恒大金碧天下2011年6月監(jiān)測報告137P.pdf

1 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 2011年07月 恒大金碧天下恒大金碧天下2011年年6月監(jiān)測報告月監(jiān)測報告 2 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 武漢整體市場武漢整體市場 3 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 上半年房地產(chǎn)調(diào)控主要以“保供應、控需求”為主要穩(wěn)定市場手段上半年房地產(chǎn)調(diào)控主要以“保供應、控需求”為主要穩(wěn)定市場手段 多輪調(diào)控累積效應逐漸顯現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場面臨更復雜的市場與融資環(huán)境；多輪調(diào)控累積效應逐漸顯現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場面臨更復雜的市場與融資環(huán)境； 貨幣緊縮政策致企業(yè)資金鏈趨緊，若同時供應加大將使房價下行壓力加大；貨幣緊縮政策致企業(yè)資金鏈趨緊，若同時供應加大將使房價下行壓力加大； 全國范圍銀行及信托貸款門檻要求提高，價格范圍監(jiān)控范圍擴大至三四線城市全國范圍銀行及信托貸款門檻要求提高，價格范圍監(jiān)控范圍擴大至三四線城市 ； 政策政策是否加強取決于三、四季度基本面是否調(diào)整，市場是否加強取決于三、四季度基本面是否調(diào)整，市場三季度看銷量三季度看銷量 ，四季度看政策，四季度看政策 調(diào)控累積效應漸顯，行業(yè)面臨更復雜的市場與融資環(huán)境調(diào)控累積效應漸顯，行業(yè)面臨更復雜的市場與融資環(huán)境 宏觀政策宏觀政策 4 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 問責 信貸 稅收 供給 規(guī)范 “限價” 公布房價控制目標、 地方政府貫徹執(zhí)行調(diào)控政策， 否則問責約談 壓需求：二套六成， 三套停購、限購、加 息、限貸 壓需求：二手房營業(yè) 稅優(yōu)惠取消，推廣房 產(chǎn)稅 促供給：增加中小 套型和保障房 促供給：“一房 一價”等規(guī)范開 發(fā)交易行為 供給 需求 上半年房地產(chǎn)調(diào)控主要以“保供應、控需求”為主要穩(wěn)定市場手段 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 5 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 住宅需求變化住宅需求變化 信貸環(huán)境變化信貸環(huán)境變化 房價上漲速度變化房價上漲速度變化 盈利機會變化盈利機會變化 “房產(chǎn)稅試點+限購”抑 制了投資性需求； 嚴厲的政策，信貸緊縮，資 本成本的上升，以及5年內(nèi)建 設3600 萬套保障房，使市場 預期發(fā)生了變化； 過度超前性需求也將趨于理 性，以“住”為核心，企業(yè)創(chuàng) 新需要著力提高住宅使用的附 加值。 存款準備金率每月上調(diào)，資 金使用成本提高是大勢所趨， 目前6%以上，還會進一步提升； 加息使利差擴大，熱錢流入 更多，人民幣升值壓力增大。 因此，加息還會繼續(xù)，但人民 幣升值壓力會制約加息的頻率 和幅度； 企業(yè)未來將更多考慮直接融 資、股權(quán)融資。 抑制房價的過快上漲是管理 通脹預期、減緩貧富差距擴大 的重要方面，政府控制投資性 需求的政策將是長期性政策； 依靠房價、地價快速上漲的 盈利模式難以持續(xù)。 限購、加息等調(diào)控政策對房 地產(chǎn)企業(yè)的盈利空間壓縮； 今后企業(yè)在競爭中的風險加 大，優(yōu)勝劣汰加速：地產(chǎn)行業(yè) 并購、退出、轉(zhuǎn)型等等案例將 逐步增多，更多企業(yè)愿意參與 限價房等保障性住房的行業(yè)。 多輪調(diào)控累積效應正逐漸顯現(xiàn)，目前房地產(chǎn)市場面臨更復雜的市場不融資環(huán)境 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 6 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 產(chǎn)業(yè)政策預期收緊，預示行業(yè)盈利模式的轉(zhuǎn)型 6 資金緊張 銷售下降 土地流拍 開工減少 供應上升 政策放松 銷售回暖 低價拿地 供應下跌 供過于求 政策收緊 地王頻出 供應上升 供應回升 供不應求 資金寬松 快速拿地 加快開工 供應下降 供應探底 房價 房價回調(diào)房價回調(diào) 房 價 下 跌 房 價 下 跌 房價回穩(wěn)房價回穩(wěn) 房價瘋長房價瘋長 房地產(chǎn)市場周期循環(huán) 事件事件 直接影響直接影響 中間結(jié)果中間結(jié)果 最終結(jié)果最終結(jié)果 提高土地出讓金首付款比例 提升拿地的自由資金要求 去杠桿 改變行業(yè)的盈利模式 預收款監(jiān)管 降低企業(yè)對預收款運用的靈活性 提高按揭貸款首付要求 降低企業(yè)可以取得的銀行信貸支持 開發(fā)貸款要求四證齊全 降低企業(yè)可以取得的銀行信貸支持 土地增值稅超率累進征收 房價上漲后的大量收益被國家收回 消弱房價上漲對企業(yè)和 投資者的吸引力 房產(chǎn)稅改革 房價上漲的收益被國家收回的風險 個人轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)嚴格監(jiān)管防范陰 陽合同 房價上漲的收益被國家收回的風險 企業(yè)盈利模式的變化最顯 著特征就是降低杠桿使得 囤地模式越來越不具備吸 引力，而持續(xù)融資和持續(xù) 開發(fā)能力將變得十分重要。 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 7 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 房地產(chǎn)是一種資產(chǎn)，也受到貨幣政策周期的左右，中國從2010年以來已12次上調(diào)存準，4次加息，未來還將有上調(diào)空間。 從中長期看貨幣政策對于房地產(chǎn)需求的影響是相當敏感的。隨著貨幣政策的逐步收緊，需求將受到一定程度的壓制。 控制房價的行業(yè)調(diào)控政策與控制通脹互為表里。房價推動通脹，治理通脹的資金面緊縮等政策有利于促進房價調(diào)整，房價調(diào)整有利于通 脹預期下降。 通脹壓力 貨幣緊縮 利率走高 貸款頭寸 趨緊 銷售回款 減少 購房需求釋 放減少 地產(chǎn)開發(fā)貸趨 緊 首付提高 貸款利率 升高 資金鏈趨緊 房價上漲 壓力 房價和銷售額 走低 供應加大 限購政策 影響預期 貨幣緊縮政策致企業(yè)資金鏈趨緊，若同時供應加大將使房價下行壓力加大 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 8 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 分類分類 區(qū)域區(qū)域/部門部門 事件描述事件描述 銀行貸款 重慶 國有五大銀行未停貸，但發(fā)放減緩；興業(yè)銀行部分網(wǎng)點停貸；民生銀行 全面停貸 上海 極個別銀行暫停房貸 佛山 國有五大行對于首套房首付比例三成，利率上浮 5%-10% 長沙 部分商業(yè)銀行一手房停貸 信托 銀監(jiān)會 針對此前媒體報道的“十家信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務被叫?！钡南ⅲ?銀監(jiān)會相關負責人近日表示，監(jiān)管層只是要求信托公司控制房地產(chǎn)信托 業(yè)務控制發(fā)展節(jié)奏，并沒有叫停。 銀監(jiān)會 銀監(jiān)會對多家信托公司進行“窗口指導”，接受窗口指導的信托公司已 擴展至20家。對部分信托公司要求“控制增速、減少發(fā)行、實行緊縮” 價格監(jiān)控 住建部 住建部將一些三四線城市房價納入房價監(jiān)控名單。部分房價上漲較快或 成交較為活躍的中小城市已在列。包括內(nèi)蒙古鄂爾多斯、陜西榆林、山 西大同、河北廊坊下屬的香河、大廠、固安等城市。 國土部 國土資源部已向各省、市、區(qū)國土部門下發(fā)函件，需上報異常交易地塊 的城市范圍擴大到全國所有縣級及以上城市。 全國范圍銀行及信托貸款門檻要求提高，價格范圍監(jiān)控范圍擴大至三四線城市 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 9 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 武漢市各銀行武漢市各銀行 貸款政策貸款政策 國 有 銀 行 中國銀行 首套房 基準利率，首付四成。各支行可靈活浮動 中國農(nóng)業(yè)銀行 首套房 基準利率，首付三成（以樓盤具體情況為準） 中國工商銀行 首套房 利率有所上浮（以樓盤具體情況為準），首付至 少三成 中國建設銀行 首套房 基準利率，首付至少三成 交通銀行 首套房 利率上浮10%（會參考征信記錄），首付三成 商 業(yè) 銀 行 漢口銀行 首套房 基準利率，首付三成（未來有可能五成） 民生銀行 首套房 暫停個人房貸 光大銀行 首套房 基準利率，首付三成 華夏銀行 首套房 基準利率，首付至少三成 中信銀行 首套房 基準利率，首付三成（只向合作樓盤辦理房貸業(yè) 務） 興業(yè)銀行 首套房 暫停個人房貸 招商銀行 首套房 基準利率，首付三成 1、各大銀行首套房房貸均無折扣， 多數(shù)以基準利率為準。中行、交行、華夏 等銀行有一定上浮空間。其中，中國銀行 和交通銀行明確表示利率上浮10%。 2、首付有所增加，多數(shù)銀行首付至少 三成。其中中國銀行為四成。 3、農(nóng)行、工行、中信、漢口銀行等銀 行只向開發(fā)商或樓盤提供房貸業(yè)務，在執(zhí) 行國家政策的基礎上，相關房貸數(shù)據(jù)也會 有所差異。購房者可去現(xiàn)場親自詢問。 4、購房審核更加嚴格，除需滿足購房 基本硬件條件外，購房者個人資質(zhì)在(如征 信記錄)也納入考核;有的銀行(如農(nóng)行)申 請首套房貸款需要開發(fā)商方面提供個人 購買首套房證明。 目前武漢各銀行對于首套房貸款放貸條件更加苛刻，首付和利率均丌同幅度上調(diào) 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 10 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 預測：政策是否加強叏決于三、四季度基本面是否調(diào)整，市場三季度 看銷量，四季度看政策 三季度 四季度 短期內(nèi)將以落實政策為主短期內(nèi)將以落實政策為主 目前房價快速上漲趨勢得到抑制，前期調(diào)控 已經(jīng)有所成效。政府后期在進一步考察調(diào)控 效果的同時，將更多關注實體經(jīng)濟對房地產(chǎn) 調(diào)控的承受能力，尤其是保障房建設是否能 有效對沖逆周期調(diào)控帶來的經(jīng)濟下滑； 短期經(jīng)濟也尚未下滑到需要政府出手刺激的 程度。 三四季度基本面決定政策是否加強三四季度基本面決定政策是否加強 如果保持目前以資金面緊縮為主的政策力度， 則基本面將在三季度開始正常調(diào)整。房價代 表的基本面調(diào)整速度取決于現(xiàn)有政策是否會 反復或加強； 三四線城市有可能納入限購范圍，因為國家 可能會擔心房價出現(xiàn)區(qū)域結(jié)構(gòu)性上漲，若中 小城市交易量持續(xù)回暖，恐將引發(fā)限購范圍 擴大。 政 策 政 策 市 場 市 場 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 供應上升，房價適度回調(diào)，促銷力度加大， 龍頭房企銷量超預期，政策面平穩(wěn) 若政策不出現(xiàn)較大變化，在限購壓力下，隨 著供應放大導致庫存的逐步累積，去化壓力 加大 催化劑：房價適度調(diào)整的前提下銷量超預期 增長，但增長難以持續(xù) 開發(fā)貸及購房貸持續(xù)緊縮，資金鏈緊張迫使 企業(yè)以價換量回籠資金 11 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 沙湖大橋橋梁工程完工，橋面已具備通車條件。沙湖大橋橋梁工程完工，橋面已具備通車條件。 二環(huán)線內(nèi)城中村改造規(guī)劃編制工作基本完成；二環(huán)線內(nèi)城中村改造規(guī)劃編制工作基本完成； 三環(huán)線與漢孝高速擬建南湖村至桃園集高速公路，成為三環(huán)線東段聯(lián)三環(huán)線與漢孝高速擬建南湖村至桃園集高速公路，成為三環(huán)線東段聯(lián) 通漢孝高速公路新的快速通道；通漢孝高速公路新的快速通道； 四環(huán)線建設計劃用四環(huán)線建設計劃用4 4年時間建成年時間建成143143公里環(huán)城新道路；公里環(huán)城新道路； 城際鐵路“一站一城”的重要啟動項目花山生態(tài)新城作為城市圈重點城際鐵路“一站一城”的重要啟動項目花山生態(tài)新城作為城市圈重點 工作予以推進。工作予以推進。 未來規(guī)劃利好，二至四環(huán)線、城市圈城際鐵路等交通要道建設進度喜人；未來規(guī)劃利好，二至四環(huán)線、城市圈城際鐵路等交通要道建設進度喜人； 6 6月底沙湖大橋橋梁工程基本完工，通車在即。月底沙湖大橋橋梁工程基本完工，通車在即。 市政規(guī)劃市政規(guī)劃 12 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 歷時21個月修建的沙湖大橋橋梁工程完工，橋面已具備通車條件。但因橋東端 的東沙大道還在修建中，預計要到7月底沙湖大橋才可以通車。 該橋從2009年10月開始動工至今約21個月， 目前該橋橋面工程已通過工程驗收，具備通車 條件。跟建設中的鸚鵡洲長江大橋不同，沙湖 大橋還設有非機動車道和人行道。非機動車道 和人行道位于橋的最外側(cè)，寬約1.5米，比機動 車道高約30厘米，起到保護非機動車道的作用。 沙湖大橋最快將在7月底前可實現(xiàn)通車。中北 路的車輛，也可通過公正路，轉(zhuǎn)上沙湖路跨楚 河橋再上沙湖大橋到友誼大道。 等到9月底當中北路與東沙大道的立交橋修好 后可實現(xiàn)真正意義上的通車。該立交橋有三層， 東沙大道從路面下方橫穿中北路，抵達東湖路; 第二層為中北路路面;第三層為中北路高架橋。 13 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 二環(huán)線漢口段漢口火車站前下穿通道主體結(jié)構(gòu)二環(huán)線漢口段漢口火車站前下穿通道主體結(jié)構(gòu)6 6月完工，月完工，7 7月通車；月通車；該通道投資3億元， 全長1.1公里，依次下穿青年路、金墩路和新華西路。去年6月12日開工，但主體工程最后一個路口新 華西路口，今年3月才完成打圍，工期相當緊張。下穿通道完工后，發(fā)展大道沿線與通道平行段將全 部刷黑，恢復路面。 二環(huán)線梨園轉(zhuǎn)盤施工二環(huán)線梨園轉(zhuǎn)盤施工7 7月底結(jié)束；月底結(jié)束；梨園轉(zhuǎn)盤處施工分為地面和下穿通道兩部分。下穿通道屬于 武漢市二環(huán)線的一部分，下穿通道起于東湖路，止于中北路延長線，與紅廟立交相連，車子爬上紅廟 立交后，可直奔二七長江大橋。目前轉(zhuǎn)盤下的下穿通道主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)完工，人行過街通道，預計下月 底可以完工。 二環(huán)線中北東路紅廟立交橋成功吊裝首聯(lián)鋼箱梁，今年二環(huán)線中北東路紅廟立交橋成功吊裝首聯(lián)鋼箱梁，今年9 9月底將建成通車。月底將建成通車。紅廟立交是 連接二環(huán)線與中北東路的控制性節(jié)點工程，共3層，包括二環(huán)線主線高架橋和8條匝道。23日吊裝的首 聯(lián)鋼箱梁跨越主線高架橋，是從二七大橋方向前往武漢火車站方向的匝道的組成部分。 二環(huán)線內(nèi)城中村改造規(guī)劃編制工作基本完成；掛牌交易工作進展順利。二環(huán)線內(nèi)城中村改造規(guī)劃編制工作基本完成；掛牌交易工作進展順利。 中中 北北 東東 路路 紅紅 廟廟 立立 交交 橋橋 漢漢 口口 火火 車車 站站 地地 下下 通通 道道 梨梨 園園 下下 穿穿 通通 道道 14 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 四環(huán)線建設揭開“蓋頭”，計劃用4年時間建成143公里環(huán)城新道路。這條大通道 一共穿越江城9個工業(yè)區(qū)，為武漢工業(yè)大跨越提供“新合力”平臺。 四環(huán)線位于武漢繞城高速公路與三環(huán)線之間，全線穿過洪山區(qū)、漢陽區(qū)、青山區(qū)3個中心城區(qū)，黃陂 區(qū)、東西湖區(qū)、蔡甸區(qū)、江夏區(qū)4個遠城區(qū)，以及武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、東湖新技術開發(fā)區(qū)。建成四 環(huán)線將優(yōu)化武漢城市布局，提升城市功能；發(fā)揮我市綜合交通樞紐重要的貨運通道功能，使大型物流 樞紐設施和武漢新港兩岸的運輸聯(lián)系更高效，成為我市連接六大新城組群和各大工業(yè)組團，外延內(nèi)連 的重要物流通道 三環(huán)線東段聯(lián)通漢孝高速公路新的快速通道南湖村至 桃園集高速公路起于黃陂區(qū)灄口鎮(zhèn)南湖村十八隊，即三環(huán) 線東北段南湖村立交，向西北延伸，經(jīng)西湖村東側(cè)后，從 規(guī)劃的四季美農(nóng)貿(mào)城預留走廊帶中穿過，其中與漢口北大 道(巨龍大道)平交一次，然后繼續(xù)向西北方向延伸，途經(jīng) 段家咀、萬家咀后到達桃園集村黃家院，改造原桃園集互 通接上漢孝高速公路，全長7.931公里，雙向六車道，設 計速度100km/h的高速公路標準建設，項目投資估算約 8.0077億元，建設工期為36月。 項目建成后，三環(huán)線東北段(包含青山、洪山)車流無 需擠進岱黃高速，5分鐘左右就能接上漢孝高速公路。 15 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 城際鐵路“一站一城”的重要啟動項目花山生態(tài)新城將在“十二五”內(nèi)基本建成。 其將力爭建成我省、我市實現(xiàn)跨越収展，構(gòu)建中部崛起戰(zhàn)略支點的新型城市化樣 板。 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 武武 漢漢 花花 山山 生生 態(tài)態(tài) 新新 城城 花山生態(tài)新城位于武漢東湖國家 自主創(chuàng)新示范區(qū)，是青陽鄂大循環(huán) 經(jīng)濟區(qū)上的重要節(jié)點，也是城際鐵 路“一站一城”的重要啟動項目。 其是武漢城市圈“兩型”社會改革 試驗的先行先試區(qū)，長江經(jīng)濟帶新 一輪開放開發(fā)的“港城一體”示范 工程， 花山生態(tài)新城規(guī)劃總面積67平方 公里，包括新港、新城和生態(tài)保育 三大功能區(qū)。其中，新港規(guī)劃面積5 平方公里，建設百萬噸級集裝箱大 港。新城占地僅18平方公里，占總 面積不到三分之一，環(huán)抱在湖泊、 山體組成的40多平方公里生態(tài)保育 區(qū)內(nèi)，形成三個集中建設組團，并 以自然開敞的生態(tài)廊道隔離，城市 與環(huán)境間建立了和諧、平衡的共生 格局。 16 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 市場逆境下，相同板塊內(nèi)大型開發(fā)商項目的市場表現(xiàn)以及面臨的競市場逆境下，相同板塊內(nèi)大型開發(fā)商項目的市場表現(xiàn)以及面臨的競 爭壓力最終將取決于其集團戰(zhàn)略思維爭壓力最終將取決于其集團戰(zhàn)略思維 各項目在營銷推廣方面通過頻繁推出特價、低起價房源以及組織線各項目在營銷推廣方面通過頻繁推出特價、低起價房源以及組織線 下活動等方式，吸引目標客群眼球；下活動等方式，吸引目標客群眼球； 各區(qū)域項目不同程度表現(xiàn)出蓄客難度加大、觀望氣氛濃厚的現(xiàn)象，各區(qū)域項目不同程度表現(xiàn)出蓄客難度加大、觀望氣氛濃厚的現(xiàn)象， 項目推盤表現(xiàn)差強人意，營銷活動博弈持續(xù)增強，市場入夏有疲軟項目推盤表現(xiàn)差強人意，營銷活動博弈持續(xù)增強，市場入夏有疲軟 跡象，開發(fā)商須謹防資金鏈危機跡象，開發(fā)商須謹防資金鏈危機 大型開發(fā)商之間博弈引圍觀；入夏后全市現(xiàn)蓄客難度增加、觀望氣氛濃大型開發(fā)商之間博弈引圍觀；入夏后全市現(xiàn)蓄客難度增加、觀望氣氛濃 厚的現(xiàn)象，部分樓盤開始延期上市厚的現(xiàn)象，部分樓盤開始延期上市 市場熱點市場熱點 17 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 伴隨著金地、綠地，以及武漢國際博覽中心 在四新的興起，四新新區(qū)目前已朝著一個全新的居 住區(qū)發(fā)展。鑒于板塊目前僅金地和綠地兩家大型開 發(fā)商，且在相同的市場背景下，它們所面臨的壓力 是一樣嗎?銷售策略的轉(zhuǎn)變和差異化競爭能否弱化 這種壓力呢？本期熱點我們將從以下幾方面進行探 討。 導語提綱：導語提綱： 市場背景 企業(yè)動態(tài) 壓力分析 簡單介紹目 前宏觀政策 和當前市場 競爭壓力 金地綠地在 武漢公司介 紹及武漢布 局情況 綜合分析四 新兩個項目 競爭壓力大 小 vsvs 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 18 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 政策背景：貨幣緊縮政策致企業(yè)資金鏈趨緊，若同時供應加大將使房價下行壓 力加大 貨幣緊縮 利率走高 貸款頭寸 趨緊 銷售回款 減少 購房需求釋 放減少 地產(chǎn)開發(fā)貸趨 緊 首付提高 貸款利率 升高 資金鏈趨緊 房價上漲 壓力 房價和銷售額 走低 供應加大 限購政策 影響預期 房地產(chǎn)是一種資產(chǎn)，也受到貨幣政策周期的左右，中國從2010年以來已12次上調(diào)存準，4次加息，未來還將有上調(diào)空間。 從中長期看貨幣政策對于房地產(chǎn)需求的影響是相當敏感的。隨著貨幣政策的逐步收緊，需求將受到一定程度的壓制。 控制房價的行業(yè)調(diào)控政策與控制通脹互為表里。房價推動通脹，治理通脹的資金面緊縮等政策有利于促進房價調(diào)整，房價調(diào)整有利 于通脹預期下降。 從目前新盤入市來看，多改 及投資客戶比重明顯下降， 首臵客戶有所增加 通脹壓力 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 19 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 香榭琴臺香榭琴臺 3 3萬方，萬方，1100011000 水墨清華水墨清華 2.52.5萬方，萬方，90009000 漢水琴臺漢水琴臺 2 2萬方，萬方，1100011000 瀾菲溪岸瀾菲溪岸 1.81.8萬方，待定萬方，待定 綠地新都會綠地新都會 2 2萬方，待定萬方，待定 玫瑰馨苑玫瑰馨苑 1.51.5萬方，待定萬方，待定 市場背景：市場背景：預計預計7 7月純新盤入市項目多達月純新盤入市項目多達8 8個，整體推量將超過個，整體推量將超過100100萬方，首臵首改再萬方，首臵首改再 改比例為改比例為4 4：4 4：2 2，其中漢陽片區(qū)將有不少于，其中漢陽片區(qū)將有不少于6 6個項目開盤加推個項目開盤加推 6月份漢陽推量較小，僅人信太子灣由于5月推遲開盤至6月，但并不意味著市場競爭壓力較小，7月份漢陽 將有不少于6個項目開盤加推，且金地綠地在7月份均要加推 7 5 7 2 4 9 6 1 0 0 12 3 漢口 中心 金銀 湖 2 4 漢口 二三 環(huán) 9 2 1 2 4 10 17 光谷 再改 首臵 0 首改 8 3 南湖 17 7 16 33 漢陽 武昌 青山 14 10 5 5 大 漢 陽 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 20 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 金地綠地在售待售項目分布：金地項目進多于綠地項目，金地布局多點開花，遍 布武漢三鎮(zhèn) 金地圣愛米倫 高層精裝9500元/平米 洋房均價11500元/平 米 金地國際花園 尾盤疊加別墅均價 15000元/平米 金地瀾菲溪岸 疊院均價12000- 14000元/平米 洋房均價10000- 12000元/平米 綠地金融中心綠地金融中心 未開盤，預計未開盤，預計7 7 月底開盤月底開盤 綠地新都會綠地新都會 高層均價高層均價74007400 元元/ /平米平米 金地京漢1903 未開盤，預計10 月份開盤 金地格林春岸 均價6600-7200元/平 米 金地在售3個項目，尾盤項目1個，待售 項目1個，綠地在售1個項目，1個待售 項目，從目前來看金地項目明顯多于綠 地項目 在售項目在售項目 金地金地 綠地綠地 瀾菲溪岸瀾菲溪岸 圣愛米倫圣愛米倫 格林春岸格林春岸 新都會新都會 四新板 塊 漢陽中 心 漢口中 心 金銀湖 積玉橋 南湖 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 21 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 集團戰(zhàn)略：金地集團主要以房地產(chǎn)開収為主，以武漢輻射華中的戰(zhàn)略，綠地除房 地產(chǎn)開収外，還涉足金融、能源、汽車、建筑等領域，前期主要以站穩(wěn)武漢后輻 射華中為主 主營業(yè)務 武漢戰(zhàn)略 以房地產(chǎn)開發(fā)為主的大型房地產(chǎn)集團， 鮮有涉足其他行業(yè)，目前，金地集團已 經(jīng)成功布局全國六大經(jīng)濟區(qū)域15個城市 以武漢為中心的華中 區(qū)域公司 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營作為綠地集團的核心主 導產(chǎn)業(yè)，建設項目遍及全國23個省45個 城市；能源、金融、商業(yè)地產(chǎn)、建筑、 汽車服務等產(chǎn)業(yè)也具有較大的規(guī)模和較 強的實力 2010年4月首次進駐武 漢，目前在漢兩個項 目 橫向比較：金地業(yè)務單一，房地產(chǎn)業(yè)務的好壞直接決定其企業(yè)的發(fā)展前景，綠地多點開花，涉足較多領域；橫向比較：金地業(yè)務單一，房地產(chǎn)業(yè)務的好壞直接決定其企業(yè)的發(fā)展前景，綠地多點開花，涉足較多領域； 縱向比較：金地起家于深圳，在華南地區(qū)地位根深蒂固，綠地在沿海擁有較為穩(wěn)固的地位，目前戰(zhàn)略中心逐步向縱向比較：金地起家于深圳，在華南地區(qū)地位根深蒂固，綠地在沿海擁有較為穩(wěn)固的地位，目前戰(zhàn)略中心逐步向 二三線城市轉(zhuǎn)移。二三線城市轉(zhuǎn)移。 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 22 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 金地武漢金地武漢 綠地武漢綠地武漢 金地集團武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于20032003年年9 9月正式成立月正式成立，注冊資本6000萬元，是 金地集團所屬六個區(qū)域性專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司之一，全面負責集團公司在武漢 （華中）片區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務。金地武漢公司的成立，標志著金地集團由此全 面進入武漢市場。 武漢公司簡介：金地集團在武漢擁有較強的底蘊及操盤經(jīng)驗，綠地迚駐武漢僅一 年時間，之前幵無在漢操盤經(jīng)驗 綠地集團武漢房地產(chǎn)事業(yè)部成立于20102010年年4 4月月，為上海綠地集團全資企業(yè)，主要負 責綠地集團在湖北省及武漢市的房地產(chǎn)項目開發(fā)和建設。目前公司正在開發(fā)兩個 房產(chǎn)項目：一個是長江之畔的武漢綠地國際金融城項目，一個是漢陽綠地新都會 項目。 從兩家公司進駐武漢的時間來看，金地從兩家公司進駐武漢的時間來看，金地20032003年年9 9月進駐武漢，而綠地月進駐武漢，而綠地20102010年年4 4月才進駐武漢，金地在漢在售及售罄月才進駐武漢，金地在漢在售及售罄 項目有項目有6 6個，未來還將有位于市中心的金地京漢個，未來還將有位于市中心的金地京漢19031903入市，屆時在售項目將達到入市，屆時在售項目將達到4 4個，且分布于武漢三鎮(zhèn)，綠地目個，且分布于武漢三鎮(zhèn)，綠地目 前在售綠地新都會，綠地國際金融城預計前在售綠地新都會，綠地國際金融城預計7 7月底可以開盤。月底可以開盤。 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 23 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 通過前面兩部分的闡述我們得出：通過前面兩部分的闡述我們得出： 在相同的市場行情、政策背景以及相同板塊特征下，金地瀾菲溪岸和綠地新都會面臨的競爭壓力 是否一樣呢？通過對比兩大集團戰(zhàn)略，得出如下結(jié)論： 1、金地集團進駐武漢較早，擁有比綠地更加豐富的在漢開發(fā)的經(jīng)驗，且在經(jīng)歷金地國際花園等市 中心高端項目后，其企業(yè)品牌已經(jīng)得到武漢市民認可，優(yōu)勢與壓力并存，金地對于目前瀾菲溪岸 項目的盈利能力較為看好，在此基礎之上其壓力也會有所增加；綠地新都會作為綠地集團進入武 漢的首個項目，前期將會以樹立品牌為主。 2、武漢金地集團乃整個華中的核心所在，其發(fā)展的重點區(qū)域包括華南和華中，而綠地的戰(zhàn)略位臵 在沿海，目前只是將業(yè)務范圍擴張至二三線城市 3、金地集團主要房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務，業(yè)務范圍較為單一，主要以縱向發(fā)展為主，綠地集團雖 然是以房地產(chǎn)為主營，但其縱向和橫向均平衡發(fā)展，除房地產(chǎn)外還大力發(fā)展諸如金融、汽車等領 域，如此對于房地產(chǎn)開發(fā)項目來說競爭壓力有所分散。 小結(jié)：集團性質(zhì)及収展戰(zhàn)略導致金地瀾菲溪岸在當前市場下的去化壓力大于綠地 新都會 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 24 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 壓力分析一：從開盤策略來看，瀾菲溪岸采叏以下策略來觃避由此造成的競爭 壓力 開盤策略開盤策略1 1： 開盤時間的錯位競爭開盤時間的錯位競爭：瀾菲溪岸5月22日開盤，綠地新都會5月28日開盤，瀾菲 溪岸開盤時間早于新都會 開盤策略開盤策略2 2： 產(chǎn)品的差異化競爭：產(chǎn)品的差異化競爭：瀾菲溪岸推出電梯洋房和疊加別墅，綠地新都會推出高層 產(chǎn)品，從而避免同質(zhì)化競爭 開盤策略開盤策略3 3： 價格的差異化競爭：價格的差異化競爭：瀾菲溪岸洋房10000-12000元/平米，疊院12000-14000元/ 平米，新都會高層7400元/平米，兩者價差相距4600元/平米 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 25 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 壓力分析二：從兩個項目首期所推產(chǎn)品看，瀾菲溪岸妄圖以低密度高總價產(chǎn)品的 入市來提升項目品質(zhì)，而新都會則以低總價的高層來先期開拓市場 戶型戶型 面積面積 單價 總價（萬元） 別墅 182 15000 273 別墅 237 15000 355.5 洋房 100-150 12000 120-180 洋房 150-200 12000 180-240 戶型戶型 面積面積 單價 總價（萬元） 2房 75 7400（按均價 算） 55.5 2房 76 56.24 3房 94 69.56 3房 112 82.88 金地瀾菲溪岸5月22日開盤產(chǎn)品： 綠地新都會5月28日開盤產(chǎn)品： 金地瀾菲溪岸： 前期以低密度產(chǎn)品入市，且在開 盤時間上于新都會前面開盤，當 天去化情況較為樂觀，但后市壓 力不容小視 綠地新都會： 由于是進駐武漢以來的第一個項 目的第一次開盤，故前期以高層 低總價產(chǎn)品入市來打開和開拓市 場 產(chǎn)品和產(chǎn)品和 總價的總價的 差異化差異化 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 26 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 壓力分析三：金地瀾菲溪岸5月22日開盤雖然去化情況較好，但這也不本次開盤 所推房源較少有關，幵丌能掩蓋其未來市場壓力 別 墅 四 房 四 廳 -182 平 方 米 水 漾 洋 房 三 房 三 廳 -179 平 方 米 2222號首批房源開盤銷售，并未對外公開，僅通知了認籌客戶，當天到訪客戶約號首批房源開盤銷售，并未對外公開，僅通知了認籌客戶，當天到訪客戶約9090組，以組，以3030- -4545歲的中年為歲的中年為 主，因此次推售房源較少，當天去化情況十分好。主，因此次推售房源較少，當天去化情況十分好。 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 27 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 壓力分析四：綠地新都會5月28日開盤產(chǎn)品以高層首置首改為主，但戶型公攤較 大 3*2*13*2*1- -112112平米平米 2*2*12*2*1- -7676平米平米 2*2*12*2*1- -7575平米平米 3*2*13*2*1- -9494平米平米 玄 關 玄 關 玄 關 玄 關 陽臺 陽臺 陽臺 陽臺 新都會戶型較為注重對風水的設計，戶型方正，干濕動靜分離，主臥室均帶空調(diào)窗，缺點是附加值較少，僅一新都會戶型較為注重對風水的設計，戶型方正，干濕動靜分離，主臥室均帶空調(diào)窗，缺點是附加值較少，僅一 個陽臺個陽臺 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 28 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 壓力分析五：瀾菲溪岸是目前金地在售在建項目中體量最大的項目，未來將成為 其在武漢的盈利主體，如此背景下，其壓力可想而知 金地圣愛米倫金地圣愛米倫 高層精裝高層精裝95009500元元/ /平平 米米 洋房均價洋房均價1150011500元元/ / 平米平米 體量：體量：3838萬方萬方 金地國際花園金地國際花園 尾盤疊加別墅均價尾盤疊加別墅均價 1500015000元元/ /平米平米 體量：體量：2222萬方萬方 金地瀾菲溪岸金地瀾菲溪岸 疊院均價疊院均價1200012000- -1400014000元元 / /平米平米 洋房均價洋房均價1000010000- -1200012000元元 / /平米平米 體量：體量：5858萬方萬方 金地京漢金地京漢19031903 未開盤，預計未開盤，預計 1010月份開盤月份開盤 體量：體量：7 7萬方萬方 金地格林春岸金地格林春岸 均價均價66006600- -72007200元元/ / 平米平米 體量：體量：2424萬方萬方 通過對比金地目前金地在武漢在建在售項 目我們得出如下結(jié)論： 目前金地武漢在售在建項目5個，其中金地國際 花園尾盤銷售中，準確說目前僅4個項目在售在 建，從各項目體量來說，瀾菲溪岸體量最大， 接近60萬方，其項目定位為漢陽高端住區(qū)，通 過前期低密度產(chǎn)品的入市來提高項目品質(zhì)，預 計未來高層產(chǎn)品開盤將溢價綠地新都會約200元 /平米左右，如此形勢下將大幅增加項目去化壓 力 金地項目遍布武漢 三鎮(zhèn)，形成多點開 花局面 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 29 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 壓力分析六：隨著7月底綠地金融中心的入市，未來綠地戰(zhàn)略重心將以綠地金融 中心為主 綠地新都會指標 占地面積：190294平米 建筑面積： 458620.4平米 樓面價： 2790.9800元/平米 均價：7400元/平米（高層） 綠地金融中心指標 占地面積：275500平米 建筑面積： 1550100平米 樓面價： 3482.3560元/平米 均價：未開盤（預計高層15000元/平米） 從通過對比綠地新都會和 綠地中心各項指標我們得 出以下結(jié)論： 綠地中心各項指標均綠地中心各項指標均 大于綠地新都會，特大于綠地新都會，特 別是地段上的差異將別是地段上的差異將 導致未來戰(zhàn)略中心向?qū)е挛磥響?zhàn)略中心向 綠地中心偏移綠地中心偏移 綠地中心位于兵家必爭的積玉橋板塊，超過綠地中心位于兵家必爭的積玉橋板塊，超過150150萬方體量，樓面萬方體量，樓面 價價34823482元元/ /平米，而綠地新都會位于四新新區(qū)，僅平米，而綠地新都會位于四新新區(qū)，僅4545萬方，樓面萬方，樓面 價價27902790元元/ /平米，所以未來綠地在武漢將主要以綠地中心為戰(zhàn)略平米，所以未來綠地在武漢將主要以綠地中心為戰(zhàn)略 要點及盈利主體要點及盈利主體 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 30 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 結(jié)論：在宏觀市場背景、地段等因素一定的前提下，未來瀾菲溪岸去化壓力將進 大于綠地新都會去化壓力 通過對當前市場背景、開發(fā)商目標、壓力分析等因素的簡要闡述，我們得出最終通過對當前市場背景、開發(fā)商目標、壓力分析等因素的簡要闡述，我們得出最終 結(jié)論：結(jié)論： 雖然金地瀾菲溪岸雖然金地瀾菲溪岸5 5月月2222日開盤的疊院和洋房去化情況較好，但我們基于瀾菲溪日開盤的疊院和洋房去化情況較好，但我們基于瀾菲溪 岸、綠地新都會兩個項目物理屬性及集團發(fā)展戰(zhàn)略的相悖決定了未來瀾菲溪岸的岸、綠地新都會兩個項目物理屬性及集團發(fā)展戰(zhàn)略的相悖決定了未來瀾菲溪岸的 去化壓力大于綠地新都會的去化壓力去化壓力大于綠地新都會的去化壓力 相同市場背景下所面臨的相同市場背景下所面臨的 壓力顯而易見壓力顯而易見 后市壓力后市壓力 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 31 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 11.7.21 營銷推廣斱面：通過頻繁推出特價、低起價房源以及組織線下活動等斱式，吸引 目標客群眼球；個別項目以極有針對性的營銷活動，對目標客群迚行有的放矢的 宣傳，聚焦關注度；部分樓盤出現(xiàn)延期上市的情況 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 營銷措施 項目 具體表現(xiàn) 推遲認籌或開盤 華南國際廣場 前期只辦理vip卡延長蓄水期，待客戶數(shù)量達一定數(shù)額再開始認籌 大華鉑金華府 已進行了長達兩個月的宣傳、蓄客，于6月11日開始認籌a1、a2#樓，目前認籌時間延長， 開盤時間延至7月2日 人信太子灣 原定于5月中旬開盤，因加推房源量加大以及5月區(qū)域推盤量較多，改至6月中旬 萬科高爾夫 預計7月加推五期紫臺，在7月8日拿下預征后仍未有加推動向，但該項目以開始對外進行認 購 僅針對意向客戶 開盤 現(xiàn)代森林小鎮(zhèn)、菩提苑、 萬科紅郡 在連續(xù)三周蓄客情況不夠理想的前提下，開始通過短信或電話通知已認籌客戶交納一定數(shù) 額的定金就即可提前選定房源 大華南湖公園世家 認籌情況差強人意，近300套房源在三周內(nèi)僅認籌十余組客戶，因擔心意向客戶流失而進行 低調(diào)開盤，僅針對意向客戶 買房送面積 光谷地產(chǎn)灣郡 90平米聯(lián)排變130平米，130平米聯(lián)排可變220平米，一套100-200萬不等 大華鉑金華府 買83變90：87、91變100-110 制造開盤熱銷的 假象 聯(lián)發(fā)九都府 29號開盤當天，現(xiàn)場到場客戶僅一百余組，所推房源有兩百五十余套，開發(fā)商竟然采取搖 號形式進行選房，且銷控去化套數(shù)和實際去化套數(shù)有大約20-30套的出入，所以開發(fā)商有故 意制造熱銷的嫌疑 推出商業(yè)吸引人 氣 奧山世紀城 奧山世紀廣場商鋪進行了重要宣傳，定于7月2日開始認籌，以商業(yè)帶動住宅 32 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 11.7.21 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 營銷措施 項目 具體表現(xiàn) 特價房、低起 價 博海光谷麒麟社 對認籌客戶，一房開盤價格6500元/平米，對無認籌的客戶價格達到6900元/平米，對于周邊2-3房 均價6500-7000元/平米的價格，1房對認籌客戶有變相的低起價的現(xiàn)象 奧山世紀城 4月17日開盤時，折后均價9400元/，目前累積房源量較大，現(xiàn)推出一期霍克印象限時特惠房， 總價62.8萬起！ 福星惠譽青城華府 g8住宅，號稱性價比之王，6月4日開始認籌，1萬抵3萬，7380元/起！ 大華鉑金華府 新盤上市，憑身份證申領榮譽護照，開盤減5000,6月11日開始認籌，2萬抵5萬，78萬買闊景三房！ 綠地新都會 綠地新都高層國際花都89-110平米，僅6700元/平起，130平米變260平米香頌別墅，折算后8200元 /平起，買小住大 世茂錦繡長江 目前所剩房源量較大，改產(chǎn)品訴求點為價格，7300元/平米起，58-240平米限量房源火爆熱搶中 華潤中央公園 二期尾盤清售，短信營銷以90萬起內(nèi)環(huán)三房，最高優(yōu)惠10萬元為主 遠洋世界 憑身份證申請vip卡，開盤享受96折優(yōu)惠減5000優(yōu)惠，折后均價5100元/ 華潤置地公館 內(nèi)部一口價復式，僅前3名認購，可在一口價底價上再享額外2個點；前10名砸金蛋，內(nèi)藏驚喜現(xiàn) 金抵用券 華潤橡樹灣 85萬起超值入住，94-125平絕版江景三房，武鋼企業(yè)職工憑短信購房送8萬全屋家電。 舉行現(xiàn)場活動 吸引人氣 南國悅公館 項目開盤前舉行現(xiàn)場活動以吸引人氣，6月25日巴黎時裝周設計師攜新絲路模特開啟私享盛宴。 恒大名都 每周末現(xiàn)場舉行冷餐會，邀請到場客戶參加。對現(xiàn)場人氣有一定幫助，但效果不明顯。 融僑錦江 開展2011融僑綠色行動，舉辦豪華會所搜房網(wǎng)版主聚會等活動 萬科紅郡 每周均舉辦活動：6.18-19：成功認購送2張建黨偉業(yè)電影票； 周末2天有超市大贏家活動； 6.26：紅酒品鑒會，爵士樂表演，感受現(xiàn)場高貴氛圍； 領取邀請函途徑：認購或者辦理登記萬科 紅郡vip優(yōu) 6.29-6.30：冰激凌diy活動,到訪紅郡客戶即可品嘗到甜蜜蜜的清涼,倍添夏日的酷爽情趣，還可 根據(jù)客戶不同口味，現(xiàn)場制作沙冰、奶昔、龜苓膏、奶茶等冷飲。 大華鉑金華府 6月19日舉行大華集團23周年慶，武漢人喜愛的何祚歡、阿星師徒同臺演出 33 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 11.7.21 各區(qū)域項目丌同程度表現(xiàn)出蓄客難度加大、觀望氣氛濃厚的現(xiàn)象，項目推盤表現(xiàn)差強人意， 營銷活動単弈持續(xù)增強，市場入夏有疲軟跡象，開収商謹防資金鏈危機 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 區(qū)域表現(xiàn) 項目案例 武昌中心：主力項目出現(xiàn)蓄 客難度增加的現(xiàn)象，市場整 體觀望氣氛濃厚；soho公 寓和商鋪依然有市場，豪宅 受政策影響較大，去化滯緩； 萬達公館：已推出2、6、7號樓豪宅產(chǎn)品以及11號寫字樓、12、13號soho公寓以及所有商鋪（商鋪目前僅余 數(shù)套），甲級寫字樓自持，威斯汀酒店7月底開業(yè)；6月推9號soho公寓，價格較上批同類產(chǎn)品上漲8%，首 日成交下滑36%；豪宅成交緩慢，周去化水平在個位數(shù)。 漢飛又一城：6月上市推70年小戶型426套，開盤前認籌570組，受暴雨影響當天僅到場150人，同時開盤價格 在13000元/平米（如需精裝則需另加2000元/平米），較萬達公館的精裝soho公寓，競爭力弱，致使開盤首 日去化率僅21%，不甚理想。 百瑞景：武昌中心區(qū)超級大盤之一，6月加推精裝小戶型（精裝修價值約2000元/平米），除去精裝的毛坯價 格在10000左右（去化率過半），較上批推案（同一組團）價格低6%，視為降價；同時，受政策影響，該項 目蓄客有難度，原定加推5號樓整棟，當天根據(jù)到場客戶情況，臨時封了一個單元留待下批發(fā)售。 南湖：除萬科金色城市熱銷 外，其余項目銷售下滑市場 開始進入冷淡期 萬科金色城市：第四次加推，再次當日售罄，客戶來源較廣泛，售樓處現(xiàn)場代理商競爭激烈 保利拉菲：來電量減少20%左右，項目的宣傳以短信宣傳為主，報廣及網(wǎng)絡媒體廣告明顯減少 光谷：首日去化率25%- 50%，去化情況不夠理想 加州香山美樹以均價6500元/平米，較周邊競案低10%，二房獲得了較好的去化。 光谷地產(chǎn)灣郡以開盤前先長時間內(nèi)部認購2個月，獲得了開盤當日42%的去化。 新世界恒大華府，從年初開始宣傳，到開盤只推出已拿預證的一部分樓棟獲得當天56%的去化。 青山：剛需性的首置首改為 主，對價格敏感，考慮價格 在能接受時才會出手 福星惠譽青城華府：此項目19日加推g8#樓，折后均價比4月23開盤的g7#下降了300元，3.6%，并且g8#位 于小區(qū)最南邊，北邊為小區(qū)內(nèi)部中心花園，南邊為規(guī)劃的武鋼公園，前后無遮擋，位置較好，戶型也以首置首 改為主，當天去化有上次的18%上升到41%，客戶主要為青山工作的人員。 奧山世紀城：此項目繼4月份推出1#樓1單元后未有加推，現(xiàn)在仍然在緩慢銷售以前推出的4#，5#，1#1單元， 累積剩余房源較多，現(xiàn)有特價房活動，每周成交9套左右 34 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 11.7.21 市場分析 項目解析 新盤營銷 市場熱點 宏觀政策 市政規(guī)劃 區(qū)域表現(xiàn) 項目案例 漢口中心：市場觀望性漸濃，后 期優(yōu)惠幅度有望進一步加大 航天雙城：此項目在6月16日加推其1號樓，開盤當天認籌兩萬抵四萬，再98折，三天內(nèi)簽約再99折， （現(xiàn)場舉辦抽獎，獎品包括ipad、iphone等）且此優(yōu)惠一直延續(xù)到下周末。 葛洲壩：該項目目前主要在售1、4號樓房源，之前一直保持在周成交5套左右，在該項目做出總價減一萬 的優(yōu)惠以后周成交沖破10套關卡。 漢口二三環(huán)：在以首置客戶為主 體的市場下，性價比顯得尤為突 出 聯(lián)發(fā)九都府：聯(lián)發(fā)九都府在以地段為支撐的前提下將很難在當前市場實現(xiàn)突圍，提升性價比才是王道，目 前該項目正在積極尋找代理商； 新地盛世東方：在產(chǎn)品升級，配套日趨完善，且價格與前期持平的情況下直接導致其開盤當天54套房源 不到一個小時便售罄 東西湖：明星樓盤客戶關注度不 減 美聯(lián)奧林匹克花園：該盤于6月5日加推14#、16#，每周去化量在15套以上，總體客戶關注度不減，來電 來訪維持在100組以上，目前當期接近尾盤，來電來訪下滑5成 金地格林春岸：該項目自加推后每周仍有1到2次的報廣宣傳，到訪客戶獲贈小禮品，使其來電來訪量維 持在120和110以上，相對本區(qū)域其他項目有著較大的吸引力 盤龍城：項目尾盤銷售，客戶需 求未得到有效釋放 區(qū)域內(nèi)多個項目來電、來訪和成交量下滑。恒大名都：之前周成交都維持在十五套左右，目前下滑至6套 左右。來電從周均190組下降到90組左右。來訪客戶從周均80組下降到40組。 漢陽：供應急劇下滑，開發(fā)商及 客戶對價格敏感，性價比高產(chǎn)品 去化壓力不大 人信太子灣：項目6.18首次開盤銷售，去化率85%，首推4棟小高層，88平米兩房復式變5房，112平米三 房全朝南，戶型優(yōu)勢較強，大部分戶型全線觀湖，均價8000元/平米，較5月底開盤項目，去化情況較好。 世茂錦繡長江：1、7號樓所剩房源量較多，目前結(jié)合商鋪一起銷售，短期無新房源上市，存量去化壓力 略大，廣告訴求點轉(zhuǎn)變，驚爆價7600元/平起 35 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 6月供應略降，成交給力，存量壓力依舊，市場呈現(xiàn)暫時的供求平 衡狀態(tài)，價格持續(xù)小幅上揚 三環(huán)外成交量環(huán)比下滑17%，二三環(huán)小幅增長，二環(huán)內(nèi)波動丌大； 成交主力仍是剛需產(chǎn)品 6月市場推量預計111萬斱、47個項目,部分為5月延期推盤，其中 首置、首改產(chǎn)品卙主力，未來去化有壓力 供應略降、成交給力，庫存壓力依舊；市場價格平穩(wěn)上揚，剛需仍是成供應略降、成交給力，庫存壓力依舊；市場價格平穩(wěn)上揚，剛需仍是成 交主力；未來上市量大，去化有一定壓力交主力；未來上市量大，去化有一定壓力 市場分析市場分析 住宅住宅 36 2009 兊而瑞（中國）信息技術有限公司 6月供應量102萬斱，環(huán)比略降11%，