建業(yè)集團城市運營暨土地一級開發(fā)方案（第一階段）征求意見稿150p.ppt

序 篇,1,建業(yè)地產(chǎn)研究院自2010年8月1日籌建以來，根據(jù)建業(yè)集團的整體發(fā)展戰(zhàn)略，依靠原大道智源的研究成果和多年實踐，經(jīng)過深入的思考和研究，本著“一切為了建業(yè)”的辦院宗旨，著手研究 “三駕馬車”的戰(zhàn)略規(guī)劃，以圖從產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)品體系和運營體系等企業(yè)良性產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展鏈完善的核心競爭力方面，使建業(yè)集團進行全面的提升。 同時，根據(jù)建業(yè)集團發(fā)展的需要，轉(zhuǎn)換思維模式，調(diào)整研究課題，緊緊圍繞建業(yè)的發(fā)展，制定了地產(chǎn)研究院的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃和近期工作計劃，以求盡快把研究院的研究成果轉(zhuǎn)化為建業(yè)集團的“驅(qū)動力”和“核心力”，做好建業(yè)集團實現(xiàn)進軍地產(chǎn)百億軍團、實現(xiàn)年復(fù)合增長率20-25%、銷售收入突破300億元、成為河南規(guī)模第一、市場占有率第一、贏利能力第一的偉大戰(zhàn)略目標(biāo)的“參謀部”和“智囊團”。,2,3,隨著“中原經(jīng)濟區(qū)”即將納入整體國家戰(zhàn)略規(guī)劃，河南經(jīng)濟的快速發(fā)展已是不爭的事實。 河南將成為下一步中部經(jīng)濟發(fā)展的焦點和熱點，河南房地產(chǎn)業(yè)將迎來新的“黃金十年”，萬達、恒大、中信、閩商、浙商等域外資本大幅強勢進入，地方性企業(yè)也在搶掠有限的市場資源，建業(yè)集團如何在新的歷史機遇下，繼續(xù)保持“專業(yè)化領(lǐng)袖型區(qū)域品牌地產(chǎn)開發(fā)商”的“行業(yè)老大”地位，實現(xiàn)單一的“房地產(chǎn)住宅開發(fā)商”到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營最后進入土地一級開發(fā)，實現(xiàn)一二三級市場聯(lián)動，建業(yè)完善的產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，使省域化擴張戰(zhàn)略價值實現(xiàn)最大化，是建業(yè)集團面臨的核心問題，也是建業(yè)地產(chǎn)研究院為之奮斗的目標(biāo)！,4,建 業(yè) 集 團 城市運營暨土地一級開發(fā)方案 （第一階段）,前言,建業(yè)集團作為河南房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的第一品牌，在省域化聚焦發(fā)展戰(zhàn)略的指引下，取得了良好的發(fā)展業(yè)績，全面完成省域化戰(zhàn)略布局，企業(yè)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)體系和管控體系趨于規(guī)范化。但在企業(yè)完成擴張區(qū)域布局之后，如何新形勢下，抓住新機遇，更進一步提升建業(yè)省域聚焦商業(yè)模式的價值？如何實現(xiàn)建業(yè)本土化資源的價值最大化？ 在城市運營中，土地一級開發(fā)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的最上游，對整個城市各種資源的運用發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，撬動著整個城市的宏觀經(jīng)濟的發(fā)展，土地一級開發(fā)很大程度上決定了城市化的進程、效率和質(zhì)量。隨著土地市場的日趨完善及土地政策進一步緊縮后，拿地壓力越來越大，憑借一級開發(fā)的優(yōu)勢獲得二級開發(fā)權(quán)已成為“曲線拿地”的新途徑；同時掌握核心資源和控制優(yōu)勢，可以左右二級開發(fā)和決定二級開發(fā)的節(jié)奏和方向。 建業(yè)集團介入土地一級市場開發(fā)，憑借強大的品牌實力和本土化資源優(yōu)勢，控制上游資源，搶占開發(fā)先機，有效把握整體戰(zhàn)略發(fā)展布局，合理調(diào)配資源優(yōu)勢，掌握核心競爭力，科學(xué)調(diào)整整體發(fā)展節(jié)奏，達到“攘外安內(nèi)、眾生共贏”的區(qū)域化商業(yè)模式價值最大化的戰(zhàn)略部署，藉此完成從房地產(chǎn)開發(fā)商到城市運營商的轉(zhuǎn)變，對建業(yè)集團省域化發(fā)展戰(zhàn)略起著至關(guān)重要的作用，也是建業(yè)集團在新形勢下完成下一個十年發(fā)展布局的核心導(dǎo)向?？扇嫣嵘I(yè)集團的資源整合和贏利能力，形成進退自如、收張有馳、穩(wěn)健發(fā)展、跨步超越的良好態(tài)勢。,5,目 錄 第一部分：土地一級開發(fā)概述 第二部分：國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況 第三部分：河南省土地一級開發(fā)市場狀況 第四部分：建業(yè)為什么要進入土地一級市場開發(fā) 第五部分：建業(yè)如何進入土地一級開發(fā)市場 第六部分：建業(yè)土地一級開發(fā)市場戰(zhàn)略規(guī)劃 第七部分：建業(yè)進行土地一級開發(fā)的融資模式 第八部分：效益預(yù)測及可行性分析,6,土地一級開發(fā)的背景,改革開放以后，尤其是20世紀(jì)90年代以來，我國城鎮(zhèn)化進程不斷加快。到2009年底,全國31個省、自治區(qū)、直轄市共有設(shè)市城市655個,城鎮(zhèn)化水平46.59%,城鎮(zhèn)人口達到62186萬。 每年城鎮(zhèn)化水平提高一個百分點,每年農(nóng)村就有1000萬到1200萬農(nóng)民進入城市。 城市建設(shè)的巨大需求與城市政府有限的財政能力之間的矛盾。土地市場在發(fā)展中出現(xiàn)了諸如土地開發(fā)不規(guī)范、房地產(chǎn)市場秩序混亂、 國家土地收益流失、農(nóng)民失地等現(xiàn)象，不僅極大地浪費了有限的土地資源，也造成了國家財富流失、社會矛盾上升等不良后果。 原有的土地開發(fā)、供應(yīng)模式難以滿足時代的要求，迫切需要一種“通過基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進土地升值，土地增值收益支持城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”的滾動發(fā)展的城市經(jīng)營理念。,7,為了有效的規(guī)范土地市場，盤活和最大效率的利用土地，對土地開發(fā)、出讓、利用等各個環(huán)節(jié)進行有效的調(diào)控和管理，國家借鑒國際經(jīng)驗推出了土地儲備制度，并由此產(chǎn)生了土地儲備開發(fā)制度。在這種背景下，土地一級開發(fā)應(yīng)運而生。,什么是土地一級開發(fā),8,土地一級開發(fā)，是指由政府或其委托的企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建設(shè)條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過程。 所以土地一級開發(fā)既是一種集征地、拆遷、補償、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施和環(huán)境景觀建設(shè)與一體的項目系統(tǒng)工程，也是一種集土地資源管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)、環(huán)境保護等各政府部門管理與控制于一體的管理工程。,城市土地開發(fā)的規(guī)劃體系是實施土地開發(fā)的依據(jù),城市規(guī)劃綱要,城市總體規(guī)劃,控制性詳細(xì)規(guī)劃,修建性詳細(xì)規(guī)劃,土地利用總體規(guī)劃,分區(qū)規(guī)劃,協(xié)調(diào),土地利用年度計劃,城市經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃,宏觀層面：對城市未來發(fā)展起著控制和引導(dǎo)作用,微觀層面：決定著土地開發(fā)的區(qū)域、布局、規(guī)模、質(zhì)量和開發(fā)內(nèi)容,10,11,從內(nèi)涵上看，土地一級開發(fā)除了是一個以“生地變熟地”為主要特點的工程過程之外，還具有以下三個要素：,1、權(quán)屬流轉(zhuǎn)的過程 土地一級開發(fā)的過程實際上是一個土地所有權(quán)、使用權(quán)等權(quán)屬的轉(zhuǎn)移和流動的過程。,三個要素,3、利益協(xié)調(diào)的平臺,2、調(diào)控土地的手段 土地一級開發(fā)是政府運用土地供應(yīng)規(guī)模與節(jié)奏調(diào)控土地市場的重要手段。,土地一級開發(fā)體現(xiàn)著以土地為載體的國家、企業(yè)(一級開發(fā)企業(yè))和經(jīng)濟個體(包含原用地企業(yè)、城市居民和農(nóng)村農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者)三者之間的利益關(guān)系，是三者利益協(xié)調(diào)的平臺。,土地一級開發(fā)中涉及的權(quán)屬關(guān)系,土地權(quán)屬關(guān)系,土地所有權(quán),土地使用權(quán),土地一級開發(fā)權(quán),是土地所有人對其擁有的土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制（存量土地）和集體所有制（增量土地）。,是指民事主體在法律允許的范圍內(nèi)對國有土地或集體土地占有、使用和收益的權(quán)利。,土地一級開發(fā)實施單位依照法定程序，對特定土地實施征收、拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)、管理、服務(wù)的權(quán)利。 獲取土地一級開發(fā)權(quán)的方式：招標(biāo)委托、授權(quán)委托和收購,上海市給予上海市地產(chǎn)集團暫時的成片土地使用權(quán)，有利于融資； 僅是土地一級開發(fā)權(quán)，難以獲得抵押貸款。即使開發(fā)企業(yè)通過一級開發(fā)權(quán)權(quán)屬證明抵押而獲得信貸支持，本質(zhì)上也是通過政府擔(dān)保而獲得貸款。,土地一級開發(fā)中權(quán)利主體與權(quán)屬關(guān)系,政 府,一級開發(fā)主體,二級開發(fā)單位,土地所有權(quán),土地一級開發(fā)權(quán) （受限土地使用權(quán)）,土地使用權(quán),熟地出讓,生地出讓,協(xié)助,服務(wù),收回,權(quán)利主體,權(quán)屬,相關(guān)利益者,得到合理的征地拆遷補償和安置,誠信經(jīng)營、合作共贏,確保資金安全和增值,實現(xiàn)最大盈利目標(biāo),有利于區(qū)域長遠發(fā)展、政績體現(xiàn)、城市形象,15,土地一級開發(fā)與相關(guān)概念的區(qū)別與聯(lián)系,16,傳統(tǒng)城市開發(fā)模式,中國現(xiàn)行的土地管理體制下的土地開發(fā)一般程序是：向原駐地居民或農(nóng)民低價征收土地，通過城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃調(diào)整實施土地變性、變用途，不斷改善環(huán)境、提速交通、公建配套，再向二級開發(fā)商高價出讓土地，獲取土地巨大增值，政府聚集了大量資金，再用于城市建設(shè)的滾動開發(fā)，如此循環(huán)往復(fù)。無論是以存量地開發(fā)為主的舊城改造、城中村改造，還是以新增建設(shè)用地為主的新城區(qū)開發(fā)，根據(jù)開發(fā)主體、利益平衡及運作流程等的差異，大體可把城市開發(fā)模式分為以下幾類。,傳統(tǒng)土地開發(fā)模式與土地一級開發(fā)模式對比,傳統(tǒng)的土地開發(fā)模式（土地出讓后開發(fā)） 土地一級開發(fā)模式（土地出讓前開發(fā)）,17,生 地,生地出讓,土地一級開發(fā),土地一級開發(fā),土地出讓,建 造 房 屋,18,現(xiàn)階段，國內(nèi)土地一級開發(fā)存在四種模式,土地一級開發(fā)流程,19,向當(dāng)?shù)貒辆痔峤煌恋匾患夐_發(fā)申請,當(dāng)?shù)貒辆质芾砩暾埐⑦M行土地開發(fā)項目預(yù)審,組織編制土地儲備開發(fā)實施方案,編制土地一級開發(fā)實施方案,確定土地開發(fā)主體,按照規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù),取得當(dāng)?shù)厝嗣裾呐鷾?zhǔn)文件,辦理征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù),組織驗收,土地一級開發(fā)成本,土地一級開發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級開發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實施土地一級開發(fā)全過程的費用。由項目前期費用、征地拆遷補償費用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、公共配套設(shè)施建設(shè)費用、工程建設(shè)其他費用、管理費、財務(wù)費用、土地招拍掛中的交易費用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費用等構(gòu)成。 土地一級開發(fā)項目投資巨大、建設(shè)周期長等特點決定了土地一級開發(fā)成本對土地一級開發(fā)項目決策的重要性。政府或土地一級開發(fā)企業(yè)是否有足夠的資金實施土地一級開發(fā)項目，是土地一級開發(fā)項目決策中主要考慮的問題。如果土地一級開發(fā)成本超過投資者的財務(wù)能力，就會使決策者放棄土地一級開發(fā)項目。因此，在土地一級開發(fā)項目決策階段，土地一級開發(fā)成本就成為項目財務(wù)分析和經(jīng)濟評價的重要依據(jù)。,20,21,土地一級開發(fā)項目的成本構(gòu)成,22,土地一級開發(fā)中的機會與盈利模式,基于戰(zhàn)略層面的研究,23,從價值鏈的分析出發(fā)，參與區(qū)域開發(fā)項目建設(shè)，通常承擔(dān)四種角色：,商業(yè)角色 土地運營商 房地產(chǎn)開發(fā)商 房地產(chǎn)代理商/中介機構(gòu) 運營管理/物業(yè)管理,參與土地規(guī)劃、一級開發(fā)和運營、土地營銷,在所購?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項目，租售給駐商,宣傳，吸引駐商,宣傳、營銷，吸引駐商和消費者,日常運營、維修和其他管理,24,在區(qū)域開發(fā)的每個階段價值鏈中有不同的權(quán)力和利益點,區(qū)域開發(fā)是一個價值創(chuàng)造的過程。 開發(fā)主體通過在價值鏈的不同階段所擁有的權(quán)力和能力，來創(chuàng)造價值和獲得利益。,權(quán)能,利益點,影響區(qū)域規(guī)劃 掌握土地開發(fā)經(jīng)營權(quán) 土地一級開發(fā)(基建),低成本獲取土地 與政府分配土地增值收益 一級開發(fā)的利潤,土地轉(zhuǎn)讓權(quán) 招商引資 土地二級開發(fā)(自營、合資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等),通過項目投資獲得土地增值收益 招商傭金和租金 二級開發(fā)利潤回報,商業(yè)經(jīng)營、管理性持久收益,持續(xù)現(xiàn)金流回報,土地開發(fā)1.0模式 房地產(chǎn)開發(fā)2.0模式 商業(yè)運營3.0模式,25,“獲取土地增值收益”是參與土地一級開發(fā)的主要目的之一,土地增值收益的實現(xiàn)是開發(fā)商利益實現(xiàn)的重要保證 招商收益和開發(fā)收益的研究納入到對“土地增值收益研究”的主線中去。,獲得土地增值收益,招商傭金和租金,開發(fā)收益,自營開發(fā),聯(lián)合開發(fā),利潤從哪里實現(xiàn)？,26,國家禁止經(jīng)營性用地的協(xié)議出讓及私營機構(gòu)擁有土地出讓權(quán)。但我們?nèi)詫⒃诂F(xiàn)有政策框架下，試圖探索開發(fā)商在直接獲得土地收益上的空間。,對獲得土地增值收益的分析，以現(xiàn)有法律和政策為基礎(chǔ)，分直接獲取和間接獲取兩種模式來研究,在現(xiàn)有政策條件下，在土地一級市場獲得土地使用權(quán)，對土地進行項目開發(fā)、招商和合法轉(zhuǎn)讓，是常規(guī)的獲得收益途徑。,27,取 得 土 地 一 級 開 發(fā) 的 名 義,以下名義獲取一級開發(fā)土地 1.工業(yè)園區(qū) 2.科技園區(qū) 3.產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) 4.倉儲物流園區(qū) 5.文化產(chǎn)業(yè)園區(qū) 6.中央商務(wù)區(qū)（cbd） 7.商貿(mào)區(qū) 8.旅游區(qū) 9.總部基地 10.交通樞紐區(qū) 12.舊城改造 13.撤村并城,28,如老居民區(qū)、城中村、老商業(yè)區(qū),產(chǎn)業(yè)集聚園區(qū)、“鐵公機”交通樞紐區(qū)、資源性開發(fā)區(qū),如城市新區(qū)、撤鄉(xiāng)進城新區(qū)、新農(nóng)村城鎮(zhèn)化新區(qū),29,方案一 間接獲取土地收益 常規(guī)操作的路徑分析,30,我們研究了國內(nèi)類似土地出讓的相關(guān)案例進行經(jīng)驗借鑒,case 某產(chǎn)業(yè)基地土地開發(fā)模式 操作過程圖,31,間接獲取土地的操作關(guān)鍵策略,成立若干關(guān)聯(lián)公司，是成功獲得所需地塊的前提 通過摘牌獲取土地，是實踐中證明市場風(fēng)險小、便于操作的獲地方式 與政府在掛牌前達成默契，對土地競爭者設(shè)置門檻，是摘牌成功的關(guān)鍵,成立和運行關(guān)聯(lián)公司，按地塊分別獲得土地的使用權(quán)。 每個公司作為法人實體，在土地一級交易市場上獲得土地使用權(quán)、開發(fā)經(jīng)營土地、依法轉(zhuǎn)讓土地。各個項目地塊分別獲取，降低了開發(fā)商的交易風(fēng)險。,土地公開出讓的方式有三種：招標(biāo)、拍賣、掛牌。 招標(biāo)有利于發(fā)展商進行理性決策，對于競爭者是一種水平上的考驗。 拍賣容易操作，透明度高，公平競爭，但易受房地產(chǎn)氣候的影響。 掛牌可以給予開發(fā)商和政府充分的考慮時間，實際上是延長期限的拍賣。掛牌交易可以通過附屬條件設(shè)置門檻。,開發(fā)商與政府之間達成協(xié)議，以開發(fā)商與政府的雙贏為前提。開發(fā)商在摘牌前一般對區(qū)域開發(fā)已有一定投入，或者允諾滿足政府在區(qū)域開發(fā)中的特殊要求。,32,轉(zhuǎn)為綜合用地,通過土地使用權(quán)的獲取和轉(zhuǎn)讓，開發(fā)商間接獲取土地增值收益的模式,成立工具公司,與政府達成協(xié)議,綜合用地,工業(yè)用地,分塊拿地,摘牌,競標(biāo),不改變土地用途,改變土地用途,協(xié)議獲地,招商、轉(zhuǎn)租,二級開發(fā),依法轉(zhuǎn)讓,自主開發(fā),聯(lián)合開發(fā),股權(quán)轉(zhuǎn)讓,二級開發(fā)收益,股權(quán)轉(zhuǎn)讓金,招商傭金、稅收返還和轉(zhuǎn)租租金,開發(fā)模型,33,方案二 直接獲取土地收益開發(fā)模式探索 公私協(xié)議合作開發(fā),34,兼顧和融合各方參與者的利益，是區(qū)域土地開發(fā)利用良性運轉(zhuǎn)的保證,對于土地開發(fā)利用的探討，必須從房地產(chǎn)各個參與者的目標(biāo)和利益出發(fā)。 宏觀形勢和外部沖擊，會影響各個參與方與欲開發(fā)土地之間的關(guān)系。 必須兼顧和融合各個參與者的切身利益。,用戶： 所有者 和租戶,政府,開發(fā)商,土地,稅 收 服 務(wù) 和 決 策,交流及溝通,購買、出租,區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展財政收益,經(jīng)濟利潤財務(wù)目標(biāo),私人利益,35,在對區(qū)域地塊開發(fā)上，開發(fā)商與政府之間有共同利益和目標(biāo)，也有潛在的利益沖突,開發(fā)商與政府之間在區(qū)域發(fā)展、經(jīng)濟目標(biāo)實現(xiàn)和土地增值上有著廣泛共同利益 同時，二者在土地增值的分配上也存在潛在矛盾沖突,政府,開發(fā)商,地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展 城市化及形象 財政收益 政治成就,利潤實現(xiàn)導(dǎo)向下的財務(wù)與市場目標(biāo),區(qū)域開發(fā) 土地增值,36,由于面臨著各自不同的約束，政府和開發(fā)商均難單獨完成區(qū)域的成功開發(fā),我們的解決思路是什么,單獨進行一級開發(fā)的困境,37,成功經(jīng)驗借鑒：美國開發(fā)過程中公共、私營角色的配合 開發(fā)模式的轉(zhuǎn)型,公共部門和私營部門獨立行使各自職能 任何利益交叉都被視為利益沖突 公共部門不承擔(dān)任何商業(yè)風(fēng)險,特點,原因,公共部門通過合伙、合資、合作開發(fā)方式，擴展原有的活動范圍，承擔(dān)新風(fēng)險 地方政府開始把區(qū)域開發(fā)視為戰(zhàn)略資源 公私合營開發(fā)在地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略中占重要地位,公共部門：制定法規(guī)和總體規(guī)劃 建學(xué)校、道路、衛(wèi)生、供水、取暖 私營部門：擬定項目、制定項目開發(fā)計劃,職責(zé)劃分,公共部門：成為開發(fā)者、租賃者、權(quán)益投資者、土地出租人、特定項目選擇者、經(jīng)營者；提供特殊的融資政策、稅收減免政策 私營部門：完成地上建筑建設(shè)、項目的經(jīng)營,聯(lián)邦政府城市投資減少 減稅公決，使得不能提高稅收和批準(zhǔn)增發(fā)新債券，政府尋找新的資金來源 財政緊縮、土地增值，地方政府把開發(fā)視為戰(zhàn)略資源，這種資源能夠產(chǎn)生新市區(qū)、挖掘潛在土地價值、為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供財政支持、刺激經(jīng)濟增長、提供就業(yè)機會,20世紀(jì)初 70年代后期 80年代初,38,公私協(xié)議合作開發(fā)符合開發(fā)商的利益,公私協(xié)議合作開發(fā)對私營部門的利益影響,創(chuàng)造更利于協(xié)作的政策環(huán)境 如果需要，政府可提供資金或政策支持 降低開發(fā)成本及商業(yè)風(fēng)險，保證開發(fā)商利潤的實現(xiàn) 有公共機構(gòu)參與投資的項目更容易得到政府的批準(zhǔn)，批準(zhǔn)的進程也會加快,公共部門的期望值不是隨著市場的變化而變化，反而對政治環(huán)境的變化非常敏感，容易受影響而發(fā)生變化 政府和開發(fā)商在利潤分配商存在潛在矛盾，而且開發(fā)商在博弈中處于劣勢,優(yōu)點,缺點,39,公私協(xié)議合作開發(fā)與政府的戰(zhàn)略目標(biāo)一致，能夠?qū)崿F(xiàn)政企雙贏,公私協(xié)議合作開發(fā)對政府部門的利益影響,更好的實現(xiàn)政府公共目標(biāo) 能夠使政府擁有持續(xù)的現(xiàn)金收益流 充分利用私人開發(fā)商的開發(fā)經(jīng)驗及創(chuàng)造力,作為土地所有者、出讓方和土地經(jīng)營開發(fā)者的各自固有利益之間的潛在沖突,優(yōu)點,缺點,40,1、大規(guī)模區(qū)域開發(fā)的成功，往往是政府和開發(fā)商合作的結(jié)果,公共部門通過與房地產(chǎn)開發(fā)機構(gòu)合伙、合資、合作開發(fā)方式，整合社會資源進行區(qū)域整體的一級開發(fā) 政府和開發(fā)商通過協(xié)議分擔(dān)風(fēng)險和分享開發(fā)收益 成立聯(lián)合組織和機構(gòu),41,2、公私之間的關(guān)系密切性和利益一致性是促成公私合作成功的前提,政企之間良好的關(guān)系、他們之間利益的一致性，是促成公私合作的必要前提。,42,因此，公私協(xié)議合作開發(fā)的方式是值得我們借鑒和學(xué)習(xí)的,實際上，公私合營的合作方式，在世界上許多國家，比如說美國、英國、南非，東南亞，瑞典等西歐國家已經(jīng)被廣泛采用，并獲得成功。,開發(fā)規(guī)模大 在美國： 公共設(shè)施與商業(yè)計劃的公私合作發(fā)展項目投資額在美國目前每年已經(jīng)達到500億-750億美元； 美國各級政府共擁有價值56億美元的地產(chǎn)權(quán)益,運用領(lǐng)域廣 在英國： 政府/大學(xué)/學(xué)校/地區(qū)辦公室建筑 城市土地的混合使用 居住物業(yè)（高層、花園公寓） 酒店/會議中心及會議酒店 機場 大學(xué)設(shè)施及學(xué)生公寓 科技與生物科技公園 運輸類物業(yè) 體育與娛樂設(shè)施,43,公私協(xié)議合作的執(zhí)行操作程序,1：項目戰(zhàn)略 定位,2：建立項目 目標(biāo)體系,3：構(gòu)建項目 發(fā)展愿景,4：擬訂土地、建筑及 基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計劃,5：完成&修改 總體規(guī)劃設(shè)計,6：擬訂項目整體 發(fā)展預(yù)算案,7：完成項目 整體經(jīng)濟分析,8：完成項目整體 階段發(fā)展計劃,9：分別完成公共/ 私營部門經(jīng)濟分析,10：分別制定公共 /私營部門的投資、 發(fā)展及運營計劃,11：規(guī)劃設(shè)計報批,14：組建公私合營 組織架構(gòu),13：報請政府批準(zhǔn) 成立ppp公司,15：完成項目 的整體立項審批,16：資金到位， 開始施工,12：協(xié)商并簽定公 私合營合作協(xié)議,4：擬訂土地、建筑及 基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)計劃,5：完成&修改 總體規(guī)劃設(shè)計,44,整體公私協(xié)議合作開發(fā)的運作模式,關(guān)鍵舉措,土地一級開發(fā),公開招標(biāo)土地開發(fā)權(quán),建立aaa總公司,本方案階段劃分,1,與政府形成戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，分別與土地管理部門、招商局簽訂框架性協(xié)議 成立aaa公司 形成組織架構(gòu) 進行土地開發(fā)前的毛地價值評估,aaa公司投資進行土地一級開發(fā) 政府組織驗收一級開發(fā)后的土地，并進行成本核算,政府在土地交易中心進行土地交易，公開招標(biāo)土地開發(fā)權(quán) 按照框架性協(xié)議，進行土地增值收益分成,2,3,4,分享土地開發(fā)權(quán)出讓收益,開發(fā)商的利益實現(xiàn),開發(fā)成本（稅收返還）,關(guān)聯(lián)公司摘牌獲得部分土地開發(fā)權(quán),開發(fā)商關(guān)聯(lián)公司通過摘牌獲得自營開發(fā)所需用地的土地使用權(quán)利,二級開發(fā)收益,45,coldspring內(nèi)城開發(fā)，美國，巴爾的摩,開發(fā)結(jié)果： 實現(xiàn)了公共利益 實現(xiàn)區(qū)域開發(fā)，地區(qū)經(jīng)濟增長 開發(fā)商的風(fēng)險和利潤均降低,案例一,46,metrotech中心 布魯克林的區(qū)域發(fā)展，美國，紐約,metrotech中心是一個集商業(yè)、研究和高新技術(shù)為一體的大規(guī)模綜合中心，占地16英畝，項目的規(guī)模和密度均較大。 由于開發(fā)規(guī)模和風(fēng)險太大，不可能由城市政府或私營開發(fā)商獨立開發(fā)，所以采用公私合營方式。由紐約市政府、理工大學(xué)和forest city ratner聯(lián)合開發(fā)。,開發(fā)結(jié)果： 顯著地改善了布魯克林中心區(qū)的面貌，提升了政府形象； 該項目體現(xiàn)了公共/私營聯(lián)合開發(fā)的強大力量。,案例二,一級開發(fā)盈利模式，本質(zhì)仍在于卓越地控制成本， 為獲取二級開發(fā)土地使用權(quán)創(chuàng)造條件,根據(jù)有關(guān)土地部門、專業(yè)咨詢機構(gòu)的判斷，以及當(dāng)前各地的操作實踐，一級開發(fā)主體與政府分享土地開發(fā)增值收益的前景并不樂觀。 當(dāng)土地一級開發(fā)成本加出讓金不高于政府規(guī)定的基準(zhǔn)地價時，一般都會放行。鑒于一級開發(fā)占用資金量大，周期長，因此，各地政府在對土地一級開發(fā)成本的審計與評估時，為一級開發(fā)商保留了一定的盈利空間。 通過優(yōu)化規(guī)劃方案，可以節(jié)省成本，增加土地價值，提高對二級開發(fā)商的吸引力。通過優(yōu)化市政規(guī)劃方案，可以有效控制市政基礎(chǔ)設(shè)施投資；通過優(yōu)化土地利用性質(zhì)和開發(fā)強度，可以提高土地價值，促進土地上市交易。 為上市交易時取得土地使用權(quán)，創(chuàng)造有利條件。熟悉當(dāng)?shù)厣鐣?jīng)濟環(huán)境，了解各地塊的價值,借鑒：國內(nèi)外新城開發(fā)模式,地產(chǎn)研究院研究國際國內(nèi)新城開發(fā)案例發(fā)現(xiàn)，新城開發(fā)可歸為3+5模式：即按地理空間劃分為遠郊新城、近郊新城和城中新城三大類，按發(fā)展驅(qū)動力則分為居住新城、產(chǎn)業(yè)新城、交通新城，行政新城以及都市副中心五大類。,48,遠郊新城： 霍華德式的田園夢想 遠郊新城的特點是避免在城市邊緣地帶開發(fā)，通過征購低地價的遠郊農(nóng)地以降低新城開發(fā)成本。 倫敦模式：盡管新城在空間上與倫敦保持較遠距離，注重獨立性，但在經(jīng)濟功能上卻與之形成互補。但新城最終并沒達到工作和生活的平衡，部分人要去倫敦等大城市就業(yè)，周邊城市的人也跑來新城就業(yè)，獨立自主的生活設(shè)想在實踐中被證明過于理想化。,近郊新城：三種發(fā)展路徑 法國模式：法國近郊新城一般離中心城市2040公里，在半城市半農(nóng)村地帶開發(fā)。與英國新城保持獨立不同，近郊新城注重通過多種便捷的交通方式來從空間上保持與中心城市聯(lián)系，并布局多種功能，實現(xiàn)綜合開發(fā)。 美國模式，也稱為邊緣城市模式。其首要特點是并不獨立于中心城市，而是與之一起組成多中心的大都市圈；其次是低密度地開發(fā)建設(shè)，辦公樓、住宅都位于綠地環(huán)繞的空間之中；對外交通則以高速公路和小汽車為主，公交體系比較滯后（人口的低密度是其原因之一）。目前，邊緣城市已成為美國中產(chǎn)階級的主要居住場所，但隨著人口的增長，交通擁堵等城市問題也越來越突出。 澳大利亞的郊區(qū)新城在布局上與美國類似，但為防止城市無序蔓延，新城由政府做出總體規(guī)劃來引導(dǎo)城市發(fā)展，以避免純商業(yè)行為帶來的不良影響。在城市建設(shè)上，強調(diào)在原有城鎮(zhèn)基礎(chǔ)上進行發(fā)展，提高土地的利用強度，進行高密度的辦公、居住開發(fā)，始終堅持以軌道交通為主的公共交通體系建設(shè)。同時，為避免新城開發(fā)對中心城市的發(fā)展造成不良影響，政府限制了部分郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及城鎮(zhèn)的規(guī)模。,49,城中新城：舊城的破繭重生 城中新城，即對老舊城區(qū)進行大規(guī)模更新改造而重新繁榮起來的城市片區(qū)。城中新城的樣本當(dāng)屬日本的六本木，這片原來由狹窄街道和擁擠建筑構(gòu)成的區(qū)域，經(jīng)過長達17年的籌備改造，已經(jīng)成為集多種功能為一體的超大型復(fù)合都會社區(qū)和東京重要的商務(wù)區(qū)之一。,居住新城：住宅區(qū)的另類表達 居住新城的緣起是為了疏散市區(qū)過度擁擠的人口，改善居住環(huán)境抑或為中低收入家庭提供住房，而在城市邊緣地帶開發(fā)的大型居住區(qū)，如北京的天通苑。但單純的住宅開發(fā)最嚴(yán)重的問題莫過于工作和居住的嚴(yán)重分離，使得交通設(shè)施在上下班高峰期擁堵不堪，而增建交通設(shè)施又會造成平時的閑置浪費。居住的過于集中，往往造成商業(yè)、教育等公建配套供應(yīng)不上，使得早期入住的居民生活極其不便。目前單純的居住新城開發(fā)越來越少，原有的大型居住區(qū)也在慢慢引入新的產(chǎn)業(yè)以平衡城市內(nèi)部功能。,產(chǎn)業(yè)新城：工業(yè)的集聚地 產(chǎn)業(yè)新城最開始是由于中心城市地價的高昂使得工廠原地擴張成本巨大，而功能布局的混雜和人口密度的加大，導(dǎo)致了生活環(huán)境惡化。重工業(yè)首先遷出城市，隨后輕工業(yè)也逐漸外遷。但為避免重蹈布局混亂和土地資源的浪費，政府在城市邊緣條件適宜的地方劃出一片區(qū)域進行引導(dǎo)，由此形成了產(chǎn)業(yè)新城的雛形。 但最開始產(chǎn)業(yè)的外遷，職住分離造成的鐘擺式交通等另類城市問題隨著產(chǎn)生。于是，在產(chǎn)業(yè)新城布局適當(dāng)?shù)淖≌?、商業(yè)和公建配套，使之達到一定的工作和生活的平衡，成為后來產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展規(guī)劃的共識。國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展的典范應(yīng)屬蘇州工業(yè)園，其規(guī)劃將清潔的輕工業(yè)圍繞居住鄰里和商業(yè)中心布局，使得工作、生活和居家相互靠近，并達到了四個平衡：用地平衡、就業(yè)平衡、商業(yè)設(shè)施服務(wù)平衡以及生活居住區(qū)平衡。,50,交通新城：對樞紐優(yōu)勢的依托 城市地理學(xué)認(rèn)為，地理位置在一個城市的產(chǎn)生、發(fā)展和沒落中起著重要作用。古代城市一般都修建在位置優(yōu)越的地方，隨著經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)變，地理位置的優(yōu)越程度也在隨之改變，原來區(qū)域的邊緣可能由于對外貿(mào)易的興起而崛起新興的城市，如20世紀(jì)初的上海。而交通模式的改變，也可能誕生新的城市，如鐵路的建設(shè)使得石家莊從一個小村莊躍居為大城市。當(dāng)今，交通新城的主流趨勢是在城市周邊依托空港、海港和高鐵，發(fā)展具有獨立城市功能的空港新城、臨港新城、臨鐵新城等等。這類新城不同之處在于，其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是依托于交通樞紐優(yōu)勢，根據(jù)其發(fā)展物流、加工制造、商貿(mào)會展、商務(wù)辦公等產(chǎn)業(yè)鏈，并適當(dāng)配置居住以及必要的公建。,行政新城：政府主導(dǎo)的典型 行政新城是指以行政中心搬遷為先導(dǎo)而開發(fā)起來的新城。這類新城開發(fā)，初始驅(qū)動力在于大規(guī)模的政府搬遷，既加快了區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)速度，又為區(qū)域發(fā)展提供了初始需求。 為避免單一的行政辦公職能導(dǎo)致城市功能的不平衡，行政新城一般要發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)。國內(nèi)行政新城發(fā)展較為成功的有深圳將市政府由羅湖區(qū)遷往福田區(qū)，青島將市政府從舊城區(qū)遷往東部新區(qū)，這兩個城市政府目前所在地，都已成為當(dāng)?shù)刈顬榉比A的金融、商業(yè)和辦公中心，地價也超過了原來的舊城中心。,都市副中心：新城發(fā)展的歸宿 都市副中心是指由于多種因素的共同驅(qū)動，促使一個具備完善城市職能并能與原城市中心相媲美的新城形成。最開始新城可能以產(chǎn)業(yè)、交通或者行政力量的驅(qū)動為先導(dǎo)，后來在多種力量的作用下，使得城市功能越來越完善。北京的望京，原來是一個純粹的臥城，被譽為“亞洲第一社區(qū)”，后來通過望京核心區(qū)域的商圈發(fā)展、高科技產(chǎn)業(yè)的引入以及總部企業(yè)的集聚，使得這個區(qū)域擁有北京最好的商務(wù)、生活環(huán)境，都市副中心已初具雛形。,51,建業(yè)地產(chǎn)研究院認(rèn)為，理想的新城應(yīng)該是：以人為本的城市設(shè)計，注重公共交通體系建設(shè)和導(dǎo)向發(fā)展，多功能的城市布局而不是功能的單一開發(fā)，既注重與外界保持良好的聯(lián)系又注重獨立的城市內(nèi)部平衡結(jié)構(gòu)，既強調(diào)土地利用的集約化和多樣化又注重舒適工作生活環(huán)境的塑造。,第二部分：國內(nèi)土地一級開發(fā)市場狀況,52,2020年全面實現(xiàn)小康目標(biāo)，人均住房面積，城市要達到35平方米，農(nóng)村是40平方米，而目前與這個指標(biāo)還相差很遠，城鎮(zhèn)只有20平方米，農(nóng)村只有30平方米。 中國已進入城鎮(zhèn)化加速時期，在今后的發(fā)展當(dāng)中，很重要的途徑就是要盡快提高城市化率，預(yù)計到2020年，將有50%的人口居住在城市，2050年則有75%的人口居住在城市。城鎮(zhèn)化水平的提高意味著我們整個國家現(xiàn)代化水平的提高，也意味著我們房地產(chǎn)也有很大的發(fā)展空間，城鎮(zhèn)化本身就包括建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。,53,黨的十六大提出的全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)要求,2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻兩翻,即每年平均增長7%以上。經(jīng)濟的快速增長必然帶來對房地產(chǎn)的大量需求。房地產(chǎn)需求將保持穩(wěn)定、旺盛的狀態(tài),主要包括提高居住水平需求、城市化需求、舊區(qū)改造拆遷需求、外來購房需求四個方面。,中央對土地管理和房地產(chǎn)開發(fā)已上升到基本國策層面,對于房地產(chǎn)行業(yè)，中央的根本意圖是引導(dǎo)、規(guī)范行業(yè)的健康發(fā)展，從而促進城市化進程，帶動國民經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展，并且有利于建設(shè)和諧社會。 城市發(fā)展和房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到國計民生，特別是住宅開發(fā)直接關(guān)系到民生，影響到社會的和諧與穩(wěn)定。因此，政府必然從源頭開始，在城市發(fā)展、土地開發(fā)儲備、土地供應(yīng)、保障性住宅開發(fā)等整個發(fā)展鏈條中，起到主導(dǎo)或調(diào)控作用。,政府只有控制了土地儲備，才能控制土地供應(yīng)，進而才能對房地產(chǎn)開發(fā)市場施加影響。 土地一級開發(fā)和二級開發(fā)相分離，是未來發(fā)展的必然； 一二級市場聯(lián)動開發(fā)模式可能持續(xù)不會太久。,55,土地一級開發(fā)市場趨勢,嚴(yán)格控制土地放量的節(jié)奏，地塊供應(yīng)趨于緊張,開發(fā)模式轉(zhuǎn)變,由企業(yè)主導(dǎo)的一二級聯(lián)動開發(fā)模式，逐步向政府主導(dǎo)的一二級獨立開發(fā)的模式轉(zhuǎn)變。,開發(fā)門檻提高,1）巨額的資金保障。要求投標(biāo)保證金達幾億元，存入政府指定的專用帳戶，封閉運行；2）限定性的開發(fā)周期。約定時間內(nèi)完不成則無償收回；3）開發(fā)資質(zhì)、資產(chǎn)規(guī)模和經(jīng)驗，等等。,競爭趨于激烈,有實力的企業(yè)會越來越多地介入土地一級開發(fā)。動因有二： 一是跑馬圈地，取得穩(wěn)定收益。 二是以土地一級開發(fā)為龍頭，在取得穩(wěn)定收益時，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。例如，首開集團以土地一級開發(fā)為龍頭，房地產(chǎn)開發(fā)為支柱，房產(chǎn)經(jīng)營為基礎(chǔ)。,二級難度加大,在一級和二級市場分離的城市，二級拿地都是要通過招拍掛，政府要幫助一級開發(fā)商拿地，會面臨較大的輿論壓力和風(fēng)險。例如，北京白家莊地塊關(guān)于回購的爭議。,影響企業(yè)發(fā)展,一級開發(fā)在征地、拆遷過程中會占用大量資金，資本規(guī)模較小的企業(yè)，很難同時進行多個一級開發(fā)項目。,供應(yīng)趨于緊張,幾個基本判斷,外部 土地私有化問題，各界都不談?wù)摗?各地之間沒有統(tǒng)一的一級開發(fā)模式，建業(yè)集團將成功創(chuàng)造河南模式。 城市擴張和土地供應(yīng)將注重節(jié)奏，處于受控狀態(tài)，違規(guī)批地將被堵絕。 土地一級開發(fā)難以進行產(chǎn)品化運作，盈利模式單一。 土地一級開發(fā)難以形成巨大的品牌影響力，需要通過二級開發(fā)來打造企業(yè)品牌。,內(nèi)部 土地一級開發(fā)需要以二級開發(fā)和經(jīng)營能力為依托。 土地一級開發(fā)占用資金量大，占用期長，融資難度大，難以實現(xiàn)快速成長。 現(xiàn)階段，一級開發(fā)和二級開發(fā)的主要任務(wù)是練好內(nèi)功，建立完善的運作管理體系。,北京市土地儲備與開發(fā)模式的啟示,“政府主導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)劃、市場化運作”的北京模式 本質(zhì)上控制住土地儲備計劃和土地出讓計劃，充分利用社會力量實施土地一級開發(fā)。 對于舊城改造等開發(fā)成本高、風(fēng)險大的項目，或者不適合民營資本介入的項目，均由政府指定國有企業(yè)來開發(fā)； 能夠通過市場化運作的項目，則盡量利用社會力量。 北京模式的效率可能會高于上海模式，而且政府基本不承擔(dān)任何風(fēng)險。,問題： 主要通過招標(biāo)方式選擇開發(fā)企業(yè)； 規(guī)定開發(fā)企業(yè)的利潤不能高于開發(fā)總成本的8%，同時又規(guī)定生地變熟地后，如果地價超過政府的基準(zhǔn)價，則土地不能上市交易。 土地一級開發(fā)的增值收益完全歸政府所有，原居民或企事業(yè)單位均不能分享。 后果： 開發(fā)企業(yè)沒有太大動力去做土地一級開發(fā)，更沒有動力提高開發(fā)質(zhì)量或創(chuàng)新以最大限度提升土地價值。 開發(fā)企業(yè)面臨著巨大的征地拆遷費用難以準(zhǔn)確估計的風(fēng)險，以及由于開發(fā)期過長而長期占壓大量資金的風(fēng)險。 地塊權(quán)屬不清無法抵押，土地一級開發(fā)權(quán)也無法抵押；如果再沒有政府擔(dān)保，則開發(fā)商的融資難度極大。 8%的利潤率對外部投資者沒有太大吸引力，因而融資困難。,上海市土地儲備與開發(fā)模式的啟示,上海市的土地儲備與開發(fā)，完全由政府主導(dǎo)，組建的上海市地產(chǎn)集團完全按照政府的計劃行事，兼具“土地儲備中心”和“土地一級開發(fā)主體”兩種角色。 這種完全由政府主導(dǎo)、指定機構(gòu)實施的一級開發(fā)模式，增強了政府對土地一級市場的調(diào)控力度，完善了土地供應(yīng)方式，確保了政府對土地增值收益的控制。但是，另一方面，這個龐大的國企是否具備較高的效率和較高的專業(yè)技術(shù)水準(zhǔn)，以及專項開發(fā)資金的統(tǒng)一管理，是值得研究的問題。上海模式只適用于較為有錢的政府。,上海市政府為上海市地產(chǎn)集團提供巨大的融資支持： 財務(wù)撥款 在向金融機構(gòu)貸款時，提供擔(dān)保 土地出讓金收入部分返還，用于土地的滾動開發(fā) 上海市也正在考慮土地資產(chǎn)證券化、土地開發(fā)信托、土地權(quán)益置換等,土地一級開發(fā)的bt模式,bt模式即項目投資者成立項目公司，負(fù)責(zé)項目的融資、建設(shè)并承擔(dān)風(fēng)險。項目的所屬機構(gòu)為項目建設(shè)提供特許協(xié)議權(quán)，項目建設(shè)完成后由項目所屬機構(gòu)分期回購的融資模式。bt模式是bot模式的演變，多用于政府項目，所以被形象的稱為“政府按揭”。 bt模式在我國已有不少成功案例（如重慶菜園壩長江大橋、北京地鐵奧運支線等），給bt模式用于土地一級開發(fā)提供了充足的借鑒依據(jù)； 由于土地自身為高值產(chǎn)品，又因為土地儲備的實施要求政府為唯一的供地方，這就保證了土地一級開發(fā)項目普遍為贏利的，有可靠的回購保障，這是吸引投資者的最重要的條件。,59,土地一級開發(fā)項目有其典型的特征 可以贏利，但無法交給企業(yè)來運營； 投資回報率很高，但是其抵押貸款量少，時間短； 主導(dǎo)者是政府，但是政府卻沒有能力進行具體的土地一級開發(fā)操作； 利潤相對于龐大的資金成本和繁瑣的工程環(huán)節(jié)來說很低。,60,金融機構(gòu),投資建設(shè)者,政府方,勘察設(shè)計單位,監(jiān)理單位,施工單位,咨詢單位,政府監(jiān)督機構(gòu),項目公司,貸 款,回 購 承 諾,bt合同,提供咨詢服務(wù),建立管理,協(xié)助管理,監(jiān)理,監(jiān)理,監(jiān) 督,土地一級開發(fā)bt模式運作方式,61,土地一級開發(fā)屬于新興事物，目前沒有統(tǒng)一的實施方法和具體的國家政策，在項目實施過程中，需要大量的協(xié)調(diào)工作。 在土地一級開發(fā)bt模式中，雖然由投資方負(fù)責(zé)項目投資建設(shè)，但是政府必須充當(dāng)有效率和效力的協(xié)調(diào)角色。 首先，要協(xié)調(diào)土地原使用者與項目公司之間的關(guān)系，以取得土地原使用者的信任。 其次，要協(xié)調(diào)政府部門之間的關(guān)系。提高效率，減少亂收費問題，節(jié)約成本，解決與原法律法規(guī)相抵觸的問題 。,第三部分：河南省土地一級開發(fā)市場狀況,62,區(qū)域發(fā)展,從“天地之中”到“經(jīng)濟極地” 隨著國家“中原崛起”戰(zhàn)略的實施，“中原經(jīng)濟區(qū)”的構(gòu)建上升至國家戰(zhàn)略規(guī)劃層面已是大勢所趨。而實現(xiàn)“中原崛起”和“中原經(jīng)濟區(qū)”構(gòu)建的唯一途徑就是找到一條特色化的發(fā)展之路。 承擔(dān)著國家糧食安全的重要戰(zhàn)略任務(wù)的河南省，如何破解發(fā)展中的難題？,63,建業(yè)地產(chǎn)研究院認(rèn)為 中原經(jīng)濟區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，就是通過構(gòu)建中原經(jīng)濟區(qū)，加快城鎮(zhèn)化進程和產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)性調(diào)整，穩(wěn)步增加可耕地面積，失地農(nóng)民成為產(chǎn)業(yè)工人，建立高效農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，最終實現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化協(xié)調(diào)發(fā)展，使得收入增加，人民富裕，糧食穩(wěn)定增產(chǎn)，最終確保農(nóng)業(yè)和糧食安全，區(qū)域經(jīng)濟高速發(fā)展。,作為農(nóng)業(yè)大省的河南，為確保國家糧食安全，加快省域經(jīng)濟的快速發(fā)展，實現(xiàn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化三者協(xié)調(diào)發(fā)展是一條必有之路。作為全國第一人口大省的河南，住房剛性需求會愈來愈旺盛，土地供給將會越來越緊張；經(jīng)濟的發(fā)展推動消費需求的上揚，剛性需求的旺盛和土地供給的矛盾會愈加凸顯，這將是河南城鎮(zhèn)化進程中最大的難題。,64,在建業(yè)的橫向擴張戰(zhàn)略中，始終是以鄭州為中心，以不同的半徑畫出同心圓，也即業(yè)界所稱的二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)。 二環(huán)：未來2年內(nèi)，以鄭州為中心，半徑300公里為圓，在這個區(qū)域進行房地產(chǎn)開發(fā)。區(qū)域人口一億兩千萬； 三環(huán)：4到5年后，把半徑擴大到350公里，進入河南周邊省份的40多個城市，經(jīng)營100到120個項目 ，區(qū)域人口一億五六千萬； 四環(huán)：8到10年后，半徑再擴大到400公里，進入50多個城市，經(jīng)營200個項目，區(qū)域人口 2億人。,按照對“中原經(jīng)濟區(qū)”的整體構(gòu)想，中原經(jīng)濟區(qū)的戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域包括河南全省、安徽北部、山東西南部、河北南部和山西東南部的中原地區(qū)等30多個地市，位于東中西部三大地區(qū)的結(jié)合部，區(qū)域人口 2億人。,建業(yè)集團高瞻遠矚的省域化擴張戰(zhàn)略與中原經(jīng)濟區(qū)的構(gòu)建和發(fā)展脈絡(luò)不謀而合，是運籌帷幄，還是天意巧合？,中原經(jīng)濟區(qū)與建業(yè)戰(zhàn)略,65,2008年底統(tǒng)計結(jié)果，河南省土地總面積16.56萬平方公里，其中耕地面積11889.56萬畝，林地4527.84萬畝，園地470.868萬畝，牧草地21.58萬畝），建設(shè)用地3279.94萬畝）。,河南省土地概況,66,2007年：河南省土地一級開發(fā)市場共出讓國有土地供應(yīng)6661宗，面積10490.00公頃（其中新增建設(shè)用地6130.93公頃、存量建設(shè)用地4359.07公頃，分別占58.45%和41.55%），成交價款及租金等收益共239.77億元。宗數(shù)、面積和價款分別較上年增長50.74%、2.87%和16.53%。 2008年：河南省土地一級開發(fā)市場共出讓國有土地供應(yīng)3682宗，面積11914.12公頃（其中新增建設(shè)用地7311.79公頃、存量建設(shè)用地4602.33公頃，分別占61.37%和38.63%），成交價款及租金等收益共336.05億元。宗數(shù)較上年減少44.72%；面積和價款分別較上年增長13.58%和40.16%。,河南省土地一級開發(fā)情況,67,2010年上半年，全省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積1257.03萬平方米，比上年同期增長3.2%，增速比上年同期回落25.4個百分點，分別比今年一季度、1-5月加快5.3個和0.6個百分點。本年完成土地開發(fā)面積594.96萬平方米，增長7.5%，分別比上年同期、今年一季度、1-5月加快6.1個、5.5個和14.2個百分點。,河南省房地產(chǎn)投資情況,68,河南省城鎮(zhèn)化面臨極大的人口、資源、環(huán)境壓力，有限的環(huán)境容量不允許我們走分散布局的城市發(fā)展道路，不能建設(shè)眾多低密度的城鎮(zhèn)和居住區(qū)，這就要求我們要積極建設(shè)并在全省推廣占地少、設(shè)施齊全、功能完善、環(huán)境優(yōu)美的小房住宅，從完善住房的建設(shè)和功能方面滿足群眾需要，提高生活質(zhì)量和居住舒適度。在區(qū)域人口分布密集，人地矛盾突出，環(huán)境壓力巨大的地區(qū)推進城市化的，河南房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展最大的問題不是需求，不是資金，不是技術(shù)，而是土地！ 土地，將是未來河南房地產(chǎn)發(fā)展中最難跨越的羈絆！,69,根據(jù)河南現(xiàn)狀，河南省的城市運營及土地一級開發(fā)市場按區(qū)域經(jīng)濟功能共可分為一極六類,新農(nóng)村建設(shè),獨特資源縣城,地級中心城市,中原城市群,地級中心城市衛(wèi)星城,偏遠縣區(qū),鄭州 主力發(fā)展極,欒川、修武、西峽、靈寶等,信陽、南陽、安陽、鶴壁等,洛陽城市群、信陽城市群、三門峽城市群等,城鎮(zhèn)化改造、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)集中區(qū)等,汝陽、宜陽、淇縣、盧氏等,長葛、修武、獲嘉、遂平等,70,根據(jù)開發(fā)模式不同，可分為五種類型,1.新城建設(shè),2.“鐵公 機”交通樞紐區(qū)域建設(shè),3.產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),4.舊城改造,5.資源型區(qū)域開發(fā),融城新城、行政新城、城郊新城、居住新城、撤村并城等,旅游、文化、地質(zhì)、礦產(chǎn)等,舊城改造、城中村改造、近郊農(nóng)村城鎮(zhèn)化改造、老街區(qū)改造等,火車站、高鐵、輕軌、高速公路、機場等,科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)、商業(yè)中心、創(chuàng)意文化園區(qū)等,71,1992年9月，成立龍湖科技教育園區(qū)，規(guī)劃面積19平方公里，現(xiàn)已形成文化教育園區(qū)，高科技工業(yè)園區(qū)和以龍 湖度假村、泰昊陵生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園、萬畝櫻桃游覽區(qū)為主的休閑度假園區(qū)等三大產(chǎn)業(yè)群區(qū)。 2005年3月1日，鄭州市土地儲備中心成立，市政府宣布將通過土地儲備，實現(xiàn)對土地一級市場的壟斷。 2004年8月，鄭東龍子湖大學(xué)城開工建設(shè)，規(guī)劃面積22平方公里； 2010年7月初，鄭州市新鄭綜合保稅區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃開始編制，規(guī)劃面積499.4公頃。 2010年2月26日，海馬集團投資10億元的鄭州基地零部件工業(yè)園（一期）奠基。 2010年7月16日，方正集團旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運營和物業(yè)經(jīng)營管理的綜合性房地產(chǎn)投資集團北大資源集團，與開封市政府在鄭州舉行“開封新區(qū)合作開發(fā)簽約儀式”，簽約開封新區(qū)35平方公里項目。 2010年8月3日，鄭州中原萬達廣場開工奠基,中國商業(yè)地產(chǎn)最王牌的企業(yè)大連萬達集團強勢登陸登陸鄭州。 2010年1月21日，鄭州新區(qū)規(guī)劃評審?fù)ㄟ^，面積1840平方公里。 2010年7月28日，鄭汴新區(qū)規(guī)劃出爐，面積2127平方公里； ,河南省土地市場現(xiàn)狀,72,升龍現(xiàn)象:城中村改造 2005年年底，升龍進入鄭州房地產(chǎn)市場。在其憑借曼哈頓廣場的打造而成為中原房地產(chǎn)的“黑馬”級別開發(fā)商之后，又陸續(xù)投資建設(shè)了升龍國際中心、中原新城四年時間，華麗轉(zhuǎn)身，升龍企業(yè)的發(fā)展路徑，業(yè)界為之驚奇。而它的發(fā)展速度，更被業(yè)界嘆為觀止。 “升龍現(xiàn)象”已成為一個業(yè)界熟知的名詞。從進入鄭州到完成投資260億元，升龍企業(yè)只用了4年時間?？此粕堊龅亩际且猿侵写甯脑鞛榛A(chǔ)開發(fā)的城市綜合體項目，其本質(zhì)都是土地一級開發(fā)。,北大模式：新城開發(fā) 2010年7月16日，方正集團旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)運營及物業(yè)經(jīng)營管理的集團公司北大資源集團與河南省開封市政府在鄭州舉行“開封新區(qū)合作開發(fā)”簽約儀式，計劃總投資約百億元，將開封新區(qū)35平方公里的土地打造成“國際化的生態(tài)漫城”。 北大資源集團明確表示：“我們不單要做好一級開發(fā)，也會參與到二級開發(fā)中來。我們將結(jié)合北大和方正的資源優(yōu)勢以及房地產(chǎn)經(jīng)驗，建設(shè)富有特色的城市綜合體。”方正集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)向價值鏈的上游伸展，進入房地產(chǎn)業(yè)供地源頭，創(chuàng)建具有方正特色的城市運營開發(fā)模式，并在其他城市復(fù)制推廣，成為專業(yè)的城市運營商，其本質(zhì)既是一、二、三級聯(lián)動的開發(fā)模式,河南現(xiàn)象,河南省土地一級開發(fā)模式,73,如何使“省域化發(fā)展戰(zhàn)略”實現(xiàn)價值最大化，使建業(yè)地產(chǎn)“根植中原、造福百姓”的核心價值觀在整體發(fā)展戰(zhàn)略中得以真正體現(xiàn)，全面承擔(dān)起企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展、效益穩(wěn)步增長、拉動區(qū)域經(jīng)濟的任務(wù)，歸根結(jié)底是兩個方面的問題：一、持有優(yōu)質(zhì)土地的總量；二、項目的贏利能力；如何解決這兩個問題，是保證整體戰(zhàn)略實施的核心保證。 全面進入城市運營和土地一級開發(fā)市場，是實現(xiàn)建業(yè)集團規(guī)?；瘮U張戰(zhàn)略得以快速實施的戰(zhàn)略性選擇！,第四部分：建業(yè)為什么要進入土地一級開發(fā)市場,74,75,面對下一個房地產(chǎn)業(yè)黃金10年，建業(yè)要實現(xiàn)快速進軍地產(chǎn)百億軍團、實現(xiàn)年復(fù)合增長率20-25%的速度、2012年即建業(yè)集團成立20周年之際銷售收入突破100億元、用大約5年時間占據(jù)河南住宅市場10%左右的份額、8-10年內(nèi)建設(shè)約500萬平方米的經(jīng)營性物業(yè)等目標(biāo)。,76,2、新藍海 為建業(yè)集團破解區(qū)域發(fā)展瓶頸尋找新藍海。土地一級開發(fā)的全面介入，形成三級聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)布局、資源優(yōu)先的高效立體發(fā)展格局，全面彰顯建業(yè)集團商業(yè)模式的優(yōu)越性,1、優(yōu)戰(zhàn)略 在完成省域化全面布局后，更進一步深度挖掘省域化戰(zhàn)略價值，同時，提升并完善建業(yè)產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈，構(gòu)建特色化區(qū)域發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)體系，推動建業(yè)獨特的商業(yè)模式更為完善、成熟、贏利力更強,3、創(chuàng)價值 增強以產(chǎn)業(yè)鏈為導(dǎo)向的產(chǎn)品研發(fā)平臺、營銷平臺、服務(wù)平臺、跨界資源合作平臺，充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)平臺的價值聯(lián)動效應(yīng),4、增效益 完善建業(yè)集團贏利結(jié)構(gòu)，改善建業(yè)集團內(nèi)部開發(fā)流程，增強規(guī)?；瘮U張能力，全面提高經(jīng)濟效益和社會效益,戰(zhàn)略意義,77,建業(yè)集團swot分析,78,產(chǎn)品體系不完善，缺乏運作經(jīng)驗,1、整合建業(yè)地產(chǎn)研究院五大產(chǎn)品體系和土地一級市場研究體系，加快相關(guān)人員的培訓(xùn)和整體組織架構(gòu)的搭建； 2、盡快形成建業(yè)集團完整的運作團隊，制定科學(xué)合理的實施戰(zhàn)略,1、抓住市場機會，利用政策空檔，快速調(diào)整策略，實施“三駕馬車”商業(yè)模式； 2、加快完善產(chǎn)品體系和運營體系，建立最大利潤空間規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)；,一旦立法，利潤空間萎縮，操作難度加大,土地矛盾愈來愈突出,1、提高上游資源控制能力，小步快跑，盡快形成土地運營規(guī)?；?； 2、城市綜合體、專業(yè)市場等商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)力度加大，持續(xù)性收益物業(yè)持有量增加。 3、完成省域化布局后，向外擴張。,劣勢和威脅的規(guī)避和彌補,外地大型房企大規(guī)模進入，地方小型房企亂中取利,1、依托建業(yè)強大的品牌實力和地方政府資源，加快進入土地一級市場的步伐； 2、與地方政府盡快形成合作意向； 3、建立區(qū)域資本聯(lián)盟； 4、充分發(fā)揮聯(lián)合艦隊和地方軍團力量，實施“攘外安內(nèi)”策略,79,有利于規(guī)避“土地閑置兩年收回”紅杠杠,有利于以規(guī)模效益在競爭中立于不敗之地,五大 有利,有利于獲取競爭優(yōu)勢,有利于保證企業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營減輕成本壓力,有利于建業(yè)集團資源整合,五大有利,80,有利于規(guī)避“土地閑置兩年收回”紅杠杠,大塊的土地可以分多期開發(fā)，整塊土地的開發(fā)從開始到結(jié)束可以延續(xù)5-6年的時間或更長，處于陸續(xù)開發(fā)的狀態(tài)。 “土地閑置兩年收回”就成了一紙空文，因而，現(xiàn)實中很少有儲備中的土地被政府收回的事情。,泛海地產(chǎn)案例：近日泛海建設(shè)由于涉嫌囤地被曝光，即將到手