【專業(yè)市場】南京曙光創(chuàng)意產業(yè)園規(guī)劃.ppt

南京曙光創(chuàng)意產業(yè)園初步規(guī)劃構想,第一部分 項目價值分析,一、地塊隱含的三大價值體系：,創(chuàng)意產業(yè)園,二、產業(yè)價值、地產價值和商業(yè)價值關系：,如果從運作創(chuàng)意產業(yè)園的思路出發(fā)，本項目地塊的各方資源中蘊涵著三大價值體系：產業(yè)價值、地產價值和商業(yè)價值； 這三者關系表述為：以產業(yè)概念為主導經營實體，將產業(yè)概念做大、做強，形成產業(yè)集群效應，來帶動和提升地產開發(fā)價值與商業(yè)經營價值，同時，地產開發(fā)與商業(yè)經營又需為產業(yè)經營提供合理的、優(yōu)越的、與之匹配的生活、工作、休閑、居住等服務設施，形成產業(yè)的”產學研“與居住、消費、一體化的運作模式。,三、本案地塊存在的決策因子：,宏觀市場條件： 城市特性的影響； 政策的限制因素； 創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展基礎（人力資源、產業(yè)發(fā)展、資源整合能力、市場環(huán)境及機遇等）； 項目自身條件： 地塊的區(qū)域特征及現有資源； 交通狀況及未來發(fā)展； 地塊體貌特征的影響；,產業(yè)定位 商業(yè)經營 地產開發(fā),四、地塊面臨幾個核心問題:,1、國家政策上對工業(yè)性質地塊的限制，未來本案將面臨如 何入市的問題； 具體問題： 僅出讓使用權、無法按揭；營銷推廣限制 2、未來經營過程中，如何平衡“產業(yè)、商業(yè)、地產”三者 的價值關系問題； 具體問題： 產業(yè)概念嫁接問題；地產開發(fā)、商業(yè)引進與產業(yè)經營的 互補關系處理；商業(yè)與地產的開發(fā)比例； 3、區(qū)域市場是否具備發(fā)展創(chuàng)意產業(yè)的基礎； 具體問題： 市場可行性論證：文化產業(yè)、科技產業(yè)、休閑產業(yè)等發(fā) 展成熟度，以及人力、財力投資力度與相關政策輔助； 4、地塊的“產業(yè)、商業(yè)、地產”的價值解析； 具體問題： 地塊自然環(huán)境的再造和利用；舊有建筑的包裝利用；園 區(qū)內三大實體的空間布局關系；,第二部分 國內外創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展現狀,一、創(chuàng)意產業(yè)園概念：,興起于歐美的創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)，是指諸多藝術、設計、廣告、公關等以創(chuàng)意為主 的個人工作室或服務性公司，集中在一個特色區(qū)域，形成多元文化生態(tài)和創(chuàng)意服務產 業(yè)鏈。 關鍵語： 產業(yè)集聚區(qū)、創(chuàng)意、特色區(qū)域、生態(tài)、產業(yè)鏈,“ 產業(yè)聚合體”,集群效應,多元產業(yè),智慧型產業(yè),二、創(chuàng)意產業(yè)的概念：,“創(chuàng)意產業(yè)”的概念最早發(fā)端于英國，又叫創(chuàng)意工業(yè)、創(chuàng)造性產業(yè)、 創(chuàng)意經濟等。是指那些從個人的創(chuàng)造力、技能和天分中獲取發(fā)展動力并 通過對知識產權的開發(fā)，創(chuàng)造潛在財富和就業(yè)機會，以促進整體生活環(huán) 境提升的產業(yè)。 通常包括：軟件開發(fā)、出版、廣告、電影、電視、廣播、設計、視覺 藝術、工藝制造、博物館、音樂、流行行業(yè)以及表演藝術等十三項產 業(yè)。此外，還包括旅游、博物館和美術館、遺產和體育等。,三、國外發(fā)展總體特征：,朝陽產業(yè) 產值巨大 發(fā)展迅速 前景廣闊,創(chuàng)意產業(yè)在發(fā)達國家提出也不過幾年，現今每天為世界創(chuàng)造著高達220億美元的產值，并以5的速度遞增。在一些創(chuàng)意產業(yè)發(fā)達的國家，創(chuàng)意產業(yè)的增長速度更快，如美國達到14%，英國達到12%。早在2000年，創(chuàng)意產業(yè)就已經成為英國的第二大產業(yè)，占gdp的7.9%，僅次于金融服務業(yè)。 在一些發(fā)達國家，創(chuàng)意產業(yè)在gdp中占有很大比例。數據顯示，目前紐約的文化創(chuàng)意產業(yè)從業(yè)人員占該城市全部工作人口總數的12，倫敦為14，東京為15，而同屬國際大都市的上海，其創(chuàng)意產業(yè)從業(yè)人員只有1左右。,資料來源：北京國際城市發(fā)展研究院數據中心,美國,到2002年，美國文化-創(chuàng)意產業(yè)產值達到5351億美元，占gdp的比重達到5.24%；創(chuàng)造就業(yè)800萬個，接近全國總就業(yè)人數的6%。,英國,2002年，創(chuàng)意產業(yè)增加值達809億英鎊，成為英國第二大產業(yè)；到6月，創(chuàng)意產業(yè)雇傭總人數為190萬，其后繼續(xù)增長，成為該國雇用就業(yè)人口的第一大產業(yè)。,韓國,2005年韓國的游戲產業(yè)市場規(guī)模將達到43億美元。其中網絡游戲已經成為游戲市場的主導，占整個市場的62%.手機游戲持續(xù)快速發(fā)展，增長率達到45%。,新加坡,2002年創(chuàng)意產業(yè)增加值占gdp的2.8%3.2%。,香港,2001年創(chuàng)意產業(yè)為香港帶來461.01億港幣，占gdp的比重為3.8%，就業(yè)人員比例達到5.3%。 。,四、各國發(fā)展概況：,五、國內發(fā)展概況：,中國創(chuàng)意產業(yè)的發(fā)展模式與發(fā)達國家創(chuàng)意經濟的形成模式如出一轍。中國一些藝術家們?yōu)榱藵撔膭?chuàng)作，將文化藝術機構搬到偏遠或荒廢的舊廠房內，而這些舊廠房因為融入了藝術家靈感，勾勒出了中國創(chuàng)意產業(yè)的雛形。,發(fā)展模式：,舊廠區(qū)改造,智慧產業(yè)機構,創(chuàng)意園,藝術加工,產業(yè)整合,國內重點城市發(fā)展情況： 創(chuàng)意產業(yè)園在國內并非完全陌生的新鮮事物，國內許多城市特別是大中型城市或者具備某些產業(yè)背景的城市，都在自覺和不自覺地發(fā)展這一新興產業(yè)。絕大多數城市先由民間投資，形成一定的發(fā)展氣候時，再納入城市產業(yè)經濟發(fā)展規(guī)劃之列，當地政府并給予適當的政策支持，成為城市經濟運營的一個重要領域。 北京6大創(chuàng)意中心，盡顯文化魅力 被北京市政府列為創(chuàng)意產業(yè)的6個中心，多是自發(fā)形成再由官方認可的，一度成為朝 圣地的798也在其列。文藝演出、出版發(fā)行和版權貿易、影視節(jié)目制作和交易、動漫 和互聯網游戲研發(fā)、文化會展、古玩藝術品交易6個中心，沒人可以質疑北京的創(chuàng)意 城市地位，正如沒人可以無視北京那眾多的高等院校、藝術團體、公司、出版社等 等，甚至連數目眾多的“北漂”也是其他城市不可求的創(chuàng)意人群。 上海爭創(chuàng)“國際創(chuàng)意產業(yè)中心” 2005年12月6日，首屆上海國際創(chuàng)意產業(yè)活動周落下帷幕，上海方面宣布近期就將啟 動18個創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)。 上海把創(chuàng)意產業(yè)作為經濟轉型的重要戰(zhàn)略，未來5年要在6大方面有所突破。上海的眼 光不僅僅盯著國內，它的目標是和倫敦、紐約、東京站在一起，成為“國際創(chuàng)意產業(yè) 中心”。,五、國內發(fā)展概況：,廣州網絡游戲及下游產業(yè)為主導 人才資源優(yōu)勢：天河區(qū)是另外一個城市，來到廣州的外地人才聚集于此，從事著廣 告、影視、媒體、it等創(chuàng)意工作。 具備的產業(yè)優(yōu)勢：國家網游動漫產業(yè)發(fā)展廣州基地正式掛牌，天河軟件園2004年網絡 游戲方面的收入占國內網絡游戲收入的1/4，國際玩具禮品城帶動 動漫產業(yè)鏈。 區(qū)域聯動優(yōu)勢：廣州還背靠 “亞洲創(chuàng)意中心”香港，從這里去香港只要兩個小時。 深圳比肩國際的設計人才，未來“創(chuàng)意設計之都” 作為中國最嶄新的城市，深圳具有全國最年輕的人才資源，也具備最具實驗性的標本意義。深圳現在開始看到自己這一點的創(chuàng)意優(yōu)勢，一系列城市主題展覽為代表的現代藝術會展即是證明。目前深圳的創(chuàng)意產業(yè)主要包括由設計而衍生的系列產業(yè)，印刷、動漫、建筑、服裝等；在深圳的平面設計人才達2萬人，規(guī)模居全國前列；近10年來，深圳設計師幾乎獲得世界所有的頂級設計賽事和國際展覽的獎項；深圳的動漫企業(yè)達50多家，從業(yè)人員千余人，每年為深圳創(chuàng)造2億元產值。深圳將設立“文化產業(yè)專項資金”，對創(chuàng)意產業(yè)進行貸款貼息和獎勵。 深圳的目標是“創(chuàng)意設計之都”。,五、國內發(fā)展概況：,杭州視覺藝術設計見長 中國美院及浙大的藝術類人才輸出，為杭州的設計業(yè)發(fā)展提供動力。杭州創(chuàng)意產業(yè)的標志是該市最大的設計聯盟loft49。這片運河邊近萬平方米的舊廠房匯聚了17家藝術機構，涉及工業(yè)設計、室內裝飾設計、廣告策劃、服裝設計、環(huán)境藝術設計、商業(yè)攝影、雕塑、繪畫等多個創(chuàng)意領域。 成都數字娛樂消費型城市 任何一個網絡游戲發(fā)展商都不會忽略成都。2004年，成都市就擁有近30萬互聯網用戶，是全國三大數字娛樂城市之一。全國首家網絡動漫游戲產業(yè)基地在高新區(qū)正式投入營運，高新西區(qū)則作為國家軟件產業(yè)基地，諾基亞、ibm、摩托羅拉等國際企業(yè)的研發(fā)基地紛紛落戶成都。在這座娛樂至上的城市，任何有創(chuàng)造性的行業(yè)都能在這里找到自己的位置。,五、國內發(fā)展概況：,六、上海創(chuàng)意產業(yè)園介紹及借鑒：,上海作為帶動長三角、乃至全國經濟發(fā)展的引擎，在整個國民經濟中 扮演著舉足輕重的角色。同時，她也是許多新興產業(yè)首先崛起的城市。 在上海，創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)也不是一個新說法，假如從1999年蘇州河畔的 “四行倉庫”改造算起，已有6年的發(fā)展史。繼2005年4月首批18家創(chuàng) 意產業(yè)集聚區(qū)掛牌之后，目前正式掛牌的創(chuàng)意集聚區(qū)已達50家。在今年 舉行的商鋪展上，就有10個項目近40萬平方米的創(chuàng)意產業(yè)集聚區(qū)參展。 而從有關方面透露的信息表明，至2007年，上海將形成70至80個創(chuàng)意 產業(yè)園區(qū)，總建筑面積達到100萬至150萬平方米。 隨著創(chuàng)意園的逐漸走熱，越來越多的投資者開始嗅到了其中的商機， 也想在這巨大的產業(yè)鏈條中分得一杯羹。在剛頒布的上海市“十一 五”規(guī)劃綱要（草案）中，服務型經濟已被定為上海未來五年發(fā)展的 重點。作為具有發(fā)達的三次產業(yè)經濟基礎的上海，定能在創(chuàng)意產業(yè)園的 發(fā)展步伐上走在全國前列，實現其“國際創(chuàng)意產業(yè)中心”的宏大目標。,七、上海部分在建項目介紹：,1、項目單體面積不大 上表可顯示出，目前上海在建在籌項目的體量都不大，最大的也僅10 萬平方米，且還 是建筑面積，多數為10000至20000平方米。 故，對本案114畝的廠區(qū)面積來說，具備了建設創(chuàng)意產業(yè)園的空間容量。 2、租金水平不高 上表中，多數園區(qū)的租金水平在3元/平米天以下，與上海中檔寫字樓相比，目前上 海大多數創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)的租金水平偏低，據相關資料顯示，租金水平處在23.5元/平方米天之間，如第一批18家創(chuàng)意產業(yè)園區(qū)中，如時尚產業(yè)園、虹橋軟件園、m50、田子坊、周家橋等，目前租金都是這個水平。當然，有些園區(qū)由于產業(yè)定位、地段等因素，租金水平較高，如位于建國路上的“8號橋”，平均租金達6元/平方米天，位于余姚路上的同樂坊則達到了620元/平方米。 同屬地段優(yōu)勢不強的本案，在未來的經營上，也會面臨短期內投入和產出比例不對稱的情況，這便對后期經營思路創(chuàng)新及運作資金鏈提出了高要求。 3、產業(yè)定位個性化 走差異化之路是任何商業(yè)經營的取勝之道，從上表可看出，雖然在產業(yè)選擇上，某些 園區(qū)存在重疊，但每個項目都突顯一個產業(yè)主題概念，只是將相關聯的產業(yè)進行組合和嫁接。如創(chuàng)意倉庫的產業(yè)定位包括城市規(guī)劃、建筑設計、環(huán)藝藝術，此三個產業(yè)具有明顯的互補特征，它們既分屬于獨立的產業(yè)領域，又能形成產業(yè)經營上的互補作用，總體又形成一個強大的產業(yè)鏈條。 樹立產業(yè)個性，形成產業(yè)鏈條，這對本案的定位決策具有科學的指導性。,八、項目特征歸納及對本案的啟示：,九、對項目定位及經營定位的啟示：,項目定位遵循的原則： 1、產業(yè)定位必須具有鮮明的個性特征。 2、產業(yè)定位要與地方經濟產業(yè)基礎相適應。 3、鎖定產業(yè)需具有關聯性、互補性、共生性和統一性。 4、產業(yè)數量不宜選擇太多、太雜，集中優(yōu)勢。 不僅是產業(yè)定位創(chuàng)新，更是開發(fā)運作及經營思路的創(chuàng)新： 創(chuàng)意產業(yè)園不能簡單理解為：將一些前沿時尚產業(yè)機構聚在一起，再加上適當的配套商業(yè)和地產開發(fā)，就能使整個區(qū)內的各項機能有效運轉，項目運作成功還需在前期開發(fā)思路及后期經營理念上，體現創(chuàng)新思維。 如：在開發(fā)運作環(huán)節(jié)中，可招商在先或引進強勢品牌企業(yè)合作開發(fā)，這樣既可使園區(qū)的規(guī)劃建設符合進駐企業(yè)的空間需求，少走不必要的彎路，也節(jié)約建設成本，有了合作企業(yè)可提供后續(xù)開發(fā)的資金保障。 產業(yè)園比之主題商業(yè)項目有類似之處，即對后期商業(yè)經營、管理、招商、營銷推廣等環(huán)節(jié)具有較高要求。產業(yè)園的經營贏利將是一個長期的過程，故在后期經營中，經營者應具有長遠眼光，在做大做強產業(yè)園的前提下，靈活運用租賃與出售相結合的經營思路，靈活應對市場，最大化挖掘商業(yè)價值和地產價值。,第三部分 項目研判及定位,一、項目swot分析：,1、優(yōu)勢（strength）： 自然資源優(yōu)勢： 生態(tài)植被豐富，綠蔭成蓋，天然的森林氧吧； 地塊空間開敞，既可登高處遠瞰山巒，一覽心境闊，亦 可仰望蒼穹，極目天舒； 地塊南低北高，坡地、山地、三大平地結合，形成空間 的參差錯落感， 便于借勢開發(fā)，打造宜動、宜靜、私密 與公共的空間格局； 地塊資源優(yōu)勢： 地塊形狀呈“喇叭狀”，南入口為口，內部空間開闊， 易營造出“小徑通幽，別有洞天”的美妙意境； 地塊完整，總占地面積達到112.4畝（75000平方米），易于規(guī)劃； 地塊內有十多座舊廠房及其他建筑可改造利用；,地塊周邊配套優(yōu)勢： 東北山體臨靠政府規(guī)劃在建的生態(tài)公園，外部環(huán)境得以升 級； 西鄰仙人湖度假區(qū)，其內的娛樂、休閑、酒店、康體等設 施與幕府路共享； 置于幕府山風景區(qū)邊緣的丘陵地帶，厚重的人文韻味，卓 然的景區(qū)資源，皆可為園區(qū)享有； 地塊交通優(yōu)勢： 地塊緊鄰城市主干道幕、東路，居于南京長江大橋和南京長江二橋的中段，三條路徑直達園區(qū)： 曙光幕府東路中央路鼓樓珠江路新街口 曙光幕府東路和燕路（邁皋橋地鐵站）紅山路 南京站（玄武湖） 曙光水吉路神農路和燕路燕子磯,2、劣勢分析（weakness）： 工礦企業(yè)林立，生活配套落后； 地塊位于下關工業(yè)區(qū),集聚著眾多企業(yè)，如江南化工廠、礦山機械 廠、華寧汽修廠、南京第二電磁線廠等，工業(yè)氛圍濃郁；區(qū)域內商業(yè) 配套嚴重不足，幕府東路多為汽車直銷店和修理店，雖有旭日景城 等新開發(fā)住宅，但入住人口少，老式住宅及棚居戶多，商業(yè)難形成氣 候。,本案地塊,區(qū)域人群消費能力 低，難以支撐一個新商 業(yè)形態(tài)的生存； 地塊附近為工業(yè)區(qū)，區(qū)內多為廠區(qū)工人、外來棚居戶等低收入家庭，其他新建住宅的入住率低，區(qū)域內的人群構成近幾年不會有太大的變化。故，在該區(qū)域打造新型商業(yè)將面臨消費客源的引入問題。,地塊毗鄰工廠區(qū)，環(huán)境亂差； 現狀來看，地塊西部、北部的圍墻外連接著其他廠區(qū)，形象較差，對本 案的開發(fā)影響不利。 3、機會分析（(opportunity)： 市場機遇：創(chuàng)意產業(yè)園屬于世界新經濟領域，無論在國外還是國內，都 屬于新興產業(yè)，發(fā)展不超過十年，其建設方興未艾，而其巨大的產業(yè)贏 利能力使國內諸多城市紛紛上馬，誰都不甘示弱。目前北京、上海、杭 州等城市的政府機構均專門出臺產業(yè)扶持政策，更加堅定了民間資本的 投資信心。南京尚未形成規(guī)模，多數項目處于籌備階段。 經濟基礎：南京作為長三角經濟重鎮(zhèn)、江蘇省的省會所在地、經濟、文 化大省，擁有充足的人才儲備和強大的“產研”能力，具備了誕生創(chuàng)意 產業(yè)園的“土壤”。南京城市的綜合實力也顯著提高，05年gdp2413 億元，人均gdp40919元。據統計，年全市文化產業(yè)增加值 億元，占全市，尤其在旅游業(yè)、會展業(yè)、體育產 業(yè)、教育培訓業(yè)、各類文化服務銷售業(yè)等，呈現出良好的發(fā)展勢頭。 人才及機構：高校、科研機構眾多，人才優(yōu)勢明顯全市所高校 （不含部隊院校）、兩院院士80人，在校學生56.12萬人在校學生， 所科研機構、萬專業(yè)技術人員（軟件人才萬人）。,政策支持：南京市委、市政府高度重視發(fā)展具有自主知識產權的高新技 術產業(yè)和現代服務業(yè)，為文化與休閑創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展提供了積極的政策扶 持。 南京成立建立由市委、市政府領導的全市創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展領導小組，在 資金投入、立項、用地、稅收、價格、信貸、融資、生產、進出口、社 會捐助以及社會保障等方面對創(chuàng)意產業(yè)予以扶持重點打造六方面產業(yè)園 區(qū)：影視創(chuàng)意基地、傳統書畫藝術創(chuàng)意基地、民間工藝創(chuàng)意基地、現代 藝術創(chuàng)意基地、網絡游戲與動漫創(chuàng)意基地以及綜合型創(chuàng)意產業(yè)基地建立 創(chuàng)意產業(yè)統計評估體系，定期發(fā)布南京創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展年度報告等， 為創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展提供科學決策服務。 南京市委市政府領導已經達成都市改造的共識，把老廠區(qū)地塊進行 “騰籠換鳥”、“盤活存量、增量保值”、“退二進2.5” 的處置。 下關區(qū)全力支持曙光園區(qū)的創(chuàng)建，同時也在積極支持園區(qū)享有國家有 關開發(fā)區(qū)優(yōu)惠政策的同時，在城市建設投資商向園區(qū)傾斜，財政上也給 園區(qū)很多優(yōu)惠。 對拆遷中大量的“農轉非”問題，政府也給予了大力支持。 同時，市政府特別承諾將用地范圍內20%的土地用于商業(yè)開發(fā)，也 將是項目建設資金的一個重要補充。,4、威脅分析（threat）： 競爭威脅：在南京創(chuàng)意產業(yè)園的雛形，要追溯到2003年，第一個創(chuàng)意藝 術產業(yè)南京圣劃藝術中心在河西建立后，在平方米范圍中進駐 了個藝術家工作室。南京景泰藍工藝畫創(chuàng)作室已培訓會員多 人，作品遠銷美國、新加坡等地，還在杭州、鎮(zhèn)江、贛州等地開展了連 鎖經營。 時至今日，許多企業(yè)看到了這一新經濟領域的投資價值，希望將此塊蛋 糕做大，紛紛加入了產業(yè)園的投資行列。目前除了本案，南京已有數家 企業(yè)正在積極籌備創(chuàng)意產業(yè)園：總投資12億美元、占地面積1300畝， 國內目前投資額最大的創(chuàng)意產業(yè)園也已落戶浦口。 而南汽集團和江蘇文 化產業(yè)集團共同打造的中央文化創(chuàng)意產業(yè)園，以及南京順天實業(yè)公司與 清華紫光股份有限公司將開發(fā)的江蘇文化產業(yè)園配套項目，也在重洽會 上進行了簽約。 一股“創(chuàng)意產業(yè)園”之風正在興起。 鼓樓區(qū)在定淮門的 “世界之窗”、玄武區(qū)在板倉街1號的“文化產業(yè)園”、白下區(qū)在光華東 街的世界之窗創(chuàng)意產業(yè)園 這些項目的介入，在人才引進、創(chuàng)意產業(yè) 機構導入、品牌塑造、院校及研究機構等對本案開發(fā)及運營形成全方位 競爭。,5、項目總結： 通過對本案地塊的地理位置、自然風貌、人文底蘊、區(qū)域特征、交通環(huán) 境、地塊特征分析，及對南京經濟環(huán)境、創(chuàng)意產業(yè)發(fā)展、產業(yè)政策等的 綜合分析，對于本案地塊投入打造創(chuàng)意產業(yè)園是具備產業(yè)支撐和政策支 持的，同時，本案地塊優(yōu)越的環(huán)境資源和地塊特點，是辦公和居住的佳 境，是真正意義上的生態(tài)辦公和綠色生活，這將是對城市中寫字樓型辦 公革命性的變革和升級，如美國科羅拉多州的水園辦公園區(qū)（waterpark） 、美國加州的硅谷（silicon valley）、澳大利亞的北瑞德、愛爾蘭都柏 林的西區(qū)花園（park west）、德國慕尼黑的伊薩辦公園區(qū)等。而國內 近年來也出現了北京總部基地、清華科技園玉泉慧谷等，也都在較好地 發(fā)展中。而本案所處的幕府山景區(qū)正是這樣的一個方向，具有十分強的 市場競爭力和廣闊的發(fā)展前景。 6、項目定位原則： 對于本案的項目定位，需綜合市場條件、產業(yè)基礎、城市特性、地塊質 素、政府政策等多方面論證和考慮，產業(yè)概念的樹立應遵循個性化、結 合城市產業(yè)基礎、相關產業(yè)間有關聯性、互補性、共生性和統一性的定 位原則。,二、項目定位：,1、產業(yè)定位： 城市規(guī)劃、建筑設計、環(huán)境設計、室內設計 2、功能定位： 辦公（展示、會議）、居住、休閑商業(yè) 辦公、住宅、商業(yè)比例組合：,3、客源定位： （1）辦公物業(yè)： 建筑設計事務所、設計院及個人工作室 ； 景觀設計公司； 室內裝潢設計公司； （2）住宅物業(yè)： 別墅類： 園區(qū)設計產業(yè)企業(yè)及企業(yè)家； 企業(yè)界領軍人物； 商界精英人士； 投資客； 公寓類： 園區(qū)企業(yè)中產階層； 企業(yè)職員（租賃為主）； 投資客； （3）商業(yè)物業(yè)： 商業(yè)街： 投資及經營者；,4、形象定位： 空間設計夢工坊 “產學研”產業(yè)鏈 5、項目案名： 慧谷 國際空間站,第四部分 產品規(guī)劃初步思路,一、空間布局：,考慮到充分利用山體資源，將別墅區(qū)分布在地塊東北部山腳邊緣，綠樹蔥蘢，建筑掩映在綠色中，使其具有絕對的私密性，且北部地勢高，擁有著高瞻遠矚的視野。,將商業(yè)劃在入口附近，一是靠近幕府東路干道，便于人流消費，二是不影響別墅區(qū)的私密環(huán)境； 將辦公區(qū)設在北部及中間地帶，主要考慮充分利用現有廠房，且與商業(yè)區(qū)接近，便于及時消費。,二、舊屋改造原則:,本案地塊是原曙光機械廠所在地，區(qū)內遺存大量廠房和配套用房，沾染 著油腥味、班駁的墻面、高大的建筑結構，處處體現工業(yè)化生產的粗 獷和獨特魅力，是可直接利用的現成資源。故在項目開發(fā)時，應充分考 慮加以發(fā)揮，使其既可為今所用，又能承載一段歷史價值，以吸引創(chuàng)意 企業(yè)的注視。 在利用和改造舊建筑時應遵循以下原則： 1、主體保護，局部加工； 2、外部休整，內部結構改造、創(chuàng)新； 3、結合進駐企業(yè)空間使用要求，多方面征求意見進行整改； 4、針對產業(yè)特征，立面風格多樣化。,三、建筑風格：,創(chuàng)意產業(yè)是隨著現代信息時代的到來及三產服務業(yè)迅猛發(fā)展，逐漸風行的新 興產業(yè)，是新時代經濟的時尚符號，他們注重產業(yè)間交流、合作、互惠，時 刻展現出創(chuàng)新、自由、奔放、熱情、動力、時尚的價值觀；他們需要一個空 間“場”效應，既能包容其思想和行為方式，又符合其企業(yè)的發(fā)展模式。建 議其建筑風格采用： “超現實主義印象派建筑” 現代建筑以其簡約、功能主義、實用為準等優(yōu)越性，成為空間印象派的象 征。其大膽的結構、流暢的立面，視覺上處處體現創(chuàng)新，建筑理念上標新立 異，完美地表現出現代人的審美情趣和空間價值觀。,四、各類物業(yè)建筑主題形式：,1、辦公物業(yè)loft office 新銳企業(yè)總部 打造loft辦公，一是舊廠房是園區(qū)辦公物業(yè)的所在地，其層高多在10米以 上，空間結構上容易成型，二loft是目前國際上仍在流行的時尚產品，特 別是對舊廠區(qū)、倉庫類建筑改造，多采用該形式。loft的字面意義是倉 庫、閣樓，在loft里，不銹鋼、水泥理所當然地擔當起空間主體材料的角 色。高挑的空間、粗糙的墻面、裸露的天花板、灰色的水泥地面這是比 較典型的loft的模樣。這些與本案現狀吻合，可利用發(fā)揮的空間大。 外立面： 通過建筑材質如鋼柱、木材、玻璃、廣告板、燈箱等經過 藝術化的加工，形成各種造型，對建筑局部進行修飾，特 別是入口、屋檐、腳線，與建筑 主體的裸露部分，形成視覺反差 和沖擊。,內部空間分割：,懸橋空中連廊，空間得以溝通,家居式的辦公，開敞通透,金屬型材樓梯，既現代又結實,會客廳：簡潔的擺設，原味的墻體,前臺：運用色彩對比，簡潔造型體現個性空間,電梯上下，舒適主義辦公,大通間辦公區(qū)，便于交流,局部可分割為兩層，滿足不同需求,戶外空間：,另類與藝術結合，雕塑小品增添空間情趣，臺階與步道與建筑相應和諧。,2、展示空間： 作為辦公功能的補充，展示平臺不可缺失，將園區(qū)建成具備“產、研、 學、發(fā)（發(fā)布）”全面功能的平臺，注重企業(yè)的品牌宣傳，既有產業(yè)園 統一形式的品牌造勢，也有單獨企業(yè)的自我宣傳，成為產業(yè)價值、品牌 價值的傳輸窗口。該展示空間也可進行其他類型的營銷活動。,3、商業(yè)空間餐飲娛樂休閑：,餐飲、品茗，酒吧、音樂、個性書吧，一個也不能少。,休閑商業(yè)街：咖啡吧、露天茶吧,運動休閑： 壁球：1820年在英國一所非常有名的學校叫哈羅（harrow）中學，這是一所專門為英 國貴族培養(yǎng)后代的學校。那里的學生秉承了這項運動并在此基礎上加以改進，他們用拍子 將球向墻壁擊打，因球觸墻后發(fā)出的聲音很象英文squash的發(fā)音，所以給這項運動冠名 為squash，即壁球。同年，世界上第一片壁球場建于哈羅中學。至此，壁球運動正式誕 生。 在隨后的若干年里，壁球運動在英國迅速發(fā)展，并由其軍隊把壁球運動帶到世界各地，壁 球是一項適合于各階層、各年齡段的人參加的新型運動項目，也被稱為一項終身運動。作 為一種鍛煉身體增進健康的活動，壁球運動是一項長期性健康投資，能使人在生理和心理 上獲益，并增強其自信心及意志力。,攀巖： 人工巖場最早的起源地也是法國,可說是一種人造的攀登結構 (climbing structure)。 1983年法國人mr. francois savigny 發(fā)明了由樹脂及混凝土合成的可移動式巖塊，奠 定了人工巖場日后發(fā)展的基礎。本項目園區(qū)的工作者多從事腦力工作、多為年輕人，偶爾 進行風險性的游戲運動，可刺激大腦神樞，更高效的投入工作。本項目園區(qū)的高大廠房 多，其山墻的高度可進行改造。 攀巖的六大好處： 增加身體柔軟度與協調感 (flexibility&coordinationofmindandbody) ； 增強體力(strength) ； 集中力(concentration) ； 進取心(initiative) ； 自信心(self-confident) ； 平衡感(balance),4、酒店青年旅館： 園區(qū)酒店主要方便園區(qū)內的企業(yè)與外聯企業(yè)間溝通及員工居住，提供一個現代時尚的休憩空 間，裝修不需豪華奢侈，追求現代感、節(jié)奏感和舒適感，價位也不能過高，既經濟實惠又符 合他們的消費需求?？梢肭嗄曷灭^、錦江之星、如家之類的酒店。 5、住宅物業(yè)： 獨棟別墅ceo官邸/企業(yè)第一會所 別墅的功能可分兩種，一是私人收藏作為居住空間，主要客源是企業(yè)界精英階層，包括園區(qū) 外的企業(yè)；一是作為企業(yè)第二辦公場地，或者是提供企業(yè)高層會晤的高檔場所，具有會議功 能、娛樂功能。 建筑風格為現代建筑，可學習soho中國的長城腳下公社的做法，邀請國內、國際著名建筑 設計師，每棟都是一個經典創(chuàng)作。,長城腳下公社別墅：與自然樸素地交融,公寓soho酒店式公寓 山林中的精神soho，享受酒店式的管理服務，為企業(yè)精英提供生活起居的方便?？山梃b上 海萬科螞蟻工房，未來推廣可采用“蜂巢”的名字，成為設計產業(yè)集聚的地方。,獨特、個性的建筑外觀，是智慧精英們精神領域的表露。,居家的空間格局，現代氣質的布置，更符合年輕一族的標準。,五、經營風險：,1、解決營銷限制問題： 對于本案的土地性質只能出售使用權的問題，存在兩方面的難點：一是買方出資只拿到使 用權，相當于房屋租約；二是購房者無法進行按揭購房，對個人資金要求較高。 針對以上問題，土地性質如果可變的情況下自然最好，不過會導致開發(fā)成本及風險都提 高，故只能在此大前提下，對所開發(fā)房屋進行售賣，一是對于購房憑證，可咨詢律師和房 產部門，能否辦理房屋使用權及所有權（不包含土地產權，當然可能性不大）。最直接的 辦法就是和客戶講明，利用簽署租賃契約的形式，一次性交納40年租金，可按二十年一 簽，分兩份租約簽署，（按國家合同法規(guī)定，契約的最長年限為20年，超過二十年的合同 是無效的）經咨詢律師，兩份合同可同時簽名交易，到20年后，第二份合同會自動生效， 不需再辦理其他手續(xù)。 二是客戶按揭問題，與相關銀行溝通，以企業(yè)擔保形式，為購房企業(yè)及個人盡可能地爭取 一定比例的貸款，如果不可行，則在銷售策略上給予支持，分期付款或以租代售等。 2、經營之道： 作為創(chuàng)意型的產業(yè)園，其經營思路也是十分創(chuàng)新的，這在前面參考了其他城市項目后也提 到過。創(chuàng)意產業(yè)園的價值集中體現在產業(yè)鏈的打造上，有了這個根本，其他的價值才能最 大化體現，故在開發(fā)運營上應該： 先炒概念 樹立品牌影響力 招商洽談 園區(qū)建設 商業(yè)配套,3、最大程度獲得政府的政策支持： 政府的扶持力度，是產業(yè)園發(fā)展不可缺少的支撐。觀國內其他城市，其產業(yè)園的創(chuàng)建、發(fā) 展離不開政府的政策大力支持及產業(yè)優(yōu)惠的政策，如位于上海虹口區(qū)東江灣路上的“空間 188”承諾，將針對企業(yè)類別、每年納稅額度，會給予相應的稅收扶持。位于西江灣路上的 “綠地陽光園”則對入駐企業(yè)給予10左右的房租補貼和相應的稅收獎勵。再比如進駐 “同樂坊”的藝術類、文化類等企業(yè)可以享受稅收優(yōu)惠政策。 不過上海創(chuàng)意產業(yè)中心有關人士表示，并非進駐所有園區(qū)都能夠享受到優(yōu)惠政策，而是要 根據各個園區(qū)的具體招商措施來確定。 南京市政府及下關