長(zhǎng)沙鑫遠(yuǎn)湘府嘉城項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議及整體規(guī)劃構(gòu)思報(bào)告（259p） .ppt

鑫遠(yuǎn)湘府嘉城項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議及整體規(guī)劃構(gòu)思,2009-3,謹(jǐn)呈：湖南鑫遠(yuǎn)投資集團(tuán)有限公司,前期定位回顧,1,對(duì)前期市場(chǎng)基礎(chǔ)以及項(xiàng)目整體戰(zhàn)略和定位的回顧,明確項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo),明確項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo),發(fā)現(xiàn)問題,明確項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo),發(fā)現(xiàn)問題,分析市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì),明確項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo),發(fā)現(xiàn)問題,分析市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì),確定戰(zhàn)略和定位,鑫遠(yuǎn)嘉城整體戰(zhàn)略,依托區(qū)域，產(chǎn)品升級(jí)和全新生活方式引導(dǎo)，主動(dòng)承擔(dān)起企業(yè)淡市下的現(xiàn)金流要求,鑫遠(yuǎn)嘉城項(xiàng)目定位,新城市中心 yoho時(shí)代新社區(qū),一座時(shí)尚的地標(biāo),一組開放活力的秀場(chǎng),一套高性價(jià)比的產(chǎn)品,項(xiàng)目規(guī)劃,外部活力街區(qū)演繹,物業(yè)發(fā)展建議,項(xiàng)目定位,新城市中心 yoho時(shí)代新社區(qū),產(chǎn)品定位的深化 住宅及公寓定位 商業(yè)定位,整體規(guī)劃構(gòu)思 分期節(jié)奏策略,一群有現(xiàn)代感的建筑,符合客戶的戶型創(chuàng)新,智能/節(jié)能化建議,一處自由豐富的空間,符合yoho人氣質(zhì)的社區(qū)配套,完善并有城市感的商業(yè)配套,一種yoho生活理念,案名建議,內(nèi)部休閑園林體驗(yàn),啟動(dòng)期核心展示區(qū)展示,yoho體系,產(chǎn)品定位深化,2,給予項(xiàng)目定位基礎(chǔ)上的產(chǎn)品和商業(yè)配套定位,主地塊（不含e12、e18）定位深化,住宅產(chǎn)品定位,商業(yè)定位,e12、e18定位深化,按照物業(yè)類型將產(chǎn)品分為兩類進(jìn)行研究,戶型配比定位,主流居家產(chǎn)品,公寓類型產(chǎn)品,不同物業(yè)類型，面對(duì)的客戶層級(jí)及置業(yè)目的差別較大，在項(xiàng)目中所承擔(dān)的功能也有所不同。,目前南城市場(chǎng)上重點(diǎn)項(xiàng)目主力戶型區(qū)間,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,注：將1房產(chǎn)品歸入公寓產(chǎn)品進(jìn)行研究,二房產(chǎn)品較少，且集中于80-90面積區(qū)間； 三房為市場(chǎng)供應(yīng)主力，主流面積集中在120-140 ； 四房以上產(chǎn)品供應(yīng)較少，面積普遍大于150 。,從銷售情況看，面積緊湊、滿足剛性需求的兩房、小三房產(chǎn)品是南城的暢銷產(chǎn)品,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,自住型購買中以首次置業(yè)為主，對(duì)面積需求更偏緊湊； 戶型面積緊湊消化速度更快，更有利于達(dá)成本項(xiàng)目快速去化的目標(biāo)，并且控制風(fēng)險(xiǎn)。,分析08年熱銷產(chǎn)品我們也同樣發(fā)現(xiàn)：面積控制得緊湊型兩房、三房受到市場(chǎng)青睞，贈(zèng)送面積更能博得客戶認(rèn)可,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,通過訪談及客戶調(diào)查得出，偏于緊湊的兩房三房產(chǎn)品更受現(xiàn)階段市場(chǎng)自住客戶青睞,他們的年齡大約在25-40歲之間； 他們所能支付的購房總價(jià)平均為3040萬元左右； 他們想購買的是滿足基本居住功能的普通住宅，戶型為2房或3房，面積控制在100平方米以內(nèi)。,保利花園購房者調(diào)查 戶型： 選擇二房客戶比例最大、為39； 其次為三房、占據(jù)36； 小三房也占有10%； 緊湊型兩房與三房成為購房者的首選房型。,保利花園成交客戶戶型偏好,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,戶型面積緊湊化將成為未來發(fā)展趨勢(shì)； “少面積，同功能”和“同面積，多功能”，面積經(jīng)濟(jì)性和功能舒適性成為發(fā)展重點(diǎn)；,企業(yè)選擇,價(jià)格上漲,生活藝術(shù)城,市場(chǎng)變化下，企業(yè)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)金流的要求，主動(dòng)走小,價(jià)格：總價(jià)承受力有限導(dǎo)致購買面積下降,面積緊湊化； 空間組織精細(xì)化； 功能設(shè)置復(fù)合化、創(chuàng)新化。,南城未來戶型面積變化趨勢(shì),需求變化,隨著市場(chǎng)調(diào)整及價(jià)格變化，客戶更加理性，以實(shí)用型置業(yè)為主。,上庭苑,博林金谷,湖光山色,鑫遠(yuǎn)華府,和莊,童話里,從市場(chǎng)戶型面積的演變來看，戶型面積緊湊化是未來趨勢(shì),產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,從項(xiàng)目定位及市場(chǎng)偏好出發(fā)，本項(xiàng)目主流住宅產(chǎn)品戶型及功能定位應(yīng)切合市場(chǎng)的主流需求，戶型面積緊湊化,為實(shí)現(xiàn)快速目標(biāo)，戶型定位主要面向市場(chǎng)剛性需求，與市場(chǎng)主流相一致； 整體戶型面積取市場(chǎng)主流區(qū)間的下限，或增加部分市場(chǎng)差異化緊湊型戶型； 緊湊化戶型符合市場(chǎng)趨勢(shì)，有利于項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提單價(jià)、控總價(jià)的策略，有利于差異化、快周轉(zhuǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,市場(chǎng)主流項(xiàng)目年開發(fā)量,項(xiàng)目200畝規(guī)模，26萬建面，約需開發(fā)周期3-4年； 根據(jù)市場(chǎng)主流項(xiàng)目住宅產(chǎn)品年消化量，以及綜合考慮公寓體量，確定本項(xiàng)目住宅產(chǎn)品約16萬建面。,結(jié)合市場(chǎng)類似項(xiàng)目配比及各戶型功能定位和客戶需求，給出主流居住產(chǎn)品配比,產(chǎn)品定位主流居家產(chǎn)品,目前市場(chǎng)上公寓產(chǎn)品供應(yīng)較少，主要以投資和辦公類產(chǎn)品為主,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,省府板塊良好的區(qū)域發(fā)展前景、中央政區(qū)的定位、大批事業(yè)單位的進(jìn)駐，吸引了大量投資客戶和看中辦事便利度的辦公客戶在此置業(yè)。,配套不成熟、缺乏好的產(chǎn)品與居住環(huán)境是公寓自住客舍棄省府板塊的原因,省政府所在地及重點(diǎn)支持發(fā)展區(qū)域 長(zhǎng)株潭一體化核心區(qū)域，與地州無縫連接 地鐵、三館一中心等等規(guī)劃利好逐步落實(shí),他們是一撥數(shù)量不少的群體（均價(jià)高出其他項(xiàng)目20%仍然每月消化一百多套） 他們渴望的是配套、產(chǎn)品品質(zhì)與景觀都具備的產(chǎn)品 他們需求40-60的一房與緊湊小兩房作為過渡房 他們對(duì)朝向不太在乎,要吸引這類客戶到嘉城項(xiàng)目，我們需要打造一定的配套配合區(qū)域發(fā)展、并且提供有小區(qū)環(huán)境、有一定品質(zhì)的公寓產(chǎn)品,省府板塊的區(qū)位尚未成熟，生活及交通的便利性未達(dá)到其要求,目前省府板塊公寓項(xiàng)目對(duì)自住客戶的吸引力比較小，緣于其未能滿足這類客戶需要的價(jià)值,省府板塊的公寓產(chǎn)品目前普遍缺乏好的產(chǎn)品與居住環(huán)境,通過對(duì)典型公寓項(xiàng)目萬科金色家園自住客戶分析我們發(fā)現(xiàn)：,省府板塊規(guī)劃起點(diǎn)高，未來3-5年內(nèi)將逐步成熟，滿足公寓的居家客戶要求,區(qū)域抗性在未來將逐步消除,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,目前公寓市場(chǎng)消化情況分析,市場(chǎng)上各公寓項(xiàng)目的區(qū)位等條件各異，但只要性價(jià)比合理，消化速度都比較快，考慮蓄客期問題，各項(xiàng)目年消化能力平均2萬/年。,公寓的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度,公寓類產(chǎn)品能有效提升容積率，為普通居住產(chǎn)品創(chuàng)造更好的舒適度,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,通過大面積的公寓和商業(yè)吃掉大部分容積率，給居住戶型提供了舒適度，也擋了噪音，而公寓與商業(yè)的后續(xù)開發(fā)也滿足了區(qū)域成熟的需求,合肥金地國(guó)際城,金地國(guó)際城所處的馬鞍山路是當(dāng)時(shí)合肥城市外延的方向,高地價(jià)、高容積率是項(xiàng)目開發(fā)面臨的主要問題,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,通過對(duì)公寓產(chǎn)品客戶以及作用的梳理，綜合各地塊的情況，分析公寓排布的總體布局,公寓用地選擇原則,選取資源價(jià)值較低地塊 具備較強(qiáng)的昭示性 臨城市主干道、交通便利 朝向要求不高,公寓在項(xiàng)目中的作用,分?jǐn)側(cè)莘e率壓力 消化90/70限制指標(biāo) 弱化道路對(duì)居住區(qū)的影響 拓寬客戶群，加快資金回籠,芙蓉南路,杉木沖路,公寓區(qū),公寓產(chǎn)品總體可以排布在緊鄰芙蓉南路與杉木沖路區(qū)域,針對(duì)不同置業(yè)目的，推薦兩種公寓產(chǎn)品進(jìn)行排布,芙蓉南路,杉木沖路,點(diǎn)式居住型小戶第四代 約35米*40米 戶戶通透采光，適宜居家過渡,內(nèi)廊式小戶型 約18米*60米 內(nèi)廊式，適宜辦公和投資,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,公寓區(qū),居家型公寓引入麗陽天下的第四代小戶型產(chǎn)品，有關(guān)公寓的朝向問題客戶并不存在抗性,點(diǎn)式居住型小戶第四代 約35米*40米 戶戶通透采光，適宜居家過渡,通過大量銷售代表與客戶訪談我們發(fā)現(xiàn)，不論投資型或自住型公寓客戶，他們對(duì)公寓的朝向及通透性要求均不高，投資型公寓客戶關(guān)注的是昭示性，自住型公寓客戶則關(guān)注產(chǎn)品舒適性與景觀面，對(duì)朝向沒有抗性，因此對(duì)舒適度有較大提升的居家第四代小戶型符合過渡型自主客戶需求。,萬科金色家園： 自住型客戶為主； 北向、東向朝園林戶型更多居家客戶選擇，南向與西向戶型通過控面積與價(jià)差提升性價(jià)比，最終實(shí)現(xiàn)各朝向消化平均。,生活藝術(shù)城： 投資客戶為主； 內(nèi)廊式公寓產(chǎn)品，各個(gè)朝向都有，通透性不高，投資客更傾向于購買西向朝芙蓉路單位，朝園林的東向與北向更多自住客選擇。,市場(chǎng)上的公寓產(chǎn)品朝向與通透性都并不好，但銷售情況都較理想,公寓類型,經(jīng)過市場(chǎng)消化量測(cè)算，建議住宅用地公寓量為5.8萬平左右,關(guān)于公寓的消化量： 綜合08年市場(chǎng)上公寓消化情況，如博林金谷、生活藝術(shù)城、萬科金色家園等，預(yù)計(jì)公寓年消化量約為2萬平左右，本項(xiàng)目最大化排布下約需4年時(shí)間，銷售周期過長(zhǎng)，壓力較大； 公寓為本項(xiàng)目搶容積率物業(yè)，非本項(xiàng)目主打產(chǎn)品，推售時(shí)不會(huì)作為主力產(chǎn)品，會(huì)在住宅產(chǎn)品空檔期推售，因此推售量需要控制。,最大化公寓排布情況下公寓量,市場(chǎng)上公寓消化速度,適當(dāng)控制公寓產(chǎn)品量，建議控制在5.8萬平以內(nèi) 建議前期壓縮居家型公寓產(chǎn)品的量，因區(qū)域成熟需要時(shí)間。,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,5.8萬公寓的體量問題,前提：容積率必須做滿,公寓的作用,公寓的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度,吃掉容積率 經(jīng)過測(cè)算，在做到5.8萬公寓情況下，單純計(jì)算住宅占地和建面，其能實(shí)現(xiàn)的容積率為2.09，是能夠保證證一定的舒適度的底線； 社區(qū)屏障，與快速干道進(jìn)行阻隔 城市化形象和價(jià)值的體現(xiàn),市場(chǎng)正常水平年消化量2萬，本項(xiàng)目5.8萬只需3年時(shí)間基本消化完畢，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度較高； 北側(cè)地塊無論是否與主項(xiàng)目一同開發(fā)，都已經(jīng)進(jìn)行了差異化定位（快捷酒店/酒店式商務(wù)公寓），因此，5.8萬公寓體量可以接受。,仍然建議5.8萬平的公寓體量定位； 對(duì)公寓類型及公寓創(chuàng)新再進(jìn)行深入思考，以保證更高的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度。,公寓產(chǎn)品戶型配比,縮減后的公寓量,產(chǎn)品定位公寓產(chǎn)品,產(chǎn)品定位主地塊住宅產(chǎn)品體量總結(jié),主地塊（不含e12、e18）定位深化,住宅產(chǎn)品定位,商業(yè)定位,e12、e18定位深化,北部e12、e18地塊上蓋部分物業(yè)形態(tài)如何確定？,酒店？ 寫字樓？ 居住公寓？,可能的方向：,從市場(chǎng)中尋找答案,酒店,長(zhǎng)沙酒店三大區(qū)域集中分布，市場(chǎng)供應(yīng)量較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但入住率較高,長(zhǎng)沙共有三星級(jí)以上星級(jí)酒店100余家，快捷酒店約不足50家，市場(chǎng)供應(yīng)量大，整體檔次高； 消費(fèi)娛樂型城市，有酒店消費(fèi)的傳統(tǒng)與習(xí)慣，酒店入住率高，四、五星酒店的入住率75%以上，以商務(wù)客戶為主； 香格里拉、皇冠假日、喜來登等國(guó)際酒店巨頭都進(jìn)軍長(zhǎng)沙市場(chǎng)；,火車站：中低檔次，流動(dòng)客源為主 。,體育中心區(qū)域：中高檔，商務(wù)活動(dòng)為主,華天區(qū)域 ：高檔次，商務(wù)活動(dòng)為主,香格里拉酒店：5星級(jí)，地已批出,運(yùn)達(dá)喜來登酒店：5星級(jí)已投入使用,酒店市場(chǎng)特征：酒店結(jié)構(gòu)高檔化、客源市場(chǎng)本地化；平均入住率高達(dá)75%，發(fā)展前景看好,雖然長(zhǎng)沙酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，各類型酒店的經(jīng)營(yíng)狀況都較好； 長(zhǎng)沙酒店業(yè)整體檔次較高，地域分布較集中，世界級(jí)知名的酒店集團(tuán)和知名品牌開始進(jìn)入； 酒店年均入住率約75%，淡旺季明顯。一般上半年為旺季，入住率為80%100%，下半年為淡季，入住率為40%60% ； 長(zhǎng)沙本地市民有在酒店消費(fèi)的習(xí)慣，長(zhǎng)沙市高檔酒店的住客60% 是本地客人；包括市內(nèi)大大小小公司的總經(jīng)理，各行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，城市白領(lǐng)階層以及部分公務(wù)員； 國(guó)內(nèi)外商務(wù)旅客30，包括長(zhǎng)期在外經(jīng)商的湖南人及來長(zhǎng)沙的外省人士； 團(tuán)體客源10，多為會(huì)議團(tuán)； 長(zhǎng)沙旅游客不多，旅游客多為紅色旅游路線的過路游客。,按酒店規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)將其分成兩類研究,酒店的建設(shè)和選址標(biāo)準(zhǔn)不同 對(duì)開發(fā)商的要求不同 經(jīng)營(yíng)方式不同 回報(bào)及風(fēng)險(xiǎn)不同,星級(jí)酒店 快捷式酒店（快捷酒店）,城市典型星級(jí)酒店掃描,通程國(guó)際大酒店位于韶山路與解放路交匯處，為五星級(jí)涉外飯店，樓高51層，建筑面積近10萬平方米，內(nèi)有客房450間，集餐飲、客房、娛樂、購物等功能為一體，房?jī)r(jià)300500元之間，年均入住率60，客源商務(wù)、旅游各50，下半年旅游和會(huì)議較多。,通程國(guó)際大酒店,華天大酒店：位于韶山路與解放路交匯處，五星級(jí)飯店，貴賓樓三十層，迎賓樓二十一層，共有客房七百間， 集餐飲、客房、娛樂等功能為一體，客房?jī)r(jià)420480元之間，年均入住率60，客源以商務(wù)為主。,華天大酒店,星級(jí)酒店,城市典型星級(jí)酒店掃描,君逸康年大酒店位于芙蓉中路與城南西路交匯處，四星級(jí)酒店，樓高28層，總建筑面積36153平方米，集客房、餐飲、辦公、休閑娛樂于一體，設(shè)有262間客房，客房?jī)r(jià)位在318358元之間，年均入住率90，客源60為外地商務(wù)散客。,君逸康年大酒店,金源大酒店位于芙蓉中路，是集餐飲、客房、娛樂、會(huì)議和寫字樓于一體的四星級(jí)旅游飯店?？偯娣e7萬多平方米，擁有客房340間。客房標(biāo)準(zhǔn)間房?jī)r(jià)378元，年均入住率80%，商務(wù)客60%以上，約40%是5公里輻射范圍內(nèi)的本地客人和旅游客。,金源大酒店,星級(jí)酒店,城市典型星級(jí)酒店掃描,天璽大酒店位于芙蓉路，賀龍?bào)w育館旁邊，四星級(jí)旅游酒店，樓高28層，總建筑面積3平方米，集客房、餐飲、休閑娛樂于一體，設(shè)有218間客房，客房?jī)r(jià)位在360600元之間，年均入住率90，客源80為外地商務(wù)。,天璽大酒店,湖南首家由國(guó)際酒店管理公司管理的五星級(jí)大酒店。宴會(huì)、會(huì)議設(shè)備、娛樂休閑、商務(wù)服務(wù)設(shè)施場(chǎng)所等設(shè)施齊全。處古城長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)繁華的南區(qū)，毗鄰長(zhǎng)沙大道，芙蓉路直貫而過，地理位置優(yōu)越，交通十分便利 。 設(shè)有375間客房，客房?jī)r(jià)位在420580元之間，年均入住率90，客源80為外地商務(wù)客戶。,神農(nóng)大酒店,星級(jí)酒店,綜合成本以及經(jīng)營(yíng)壓力，并結(jié)合地塊條件，不建議星級(jí)酒店,區(qū)域市場(chǎng),快速發(fā)展； 未來需求看好；,地塊條件,周邊沒有商務(wù)、酒店氛圍； 區(qū)域價(jià)值可支撐 臨主干道；,風(fēng)險(xiǎn)：投入、經(jīng)營(yíng)成本高，資金壓力大，企業(yè)本身缺乏星級(jí)酒店開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)高；,原則：當(dāng)我們有更好的選擇的時(shí)候，不希望承受星級(jí)酒店的高成本投入帶來的資金壓力，影響現(xiàn)金流，建議放棄！,長(zhǎng)沙某五星級(jí)酒店估算指標(biāo),通常的5星級(jí)酒店裝修費(fèi)用在5000元/平米左右，建安成本也較高，粗算總開發(fā)成本至少9000元/平米； 經(jīng)營(yíng)成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)；,開發(fā)商,高成本壓力，對(duì)現(xiàn)金流影響大 高成本面臨實(shí)現(xiàn)高價(jià)格壓力； 缺乏酒店開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，風(fēng)險(xiǎn)高；,星級(jí)酒店,優(yōu)勢(shì)：星級(jí)酒店對(duì)項(xiàng)目及企業(yè)形象能有較大提升，可以大幅拔高公寓、商業(yè)價(jià)值，提升自身在區(qū)域的影響力；,城市典型快捷酒店掃描,快捷酒店,7天連鎖酒店在長(zhǎng)沙已有14家分店，摒棄了繁復(fù)的配套設(shè)施，主攻方向是客房，以超低的價(jià)格，舒適、環(huán)保、衛(wèi)生、安全的酒店服務(wù)吸引消費(fèi)者，客房數(shù)普遍在100-150間，客房?jī)r(jià)格149-169元，平均入住率超過80%。,7天連鎖酒店,錦江之星旅館為錦江國(guó)際集團(tuán)的子公司，通過投資收購物業(yè)經(jīng)營(yíng)，或租賃現(xiàn)有物業(yè)并投資改造經(jīng)營(yíng)，或由業(yè)主加盟經(jīng)營(yíng)三種方式在全國(guó)發(fā)展。其在長(zhǎng)沙已有3家分店，主要面向商務(wù)客，客房數(shù)在120-240之間，客房?jī)r(jià)格149-179元，平均入住率超過85%。,錦江之星旅館,快捷酒店在長(zhǎng)沙經(jīng)營(yíng)火爆，選址要求寬松、投資小、回報(bào)高、操作難度低,快捷酒店的開發(fā)要求： 選址要求：交通流動(dòng)性好，進(jìn)出口便利、寬敞，并且有良好的可視性和可進(jìn)入性，不要過分追求黃金地段，但是交通便利非常必要； 一般的快捷酒店要求120-200個(gè)房間，部分較大型連鎖酒店如錦江之星和速8的規(guī)?？梢赃_(dá)到250個(gè)房間，以每個(gè)房間40平計(jì)算，一家大型快捷酒店就需要8000-10000平建面，投資額大約1000-1500萬（不含土地及建筑建安成本）；,快捷酒店在長(zhǎng)沙快速發(fā)展，經(jīng)營(yíng)火爆,長(zhǎng)沙快捷酒店在06年起進(jìn)入快速發(fā)展期，漢庭、7天、如家、格林豪泰、錦江之星、華天等快捷連鎖店紛紛進(jìn)駐長(zhǎng)沙； 快捷酒店憑借其實(shí)惠的價(jià)格、專業(yè)化的管理和品牌的支撐，吸引商務(wù)客人和游客入住，目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)上快捷酒店非?；鸨?，入住率平均超過85%,周末及旺季甚至達(dá)到100%； 非自建性質(zhì)的快捷酒店的回報(bào)期一般在五年以內(nèi)，而一些繁華地段上的單個(gè)門店僅僅開張一年半，就能將資金全部回收。,快捷酒店,快捷酒店的選址要求,快捷酒店投資小、回報(bào)高、操作難度低的優(yōu)點(diǎn)符合我們項(xiàng)目的現(xiàn)金流目標(biāo)，建議采用,市場(chǎng)角度,快速發(fā)展 未來需求看好,地塊條件,周邊沒有商務(wù)、酒店氛圍； 區(qū)域價(jià)值可支撐 臨主干道；,開發(fā)角度,投資小、回報(bào)高； 操作難度低、容易存活，可以持有出租、持有經(jīng)營(yíng)，也可銷售；,原則：引入酒店，是避免本項(xiàng)目公寓功能單一化的必要手段，快捷酒店投資小、回報(bào)高且容易操作，建議采用。,針對(duì)我們項(xiàng)目：,快捷酒店雖然對(duì)項(xiàng)目整體不能產(chǎn)生明顯的促進(jìn)作用，但是對(duì)商務(wù)公寓的價(jià)值仍有一定提升，低投入、高回報(bào)并且更容易存活和經(jīng)營(yíng)的優(yōu)點(diǎn)符合我們項(xiàng)目作為集團(tuán)現(xiàn)金流項(xiàng)目的目標(biāo)。,經(jīng)營(yíng)方式以及推薦,快捷酒店,持有物業(yè)，加盟經(jīng)營(yíng),由酒店集團(tuán)租賃經(jīng)營(yíng),整體出售,設(shè)計(jì)階段就需與酒店達(dá)成協(xié)議、按其配置要求設(shè)計(jì)，但是愿意購買物業(yè)的快捷酒店集團(tuán)不多,能為項(xiàng)目帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定、合理的現(xiàn)金流， 一般快捷酒店的租金較低，約0.8元/天，導(dǎo)致資金回收期較長(zhǎng),自己投資建設(shè)物業(yè)，并申請(qǐng)加盟快捷酒店，享受成熟的經(jīng)營(yíng)顧問和技術(shù)支持，回報(bào)周期快； 前期需投入約700-1000萬的加盟及改造費(fèi)用，并需要企業(yè)內(nèi)部建立專門的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),產(chǎn)權(quán)式酒店方式經(jīng)營(yíng),產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)模式，將各個(gè)房間單元向中小投資者出售，再加盟酒店公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，快速回收資金，公司與小業(yè)主共同分紅； 產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售有一定風(fēng)險(xiǎn)。,結(jié)合項(xiàng)目與企業(yè)條件的建議： 本項(xiàng)目目標(biāo)為集團(tuán)提供現(xiàn)金流，不建議資金沉淀于回收期較長(zhǎng)的物業(yè)上，而整體出售的難度較大，因此，建議快捷酒店部分采取產(chǎn)權(quán)式酒店方式經(jīng)營(yíng)，既能快速回現(xiàn)，又能使前期投入的資金一定保證。,寫字樓,長(zhǎng)沙寫字樓區(qū)域分布集中，基本以五一路與芙蓉路為核心形成“三橫兩縱”的格局,五一廣場(chǎng)為核心、五一路和芙蓉路為經(jīng)緯的寫字樓核心區(qū)； “三橫兩縱”的寫字樓集中分布區(qū)，三個(gè)核心商務(wù)圈； 政務(wù)新區(qū)寫字樓供應(yīng)量較??； 號(hào)稱長(zhǎng)沙“金融大道”的芙蓉路以金融商務(wù)圈創(chuàng)造出鮮明的特性，沿途數(shù)十家銀行證券公司參差林立，形成了長(zhǎng)沙傳統(tǒng)的商務(wù)氛圍街區(qū)； 本項(xiàng)目位于芙蓉中路商務(wù)街區(qū)的南部延長(zhǎng)帶，目前還不屬于傳統(tǒng)的核心商務(wù)地帶。,長(zhǎng)沙規(guī)劃的cbd區(qū)域,芙蓉路,韶山路,五一路,人民路,勞動(dòng)路,五一廣場(chǎng)商務(wù)圈：五一廣場(chǎng)為核心，五一大道為主軸，以商業(yè)帶動(dòng)商務(wù)發(fā)展,芙蓉路金融商務(wù)圈：芙蓉路為軸線的金融商務(wù)圈則以金融證券等金融行業(yè)為鮮明特性,文藝路文化商務(wù)圈：文藝路口為核心的文化商務(wù)圈則以五星級(jí)酒店為配套支撐，高檔寫字樓為載體，形成了韶山路商務(wù)圈中心地帶地價(jià)高昂和商務(wù)活動(dòng)頻繁的特色,寫字樓,現(xiàn)有寫字樓水平參差不齊,商住混合辦公,公寓性質(zhì)，提供給規(guī)模龐大的中小型企業(yè)，價(jià)格較低、面積小的商住樓需求較旺盛 ； 存在問題：檔次低，商務(wù)配套不全，物管差，商住功能混雜，很難適應(yīng)現(xiàn)代商務(wù)發(fā)展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高,酒店辦公,與酒店伴生、酒店級(jí)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)的辦公環(huán)境，接受度高。被注重形象的大公司視為企業(yè)實(shí)力地位的體現(xiàn)； 存在問題：管理費(fèi)極高。會(huì)議室租用方便，租金昂貴，極少對(duì)外銷售產(chǎn)權(quán),專業(yè)寫字樓,真正意義上的高端專業(yè)寫字樓歷史并不長(zhǎng)，從05年亞大時(shí)代、順天財(cái)富中心開始，提供給注重形象、具有較強(qiáng)實(shí)力的中大型公司使用； 完全意義上的高檔寫字樓的出現(xiàn)是長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的一個(gè)分界；,商務(wù)公寓,現(xiàn)在商務(wù)公寓或酒店式商務(wù)公寓近幾年在長(zhǎng)沙逐漸興起，憑借在租金上具有較大優(yōu)勢(shì)，以及在形態(tài)上、功能上能滿足不同類型企業(yè)的需求，獲得市場(chǎng)的認(rèn)同，入駐率較高；,混合體,專業(yè)寫字樓受競(jìng)爭(zhēng)、資金壓力，以及結(jié)合地塊條件考慮，不建議采用,競(jìng)爭(zhēng)壓力： 近年專業(yè)寫字樓大量供應(yīng)，市場(chǎng)趨于飽和，空置率上升，未來新河三角洲區(qū)域還規(guī)劃有大量專業(yè)寫字樓，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈； 受金融危機(jī)影響，跨國(guó)公司、省內(nèi)生產(chǎn)型企業(yè)與本地大型民營(yíng)企業(yè)對(duì)高檔寫字樓的需求有所減少；且長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：第三產(chǎn)業(yè)中活躍著規(guī)模龐大中小型企業(yè)，對(duì)小面積辦公物業(yè)需求旺盛；,資金壓力： 專業(yè)寫字樓一般投入巨大，如乙級(jí)寫字樓的成本（建安、設(shè)備和裝修）一般為3000-4000元，明顯較高。 一般情況下，專業(yè)寫字樓以租為主，雖然后期會(huì)有較穩(wěn)定的投資回報(bào)，但前期，對(duì)開發(fā)商的資金鏈要求以及寫字樓管理和運(yùn)營(yíng)水平要求較高；,地塊條件： 出于形象和便利性考慮，專業(yè)寫字樓一定存在于人流匯聚的商圈、城市核心區(qū)，要形成商務(wù)聚集氛圍，本項(xiàng)目及周邊難以形成,面向成長(zhǎng)型公司的商務(wù)公寓在長(zhǎng)沙出租情況良好,商務(wù)公寓,商務(wù)公寓較之純寫字樓： 在租金上具有較大優(yōu)勢(shì)，能滿足不同類型企業(yè)的需求； 純粹的辦公功能，但功能空間變換更加靈活，適用于處于成長(zhǎng)階段的中小型企業(yè)使用； 總價(jià)較低，購買門檻較低。,位于芙蓉中路上，位置較好，交通便利，210套商品公寓 ，多為中小公司辦公（如貿(mào)易公司、認(rèn)證公司等）。入駐率達(dá)到100%，租金為0.8元/天平方米。,巴黎香榭（芙蓉公館1期）,位于五一廣場(chǎng)，1131層為商住樓，商住樓55平米左右，4梯40戶，租金每戶13001000元/月，入駐率95，入住公司多為咨詢，投資管理，工藝美術(shù)類等小型公司。,錦繡中環(huán)大廈,商務(wù)公寓出租率高于純寫字樓來源于長(zhǎng)沙中小型企業(yè)的活躍,trait：根據(jù)長(zhǎng)沙市第二次基本單位普查數(shù)據(jù)公報(bào)，長(zhǎng)沙市的中小企業(yè)從數(shù)量上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。,長(zhǎng)沙市企業(yè)特點(diǎn)：,50人以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的73.90 固定資產(chǎn)在50萬以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的56.30 營(yíng)業(yè)收入在100萬以下的企業(yè)占到企業(yè)總數(shù)的48.00,按企業(yè)人數(shù)劃分,按企業(yè)營(yíng)業(yè)收入劃分,按企業(yè)固定資產(chǎn)劃分,項(xiàng)目本身區(qū)位不具備發(fā)展專業(yè)寫字樓所需的商務(wù)聚集條件，結(jié)合市場(chǎng)情況發(fā)展商務(wù)公寓的可行性更高,售價(jià)、租金高，盈利能力強(qiáng)，對(duì)企業(yè)形象有提升； 專業(yè)寫字樓未來供應(yīng)量不少，競(jìng)爭(zhēng)激烈； 受金融危機(jī)沖擊，大型企業(yè)對(duì)專業(yè)寫字樓的需求出現(xiàn)萎縮 地塊本身不具備商務(wù)聚集區(qū)條件,租金上具有較大優(yōu)勢(shì)，能滿足不同類型企業(yè)的需求； 功能空間變換靈活，客戶面廣，符合長(zhǎng)沙企業(yè)特征，適用于處于成長(zhǎng)階段的中小型企業(yè)使用； 總價(jià)較低，購買門檻較低； 形象較專業(yè)寫字樓低，但內(nèi)部仍可設(shè)立會(huì)議室、文印室等商務(wù)空間，滿足小企業(yè)需求。,方向一：專業(yè)寫字樓,方向二：商務(wù)公寓,寫字樓講求“聚集效應(yīng)”，本項(xiàng)目非未來核心商務(wù)區(qū)，周邊以住宅為主，缺乏商務(wù)氛圍支撐，做高端寫字樓的條件并不具備，風(fēng)險(xiǎn)高； 北地塊緊鄰主干道，交通條件良好，符合商務(wù)公寓的發(fā)展要求，市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)度更高，建議采用。 本項(xiàng)目的商務(wù)公寓更可借助旁邊的快捷酒店功能，提供相應(yīng)的酒店式管理和服務(wù)，增強(qiáng)價(jià)值感。,pk,居住公寓,鑒于e18地塊條件不利開發(fā)商務(wù)公寓或酒店，建議其上部開發(fā)住宅公寓,目前芙蓉路沿線的公寓消化較快，市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度高，但鑒于南部地塊已有接近6萬平的公寓量，因此北部地塊原則上要減少居住公寓的量。,e12,e18,杉木沖路,園 藝 路,芙 蓉 南 路,e12地塊昭示性好、出入便利，從地塊條件分析符合商務(wù)公寓與快捷酒店要求,e18地塊受道路分割與主地塊基本割離、與e12的延續(xù)關(guān)系不強(qiáng)，地處支路內(nèi)部，昭示性較弱，不適合發(fā)展商務(wù)公寓或酒店，因此，建議采用住宅公寓,總體考慮整個(gè)項(xiàng)目，原則上要控制北部住宅公寓的量,北部地塊樓上物業(yè)定位總結(jié),寫字樓,酒店,專業(yè)寫字樓,商務(wù)公寓,周邊不具備“聚集效應(yīng)”，風(fēng)險(xiǎn)高,不建議,門檻低、客源廣，市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)度較高,可選,星級(jí)酒店,高成本風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)金流不理想,不建議,快捷酒店,投資小、回報(bào)高、操作難度低,可選,公寓,市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度較高，但芙蓉路沿線已有近6萬，需要控制總體體量，因此僅在e18地塊設(shè)置,可選,北部地塊各類物業(yè)規(guī)模及排布建議,商務(wù)公寓,快捷酒店,自住 公寓,杉木沖路,園 藝 路,e12地塊商業(yè)條件更佳，2層共1.8萬,寫字樓對(duì)昭示性要求高，臨芙蓉南路能使商務(wù)公寓價(jià)值最大化,快捷酒店最強(qiáng)調(diào)出入便利，對(duì)昭示性要求不高，可放于次佳位置,芙 蓉 南 路,e18地塊昭示性較差，做自住公寓風(fēng)險(xiǎn)更好控制,按規(guī)劃要求1層商業(yè)共3400,主地塊（不含e12、e18）定位深化,住宅產(chǎn)品定位,商業(yè)定位,e12、e18定位深化,商業(yè)定位,目前區(qū)域氛圍能支撐何種商業(yè)的實(shí)現(xiàn)形式？ 考慮商業(yè)高利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)，以發(fā)展眼光看待區(qū)域商業(yè)未來價(jià)值？,商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)度,地塊條件對(duì)商業(yè)價(jià)值的支撐 商業(yè)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的促進(jìn),地塊價(jià)值與商業(yè)適配度,項(xiàng)目定位對(duì)商業(yè)定位的要求？如業(yè)態(tài)、規(guī)模等,項(xiàng)目整體定位,項(xiàng)目商業(yè)定位取決于本身商業(yè)可實(shí)現(xiàn)度、項(xiàng)目整體定位以及地塊價(jià)值與商業(yè)適配度,區(qū)域商業(yè)氛圍尚未成熟，未形成規(guī)模商圈，目前商業(yè)配套以社區(qū)商業(yè)為主,商業(yè)定位商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)度,南城是發(fā)展中的新區(qū)，受交通配套不足及入住率不高等制約，除紅星商圈相對(duì)成熟外，芙蓉南路沿線商業(yè)環(huán)境現(xiàn)階段較不成熟，商業(yè)價(jià)值較低；,目前商業(yè)仍以住宅項(xiàng)目配套為主，只有極少量的集中式商業(yè)，并且區(qū)內(nèi)的人氣尚不足以支撐商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如生活藝術(shù)城、博林金谷等已經(jīng)交房項(xiàng)目的商業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況都不理想，；,芙蓉南路沿線商業(yè)氛圍不成熟，以住宅底商為主,商業(yè)仍以社區(qū)配套為主，而且大部分未開始經(jīng)營(yíng),1-博林金谷 2-bobo天下城 3-和莊 4-童話里 5-鑫遠(yuǎn)杰座 6-湖光山色 7-上庭院 8-保利花園 9-歐洲城 10-生活藝術(shù)城,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,博林金谷底商,上庭院街鋪,生活藝術(shù)城底商,紅星商圈,從項(xiàng)目周邊商圈及商業(yè)配套來看，本項(xiàng)目不具備發(fā)展為區(qū)域級(jí)商圈的條件,紅星商圈,大托商圈,競(jìng)爭(zhēng) 紅星商圈已經(jīng)成熟，輻射力較強(qiáng)，距離本項(xiàng)目車行距離僅約5分鐘； 未來政府主推三地融城的大托商圈； 項(xiàng)目處于兩大商圈之間，要在兩大商圈輻射范圍內(nèi)發(fā)展出第三大商圈市場(chǎng)恐怕難以支撐； 項(xiàng)目本身 根據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，區(qū)域級(jí)商圈的形成需要大規(guī)模、多種商業(yè)業(yè)態(tài)的組合才能形成，本項(xiàng)目及周邊都以社區(qū)商鋪為主，并不具有形成區(qū)域級(jí)商圈的基礎(chǔ)； 芙蓉路為快速主干道，對(duì)人流、車流的阻隔較為嚴(yán)重，且難以大規(guī)模停留。,但本項(xiàng)目形成社區(qū)級(jí)商業(yè)中心的潛力充足,項(xiàng)目周邊除三館一中心外，基本以住宅為主，據(jù)估算，未來區(qū)內(nèi)1.5公里半徑范圍內(nèi)居住人口約1.5萬戶； 區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目商業(yè)配套均以少量街鋪為主，并無較大型生活商業(yè)配套，嘉城項(xiàng)目發(fā)展為輻射周邊小區(qū)的社區(qū)型商業(yè)中心的潛力還是相當(dāng)大的。,看重未來發(fā)展的城市價(jià)值，商業(yè)消化良好，且有較高盈利水平，商業(yè)價(jià)值已經(jīng)得到一定體現(xiàn),商業(yè)定位商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)度,從片區(qū)發(fā)展角度看，商業(yè)價(jià)值仍有更進(jìn)一步提高的可能,商業(yè)定位商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)度,嘉城項(xiàng)目應(yīng)深挖并充分發(fā)揮商業(yè)潛質(zhì),作為未來大長(zhǎng)沙新中心，大長(zhǎng)沙中央生態(tài)商務(wù)生活區(qū)，省府、三館一中心、地鐵等規(guī)劃設(shè)施將極大提升區(qū)內(nèi)人氣,未來隨著各個(gè)樓盤相繼開發(fā)、入住和人氣聚集，商業(yè)氛圍將逐漸成熟，區(qū)內(nèi)居住人口將超過10萬人，商業(yè)將呈業(yè)態(tài)趨高和街區(qū)化的趨勢(shì),多數(shù)項(xiàng)目商鋪價(jià)格達(dá)到住宅的3倍以上，顯然，目前在南城商鋪相對(duì)住宅已經(jīng)有著更高的盈利能力,規(guī)劃相繼落實(shí)提升區(qū)域人氣,各樓盤共同開發(fā)促進(jìn)商業(yè)升級(jí),區(qū)內(nèi)商業(yè)的盈利能力更為顯著,項(xiàng)目未來商業(yè)價(jià)值具備提升的條件,商業(yè)定位項(xiàng)目整體定位,企業(yè)現(xiàn)金流項(xiàng)目,主打城市價(jià)值的新一代yoho社區(qū),區(qū)域成熟需要一定時(shí)間,需要大量人氣支撐的集中式商業(yè)在項(xiàng)目前期階段暫不適合，在后期階段啟動(dòng)更容易獲得成功,商業(yè)相對(duì)于住宅具有較高的盈利水平，但前期體量過大仍具有一定的消化風(fēng)險(xiǎn) 前期商業(yè)價(jià)值更多的體現(xiàn)在對(duì)客戶心理的彌補(bǔ)和承擔(dān)項(xiàng)目形象展示的功能,商業(yè)配套的完善能顯著提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，也符合項(xiàng)目城市價(jià)值的定位 在商業(yè)業(yè)態(tài)上，也要充分考慮項(xiàng)目的目標(biāo)客戶定位,商業(yè)價(jià)值已經(jīng)得到一定體現(xiàn)，但仍有提升空間 ； 政府重點(diǎn)發(fā)展方向，大長(zhǎng)沙中央生態(tài)商務(wù)生活區(qū)，未來商業(yè)前景看好； 現(xiàn)有商業(yè)配套無法滿足未來需求。,以滿足社區(qū)內(nèi)部需求的社區(qū)級(jí)商業(yè)定位,現(xiàn)金流目標(biāo)； 街鋪為主，少量集中商業(yè)； 商業(yè)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值有較大促進(jìn)作用，且具有更高的盈利能力，但仍應(yīng)注意對(duì)前期消化風(fēng)險(xiǎn)的把控。,定位主要滿足社區(qū)內(nèi)部需求的居住區(qū)級(jí)社區(qū)商業(yè),基于商業(yè)價(jià)值地段分析，對(duì)商業(yè)布局的初步考慮和建議,商業(yè)定位地塊價(jià)值匹配,芙蓉南路,杉木沖路,桂花坪路,園藝路,三館一心,梓楓小學(xué),園藝公園,歐洲城,芙蓉南路：城市快速干道，車流較高，但項(xiàng)目對(duì)面為“三館一中心”，具有較強(qiáng)人流聚集效應(yīng)，且項(xiàng)目退紅線距離及距馬路沿線有近30米，如能很好的解決過馬路問題以及較好的利用沿線人行帶，營(yíng)造商業(yè)街區(qū)氛圍，能對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值有很好的展示和提升作用；,桂花坪路：南北地塊的銜接道路，可通過一定手段將其私有化，達(dá)到降低車流量的目的，具備滿足社區(qū)內(nèi)生活、休閑消費(fèi)的條件，可以演化為項(xiàng)目?jī)?nèi)城市后街區(qū)；,杉木沖路：與芙蓉南路交接并連向“三館一中心”的道路，昭示性良好，非城市主干道，以區(qū)域內(nèi)車流、人流為主，有利于人流聚集與停留，適合發(fā)展集中商業(yè)；,園藝路：目前園藝路及園藝公園尚未動(dòng)工，未來存在一定不確定性，且因其深處內(nèi)部，昭示性、人流量均不如杉木沖路或芙蓉路，其沿線商業(yè)價(jià)值不高，如非沖容積率需要，不宜做商業(yè)。,沿芙蓉路排布商業(yè)時(shí)遵照60%沿街長(zhǎng)度限制,排布時(shí)盡量先滿足芙蓉路沿線商業(yè)體量，其余再向桂花坪路排布,集中商業(yè),從集中商業(yè)本身昭示性要求及開發(fā)資金使用效率考慮，建議以e12地塊為集中商業(yè)用地,芙蓉南路,杉木沖路,桂花坪路,園藝路,三館一心,梓楓小學(xué),園藝公園,歐洲城,杉木沖路：與芙蓉南路交接并連向“三館一中心”的道路，昭示性良好，非城市主干道，以區(qū)域內(nèi)車流、人流為主，有利于人流聚集與停留，適合發(fā)展集中商業(yè)；,芙蓉南路：城市快速干道，以過境車流為主，昭示性良好但相對(duì)于杉木沖路并沒有發(fā)展集中商業(yè)的比較優(yōu)勢(shì)；,建議集中商業(yè)仍然設(shè)置于北部商業(yè)用地上的原因： 北部商業(yè)用地臨芙蓉路和杉木沖路，昭示性良好又適合人流聚集； 主干道主要有昭示優(yōu)勢(shì)，但集中商業(yè)并不需要大面積朝主干道，能有一面昭示即可； 項(xiàng)目中前期需要打造沿芙蓉南路的商業(yè)氛圍體現(xiàn)城市價(jià)值與成熟度，集中商業(yè)移至芙蓉南路在項(xiàng)目中前期階段人氣不足的情況下難以經(jīng)營(yíng)，這樣做既占用了開發(fā)資金又不利于項(xiàng)目營(yíng)銷，因此不建議采用。,位置,從各類商家的選址及商圈規(guī)模要求與本項(xiàng)目條件比較分析可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目最適合引進(jìn)需求面積在10000-12000的綜合零售型超市。,擬合度最高,擬合度最低,規(guī)模,集中商業(yè)的規(guī)模取決于我們能吸引什么商家進(jìn)駐，所以可以從商家的選址要求判斷我們的規(guī)模,依據(jù)大賣場(chǎng)的規(guī)模帶動(dòng)能力推算，集中商業(yè)整體規(guī)模適宜控制在1.8萬以內(nèi),引入大商家的目的主要在于帶旺整體商業(yè)人氣、提升整體商業(yè)價(jià)值，依據(jù)世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)，大賣場(chǎng)及綜合超市對(duì)商業(yè)體內(nèi)其它商鋪的規(guī)模帶動(dòng)能力約為1：0.5左右，據(jù)此推算，我們整個(gè)集中商業(yè)的規(guī)模不宜超過1.8萬； 結(jié)合e12地塊指標(biāo)，建議設(shè)置兩層集中商業(yè)，其中綜合零售型賣場(chǎng)1.2萬平，其它商鋪0.6萬平，包括沿街鋪和內(nèi)鋪。 非零售型的大賣場(chǎng)（如麥德龍）的選址只要求交通便利，對(duì)商圈要求不高，并且需要較大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)（1.5萬），但是麥德龍這類商家通常實(shí)行會(huì)員制，目標(biāo)客戶群面向政府、單位或企業(yè)，其非零售的性質(zhì)決定了它不能帶來人流，對(duì)其他商業(yè)配套沒有提升作用，而且其愿意支付的月租金一般低于30元/，引入這類商家既不能旺場(chǎng)而且收益率低，不建議引進(jìn)本項(xiàng)目。,規(guī)模,引進(jìn)綜合零售型集中商場(chǎng)的注意事項(xiàng),提前招商：一般在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就需要與綜合零售型商業(yè)機(jī)構(gòu)提前接觸，因不同的商業(yè)機(jī)構(gòu)都有其內(nèi)部的是否進(jìn)駐的評(píng)價(jià)指標(biāo)，以及面積、劃鋪、入口設(shè)置等細(xì)節(jié)要求，需要同其提前洽談，以使規(guī)劃設(shè)計(jì)更具有針對(duì)性； 如果在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段招商結(jié)果尚不能確定，世聯(lián)強(qiáng)烈建議集中商業(yè)面積做小，為避免后期招商困難，資金壓力增大（深圳金鴻凱旋城因前期準(zhǔn)備不足，臨寶安大道2萬平集中商業(yè)從04年至今尚未成功招商），建議集中商業(yè)約1.2萬平，一層，其中約8000平預(yù)留給對(duì)規(guī)劃要求不高的一般綜合性超市，帶動(dòng)4000平內(nèi)鋪或街鋪； 對(duì)于綜合零售型超市和內(nèi)鋪，建議將綜合型超市放置在二層和一層的后半段，將內(nèi)鋪放置在近入口處，以帶動(dòng)內(nèi)鋪人流量。,規(guī)模,內(nèi)鋪,超市,入口,入口,集中商業(yè)的銷售模式,商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式,集中商業(yè),劃鋪銷售，整體出租,整體銷售,持有出租,成為企業(yè)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并可享受未來商業(yè)升值空間， 資金沉淀較大、 對(duì)企業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力要求高，承擔(dān)后續(xù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，并需要較長(zhǎng)時(shí)間才能收回成本。,整體銷售給金融機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)、獲得合理利潤(rùn) 銷售難度很大，金融機(jī)構(gòu)要求極高,劃鋪銷售便于快速回籠資金，統(tǒng)一招商有利商業(yè)整體經(jīng)營(yíng)，是較為理想的經(jīng)營(yíng)方式 大量商鋪銷售需要一定銷售周期，存在有一定風(fēng)險(xiǎn)，購鋪的小業(yè)主后期會(huì)分得一部分經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。,結(jié)合項(xiàng)目與企業(yè)條件的建議： 集團(tuán)在長(zhǎng)沙有大量土地儲(chǔ)備需要后續(xù)開發(fā)，本項(xiàng)目整體定位于現(xiàn)金流項(xiàng)目，加上此區(qū)域商業(yè)氛圍短期難以成熟，資金沉淀在商業(yè)體中的效率不如進(jìn)行后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)高，因此，建議本項(xiàng)目集中商業(yè)劃鋪銷售方式，實(shí)現(xiàn)資金最有效利用。,沿街商業(yè),芙蓉路沿線的商業(yè)業(yè)態(tài)根據(jù)本項(xiàng)目區(qū)位和周邊環(huán)境，攔截型與目的地型商業(yè)是適宜選擇的業(yè)態(tài)類型,芙蓉路沿街商業(yè),芙蓉路沿線的商業(yè)業(yè)態(tài),芙蓉南路,杉木沖路,桂花坪路,園藝路,三館一心,梓楓小學(xué),園藝公園,歐洲城,經(jīng)過適宜度分析，項(xiàng)目的芙蓉南路沿線商業(yè)更適合發(fā)展鄰里商業(yè)與特色商業(yè)： 片區(qū)目前人氣不足，預(yù)計(jì)至少3年時(shí)間周邊入住率才能提高到足以支撐社區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的水平； 芙蓉南路對(duì)“三館一心”人流阻隔較強(qiáng)、過境車輛較多也不利人流在本項(xiàng)目停留，但其昭示性良好且出入便利的特征正符合特色餐飲、休閑商業(yè)的發(fā)展，特色商業(yè)本身并不依賴區(qū)內(nèi)人氣，因此在前期人氣不足階段非常適合本項(xiàng)目；并且特色商業(yè)本身對(duì)項(xiàng)目形象也有較強(qiáng)的促進(jìn)作用； 桂花坪路對(duì)于本項(xiàng)目而言也可承擔(dān)部分社區(qū)配套的功能，因此芙蓉路上的配套性商業(yè)可以相應(yīng)減少。,芙蓉南路的沿街商業(yè)建議主要經(jīng)營(yíng)特色餐飲（飯店、中西餐廳、咖啡廳等）和休閑娛樂配套（茶樓、沐足等），在位置較差位置經(jīng)營(yíng)少量生活配套（小超市、藥店、干洗店等）。,芙蓉路沿街商業(yè),結(jié)合商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)和布局，以及商業(yè)輻射范圍，給出規(guī)模定位,商業(yè)定位商業(yè)規(guī)模定位,城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 a.c.perry：鄰里住區(qū)理論 集合住宅：日本光丘花園城社區(qū),以社區(qū)配套商業(yè)定位，根據(jù)社區(qū)商業(yè)千人指標(biāo)的商業(yè)規(guī)模估算： 本項(xiàng)目人口為：約3000（戶）*2.5人/戶=7500人 本項(xiàng)目街鋪商業(yè)面積=人口*（0.7-0.91） =6750*（0.7-0.91）=52506825,注：e-18和e-12地塊由于用地性質(zhì)不同及指標(biāo)不同，單獨(dú)考慮，以下僅考慮街鋪商業(yè)面積,綜合考慮以下因素： 商業(yè)價(jià)值及盈利水平高于住宅，從價(jià)值最大化考慮，可以適當(dāng)放大； 建設(shè)商業(yè)對(duì)容積率有一定的拔高作用，可以適當(dāng)緩解住宅壓抑感； 從未來區(qū)域發(fā)展角度，人口的聚集和城市化發(fā)展成為必然，且項(xiàng)目承擔(dān)區(qū)域城市價(jià)值體現(xiàn)者的責(zé)任；,建議住宅用地商業(yè)規(guī)模定位為：7000 ,e18地塊建議規(guī)劃為單層街鋪商業(yè),e18地塊商業(yè),e18,芙蓉南路,三 館 一 心,梓 楓 小 學(xué),園 藝 公 園,歐洲城,生活藝術(shù)城,住宅,本項(xiàng)目,商業(yè)規(guī)模： e18地塊本身規(guī)劃為20%商業(yè)，即3415平，結(jié)合地塊形狀，以及商業(yè)價(jià)值（臨兩條市政干道，具有一定商業(yè)價(jià)值，且可以作為e12地塊的商業(yè)形象延續(xù)），建議單層做滿，以爭(zhēng)取最大化利潤(rùn)； 業(yè)態(tài) 根據(jù)地塊周邊條件，e18地塊上部規(guī)劃為14f居住型公寓，且地塊本身與集中商業(yè)和主要的街鋪所在地有一定距離，建議以滿足生活需要的便利店、面包房、簡(jiǎn)單餐飲為主。,商業(yè)定位商業(yè)形象和功能定位,商業(yè)價(jià)值得到一定體現(xiàn)，但仍有提升空間；,商業(yè)氛圍不足，無法滿足未來區(qū)域發(fā)展要求和客戶需求；,商業(yè)定位的關(guān)鍵外部條件,商業(yè)配套營(yíng)造的作用,滿足社區(qū)客戶的生活需要,營(yíng)造項(xiàng)目亮點(diǎn)，彰顯項(xiàng)目氣質(zhì)的標(biāo)識(shí),項(xiàng)目展示區(qū)的一部分展現(xiàn)社區(qū)形象,作為項(xiàng)目利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)的部分來源,在功能上：以社區(qū)級(jí)的商業(yè)需求為主，適當(dāng)輻射周邊，形成區(qū)域初級(jí)商業(yè)和形象中心； 在業(yè)態(tài)定位上：便利的社區(qū)生活配套商業(yè)； 在表現(xiàn)形式上：街鋪底商+部分集中商業(yè)。,城市上升階層的便利生活與特色休閑平臺(tái),vs,業(yè)態(tài)建議：基本組合為集品牌社區(qū)標(biāo)超、餐飲、服務(wù)配套于一體的偏外向型中高檔社區(qū)商業(yè)風(fēng)情街區(qū)。,商業(yè)形象與功能定位以建筑形態(tài)的外在彰顯和業(yè)態(tài)功能的取勝,總體產(chǎn)品定位總結(jié),整體規(guī)劃構(gòu)思與分期,3,項(xiàng)目定位以及地塊價(jià)值的規(guī)劃體現(xiàn),整體規(guī)劃構(gòu)思,項(xiàng)目分期策略,結(jié)合規(guī)劃限制條件，容積率與品質(zhì)的平衡和城市價(jià)值的體現(xiàn)是規(guī)劃需要解決的核心問題,整體戰(zhàn)略：依托區(qū)域的城市價(jià)值發(fā)展，通過產(chǎn)品升級(jí)和生活方式引導(dǎo)，承擔(dān)企業(yè)的現(xiàn)金流需求 項(xiàng)目定位：針對(duì)城市上升階層的yoho時(shí)代新社區(qū),正常的45米限高，能實(shí)現(xiàn)15層、1.82.0容積率，而項(xiàng)目需要實(shí)現(xiàn)整體2.5的容積率。,意味著什么？,保證一定的品質(zhì)感來支撐目標(biāo)客戶的購買； 緊靠城市價(jià)值，城市意向的強(qiáng)烈體現(xiàn),容積率與品質(zhì)的平衡問題，我們必須在高容積水平下做到規(guī)劃增值； 要對(duì)城市化意向追求和體現(xiàn)，但同時(shí)也注重外向城市化與內(nèi)向社區(qū)化之間的平衡。,規(guī)劃要解決的核心問題,項(xiàng)目戰(zhàn)略和定位,項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)矛盾,毫無疑問，容積率的實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)有一定貶損； 容積率的實(shí)現(xiàn)攤薄了成本，為項(xiàng)目提供了更高的利潤(rùn)空間，但利潤(rùn)的最終實(shí)現(xiàn)仍然依靠對(duì)品質(zhì)的把握；,世茂濱江花園單排弧形排布，提高建筑高度，降低建筑密度，制造獨(dú)特視覺效果,項(xiàng)目主體建筑沿江弧形排列，社區(qū)輪廓線富有韻律面對(duì)繁華外灘沿江擴(kuò)展近一公里，前后錯(cuò)落布置，視線互不遮擋，板式結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使戶戶實(shí)現(xiàn)“前觀江景，后擁園景”； 單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積 ，解決多排布置所造成的視線遮擋 。,容積率：3.17 占地：22萬 總建筑面積：70萬 產(chǎn)品：由6棟48層至53層超高層高檔公寓及1棟60層酒店式公寓組成 居住功能：99 區(qū)位：上海浦江東岸 分期情況：分4期開發(fā)，已到尾盤,容積率問題,中信紅樹灣全斜列布局，充分挖掘景觀資源,容積率：整體3.18，其中高層部分約3.4 占地：16.3萬 總建筑面積：65萬 產(chǎn)品： 4棟31-32層588套單位高層塔樓和2棟17套3-5層th 居住比例：99 區(qū)位：位于華僑城填海區(qū)，濱海大道以北 分期情況：分4期開發(fā)，預(yù)計(jì)開發(fā)6年,運(yùn)用 41 度角全板式斜列布局，充分挖掘出中信紅樹灣豐富的景觀資源，從而突破了常見的圍合組團(tuán)式布局，營(yíng)造出一種“家家有景，戶戶景”的良好居住環(huán)境,全板式斜列排布,景觀面,容積率問題,星河國(guó)際中心區(qū)高密度高層住宅類物業(yè)緊密排布，底層滿布商業(yè)消化部分容積率,容積率：4.5 占地：3.4萬 總建筑面積：近23.5萬，其中4萬商業(yè)，2層地下車庫 產(chǎn)品：9棟27-30層高層， 群樓商業(yè)滿鋪4層 居住比例：83 區(qū)位：深圳市福田中心區(qū),4萬群樓商業(yè)鋪滿底層，上面高層住宅板點(diǎn)結(jié)合； 7棟高層呈半圍合排布，中央園林景觀作為高密度物業(yè)缺陷的補(bǔ)償；,容積率問題,京基御景東方面向景觀，由高到低錯(cuò)落排布，最大程度保證景觀的均好性，布局靈活,容積率：4.63 占地：5萬 總建筑面積：23.21萬，其中商業(yè)5.95萬 產(chǎn)品：五棟33層點(diǎn)式高層住宅 ，6棟18層弧型板式小高層住宅 ，4棟為7層多層住宅 ，局部底層商業(yè)滿布3層 居住比例：74 區(qū)位：位于華僑城填海區(qū)，濱海大道以北,面向景觀，由高到低錯(cuò)落排布，最大程度保證景觀的均好性； 點(diǎn)式和弧形結(jié)合，使得整體規(guī)劃非常富有生氣，避免呆板布局；,面向景觀高低錯(cuò)落排布,容積率問題,綠景.藍(lán)灣半島增大點(diǎn)式港式高層，降低建筑密度，減少品質(zhì)損失,容積率：5.18 占地：4.44萬 總建筑面積：23萬 產(chǎn)品：7棟31-33層 高層住宅，4棟1-2層商業(yè) 居住比例：85 區(qū)位：南山區(qū)紅樹林海岸邊,7棟31-33層高層住宅精心組合而成，小區(qū)做到戶戶朝南，家家面海 增大點(diǎn)式港式高層以高度降低密度，增大綠化面積達(dá)85,容積率問題,上庭苑增加標(biāo)準(zhǔn)層面積并結(jié)合酒店吃掉更多容積率,容積率問題,容積率：3.0 限高：40m 占地：2.5萬 總建筑面積：7.5萬 產(chǎn)品：3棟13層小高層住宅、底部局部23層街鋪，1棟酒店 居住比例：75 區(qū)位：長(zhǎng)沙南城,3棟1t4戶大面積戶型的13層小高層住宅增加單體消化容積率能力，并保證了住宅的品質(zhì) 在地塊邊角營(yíng)建酒店，消化容積率,麗陽天下創(chuàng)新的高梯戶比小戶型產(chǎn)品消化容積率，減少品質(zhì)損失,容積率問題,容積率：9.1 占地：0.7萬 總建筑面積：6.2萬 產(chǎn)品：2棟32層1t18戶高層住宅， 居住比例：99 區(qū)位：深圳福田中心區(qū),利用1t18戶的高梯戶比產(chǎn)品消化容積率 引入香港第四代小戶型產(chǎn)品，在一定程度上保證了高梯戶比產(chǎn)品的舒適性,生活藝術(shù)城板式與圍合相結(jié)合布局，利用公寓與商業(yè)消化部分容積率，減少品質(zhì)損失,容積率問題,容積率：2.59 限高：36m 占地：66.6萬 總建筑面積：180萬 產(chǎn)品：板式與局部圍合小高層住宅，結(jié)合外圍公寓與集中商業(yè) 居住比例：85 區(qū)位：長(zhǎng)沙南城,板式與圍合結(jié)合的布局方法盡量提高建筑面積 通過大量公寓與集中商業(yè)化解高容積率與低限高的指標(biāo)沖突問題,北京當(dāng)代萬國(guó)城moma都市綜合體，排布緊密而錯(cuò)落有致，降低高密度高層建筑帶來的空間壓迫感,容積率：5.44 占地：12.13萬 總建筑面積：66萬 其中商業(yè)5.95萬 產(chǎn)品：高層+小高層，高檔住宅、公寓、14層商業(yè)、寫字樓 居住比例：82 區(qū)位：東直門商圈 分期：四期,排布緊密而錯(cuò)落有致，降低了高密度高層建筑帶來的空間壓迫感 大型高檔住宅區(qū),容積率問題,建外soho都市綜合體，及辦公、居住、商業(yè)娛樂于一體，規(guī)劃別具一格,容積率：5.7 占地：12.28萬 總建筑面積：70萬，其中寫字樓9.8萬，商業(yè)約3萬 產(chǎn)品：2棟寫字樓+18棟商務(wù)公寓+l6條商業(yè)內(nèi)街全部臨街 居住比例：約80 區(qū)位：東直門香河園路，非cbd核心地段內(nèi)，但與cbd保持3km 分期：七期,都市綜合體：辦公、居住、商業(yè)娛樂集合一體，相比soho現(xiàn)代城更加突出商業(yè)娛樂功能 建筑風(fēng)格和規(guī)劃：別具一格的規(guī)劃，所有商鋪分布在建筑的1-3層，在居住概念上強(qiáng)調(diào)了“小”，街道的尺度小，廣場(chǎng)??；在設(shè)計(jì)上突出了“無中心、多層次、混合就是活力”的理念，使其商業(yè)街呈現(xiàn)出更豐富、更親切的空間情態(tài)。,容積率問題,soho現(xiàn)代城都市綜合體，建筑規(guī)劃規(guī)避高密度劣勢(shì),容積率：6.57 占地：7.3萬 總建筑面積：48萬 其中商業(yè)街1.9萬平米，寫字樓6.1萬平米 居住產(chǎn)品：6棟28層塔樓，4棟聯(lián)體，內(nèi)街商業(yè)，2棟寫字樓 居住比例：83 區(qū)位：東直門香河園路，非cbd核心地段內(nèi)，但與cbd保持3km 分期：二期,都市綜合體：辦公、居住、商業(yè)娛樂集合一體 在規(guī)劃上通過部分物業(yè)的商務(wù)功能，以及小面積單元，分解項(xiàng)目6.57的高容積率。同時(shí)將內(nèi)部可建設(shè)綠地面積集中于住宅區(qū)內(nèi)，規(guī)避高密度建筑區(qū)缺少景觀條件的弊端。,6棟高層公寓排列于后,面向主干道建設(shè)寫字樓及商業(yè),容積率問題,綜合案例，我們?cè)谑袌?chǎng)可實(shí)現(xiàn)目標(biāo)下，對(duì)提升容積率的方式進(jìn)行選擇,容積率問題,提升容積率的可能方式,轉(zhuǎn)變物業(yè)功能，增加大量公寓或商業(yè),增大戶均面積,增多梯戶比,采用圍合式建筑布局或沿街排布，即出現(xiàn)東西向產(chǎn)品,整體的異形/偏轉(zhuǎn)角度規(guī)劃,區(qū)域具有一定的商業(yè)前景，但規(guī)劃過量會(huì)造成市場(chǎng)消化難度增加，增大開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)有所控制； 公寓具有良好的消化前景以及回現(xiàn)速度，應(yīng)以公寓為主進(jìn)行容積率提升，但在開發(fā)節(jié)奏上應(yīng)進(jìn)行控制，前期少量推出,由于主流客戶需求緊湊型居家戶型； 超出市場(chǎng)主流戶型的產(chǎn)品在市場(chǎng)上銷售狀況和消化速度都不理想。,在公寓產(chǎn)品上增加梯戶比客戶沒有抗性，還能減小公攤，對(duì)客戶更加經(jīng)濟(jì)； 目前主流居住產(chǎn)品以t2/t4為主，少量t6產(chǎn)品。經(jīng)客戶訪談，對(duì)于購買緊湊型客戶，對(duì)梯戶比要求較低，僅要求采光、通風(fēng)；而對(duì)中大戶型客戶，對(duì)梯戶比和通風(fēng)采光同樣