萬(wàn)方），建面9.18 萬(wàn)平米 房源公開(kāi)時(shí)間：未定 價(jià) 位： 未公開(kāi) 戶型面積： 未公開(kāi) 周邊配套： 位于泗水古城西側(cè) 容積率： 2.42 工程進(jìn)度： 基礎(chǔ)建設(shè) 電 話： 85816666 地 址: 北京西路南側(cè)、洋河路西側(cè)、南臨福 潤(rùn)嘉園住宅小區(qū) 發(fā)展商： 宿遷金都置業(yè)有限公司,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,金都尚品,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,產(chǎn)品形態(tài)： 安置小區(qū)住宅，持拆遷證人 群才能買 建筑類型： 小高層、高層 規(guī) 模: 建面35萬(wàn)平米 房源公開(kāi)情況：未對(duì)外公開(kāi) 價(jià) 位： 未對(duì)外公開(kāi) 戶型面積： 80平方米-100平方米2房 100平方米140平平方米3 房 周邊配套： 江淮農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、眾興鎮(zhèn)鎮(zhèn) 政府、零點(diǎn)幼兒園、眾興鎮(zhèn) 中心小學(xué) 容積率： 不低于3.0 地 址: 北京西路北側(cè)、西康路西側(cè)、 南臨江淮農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng),江淮美地,重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析,產(chǎn)品形態(tài)： 安置小區(qū)住宅，持拆遷證人 群才能買 建筑類型： 多層、小高層 規(guī) 模: 總建筑面積18萬(wàn)平米 最后房源公開(kāi)：2010年7月 價(jià) 位： 多層住宅均價(jià)1600元/平方 米 戶型面積： 主力戶型90平方米-110平 方米三房 周邊配套： 江淮農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、眾興鎮(zhèn)鎮(zhèn) 政府、零點(diǎn)幼兒園、眾興鎮(zhèn) 中心小學(xué)、同濟(jì)醫(yī)院。 房源銷售情況：2010年9月售完（一期、二 期全面售完） 工程進(jìn)度： 一期交付,二期今年11月份交付 地 址: 北京西路南側(cè)、西康路東 側(cè)、西安路西側(cè) 發(fā)展商： 江蘇省瑞泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限 公司,西康佳苑,定 價(jià),價(jià)格定位,【比較因子選擇原則】 在具體的數(shù)量計(jì)算中，需全面考察比較各類比樓盤的諸多價(jià)值要素。決定一個(gè)成熟市場(chǎng)（合理的買方市場(chǎng)）的成熟商品住宅項(xiàng)目的價(jià)值要素包括以下三類： 1、類比土地價(jià)值 ：交通、環(huán)境、位置 2、價(jià)值實(shí)現(xiàn)的宏觀因素：成熟度、居住氛圍 3、項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷：戶型、配套等,【定價(jià)測(cè)算方法說(shuō)明】 在權(quán)重中，各權(quán)重值為本機(jī)構(gòu)價(jià)值分析法之經(jīng)驗(yàn)值。在價(jià)值類比中，以“1”作為本項(xiàng)目類比系數(shù)及類比值參照的基準(zhǔn)，大于“1”則表明本項(xiàng)目差于類比對(duì)象、小于“1”則表明本項(xiàng)目?jī)?yōu)于類比對(duì)象，數(shù)值相距越遠(yuǎn)，相差程度越大，反之越小。,市場(chǎng)定價(jià)法,運(yùn)用相類似的項(xiàng)目作為樣本，通過(guò)對(duì)影響價(jià)格因素的分析及修正，從而得到評(píng)估項(xiàng)目最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格.,通過(guò)系數(shù)比較，進(jìn)行市場(chǎng)比較法測(cè)算售價(jià)水平。,在運(yùn)用市場(chǎng)比較法的過(guò)程中，我司選取了與本案性質(zhì)相同的項(xiàng)目作為比較對(duì)象，并根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行價(jià)格修正。 我司選取的比較對(duì)象分別為：圣地名門、金色家園、泗水人家。,本案價(jià)格推算可得： 本案價(jià)格=項(xiàng)目a修正價(jià)格a權(quán)重+ +項(xiàng)目c修正價(jià)格c權(quán)重 =3486.681.0325(1.0325+0.988+0.926)+ 3542.510.988(1.0325+0.988+0.926) + 3239.740.926（1.0325+0.988+0.926） =3428元/平方米,考慮到項(xiàng)目的地理位置、規(guī)模以及開(kāi)盤時(shí)間等綜合因素，在以上價(jià)格推算為依據(jù)下，建議將本案價(jià)格定為：均價(jià)34003500元/， 隨著市場(chǎng)的增長(zhǎng)，后期均價(jià)會(huì)有7%8%的遞增.,本案價(jià)格推算可得