2007年江蘇揚(yáng)州某地塊市場調(diào)研與可行性研究報(bào)告.doc

揚(yáng)州*地塊市場調(diào)研與可行性研究報(bào)告揚(yáng)州*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司二七年四月八日目 錄第一部分 揚(yáng)州市總體狀況一、人文歷史二、自然條件三、經(jīng)濟(jì)狀況四、城市基礎(chǔ)設(shè)施五、城市規(guī)劃第二部分 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場狀況一、2006年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場基本情況二、宏觀調(diào)控下的揚(yáng)州房地產(chǎn)市場特點(diǎn)三、宏觀調(diào)控下的揚(yáng)州房價(jià)走向分析第三部分 *地塊可行性分析一、揚(yáng)州西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿Χ?、?xiàng)目swot分析三、*地塊項(xiàng)目產(chǎn)品建議四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與總體評價(jià)第四部分 項(xiàng)目概況與投資估算一、*花園項(xiàng)目概況二、*花園項(xiàng)目開發(fā)效益測算第一部分 揚(yáng)州市總體狀況揚(yáng)州市地處長江三角洲，位于江蘇中部、沿江經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶的北側(cè)。境內(nèi)有長江岸線80.5公里、京杭大運(yùn)河143.3公里。全市總面積6634平方公里，市區(qū)面積980平方公里，規(guī)劃建成區(qū)面積420平方公里。揚(yáng)州現(xiàn)轄3區(qū)（廣陵、維揚(yáng)、邗江）、1縣（寶應(yīng)）和3個(gè)縣級(jí)市（儀征、江都、高郵）。經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速、交通便捷、商業(yè)繁榮、人文薈萃、環(huán)境優(yōu)美、資源豐富，現(xiàn)正加快建設(shè)步伐，努力成為古代文化和現(xiàn)代文明交相輝映的城市。一、人文歷史揚(yáng)州是全國首批歷史文化名城，歷史悠久，文化輝煌，名人輩出，有2490年可考的歷史。大約距今70005000年前，淮夷人就在揚(yáng)州一代勞動(dòng)生息。春秋時(shí)期稱邗，公元前486年吳滅邗，筑邗城，開邗溝，連接江淮。此后，揚(yáng)州一直為全國經(jīng)濟(jì)、文化、政治重鎮(zhèn)。二、自然條件1、氣候：揚(yáng)州位于北緯32 20，東經(jīng)119 30,地處江淮平原南端，屬亞熱帶濕潤氣候區(qū),盛行風(fēng)向隨季節(jié)有明顯變化,年平均氣溫15.616.1,年平均降雨1000余毫米，年日照2092.4小時(shí)，無霜期為225天。具有氣候溫和、雨量充沛、四季分明、日光充足、無霜期長等特點(diǎn)。2、地質(zhì)：境內(nèi)土地平坦， 地面標(biāo)高一般在2-5米之間（青島標(biāo)高）。土質(zhì)主要為粘土，土層較厚，地耐壓力8噸/平方米，工程地質(zhì)條件較好，一般建筑無需打樁。3、水文：正常設(shè)計(jì)水位1.4米,最低設(shè)計(jì)水位1米，最高洪水位3.6米，防洪標(biāo)準(zhǔn)采用百年一遇、水位4米。 4、資源：主要以礦產(chǎn)資源和水產(chǎn)資源為主。全市境內(nèi)江河湖泊交錯(cuò)，水資源蘊(yùn)藏豐富。土肥水美，農(nóng)業(yè)動(dòng)植物資源豐富。5、人口：總?cè)丝?58萬人，其中市區(qū)人口116萬人。三、經(jīng)濟(jì)狀況改革開放以來，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。全市圍繞“兩個(gè)率先”和“全面達(dá)小康 ，建設(shè)新?lián)P州”的目標(biāo)，統(tǒng)籌推進(jìn)改革發(fā)展穩(wěn)定的各項(xiàng)工作，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展取得新成績，和諧社會(huì)建設(shè)收到新成效，全面小康社會(huì)建設(shè)躍上新臺(tái)階。2006年，全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值1100億元，比上年增長15.2 %，增幅比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值94 億元，增長5.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值621億元，增長17%;第三產(chǎn)業(yè)增加值385億元，增長15.3%。人均地區(qū)生產(chǎn)總值24540元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比為8.5：56.5：35。實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入158.03億元，增長35%。其中，一般預(yù)算收入63.02億元，增長27.2%，比2003年翻了一番。2006年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展綜合指標(biāo)位列江蘇省第5位。固定資產(chǎn)投資規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大。完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額2004年為330億元，2005年為410億元，2006年為533.3億元。重點(diǎn)工程進(jìn)展順利。揚(yáng)州火車站開通運(yùn)行，潤揚(yáng)長江大橋通車，沿江高等級(jí)公路全面建成通車，揚(yáng)州港3、4號(hào)泊位建成投產(chǎn)，二電廠擴(kuò)建、南水北調(diào)、安大公路工程、出口加工區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施等建設(shè)順利。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快。全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)2252家，2006年實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值1891.9億元，比上年增長31.4%；實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值500.3億元，可比價(jià)比上年增長21.3%。規(guī)模以上高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值408.2億元，比上年增長39.6%，占規(guī)模以上工業(yè)比重為21.6%，比上年提高1.3個(gè)點(diǎn)；八大優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值1499.1億元，同比增長32%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益也實(shí)現(xiàn)了同步提高。2006年全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入1806億元，同比增長32.3%；實(shí)現(xiàn)利稅154.8億元，增長51%，其中利潤84.4億元，增長66.9%。2006年全部工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)2620 億元，比2003年增加1388億元，實(shí)現(xiàn)翻番。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獨(dú)具特色。自然資源豐富，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)越，素稱“魚米之鄉(xiāng)”。形成了糧、棉、油、豬、兔、禽、魚、蝦、蟹、林、蠶、果、菜等綜合發(fā)展的格局。揚(yáng)州鵝、高郵鴨、邵伯雞獲國家級(jí)品種認(rèn)定。全市2006年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值182.6億元。全市新、改建農(nóng)村道路680多公里，全市行政村等級(jí)公路通達(dá)率100%。建筑企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。2006年，揚(yáng)州市建筑企業(yè)施工總產(chǎn)值572億元，增長28%，實(shí)現(xiàn)施工增加值127億元，增長18%。全年建筑企業(yè)施工的房屋建筑面積6434萬平方米，增長23%；房屋竣工面積3341萬平方米，增長23%。房地產(chǎn)平穩(wěn)開發(fā)。2006年，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資83.4億元，同比增長14.1%；商品房施工面積839.54萬平方米，同比增長21%；商品房竣工面積298.09萬平方米，同比增長5.2%；商品房銷售面積384.75萬平方米，增長10.6%。郵電業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大。2006年郵電通訊業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入30.81億元，增長16%。公用通信能力提高，郵政新型業(yè)務(wù)迅速發(fā)展。年末新增固定電話用戶25.43萬戶，新增移動(dòng)電話用戶26.4萬戶。 交通運(yùn)輸能力有所增強(qiáng)。2006年全市各種運(yùn)輸方式完成的貨物周轉(zhuǎn)量71.43億噸公里，比上年增長16%。各種運(yùn)輸方式完成的旅客周轉(zhuǎn)量55.17億人公里，比上年增長6.9%。全社會(huì)港口貨物吞吐量5014萬噸，增長8.2%。消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大。2006年完成社會(huì)消費(fèi)品零售總額355.83億元，比上年增長16%。批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長加快，全年實(shí)現(xiàn)零售額304.19億元，增長16.2%；餐飲業(yè)47.66億元，增長15.6%。農(nóng)村市場增速加快，全市縣及縣以下實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額101.77億元，增長15.9%。物價(jià)指數(shù)漲幅低緩。2006年，市區(qū)居民消費(fèi)價(jià)格總水平與去年同期相比上漲1.5%，漲幅比去年同期低0.4個(gè)百分點(diǎn)。商品零售價(jià)格總水平與去年同期相比上漲0.7%，漲幅比去年同期高0.1個(gè)百分點(diǎn)。旅游經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大。2006年，接待境內(nèi)外游客1346.17萬人次，增長18.4%；旅游總收入131.68億元，增長25.9%。其中，國內(nèi)旅游人數(shù)1316.1萬人次，增長12.8%；國內(nèi)旅游收入115.1億元，增長24 %。接待入境旅游30.07萬人次，增長26%；旅游外匯收入2.08億美元，增長37.2 %。金融保險(xiǎn)運(yùn)行態(tài)勢良好。2006年末金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額1085.26億元，比年初增加132.57億元。其中儲(chǔ)蓄存款余額675.55億元，比年初增加71.05億元；各項(xiàng)貸款余額597.24億元，比年初增加83.9億元。全年實(shí)現(xiàn)保費(fèi)總收入30.6億元，增長14.9%。保險(xiǎn)業(yè)各項(xiàng)理賠支出5.4億元，增長37.5%。其中財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)理賠支出4.1億元，增長55.8%；人身險(xiǎn)理賠支出1.3億元，下降0.33 %。證券市場交易活躍。2006年8家證券公司累計(jì)證券交易額506.6億元，同比增長204.8%，其中股票交易額453.9億元，同比增長193.2%；基金交易額9.4億元，同比增長245.4%。 四、城市基礎(chǔ)設(shè)施1、交通公路：京滬高速、沿江高等級(jí)公路、寧通一級(jí)公路、潤揚(yáng)大橋使揚(yáng)州交通順暢便捷。驅(qū)車至北京、上海、南京分別只需8小時(shí)、2小時(shí)、1小時(shí)。 鐵路：揚(yáng)州火車站開通運(yùn)行，火車直達(dá)北京、上海、廣州、西安、武漢等地。2005年火車客運(yùn)量140萬人次、貨運(yùn)量43萬噸。航空：距南京祿口機(jī)場約2小時(shí)，距上海虹橋國際機(jī)場約2.5小時(shí)。水運(yùn)：2005年，揚(yáng)州市水路客運(yùn)14.5萬人次、貨運(yùn)量1373萬噸。2、供水排水2005年，市區(qū)供水量6422萬噸，管網(wǎng)水質(zhì)合格率99.9，管網(wǎng)水壓綜合合格率100。排水按照揚(yáng)州市城市排水管理暫行辦法實(shí)行許可管理。本案所在市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)范圍內(nèi)所有排水戶均由揚(yáng)州市排水管理處負(fù)責(zé)。揚(yáng)州潔源排水公司全年處理污水近3000萬立方米。3、供電電力資源充裕。2006年全社會(huì)用電量94.22億千瓦時(shí)，同比增長14.9%。其中，工業(yè)用電量69.1億千瓦時(shí)，增長14.5%。 4、供氣2005年，全市供應(yīng)管道煤氣2460萬立方米，液化氣8.1萬噸，天燃?xì)?96萬立方米。用氣人口105萬人，其中市區(qū)燃?xì)饣?1.2。2007年，管道氣全部為天然氣。五、城市規(guī)劃揚(yáng)州市城市總體規(guī)劃（20022020） 全面系統(tǒng)地對揚(yáng)州城市的發(fā)展作了描繪。經(jīng)過幾年實(shí)踐檢驗(yàn)，這個(gè)規(guī)劃總體上是切實(shí)可行的，可以作為本案的依據(jù)。但隨著國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，城市人口與用地規(guī)模不斷擴(kuò)展，城市建設(shè)理念也在發(fā)生深刻變化。 規(guī)劃在揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、城市化進(jìn)程方面顯得有些保守。揚(yáng)州幾年來跨越式發(fā)展，成就令人刮目相看，已經(jīng)超出原先的預(yù)想。建設(shè)*地塊項(xiàng)目總體上要遵循該規(guī)劃，服從該規(guī)劃，但在某些方面也要適度調(diào)整和超前。 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)、規(guī)劃期限：規(guī)劃要求揚(yáng)州市在“兩個(gè)率先”進(jìn)程中，總體奮斗目標(biāo)是：確?！叭齻€(gè)高于”，實(shí)現(xiàn)“兩個(gè)率先”，力爭“蘇中第一”。即確保經(jīng)濟(jì)增長幅度高于全省平均水平、高于蘇中其他城市、高于預(yù)期調(diào)控目標(biāo)，在蘇中率先全面建成小康社會(huì)，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，力爭人均主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)蘇中第一。具體目標(biāo)是，確保2010年、力爭提前，全市達(dá)到人均國內(nèi)生產(chǎn)總值3500美元，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長12%以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均增長9.8%，分別達(dá)到2000美元和1000美元，基本實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)更加發(fā)展、民主更加健全、科教更加進(jìn)步、文化更加繁榮、社會(huì)更加和諧、人民生活更加殷實(shí)的目標(biāo)，在蘇中率先全面建成小康社會(huì)；確保2018年、力爭提前，實(shí)現(xiàn)全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入比2010年翻一番，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)7000美元以上，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入4000美元，農(nóng)民人均純收入2000美元，實(shí)現(xiàn)向“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化大市、旅游名市、生態(tài)園林城市”跨越的目標(biāo)，率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。市域人口發(fā)展與城市化水平預(yù)測：預(yù)測市域總?cè)丝诘?010年473萬人、2020年482萬人；城鎮(zhèn)人口至2010年265萬人、2020年318萬人；城市化水平2010年56%、2020年66%。 城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略：以區(qū)域的集聚發(fā)展為核心，大力推進(jìn)市區(qū)與江都、儀征一體化建設(shè)，培育發(fā)展中等城市，擇優(yōu)發(fā)展小城市（鎮(zhèn)），全面提高城鎮(zhèn)發(fā)展質(zhì)量。 城鎮(zhèn)空間規(guī)劃：以集聚發(fā)展模式的節(jié)網(wǎng)狀城鎮(zhèn)空間組織形式，形成一個(gè)沿寧通交通走廊、沿江岸線展開的揚(yáng)州高度城市化地區(qū)(即揚(yáng)州都市區(qū))；一條城鎮(zhèn)發(fā)展聚合軸（沿大運(yùn)河、京滬高速公路發(fā)展），加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)空間、生態(tài)控制區(qū)、生態(tài)建設(shè)區(qū)的保護(hù)，形成疏密有序，集中發(fā)展，開敞布局的區(qū)域城鎮(zhèn)空間組織。市域綜合交通規(guī)劃： 1、鐵路。規(guī)劃建設(shè)寧啟鐵路。寧啟鐵路西起南京林場站，東行經(jīng)六合、儀征進(jìn)入揚(yáng)州市區(qū)楊廟鎮(zhèn)、西湖鎮(zhèn)、城北鄉(xiāng)，跨京杭大運(yùn)河從泰安鄉(xiāng)進(jìn)入江都市、泰州市，直至南通市境內(nèi)，為國家級(jí)干線。規(guī)劃遠(yuǎn)期建設(shè)淮揚(yáng)鐵路，經(jīng)揚(yáng)州-鎮(zhèn)江過江第二通道（五峰山橋位）向南接滬寧鐵路，溝通隴海鐵路、寧啟鐵路和滬寧鐵路。沿江鐵路支線擬從余家營儀化鐵路專用線向南沿沿江高等級(jí)公路接揚(yáng)州港。2、公路。（1）形成“二縱三橫”公路主骨架。二縱為：京滬高速揚(yáng)州段、潤揚(yáng)大橋北接線西北繞城公路揚(yáng)天路；三橫為：寧通公路、沿江高等級(jí)公路、寧揚(yáng)第二通道揚(yáng)州濱海高速公路。“二縱三橫”公路主骨架在揚(yáng)州至江都城區(qū)外圍形成“日”字型高等級(jí)公路環(huán)。（2）過江通道規(guī)劃：建成潤揚(yáng)（揚(yáng)州鎮(zhèn)江）長江公路大橋，規(guī)劃建設(shè)五峰山揚(yáng)州至鎮(zhèn)江第二通道，預(yù)留儀征潘家河橋（隧）位。 3、城際快速軌道交通根據(jù)省域城鎮(zhèn)規(guī)劃和南京都市圈規(guī)劃綱要，規(guī)劃寧揚(yáng)快速客運(yùn)軌道交通，可接南京浦口，與南京市軌道交通接軌，經(jīng)儀征、揚(yáng)州市區(qū)至泰州市境內(nèi)。 4、航空。規(guī)劃在江都市境內(nèi)建設(shè)4c級(jí)（預(yù)留4d級(jí)）揚(yáng)州民用機(jī)場，客貨兼用，作為南京都市圈第二機(jī)場，直接服務(wù)于揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、泰州三市，并兼顧淮安部分地區(qū)，有良好的腹地范圍。都市區(qū)空間結(jié)構(gòu)：沿寧通交通走廊和沿江岸線形成包括揚(yáng)州、儀征和江都在內(nèi)的高度城市化地區(qū)即揚(yáng)州都市區(qū)，以揚(yáng)州、江都、儀征三個(gè)城區(qū)構(gòu)成帶狀聯(lián)系的“一體兩翼”的城市組群，形成城區(qū)與開敞生態(tài)綠地、水系有機(jī)協(xié)調(diào)、疏密有致的組團(tuán)式空間布局。 城市性質(zhì)：歷史文化名城，具有傳統(tǒng)特色的風(fēng)景旅游城市，適宜人居的生態(tài)園林城市和長江三角洲北翼中心城市。 城市規(guī)模：1、人口規(guī)模：城市建設(shè)用地范圍內(nèi)近期:64萬人；中期：75萬人；遠(yuǎn)期:100萬人。2、建設(shè)用地規(guī)模：近期：77平方公里，人均120平方米；中期：90平方公里，人均120平方米；遠(yuǎn)期：120平方公里，人均120.0平方米。城市發(fā)展方向： “主導(dǎo)向南，西進(jìn)東聯(lián)”。南延擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的主要載體；完善西部分區(qū)，適度發(fā)展河?xùn)|分區(qū)，作為生活居住與第三產(chǎn)業(yè)的主要載體；加強(qiáng)與江都的交通聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)筑良好的都市區(qū)形態(tài)。主城區(qū)用地范圍分為12個(gè)城市分區(qū)：1、老城區(qū)：東至古運(yùn)河、西至二道河、北至北護(hù)城河、南自古運(yùn)河一線，用地面積約5.1平方公里。2、西部分區(qū)：東至二道河、北至沿山河、揚(yáng)冶路一線、南至江陽路，西至潤揚(yáng)大橋北接線，用地面積約32.9平方公里。3、東部分區(qū)：東至大運(yùn)河，北、西至古運(yùn)河，南自南繞城線，用地面積約23.3平方公里。4、河?xùn)|分區(qū)：東至廖家溝，西至大運(yùn)河，南至大眾港，北至茱萸灣，用地面積約22.4平方公里。5、西南分區(qū)：東至古運(yùn)河、北至江陽路、南自儀揚(yáng)河、西至潤揚(yáng)大橋北接線，用地面積27.7平方公里。6、東南分區(qū)：東至大運(yùn)河、北至南繞城線、南至揚(yáng)子津風(fēng)景區(qū)、西至古運(yùn)河，用地面積13.0平方公里。7、西北分區(qū)：北至西北繞城一線，南至沿山河、揚(yáng)冶路一線，東至槐泗河，揚(yáng)子江北路一線，西至西北繞城公路，總用地面積約25.5平方公里。8、東北分區(qū)：東、南至古運(yùn)河與北護(hù)城河一線，北至寧啟鐵路線，西至揚(yáng)菱路，用地面積15.5平方公里。9、港口分區(qū)：南至長江，北至施沙公路，東至大運(yùn)河，西至古運(yùn)河，用地面積約為35.7平方公里。10、瓜洲分區(qū)：東至古運(yùn)河，西至潤揚(yáng)大橋北接線，南至長江，北至施沙公路西延線，用地面積約為23.7平方公里。11、蜀岡-瘦西湖分區(qū)：東至揚(yáng)菱路，北至寧啟鐵路一線，西至揚(yáng)子江路，南至蜀岡路、北城河一線，用地面積約為10.8平方公里。12、揚(yáng)子津分區(qū)：北至儀揚(yáng)河一線，南至施沙路，東至大運(yùn)河，西至潤揚(yáng)大橋北接線，用地面積約為16.3平方公里。居住用地規(guī)劃： 1、逐步疏散老城區(qū)、蜀岡-瘦西湖分區(qū)和揚(yáng)子津分區(qū)人口，減少老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施壓力，保護(hù)風(fēng)景區(qū)生態(tài)環(huán)境。 2、城市主要居住人口向西部分區(qū)集中，充分提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的利用率。 3、東部分區(qū)注重對現(xiàn)有居住用地進(jìn)行整合和改造，提高居住環(huán)境質(zhì)量和各類服務(wù)設(shè)施配套水平。 4、在沿江港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)布置一定數(shù)量的居住人口，服務(wù)沿江工業(yè)開發(fā)，方便居民就近工作，減少通勤交通量。 5、控制西北分區(qū)、東北分區(qū)和河?xùn)|分區(qū)的居住人口密度和居住人口數(shù)量，有效保護(hù)城市周邊生態(tài)環(huán)境，優(yōu)化城市交通組織。 公路交通規(guī)劃：公路規(guī)劃形成“二縱三橫”公路主骨架。二縱為：京滬高速揚(yáng)州段、潤揚(yáng)大橋北接線西北繞城公路揚(yáng)天路；三橫為：寧通公路、沿江高等級(jí)公路、寧揚(yáng)第二通道揚(yáng)州濱海高速公路。“二縱三橫”公路主骨架在揚(yáng)州至江都城區(qū)外圍形成“日”字型高等級(jí)公路環(huán)。城市道路系統(tǒng)：快速路系統(tǒng)為環(huán)線加縱橫道路， 其中一環(huán)為運(yùn)河南路、運(yùn)河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路（儀揚(yáng)河路）。東西方向快速道路為三條，分別為江陽西路、江陽中路、江陽東路、運(yùn)河西路；施沙路（揚(yáng)子江路-揚(yáng)瓜路段）；南北方向快速干道為三條，分別為揚(yáng)子江北路、揚(yáng)子江中路、揚(yáng)子江南路；賈七路、揚(yáng)瓜路；揚(yáng)圩路。城市綠地系統(tǒng) 目標(biāo)是建成國家級(jí)園林城市。至2010年，城市綠化覆蓋率達(dá)40%，綠地率達(dá)到37%，人均公園綠地面積達(dá)11 ；至2020年，城市綠化覆蓋達(dá)45%，綠地率達(dá)40%，人均公園綠地面積達(dá)13 。歷史文化名城保護(hù)：以“河、湖、城、園”為核心，以“水、綠、古、文、秀”為特色，保護(hù)和規(guī)劃建設(shè)好一條主脈、兩大片、三道古城輪廓線、七處重點(diǎn)保護(hù)區(qū)，構(gòu)成歷史文化名城的基本空間框架。一條主脈：邵伯湖至瓜洲的古運(yùn)河。兩大片：蜀岡瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)和老城區(qū)（明、清城址）。三道古城輪廓線：唐代揚(yáng)州城垣輪廓線、宋三城垣（宋大城、宋夾城、宋寶祐城）輪廓線、明清城垣輪廓線。七個(gè)重點(diǎn)保護(hù)區(qū)：東關(guān)街、仁豐里、灣子街、南河下、灣頭茱萸古鎮(zhèn)、瓜洲古鎮(zhèn)江口后街歷史街區(qū)及隋、唐子城遺址文物埋藏區(qū)。從揚(yáng)州市城市總體規(guī)劃（20022020）中可以看出，揚(yáng)州市政府高度重視沿江開開發(fā)，并把沿江產(chǎn)業(yè)帶的布局作為“十一五”的建設(shè)重點(diǎn)。80公里的沿江岸線成為揚(yáng)州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80以上，實(shí)際利用外資則占全市的90以上。在這里，將重點(diǎn)構(gòu)建六大產(chǎn)業(yè)板塊：汽車制造業(yè)、化工工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅游物流業(yè)。在沿江產(chǎn)業(yè)帶的南側(cè)將被規(guī)劃為大片的綠色開放空間，形成良好的居住環(huán)境，適合發(fā)展高端綜合居住產(chǎn)品。 第二部分 揚(yáng)州房地產(chǎn)市場狀況一、2006年揚(yáng)州房地產(chǎn)市場基本情況1、市場宏觀情況2006年，市區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43.72億元，同比增長3.58，增幅回落16.44個(gè)百分點(diǎn)。2006年，全市商品房施工面積達(dá)到800萬，同比增長13.23；市區(qū)在建商品房施工面積達(dá)到459.41萬，其中住宅施工面積334.74萬。新開工面積，市區(qū)220萬，同比略有下降。市區(qū)竣工商品房面積159.16萬，同比增長3.03，增幅不大，但銷售市場形勢很好。批準(zhǔn)上市的商品房銷售面積達(dá)到222萬，同比增長32。合同銷售商品房185.54萬，其中住宅124.64萬，市場供求總量基本平衡，供略大于求。合同銷售面積大于竣工面積。2006年，在市區(qū)竣工的商品房中，住宅120萬，占75。在住宅的120萬中，普通住宅占75以上。2個(gè)75說明供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理。另外，2006年，90以下的中小戶型在揚(yáng)州市場的供應(yīng)量為3248套，占可供銷售總套數(shù)的23.4。實(shí)際銷售占可供銷售量的67.52。全年市區(qū)成交土地1156.35萬，房地產(chǎn)開發(fā)用地成交359.31萬，均價(jià)為1380元/。其中生地成交13.7萬，均價(jià)為974元/；熟地成交345.61萬，均價(jià)為1396元/。全年房地產(chǎn)貸款余額達(dá)到129.3億元，比年初增加31億元。其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為41.2億元，比年初增加6.5億元；個(gè)人住房貸款余額50.7億元，比年初增加12.1億元；個(gè)人商業(yè)用房貸款余額為19.6億元，比年初增加6.1億元；個(gè)人公積金貸款余額為17.1億元，比年初增加6.38億元。全年市區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收總額4.42億元，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)契稅收入1.38億元。2、商品房供銷情況市區(qū)新建商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積221.46萬。其中普通商品住房141.31萬、商業(yè)用房48.3萬、辦公用房16.79萬、別墅15. 06萬。市區(qū)新建商品房累計(jì)合同成交185.54萬。其中普通商品住房124.64萬、商業(yè)用房29.37萬、辦公用房9.09萬、別墅22.44萬。2006年揚(yáng)州市區(qū)銷售前五名樓盤情況表樓盤 名稱樓盤位置物業(yè)形態(tài)建筑面積戶型 面積開發(fā)商新能源虎豹奧都花城孫莊路以南，孫莊支路以北，中心東路以東，賈七路以西小高層、多層、高層約26萬方90-130揚(yáng)州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責(zé)任公司京華城中城文昌西路南人工湖畔小高層、高層、復(fù)式300萬方84.78-164.35揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司名都華庭文昌中路與江都路交匯處小高層、部分疊加別墅16多萬方90-140揚(yáng)州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司凱運(yùn)天地解放橋東首多層、小高層、聯(lián)排、花園洋房14.18萬方50-210江蘇凱運(yùn)建設(shè)開發(fā)有限公司水榭華庭高潮河以北,萬鴻城市花園以南多層、小高層、疊加聯(lián)排8萬方95-293揚(yáng)州天一投資發(fā)展有限公司2006年度全市商品住房銷售龍虎榜排名開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目名稱銷售面積()銷售額(元)1揚(yáng)州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責(zé)任公司新能源虎豹奧都花城145,204.66539,744,4322揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司京華城中城112,425.41426,679,1443揚(yáng)州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司名都華庭71,316.15258,059,9294江蘇凱運(yùn)建設(shè)開發(fā)有限公司凱運(yùn)天地47,142.08212,660,7185揚(yáng)州天一投資發(fā)展有限公司水榭華庭50,912.20200,227,0596江蘇保集房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保集半島50,922.49185,195,3757揚(yáng)州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金湖灣墅園33,724.34173,216,8068揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司萊茵苑45,860.35170,329,8059揚(yáng)州萬馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬馬濱河城52,893.11161,015,33410蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司揚(yáng)州分公司新港名興花園50,831.67157,206,63511揚(yáng)州市揚(yáng)子江置業(yè)有限責(zé)任公司揚(yáng)子佳竹苑41,312.13137,331,96712揚(yáng)州華利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司香格里拉32,375.01120,273,70113揚(yáng)州富川置業(yè)有限公司富川瑞園40,547.50120,188,25214江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司新能源淮左郡莊園22,212.83110,831,88815揚(yáng)州慶松房地產(chǎn)發(fā)展有限公司東方名城33,761.29102,438,2772006年市區(qū)12月住宅銷售排行榜排名開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目名稱銷售面積()銷售額(元)1揚(yáng)州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責(zé)任公司新能源虎豹奧都花城16,876.5065,657,2002揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限公司京華城中城9,303.9538,222,5263江蘇凱運(yùn)建設(shè)開發(fā)有限公司凱運(yùn)天地8,420.3634,789,5054江蘇星都置業(yè)有限公司揚(yáng)州分公司星都芳庭（星聯(lián)邦）9,851.3132,342,7245揚(yáng)州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金湖灣墅園5,235.0531,210,0846揚(yáng)州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司名都華庭7,801.0129,012,1537江蘇新能源置業(yè)集團(tuán)有限公司新能源淮左郡莊園5,301.4026,542,0408揚(yáng)州富川置業(yè)有限公司富川瑞園7,320.5623,065,7229蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司揚(yáng)州分公司新港名興花園5,745.2318,657,95910揚(yáng)州豐盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司山河園二期2,690.2212,627,53811江蘇江揚(yáng)投資集團(tuán)有限公司九溪玫瑰園2,747.1111,676,72212揚(yáng)州星晨置業(yè)有限公司東昇花園3,842.1710,858,37813揚(yáng)州中集天宇置業(yè)有限公司東方百合園2,378.2010,392,213.0014揚(yáng)州美迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司御河苑3,082.8810,344,602.0015江蘇保集房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保集半島2,889.2610,274,307.002006年度揚(yáng)州市區(qū)商品住宅銷售10強(qiáng)樓盤排名開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目名稱銷售面積銷售額平均 單價(jià)1揚(yáng)州新能源虎豹房屋開發(fā)有限責(zé)任公司新能源虎豹奧都花城150，142.18574，231，9383824.592揚(yáng)州京華城中城生活置業(yè)有限責(zé)任公司京華城中城117，988.17467，655，3893963.583揚(yáng)州中福房地產(chǎn)發(fā)展有限公司名都華庭77，913.63300，650，5363858.774江蘇凱運(yùn)建設(shè)開發(fā)有限公司凱運(yùn)天地49，175.59233，426，3314746.795江蘇天一投資發(fā)展有限公司水榭華庭53，814.81217，620，4734043.886江蘇保集房地產(chǎn)開發(fā)有限公司保集半島55，703.09212，803，9783820.337揚(yáng)州萊茵達(dá)置業(yè)有限公司萊茵苑53，542.28212，868，2533975.708揚(yáng)州萬馬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司萬馬濱河城56，878.44182，447，6653207.689江蘇新港建設(shè)集團(tuán)有限公司揚(yáng)州分公司新港名興花園50，831.67157，206，6353092.6910揚(yáng)州富川置業(yè)有限公司富川瑞園45，221.16152，046，7443362.293、商品房價(jià)格情況全年新建商品房的合同成交價(jià)格平均為4063.38元/。其中新建普通商品住宅為3372.19元/、商業(yè)用房為6542.28元/、辦公用房為4120.63元/、別墅為4634.63元/。2006年，揚(yáng)州東區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為3198.75元/，同比上漲6.97；西區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為3481.72元/，同比上漲6.15；北區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為3109.06元/，同比下降0.68；老城區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為3774.34元/，同比上漲6；南區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為2238.52元/，同比上漲40.86。本案所在的南區(qū)，由于受開發(fā)進(jìn)程的影響，成交價(jià)還較低，但同比增幅達(dá)到40.86，增勢之強(qiáng)勁不容小覷。二、宏觀調(diào)控下的揚(yáng)州房地產(chǎn)市場特點(diǎn)2005年5月，國家七部位聯(lián)合出臺(tái)了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，2006、2007年國家繼續(xù)對房地產(chǎn)市場實(shí)施宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)受到前所未有的關(guān)注，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場也受到深刻影響?？傮w上看，揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：一是繼續(xù)保持快速、健康、穩(wěn)定發(fā)展的良好態(tài)勢，沒有因?yàn)楹暧^調(diào)控而出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象。二是繼續(xù)保持供求兩旺、總量基本平衡的發(fā)展態(tài)勢。三是繼續(xù)保持結(jié)構(gòu)基本合理、房價(jià)基本穩(wěn)定的發(fā)展格局。三、宏觀調(diào)控下的揚(yáng)州房價(jià)走向分析2005年，揚(yáng)州市區(qū)普通商品住宅均價(jià)為3243元/，同比上漲9.44。其中第四季度房價(jià)略有波動(dòng)，下降79元/。2006年，揚(yáng)州市區(qū)普通商品住宅均價(jià)基本穩(wěn)定，穩(wěn)中有升，為3372元/，同比上漲5.41。對此，可以認(rèn)為揚(yáng)州房價(jià)基本穩(wěn)定，漲幅合理：一是市區(qū)房價(jià)漲幅不大。漲幅低于市區(qū)職工人均可支配收入的漲幅。二是增量房價(jià)格略有上漲。二手房價(jià)格還略下降了0.78個(gè)百分點(diǎn)。三是房價(jià)與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相適應(yīng)。2006年揚(yáng)州gdp增長15.2，為歷年最好。四是揚(yáng)州是2006年度中國唯一獲聯(lián)合國人居獎(jiǎng)的城市。目前的房價(jià)是與獲得人居獎(jiǎng)的城市相匹配的，或者說還有上漲空間。揚(yáng)州作為江蘇唯一獲得聯(lián)合國人居獎(jiǎng)的城市，房價(jià)不會(huì)太低，也不能太低，太低了體現(xiàn)不出城市的品牌效應(yīng)。2007年，國家仍將采用“地根銀根”雙緊的調(diào)控政策，并加大既有政策的執(zhí)行力度。國家宏觀調(diào)控的目的是抑制房價(jià)過快上漲，國家希望房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，并不希望“重創(chuàng)”房地產(chǎn)市場，畢竟房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重要支柱之一。具體到揚(yáng)州，預(yù)計(jì)國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的影響不可能象國內(nèi)一二線大城市那么明顯。對揚(yáng)州的房地產(chǎn)市場及房價(jià)走勢可以作這樣的預(yù)測：1、發(fā)展前景依然令人看好，市場銷售將繼續(xù)火爆，市民的購房熱情不會(huì)因?yàn)楹暧^調(diào)控而減弱，“人居獎(jiǎng)”的品牌效應(yīng)也將吸引周邊城市的購房者前來購房。2、仍然保持相對穩(wěn)定、持續(xù)健康的發(fā)展態(tài)勢。3、房價(jià)將繼續(xù)穩(wěn)中有升，但不會(huì)出現(xiàn)象宏觀調(diào)控前那樣的短期快速上漲。 第三部分 *地塊可行性分析*地塊位于揚(yáng)州西南區(qū)域，這里的房地產(chǎn)市場正在升溫，發(fā)展?jié)摿薮?。一、揚(yáng)州西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?、南區(qū)交通格局已筑，房產(chǎn)開發(fā)熱潮又起。1992年揚(yáng)城市民第一次突破揚(yáng)子江路的心理屏障，開始了揚(yáng)城最初的房地產(chǎn)開發(fā)。1998年揚(yáng)城市民第二次突破邗江大道的心理屏障，開始了揚(yáng)城西區(qū)的大開發(fā)。2003年是“沿江開發(fā)年” ，開發(fā)突破江陽路市民的心理屏障。 揚(yáng)子江路的興起，沖淡了328國道的地位，揚(yáng)子江路與328國道、南繞城公路，北繞城公路（已在施工）相連，成為揚(yáng)城與外市、外省交際的紐帶。揚(yáng)子江路的改造興起，與328國道交匯，沖淡了328國道的天塹地位。沿江大開發(fā)以后，328國道不再是割裂揚(yáng)城的國道，而成為連接揚(yáng)城東西大門的“家道”。 隨著潤揚(yáng)大橋的開通、南繞城公路的新建、揚(yáng)子江迎賓景觀大道的改造，南區(qū)交通格局已經(jīng)構(gòu)筑。所以繼江陽中路沿線的金鑫花園、銀苑新村、江陽苑、康橋花園、世紀(jì)家園、鴻大花園、潤揚(yáng)廣場等項(xiàng)目一陣房地產(chǎn)開發(fā)熱潮之后，目前南區(qū)又新推出淮左郡、金湖灣、星都芳庭、新港名興花園等大規(guī)模住宅小區(qū)，政府規(guī)劃的1500畝南區(qū)住宅藍(lán)圖已經(jīng)初顯，作為園區(qū)的生活配套，這里將成為繼揚(yáng)州西區(qū)之后的又一大型生活居住區(qū)。 2、商城商圈雛形初現(xiàn)西南板塊北臨328國道江陽西路段，該路段是已顯雛形的商城商圈的核心區(qū)域，公路客運(yùn)總站（西站）是揚(yáng)州的物流客運(yùn)集散中心之一。作為“主導(dǎo)向南”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，從相關(guān)部門了解到目前揚(yáng)州市政府已從戰(zhàn)略高度來實(shí)現(xiàn)揚(yáng)州商城商圈的可持續(xù)發(fā)展。隨著財(cái)富廣場、九洲大廈、東方家藝、潤揚(yáng)廣場、珠寶城、汽配城等的開發(fā)興建，極大地推動(dòng)了揚(yáng)州商城商圈的發(fā)展。3、未來西南區(qū)域?qū)@示十足的活力，成為現(xiàn)代化的城市新區(qū)。展望未來房產(chǎn)，從區(qū)域看：老城區(qū)由于土地相對較少，而且配套設(shè)施相對落后，開發(fā)難度較大，近期不會(huì)有太大發(fā)展。東區(qū)由水系組成，由于各項(xiàng)城市配套設(shè)施尚未具備，形成規(guī)模需要時(shí)間。北區(qū)城市自然景觀較好，隨著城市的擴(kuò)大，也會(huì)有一定的發(fā)展。城市西移，火車站的新建，西區(qū)房產(chǎn)依舊是揚(yáng)城房產(chǎn)的一個(gè)亮點(diǎn)。南區(qū)的發(fā)展讓人十分看好，南區(qū)拆遷量不大，可以很好的規(guī)劃，同時(shí)可以利用西區(qū)臨近的配套，盡管目前配套還比較缺乏，但從政府長遠(yuǎn)規(guī)劃來看，無論是教育配套（原則上兩個(gè)居住區(qū)配建一所普通高級(jí)中學(xué)、兩所九年一貫制學(xué)校）， 還是醫(yī)療設(shè)施都將一一完善。所以，我們看到南區(qū)目前在建的淮左郡、金湖灣、星都芳庭、新港名興花園住宅項(xiàng)目，都是按照中高檔次標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的，南區(qū)的交通優(yōu)勢、開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢、未來的發(fā)展?jié)摿Γ约拔髂系奶荻壬倘Φ鹊?，這些都為南區(qū)房產(chǎn)板塊注入了更加鮮活的色彩。從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，揚(yáng)州開發(fā)區(qū)將定位在上海、南京兩大都市圈相互影響的門戶，揚(yáng)州、鎮(zhèn)江組合城市的合力增長板塊；揚(yáng)州城市的副中心和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)商地；文化與生態(tài)交融的濱江新區(qū)。根據(jù)城市規(guī)劃，在包括開發(fā)區(qū)，邗江工業(yè)園區(qū)，揚(yáng)子津科教園區(qū)（大學(xué)城）在內(nèi)的城市西南部，將形成一個(gè)以揚(yáng)州商城為中心，涵蓋多種商業(yè)業(yè)態(tài)與商務(wù)核心區(qū)，并建成為一個(gè)展示現(xiàn)代揚(yáng)州文化的藝術(shù)中心。在未來的三年左右，西南片區(qū)的商業(yè)與商務(wù)核心區(qū)將成為繼文昌商圈之后的第二商圈，成為大學(xué)經(jīng)濟(jì)與文化的精華區(qū)段，一個(gè)具有商貿(mào)物流、生態(tài)旅游、信息服務(wù)和生活配套等系統(tǒng)的高起點(diǎn)城市綜合性功能新區(qū)，將呼之欲出。4、揚(yáng)州西南區(qū)代表樓盤情況樓盤名稱樓盤位置物業(yè)形態(tài)建筑面積戶型面積（）開發(fā)商水榭華庭高潮河以北,萬鴻城市花園以南多層、小高層、疊加聯(lián)排8萬方95-293揚(yáng)州天一投資發(fā)展有限公司星都芳庭（星聯(lián)邦）東臨邗江大道，南沿二橋河，西至順達(dá)路多層17.5萬方100-130，主力100江蘇星都置業(yè)有限公司金湖灣墅園東至振興路，西至順達(dá)路，北至開發(fā)路別墅、多層18.1萬方100-300揚(yáng)州金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南浦花園潤揚(yáng)南路，廣陵學(xué)院對面多層、別墅7萬多方別墅260-300揚(yáng)州花園置業(yè)發(fā)展公司淮左郡莊園二橋河路與順達(dá)路交匯處多層、別墅9萬方別墅238.36-346.21 小高層85.73-181.89 多層81.33-134.86江蘇新能源置業(yè)（集團(tuán)）有限公司新港名興花園開發(fā)路與順達(dá)路交匯處多層28萬方80-140蘇州新港建設(shè)集團(tuán)有限公司揚(yáng)州公司富川瑞園揚(yáng)子江南路與南繞城高速交匯處別墅26.7萬方124、106、215揚(yáng)州夢都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司尚城邗江南路8號(hào)多層、小高層、聯(lián)排、疊加20萬方剛開工揚(yáng)州宙輝教育置業(yè)有限公司水榭華庭：經(jīng)典絕版地段，擁有日趨完善的配套設(shè)施：學(xué)校、超市、農(nóng)貿(mào)市場、銀行、醫(yī)院就在家門口，為生活居住帶來便捷。榮獲“揚(yáng)州市最佳生活配套樓盤” 獎(jiǎng)。星都芳庭：實(shí)力雄厚，資信歷年評為aaa級(jí)，榮獲“中國知名樓盤”，景觀設(shè)計(jì)是中國美院的嘔心力作。二期主力小戶型50-90平方米，目前力推72平方米精致戶型。小區(qū)將栽種的植物有100多種，其中有很多名貴植物。金湖灣墅園：優(yōu)越地理位置，生態(tài)景觀，以田園、半島、港灣、水系四大景觀分區(qū)分布29個(gè)組團(tuán)。24小時(shí)生活熱水，智能化安防設(shè)備配套。南浦花園：以別墅為主，輔以少量多層，已售完，小高層尾房。潤揚(yáng)木林公園的開好，揚(yáng)子津大學(xué)城、廣陵學(xué)院等多個(gè)高校的興起，使其具有環(huán)境優(yōu)雅、人文氣息濃厚的品質(zhì)，榮獲“揚(yáng)州最佳性價(jià)比別墅”的稱號(hào)?；醋罂でf園：三聯(lián)系統(tǒng)的配置是揚(yáng)州的首創(chuàng)之舉，它有夏季制冷、冬季采暖、24小時(shí)供熱水的三重功效。標(biāo)志先進(jìn)的五星級(jí)配套服務(wù)真正走進(jìn)住宅，智能化系統(tǒng)構(gòu)筑安防長城。新港名興花園：倡導(dǎo)節(jié)能保溫住宅，外墻彩硬質(zhì)聚氯酯發(fā)泡保溫材料，所有門窗采用鋁合金，雙層中空玻璃技術(shù)。小區(qū)綠化率超過50%，平均棟距超過50米。富川瑞園：倡導(dǎo)建設(shè)揚(yáng)州第一個(gè)“低能耗”節(jié)能先鋒住宅示范小區(qū)，揚(yáng)州最低建筑覆蓋率20.9%，首創(chuàng)揚(yáng)州“水在園中，園在水中”立體景觀園林體系。廣告語：“揚(yáng)州向南我向南”。二、項(xiàng)目swot分析1、優(yōu)勢（strength）1）隨著政府南向發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，本區(qū)域的各項(xiàng)配套設(shè)施日趨完善。2）隨著政府南向發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，本區(qū)域物業(yè)升值潛力巨大。3）西區(qū)市場的相對飽和，為本區(qū)域市場的發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。4）周邊外資企業(yè)就業(yè)人群較多，有一定的消費(fèi)市場。5）項(xiàng)目周邊已有樓盤存在，且部分樓盤已經(jīng)交付使用，已形成一定的人氣和居住氛圍。2、劣勢（weakness）1）市場對該區(qū)域的認(rèn)知度還不夠。2）周邊生活配套尚不充分，交通設(shè)施尚不完善。3）交通設(shè)施、金融機(jī)構(gòu)缺少，不宜形成商務(wù)辦公區(qū)域。4）項(xiàng)目周邊的工廠區(qū)對本項(xiàng)目的推廣和形象塑造有一定障礙。3、機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）1）政府南向發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施為區(qū)域發(fā)展帶來機(jī)會(huì)，有利于改變市民對該區(qū)域的偏見。2）西區(qū)板塊的迅猛發(fā)展和各項(xiàng)配套的成熟，為西南板塊的發(fā)展提供了巨大的支持。3）西南區(qū)域中存在的開發(fā)區(qū)及其實(shí)施的詳規(guī)政策吸引了大量的外來企業(yè)和商人來此落戶，為西南板塊的竄熱加了一把火。4）威脅點(diǎn)（threat）1）西南板塊相對于城市其他幾個(gè)區(qū)域在居住市場的發(fā)展水平上顯得較為緩慢，尤其是迅猛發(fā)展且相對成熟的西區(qū)對西南區(qū)域客源的分流，威脅巨大。2）項(xiàng)目周邊在售樓盤眾多，且部分樓盤入市時(shí)間已久，競爭激烈。三、*地塊項(xiàng)目產(chǎn)品建議本項(xiàng)目位于揚(yáng)州西南區(qū)域，上面已對西南區(qū)域的發(fā)展?jié)摿M(jìn)行了全面的分析，項(xiàng)目地塊位于邗江區(qū)，邗江中路的東側(cè)，附近分布有電子工業(yè)園、邗江工業(yè)園、大學(xué)城，地塊北部有醫(yī)院、汽車西站，周邊重點(diǎn)小學(xué)、中學(xué)正在規(guī)劃籌備中。該地區(qū)性塊交通便捷，周邊環(huán)境良好。從相關(guān)部門了解，邗江區(qū)將投資1.8億元對邗江路進(jìn)行升級(jí)改造。未來，道路兩側(cè)將新增各6米的人行道，新增綠化面積4萬平方米，改造建筑立面，增加停車位。這是繼文昌路、揚(yáng)子江路之后揚(yáng)州又一條提升城市形象的景觀大道。初步建議如下：1、樓盤定位：中高檔（力爭成為西南區(qū)域有影響的精品樓盤）。2、樓盤名稱：*花園3、四大要素：時(shí)尚、科技、健康、和諧，打造“生活之都，品質(zhì)之園”。1、時(shí)尚：致力于創(chuàng)造時(shí)尚的建筑空間形態(tài)。它屬于社區(qū)內(nèi)的人群，同時(shí)將融于整個(gè)城市。2、科技：強(qiáng)調(diào)住宅科技含量，便利而快節(jié)奏地暢游于現(xiàn)代科技的時(shí)空中。3、健康：倡導(dǎo)健康生活方式，提倡建設(shè)綠色家園。4、和諧：倡導(dǎo)現(xiàn)代居住區(qū)的和諧鄰里關(guān)系，致力于營造一種文明向上的社區(qū)文化。4、廣告主標(biāo)題：生活向上，居住向南； 生活之都，和諧之園。廣告副標(biāo)題：新城市、新時(shí)尚、新享受。“*花園”，追求“新城市和諧生活”，升級(jí)版的新時(shí)代住宅，高科技的智能化配套，詩意綠色的居住環(huán)境，和諧人本的社區(qū)文化。針對以上分析所存在的劣勢和威脅，本項(xiàng)目要想取得良好經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，必須高度重視廣告宣傳和銷售工作。5、戶型分布：針對區(qū)域客戶特點(diǎn)（外資企業(yè)較多、青年教師和科技人員較多、外來人員較多、新婚人員較多等），主動(dòng)適應(yīng)國家宏觀調(diào)控政策（如要求90平方米以下占到70%），同時(shí)也是為了促銷和及時(shí)回籠資金，小戶型應(yīng)占相當(dāng)比例，以控制單套總價(jià)。具體建議：面積戶型比例70-90平方米二室一衛(wèi)40%90-110平方米二室一衛(wèi)30%110-120平方米三室二衛(wèi)20%120-140平方米三室二衛(wèi)10%6、價(jià)格定位：根據(jù)目前揚(yáng)州市場樓盤銷售價(jià)格及西南區(qū)域樓盤的銷售均價(jià)，初步建議本項(xiàng)目均價(jià)3300元左右。開盤時(shí)價(jià)格要略低，與周邊樓盤接軌。具體應(yīng)根據(jù)開盤當(dāng)時(shí)的政策因素、樓盤品質(zhì)、市場情況而定。7、目標(biāo)客戶：科技人員、教師、公務(wù)員、私營企業(yè)主、外地投資客商。8、商業(yè)配套：區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套奇缺，為提升項(xiàng)目自身價(jià)值及附加價(jià)值，項(xiàng)目沿街部分宜設(shè)立商業(yè)賣場。四、項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略與總體評價(jià)1、分析消費(fèi)者的價(jià)值取向以及地塊的自身資源，建立起自身鮮明的競爭優(yōu)勢，項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)將得以充分挖掘。2、提升樓盤的附加值，控制總價(jià)，給予客戶最多實(shí)惠，充分提升物業(yè)的附加價(jià)值，確立樓盤鮮明的個(gè)性形象，建立市場知名度及影響，搶占市場份額。3、項(xiàng)目推廣是本案不容忽視的一環(huán)。4、把握樓盤最佳入市時(shí)機(jī)及有