房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營第4章.ppt

【學(xué)習(xí)目的】 4.1 土地的基本概念 4.2 土地使用權(quán)的獲取途徑和程序 4.3 房地產(chǎn)開發(fā)中的拆遷補(bǔ)償與安置工作 4.4 房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作 【復(fù)習(xí)思考題】,第4章 土地使用的獲取和開發(fā)前期準(zhǔn)備,普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,主要內(nèi)容,【學(xué)習(xí)目的】,通過本章學(xué)習(xí)，要求了解我國土地使用制度，熟悉土地使用權(quán)獲得的基本途徑和程序，并掌握具體運(yùn)作規(guī)則，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)中拆遷工作程序和安置工作內(nèi)容及方法，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作內(nèi)容，通過實(shí)踐掌握房地產(chǎn)開發(fā)前期相關(guān)工作流程。,普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,返回目錄,4.1 土地的基本概念,說到土地，必然要聯(lián)系到我們生活居住的地球，地球?qū)偬栂抵械囊豢眯行?。它是?0億年前天體演化的產(chǎn)物。土地一般指地球表層的陸地部分，包括內(nèi)陸水域和灘涂。廣義上看，土地是指陸地及其地表上下空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、巖石、氣候、地質(zhì)、地貌、生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然綜合體。土地具兩重性，它不僅是資源，而且是資產(chǎn)，是財(cái)富。,普通高等教育“十一五”國家級規(guī)劃教材,4.1.1 土地的特性,1土地的自然特性 （1）土地的不可移動性； （2）質(zhì)量的差異性； （3）不可再生性； （4）土地效用的永續(xù)性。,2土地的經(jīng)濟(jì)特性 （1）供給的稀缺性； （2）可壟斷性； （3）土地利用的多選擇性； （4）效益級差性。,土地的自然和經(jīng)濟(jì)特性,土地的自然特性,（1）土地的不可移動性； （2）質(zhì)量的差異性； （3）不可再生性； （4）土地效用的永續(xù)性。,（1）供給的稀缺性； （2）可壟斷性； （3）土地利用的多選擇性； （4）效益級差性。,土地的經(jīng)濟(jì)特性,4.1.2 我國土地資源管理的相關(guān)法規(guī),1土地所有制 全國國土資源都是社會主義公有制； 土地的社會主義公有制分為全民所有制和勞動群眾集體所有制； 土地的全民所有制具體采取的是國家所有制形式； 土地的勞動群眾集體所有制； 城市市區(qū)的土地全部屬于國家所有； 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地有的屬國家所有，有的屬農(nóng)民集體所有。,2土地所有權(quán) （1）土地所有權(quán)的概念； （2）土地所有權(quán)的權(quán)能：土地所有權(quán)的權(quán)能有占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)。 （3）土地所有權(quán)的特征 （4）土地所有權(quán)的發(fā)生、變更和確認(rèn),3土地使用權(quán) （1）土地使用權(quán)的概念 （2）土地使用權(quán)的特征 （3）土地使用權(quán)的權(quán)能 （4）土地使用權(quán)的限制,土地儲備開發(fā)成本包括： 征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)； 收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用； 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用； 招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用； 貸款利息； 土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。,返回目錄,沒有土地，任何開發(fā)計(jì)劃或開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施都只能是空談。當(dāng)完成市場發(fā)析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評估之后，就要進(jìn)入實(shí)施過程，而實(shí)施過程的第一步就是獲取土地使用權(quán)。 4.2.1 土地儲備與土地一級開發(fā) 1土地儲備 2土地一級開發(fā),土地儲備開發(fā)成本包括： 征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)； 收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用； 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用； 招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用； 貸款利息； 土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。,4.2. 獲取土地,1土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)劃撥的概念 劃撥土地使用權(quán)程序 申請審批撥地發(fā)證 劃撥土地使用權(quán)的經(jīng)營,2土地使用權(quán)出讓 土地使用權(quán)的出讓方式包括： （1）協(xié)議出讓方式 （2）招標(biāo)出讓方式 （3）拍賣出讓方式 （4）掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán),4.2.3 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,1土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，它既受市場價(jià)值規(guī)律的調(diào)節(jié)，又受土地所有者的監(jiān)督和控制。在土地使用權(quán)有償出讓后，土地使用者經(jīng)過一定的投資，開發(fā)和經(jīng)營，將其支配的土地使用權(quán)全部或部分再轉(zhuǎn)移，新的土地使用者要向轉(zhuǎn)讓者支付一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用。,2地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式 地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式一般有三種轉(zhuǎn)讓方式，即出售、交換、贈與。 3土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的基本條件是按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件對土地進(jìn)行投資開發(fā)、利用?？蛇M(jìn)行轉(zhuǎn)讓。,4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓程序 （1）申請：由用地方向土地出讓方提出土地使用權(quán)申請。 （2）審批：由國土資源管理部門根據(jù)土地出讓合同及轉(zhuǎn)讓條件，依法對轉(zhuǎn)讓申請進(jìn)行審查，符合轉(zhuǎn)讓條件的，可以批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓。 （3）簽訂轉(zhuǎn)讓合同：土地轉(zhuǎn)讓合同是當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而達(dá)成的協(xié)議。依法制定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，對當(dāng)事人具有法律效力，雙方必須全面履行合同條款中約定的各自承擔(dān)的義務(wù)，任何一方不能擅自變更或解除。 （4）公證：由城市公證機(jī)關(guān)對轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行公證。 （5）登記：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方憑轉(zhuǎn)讓合同、公證、認(rèn)證等文件向國土資源管理部門辦理登記過戶手續(xù)，領(lǐng)取土地使用證和房屋產(chǎn)權(quán)證。,4.2.4 土地使用權(quán)的出租,1土地使用權(quán)出租的概念 土地使用權(quán)出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。土地使用租賃一般是同房屋租賃結(jié)合在一起進(jìn)行的。單純的場地出租行為在整個(gè)土地使用權(quán)租賃市場中的比例較小。,2土地使用權(quán)出租條件和程序 （1）哪些情況土地使用權(quán)可以出租 （2）土地使用權(quán)出租的限制條件 （3）土地使用權(quán)出租程序,4.2.5 土地使用權(quán)抵押,1土地使用權(quán)抵押 2土地使用權(quán)抵押的條件 3土地使用權(quán)抵押程序 4土地抵押權(quán)的滅失,返回目錄,4.3 房地產(chǎn)開發(fā)中的拆遷補(bǔ)償與安置工作,4.3.1 房屋拆遷的概念 1房屋拆遷概念 主要工作內(nèi)容包括： 1）城市危、舊房改造涉及的房屋拆遷。 2）城市功能，用地規(guī)劃和空間結(jié)構(gòu)調(diào)整涉及的房屋拆遷。 3）城市基礎(chǔ)設(shè)施拆遷。 4）環(huán)境治理如綠化建設(shè)、污染治理工程等涉及的房屋拆遷。 2房屋拆遷的管理體制 3房屋拆遷的法律制度 4房屋拆遷許可制度,4.3.2 房屋拆遷程序,1房屋拆遷申請 有關(guān)批文應(yīng)包括： 1）經(jīng)行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)件。 2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 3）土地有償使用證明。 4）建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有效的批準(zhǔn)文件。 2房屋拆遷審批,3簽訂拆遷協(xié)議 （1）拆遷協(xié)議的主要內(nèi)容 1）拆遷房屋的坐落地點(diǎn)、面積和用途。 2）補(bǔ)償形式。 3）補(bǔ)償金額。 4）安置用房面積、地點(diǎn)或貨幣安置金額。 5）搬遷過渡方式及期限。 6）違約責(zé)任等。,（2）房屋拆遷協(xié)議的特征 1）房屋拆遷協(xié)議的當(dāng)事人是特定主體，即拆遷人必須是經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)的單位或個(gè)人，被拆遷人必須是列入拆遷范圍的房屋所有人或使用人。 2）房屋拆遷協(xié)議簽訂有嚴(yán)格的時(shí)間限制。 3）房屋拆遷協(xié)議的簽訂有相對的強(qiáng)制性。,4.3.3 房屋拆遷的補(bǔ)償,1補(bǔ)償對象 補(bǔ)償?shù)膶ο笫潜徊疬w房屋及其附屬物的所有權(quán)人，而不是使用權(quán)人，所有權(quán)人既包括公民也包括法人。 2補(bǔ)償形式 房屋拆遷補(bǔ)償形式有兩種，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償。 此外，在實(shí)際拆遷工作中，還有以上兩種方式相結(jié)合的形式，這是一種比較靈活的補(bǔ)償形式。 3拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 4特殊情況的房屋拆遷補(bǔ)償,4.3.4 房屋拆遷的安置,1房屋拆遷的安置對象 2房屋拆遷安置的形式 （1）貨幣安置 （2）實(shí)物安置,返回目錄,4.4 房地產(chǎn)開發(fā)的前期準(zhǔn)備工作,房地產(chǎn)發(fā)展商在取得土地使用權(quán)，籌集到足夠的項(xiàng)目開發(fā)資金和完成拆遷補(bǔ)償與安置工作后，應(yīng)抓緊項(xiàng)目招標(biāo)之前的建設(shè)準(zhǔn)備工作，即開發(fā)前期的開工準(zhǔn)備工作。在這個(gè)階段就是要完成為項(xiàng)目施工創(chuàng)造一切必要的外部條件。主要應(yīng)完成以下工作： （1）首先必須抓緊辦理和完善項(xiàng)目的報(bào)建和施工所需的各種批件、證件手續(xù)。 （2）完成規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的最后確定。 （3）完成施工現(xiàn)場勘察與施工圖設(shè)計(jì)。 （4）準(zhǔn)備施工現(xiàn)場進(jìn)行場地的“三通一平”工作，同時(shí)到各主管部門報(bào)批和協(xié)調(diào)處理。搞好變配電、煤氣、消防、電信、環(huán)保、供水等基礎(chǔ)設(shè)施配套工作。 （5）為選擇施工、監(jiān)理單位作好招標(biāo)的準(zhǔn)備工作。,4.4.1 建筑工程施工許可的基本規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)單位必須在項(xiàng)目立項(xiàng)批準(zhǔn)后，工程發(fā)包前，向建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)的部門辦理工程報(bào)建登記手續(xù)。未辦理報(bào)建登記手續(xù)的工程，不得發(fā)包，不得簽訂工程合同。并在開工前向建設(shè)行政主管部門或其授權(quán)的部門申請領(lǐng)取建設(shè)工程施工許可證。未領(lǐng)取施工許可證的，不得開工。 建筑法第7條規(guī)定：“建筑工程開工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門申請領(lǐng)取施工許可證；但是，國務(wù)院建設(shè)行政主管部門確定的限額以下的小型工程除外?！?4.4.2 申請建筑工程許可證的條件及法律后果,1申請建筑工程許可證的條件 建筑法第8條規(guī)定申請領(lǐng)取建筑工程施工許可證應(yīng)具備下列條件： （1）已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù)； （2）在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得規(guī)劃許可證； （3）需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求； （4）已經(jīng)確定建筑施工企業(yè)； （5）有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料； （6）有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施； （7）建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)； （8）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。,返回目錄,2領(lǐng)取建筑工程許可證的法律后果 按照國家有關(guān)規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起3個(gè)月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期：延期以兩次為限，每次不超過3個(gè)月。既不開工又不申請延期或者超過延期時(shí)限的，施工許可證自行廢止。,復(fù)習(xí)思考題,1試闡述土地的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性。 2什么是土地所有權(quán)？什么是土地使用權(quán)？ 3土地所有權(quán)和使用權(quán)的權(quán)能是什