2009北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū)A組團(tuán)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告.doc

中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) a 組團(tuán)土地一級(jí)開發(fā) 項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告 報(bào)告申報(bào)單位：北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心 報(bào)告編制單位：北京方恒基業(yè)工程咨詢有限公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 項(xiàng)目報(bào)告編制單位： 北京方恒基業(yè)工程咨詢有限公司（證書編號(hào)：工咨甲 10120070013） 總 經(jīng) 理：張德山 編制負(fù)責(zé)人：張雨廷 編 制 人：譚宏 許松 姬云飛 審 核 人: 劉敬民 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目目 錄錄 第一章第一章申報(bào)單位及項(xiàng)目概況申報(bào)單位及項(xiàng)目概況6 一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況6 二、項(xiàng)目概況6 三、報(bào)告編制依據(jù)10 第二章第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析12 一、發(fā)展規(guī)劃分析12 二、產(chǎn)業(yè)政策分析15 第三章第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析資源開發(fā)及綜合利用分析18 一、資源開發(fā)方案18 二、資源利用方案18 三、資源節(jié)約措施19 第四章第四章 節(jié)能方案分析節(jié)能方案分析20 第五章第五章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析21 一、項(xiàng)目選址及用地方案21 二、土地利用合理性分析22 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案23 第六章第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析27 一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境27 二、環(huán)境保護(hù)28 三、地質(zhì)災(zāi)害影響分析30 四、特殊環(huán)境影響分析30 第七章第七章 經(jīng)濟(jì)影響分析經(jīng)濟(jì)影響分析31 一、經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算31 二、經(jīng)濟(jì)費(fèi)用測(cè)算31 三、經(jīng)濟(jì)分析38 四、區(qū)域經(jīng)濟(jì)及宏觀經(jīng)濟(jì)影響分析38 第八章第八章社會(huì)影響分析社會(huì)影響分析39 一、社會(huì)影響效果分析39 二、社會(huì)適應(yīng)性分析39 三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析40 第九章第九章 結(jié)論及建議結(jié)論及建議42 一、結(jié)論42 二、建議42 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 附表： 項(xiàng)目投資估算表 附圖： 項(xiàng)目控規(guī)圖 第一章第一章 申報(bào)單位及項(xiàng)目概況申報(bào)單位及項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況一、項(xiàng)目申報(bào)單位概況 單位名稱：北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心 單位地址：北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)興政街 29 號(hào) 單位性質(zhì)：全額撥款事業(yè)單位； 法人代表：朱德良 機(jī)構(gòu)設(shè)置：規(guī)劃綜合部、土地整理部、土地儲(chǔ)備開發(fā)部、市場(chǎng)交易部； 業(yè)務(wù)職能：受北京市土地整理儲(chǔ)備中心委托承擔(dān)本區(qū)范圍內(nèi)土地的收購、整理、儲(chǔ)備、 一級(jí)開發(fā)及經(jīng)營性用地入市公開交易的管理工作，其主要職能如下： 土地整理方面：承擔(dān)土地后備資源調(diào)查、土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃編制等專項(xiàng)技術(shù)任務(wù)； 參與本市土地開發(fā)整理年度計(jì)劃編制；負(fù)責(zé)土地開發(fā)整理項(xiàng)目立項(xiàng)踏勘、可研、規(guī)劃設(shè)計(jì) 及預(yù)算的初審；負(fù)責(zé)土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施期間的指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查，參與項(xiàng)目的竣工驗(yàn) 收；參與土地開發(fā)整理有關(guān)政策研究。 土地儲(chǔ)備方面：參與土地儲(chǔ)備開發(fā)有關(guān)政策研究；組織編制全市年度土地收購儲(chǔ)備計(jì) 劃；負(fù)責(zé)市中心為主體的儲(chǔ)備開發(fā)實(shí)施工作；負(fù)責(zé)市中心儲(chǔ)備土地的期間管理工作；負(fù)責(zé) 儲(chǔ)備、一級(jí)開發(fā)、入市交易土地規(guī)劃意見書申報(bào)。 開發(fā)管理方面：負(fù)責(zé)全市土地一級(jí)開發(fā)管理及一級(jí)開發(fā)招投標(biāo)組織工作；編制年度土 地一級(jí)開發(fā)計(jì)劃；參與土地一級(jí)開發(fā)管理有關(guān)政策研究；負(fù)責(zé)儲(chǔ)備開發(fā)土地驗(yàn)收工作。 市場(chǎng)交易方面：負(fù)責(zé)市土地交易市場(chǎng)招標(biāo)拍賣掛牌業(yè)務(wù)咨詢、業(yè)務(wù)組織及后期協(xié)調(diào)工 作；參與土地市場(chǎng)交易有關(guān)政策研究。 二、項(xiàng)目概況二、項(xiàng)目概況 1項(xiàng)目名稱：北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) a 組團(tuán)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目 2項(xiàng)目建設(shè)背景： 大興區(qū)地處北京市南郊，永定河沖積平原上，總面積 1039.12 平方公里，總?cè)丝?75.3 萬人。大興區(qū)東與通縣相連，南與河北省廊坊市、固安縣等相通，西隔永定河與房山區(qū)相 望，北接豐臺(tái)、朝陽二區(qū)。 經(jīng)過十幾年的建設(shè)，大興區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施已比較完善，尤其是北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)達(dá)到了 高標(biāo)準(zhǔn)的“七通” 。伴隨北京市政府近年來對(duì)南城的政策引導(dǎo)和投資力度的加大，南六環(huán)、 南五環(huán)東西貫穿該地區(qū)，使這些區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施更趨完善，具有了系統(tǒng)的供電、供水、供 暖、供氣網(wǎng)絡(luò)和雨污水排放管線，交通四通八達(dá)，電訊設(shè)施十分齊全。 榆垡鎮(zhèn)位于北京市最南端，隔永定河與河北省交界，處于北京“兩軸兩帶多中心” 發(fā)展格局中的“西部生態(tài)帶”范疇，是多中心中的重要一點(diǎn)，距北京市區(qū) 35 公里，距大興 新城 23 公里。素有“京南第一鎮(zhèn)”美譽(yù)。鎮(zhèn)域南北長(zhǎng)約 11 公里，東西寬約 20 公里，鎮(zhèn)域 總面積約 136 平方公里。依據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農(nóng)業(yè)、新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一體的綜合型重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)。 隨著國家重大基礎(chǔ)設(shè)施可能落戶大興，為區(qū)域臨空經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了機(jī)遇 大興新城規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn) 創(chuàng)造了條件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。 通過本項(xiàng)目的實(shí)施，完成項(xiàng)目用地的征地拆遷以及市政道路建設(shè)和地下管網(wǎng)的敷設(shè)， 使項(xiàng)目用地達(dá)到“七通一平”建設(shè)條件，并對(duì)一級(jí)開發(fā)后具備條件的經(jīng)營性建設(shè)用地以公 開招標(biāo)、拍賣或掛牌方式組織上市交易。 3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容： 本項(xiàng)目土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施的主要內(nèi)容包括：前期手續(xù)的辦理、拆遷補(bǔ)償?shù)膶?shí)施、市政 方案的咨詢與市政建設(shè)、驗(yàn)收入市交易及相關(guān)后續(xù)事項(xiàng)。本項(xiàng)目拆遷涉及民宅拆遷總共 16 戶，建筑面積 4000 萬平方米；本項(xiàng)目涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米，為集體企業(yè) 拆遷。 4項(xiàng)目位置： 該項(xiàng)目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和路，東至今榮大 街。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)明顯。 5建設(shè)用地規(guī)模： 本項(xiàng)目總用地面積 14.6236 公頃，建設(shè)用地面積 11.2307 公頃，代征道路 3.277 公頃， 代征綠地 0.1159 公頃。 6建設(shè)方案： 本項(xiàng)目總用地面積 14.6236 公頃，建設(shè)用地面積 11.2307 公頃，代征道路 3.277 公頃， 代征綠地 0.1159 公頃；新建面積 17.85 萬平方米，其中居住用地建筑面積 7.12 萬平方米， 安置用房 a-039 的建筑面積 8.96 萬平方米，商業(yè)用地建筑面積 1.79 萬平方米，容積率為 1.6，綠化率 30%，建筑高度 24 米。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建筑 5639 平方米。 8項(xiàng)目開發(fā)周期：本項(xiàng)目計(jì)劃 2009 年 4 月開始實(shí)施，2010 年 10 月具備上市條件， 至 2011 年 4 月完成全部土地一級(jí)開發(fā)。 本項(xiàng)目開發(fā)周期為兩年。 第一階段：從 2009 年 3 月至 2009 年 5 月，完成前期手續(xù)（規(guī)劃意見書、建設(shè)項(xiàng)目用 地預(yù)審、一級(jí)開發(fā)立項(xiàng)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、制定拆遷工作方案等）的申報(bào)工作。 第二階段：從 2009 年 4 月至 2009 年 6 月，完成征地工作。 第三階段：從 2009 年 6 月啟動(dòng)民宅拆遷,9 月完成民宅拆遷。 第四階段：從 2009 年 10 月至 2010 年 10 月，完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 第五階段：2010 年 10 月至 2011 年 4 月，申請(qǐng)一級(jí)開發(fā)驗(yàn)收，入市交易及后續(xù)事項(xiàng)。 9項(xiàng)目投資及資金籌措： 本項(xiàng)目總投資 19722 萬元，由北京市土地整理儲(chǔ)備中心及大興區(qū)分中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金 的籌措。 10經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè) a 組團(tuán)用地范圍 通通 和和 街街 今今 榮榮 大大 街街 榆榆 平平 路路 榆榆 緯緯 四四 路路 經(jīng)預(yù)測(cè)，本項(xiàng)目總投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入 19722 萬元，預(yù)計(jì)收入 15848 萬元，預(yù)計(jì)虧損 3874 萬元。 11項(xiàng)目進(jìn)展情況 目前，本項(xiàng)目正在同步辦理項(xiàng)目規(guī)劃意見書、項(xiàng)目交通影響評(píng)價(jià)、項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià) 等前期手續(xù)，拆遷的前期準(zhǔn)備工作已準(zhǔn)備就緒，拆遷工作于今年展開。 12項(xiàng)目招標(biāo) 本項(xiàng)目管理體制實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制、施工監(jiān)理制，并對(duì)相關(guān)專業(yè)工程等采用相應(yīng)的招標(biāo) 方式。 本項(xiàng)目建設(shè)過程中所涉及的招標(biāo)內(nèi)容主要包括：拆遷招標(biāo)、拆除招標(biāo)、市政工程和其 他專業(yè)工程招標(biāo)。本項(xiàng)目的招標(biāo)工作應(yīng)按照北京市規(guī)劃委員會(huì)關(guān)于印發(fā)北京市規(guī)劃委員 會(huì)建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)招投標(biāo)備案程序暫行規(guī)定的通知 、 北京市工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和 規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定 （北京市人民政府第 89 號(hào)令） 、 關(guān)于印發(fā)北京市工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)方案核 準(zhǔn)辦法的通知 【京發(fā)改（2006）664 號(hào)】等文件的規(guī)定執(zhí)行，確保本項(xiàng)目在工程質(zhì)量、實(shí) 施進(jìn)度、安全管理、成本控制等各方面按規(guī)范實(shí)施。 13. 項(xiàng)目運(yùn)作模式 13.1 開發(fā)主體 市、區(qū)兩級(jí)中心作為組織主體，負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金的籌措監(jiān)管和項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)的辦理。由 區(qū)分中心確定項(xiàng)目管理單位，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的征地、拆遷及市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等具體事務(wù)性工 作。 13.2 資金配置 原則上市、區(qū)兩級(jí)中心按 8：2 的比例投入項(xiàng)目開發(fā)所需資金，具體到本項(xiàng)目來說由 市中心負(fù)責(zé)征地、拆遷費(fèi)用以及征地過程中發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi)，共計(jì) 15778 萬元；由區(qū)分中 心負(fù)責(zé)前期費(fèi)用、市政建設(shè)及公益設(shè)施資金等其它費(fèi)用，共計(jì) 3944 萬元。 13.3 資金的監(jiān)管 13.3.1 按簽訂的各項(xiàng)協(xié)議，由市、區(qū)二級(jí)中心按協(xié)議約定的資金數(shù)額支付給協(xié)議的乙 方，即第三方支付原則。 13.3.2 項(xiàng)目所需資金由區(qū)分中心將簽訂的協(xié)議（征地協(xié)議、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議等）報(bào) 送市中心，市中心審核批準(zhǔn)后，屬市中心投資部分由市中心將資金直接撥入相應(yīng)的賬戶， 屬區(qū)中心投資部分由區(qū)中心將資金直接撥入相應(yīng)的賬戶。 13.3.3 由市財(cái)政局確定項(xiàng)目資金的審計(jì)形式和審計(jì)機(jī)構(gòu)。 13.4 工作分工 13.4.1 市中心負(fù)責(zé) 籌集由市中心負(fù)責(zé)籌措的資金； 協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目實(shí)施過程涉及到市級(jí)各委、辦、局的問題； 審核區(qū)分中心報(bào)送的協(xié)議； 項(xiàng)目的驗(yàn)收； 土地入市交易及地價(jià)款的監(jiān)管。 13.4.2 區(qū)中心負(fù)責(zé) 籌集由分中心負(fù)責(zé)籌措的資金； 編制、完善土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案； 申報(bào)土地聯(lián)席會(huì)，辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)； 監(jiān)管項(xiàng)目的管理單位，保障項(xiàng)目按實(shí)施方案確定的進(jìn)度、成本實(shí)施； 與二級(jí)開發(fā)單位的土地交接； 配合完成市中心負(fù)責(zé)的工作。 13.4.3 管理單位負(fù)責(zé) 協(xié)助編制土地一級(jí)開發(fā)實(shí)施方案，協(xié)助辦理立項(xiàng)、規(guī)劃、征地等相關(guān)手續(xù)； 完成項(xiàng)目范圍內(nèi)地上物拆遷、安置工作，完成市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作； 開發(fā)完成后至交地前的土地管理工作； 二級(jí)開發(fā)單位的市政接用； 配合完成市、區(qū)中心負(fù)責(zé)的工作。 13.5 資金的回收 13.5.1 開發(fā)完成后由市中心組織入市交易，交易完成后，由市中心收取開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)， 扣除市中心投入的資金及資金成本后，其余的返還分中心。 13.5.2 分中心取得剩下的開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后按下列順序進(jìn)行分配： 區(qū)財(cái)政出資的本息償還； 支付項(xiàng)目管理單位的管理費(fèi)用（暫定 2%） ； 計(jì)提。 三、報(bào)告編制依據(jù)三、報(bào)告編制依據(jù) 1、建設(shè)部 2000 年發(fā)布的“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法” ； 2、國家計(jì)委、建委 2006 年發(fā)布的“建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法和參數(shù)” ； 3、投資項(xiàng)目可行性研究指南（2002 年版） ； 4、北京市人民政府批轉(zhuǎn)市國土房管局關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理建立土地儲(chǔ)備制度 意見的通知（京政發(fā)20024 號(hào)） ； 5、中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例（中華人民共和國國務(wù) 院令第 55 號(hào)） ； 6、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（中華人民共和國國土資源部令第 11 號(hào)） ； 7、北京市土地交易市場(chǎng)管理暫行辦法（京國土房管出2002716 號(hào)） ； 8、關(guān)于印發(fā)北京市招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)暫行規(guī)定的通知（京國土市 2005302 號(hào)） ； 9、關(guān)于印發(fā)北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的通知（京國土市2005540 號(hào)） ； 10、關(guān)于印發(fā)北京市收回企業(yè)國有土地使用權(quán)補(bǔ)償辦法的通知（京國土用2005 534 號(hào)） ； 11、北京市人民政府關(guān)于調(diào)整本市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的通知（京政發(fā) 200232 號(hào)） ； 12、關(guān)于印發(fā)北京市征收城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)暫行辦法的通知（京計(jì)投資字 20021792 號(hào)） 。 13、北京市制定的其他與土地開發(fā)整理相關(guān)的法規(guī)和規(guī)章； 14、規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)數(shù)據(jù)； 15、 榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) a 組團(tuán)普通測(cè)量成果及成果圖 ； 16、 榆垡鎮(zhèn)居住區(qū) a 組團(tuán)勘測(cè)定界成果及成果圖 ； 17、編寫人員實(shí)地踏勘資料、市場(chǎng)調(diào)查資料及其他相關(guān)資料。 第二章第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè) 準(zhǔn)入分析準(zhǔn)入分析 一、發(fā)展規(guī)劃分析一、發(fā)展規(guī)劃分析 1本項(xiàng)目的實(shí)施符合北京城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 的要求 1993 年以來，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的北京城市總體規(guī)劃（1991 年2010 年） 在指導(dǎo)首都 建設(shè)和發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，規(guī)劃確定的 2010 年的大部分發(fā)展目標(biāo)已經(jīng)提前實(shí)現(xiàn)。隨 著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，北京進(jìn)入了新的重要發(fā)展階段。為緊緊抓住本世紀(jì)前二十年重要 戰(zhàn)略機(jī)遇期，充分利用好城市發(fā)展的良好機(jī)遇和承辦 2008 年夏季奧運(yùn)會(huì)的帶動(dòng)作用，實(shí)現(xiàn) 首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)快速發(fā)展，解決城市發(fā)展中面臨的諸多矛盾和問題，迫切需要為城市 未來的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展確定新的目標(biāo)，開拓新的空間，提供新的支撐條件。 為了適應(yīng)首都現(xiàn)代化建設(shè)的需要，2002 年 5 月北京市第九次黨代會(huì)提出了修編北京城 市總體規(guī)劃的工作任務(wù)，根據(jù) 2003 年國務(wù)院對(duì)北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略研究的批示精神， 以及 2004 年 1 月建設(shè)部請(qǐng)盡快開展北京市城市總體規(guī)劃修編工作的函 ，特編制北京 城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 。2005 年 1 月 27 日，國務(wù)院關(guān)于北京城市總體規(guī)劃做 出了批復(fù)(國函20052 號(hào))，同意了總體規(guī)劃的實(shí)施。 北京城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 中對(duì)北京的人口規(guī)模作了規(guī)劃，2020 年， 北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃控制在 1800 萬人左右，年均增長(zhǎng)率控制在 1.4%以內(nèi)。其中戶籍人 口 1350 萬人左右，居住半年以上外來人口 450 萬人左右。 2020 年，北京市城鎮(zhèn)人口規(guī)模規(guī)劃控制在 1600 萬人左右，占全市人口的比例為 90% 左右。 考慮到影響城市人口聚集的多方面因素及其不確定性，為適應(yīng)首都城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快 速發(fā)展，根據(jù)對(duì)城市實(shí)際發(fā)展速度的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，適時(shí)調(diào)整城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及城市空間布 局，積極應(yīng)對(duì)各種發(fā)展?fàn)顩r，始終保持城市規(guī)劃對(duì)城市發(fā)展和建設(shè)的調(diào)控作用，統(tǒng)籌人口、 資源與環(huán)境，實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)發(fā)展?？紤]到人口流動(dòng)以及其它不確定因素，本次規(guī)劃的城市基礎(chǔ) 設(shè)施等相關(guān)指標(biāo)暫按 2000 萬人預(yù)留。 北京城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 中對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模進(jìn)行了規(guī)劃， 2020 年，北京市建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?1650 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 105 平方米。 其中中心城城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模約 778 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 92 平方米；新城城鎮(zhèn) 建設(shè)用地規(guī)模約 640 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 112 平方米；鎮(zhèn)及城鎮(zhèn)組團(tuán)城鎮(zhèn)建設(shè) 用地規(guī)模約 212 平方公里，人均建設(shè)用地控制在 120 平方米以內(nèi)。 北京城市總體規(guī)劃（2004 年2020 年） 在北京市域范圍內(nèi)，構(gòu)建“兩軸兩帶 多中心”的城市空間結(jié)構(gòu)。 （1） 兩軸：指沿長(zhǎng)安街的東西軸和傳統(tǒng)中軸線的南北軸。 （2） 兩帶：指包括通州、順義、亦莊、懷柔、密云、平谷的“東部發(fā)展帶”和包括 大興、房山、昌平、延慶、門頭溝的“西部發(fā)展帶” 。 （3） 多中心：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個(gè)服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提 高城市的核心功能和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央 商務(wù)區(qū)（cbd） 、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、 亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等。 本項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)地區(qū)，處在“兩帶”的西部發(fā)展帶上，項(xiàng)目的建設(shè)符 合北京城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的要求。 2本項(xiàng)目的實(shí)施符合大興新城規(guī)劃（2005-2020） 的要求 大興是北京與周邊城市協(xié)調(diào)發(fā)展的重要門戶和通道，大興東部的京津塘高速公路、西 部的京開高速公路都是城市重要的城鎮(zhèn)發(fā)展走廊；尤其京津城鎮(zhèn)發(fā)展走廊更是未來京津冀 區(qū)域城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的核心地區(qū)，大興將從面向區(qū)域的城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展中獲得有力的發(fā)展支撐。 北京市域空間發(fā)展格局為大興的發(fā)展提供了難得的區(qū)域機(jī)遇，大興在北京市域格局中 占據(jù)了“聯(lián)結(jié)一軸、橫跨兩帶、關(guān)聯(lián)多中心”的重要地位，不僅是北京城市中軸線的延伸， 也是北京唯一橫跨東西兩帶的行政區(qū)域，與首都城市中心區(qū)和多個(gè)職能中心保持了高度緊 密的空間協(xié)調(diào)關(guān)系。 大興新城規(guī)劃（2005-2020） 對(duì)大興的城鄉(xiāng)空間布局規(guī)劃為：立足大興區(qū)發(fā)展基礎(chǔ)， 把握未來發(fā)展方向，按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、區(qū)域協(xié)調(diào)整體發(fā)展原則，實(shí)施帶狀布局，片狀發(fā)展， 綠化隔離滲透，宜居宜業(yè)結(jié)合的模式，突出發(fā)展特色和風(fēng)格，構(gòu)筑“中部一體、東西兩翼、 產(chǎn)業(yè)集群、城鎮(zhèn)組團(tuán)、生態(tài)融合”的城鄉(xiāng)空間格局： （1） “中部一體”位于北京南中軸延長(zhǎng)線，是奧運(yùn)文化、歷史文化和現(xiàn)代文化的傳承 與延伸，與首都功能核心區(qū)聯(lián)結(jié)成為一個(gè)有機(jī)文化整體，是中軸線的延承與發(fā)揚(yáng)區(qū)域。 （2） “東西兩翼”指位于大興區(qū)東西兩側(cè)、貫穿南北的京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶和京津塘城鎮(zhèn) 發(fā)展帶，分別是北京東部、西部發(fā)展帶的承接和拓展。 （3） “產(chǎn)業(yè)集群”是指以北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和北京生物工程與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地為主要 依托，以各個(gè)產(chǎn)業(yè)功能區(qū)為中心，實(shí)現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)的空間聚集和規(guī)模發(fā)展。 （4） “城鎮(zhèn)組團(tuán)”則是分別在南中軸延長(zhǎng)線和京津塘高速路沿線、京開高速路沿線形 成六個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)，以大興新城、亦莊新城為龍頭，各個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)為節(jié)點(diǎn)，聚合各類要素和資 源，打造產(chǎn)業(yè)高度發(fā)展、人口居住相對(duì)集中、人文景觀特色突出的功能新區(qū)，充分發(fā)揮支 撐北京城市空間戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型以及輻射帶動(dòng)全區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略作用。 （5） “生態(tài)融合”是指以綠化美化、生態(tài)產(chǎn)業(yè)穿插于新城、組團(tuán)之間，融合于道路兩 側(cè)和園區(qū)之中，避免城鎮(zhèn)空間的無序蔓延，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人居環(huán)境與生態(tài)環(huán)境的有機(jī)結(jié) 合，打造宜居宜業(yè)的新大興。 大興新城規(guī)劃（2005-2020） 的區(qū)域劃分：按照“中部一體、東西兩翼”的城鄉(xiāng)空 間結(jié)構(gòu)，為統(tǒng)籌經(jīng)濟(jì)社會(huì)、資源和生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)不同區(qū)域的現(xiàn)狀發(fā) 展特征、資源稟賦及生態(tài)環(huán)境承載能力劃分區(qū)域，通過對(duì)各個(gè)區(qū)域的限制條件、開發(fā)強(qiáng)度、 開發(fā)模式和管理模式的分類指導(dǎo)，實(shí)施分區(qū)域的發(fā)展策略。 （1）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京開城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)團(tuán)河路以西部分、 龐各莊、北臧村、榆垡鎮(zhèn)及禮賢部分。 （2）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)（生態(tài)型發(fā)展帶）：包括西紅門及黃村鎮(zhèn)團(tuán)河以東部分、安 定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)及禮賢鎮(zhèn)部分等。 （3）東部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)（京津塘城鎮(zhèn)發(fā)展帶）：包括亦莊鎮(zhèn)、長(zhǎng)子營鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、瀛 海鎮(zhèn)、舊宮鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)。 大興新城規(guī)劃（2005-2020） 的分區(qū)策略： （1）中部生態(tài)型發(fā)展區(qū)位于北京南中軸延伸區(qū)域，是北京城市中軸線的延伸、傳承， 是北京總規(guī)明確要求建設(shè)并保護(hù)好的重要綠色開敞空間。中軸線是北京城市發(fā)展的脊梁， 是城市重要的文化功能軸線，南中軸延伸區(qū)將是首都面向區(qū)域的重要節(jié)點(diǎn)，必須按照總體 規(guī)劃的要求建設(shè)并保護(hù)好中部區(qū)域。要將大興中部區(qū)域作為北京中軸線的有機(jī)延續(xù)，必須 強(qiáng)調(diào)中部區(qū)域的文化功能，同時(shí)大幅提高其發(fā)展進(jìn)入門檻，在高水平發(fā)展的基礎(chǔ)上保護(hù)好 生態(tài)空間和團(tuán)河行宮等文物，規(guī)劃引入面向未來、以知識(shí)經(jīng)濟(jì)為特征的文化創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)， 以產(chǎn)業(yè)合理的高端發(fā)展整備區(qū)域空間。中部地區(qū)是北京面向未來發(fā)展的重要載體，魏善莊 則是這一地區(qū)的核心，負(fù)有帶動(dòng)輻射中部區(qū)域發(fā)展的重要任務(wù)。 空間上，五環(huán)以北納入中心城區(qū)或新城規(guī)劃范圍統(tǒng)一考慮，而在五六環(huán)之間原則上應(yīng) 控制建設(shè)規(guī)模，保證第二條綠化隔離帶的生態(tài)安全保育功能；六環(huán)至房通路區(qū)域在保證生 態(tài)環(huán)境、提升建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，整合中軸沿線用地。 （2）西部城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)是北京西部發(fā)展帶的重要組成部分，是大興區(qū)兩大人口、產(chǎn)業(yè) 集聚地區(qū)之一，中心城輻射區(qū)域的主要通道。以大興新城為核心，沿京開高速由北向南輻 射延伸。在促進(jìn)永定河生態(tài)環(huán)境改善、風(fēng)沙治理、建設(shè)沿河綠化防護(hù)林帶的前提下，積極 引導(dǎo)生物醫(yī)藥、旅游休閑、商業(yè)物流、文化教育等生態(tài)友好型的產(chǎn)業(yè)向該地區(qū)集聚?？臻g 上鼓勵(lì)城鎮(zhèn)以向西發(fā)展為主，建設(shè)并控制好永定河沿岸地區(qū)，鼓勵(lì)農(nóng)村居民向發(fā)展走廊附 近城鎮(zhèn)或中心村聚集。 榆垡鎮(zhèn)地區(qū)屬于“西部生態(tài)帶”的規(guī)劃范疇，而本身又處于未來北京大七環(huán)的交通結(jié) 點(diǎn)地區(qū)，是“多中心”的“中心”地區(qū)之一。榆垡鎮(zhèn)從規(guī)劃建設(shè)開始，正是遵循“既發(fā)展 經(jīng)濟(jì)又守住一塊凈土”的原則，形成了人與自然統(tǒng)一的區(qū)域特色。 榆垡鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)人口為 4.7 萬，而榆垡新市鎮(zhèn)發(fā)展目標(biāo)未來可容納常住人口為 1520 萬，無疑將成為化解中心城市人口負(fù)荷過重的重要承載地。良好的自然環(huán)境、迅速發(fā)展的 產(chǎn)業(yè)支撐體系，日益繁榮的旅游市場(chǎng)和完善的現(xiàn)代新市鎮(zhèn)綜合配套系統(tǒng)和廣茂的田野林苑， 將為這里發(fā)展二產(chǎn)、振興三產(chǎn)產(chǎn)生強(qiáng)大的聚集效應(yīng)，從而增加大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，并最終創(chuàng) 造出這里更為“宜居”的自然、社會(huì)、人文環(huán)境。 二、產(chǎn)業(yè)政策分析二、產(chǎn)業(yè)政策分析 1土地一級(jí)開發(fā)政策 為了規(guī)范土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)行為，更好地實(shí)施城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃， 確保有計(jì)劃地供應(yīng)土地，根據(jù)中華人民共和國土地管理法 、 中華人民共和國城市房地 產(chǎn)管理法 、 國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定 （國發(fā)200428 號(hào)）和北京市 國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行） （京政發(fā)20056 號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，北京市國土資源局、 市發(fā)展和改革委員會(huì)、市規(guī)劃委員會(huì)、市建設(shè)委員會(huì)共同制定北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開 發(fā)暫行辦法 。 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法所稱土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)，是指政府依法通 過收購、收回、征收等方式儲(chǔ)備國有建設(shè)用地，并組織實(shí)施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá) 到土地供應(yīng)條件的行為。 北京市國土資源局負(fù)責(zé)北京市土地儲(chǔ)備開發(fā)管理工作，并委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)組織實(shí)施。 北京市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、財(cái)政和審計(jì)等行政主管部門按照各自職責(zé)，做好相應(yīng)工作。 土地儲(chǔ)備開發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通 過招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)。儲(chǔ)備開發(fā)后的土地，按照年度土 地供應(yīng)計(jì)劃和供地政策，有計(jì)劃地向市場(chǎng)供應(yīng)。 北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法對(duì)土地一級(jí)開發(fā)主體、土地儲(chǔ)備開發(fā)計(jì)劃、 開發(fā)實(shí)施方式、開發(fā)程序等做了相應(yīng)的規(guī)定。 本項(xiàng)目的實(shí)施是在符合北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開發(fā)暫行辦法的條件下進(jìn)行的，符 合北京市土地一級(jí)開發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策要求。 2大興區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策 北京市大興區(qū)人民政府關(guān)于大興區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要的報(bào) 告中對(duì)國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的主要思路和工作任務(wù)指出： 要以“新北京、新奧運(yùn)”為契機(jī)，加強(qiáng)城鎮(zhèn)建設(shè)與管理，構(gòu)建現(xiàn)代化城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)造 良好的產(chǎn)業(yè)載體和理想的工作生活空間，核心在于科學(xué)規(guī)劃，關(guān)鍵在于城市建設(shè)和城市管 理并舉，重點(diǎn)在于形成特色。 按照組團(tuán)發(fā)展的思路做好城鎮(zhèn)發(fā)展布局。緊密結(jié)合北京城市總體規(guī)劃，統(tǒng)籌考慮發(fā)展 條件和因素，以大興新城和亦莊新城為核心，以重點(diǎn)鎮(zhèn)為基點(diǎn)，加快發(fā)展六個(gè)城鎮(zhèn)組團(tuán)， 即：大興新城組團(tuán)，主要包括黃村鎮(zhèn)、西紅門鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)北部；亦莊新城組團(tuán)主要包括 舊宮鎮(zhèn)、亦莊鎮(zhèn)、瀛海鎮(zhèn)、青云店鎮(zhèn)；龐各莊組團(tuán)主要包括龐各莊鎮(zhèn)和北臧村鎮(zhèn)南部；榆 垡組團(tuán)主要包括榆垡鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)南部；安定組團(tuán)主要包括安定鎮(zhèn)、魏善莊鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)北部； 榆垡組團(tuán)主要包括榆垡鎮(zhèn)和長(zhǎng)子營鎮(zhèn)。通過深化各組團(tuán)規(guī)劃，加快編制控制性詳細(xì)規(guī)劃， 推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，促進(jìn)組團(tuán)的形成。 全面推進(jìn)城鎮(zhèn)建設(shè)。堅(jiān)持規(guī)劃先行，高標(biāo)準(zhǔn)編制完成各項(xiàng)規(guī)劃，為高質(zhì)量建設(shè)奠定良 好基礎(chǔ)。創(chuàng)新城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)機(jī)制和模式，吸引有實(shí)力的建設(shè)主體，提高城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)水平。 按照北京城市總體規(guī)劃要求，大興新城規(guī)劃面積 65 平方公里，60 萬人口，未來五年，必 須積極促進(jìn)大興新城承擔(dān)中心城區(qū)疏解功能，全面提升輻射與帶動(dòng)能力，建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)、相 對(duì)獨(dú)立的具有綜合性區(qū)域服務(wù)功能的“京南綠色新城” 。加快啟動(dòng)大興新城核心區(qū)建設(shè)，以 新城開發(fā)和舊城改造促進(jìn)城市功能完善，不斷提供滿足現(xiàn)代化城市生活需要的文化、體育、 商業(yè)、休閑等公共場(chǎng)所和設(shè)施。繼續(xù)建設(shè)結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施完善、管理規(guī)范的住宅小區(qū)，加 快推動(dòng)危舊小區(qū)和城中村改造。充分利用資源和政策優(yōu)勢(shì)，加快龐各莊、榆垡、榆垡和安 定四個(gè)重點(diǎn)鎮(zhèn)發(fā)展步伐，提升城鎮(zhèn)現(xiàn)代化建設(shè)水平。扶持一般鎮(zhèn)發(fā)展，逐步改善鎮(zhèn)域面貌， 增強(qiáng)自我發(fā)展能力。抓好中心村建設(shè)，改善生活環(huán)境和條件，引導(dǎo)農(nóng)村人口適度聚集。 北京市大興區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要中提出要加快重點(diǎn)鎮(zhèn)建 設(shè)，抓緊完成各城鎮(zhèn)組團(tuán)內(nèi)鎮(zhèn)域規(guī)劃的調(diào)整編制，以榆垡鎮(zhèn)、龐各莊鎮(zhèn)、榆垡鎮(zhèn)、安定鎮(zhèn) 等建設(shè)為重點(diǎn)，加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程。 榆垡鎮(zhèn)做為重點(diǎn)鎮(zhèn)要重點(diǎn)建設(shè)國家級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)示范基地，以萬畝生態(tài)旅游區(qū)為基 礎(chǔ)，以北京野生動(dòng)物園和其他娛樂項(xiàng)目為核心，結(jié)合永定河綠色生態(tài)帶，發(fā)展會(huì)展、休閑、 娛樂、康體等休閑旅游娛樂業(yè)，完成北京育才小學(xué)榆垡分校等公共配套設(shè)施建設(shè)，建設(shè)京 南旅游休閑生態(tài)新鎮(zhèn)。同時(shí)，輻射帶動(dòng)禮賢鎮(zhèn)南部發(fā)展。 3行業(yè)準(zhǔn)入分析 北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心是實(shí)施市區(qū)政府土地整理儲(chǔ)備的辦事機(jī)構(gòu)，有 能力承擔(dān)該項(xiàng)目的開發(fā)工作。 綜上所述，本項(xiàng)目符合北京市規(guī)劃要求及大興區(qū)功能規(guī)劃和定位，是促進(jìn)大興區(qū)綜合 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)全面發(fā)展的需要，北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心可以承擔(dān)本項(xiàng)目的建 設(shè)。 第三章第三章 資源開發(fā)及綜合利用分析資源開發(fā)及綜合利用分析 土地資源、礦產(chǎn)資源、水資源等自然資源是人類賴以生存的基礎(chǔ)，是經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù) 發(fā)展的物質(zhì)保證。本項(xiàng)目主要涉及土地資源的開發(fā)及利用。 我國人多地少的基本國情決定了土地資源的緊缺性，因此高效集約的土地利用是貫徹 落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)人口、資源、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的重要前提。在城市 化進(jìn)程中，通過對(duì)于土地的利用、土地宏觀調(diào)控政策與微觀政策、土地資源優(yōu)化配置等方 面的研究，力求尋找集約利用土地資源的途徑，以實(shí)現(xiàn)宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，為全面建設(shè)小 康社會(huì)，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)提供保障。 北京市的年度土地供應(yīng)計(jì)劃是根據(jù)本市的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地 利用總體規(guī)劃和城市近期建設(shè)規(guī)劃堅(jiān)持總量控制、結(jié)構(gòu)合理的原則而制定的，是落實(shí)國務(wù) 院對(duì)北京城市總體規(guī)劃批復(fù)意見，促進(jìn)首都經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展，保證北京市國民經(jīng)濟(jì) 和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃、北京城市總體規(guī)劃、北京市土地利用總體規(guī)劃的有效實(shí)施。 一、資源開發(fā)方案一、資源開發(fā)方案 本項(xiàng)目位于榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和街，東至今榮大 街。項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)明顯。 北京市大興區(qū)土地儲(chǔ)備中心作為本項(xiàng)目的實(shí)施主體，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目土地前期手續(xù)辦 理、拆遷、市政規(guī)劃設(shè)計(jì)等土地一級(jí)開發(fā)工作，使項(xiàng)目用地達(dá)到很好的建設(shè)條件。 二、資源利用方案二、資源利用方案 按照項(xiàng)目規(guī)劃方案，本項(xiàng)目總用地面積 14.6236 公頃，建設(shè)用地面積 11.2307 公頃， 代征道路 3.277 公頃，代征綠地 0.1159 公頃；新建面積 17.85 萬平方米，其中居住用地建 筑面積 7.12 萬平方米，安置用房 a-039 的建筑面積 8.96 萬平方米，商業(yè)用地建筑面積 1.79 萬平方米，容積率為 1.6，綠化率 30%，建筑高度 24 米。本項(xiàng)目用地內(nèi)需拆除舊有建 筑 5639 平方米。 三、資源節(jié)約措施三、資源節(jié)約措施 建設(shè)用地合理的容積率是滿足城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和環(huán)境建設(shè)的需要，過高的容積率帶來人 口的密集、環(huán)境的影響、市政及交通的負(fù)荷加大等問題，過低的容積率又會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展，本項(xiàng)目的二級(jí)開發(fā)將在滿足規(guī)劃要求的前提下，通過合理布局，有效提高土地的利用 率。另外，在二級(jí)開發(fā)工程實(shí)施時(shí)注意做到合理利用能源和節(jié)約能源。 第四章第四章 節(jié)能方案分析節(jié)能方案分析 節(jié)約能源是我國經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針，也是當(dāng)前一項(xiàng)極為緊迫的任務(wù)。 為推動(dòng)全社會(huì)開展節(jié)能降耗，緩解能源瓶頸制約，建設(shè)節(jié)能型社會(huì)，進(jìn)一步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì) 增長(zhǎng)方式，加快建設(shè)節(jié)約型社會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)的宏 偉目標(biāo)，必須大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作中的節(jié)能工作，這有利于緩解我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資源瓶 頸制約，有利于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的形成，是促進(jìn)資源永續(xù)利用，保障經(jīng)濟(jì)安全，減輕大氣污染， 減少溫室氣體排放，實(shí)現(xiàn)全面建設(shè)小康社會(huì)和率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的戰(zhàn)略選擇。 本項(xiàng)目屬于土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，為保證做到合理利用能源和節(jié)約能源，必須在本項(xiàng)目 的二級(jí)開發(fā)過程中按國家公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) gb 50189-2005 和北京市公共建 筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （dbj 01-621-2005） 、建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 gb 50016-2006、 辦公建筑設(shè) 計(jì)規(guī)范 （jgj 67-2006） 、 民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50176-1993）等相關(guān)規(guī)范進(jìn)行節(jié)能 設(shè)計(jì)。同時(shí)，在項(xiàng)目的建設(shè)過程中，還應(yīng)注意以下幾方面： 貫徹執(zhí)行國家能源政策：節(jié)約能源，提高能源利用效率和經(jīng)濟(jì)效益，保護(hù)環(huán)境，保障 國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，本項(xiàng)目的建設(shè)將采用各種節(jié)能措施以降低能源消耗。 綠化環(huán)境：綠化設(shè)計(jì)改善項(xiàng)目的使用環(huán)境和區(qū)域氣候條件。 總體規(guī)劃布局：項(xiàng)目的設(shè)計(jì)盡量采用南北朝向布局，充分利用自然采光、冬季日照、 夏季遮陽及自然通風(fēng)。 圍護(hù)結(jié)構(gòu)：外墻采用高效保溫材料；玻璃及幕墻采用低輻射鍍膜 low-e 中空玻璃，以 減少太陽輻射，保證室內(nèi)的熱舒適與視覺舒適的目的；加強(qiáng)戶間的隔熱以適應(yīng)不同用戶的 空調(diào)標(biāo)準(zhǔn)。 選用節(jié)能型產(chǎn)品：各專業(yè)均選用節(jié)能型的設(shè)備、材料、機(jī)械和產(chǎn)品。 用能系統(tǒng)：采用合理的變電室、換熱站、泵站、中水站等各種站房的布局，為優(yōu)化設(shè) 計(jì)和節(jié)能運(yùn)行創(chuàng)造條件。 計(jì)量配置：水、電、采暖、燃?xì)?、供熱等均設(shè)置符合節(jié)能政策的計(jì)量裝置。 系統(tǒng)控制和運(yùn)行管理：為達(dá)到節(jié)能運(yùn)行，系統(tǒng)設(shè)置滿足根據(jù)不同氣候條件、不同時(shí)段、 不同區(qū)域，能夠自動(dòng)調(diào)節(jié)或手動(dòng)調(diào)節(jié)控制。滿足節(jié)能運(yùn)行管理的各種模式。 第五章第五章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安建設(shè)用地、征地拆遷及移民安 置分析置分析 一、項(xiàng)目選址及用地方案一、項(xiàng)目選址及用地方案 1建設(shè)地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)西邊，北起榆平路，南至榆緯四路，西起通和路， 東至今榮大街。 2建設(shè)用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目規(guī)劃用地面積為 14.6236 公頃（合 219.35 畝） ，用地性質(zhì)為集體土地，其中農(nóng) 用地 12.11 公頃，建設(shè)用地 2.52 公頃。用地范圍內(nèi)現(xiàn)有涉及需要拆遷的民宅 16 戶，建筑 面積 4000 平方米；土地種植部分主要為小麥等農(nóng)作物；項(xiàng)目地塊范圍內(nèi)沒有古樹和文物設(shè) 施。 2.1 區(qū)域分析 榆垡鎮(zhèn)位于北京市最南端，距北京市區(qū) 35 公里，距大興新城 23 公里。素有“京南第 一鎮(zhèn)”美譽(yù)。鎮(zhèn)域南北長(zhǎng)約 11 公里，東西寬約 20 公里，鎮(zhèn)域總面積約 136 平方公里。依 據(jù)總體規(guī)劃，榆垡鎮(zhèn)是北京市西南部重要門戶，是集農(nóng)業(yè)、新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)旅游業(yè)為一 體的綜合型重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)。 榆垡鎮(zhèn)隔永定河與河北省交界，處于北京“兩軸兩帶多中心”發(fā)展格局中的“西 部生態(tài)帶”范疇，是多中心中的重要一點(diǎn)。 2.2 交通情況 有京開路從鎮(zhèn)區(qū)中部穿過，規(guī)劃京開高速南延長(zhǎng)線從鎮(zhèn)區(qū)西側(cè)穿過，規(guī)劃南部貨運(yùn)通 道從鎮(zhèn)區(qū)北部穿過，發(fā)達(dá)的高速路網(wǎng)絡(luò)豐富了區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的渠道。 2.3 規(guī)劃條件優(yōu)勢(shì) 規(guī)劃中預(yù)留有發(fā)展備用地，為城鎮(zhèn)發(fā)展預(yù)留了空間，為打造首都概念新市鎮(zhèn)創(chuàng)造了條 件，也為結(jié)合重大基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃定位調(diào)整奠定了基礎(chǔ)。 3用地方案 本項(xiàng)目用地控制性指標(biāo)如下： 項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)表 總用地面積(公 頃) 14.6236 建筑面積 (萬 m2) 17.85 建設(shè)用地面積11.2307居住7.111.6 代征道路面積3.2770商業(yè)1.791.5 代征綠地面積0.1159安置房8.95 容積率 1.6 規(guī)劃 情況 其他0其它0高度(m)24 編號(hào)類 別 用地 性質(zhì) 用地規(guī)模 （平方米） 總建筑面積 （平方米） 容積率建筑 高度 （米） 建筑 密度 （%） 綠地率 (%) 備 注 a- 039 br255916. 4 89466.241.6183030安 置 房 a- 040 br244475.6171160.9 76 1.6183030 a- 030 bc211915. 75 17873.6 25 1. 5 2 4 3 5 30 a- 038 ag1586.43000010 0 a- 033 ag 1 572.64000010 0 代征 32769. 道路55 二、土地利用合理性分析二、土地利用合理性分析 本項(xiàng)目符合土地利用規(guī)劃，占地規(guī)模合理，符合集約和有效使用土地的要求。具體的 規(guī)劃意見書等法律文件正在辦理過程中。建筑規(guī)劃要求如下： 建筑使用性質(zhì)：住宅、商業(yè) 總建筑面積：17.85 萬平方米 本項(xiàng)目實(shí)施后的土地具體利用方案將在二級(jí)開發(fā)中體現(xiàn)。本項(xiàng)目二級(jí)開發(fā)必須嚴(yán)格按 照規(guī)劃要求，注意通過合理布局，符合土地利用規(guī)劃，符合集約和有效使用土地的要求。 三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案三、征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 1. 征地方案 1.1 征地政策 1.1.1 按照北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法 （北京市人民政府令第 148 號(hào)）文件的規(guī) 定執(zhí)行。 1.1.2 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)北京市建設(shè)征地補(bǔ)償安置辦法 （市政府 148 號(hào)令） “征地單位支付的征地補(bǔ)償 費(fèi)包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。涉及青苗和其他土地附著物的，還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付 青苗補(bǔ)償費(fèi)和其他土地附著物補(bǔ)償費(fèi)” （1）征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)目前該地區(qū)集體土地征地補(bǔ)償?shù)囊话闱闆r及榆垡鎮(zhèn)與土地中心簽訂的協(xié)議價(jià)格， 結(jié)合興創(chuàng)公司開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)涉及榆垡鎮(zhèn)域范圍內(nèi)的農(nóng)用地補(bǔ)償價(jià)格暫定為 6 萬元/畝（含土 地補(bǔ)償、安置補(bǔ)助，含地上物及青苗補(bǔ)償費(fèi)用） 。 （2）征地相關(guān)稅費(fèi) 在征地過程中需繳納的相關(guān)稅費(fèi)主要包括防洪費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、耕地占用稅等。其中： 防洪費(fèi)：根據(jù)北京市人民政府令（1994）第 21 號(hào)北京市征收防洪工程建設(shè)維護(hù)管 理費(fèi)暫行規(guī)定 ，防洪費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)為 20 元/平方米。計(jì)費(fèi)基數(shù)為用地范圍內(nèi)建設(shè)用地面積。 耕地占用稅：根據(jù)北京市人民政府北京實(shí)施中華人民共和國耕地占用稅暫行條例 的辦法自 2008 年 1 月 1 日起施行，規(guī)定大興區(qū)耕地占用稅為 40 元/平方米。 耕地開墾費(fèi)：根據(jù)中華人民共和國土地管理法第四章第三十一條規(guī)定，國家實(shí)行 占用耕地補(bǔ)償制度。非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由 占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?；沒有條件開墾或者開墾的 耕地不符合要求的，應(yīng)當(dāng)按照省、自治區(qū)、直轄市的規(guī)定繳納耕地開墾費(fèi)，專款用于開墾 新的耕地。通過估價(jià)人員的實(shí)地調(diào)查，根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心大興區(qū)分中心提供的 數(shù)據(jù)和估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的實(shí)際情況，該區(qū)域開墾新耕地的費(fèi)用大約為 1.8 萬元/畝。 1.2 征地實(shí)施 本項(xiàng)目范圍內(nèi)總用地面積 14.6236 公頃（合 219.35 畝） ，全部為集體土地。 1.3 土地取得成本 按照上述征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，土地取得費(fèi)為 2297 萬元，本項(xiàng)目土地取得成本見下表： 征地成本構(gòu)成表 序號(hào)費(fèi)用名 稱 數(shù)量計(jì)費(fèi)標(biāo) 準(zhǔn) 補(bǔ)償金 額（萬元） 備注 1土地補(bǔ)償費(fèi)219.4 畝6 萬元/ 畝 1316含安置補(bǔ)助 費(fèi)及青苗補(bǔ) 償 2復(fù)墾費(fèi)151.1 畝1.8 萬元/畝272 3耕地占用稅121057 平方 米 40 元/平方 米 484 4防洪費(fèi)112307.8 平 方米 20 元/平方 米 225 5合計(jì)2297 1.4 費(fèi)用支付方式 征地單位將征地補(bǔ)償費(fèi)專戶存儲(chǔ)，接受土地行政主管部門的監(jiān)管，依法支付。 土地一級(jí)開發(fā)單位按照北京市征地補(bǔ)償政策的相關(guān)規(guī)定，將土地補(bǔ)償費(fèi)中的交納保險(xiǎn) 部分直接撥付給區(qū)社會(huì)保險(xiǎn)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)力安置費(fèi)由相關(guān)部門按照安置方案進(jìn)行處理， 地上物補(bǔ)償費(fèi)、征地補(bǔ)償費(fèi)除用于人員安置費(fèi)外支付給村民委員會(huì)。 2.拆遷方案 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目拆遷工作的摸底調(diào)查，本項(xiàng)目涉及拆遷面積共計(jì) 5639 平方米，包括民宅 16 戶，建筑面積約 4000 平方米；涉及非住宅拆遷建筑面積 1639 平方米，為集體企業(yè)拆遷。 本項(xiàng)目具體拆遷實(shí)施辦法如下： 2.1 執(zhí)行貨幣補(bǔ)償政策 本項(xiàng)目征地拆遷移民方案全部為貨幣補(bǔ)償，不涉及回遷。采用先進(jìn)行現(xiàn)狀調(diào)查、評(píng)估 測(cè)算制定拆遷補(bǔ)償政策，確定對(duì)各原用地居民和單位的補(bǔ)償價(jià)格。 2.2 拆遷預(yù)算編制說明： 2.2.1拆遷費(fèi)用 房屋拆遷費(fèi)用包括：房屋拆遷補(bǔ)償、非住宅類房屋拆遷費(fèi)。 2.2.2間接拆遷費(fèi)用包括：拆除清運(yùn)費(fèi)、評(píng)估服務(wù)費(fèi)、拆遷服務(wù)費(fèi)。 2.3拆遷實(shí)施計(jì)劃 2.3.1 計(jì)劃準(zhǔn)備階段：2009 年 6 月-2009 年 7 月 主要做好項(xiàng)目啟動(dòng)前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作，包括：確定拆遷公司和評(píng)估公司，現(xiàn)場(chǎng)辦公室 的布置，各種資料的印刷和準(zhǔn)備，各環(huán)節(jié)工作人員到位并落實(shí)工作流程和崗位職責(zé)，向居 民宣傳工作流程和拆遷政策，動(dòng)員居民做好搬家和簽協(xié)議的準(zhǔn)備，為正式啟動(dòng)拆遷工作打 下基礎(chǔ)。 2.3.2 計(jì)劃啟動(dòng)階段：2009 年 8 月- 2009 年 9 月 前期工作基本就緒后，先啟動(dòng)解危排險(xiǎn)。按照檔案管理要求完成拆遷資料的歸檔工作， 完成項(xiàng)目前期的費(fèi)用結(jié)算。 2.4項(xiàng)目拆遷組織安排: 2.4.1 組織領(lǐng)導(dǎo)：成立拆遷指揮部實(shí)施本項(xiàng)目拆遷。 2.4.2 組織安排：指揮部下設(shè)辦公室，具體負(fù)責(zé)拆遷范圍內(nèi)被拆遷居民的入戶調(diào)查摸 底、收取相關(guān)證明材料，商談拆遷事宜，簽訂拆遷協(xié)議書，解釋拆遷政策。監(jiān)督被拆遷居 民的搬家騰房及整理居民檔案工作。辦公室下設(shè)居民拆遷小組負(fù)責(zé)拆遷范圍內(nèi)被拆遷居民 的入戶調(diào)查摸底，簽訂協(xié)議等工作，并監(jiān)督、實(shí)施對(duì)房屋的拆除以及渣土清運(yùn)工作。另設(shè) 安全穩(wěn)定紀(jì)檢監(jiān)察組，負(fù)責(zé)本次拆遷工作中對(duì)拆遷居民的政策解釋、說服工作，及時(shí)化解 拆遷中發(fā)生的矛盾、問題；負(fù)責(zé)被拆遷居民協(xié)議書、困補(bǔ)資金的審計(jì)、監(jiān)察、審核工作， 對(duì)被拆遷居民的拆遷補(bǔ)償工作進(jìn)行全程監(jiān)督。 2.5拆遷方案和進(jìn)度計(jì)劃保證措施 實(shí)施拆遷任務(wù)的過程中，嚴(yán)格按照拆遷政策法規(guī)實(shí)施拆遷工作，深入細(xì)致地開展群眾 工作，拆遷動(dòng)員形式多樣，思想政治工作有針對(duì)性，不激化矛盾。 2.5.1 入戶調(diào)查細(xì)致嚴(yán)密。嚴(yán)格核實(shí)被調(diào)查戶的住房、戶口、家庭結(jié)構(gòu)、婚姻狀況等 情況，務(wù)求準(zhǔn)確，不得疏漏。 2.5.2 科學(xué)合理地編制安置補(bǔ)償方案。嚴(yán)格按照入戶調(diào)查獲取的資料編制安置補(bǔ)償方 案，力求所編制方案真實(shí)合理，達(dá)到最理想的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)，最大限度控制搬遷成本。 2.5.3 群眾工作深入扎實(shí)。深入細(xì)致地開展群眾工作，廣泛宣傳拆遷政策；拆遷談話 嚴(yán)肅認(rèn)真，堅(jiān)持原則，補(bǔ)償協(xié)議表述明確，數(shù)字準(zhǔn)確。 2.5.4 拆遷資金使用方向準(zhǔn)確，嚴(yán)格執(zhí)行補(bǔ)償款發(fā)放程序。 2.5.5 嚴(yán)格拆遷現(xiàn)場(chǎng)的安全保衛(wèi)工作。高度重視拆遷現(xiàn)場(chǎng)的消防安全和治安工作，保 證良好的拆遷工作環(huán)境。配備充足的消防器材以保證拆遷工地的安全；及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理危 及拆遷現(xiàn)場(chǎng)的治安事件。 2.5.6 拆遷資料歸檔及時(shí)，檔案不遺漏、不丟失。 本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償方案依據(jù)北京市集體土地房屋拆遷管理辦法 （北京市人民政府 124 號(hào)令） 、 北京市城市房屋拆遷管理辦法 （北京市人民政府第 87 號(hào)令） 、 關(guān)于印發(fā)的通知 （京國土房管拆2002646 號(hào)） 、 大興區(qū)集體 土地房屋拆遷補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定的通知 （京興政發(fā)20042 號(hào)）等相關(guān)政策法規(guī)文件及拆 遷評(píng)估中適用的部分實(shí)際費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并考慮到本地區(qū)的實(shí)際拆遷價(jià)格因素和開發(fā)進(jìn)度因素， 對(duì)拆遷補(bǔ)償方案進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償方案較為合理。 第六章第六章 環(huán)境和生態(tài)影響分析環(huán)境和生態(tài)影響分析 一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境一、項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境 1氣象條件 本項(xiàng)目屬北溫帶大陸性半干旱季風(fēng)氣候區(qū)，冬春多西北風(fēng)、北風(fēng)；夏秋多東南風(fēng)、南 風(fēng)。春季少雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥。該區(qū)年平均風(fēng)速為 2.4m/s，全年無霜期約 200 天；年均氣溫為 11.5。7 月最熱，月平均最高氣溫為 30.8；1 月最冷，月平均最 低氣溫為-10。多年平均相對(duì)濕度為 60.2%，7、8 月份最高為 7080%。 該區(qū)多年平均地面蒸發(fā)量為 450mm/年，水面蒸發(fā)量為 2204.3mm/年。最大凍土層厚度 約 70cm。多年平均降水量約為 580mm/年，年降水量的 80%以上集中在 69 月。 北京年日照時(shí)間約 2700 小時(shí)，年總輻射約 5350 兆焦耳/平方米/年。冬季氣溫較低， 且風(fēng)力較大，應(yīng)盡量避免冬季室外作業(yè)。 2水文地質(zhì)狀況 該區(qū)為永定河沖洪積扇中下部，系地表河流沖洪積而成，第四系松散層厚度為 100200m。該區(qū)表層土巖性為砂土、粘土、砂粘、粘砂等，厚度為 10m 左右，地表滲透性 不大