農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)改擴(kuò)建為新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)可行性研究報(bào)告.doc

紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)改擴(kuò)建為新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)可行性研究報(bào)告xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司二八年十二月目 錄第一章：總論一、項(xiàng)目提出的背景二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性三、編制可研報(bào)告的依據(jù)和范圍第二章：市場(chǎng)預(yù)測(cè)和改擴(kuò)建規(guī)模及經(jīng)營(yíng)范圍一、市場(chǎng)預(yù)測(cè)二、改擴(kuò)建的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)范圍第三章：場(chǎng)址和建設(shè)方案 一、場(chǎng)址二、建設(shè)方案三、建筑防火設(shè)計(jì)四、排水系統(tǒng)（環(huán)保處理）五、電氣六、防雷接地七、抗震八、公廁第四章：農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)管理職能組織機(jī)構(gòu)和人員編制一、職能組織機(jī)構(gòu)二、人員編制及來(lái)源第五章：投資估算與資金籌措一、投資估算二、資金籌措第六章：財(cái)務(wù)測(cè)算與評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)效益分析二、社會(huì)效益分析第七章：項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)企業(yè)概況一、項(xiàng)目概況二、開(kāi)發(fā)企業(yè)的概況第八章：結(jié)論與建議一、結(jié)論二、建議第九章：附件第一章 總 論一、項(xiàng)目提出的背景xx市政府2007年8月份在第9次常務(wù)會(huì)議中研究決定“為加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)的規(guī)劃建設(shè)和管理，加快川滇黔渝結(jié)合部區(qū)域性商貿(mào)中心的培育發(fā)展步伐”，形成共識(shí)：用5年時(shí)間，重點(diǎn)推進(jìn)“五個(gè)一”工程和“三個(gè)一批”工程建設(shè)的市場(chǎng)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)，其中一個(gè)重點(diǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)就是“建設(shè)一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)”，“新建和改造提升一批農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；鼓勵(lì)引導(dǎo)建設(shè)一批農(nóng)貿(mào)超市”，積極發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)副物資產(chǎn)品流通組織形式，在重要商品的產(chǎn)地，銷地或集散地，在推進(jìn)農(nóng)業(yè)化過(guò)程中，在加強(qiáng)市場(chǎng)建設(shè)，培育形成本地生產(chǎn)要素市場(chǎng)和農(nóng)產(chǎn)品體系。xx市政府就此在財(cái)政、土地、稅收等多方面給出了一系列扶持鼓勵(lì)引導(dǎo)政策和優(yōu)惠政策，并制定了許多切實(shí)可行的工作措施。要求“切實(shí)抓好農(nóng)副產(chǎn)品物流的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)和改造工作”，“按照規(guī)劃建設(shè)發(fā)展目標(biāo)，切實(shí)加大對(duì)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)新建和改擴(kuò)建的工作力度”，強(qiáng)力推進(jìn)“新建的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)按標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)”，著力引導(dǎo)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)改擴(kuò)建為新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。（附1：xx市人民政府關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的決定宜府辦發(fā)200780號(hào)）二、項(xiàng)目建設(shè)的必要性：紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)是批準(zhǔn)的一個(gè)大型物流農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，地處xx市江北片區(qū)舊州紅豐西路以北，綜合市場(chǎng)業(yè)主是“xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”，從1998年建立農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)至今已有10年，對(duì)促進(jìn)xx市江北片區(qū)及周邊農(nóng)村場(chǎng)鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)蔬菜、水果、農(nóng)副食品、及酒類、飲食，農(nóng)村日常工業(yè)用品的交流、銷售，貿(mào)易曾發(fā)揮過(guò)很大的影響，隨著城市化建設(shè)的推進(jìn)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的功能迫切需要擴(kuò)大，需要更新。流通經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市政府加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的戰(zhàn)略布置，一致要求將紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)改擴(kuò)建為一個(gè)新型的農(nóng)產(chǎn)品物流綜合市場(chǎng)。為了適應(yīng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政府的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司作為紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的業(yè)主，決定改變?cè)瓉?lái)的組織管理體制，公司專門設(shè)置對(duì)紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)改擴(kuò)建項(xiàng)目部，進(jìn)行新的“現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”的開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理，并對(duì)紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的改擴(kuò)建項(xiàng)目的必要性、進(jìn)行了充分的調(diào)查分析，從地方政府的戰(zhàn)略規(guī)劃要求，城鄉(xiāng)農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)的發(fā)展，項(xiàng)目地址的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，物流態(tài)勢(shì)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，財(cái)務(wù)投資等方面進(jìn)行了可行性研究，并形成如下的可行性研究報(bào)告。三、編制可研報(bào)告的主要依據(jù)1、xx市人民政府關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的決定，宜府辦發(fā)200780號(hào)文。（附件1）2、xx市人民政府關(guān)于xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司原為劃撥土地改變用途后調(diào)整容積率補(bǔ)辦出讓的批復(fù)，宜府國(guó)土發(fā)2006126號(hào)文（附件2）。3、xx市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，合同編號(hào)2006-00202（附件2）。4、企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書備案號(hào)：川投資備51150007050945816號(hào)（附件3）。5、“xx市舊州控制性詳細(xì)規(guī)劃”（該“詳細(xì)規(guī)劃”屬于xx市城市規(guī)劃的控制性詳細(xì)規(guī)劃。江北舊州組團(tuán)是以產(chǎn)業(yè)功能為主，集生產(chǎn)、物流、生活、行政、文化、科教、商貿(mào)及其他功能為一體的綜合型的城市組團(tuán)，現(xiàn)“xx紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”所在e-01-11地塊已規(guī)劃為“農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”建設(shè)用地內(nèi)容之一。）（附件4）6、紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)定位圖及負(fù)一、二、三層平面圖。（附件5）7.xx市規(guī)劃和建設(shè)局規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書，建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程施工許可證等（附件）。8、e-01-11地塊拆除房屋明細(xì)表（附件19）。9、xx市人民政府對(duì)新建，改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)進(jìn)行優(yōu)惠扶持的相關(guān)政策。第二章 市場(chǎng)預(yù)測(cè)和改擴(kuò)建規(guī)模及經(jīng)營(yíng)范圍一、市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、地理位置優(yōu)勢(shì)：作為“農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”具有的地理位置優(yōu)勢(shì)。根據(jù)江北舊州組團(tuán)“一軸一核三片六區(qū)”詳細(xì)規(guī)劃，e-01-11地塊正處“一核”(以五岔口為核心)，東南片區(qū)、西片區(qū)、東北片區(qū)(新居住區(qū))一核三片區(qū)的交匯點(diǎn)。作為改擴(kuò)建后的新型農(nóng)貿(mào)物流綜合市場(chǎng)，周邊輻射3000米范圍內(nèi)的居住小區(qū)，西北面是內(nèi)宜高速公路出入口及公交總站，與成渝、成昆高速通道連接，是xx農(nóng)副產(chǎn)品進(jìn)出的主要通道，東北面是江北新居住區(qū)，xx學(xué)院及吊白公路，匯集了大量的農(nóng)副產(chǎn)品的消費(fèi)者；通過(guò)五道口的各條公路連接著xx近郊象鼻、金坪、觀音、白花等主要的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。西邊經(jīng)振興大道連接新規(guī)劃的xx飛機(jī)場(chǎng)和宗場(chǎng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地。世界500強(qiáng)之一的五糧液集團(tuán)名酒生產(chǎn)廠房和銷售基地也在這個(gè)輻射圈內(nèi)。東南面是規(guī)劃已開(kāi)工建設(shè)的長(zhǎng)江xx水運(yùn)港口，直接連接長(zhǎng)江下游的南溪、江安和上游的屏山等農(nóng)副產(chǎn)品主要生產(chǎn)縣區(qū)。根據(jù)地理位置優(yōu)勢(shì)，將紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)改擴(kuò)建為（xx）江北最大的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)完全符合x(chóng)x市政府關(guān)于積極發(fā)展流通、特別是農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品流通，推動(dòng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、培育形成本地農(nóng)產(chǎn)品體系和生產(chǎn)要素市場(chǎng)的重要任務(wù)要求。2、消費(fèi)群體優(yōu)勢(shì)：改擴(kuò)建后的紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)周邊的消費(fèi)群。江北舊州組團(tuán)2010年規(guī)劃人口為12萬(wàn)人，日常生活消費(fèi)的農(nóng)副產(chǎn)品需求量越來(lái)越大。e-01-11地塊位于舊州組團(tuán)的中心，是幾大規(guī)劃片區(qū)的交匯點(diǎn)，在周邊已形成了集中人口居住的許多居民小區(qū)，例如葡萄園小區(qū)、陽(yáng)光名城、紫荊茗園小區(qū)、匯申花園小區(qū)、碾子山小區(qū)、學(xué)府花園、金田小區(qū)、錦繡花園小區(qū)、銀龍小區(qū)、金松苑小區(qū)、諧苑小區(qū)、陽(yáng)光苑小區(qū)、和苑小區(qū)、酒香苑小區(qū)、五糧液上下生活小區(qū)、紅豐東路小區(qū)、軸承廠小區(qū)、機(jī)械廠小區(qū)、制材廠小區(qū)、廣廈小區(qū)、正和小區(qū)等，江北規(guī)劃的多條居民集中居住的新街區(qū)，圍繞著現(xiàn)在的紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)四周已經(jīng)建成。改擴(kuò)建的農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)（將周邊9萬(wàn)人口和市區(qū)28萬(wàn)人口提供生活必需品）周邊居住人口已近9萬(wàn)多人，每日需要消耗和交易的農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的數(shù)量非常集中和巨大。3、人力資源優(yōu)勢(shì)：改擴(kuò)建后的紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)可增大社會(huì)就業(yè)平臺(tái)。xx市江北片區(qū)是舊工業(yè)區(qū)，xx紙業(yè)股份有限公司、制材廠、軸承廠、機(jī)械廠、紙機(jī)廠、三江廠、岷江機(jī)械廠、敘府茶葉公司、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行上江北分行、中國(guó)工商銀行上江北分行、中國(guó)銀行上江北分行、中國(guó)建設(shè)銀行上江北分行、中國(guó)商業(yè)銀行上江北分行、川南醫(yī)院、xx一醫(yī)院上江北分院、xx二醫(yī)院上江北分院、xx骨科醫(yī)院、xx市第四中學(xué)、xx學(xué)院a、b區(qū)等大中型企事業(yè)都在這個(gè)片區(qū)內(nèi)，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革、企業(yè)破產(chǎn)等多方面的原因，有大量的職工下崗待業(yè)，隨著農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的改擴(kuò)建，完全可以為下崗職工搭建一個(gè)新的就業(yè)和創(chuàng)業(yè)的工作平臺(tái)。4、增加地方的財(cái)稅收入。隨著農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的改擴(kuò)建和新型化的建設(shè)，集中的農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)不僅在市場(chǎng)規(guī)模上會(huì)擴(kuò)大，在交易農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品的范圍和流通量上都會(huì)得到一個(gè)較大的發(fā)展和提升，必然會(huì)為地方的財(cái)稅收入帶來(lái)較大數(shù)量的增加。5、對(duì)周邊的農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)起到促進(jìn)作用。市場(chǎng)發(fā)展是由消費(fèi)的需求引起的，消費(fèi)需求的擴(kuò)大必然會(huì)帶動(dòng)生產(chǎn)供給的增加，改擴(kuò)建后的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)對(duì)周邊和附近的農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)、農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)發(fā)展必然會(huì)起到一個(gè)較大的促進(jìn)作用，對(duì)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的提升也會(huì)發(fā)生重大影響。6、xx雄居長(zhǎng)江上游，素有萬(wàn)里長(zhǎng)江第一城之稱，是國(guó)家西部沿江開(kāi)發(fā)兩大經(jīng)濟(jì)走廊的結(jié)合部和川、滇、黔三省結(jié)合部的交通要沖和物資集散地，腹地遼闊，輻射范圍廣。同時(shí)xx還是由xx、自貢、瀘州組成的川南“金三角”的重要支撐。農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的發(fā)展是xx經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)更加堅(jiān)實(shí)的一個(gè)重要物質(zhì)支柱。江北舊州地處xx市門戶，內(nèi)宜高速公路、內(nèi)昆鐵路橫貫中部，川云中路穿越全境，是出入xx的必經(jīng)之路。改擴(kuò)建后的紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)會(huì)充分地利用所處xx市江北舊州對(duì)外交通的核心地點(diǎn)、區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)突出，及時(shí)地對(duì)紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)進(jìn)行改擴(kuò)建完后，必然會(huì)對(duì)xx市的整體農(nóng)貿(mào)物資市場(chǎng)發(fā)展提升一個(gè)新臺(tái)階，有著美好的市場(chǎng)前景和發(fā)展的契機(jī)與保障。二、改擴(kuò)建的規(guī)模和批文1、xx市發(fā)改委對(duì)立項(xiàng)的改擴(kuò)建紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的備案書（附5：2007年5月9日企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書：川投資備 51150007050945816號(hào)文)中確認(rèn)，改擴(kuò)建的“農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”建設(shè)地點(diǎn)在“xx市上江北紅豐西路(8號(hào))北側(cè)”，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)“商業(yè)用房8336平方米”，“臨致富路進(jìn)半地下室18000平方米”，用于交易物資及配套用房，建設(shè)內(nèi)容主要還包括辦公、管理及設(shè)備用房、公廁、污水沉渣處理等。2、xx市規(guī)建局已于2007年發(fā)文同意在該地塊內(nèi)規(guī)劃增大建設(shè)“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)約9000m2”。（附6：xx市規(guī)建局200769號(hào)文 “對(duì)e-01-11地塊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)審查意見(jiàn)函”）3、改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)上市的商品范圍：農(nóng)副產(chǎn)品，農(nóng)村日用工業(yè)品，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料等。采用市場(chǎng)組織形式的交易方式，批零兼營(yíng)，以批發(fā)為主。第三章 場(chǎng)址和建設(shè)方案一、場(chǎng)址xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司經(jīng)xx市國(guó)土部門辦理相關(guān)手續(xù)，將“xx紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”場(chǎng)址所在的e-01-11地塊土地性質(zhì)由“劃撥”轉(zhuǎn)換為“出讓”并已完清了有關(guān)的出讓金費(fèi)用。該地塊的土地使用權(quán)屬于xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司所有。e-01-11地塊作為物資交流的優(yōu)越區(qū)位及對(duì)周邊地區(qū)市場(chǎng)輻射的集聚影響，具有選擇為農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的位置優(yōu)勢(shì)。該地塊不存在權(quán)屬轉(zhuǎn)移問(wèn)題，四周的基礎(chǔ)建設(shè)和公共設(shè)施齊備，舊有市場(chǎng)及附屬建筑的拆遷屬于xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司內(nèi)部的事務(wù)，基本上不存在拆遷糾紛。同時(shí)，e-01-11地塊在xx市城市規(guī)劃和江北舊州控制性詳細(xì)規(guī)劃中已作為“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)用地”。將e-01-11地塊作為xx市江北舊州“新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”的場(chǎng)址，對(duì)原紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)進(jìn)行改擴(kuò)建是完全可行的開(kāi)發(fā)建設(shè)場(chǎng)址的最好選擇。二、建設(shè)方案1、e-01-11地塊位于上江北紅豐西路北側(cè)8號(hào)，居江北中心地塊，總占地面積16.7畝，規(guī)劃總建筑面積：62680，屬于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)劃的地下室：18000，營(yíng)業(yè)房8336，樓上住宅;35100,配套設(shè)計(jì)有公廁和污水處理的綜合建設(shè)用地。2、該地塊地形地貌是南高北低半面坡，高差較大，規(guī)劃設(shè)計(jì)主體建筑分別為18層、23層、23層的三棟商住樓，其中地面層，半地下層負(fù)一、二、三層及裙樓第一、二、三層為農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)管理服務(wù)區(qū)，形成一個(gè)集農(nóng)副產(chǎn)品零售、批發(fā)及管理、辦公、服務(wù)、加工、倉(cāng)儲(chǔ)、配送等多種功能為一體的現(xiàn)代化農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)。3、e-01-11地塊地形地貌呈南高北低單面坡，高差較大。四周城市主、次道路環(huán)繞，市政基礎(chǔ)設(shè)施齊備。根據(jù)該地塊的形態(tài)特征、設(shè)計(jì)單位充分利用現(xiàn)狀地形進(jìn)行新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)立體和平面的布置設(shè)計(jì)（附7：設(shè)計(jì)施工景觀定位圖）。4、地面沿地塊周邊兩條城市主、次道路布置農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的臨街商業(yè)鋪面。地面層以上三四層設(shè)計(jì)為管理辦公服務(wù)用房，由上述樓層建筑圍成農(nóng)貿(mào)交易市場(chǎng)，分設(shè)蔬菜、水果、家畜，水產(chǎn)等各類專業(yè)市場(chǎng)及各服務(wù)區(qū)。（附8：改擴(kuò)建后農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)平面布景圖）5、利用現(xiàn)狀地形南北高差的單面坡布置設(shè)計(jì)成半地室和地下室，分設(shè)農(nóng)資、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)日用品等市場(chǎng)及服務(wù)區(qū)。6、地下室設(shè)置成品倉(cāng)庫(kù)、冷庫(kù)及服務(wù)車、停車庫(kù)等，以利于農(nóng)副產(chǎn)品的加工和儲(chǔ)藏。（附9：地下室設(shè)計(jì)平面布景圖）三、建筑防火設(shè)計(jì)本方案市場(chǎng)空間單層建筑高度為4.6米，消防安全按gb50261-96要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。四、排水系統(tǒng)(環(huán)保處理)（1）室外排水采用雨污合流制，集中進(jìn)入城市管網(wǎng)。（2）室內(nèi)排水：所有排水采用雨水、污水分流制、其中菜市場(chǎng)采用活動(dòng)蓋水溝單獨(dú)排到專建的沉渣池處理后再排出，糞便污水排出經(jīng)化糞池處理后排至室外污水檢查井，其它污水直接排到室外城市管網(wǎng)。五、電氣本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)總安裝容量約500千伏安，屬三類用電負(fù)荷，采用一路電源供電，選一臺(tái)10kv變壓器可滿足用電要求. 六、防雷接地本農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)屬二級(jí)防雷建筑物，在屋頂沿墻設(shè)避雷帶，利用柱內(nèi)主筋做引下線，基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋做接地極，接地電阻r10歐姆。 七、抗震：根據(jù)中國(guó)地震強(qiáng)度區(qū)劃，該場(chǎng)址地區(qū)地震基本烈度為8度，建筑物按地震基本烈度8度設(shè)防。八、公廁：流動(dòng)人口按120人/小時(shí)設(shè)計(jì)，建筑面積150m2。第四章：農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)管理職能機(jī)構(gòu)和人員編制一、職能組織機(jī)構(gòu)：為了更有效地發(fā)揮改擴(kuò)建的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的設(shè)計(jì)功能和提高農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的經(jīng)濟(jì)效益，更好地發(fā)揮農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，有效地進(jìn)行物流服務(wù)，xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司規(guī)劃建設(shè)農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)管理服務(wù)設(shè)置專門的職能部門“和興貿(mào)易服務(wù)部”簡(jiǎn)稱：“物管部”，對(duì)改擴(kuò)建的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)進(jìn)行服務(wù)管理。 其組織機(jī)構(gòu)示意如下xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司 和興貿(mào)易物管部 項(xiàng)目部門經(jīng)理 物業(yè) 工程 財(cái)務(wù) 市場(chǎng) 安全管理部 技術(shù)部 行政部 營(yíng)銷部 保衛(wèi)部這些部門在項(xiàng)目經(jīng)理的具體領(lǐng)導(dǎo)下，進(jìn)行下列管理工作。1、負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目的策劃及實(shí)施工作，加快市場(chǎng)的建設(shè)速度。2、負(fù)責(zé)對(duì)外的招聘，以及財(cái)務(wù)管理工作。有關(guān)單位履行必要的法律手續(xù)等法律事務(wù)工作和辦公室行政工作、安全保衛(wèi)工作。3、負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)管理工作、制定經(jīng)營(yíng)所需物質(zhì)的采購(gòu)計(jì)劃，并組織實(shí)施，進(jìn)行成本核算和成本控制。4、負(fù)責(zé)購(gòu)置和維修固定資產(chǎn)設(shè)備的工作，負(fù)責(zé)能源的管理工作。二、人員編制及來(lái)源和興貿(mào)易物管部，人員編制21人。xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司代表二人（一人負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)督，一人負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督）項(xiàng)目部門經(jīng)理1人項(xiàng)目財(cái)務(wù)與行政管理部門4人工程技術(shù)部3人市場(chǎng)營(yíng)銷部3人物業(yè)管理部8人項(xiàng)目部門經(jīng)理對(duì)“xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”負(fù)責(zé)，各部門的負(fù)責(zé)人由項(xiàng)目經(jīng)理選聘，報(bào)“xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”董事長(zhǎng)批準(zhǔn)聘任，其余工作人員面向社會(huì)招聘，擇優(yōu)錄用。 第五章 投資估算與資金籌措一、投資估算1、包括改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的用地。e-01-11地塊占地面積11138（約16.7畝），出讓土地現(xiàn)屬xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司，評(píng)估價(jià)為100萬(wàn)/畝，土地使用權(quán)總投資為1670萬(wàn)元。2、改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)涉及到原紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)舊建筑的拆除。包括臨街的32間營(yíng)業(yè)用房和市場(chǎng)內(nèi)的營(yíng)業(yè)用房。以及現(xiàn)存的經(jīng)營(yíng)攤位和經(jīng)營(yíng)者的簡(jiǎn)便庫(kù)房、臨時(shí)住房等，需拆除的面積大約為15346.85平方米，拆除費(fèi)用（包括拆遷補(bǔ)助等）按600元/平方米概算，需投入921萬(wàn)元。（附件19：拆除房屋明細(xì)表）3、建設(shè)資金投入按規(guī)劃和設(shè)計(jì)要求主要建筑物面積62680，其中作為新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)“商業(yè)用房8336平方米”，半地下室18000平方米的規(guī)模進(jìn)行計(jì)算，建筑基礎(chǔ)，土建、普通裝飾、水電、消防、電梯(電動(dòng)扶梯)等預(yù)算每平方米的工程造價(jià)預(yù)算為1，238元。建設(shè)投入概算為7760萬(wàn)元(1238元/平方米62680平方米)。4、xx市政府關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的決定(宜府辦發(fā)200780號(hào)文件）對(duì)農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行收費(fèi)優(yōu)惠扶持政策。該項(xiàng)目申報(bào)規(guī)建工程規(guī)費(fèi)313285元配套費(fèi)己由相關(guān)部門免收。5、農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的流通設(shè)備及農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)工農(nóng)一體化需要投入的設(shè)施及配套設(shè)備等。經(jīng)初步測(cè)算需200萬(wàn)元。該部份投入可依據(jù)市政府關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的決定（附1）對(duì)“現(xiàn)代化農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)流通設(shè)施及農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)工農(nóng)一體化設(shè)施建設(shè)”實(shí)行稅收優(yōu)惠扶持政策，新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建成后可申請(qǐng)優(yōu)惠回收，暫不列入建設(shè)資金投入概算中6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)概算為96萬(wàn)。7、根據(jù)xx市政府關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的決定：“取得國(guó)有土地使用權(quán)的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)用地，其土地公開(kāi)出讓的起始價(jià)依據(jù)土地取得成本從優(yōu)確定?！眅-01-11地塊土地出讓金費(fèi)用xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司已全部完清，參考土地市場(chǎng)區(qū)域價(jià)格的評(píng)估價(jià)值，作為包括改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的自有資產(chǎn)投入。同時(shí)不考慮已免收的建設(shè)工程規(guī)費(fèi)，則包括改擴(kuò)建新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目測(cè)算需要的建設(shè)資金計(jì)劃投入為：10351萬(wàn)元。項(xiàng)目概算表序號(hào)工程或費(fèi)用名稱技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)概算金額（萬(wàn)元）1土地使用權(quán)價(jià)值100萬(wàn)/畝16.7畝16702舊市場(chǎng)拆遷費(fèi)用600元/153469213項(xiàng)目前期工作費(fèi)354勘察費(fèi)（地勘）155施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)11元/62680686施工預(yù)算編制費(fèi)建安工程費(fèi) 0.5%237招標(biāo)服務(wù)費(fèi)建安工程費(fèi) 0.3%138工程監(jiān)理費(fèi)309工程保險(xiǎn)費(fèi)建安工程費(fèi) 1%4610建安工程費(fèi)740元/62680463811水、電、氣消防186元/62680116612排污管道2513排污處理池4214廁所815電梯（扶梯）8臺(tái)25016道路、綠化8517市場(chǎng)配套，辦公設(shè)備4018外裝飾工程56019凍庫(kù)設(shè)備6020財(cái)務(wù)費(fèi)預(yù)算2000萬(wàn)貸款3年利息48021建設(shè)單位管理費(fèi)等8022不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)9625預(yù)算總計(jì)10351二、資金籌措xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司作為包括改擴(kuò)建新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)主體，開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源以自籌為主，暫缺部分，向銀行申請(qǐng)貸款支持。建設(shè)投入資金采用下列方法進(jìn)行解決：1、 自籌現(xiàn)金部分：xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司在江北舊州組團(tuán)b-01-02地塊開(kāi)發(fā)建設(shè)的“和興花苑”商住樓營(yíng)業(yè)用房及非營(yíng)業(yè)用房14550（在江北古塔大道），正進(jìn)行綜合驗(yàn)收出售（出租），營(yíng)業(yè)用房及非營(yíng)業(yè)用房出售出租的部分回收資金可使用2500萬(wàn)元作為改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)自籌資金投入。2、 改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的地址用地屬于xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司以出讓方式取得土地使用權(quán)的商住用地，出讓金及各種規(guī)費(fèi)均已完清，該地塊土地評(píng)估價(jià)1670萬(wàn)元，作為自有資本投入，不考慮建設(shè)資金投入。3、 對(duì)紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)現(xiàn)有建筑的拆除，及舊市場(chǎng)內(nèi)大棚攤位，營(yíng)業(yè)用房的拆遷安置測(cè)算的費(fèi)用支出，預(yù)測(cè)費(fèi)用為921萬(wàn)元，可作為舊市場(chǎng)業(yè)主“xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”內(nèi)部賬務(wù)處理，暫不考慮建設(shè)資金投入。4、 改擴(kuò)建新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建設(shè)資金需投入的暫缺部分，向銀行申請(qǐng)三年期貸款2000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)償還的本金和利息為2480萬(wàn)元5、 該項(xiàng)目按預(yù)計(jì)工期進(jìn)度建設(shè)，在投入建設(shè)預(yù)計(jì)540天（一年半）后，可以進(jìn)行預(yù)售（出租）許可，預(yù)計(jì)可前期回收資金3300萬(wàn)元，作為償還貸款和項(xiàng)目資金投入。紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)改擴(kuò)建資金籌措序號(hào)方 案金額（萬(wàn)元）資金比例（）1自籌建設(shè)資金來(lái)源5091491、土地使用權(quán)價(jià)值16702、拆遷安置費(fèi)用9213、現(xiàn)金25002向銀行貸款2000193預(yù)售（出租）回收資金3300325動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè)總計(jì)10391100資金籌措比例圖示： 32 租售收入再投入自有資金 49 19 貸款第六章 財(cái)務(wù)測(cè)算與評(píng)價(jià)一、經(jīng)濟(jì)效益分析改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建設(shè)工期初步定為540天。在管理和資金保證的情況下，基本能按設(shè)計(jì)工期完成。1、新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建成后，沿街商業(yè)營(yíng)業(yè)用房和市場(chǎng)內(nèi)營(yíng)業(yè)及辦公服務(wù)用房為8336平方米。區(qū)域：菜市、水果、家畜、水產(chǎn)等各類攤位大致布置為400個(gè)左右。每個(gè)小時(shí)服務(wù)4位買主，每個(gè)攤位經(jīng)營(yíng)8小時(shí)/天計(jì)，該市場(chǎng)能接待12800人/天。根據(jù)對(duì)e-01-11地塊四鄰現(xiàn)有營(yíng)業(yè)房?jī)r(jià)格的調(diào)查，商業(yè)營(yíng)業(yè)房售價(jià)和租金如下表：xx上江北門面價(jià)格調(diào)查表地 段售 價(jià)租 金五糧液大道約6500-7000元/25-30元/酒都生活廣場(chǎng)約8500元/35元/左右銀龍附近（葡萄園）約6500元/20-26元/中氣天然氣公司附近約6000元/左右20-23元/恒發(fā)約5000元/（二樓）20元/（二樓）恒發(fā)約2800元/（三、四樓）12元/（三、四樓）xx學(xué)院約6500-7000元/20-30元/沁禾商業(yè)廣場(chǎng)約8000-10000元/紅豐西路金宏小區(qū)約7000-8000元/紅豐西路諧苑小區(qū)約7000-7500元/2、改擴(kuò)建開(kāi)發(fā)建設(shè)的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)按期建成竣工出售（或出租）預(yù)期在2010年，國(guó)家的經(jīng)濟(jì)預(yù)期會(huì)有很大的發(fā)展，按樂(lè)觀的期望預(yù)測(cè)，新型綜合市場(chǎng)商業(yè)用房和攤位的租售價(jià)格和成交比例均會(huì)有所上升，改擴(kuò)建開(kāi)發(fā)建設(shè)投資收益按最優(yōu)期望進(jìn)行測(cè)算，即商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及各類攤位，全部出售，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房均價(jià)為8500元/，攤位使用權(quán)40年4萬(wàn)元/個(gè)，規(guī)建住房36344，預(yù)測(cè)均價(jià)為2200元/，地下凍庫(kù)、車位出售預(yù)測(cè)收入252萬(wàn)元，地下凍庫(kù)、車位年出租預(yù)測(cè)收入72萬(wàn)元，序號(hào)項(xiàng) 目測(cè)算依據(jù)收入（萬(wàn)元）扣除支出（萬(wàn)元）1市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房8500元/833670862各類攤位4萬(wàn)元/個(gè)400個(gè)16003地下凍庫(kù)、車位出售3244住房銷售收入2200元/3634479965收入總額170066各項(xiàng)稅售管理費(fèi)用1700611708凈銷售收入158169總投資額1035010利潤(rùn)總額546611所得稅(%)25136612稅后利潤(rùn)4100根據(jù)以上測(cè)算，包括改擴(kuò)建開(kāi)發(fā)建設(shè)的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)內(nèi)容的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，利潤(rùn)率為52.81%，凈利潤(rùn)率為39.6%。影響投資收益變動(dòng)的因素有：開(kāi)發(fā)成本預(yù)算、市場(chǎng)營(yíng)業(yè)房、攤位、住宅等價(jià)格變化、成交率等?？紤]上述變動(dòng)因素的保守測(cè)算，包括改擴(kuò)建開(kāi)發(fā)建設(shè)的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)內(nèi)容的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的投資收入不會(huì)低于5000萬(wàn)元，利潤(rùn)率不會(huì)低于48%，凈利潤(rùn)不會(huì)低于3800萬(wàn)元，凈利潤(rùn)率不會(huì)低于36%。二、保證償還銀行貸款本金及利息2480萬(wàn)元的可行性進(jìn)行預(yù)測(cè)方案一：1、營(yíng)業(yè)房8336按30元/.月，全部出租計(jì)算，年收入：30元/.月833612月300萬(wàn)元40年經(jīng)營(yíng)權(quán)租賃收入：300 4012000萬(wàn)元市場(chǎng)綜合管理費(fèi)用按收入25計(jì)算：約3000萬(wàn)元。2、市場(chǎng)攤位400個(gè)全部出租，每個(gè)攤位面積占地六個(gè)平方，根據(jù)xx及xx周邊多個(gè)市場(chǎng)調(diào)查，一個(gè)月租金價(jià)格在150元至400元之間，該市場(chǎng)綜合估價(jià)每個(gè)攤位按200元/月計(jì)算年收入：200元/個(gè).月400個(gè)12個(gè)月96萬(wàn)元40年租賃收入：96403840萬(wàn)元。市場(chǎng)綜合管理費(fèi)用按收入25計(jì)算：約960萬(wàn)元。3、 凍庫(kù)包括設(shè)備955全部出售，按均價(jià)3200元/計(jì)算銷售收入：3200元/955302.4萬(wàn)元人工工資占收入25：約75.6萬(wàn)元。4、 地下停車位104個(gè)全部出租，租金每個(gè)按每月150元計(jì)算 年收入：150元/個(gè).月104個(gè)12個(gè)月18.72萬(wàn)元40年租賃收入：18.7240748.8萬(wàn)元物業(yè)管理費(fèi)用按收入10計(jì)算：約74.88萬(wàn)元。5、 活動(dòng)批發(fā)區(qū)約13000，每天交易10車貨物約計(jì)100噸，場(chǎng)地物管收費(fèi)按每噸15元/天計(jì)算年收入：15元/噸.天100噸30天12月54萬(wàn)元40年物管收費(fèi)：54402160萬(wàn)元方案一的收益概算表（按40年出租收入概算）序號(hào)項(xiàng) 目測(cè)算依據(jù)收入（萬(wàn)元）扣除支出（萬(wàn)元）1市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房出租30元/.月120002各類攤位出租200元/個(gè).月38403地下凍庫(kù)（房）全出售（3000元/）3024車 庫(kù)出租150元/個(gè).月7495批發(fā)、零售進(jìn)場(chǎng)物管費(fèi)15元/噸.天21606收入總額190517各項(xiàng)稅金19051611438各項(xiàng)支出總計(jì)市場(chǎng)綜合管理費(fèi)用、人工工資、維修費(fèi)等41119利潤(rùn)總額1379310所得稅（）25344911稅后利潤(rùn)10344方案二：1. 商業(yè)用房按40年計(jì)算，市場(chǎng)營(yíng)業(yè)房8336以部分出租和出售計(jì)算，出租率60（5000），出售率40（3336），租金30元/.月，銷售均價(jià)8500元/租金收入：30元/.月500012個(gè)月40年7200萬(wàn)元銷售收入：8500元/33362836萬(wàn)元。收入共計(jì)：10036萬(wàn)元2. 市場(chǎng)攤位出租率為50（200個(gè)），租金200元/個(gè).月，出售攤位率為50（200個(gè)），經(jīng)多個(gè)市場(chǎng)調(diào)查，40年經(jīng)營(yíng)權(quán)每個(gè)能售6萬(wàn)元，該市場(chǎng)攤位以保守價(jià)格計(jì)算，每個(gè)攤位按4萬(wàn)元一個(gè)出售計(jì)算租金收入：200元/個(gè).月200個(gè)12個(gè)月40年1920萬(wàn)元銷售收入：4萬(wàn)元/個(gè)200個(gè)800萬(wàn)元收入共計(jì)：10036萬(wàn)元3. 市場(chǎng)配套凍庫(kù)四個(gè)，所占面積（包括活動(dòng)面積）1945，其中：海鮮凍庫(kù)95，鮮肉凍庫(kù)180，水果凍庫(kù)270，蔬菜類凍庫(kù)410，共計(jì)955。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，1天1噸貨物鮮凍收費(fèi)價(jià)格5元8元/噸，冷凍容量250噸年收入：8元/噸.天250噸30天12個(gè)月72萬(wàn)元40年收入：72402880萬(wàn)元每天電量耗損：5.5千瓦24小時(shí)1.50元/度4臺(tái)792元年電費(fèi)支出：792元/天30天12個(gè)月28.5萬(wàn)元；40年電費(fèi)支出：28.5401140萬(wàn)元凍庫(kù)管理工人設(shè)置二人，每人每月工資1500元工人年工資支出：1500元/月.人2人12個(gè)月3.6萬(wàn)元40年工資支出：3.640144萬(wàn)元設(shè)備維修投入按總收入的25計(jì)算：約720萬(wàn)元4. 地下停車位104個(gè)，出租率為50（52個(gè)），租金150元/個(gè).月，出售率20（21個(gè)），銷售均價(jià)6萬(wàn)元/個(gè)，預(yù)留30的車位（31個(gè)）作為物管的活動(dòng)車位，臨時(shí)車位收費(fèi)按5元/次，2次/天計(jì)算年租金收入：150元/個(gè).月52個(gè)12個(gè)月9.36萬(wàn)元40年租金收入：9.3640=374.4萬(wàn)元出售收入：6萬(wàn)元/個(gè)21個(gè)=126萬(wàn)元臨時(shí)車位年收費(fèi)：5元/次2次/天.個(gè)31個(gè)30天12個(gè)月11.16萬(wàn)元40年臨時(shí)車位收費(fèi)：11.1640= 446.4萬(wàn)元。方案二的收益概算表（按40年經(jīng)營(yíng)概算）序號(hào)項(xiàng) 目測(cè)算依據(jù)收入（萬(wàn)元）扣除支出（萬(wàn)元）1市場(chǎng)營(yíng)業(yè)用房出租率60，出售率40100362各類攤位出租率50，出售率5027203地下凍庫(kù)（房）收費(fèi)收入28804車 庫(kù)出租率50，出售率20，預(yù)留率30%9475收入總額165836各項(xiàng)稅金1658369957各項(xiàng)支出總計(jì)市場(chǎng)綜合管理費(fèi)用、人工工資、維修費(fèi)等20048利潤(rùn)總額135849所得稅（）25339610稅后利潤(rùn)10188根據(jù)以上兩個(gè)方案的測(cè)算,無(wú)論是方案一或是方案二，對(duì)改擴(kuò)建建成后的新型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理經(jīng)營(yíng)的凈收益，按40年經(jīng)營(yíng)管理的平均凈收益計(jì)算，每年經(jīng)營(yíng)管理的凈收益在260萬(wàn)元左右，作為償還銀行2480萬(wàn)元本金及利息貸款，在經(jīng)營(yíng)收益上提供了有效的保障。三、社會(huì)效益分析 新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)建成后可以形成一定的規(guī)模經(jīng)營(yíng)，估計(jì)年農(nóng)貿(mào)商品交易額在9800萬(wàn)元至12000萬(wàn)元之間，不僅可為企業(yè)帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)也會(huì)產(chǎn)生較大的社會(huì)效益。除了加快城市規(guī)劃建設(shè)的重要戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)外，預(yù)計(jì)至少每年能解決1500人以上的就業(yè)崗位，為上崗的員工及進(jìn)城農(nóng)民工提供了有效的社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)，給政府減輕再就業(yè)壓力，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定。新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的建設(shè)，有利于xx江北片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加速農(nóng)產(chǎn)品的流通領(lǐng)域市場(chǎng)體系，形成以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)，對(duì)促進(jìn)和帶動(dòng)翠屏區(qū)農(nóng)副產(chǎn)品的發(fā)展具有十分積極的作用。也大大方便周邊大中型企業(yè)的物資買賣流通。四、項(xiàng)目資金投入和資金回收的預(yù)算安排 該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)從2008年7月開(kāi)始進(jìn)行土建工程施工，到2009年4月，預(yù)算投資4170萬(wàn)元； 2009年4月進(jìn)行舊市場(chǎng)的拆除，預(yù)算投入1000萬(wàn)元； 工程的土建施工建設(shè)預(yù)算投入3500萬(wàn)元； 工程后期的裝飾，配套設(shè)施，設(shè)備安裝，道路綠化，消防等各項(xiàng)投入預(yù)算1700萬(wàn)元； 資金回收預(yù)算，第一期工程預(yù)計(jì)在2009年4月份取得預(yù)售許可證，通過(guò)預(yù)售（租）預(yù)算回收資金3500萬(wàn)元，第二期工程預(yù)計(jì)到2010年建成銷售（租）預(yù)算回收資金8600萬(wàn)元，項(xiàng)目資金投入和資金回收的預(yù)算是動(dòng)態(tài)預(yù)算，對(duì)保證貸款利息和本金的償還都有充分的預(yù)算保障。第七章 項(xiàng)目及開(kāi)發(fā)企業(yè)的概況一、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目名稱：紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)(暫定)2、項(xiàng)目性質(zhì)：改擴(kuò)建3、建設(shè)承辦單位：xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司4、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：xx(xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司法人代表)5、建設(shè)地點(diǎn)：xx市上江北紅豐西路8號(hào)(編號(hào)：舊州組團(tuán)e-01-11地塊)6、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目名稱單 位指 標(biāo)1規(guī)劃總用地（）111382總建筑面積（）636803農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)面積（）83364半地下車庫(kù)（）180005公廁建筑面積（）1506住宅建筑面積（）363447建設(shè)投資（萬(wàn)元）103518建筑密度（）249容積率（）3.7810綠化率（）3511停車位（輛）地面：12；地上：120二、開(kāi)發(fā)企業(yè)的概況紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的業(yè)主是“xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”。紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)所在地塊（江北舊州組團(tuán)e-01-11地塊）性質(zhì)為出讓土地，土地使用權(quán)屬“xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”所有。對(duì)紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)進(jìn)行改擴(kuò)建是“xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”在e-01-11地塊進(jìn)行樓上高層商住樓開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的重要內(nèi)容，已經(jīng)規(guī)劃審批進(jìn)行施工建設(shè)?！昂团d貿(mào)易物管部”將作為改擴(kuò)建后的新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的職能管理機(jī)構(gòu)，在“xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”的主導(dǎo)下進(jìn)行管理經(jīng)營(yíng)。紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)改擴(kuò)建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)法人主體是“xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”。公司注冊(cè)資本為2588萬(wàn)，2008年現(xiàn)有資產(chǎn)4900多萬(wàn)。公司在xx市的經(jīng)營(yíng)已有13年的歷史，主要從事大型公路橋梁的土石方機(jī)械化施工，工程機(jī)械及運(yùn)輸車輛修理，農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，農(nóng)業(yè)生態(tài)養(yǎng)殖，森林公園風(fēng)景旅游區(qū)等第三產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)管理，及相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，屬于“優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè)”。年經(jīng)營(yíng)收入3840萬(wàn)元 ，凈利潤(rùn)785萬(wàn)元 （附件10：xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司簡(jiǎn)介，2006年、2007年資產(chǎn)負(fù)債表和損益表）第八章 結(jié)論與建議一、結(jié)論1、項(xiàng)目建設(shè)符合x(chóng)x市城市總體規(guī)劃“xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的“紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)”改擴(kuò)建項(xiàng)目符合地方政府城市規(guī)劃戰(zhàn)略部署，符合城鄉(xiāng)一體化，加強(qiáng)和促進(jìn)城市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策。2、項(xiàng)目建設(shè)有利于推動(dòng)翠屏區(qū)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)具有良好的社會(huì)效益。 3、xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司為項(xiàng)目法人，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目的策劃、資金籌措、建設(shè)實(shí)施、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和債務(wù)償還等各項(xiàng)工作。公司現(xiàn)有的資產(chǎn)狀況良好，建設(shè)項(xiàng)目的自籌資金基本到位，出讓土地的各項(xiàng)費(fèi)用已完清，規(guī)建申報(bào)費(fèi)用按地方政府的優(yōu)惠扶持政策已作了免除，現(xiàn)場(chǎng)建設(shè)的各項(xiàng)條件完全具備，正在施工的18層建筑主體工程進(jìn)度正常，已完成了該工程的三分之二工程量。國(guó)家未來(lái)兩年宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸趨好，農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的商業(yè)營(yíng)業(yè)房和攤位的銷售及價(jià)位具有較好的前景。項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析結(jié)果表明，經(jīng)濟(jì)效益可行。建設(shè)開(kāi)發(fā)資金以自有資金為主，只有少部份資金需貸款支持，對(duì)貸款的本利償還，除了該項(xiàng)目的銷售收入作保證外，該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)業(yè)主“xx工程機(jī)械化有限責(zé)任公司”現(xiàn)有的資產(chǎn)也是抵押擔(dān)保的貸款保證。4、改擴(kuò)建項(xiàng)目場(chǎng)址選在xx市翠屏區(qū)江北紅豐西路，交通運(yùn)輸條件良好，場(chǎng)址的選擇是最佳的。綜上所述進(jìn)行的分析，對(duì)紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)進(jìn)行改擴(kuò)建為新型農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，不僅適應(yīng)了xx市流通經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，符合x(chóng)x市城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃和管理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略要求，同時(shí)也得到了市政府從財(cái)政稅收，報(bào)建規(guī)費(fèi)多方面的扶持優(yōu)惠，是切實(shí)可行的城市規(guī)劃建設(shè)的支農(nóng)項(xiàng)目。作為紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的業(yè)主“xx工程機(jī)械化有限公司”服從該項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)，及時(shí)調(diào)整了職能組織管理機(jī)構(gòu)，積極努力地將服務(wù)目標(biāo)轉(zhuǎn)移到發(fā)展農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的開(kāi)發(fā)建設(shè)上來(lái)。為支持“三農(nóng)”服好務(wù)，在建設(shè)規(guī)模資金運(yùn)作等方面盡量實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目的投資效益和社會(huì)效益的雙贏。二 、建議1 xx市江北xx紅豐農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)的改擴(kuò)建開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的戰(zhàn)略布署的引導(dǎo)下，切實(shí)按照xx市城市建設(shè)規(guī)劃的要求，竭力打造翠屏區(qū)江北舊州新型的一流農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)，在資金安排和工程進(jìn)度等方面進(jìn)行有效地組織管理，在營(yíng)銷工作中提高開(kāi)發(fā)商品的銷售率和銷售速度，提高改擴(kuò)建項(xiàng)目的投資效益和社會(huì)效益。2 爭(zhēng)取農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行政策性貸款資金的支持，保證改擴(kuò)建農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目按規(guī)劃要求完成。3 積極有效地進(jìn)行農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)商品營(yíng)業(yè)用房及攤位前期營(yíng)銷活動(dòng)，盡快地回收銷售（租）資金，將回收資金進(jìn)行后期工程的再投入和貸款利息的支付。第九章 附件附1：上海同濟(jì)城市規(guī)劃與設(shè)計(jì)研究院xx市舊州控制性詳細(xì)規(guī)劃公共設(shè)施現(xiàn)狀圖附2：xx市人民政府關(guān)于加強(qiáng)城區(qū)市場(chǎng)規(guī)劃建設(shè)和管理的決定宜府辦發(fā)200780號(hào)）附3：xx市人民政府文件：宜府國(guó)土發(fā)2006126號(hào)xx市國(guó)土資源局國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同2006-00202；附4：xx市規(guī)劃管理局批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃方案 ：川投資備51150007050945816號(hào)文附5：中共xx市委 xx市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)招商引資工作的意見(jiàn)附6：2007年5月9日企業(yè)投資項(xiàng)目備案通知書：川投資備51150007050945816號(hào)文附7：xx市規(guī)建局200769號(hào)文 “對(duì)e-01-11地塊農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)建設(shè)審查意見(jiàn)函”附8：設(shè)計(jì)施工景觀定位圖附9：改擴(kuò)建后農(nóng)貿(mào)綜合市場(chǎng)