2011年深圳好好年項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告33P.ppt

好好年項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位報(bào)告,2011.8,整體定位：我們的定位必須體現(xiàn)以下七點(diǎn),是城市級(jí)的 是濱海物業(yè)的代表 是具有標(biāo)志性的 是區(qū)域的價(jià)值高點(diǎn) 是有強(qiáng)烈城市意向的 是可回避競(jìng)爭(zhēng)的 是可實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展的,輻射珠三角的城市代表項(xiàng)目,稀缺的資源條件成就經(jīng)典傳承的作品,能代表新時(shí)代的深圳，城市發(fā)展中的“一級(jí)”,實(shí)現(xiàn)價(jià)值高于城市中心其它區(qū)域,可辯識(shí)，明顯區(qū)別于其它區(qū)域,拉開(kāi)與其他項(xiàng)目的差距,采取一切可能的超常規(guī)的手段,整體定位：具有領(lǐng)先水平蘊(yùn)涵獨(dú)特海洋文化的國(guó)際港口海濱綜合體，深圳海濱項(xiàng)目新典范,國(guó)際港口物業(yè),獨(dú)特海洋文化,打造深圳國(guó)際港口的標(biāo)志性物業(yè) 成就濱海物業(yè)的經(jīng)典,獨(dú)具海洋文化理念的新型項(xiàng)目 資源型居住度假生活演繹,理念超前 特色突出,客戶定位,4,鹽田港區(qū)域原以本地客戶為主，隨著深鹽二通道通車(chē)，羅湖、福田客戶占到大多數(shù),當(dāng)?shù)貫橹?羅湖福田為主,結(jié)合區(qū)域客戶結(jié)構(gòu)及本項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)本項(xiàng)目客戶進(jìn)行界定,主要客戶,福田、南山及香港的自住兼投資客戶,邊緣客戶,來(lái)自深圳及香港的投資客戶,本項(xiàng)目客戶具象描述,1,主要客戶,2,次要客戶,戶型推導(dǎo)修正,戶型推導(dǎo)修正結(jié)果：產(chǎn)品以三房為主力戶型，產(chǎn)品發(fā)展歷程為緊湊型向舒適型及豪華型過(guò)度,商務(wù)人士：來(lái)往鹽港以及鹽港內(nèi)部，且迫切需要在附近找到他們會(huì)友、休閑、娛樂(lè)等功能的各國(guó)商務(wù)人士,服務(wù)對(duì)象,1,他們代表著一個(gè)生活：忙碌、緊張、高節(jié)奏。 他們需要、期望在本區(qū)域內(nèi)找到他們暫時(shí)的歸屬：居住、會(huì)友、休閑、娛樂(lè)； 他們追求有品位的生活，他們關(guān)注熱點(diǎn)與時(shí)尚；,節(jié) 奏,緊 張,他們少有時(shí)間去休閑，他們需要在緊縮的都市中去享受會(huì)友、休閑、娛樂(lè) 休閑之余感受真正的深圳漁村文化的原始文明和特色鮮明的休閑街區(qū)，盡情放松是他們的夢(mèng)想,時(shí)代精英：有消費(fèi)的新理念、新思想，在個(gè)人的消費(fèi)中希望擁有屬于他們的社區(qū)和有一定居住品位,引領(lǐng)潮流,高貴富足,他們游樂(lè)世界，以挑剔而好奇的眼光關(guān)注著這座城市； 他們代表著一個(gè)時(shí)尚：注重生活品質(zhì)而淡化消費(fèi)支出。 他們 憧憬搜索到能滿足他們的好奇的一切； 他們高貴而富足，他們追求品牌，引領(lǐng)時(shí)代潮流； 作為公眾人物，他們不可能花費(fèi)大量時(shí)間在都市穿梭，要讓緊湊的城市滿足他們的一切,旅行觀光：來(lái)深圳旅行者，他們不會(huì)錯(cuò)過(guò)深圳最具代表性的城市印象的地區(qū)停留，購(gòu)物、就餐、休閑,他們來(lái)到這座城市，他們以好奇的眼光記錄著這座城市所發(fā)生的點(diǎn)點(diǎn)滴滴 他們代表著一種理念：生活需要調(diào)節(jié)，繃得太緊的神經(jīng)需要放松 他們來(lái)到這座城市期待著這里能給他放松，而不是奔波 這里給他們不僅僅是的愉快和休息，而且是美的享受,貨輪水手：在工作閑暇之余，可以找到一個(gè)釋放自己配備身心的場(chǎng)所，盡情的享受生活,他們來(lái)自海內(nèi)外，在貨輪上度過(guò)漫長(zhǎng)的時(shí)間，生活乏味 他們努力在工作至于去追求另外一種生活方式 他們追求著陸后的釋放，強(qiáng)行把自己拉回到顯示生活中 閑暇之余，放松屬于他們的主要生活組成,商業(yè)形式定位：綜合地理位置、環(huán)境以及文化歷史背景，項(xiàng)目商業(yè)打造為集中商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、游憩商業(yè)為一體的綜合商業(yè)模式,海岸城,cocopark,中心城,萬(wàn)象城,金光華,？,集中商業(yè)打造：立足鹽田輻射深圳的集中商業(yè)體，高檔核心主力店提升城市商業(yè)檔次與品位，激發(fā)鹽田商業(yè)活力,打造深圳都市文明，將鹽港建設(shè)成為真正的知名的休閑購(gòu)物聚會(huì)場(chǎng)所 生活百貨：打造專業(yè)主題購(gòu)物場(chǎng)館 超級(jí)市場(chǎng)-大型綜合超級(jí)市場(chǎng)，創(chuàng)造“時(shí)尚、健康、快樂(lè)” 的經(jīng)營(yíng)理念 影視城-為生活添加更多的樂(lè)趣，讓生活離我們更近 餐飲、餐吧-滿足目標(biāo)人群的商務(wù)需求,主力高檔商業(yè)店要顛覆鹽田現(xiàn)有的商業(yè)模式，以全新的面貌展現(xiàn)核心區(qū)高檔商業(yè)的價(jià)值感,通過(guò)電梯、空中花園等提升集中商業(yè)建筑的商業(yè)價(jià)值 大堂挑高突顯商業(yè)建筑氣質(zhì),富有活力的商業(yè)形態(tài)組合，高檔核心主力店結(jié)合，提升城市商業(yè)檔次與品位，激發(fā)深圳東部地區(qū)的商業(yè)活力。,高檔核心主力店采取錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)方式，迎合高端客戶需求，為區(qū)域注入活力 以國(guó)際中高檔品牌為主，融合國(guó)內(nèi)頂集品牌，高價(jià)位、高形象吸引高尚客戶群體 體現(xiàn)對(duì)生活的關(guān)懷，營(yíng)造溫馨、舒適、和諧的生活氛圍 全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合引導(dǎo)全新的時(shí)尚生活方式，打造成為區(qū)域集休閑娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物于一體的體驗(yàn)式特色商業(yè) 激發(fā)區(qū)域活力、演繹中心生活新景象,街區(qū)商業(yè)打造：服務(wù)住宅區(qū)以及承載項(xiàng)目?jī)?nèi)部商業(yè)間過(guò)渡，迎合當(dāng)代都市人居家生活個(gè)性化的需求，盡情品味高尚生活的多樣化,小尺度使商業(yè)街更豐富、更親切 餐飲、精品、美容、品牌專賣(mài),讓都市生活更有情調(diào) 街區(qū)生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的樂(lè)、24小時(shí)不停息的都市瘋狂,打造體驗(yàn)式的街區(qū)生活，使街區(qū)成為活力和價(jià)值的體現(xiàn),讓蔡屋圍成為“喝不完的美酒、逛不完的街、找不完的樂(lè)、24小時(shí)聊不完的天”的地方 “晚上10點(diǎn)，蔡屋圍的生活剛剛開(kāi)始”,街區(qū)是城市的基本元素，城市精神和生活價(jià)值薈萃之地，沉淀城市歷史和人文,街區(qū)基本特征： 互動(dòng)性、便利性、共享性、多樣性、包容性和防衛(wèi)性,目前國(guó)內(nèi)比較有名的街區(qū)： 上海新天地 陽(yáng)朔西街 北京建外soho 天津第五大道,目前國(guó)外比較有名的街區(qū)： 日本東京新宿 香港中環(huán),將項(xiàng)目打造成開(kāi)放的、有豐富城市生活和深圳印象的街區(qū)，延續(xù)城市歷史和人文,深圳現(xiàn)有的具有街區(qū)特征的蛇口酒吧街和華僑城開(kāi)放度都不夠，不具有豐富的街區(qū)生活。 規(guī)劃設(shè)計(jì)注意高密度、小尺度街區(qū)和開(kāi)放空間的混合使用。,海洋文化：海洋文化商業(yè)標(biāo)識(shí)，貫穿整個(gè)商業(yè)，賦予商業(yè)海洋文化底蘊(yùn),緣于海洋而生成的文化，也即人類對(duì)海洋本身的認(rèn)識(shí)、利用和因有海洋而創(chuàng)造出來(lái)的精神的、行為的、社會(huì)的和物質(zhì)的文明生活內(nèi)涵 海洋文化的本質(zhì)，就是人類與海洋的互動(dòng)關(guān)系及其產(chǎn)物 海洋民俗、海洋考古、海洋信仰、與海洋有關(guān)的人文景觀等都屬于海洋文化的范疇 海洋文化標(biāo)識(shí)，展示深圳鹽港地區(qū)濱海發(fā)展歷程，以及歷史演變，更好的詮釋鹽港的現(xiàn)狀與未來(lái),文化長(zhǎng)廊,1,主體博物館：主體博物館，增強(qiáng)項(xiàng)目參與性與娛樂(lè)性，還原深圳歷史的原封原貌，增強(qiáng)項(xiàng)目文化積淀,深圳漁村原始風(fēng)貌的以及漁民生活方式還原展現(xiàn) 鹽港發(fā)展歷史發(fā)展歷程，講述鹽港從發(fā)展到現(xiàn)在以及未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖展示 貨輪博物館：世界各國(guó)貨輪知識(shí)介紹，以及世界著名港口簡(jiǎn)介，使來(lái)此游客，足不出戶就能領(lǐng)略全世界貨輪、貨港的發(fā)展歷史,海鮮食街：親海特色海鮮食街，營(yíng)造活力四射海上不夜城,作為目前已經(jīng)在鹽田形成氛圍的海鮮食街，予以保留與傳承，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，更大化的營(yíng)造氣氛，興盛活力四射的海上不夜城 2010年上半年鹽田海鮮街實(shí)現(xiàn)0.72億元，增長(zhǎng)28.6,特色美食,2,聊天、會(huì)友 瘋狂、快樂(lè) 一醉方休 ,酒吧街：培育現(xiàn)代的生活氛圍，超越海上世界酒吧街和cocopark酒吧街，成為深圳夜生活新的聚集地,酒吧街區(qū),3,項(xiàng)目酒店定位：打造深圳濱海主題酒店的標(biāo)桿物業(yè)，造就深圳濱海主題酒店新的里程碑,市場(chǎng)高星級(jí)酒店較多，但特色酒店稀缺，存在特色奢華酒店的市場(chǎng)機(jī)會(huì) 就項(xiàng)目本身而言，酒店是項(xiàng)目形象的至高提升點(diǎn)，需要更為具有影響力的國(guó)際高星級(jí)酒店運(yùn)營(yíng)區(qū)域的影響力,海洋文化酒店：為項(xiàng)目帶來(lái)獨(dú)樹(shù)一幟的特色元素，避免與其他高星級(jí)酒店直面競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)將海洋文化發(fā)揚(yáng)極致,特色酒店，避免與項(xiàng)目?jī)?nèi)其他高星級(jí)酒店直面競(jìng)爭(zhēng) 特色海洋文化酒店體現(xiàn)項(xiàng)目海洋文化，帶來(lái)獨(dú)樹(shù)一幟的特色元素 海洋文化酒店與項(xiàng)目?jī)?nèi)海洋文化標(biāo)示與海洋博物館相呼應(yīng)，將海洋文化的概念發(fā)揮到極致，為項(xiàng)目注入以海洋文化為主的精神內(nèi)涵,寫(xiě)字樓定位：領(lǐng)先區(qū)域市場(chǎng)的高檔寫(xiě)字樓物業(yè)，與項(xiàng)目整體形象吻合，項(xiàng)目中承擔(dān)作為補(bǔ)充物業(yè)角