2011鴻泰花園住宅小區(qū)項目可行性報告91p.doc

鴻鴻泰花園住宅小區(qū)泰花園住宅小區(qū)項項目目 項項目申目申請報請報告告 二一一年一月二一一年一月 目目 錄錄 1 第一章 申請單位及項目概況 4 一、項目申報單位概況 .4 二、項目概況 .6 第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 .11 一、發(fā)展規(guī)劃分析 11 二、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析 18 三、行業(yè)準(zhǔn)入分析 23 第三章 項目工程方案 .27 一、設(shè)計依據(jù)及指導(dǎo)思想 27 二、總平面規(guī)劃 29 三、建筑設(shè)計 31 四、消防設(shè)計 33 五、綠化景觀規(guī)劃 33 六、結(jié)構(gòu)設(shè)計 34 七、給水排水設(shè)計 36 八、燃?xì)夤こ桃?guī)劃 39 九、電力與弱電工程規(guī)劃 39 十、防雷設(shè)計 41 十一、無障礙設(shè)計 42 第四章 資源開發(fā)和綜合利用分析 .43 一、資源開發(fā) 43 二、資源利用 43 三、資源節(jié)約措施 44 第五章 節(jié)能方案分析 .46 一、設(shè)計依據(jù) 46 二、能耗狀況 47 三、能源供應(yīng)情況 47 四、能耗指標(biāo) 48 五、項目的節(jié)能措施 51 第六章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置 .55 一、建設(shè)用地 55 二、土地綜合利用分析 55 三、征地拆遷和移民安置 56 第七章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 .57 一、項目場址環(huán)境現(xiàn)狀 57 二、項目各階段建設(shè)對環(huán)境的影響 60 三、地質(zhì)災(zāi)害影響分析 68 四、特殊環(huán)境影響 68 五、環(huán)境影響綜合評價結(jié)論 68 2 六、水土保持方案 71 第八章 經(jīng)濟影響分析 .73 一、項目經(jīng)濟影響分析 73 二、項目經(jīng)濟效益分析 74 三、項目財務(wù)盈利能力分析 78 四、敏感性分析 80 五、盈虧平衡分析 81 第九章 項目招標(biāo)方案 .83 一、招標(biāo)原則 83 二、招投標(biāo)程序 83 第十章 社會影響分析 .86 一、項目社會影響分析 86 二、社會適應(yīng)性分析 88 三、社會風(fēng)險及對策分析 88 第十一章 結(jié)論與建議 .90 一、結(jié)論 90 二、建議 90 3 第一章第一章 申請單位及項目概況申請單位及項目概況 1.1、項目申報單位概況、項目申報單位概況 1 建建設(shè)單設(shè)單位概況位概況 企企 業(yè)業(yè) 名名 稱：稱： 企企 業(yè)業(yè) 地地 址：址：江西省南昌市進(jìn)賢縣軍湖路 2 項項目申目申請報請報告依據(jù)和范告依據(jù)和范圍圍 1）、）、編編制依據(jù)制依據(jù) （1）中華人民共和國土地管理法（中華人民共和國主席令第 28 號）； （2）中華人民共和國安全生產(chǎn)法（中華人民共和國主席令第 70 號）； （3）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法（中華人民共和國主席令第 74 號）； （4）中華人民共和國環(huán)境保護法（中華人民共和國主席令第 22 號）； （5）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（中華人民共和國主席令第 72 號）； （6）中華人民共和國招投標(biāo)法（中華人民共和國主席令第 21 號）； （7）建設(shè)工程勘察質(zhì)量管理辦法（中華人民共和國建設(shè)部令第 115 號）； （8）江西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要； （9）南昌市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要； （10）進(jìn)賢縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃綱要； （11）進(jìn)賢縣住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010）； （12）國家發(fā)展改革委關(guān)于發(fā)布項目申請報告通用文本的通知發(fā)改投資 20071169 號； 4 （13）投資項目可行性研究報告編制指南； （14）編制報告的委托合同； （15）項目承辦單位提供的其他相關(guān)資料。 2）、）、編編制范制范圍圍 本項目申請報告主要對擬投資建設(shè)的“鴻泰花園住宅小區(qū)”項目進(jìn)行綜合 分析及評價，主要包括項目發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析、資源開發(fā)的 綜合利用、資源節(jié)約、節(jié)能方案、建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置、環(huán)境和生 態(tài)影響、經(jīng)濟影響以及社會影響分析、項目招投標(biāo)等內(nèi)容。 1.2 項目概況項目概況 1、 、項項目建目建設(shè)設(shè)背景及必要性背景及必要性 隨著人民生活水平的不斷提高和人口的增多，現(xiàn)有的物資生活狀況和物 質(zhì)條件難于滿足人們生活的需要，特別是現(xiàn)有的住房條件難于滿足人們生活 的需要。居者有其屋，是大部分中國人家庭觀念的使然，根深蒂固的傳統(tǒng)居家 思想，使得中國現(xiàn)有的住房狀況和住房水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到人們生活的需求。進(jìn) 賢縣作為江西省的一個重要縣市，人們的生活和住房水平成為縣委縣政府關(guān) 心的重點。 為貫徹落實國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn) 定住房價格意見的通知（國辦發(fā)200637 號）、建設(shè)部關(guān)于落實新建住房結(jié) 構(gòu)比例要求的若干意見（建住房2006165 號）、 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入 家庭住房困難的若干意見（國發(fā)200724 號）和江西省建設(shè)廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部關(guān) 于建立住房建設(shè)計劃（規(guī)劃）編制公布工作督辦制度的通知（贛建規(guī)20081 5 號）等文件精神，進(jìn)賢縣縣委、縣政府特制定了進(jìn)賢縣住房建設(shè)規(guī)劃（2006- 2010）。 而本項目“鴻泰花園住宅小區(qū)”項目的建設(shè)，不僅是進(jìn)賢縣住房建設(shè) 規(guī)劃內(nèi)容的重要組成部分，同時也是進(jìn)賢縣人們生活的迫切需要，項目的開 發(fā)建設(shè)很有必要。 2、申、申請項請項目建目建設(shè)現(xiàn)設(shè)現(xiàn)狀及地點狀及地點 建建設(shè)設(shè)地點：地點：項目建設(shè)地點位于進(jìn)賢縣溫圳鎮(zhèn)前進(jìn)大道以東，溫圳大道以南， 時代大道以西，地理位置優(yōu)越。 項項目目現(xiàn)現(xiàn)狀：狀：該地段市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通條件便利，生活配套設(shè)施齊全， 適于人們生活和居住，也適合“鴻泰花園住宅小區(qū)”項目的開發(fā)建設(shè)。是未來 城市發(fā)展的重要區(qū)域，既擁有優(yōu)質(zhì)的人居環(huán)境，又不失都市的繁華氣息，是居 住置業(yè)的良好地段。 3、建、建設(shè)項設(shè)項目名稱及開目名稱及開發(fā)發(fā)期限期限 項項目名稱：目名稱：鴻泰花園住宅小區(qū)項目 建建設(shè)設(shè)性性質(zhì)質(zhì)： ：新建工程 項項目開目開發(fā)發(fā)期限：期限：2 年（2011 年 1 月至 2012 年 12 月） 項項目開目開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)周期安排：周期安排：結(jié)合擬建設(shè)項目的規(guī)模和層數(shù)，并按照項目分析 及建設(shè)計劃的要求，本項目從前期準(zhǔn)備工作、基礎(chǔ)工程到項目竣工驗收，總建 設(shè)周期為 2 年。 項目計劃于 2011 年 1 月開始開工，在資金及時到位的情況下，預(yù)計 2012 年 12 月竣工。具體施工進(jìn)步安排如下圖所示： 6 “鴻泰花園住宅小區(qū)”項目施工進(jìn)度表 2011 年2012 年 年份 項目 iiiiiiiviiiiiiiv 基礎(chǔ)及地下工程 主體工程 安裝及裝修 室外工程 竣工驗收 4、 、項項目建目建設(shè)設(shè)內(nèi)容、內(nèi)容、規(guī)規(guī)模模及及類別類別 建建設(shè)設(shè)內(nèi)容內(nèi)容：“鴻泰花園住宅小區(qū)”項目的建設(shè)，是以市場為導(dǎo)向，本著以 人為本的、科技為本的理念建設(shè)開發(fā)的，主要以住宅建設(shè)為主，商業(yè)為輔助配 套的特色精品項目。建設(shè)內(nèi)容主要有：5 棟 6f+底層儲藏室住宅樓、10 棟 6f 住宅樓、1 棟 5f 住宅樓、3 棟 6f+底層商住樓、物管用房、配電房、垃圾站等 公共配套設(shè)施。 建建設(shè)規(guī)設(shè)規(guī)模：模：本項目總用地 40016.5，建筑基底面積為 12036.96，總建 筑面積為 72267.2，包括住宅建筑、商業(yè)建筑、底層車庫建筑、物管用房建筑、 配電房建筑、垃圾站建筑等建筑構(gòu)成。其中住宅建筑面積 65034.6，商業(yè)建 筑面積 5883.82，底層車庫面積為 1037.78，物管用房建筑面積 201，配 電房建筑面積 30，垃圾站建筑面積 80。該小區(qū)總戶數(shù)為 609 戶，室外停 車位數(shù) 135 個，建筑密度 30.8%，綠地率為 36.2%，容積率 1.806。 項項目目類別類別： ：本項目用地所屬類別為出讓商業(yè)和住宅用地，商業(yè)用地使用年 7 限為 40 年，住宅用地使用年限為 70 年。 5、 、項項目投目投資規(guī)資規(guī)模及模及資資金籌措方案金籌措方案 投投資規(guī)資規(guī)模模：項目總投資為 9475.83 萬元，其中：土地費用為 1458 萬元，工 程其他費用為 234.66 萬元，建筑安裝工程費為 6283.38 萬元,基礎(chǔ)設(shè)施費為 277.81 萬元，開發(fā)期間規(guī)費為 108.4 萬元，不可預(yù)見費為 543.67 萬元，開發(fā)費 用為 569.91 萬元。 （詳見投資估算表） 資資金籌措金籌措：“鴻泰花園住宅小區(qū)”項目總投資為 9475.83 萬元，項目資金來 源為企業(yè)自籌資金。 6、 、項項目主要技目主要技術(shù)經(jīng)濟術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)標(biāo) 1）、）、總總體體設(shè)計設(shè)計指指標(biāo)標(biāo) 序號序號項目項目單位單位數(shù)值數(shù)值 1 建筑用地面積 40016.5 2 總建筑面積 72267.2 2.1 住宅建筑面積 65034.6 a 戶型 19337.49 b 戶型 1844.10 c 戶型 3516.47 d 戶型 29896.16 e 戶型 7635.30 f 戶型 2805.05 2.2 商業(yè)建筑面積 5883.82 2.3 車庫建筑面積 1037.78 2.4 配套設(shè)施面積 311 物管用房建筑面積 201 配電房建筑面積 30 垃圾站建筑面積 80 3 建筑基底面積 12036.96 4 建筑密度 30.08% 5 容積率 1.806 6 綠地率 36.2% 7 室外停車位 135 8 8 總戶數(shù) 609 a 戶型 175 b 戶型 15 c 戶型 29 d 戶型 268 e 戶型 95 f 戶型 27 9 建筑耐久年限50年 10 結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu) 11 建筑耐火等級二級 12 建筑抗震設(shè)防裂度6度 2）、主要）、主要財務(wù)評財務(wù)評價指價指標(biāo)標(biāo) 項項 目目單單 位位數(shù)數(shù) 值值 項目總投資萬元 9475.83 項目銷售總收入萬元 14778.92 銷售稅費萬元 849.79 所得稅萬元 1113.32 稅后利潤萬元 3339.97 稅后成本利潤率 35.25% 項目財務(wù)凈現(xiàn)值(fnpv)（ic=12%，年）萬元 1326.18 靜態(tài)投資回收期(年） 2.75 動態(tài)投資回收期（ic=12%，年） 2.95 財務(wù)內(nèi)部收益率(firr) 25.96% 9 第二章第二章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 2.1、發(fā)展規(guī)劃分析、發(fā)展規(guī)劃分析 1、溫圳、溫圳鎮(zhèn)鎮(zhèn)概況概況 溫圳鎮(zhèn)位于江西省中部，進(jìn)賢縣西部，原名溫家圳，距南昌市 40 公里，總 人口 5.2 萬，其中城鎮(zhèn)人口 2 萬，占地 53.57 平方公里，其中耕地 2.1 萬畝，城 區(qū) 4.5 平方公里，整個區(qū)域呈東高西低走勢，東屬紅壤丘陵，西為贛撫沖積平 原，轄 15 個村委會，個居委會，個村小組，104 個自然村。林業(yè)覆蓋率 20。2005 年，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 18.4 億元。財政收入 2676 萬元，農(nóng)民人平收入 4138 元。先后被列為全國小城鎮(zhèn)綜合改革試點鎮(zhèn)、全國小康建設(shè)明星鎮(zhèn)、江 西省文明村鎮(zhèn)、省市衛(wèi)生鎮(zhèn)、市級文明鎮(zhèn)、江西省農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展“百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、 全省畜牧業(yè)“百強鄉(xiāng)鎮(zhèn)”。 資資源豐富。源豐富。一是水資源充沛，鎮(zhèn)西有跨越鎮(zhèn)域 7.58 公里的撫河，鎮(zhèn)東有 東贛新河，中有東風(fēng)排漬道，江南水鄉(xiāng)特色明顯。依托撫河，擁有取之不盡、 用之不竭的沙石，曾被日本客商認(rèn)定為極有價值的工業(yè)原料和建筑材料。二 是古老的文明史造就了一大批杰出的人才資源，古代的明朝中丞朱軟相（溫圳 湖南朱家人），近代的清末民初大教育家、基礎(chǔ)教育先驅(qū)、書畫家李瑞清，現(xiàn)代 的中科院院士、博士生導(dǎo)師朱中梁均生于斯長于斯。目前，溫圳籍的在外地工 作的處級以上的黨政干部、高級職稱以上的學(xué)者、工業(yè)技術(shù)人員、商業(yè)經(jīng)營者 遍及全國，不盡其數(shù)，三是土地資源平坦寬闊，且大部分分布在國道、高速公 路兩旁，實用價值高。 設(shè)設(shè)施完善。施完善。溫圳鎮(zhèn)始終把夯實基礎(chǔ)設(shè)施作為優(yōu)化投資環(huán)境，推動經(jīng)濟發(fā) 10 展的重大舉措。近幾年來，采取一切可行措施，完成了下水道的配套建設(shè)，優(yōu) 化了發(fā)展環(huán)境，夯實了發(fā)展基礎(chǔ)，加大了道路、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、教育等公益 事業(yè)的投入。目前，溫圳的基礎(chǔ)設(shè)施、服務(wù)功能已日臻完善，城鎮(zhèn)街道公路全 面硬化、綠化、亮化；變電站、火車站、汽車站、自來水、郵政、電訊、銀行、文 化宮、老年宮、敬老院、醫(yī)院、中小學(xué)校應(yīng)有盡有，有線電視覆蓋全鎮(zhèn)。 區(qū)位獨區(qū)位獨優(yōu)優(yōu)。 。溫圳距省會南昌 40 公里，踞撫河中下游，處江西省“天”字型 交通框架之內(nèi)，享有得天獨厚的水陸交通優(yōu)勢。水有江西六大水系之一的撫 河與贛東新河，可直達(dá)長江，陸有浙贛鐵路復(fù)線（尤其是直達(dá)城區(qū)的兩條鐵路 專線），320、316 國道、滬瑞、京福、樂溫高速公路在鎮(zhèn)域交匯，形成快、捷、便 的運能，屬江西省少有的交通型鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 氣候適人。氣候適人。地處亞熱帶，四季分明，雨量充沛。年平均氣溫 17.5，極端 最高氣溫 40.6，極端最低氣溫9.3，年降雨量 16001800 毫米，降雨日 144 天，平均相對濕度 77，日照時 1900.5 小時，日照率 43，平均風(fēng)速 2.5 米秒，無霜期 291 天。 文化、教育、文化、教育、衛(wèi)衛(wèi)生事生事業(yè)業(yè)蒸蒸日上。蒸蒸日上?，F(xiàn)有公立完中一所，初中一所，小學(xué) 15 所，私立完中所，小學(xué) 1 所，幼兒園 20 余所，在校學(xué)生萬余人，中心衛(wèi)生院 與農(nóng)村合作醫(yī)療組織相配套。90%以上的農(nóng)民享受農(nóng)村新型合作醫(yī)療保障，文 明健康的文化娛樂活動不斷延伸到農(nóng)村。 2、社會、社會經(jīng)濟經(jīng)濟狀況狀況 進(jìn)賢縣發(fā)進(jìn)賢縣發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀：狀： 2009 年，進(jìn)賢縣經(jīng)濟社會發(fā)展情況：實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 158 億元，增長 11 15.5%；財政總收入 5.4 億元，增長 15.28%；地方財政一般預(yù)算收入 3.45 億元， 增長 15%；全社會固定資產(chǎn)投資總額 30.7 億元，增長 45%；社會消費品零售總 額 28.2 億元，增長 18%；實際利用內(nèi)資 34.2 億元，外資 6325 萬美元，農(nóng)民人 均純收入 5830 元，增長 10%。力爭 15 家產(chǎn)值過億的骨干企業(yè)，新增規(guī)模以上 企業(yè) 24 家，總數(shù)超過 120 家，基地新增落戶項目 50 個。從經(jīng)濟指標(biāo)對照中我 們可以看到，2009 年進(jìn)賢縣 gdp 和財政總收入增幅達(dá)到 15.5%和 15.28%， 超過了全市平均水平。 2009 年該縣財政總收入 54454 萬元，突破 5 億元大關(guān)，同比增長 15.6%。2009 年，進(jìn)賢經(jīng)濟發(fā)展面臨全球金融危機沖擊和國內(nèi)外嚴(yán)峻復(fù)雜形勢， 全縣上下一心，迎難而上，奮力拼搏，攻堅克難，取得了經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展的 優(yōu)異成績。一方面著力推進(jìn)大產(chǎn)業(yè)支撐、大項目帶動、大圈層崛起、大開放創(chuàng) 業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，布局總體定位為大溫圳工業(yè)經(jīng)濟圈、軍山湖生態(tài)經(jīng)濟圈、大縣 城商貿(mào)圈的“三大圈層”，大力發(fā)展醫(yī)療器械、文化用品、煙花鞭炮、鋼構(gòu)網(wǎng)架 等產(chǎn)業(yè)集群，全力打造工業(yè)支柱，全年創(chuàng)造工業(yè)增加值 25 億元，占全縣規(guī)模 以上工業(yè)增加值 76%。一方面堅持將促工業(yè)、保企業(yè)作為核心，圍繞為企業(yè)服 務(wù)、謀企業(yè)發(fā)展，大力營造寬松財稅環(huán)境，實行系列稅費政策，實施增值稅轉(zhuǎn) 型改革，幫助困難企業(yè)渡過難關(guān)，為財稅增長奠定堅實基礎(chǔ)。 溫圳溫圳發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀：狀： 以深化改革為動力，以財政增長、農(nóng)民增收、市場繁榮、環(huán)境美化、社會 穩(wěn)定發(fā)展為目標(biāo)，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，堅持以改革促發(fā)展，加強土地流轉(zhuǎn)，以 開放促開發(fā)，不斷推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，企業(yè)強強聯(lián)合，鼓勵和支持以優(yōu)并 12 劣或互相協(xié)作；加強精神文明建設(shè)，強化社會整治，構(gòu)建社會主義和諧社會為 引資、聚資、搞好城鎮(zhèn)建設(shè)創(chuàng)造良好的條件；大力扶持和鼓勵個體企業(yè)，外地 企業(yè)來我鎮(zhèn)發(fā)展，廣辟財源，實現(xiàn)財政增長，群眾生活水平普遍提高，社會穩(wěn) 定等目標(biāo)，促進(jìn)全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟有更大發(fā)展和社會的全面進(jìn)步。 產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。第一產(chǎn)業(yè)應(yīng)在穩(wěn)定糧食生產(chǎn)的基礎(chǔ)上，創(chuàng)新農(nóng)業(yè)發(fā)展，積 極發(fā)展“三高”農(nóng)業(yè)及創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)，同時抓好龍頭企業(yè)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶 動“四型”農(nóng)業(yè)的快速發(fā)展。發(fā)展家庭養(yǎng)殖業(yè)形成規(guī)模，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化 進(jìn)程。第二產(chǎn)業(yè)主要是建材、食品加工、五金配件、文化用品、銅材加工、化工 原料?，F(xiàn)狀企業(yè)規(guī)模小，大多是家庭式工廠，應(yīng)加強主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的支柱地位，并 改進(jìn)生產(chǎn)工藝，提高生產(chǎn)效率、形成規(guī)?；?、集約化經(jīng)營。同時應(yīng)積極引進(jìn)外 來資金和技術(shù)，建好工業(yè)園區(qū)，發(fā)展高科技產(chǎn)品，實現(xiàn)企業(yè)強強聯(lián)合和規(guī)模經(jīng) 營。第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)做強做大禽蛋市場和建材市場，擴大規(guī)模，充分利用溫圳便捷 的交通條件，大力促進(jìn)物流業(yè)的發(fā)展，形成區(qū)域特色經(jīng)濟的快速發(fā)展。 三產(chǎn)業(yè)基地設(shè)在溫圳鎮(zhèn)城區(qū)。溫圳鎮(zhèn)城區(qū)應(yīng)積極發(fā)展以建材、糧食加工、 小五金、文化用品、食品加工、銅材加工、化工原料等為主的工業(yè)體系結(jié)構(gòu)， 擴大工業(yè)區(qū)規(guī)模，培育禽蛋市場、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。使溫圳鎮(zhèn)城區(qū)成為 鎮(zhèn)域的重要二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，成為全鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展的龍頭區(qū)域。 糧油生產(chǎn)基地。糧油生產(chǎn)基地集中在鎮(zhèn)域南部，以楊溪、檀溪、白沙、新 村、泉溪、東崗、瀝背等行政村為主，規(guī)劃充分利用肥沃的土地，大力發(fā)展現(xiàn) 代農(nóng)業(yè)，種植糧食、油料等糧食經(jīng)濟作物，建設(shè)噸糧鎮(zhèn)，加強農(nóng)業(yè)地位。 果林基地。充分利用鎮(zhèn)域北部低山崗地的羅家村，大力發(fā)展林業(yè)及果業(yè)， 13 成為全鎮(zhèn)果林業(yè)生產(chǎn)基地，同時該基地也是全鎮(zhèn)域重要生態(tài)敏感區(qū)，既活躍 一方經(jīng)濟，又為環(huán)境保護提供很好的天然屏障。 禽類養(yǎng)殖基地。鎮(zhèn)域中心湖南、聯(lián)里、楊溪、莊山、白沙要充分利用禽業(yè) 這個溫圳傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，穩(wěn)定和擴大溫圳禽業(yè)的發(fā)展，積極引導(dǎo)農(nóng)民提高技 術(shù)，更新品種，降低飼養(yǎng)成本，提高禽業(yè)效益。 蔬菜基地。規(guī)劃在撫河以西康山行政村劃定一定數(shù)量的蔬菜基地，采用 大棚種植，實施季節(jié)種植與反季節(jié)種植，切實解決居民菜籃子的問題。 3、 、發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃 “十一五”時期，是落實黨的十六大全面建設(shè)小康社會的攻堅階段，是構(gòu) 建文明、和諧、發(fā)展社會的關(guān)鍵時期，搞好“十一五”規(guī)劃，對于全面履行政府 職能，進(jìn)一步加強和改善宏觀調(diào)控，實行經(jīng)濟發(fā)展和社會進(jìn)步的統(tǒng)籌安排，引 導(dǎo)我鎮(zhèn)經(jīng)濟社會向更高層次、更高水平跨越，始終保持全鎮(zhèn)國民經(jīng)濟持續(xù)、快 速、健康發(fā)展都具有十分重要意義。 “十一五”規(guī)劃必須堅持科學(xué)發(fā)展觀的原則， 認(rèn)清形勢，依托基礎(chǔ)，大膽開拓，勇于創(chuàng)新，做到意識超前，預(yù)測科學(xué)，保障有 力，合理規(guī)劃。 溫圳鎮(zhèn)村鎮(zhèn)體系空間結(jié)構(gòu)布局呈現(xiàn)“一個中心、兩條發(fā)展軸”的布局形態(tài)。 “一個中心”是指溫圳鎮(zhèn)城區(qū)，是全鎮(zhèn)的政治、經(jīng)濟、文化、信息中心，是鎮(zhèn)域 的二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地，是進(jìn)賢縣域西部的中心城鎮(zhèn)之一，整個鎮(zhèn)區(qū)重點發(fā)展 以物流、建材、禽蛋市場、糧食加工等為支柱產(chǎn)業(yè)的工業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)，形成 集工業(yè)、貿(mào)易于一體的現(xiàn)代化工貿(mào)型中心城鎮(zhèn)。 “兩條發(fā)展軸”有一條主軸一條次軸，分別是沿 320 國道以及浙贛鐵路 14 為軸，串連一個鎮(zhèn)區(qū)、一個中心村、三個行政村及諸多自然村莊，形成鎮(zhèn)域北 部東西向村鎮(zhèn)體系布局的發(fā)展軸。該軸主要發(fā)展方向為建材、禽業(yè)、果林業(yè)以 及食品加工等。沿 316 國道聯(lián)接 320 國道與溫厚高速公路，從鎮(zhèn)域中部穿 過，聯(lián)系著鎮(zhèn)區(qū)與溫福高科技園區(qū)，該軸的主要發(fā)展方向為高科技產(chǎn)業(yè)、輕工 業(yè)、食品加工業(yè)等。 根據(jù)南昌住房建設(shè)規(guī)劃（20102012）及進(jìn)賢縣住房建設(shè)規(guī)劃 （20062010）均對進(jìn)賢縣的住房建設(shè)做出了以下發(fā)展規(guī)劃： 緊緊抓住消費結(jié)構(gòu)升級和城市化加快的有利時機，以居民住宅為重點， 分層次推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。圍繞解決廣大中低收入家庭住房困難，重點建設(shè) 分布合理、連片開發(fā)的普通商品住宅，擴大經(jīng)濟適用房和廉租住房規(guī)模，確保 住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理。圍繞美化人居環(huán)境，合理發(fā)展風(fēng)格多樣、功能完善的 中高檔商品房。圍繞適應(yīng)人流物流擴大的趨勢，積極推進(jìn)設(shè)施配套、運行高效 的現(xiàn)代商務(wù)區(qū)建設(shè)。2010 年，各類居住用地供應(yīng)總面積 286.6 公頃。其中：政 府保障性住房用地供應(yīng) 44 公頃，包括廉租住房用地 30 公頃，經(jīng)濟適用住房 用地 14 公頃。商品住房用地 229.3 公頃。棚戶區(qū)改造住房用地 13.3 公頃。 2011 年，各類居住用地供應(yīng)總面積 240 公頃。其中：政府保障性住房用地供 應(yīng) 29 公頃，包括廉租住房用地 15 公頃，公共租賃住房用地 14 公頃。商品住 房用地 197.7 公頃。棚戶區(qū)改造住房用地 13.3 公頃。2012 年，各類居住用地 供應(yīng)總面積 240 公頃。其中：政府保障性住房用地供應(yīng) 29 公頃，包括廉租住 房用地 15 公頃，公共租賃住房用地 14 公頃。商品住房用地 211 公頃。 規(guī)劃期內(nèi)，建設(shè)政府保障性住房 2.99 萬套，建筑面積 153 萬平方米。其 15 中廉租住房 18000 套，建筑面積 90 萬平方米；經(jīng)濟適用住房 3500 套，建筑面 積 21 萬平方米；公共租賃住房 8400 套，建筑面積 42 萬平方米。 截止 2009 年底，南昌市人均住房建筑面積為 27.6 平方米，比 2005 年人 均 25.01 平方米有了較大提升。全市已辦證住房總套數(shù)約 57.58 萬套，總面積 4833.84 萬，90以下的住房總面積占所有住房總面積的 50.45，住房套 均面積達(dá)到了 83.94。 住宅市場及供給情況：2010 年 15 月，市區(qū)商品房新批上市量 131.37 萬 平方米，同比增長 27.5%；其中：住宅 119.89 萬平方米，同比增長 48.36%。5 月 份市區(qū)商品房月末可售庫存量為 223.12 萬平方米,其中住宅 113.3 萬平方米。 本項目正是緊緊圍繞南昌住房建設(shè)規(guī)劃（20102012）及進(jìn)賢縣城市 住房建設(shè)規(guī)劃（20062010）的指導(dǎo)精神，建立健全進(jìn)賢縣住房建設(shè)體系，擴 大進(jìn)賢縣新建商品住房建設(shè)的供給總量，特別有針對性開發(fā)適合進(jìn)賢縣人們 生活習(xí)慣的個性化住房。本項目的開發(fā)與建設(shè)，將產(chǎn)生良好的經(jīng)濟效益和社 會效益，同時也將促進(jìn)進(jìn)賢縣國民經(jīng)濟和社會的發(fā)展。本項目經(jīng)過嚴(yán)格的專 項規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，結(jié)合各項有關(guān)因素的分析，項目的目標(biāo)與規(guī)劃內(nèi)容銜接 協(xié)調(diào)。 2.2、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析、相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析 1、行、行業(yè)業(yè)背景背景 1）2010 年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 19747 億元，同比增長 38.1%，其 中，商品住宅投資 13692 億元，同比增長 34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 16 69.3%。6 月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 5830 億元，比上月增加 1845 億元，增 長 46.3%。 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 30.84 億平方米，同比增長 28.7%；房屋新開工面積 8.05 億平方米，同比增長 67.9%；房屋竣工面積 2.44 億平方米，同比增長 18.2%，其中，住宅竣工面積 1.96 億平方米，增長 15.5%。 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積 18501 萬平方米，同比 增長 35.6%，土地購置費 4221 億元，同比增長 84.0%。上半年，全國商品房銷 售面積 3.94 億平方米，比去年同期增長 15.4%，增幅比 1-5 月回落 7.1 個百分 點。其中，商品住宅銷售面積增長 12.7%，辦公樓增長 53.2%，商業(yè)營業(yè)用房 增長 41.6%。上半年，商品房銷售額 1.98 萬億元，同比增長 25.4%，增幅比 1-5 月回落 13.0 個百分點。其中，商品住宅銷售額增長 20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè) 用房分別增長 91.5%和 57.1%。 2）據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 19747 億元，同比增 長 38.1%，其中，商品房住宅投資 13692 億元，同比增長 34.4%，占房地產(chǎn)開 發(fā)投資比重為 69.3%。6 月份當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 5830 億元，比上 月增加 1845 億元，增長 46.3%。 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 30.84 億平方米，同比增長 28.7%；房屋新開工面積 8.05 億平方米，同比增長 18.2%。其中，住宅竣工面 積 1.96 億平方米，增長 15.5%。上半年，全國商品房銷售面積 3.94 億平方米， 比去年同期增長 15.4%，增幅比 1-5 月回落 7.1 個百分點。 17 房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。2010 年 6 月份，全國 70 個大 中城市房屋銷售價格同比上漲 11.4%，漲幅比 5 月份縮小 1.0 個百分比，環(huán)比 下降 0.1%，5 月份為上漲 0.2%。6 月份，新建住宅銷售價格同比上漲 14.1%， 漲幅比 5 月份縮小 1.0 個百分比，環(huán)比價格與上月持平，而 5 月份為上漲 0.4%。6 月份，二手房銷售價格同比上漲 7.7%，漲幅為 5 月份縮小 1.5 個百分 比，環(huán)比下降 0.3%，比 5 月份降幅縮小 0.1 個百分比。 （3）自國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國辦發(fā) 20104 號）印發(fā)后，全國房地產(chǎn)市場整體上出現(xiàn)了一些積極變化。但近期部 分城市房價、地價又出現(xiàn)過快上漲勢頭，投機性購房再度活躍，引起了各方的 高度重視。 住房問題關(guān)系國計民生，既是經(jīng)濟問題，更是影響社會穩(wěn)定的重要民生 問題。房價過高、上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加 了金融風(fēng)險，不利于經(jīng)濟社會協(xié)調(diào)發(fā)展。各地區(qū)、各有關(guān)部門在充分認(rèn)識房價 過快上漲的危害性過程中，認(rèn)真落實中央確定的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，采取 堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進(jìn)民生改善和經(jīng)濟發(fā)展。 為控制投機性購房，實行了更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。對購買首 套自住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成 年子女，下同），貸款首付款比例不得低于 30%；對貸款購買第二套住房的家 庭，貸款首付款比例不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 1.1 倍； 同時國家增加居住用地有效供應(yīng)。國土資源部要指導(dǎo)督促各地及時制定 并公布以住房為主的房地產(chǎn)供地計劃，并切實予以落實。房價上漲過快的城 18 市，要增加居住用地的供應(yīng)總量。要依法加快處置閑置房地產(chǎn)用地，對收回的 閑置土地，要優(yōu)先安排用于普通住房建設(shè)。在堅持和完善土地招拍掛制度的 同時，探索“綜合評標(biāo)”、 “一次競價”、 “雙向競價”等出讓方式，抑制居住用地出 讓價格非理性上漲。 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過編制和公布住房建設(shè)規(guī)劃，明確保障性住房、中 小套型普通商品住房的建設(shè)數(shù)量和比例。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加快對普通商 品住房的規(guī)劃、開工建設(shè)和預(yù)銷售審批，盡快形成有效供應(yīng)。保障性住房、棚 戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的 70%，并優(yōu)先保證供應(yīng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門要積極配合國土資源部門， 將住房銷售價位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及開竣工時間、違 約處罰條款等納入土地出讓合同，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照 有關(guān)規(guī)定落實到位。房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、 經(jīng)濟適用住房和限價商品住房供應(yīng)。 2、相關(guān)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)政策政策 1）2009 年至今房地產(chǎn)相關(guān)政策： 鴻泰花園住宅小區(qū)項目申請報告 19 時間時間部門部門政策政策細(xì)則細(xì)則 2010年9月29日國家有關(guān)部委新國五條 國家有關(guān)部委再推多項鐵腕政策，包括加大貫徹落實房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策 措施的力度、完善差別化的住房信貸政策、增加住房的有效供給，加快推進(jìn)房 產(chǎn)稅改革試點工作等，以鞏固房地產(chǎn)市場調(diào)控成果。 2010年5月26日國家稅務(wù)總局 關(guān)于土地增值稅清算 有關(guān)問題的通知 該通知明確土地增值稅清算過程中的若干計稅問題。專家指出，在“新國十條” 和各地細(xì)則均提及要加大土地增值稅清算的情況下，通知的出臺意味著土地增 值稅清算從嚴(yán)執(zhí)行。 2010年5月14日國務(wù)院 國務(wù)院關(guān)于鼓勵和引 導(dǎo)民間投資健康發(fā)展若 干意見 國務(wù)院發(fā)布關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見，指出鼓勵和引導(dǎo)民 間資本進(jìn)入市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)領(lǐng)域。 2010年5月12日國家稅務(wù)總局 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn) 問題的通知 通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算 企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。有稅務(wù)專家分析認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)的項目完工條件 得到明確后，將使得這一稅收漏洞得以堵塞。 2010年5月4日 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、 民政部、財政部 關(guān)于加強廉租住房管 理有關(guān)問題的通知 通知強調(diào)，對騙取廉租住房保障、惡意欠租、無正當(dāng)理由長期空置，違規(guī) 轉(zhuǎn)租、出借、調(diào)換和轉(zhuǎn)讓廉租住房等行為，住房保障部門要按照有關(guān)規(guī)定或合 同約定嚴(yán)肅處理，直至收回廉租住房，并取消該家庭在一定時間內(nèi)再次申請廉 租住房保障的資格。 2010年5月2日中國人民銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 中國人民銀行5月2日宣布，從5月10日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn) 備金率0.5個百分點，農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行暫不上調(diào)。 2010年4月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房 管理有關(guān)問題的通知 住建部發(fā)布了關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房管理有關(guān)問題的通知 ， 通知要求相 關(guān)部門：嚴(yán)格建設(shè)管理，規(guī)范準(zhǔn)入審核，強化使用監(jiān)督，加強交易管理，完善 監(jiān)督機制。 2010年4月17日國務(wù)院 國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部 分城市房價過快上漲的 通知（新國十條） 國務(wù)院17日發(fā)出的通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)， 商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供 1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸 款。通知要求，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。地方人民政府可根據(jù) 實際情況，采取臨時性措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù)。 2010年4月14日國務(wù)院差別化住房信貸政策 對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不 得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸 鴻泰花園住宅小區(qū)項目申請報告 20 款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度 提高首付款比例和利率水平。地方政府可根據(jù)實際，在一定時期內(nèi)采取臨時性 措施，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機性購房。 2010年4月13日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn) 市場監(jiān)管完善商品住房 預(yù)售制度有關(guān)問題的通 知 通知要求各地切實負(fù)起責(zé)任，加大查處力度，強化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。進(jìn)一 步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管；完善商品住房預(yù)售制度；加強預(yù)售商品住房交付和質(zhì) 量管理；健全房地產(chǎn)市場監(jiān)督管理機制。此外， 通知還要求在全國范圍內(nèi) 開展預(yù)售商品住房項目清理。 2010年2月12日中國人民銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 央行決定，從2010年2月25日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5 個百分點。這是2010年以來的第二次上調(diào)，調(diào)整后的存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到 16.5%。 2010年2月11日銀監(jiān)會 關(guān)于加強信托公司房地 產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問 題的通知 一、商業(yè)銀行個人理財資金投資于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的，理財客戶應(yīng)符合信托 公司集合資金信托計劃管理辦法中有關(guān)合格投資者的規(guī)定。 二、信托公司 以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計房地產(chǎn)集合資金信托計劃的，其優(yōu)先和劣后受益權(quán)配比比例 不得高于3:1。 2010年1月12日中國人民銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào) 中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準(zhǔn) 備金率0.5個百分點。為增強支農(nóng)資金實力，支持春耕備耕，農(nóng)村信用社等小 型金融機構(gòu)暫不上調(diào)。 2010年1月7日國務(wù)院辦公廳國十一條 一、增加保障性住房和普通商品住房有效供給；二、合理引導(dǎo)住房消費抑制投 資投機性購房需求；三、加強風(fēng)險防范和市場監(jiān)管；四、加快推進(jìn)保障性安居 工程建設(shè)；五、落實地方各級人民政府責(zé)任。 2009年12月22日 財政部和國家稅務(wù)總 局 二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策 通知規(guī)定，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的， 全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的 普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè) 稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。 2009年12月17日 財政部、國土部等五 部委 進(jìn)一步加強土地出讓收 支管理的通知 分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩 年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%。 2009年12月14日國務(wù)院辦公廳國四條 一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費， 抑制投資投機性購房；三要加強市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強房 地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度；四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保 障性安居工程建設(shè)。 鴻泰花園住宅小區(qū)項目申請報告 21 3、分析、分析結(jié)結(jié)果果評評價價 本項目總用地 40016.5，總建筑面積為 72267.2。 “鴻泰花園住宅小區(qū)” 項目以住宅建設(shè)為主，商業(yè)及相關(guān)配套設(shè)施工程為輔。 本項目主要技術(shù)經(jīng)濟指表列表 序號序號項目項目單位單位數(shù)值數(shù)值 1 建筑用地面積 40016.5 2 總建筑面積 72267.2 2.1 住宅建筑面積 65034.6 2.2 商業(yè)建筑面積 5883.82 2.3 車庫建筑面積 1037.78 2.4 配套設(shè)施面積 311 物管用房建筑面積 201 配電房建筑面積 30 垃圾站建筑面積 80 3 建筑基底面積 12036.96 4 建筑密度 30.08% 5 容積率 1.806 6 綠地率 36.2% 7 室外停車位 135 8 總戶數(shù) 609 9 建筑耐久年限50年 10 結(jié)構(gòu)形式框架結(jié)構(gòu) 11 建筑耐火等級二級 12 建筑抗震設(shè)防裂度6度 結(jié)合以上各產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)背景，項目是進(jìn)賢縣溫圳鎮(zhèn)增加居住用地有 效供應(yīng)的有效舉措，項目在設(shè)計中確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照 有關(guān)規(guī)定落實到位。本項目的開發(fā)建設(shè)不僅是有利于進(jìn)賢縣溫圳鎮(zhèn)房地產(chǎn)市 場的健康發(fā)展，而且各項規(guī)劃和經(jīng)濟指標(biāo)均符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求，為協(xié) 調(diào)進(jìn)賢縣溫圳鎮(zhèn)住房產(chǎn)業(yè)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)政策之間的發(fā)展有成效性的促進(jìn)作用。 鴻泰花園住宅小區(qū)項目申請報告 22 2.3、行業(yè)準(zhǔn)入分析、行業(yè)準(zhǔn)入分析 1、行、行業(yè)業(yè)主要法律法主要法律法規(guī)規(guī) （1）中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法； （2）城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例； （3）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法； （4）中華人民共和國建筑法； （5）城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例； （6）中華人民共和國土地管理法； （7）商品房銷售管理辦法； （8）城市房屋拆遷管理條例； （9）物業(yè)管理條例。 2、行、行業(yè)業(yè)準(zhǔn)入分析準(zhǔn)入分析 近兩年隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 也大幅提高，主要表現(xiàn)在國家運用稅收、信貸、行政監(jiān)管等手段，并規(guī)范外商 投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入要求。 （1）宏觀調(diào)控政策 “國八條”、 “國六條”的出臺，通過國家宏觀調(diào)控政策來抑制投機及投資性 購房需求的快速增長，使房地產(chǎn)市場秩序得到整頓和規(guī)范。對于面向中等收 入消費者、以開發(fā)普通住宅為主、具備較強競爭實力及品牌影響力的房地產(chǎn) 企業(yè)，將獲得更廣闊的發(fā)展空間。 （2）房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入 鴻泰花園住宅小區(qū)項目申請報告 23 增值稅的征收、房地產(chǎn)行業(yè)信貸政策的調(diào)控、外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入 標(biāo)準(zhǔn)的出臺，其主要目的是提高房地產(chǎn)行業(yè)的投資資金門檻。投資房地產(chǎn)市 場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)中主要規(guī)定注冊資金與投資總額的關(guān)系，對企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營 范圍、辦理國有土地使用證、 國有土地使用權(quán)出讓合同、 建設(shè)用地規(guī)劃許 可證、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證等提出了更高的要求。 根據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第二章第五條規(guī)定設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下 列條件： 有 100 萬元以上的注冊資本； 有 4 名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人 員，2 名以上持有資格證書的專職會計人員。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作前款的規(guī)定。 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外， 還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法辦理有關(guān)審批手續(xù)。 2007 年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響， 行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進(jìn)一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。下一個調(diào)控 要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施， 達(dá)到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶 來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味 著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們 鴻泰花園住宅小區(qū)項目申請報告 24 帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導(dǎo)房地產(chǎn) 市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進(jìn)規(guī)模和實力并存 的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。 以實力強大的行業(yè)和區(qū)域龍頭企業(yè)為主體的并購重組將成為行業(yè)趨勢， 在這種趨勢背后，是優(yōu)勢企業(yè)對土地、資金、市場的新一輪整合，中國的房地 產(chǎn)行業(yè)在未來數(shù)年內(nèi)將重新洗牌，優(yōu)勝劣汰將進(jìn)一步推動有限的資源加速流 向資質(zhì)高、資信好、開發(fā)業(yè)績良好、品牌效應(yīng)明顯的房地產(chǎn)企業(yè)。資源重新配 置所帶來的規(guī)模效益將強化消費者、投資者、供應(yīng)商、政府部門及金融機構(gòu)對 優(yōu)勢企業(yè)的信心，從而使企業(yè)獲得更多的土地和資金資源。 “鴻泰花園住宅小區(qū)”項目周邊交通便利，商業(yè)及社區(qū)林立，商業(yè)鋪位設(shè) 計適合引進(jìn)超市、電器商城、美容院、健身娛樂城、乒乓球館、餐飲、茶餐吧等； 而住宅產(chǎn)品的開發(fā)形態(tài)有多層住宅、商鋪等，建筑的風(fēng)格、戶型設(shè)計、地理區(qū) 位及市場需求，均符合目標(biāo)客戶群和市場的要求。 結(jié)合行業(yè)的各項政策、行業(yè)背景、市場環(huán)境及開發(fā)產(chǎn)品類型，項目的開發(fā) 建設(shè)符合行業(yè)準(zhǔn)入條件，同時也符合進(jìn)賢縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需要，符合 進(jìn)賢縣人民日益增長的物質(zhì)需求的需要。 與此同時，依據(jù)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例就房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入等 做了相應(yīng)的規(guī)定，江西雙輝實業(yè)有限公司符合相關(guān)規(guī)定，注冊資金為捌佰萬 圓整，并已在當(dāng)?shù)毓ど绦姓块T注冊登記，項目的資金全部為自有資金。 鴻泰花園住宅小區(qū)項目申請報告 25 第三章第三章 項目工程方案項目工程方案 3.1、設(shè)計依據(jù)及指導(dǎo)思想、設(shè)計依據(jù)及指導(dǎo)思想 1、 、設(shè)計設(shè)計依據(jù)依據(jù) （1）、 中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法； （2）、 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（gb50180-2002）； （3）、 工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）； （4）、 住宅設(shè)計規(guī)范（gb50096-2006)； （5）、 住宅建筑規(guī)范(gb503682005)； （6）、 商店建筑設(shè)計規(guī)范（jgj48-88）； （7）、 建筑設(shè)計防火規(guī)范（gb50016-2006）； （8）、 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范（gb50067-97）； （9）、 江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則； （10）、 夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（jgj1340-2002)； （11）、 城市道路和建筑物無障礙設(shè)計規(guī)范（jgj50-2001）； （12）、用地紅線圖及設(shè)計任務(wù)書。 2、 、設(shè)計設(shè)計指指導(dǎo)導(dǎo)思想思想 以整體經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準(zhǔn)點，著意刻劃優(yōu) 質(zhì)生態(tài)環(huán)境，為項目塑造自然優(yōu)美、舒適便捷、衛(wèi)生、安全、繁華的商、住之地 是設(shè)計方案的著重點。具體體現(xiàn)在以下幾點： 1、方案設(shè)計要符合國家和江西省有關(guān)管理規(guī)范，規(guī)定及標(biāo)準(zhǔn)。 2、滿足國家及地方有關(guān)規(guī)劃方面的法律、法規(guī)要求，結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況， 鴻泰花園住宅小區(qū)項目申請報告 26 合理布局。盡可能創(chuàng)造出最大的社會、環(huán)境和經(jīng)濟效益。 3、確定“以人為本”的設(shè)計指導(dǎo)思想，全方位考慮居民生活的特點和要求。 4、突出項目內(nèi)部空間及環(huán)境的整體設(shè)計及安排。 5、在“綠色和環(huán)?！背蔀槭澜缧猿绷鞯慕裉欤氪罅俊吧鷳B(tài)小區(qū)”的設(shè)計 手法，通過總體布局和建筑單位的技術(shù)處理，使整個項目建筑和居民對自然 界陽光、風(fēng)、綠化等具備更強的親和力。 6、結(jié)合地形、地貌，因地制宜，合理布局。適用當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境和氣候特點， 爭取最好朝向，組織好南北對流穿堂風(fēng)，形成良好的自然通風(fēng)效果。充分體現(xiàn) 以人為本、人與自然和諧，建筑與周圍環(huán)境和諧的設(shè)計理念，從整體布局入手， 逐漸展開，使本小區(qū)布局與周邊環(huán)境互相協(xié)調(diào)，創(chuàng)造新世紀(jì)的生態(tài)小區(qū)。 7、可持續(xù)開發(fā)原則，強化分期發(fā)展，使小區(qū)開發(fā)形成連動規(guī)模效應(yīng)。 8、項目內(nèi)道路系統(tǒng)構(gòu)架清楚，交通流線組織得當(dāng)，道路分級，主次明確， 以保證交通安全并滿足消防救護要求，同時也方便了居民出行。 9、按照可持續(xù)發(fā)展概念進(jìn)行規(guī)劃布局設(shè)計。 本項目建筑設(shè)計，旨在重新定位進(jìn)賢縣溫圳鎮(zhèn)的整體形象，促進(jìn)商居的 規(guī)范與發(fā)展。本項目的建筑設(shè)計將打破進(jìn)賢縣城原有的建筑風(fēng)格，刻化精致 建筑細(xì)部，協(xié)調(diào)建筑色彩尺度，烘托小區(qū)商業(yè)及居住氛圍，建成后的“鴻泰花 園住宅小區(qū)”項目將是一處時尚而有特色，精典而貼進(jìn)百姓的精品小區(qū)，以其 形象的多元化吸引各階層的消費群體，從達(dá)到帶動進(jìn)賢溫圳鎮(zhèn)的繁榮，倡導(dǎo) 商居文化，帶動進(jìn)賢縣商居向特色化、精品化發(fā)展。 鴻泰花園住宅小區(qū)項目申請報告 27 3.2、總平面規(guī)劃、總平面規(guī)劃 在現(xiàn)狀基礎(chǔ)上，因地制宜，注重整體設(shè)計，有效利用土地資源，提高土地 的綜合利用率。 1、 、規(guī)規(guī)劃劃結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu) 1）、入口：小區(qū)主要出入口設(shè)置于地塊東西側(cè)的路上，次入口設(shè)置于地塊 南、北側(cè)的規(guī)劃路，便于小區(qū)管理，也同時達(dá)到快速疏散的車行和人行需求。 2）、軸線：規(guī)劃在小區(qū)主入口區(qū)引入了橫貫小區(qū)內(nèi)部的中心綠地景觀軸， 并成為組織庭院空間的主軸線。軸線的應(yīng)用使得本來空間形態(tài)平淡無奇的庭 院和建筑充滿了活力和動感，整合了建筑與空間成為統(tǒng)一整體。 3）、建筑：按照均好性的原則和順應(yīng)地形地貌的思路并綜合最佳日照通風(fēng) 的設(shè)計取向，本小區(qū)采用了沿主干道和用地周邊布置建筑物中央營造中庭的 設(shè)計手法，如此布局既使土地得到了最大的利用，也使得建筑物圍合景觀中 庭而建形成最佳的視覺和環(huán)境效果。 2、 、戶戶型型設(shè)計設(shè)計 本規(guī)劃中戶型設(shè)計根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，本著節(jié)約用地的原則，住宅采 用一梯二戶形式，盡可能減小公攤面積。住宅布置要求戶戶有南向房間或起 居室。整個戶型設(shè)計考慮戶戶通風(fēng)，采光條件好，房間形狀方正，布局緊湊， 實用經(jīng)濟，動靜分區(qū)明確。大多數(shù)戶型采用南北雙陽臺布局，功能分區(qū)明確。 3、道路交通、道路交通組織組織及停及停車車 道路交通是購物環(huán)境的骨架，并由此規(guī)定居住行為的軌跡，編排空間形 態(tài)的秩序，鋪敘社區(qū)生活的生動場景，進(jìn)而塑造了場所空間的鮮明性格。 道路交通組織及停車重點體現(xiàn)在“便捷、安全、觀景”三大特色，道路與建 鴻泰花園住宅小區(qū)項目申請報告 28 筑相協(xié)調(diào)。 小汽車進(jìn)入家庭已成為社會發(fā)展的趨勢，同時也為住宅小區(qū)停車帶來了 新的課題,大量的汽車既要安全方便的停放，又不能對小區(qū)的景觀和居住環(huán)境 造成大的影響。 規(guī)劃設(shè)計對停車問題的解決也是緊扣“環(huán)境”這一核心命題的，其解決方 法就是采用“人車分行”，在地塊的東側(cè)建設(shè)地下停車場，車輛出入口設(shè)在沿 江東路。 4、配套、配套設(shè)設(shè)施施 完善的配套是生活的必須，能使人們方便而舒心的生活。溫圳大道設(shè)置 沿街商業(yè)店面，既可為小區(qū)住戶服務(wù)，也方便周圍居民。 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)： 總用地面積（）:40016.5