工業(yè)地產(chǎn)：未挖掘到位的金礦.doc

1 工業(yè)地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn) 中國未挖掘到位的金礦中國未挖掘到位的金礦 目目 錄錄 第一章第一章 20062006 年中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（年中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀（p3p3p14p14） 1、2006 年中國工業(yè)地產(chǎn)政策回顧 2、工業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展?fàn)顩r 3、工業(yè)地產(chǎn)土地價值增長迅速 4、工業(yè)地產(chǎn)成為投資熱點的原因 5、工業(yè)地產(chǎn)在中國高速發(fā)展原因 6、2006 年中國工業(yè)地產(chǎn)大事記 第二章第二章 如何深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦（如何深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦（p15p15p21p21） 1、認(rèn)清工業(yè)地產(chǎn)模式的特性 2、創(chuàng)新工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 3、合理運(yùn)用工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式 第三章第三章中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析（中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析（p22p22p29p29） 1、宏觀政策趨勢分析 2、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走向 3、政策將強(qiáng)調(diào)市場對工業(yè)用地的配置作用 4、國外地產(chǎn)巨頭攜手投資基金聯(lián)合進(jìn)入將成大勢 5、投資熱點區(qū)域?qū)⒉粩鄶U(kuò)大 6、工業(yè)地產(chǎn)的升級版產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 7、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時代” 第四章第四章總部基地案例解讀（總部基地案例解讀（p30p30p49p49） 1、總部基地的特征 2、建設(shè)“總部基地”三步曲 2 3、基地優(yōu)勢 4、項目特色 5、其他總部基地項目介紹 3 近來，工業(yè)地產(chǎn)漸成熱點，國外投資基金大舉投資，國內(nèi)一些開發(fā)商也躍躍欲試都對工業(yè) 地產(chǎn)的未來抱有十足的把握和信心，工業(yè)地產(chǎn)已再不單純指一種物業(yè)形式。更代表一種投資模式， 一種盈利模式，一種產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式。它的突然受寵，給正處于宏觀調(diào)控下愁眉緊 鎖的房地產(chǎn)市場打了一針興奮劑。但在中國，工業(yè)地產(chǎn)仍然像是一座未挖掘到位的金礦。 第一章第一章 20062006 年中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀年中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 1 1、 20062006 年中國工業(yè)地產(chǎn)政策回顧年中國工業(yè)地產(chǎn)政策回顧 （1 1）與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策回顧）與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)政策回顧 時間政策與工業(yè)地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容 7 月 11 日 關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外 資準(zhǔn)入和管理的意見 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額在 1000 萬美元(含 1000 萬美元)以上的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總額的 50；投資總額在 300 萬美元至 1000 萬美元的，其注 冊資本應(yīng)不低于投資總額的 50；投資總額在 300 萬美 元以下(含 300 萬美元)的，其注冊資本應(yīng)不低于投資總 額的 70；外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的股份和項目轉(zhuǎn)讓，以 及境外投資者并購內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，由商務(wù)主管等部門嚴(yán) 格按照有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定進(jìn)行審批。 8 月 1 日 國土資源部招標(biāo)拍賣掛 牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī) 范和協(xié)議出讓國有土 地使用權(quán)規(guī)范正式施行 六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地范圍：供 應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及 有競爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后同一 宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用 權(quán)改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、 行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛 牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國有土地劃撥決定 書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用 權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用 途，國有土地使用權(quán)出讓合同約定或法律、法規(guī)、 行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛 4 牌出讓的；依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。 8 月 6 日 國土資源部推出土地使用 五大價格與稅收措施 五大措施：一是提高征地成本。二是規(guī)范土地出讓收支 管理。三是提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)。 四是統(tǒng)一制訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。五 是加大建設(shè)用地取得和保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)力度 8 月 31 日 國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào) 控有關(guān)問題的通知 建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度 國家根據(jù)土地等級、區(qū)域土地利用政策等，統(tǒng)一制 訂并公布各地工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。工業(yè)用地出讓 最低價標(biāo)準(zhǔn)不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本 和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和。工業(yè)用地必須采用招標(biāo) 拍賣掛牌方式出讓，其出讓價格不得低于公布的最低價 標(biāo)準(zhǔn)。 10 月 18 日 土地出讓金收支管理辦 法(草案)基本修訂完成 初步規(guī)定是城鎮(zhèn)土地使用稅提高 2 倍，新增建設(shè)用地有 償使用費(fèi)和耕地占用稅各提高 1 倍。至于地方政府對土 地出讓金的收支，將采取在財政部系統(tǒng)（即國庫）中設(shè) 立“國有土地有償使用專賬”的方式，按照國有土地出 讓金收入的一定比例，建立“國有土地收益基金” ，并 規(guī)定地方政府不得作為當(dāng)期收入安排使用。在這個過程 中，土地出讓金將全額納入地方財政預(yù)算，實行“收支 兩條線” ，并接受地方人大的監(jiān)督。并且，土地出讓金 總額的 15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開發(fā)。此前的 做法，是要求土地出讓金增值部分的 15%作此用途。 11 月 22 日 財政部、國土資源部、中 國人民銀行日前聯(lián)合發(fā)出 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地 土地有償使用費(fèi)政策等問 題的通知 從 2007 年 1 月 1 日起，新批準(zhǔn)新增建設(shè)用地的土地有 償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高 1 倍。通知強(qiáng)調(diào)， 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)仍實行中央與地方 30：70 分成體制。同時，為加強(qiáng)對土地利用的調(diào)控，地方分成 的新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)，一律全額繳入省級國 庫。 5 （2 2）政策點評）政策點評 2006 年是政策密集的一年，從政策內(nèi)容看可總結(jié)幾點： 為了防治外資的大量涌入對中國經(jīng)濟(jì)安全造成影響，提高外資進(jìn)入門檻，其在境內(nèi)投資房地 產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等程序要經(jīng)過嚴(yán)格的審批。規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié) 匯等方面的行為；這樣可以在一定程度上抑制國外資本的投機(jī)成分，維護(hù)國民經(jīng)濟(jì)安全，穩(wěn)定地 價，防止投資過熱。 工業(yè)用地招拍掛主要是 解決工業(yè)用地出讓價格太低和過程不規(guī)范問題。 “協(xié)議出讓”的方 式出讓土地使用權(quán)成了政府滋生腐敗的一個重要原因，政府往往為了招商引資甚至“零”地價出 讓土地，土地的價值不能真正顯現(xiàn)，也造成了土地資源的巨大浪費(fèi)。而招拍掛的意義在于：首先， 工業(yè)用地掛牌出讓，極大地簡化了審批手續(xù)，提高了行政效率，是實行陽光行政、高效行政的又 一制度創(chuàng)新。 其次，工業(yè)用地掛牌出讓為企業(yè)公開、公平、公正獲取發(fā)展用地提供了一個嶄新 的平臺。 再次，工業(yè)用地掛牌出讓，縮短了企業(yè)獲得土地使用權(quán)的周期，對提高工業(yè)用地使用 效率，探索土地節(jié)約集約利用和新的出讓模式具有重大意義。 第四，采取工業(yè)用地掛牌出讓方 式，通過設(shè)定企業(yè)準(zhǔn)入門檻，將有利于引導(dǎo)片區(qū)的合理布局和健康協(xié)調(diào)發(fā)展。 強(qiáng)化土地出讓金收支管理，約束地方政府賣地的沖動。國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份 調(diào)研報告顯示，在一些地方政府，土地出讓金凈收入已經(jīng)占到政府預(yù)算外收入的 60%以上。這種 極不合理的狀況，固然有著法律空白、監(jiān)督不力的誘因，但在另一方面，中央與地方財權(quán)、事權(quán) 不相匹配，更是賣地沖動難以遏制的癥結(jié)。通過重新劃分土地收益及收支分離，可以對地方政府 賣地沖動實行遏制。 2 2、工業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展?fàn)顩r、工業(yè)地產(chǎn)總體發(fā)展?fàn)顩r 伴隨著中國經(jīng)濟(jì)以每年近 10%的速度迅猛增長，全球眾多的制造型企業(yè)都在加緊或已考慮在 中國建立生產(chǎn)基地，或是擴(kuò)大現(xiàn)有生產(chǎn)設(shè)施。隨著交通等基礎(chǔ)設(shè)施的逐步完善，工業(yè)地產(chǎn)越來越 顯現(xiàn)自身的投資潛力。 （1 1）跨國投資增多）跨國投資增多 跨國工業(yè)地產(chǎn)巨頭們首先看到這一點。作為世界最大的上市工業(yè)房地產(chǎn)投資信托公司，普洛 斯于 2003 年攜“物流地產(chǎn)”概念登陸中國市場，只用了短短兩年時間，便完成了在沿海地區(qū)的 戰(zhàn)略布局，目前已擁有在上海市區(qū)西部的普洛斯西北物流園、普洛斯蘇州物流園和普洛斯廣州保 稅物流園等 12 個物流地產(chǎn)項目。 2006 年 1 月，規(guī)模僅次于普洛斯的美國二號工業(yè)地產(chǎn)巨頭 amb 宣布在上海投資約 1330 萬美 元，購得面積近 2 萬平方米的工業(yè)地產(chǎn)項目及附近一塊待開發(fā)用地，完成了第一筆在華業(yè)務(wù)。 6 這一切僅僅是個開始。從 amb 總部傳來的消息，未來五年內(nèi)，amb 將在北京、上海及珠三角 地區(qū)投資 5 億美元開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)項目。新加坡楓樹信托憑借其擁有的多種投資基金，四處尋覓合 適的工業(yè)地產(chǎn)項目；歐洲排名第一的工業(yè)地產(chǎn)商 gazeley 也將進(jìn)駐中國 （2 2）國內(nèi)企業(yè)大舉圈地）國內(nèi)企業(yè)大舉圈地 國內(nèi)，在資本的沖動中。不僅是格力電器、美的集團(tuán)、海爾集團(tuán)等國內(nèi)家電巨子不約而同打 著產(chǎn)業(yè)“擴(kuò)軍”的旗號大舉圈地，建造自己的工業(yè)園區(qū)；甚至是浙江的民間資本、個體老板。都 想把手里的錢投向工業(yè)地產(chǎn)。 （3 3）工業(yè)地產(chǎn)價格飆升）工業(yè)地產(chǎn)價格飆升 通過集中整片建造標(biāo)準(zhǔn)化廠房也就成為今后的發(fā)展趨勢。供給與需求的共同作用。使部分城 市工業(yè)地產(chǎn)價格飆升。2005年上海工業(yè)廠房空置面積比上一年下降了4成。在上海的國家級開發(fā) 區(qū)中。漕河涇高科技園區(qū)幾乎已全部滿租，張江高科技園區(qū)、外高橋保稅區(qū)、金橋 出口加工區(qū)、嘉定工業(yè)園區(qū)和青浦工業(yè)園區(qū)的入駐率也保持在90以上。 3、工業(yè)地產(chǎn)土地價值增長迅速工業(yè)地產(chǎn)土地價值增長迅速 2006 年第三季度工業(yè)地價水平為 492 元平方米，增長率 0.97%；與 2005 年同期相比， 2006 年第三季度工業(yè)地價增幅提高 0.67 個百分點（2005 年第三季度工業(yè)地價增長率水平為 0.30%）。 同期商業(yè)、居住地價水平分別為 2526 元平方米、1686 元平方米，同比增長 0.38、0.57 個百分點。 20062006 年全國城市總體地價增長率同期水平比較（年全國城市總體地價增長率同期水平比較（% %） 7 資料來源：國土資源部地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng) 由于政策對工業(yè)用地出讓的規(guī)范，工業(yè)用地市場價格的市場體系逐步建立，工業(yè)土地價值開 始在市場中有所體現(xiàn)。 20062006 年全國城市分用途平均地價增長率比較（年全國城市分用途平均地價增長率比較（% %） 2006 年第一季度，工業(yè)用地的價格增幅同比出現(xiàn)比較明顯的增長，增長幅度首次超過其他 類型的用地顯示，首先政策調(diào)控使工業(yè)用地走向了市場化；其次是新的工業(yè)用地開發(fā)投資增長出 現(xiàn)了較大的提升。而且，全國工業(yè)用地不管是售價還是租金都在節(jié)節(jié)攀升，拿上海來講，第三季 度內(nèi)上全市平均工業(yè)用地報價環(huán)比快速上漲 14.5%，為 105.2 美元/平方米。同期，廠房平均租 金報價環(huán)比上升 4.97%，至 4.78 美元/平方米/月。 （1 1）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升溫，全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足）產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)升溫，全國大部分地區(qū)現(xiàn)有開發(fā)區(qū)土地存量不足 開發(fā)區(qū)作為主要的工業(yè)集中用地，發(fā)展面臨著嚴(yán)重的考驗，一方面，國家宏觀政策加強(qiáng)對開 發(fā)區(qū)和工業(yè)園的調(diào)控力度，清理整頓開發(fā)區(qū)，致使大量開發(fā)區(qū)或工業(yè)園區(qū)關(guān)閉；另一方面，保留 下來的開發(fā)區(qū)也普遍存在用地空間不足的問題，未來的發(fā)展空間受限。 8 北京原有近千家開發(fā)區(qū)和工業(yè)園，經(jīng)審核后已正式批準(zhǔn)保留的僅 27 家。去年北京市批復(fù)開 發(fā)區(qū)詳細(xì)規(guī)劃工業(yè)用地面積為 8067 公頃，其中絕大多數(shù)已經(jīng)出讓給企業(yè)，到 2006 年 8 月份可出 讓和租賃的工業(yè)土地面積只有 2481 公頃，工業(yè)用地量趨于緊張，多數(shù)開發(fā)區(qū)已面臨“無地可用” 的窘境。 上海、重慶等地的工業(yè)園區(qū)同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業(yè)園區(qū) 已基本無地可售，市場上對工業(yè)用地的爭奪到了激烈的程度，甚至出現(xiàn)了 200 家客戶爭奪 100 畝 的土地的場景。根據(jù)重慶市城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃，到 2010 年重慶市工業(yè)用地只有 66 萬畝，截至 2006 年 5 月底，工業(yè)用地供應(yīng)指標(biāo)已基本用完。 造成開發(fā)區(qū)土地存量不足的原因主要有兩方面： 一是開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的矛盾。部分開發(fā)區(qū)隨著入?yún)^(qū)企業(yè)增多，逐漸形成產(chǎn)業(yè)集聚 效應(yīng)，引來更多的項目入駐，現(xiàn)有土地存量已不能滿足新上項目對土地的需求，而開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)又 受到各種因素的制約，致使開發(fā)區(qū)發(fā)展受限。 另一方面原因是部分開發(fā)區(qū)本來的規(guī)劃面積過小。只有 100 至 200 公頃，發(fā)展空間有限，難 以形成較大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)聚集，制約了開發(fā)區(qū)的發(fā)展。 （2 2）企業(yè)總部向一線城市）企業(yè)總部向一線城市“遷徙遷徙” ；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移；制造基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移 把中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇放到全球產(chǎn)業(yè)分工的高度，目前“世界制造工廠”的局面還會長期 持續(xù)下去，這取決于中國廉價而豐富的勞動力、低廉的工業(yè)土地價格和巨大的消費(fèi)市場。雖然我 們一直在倡導(dǎo)提高自身的創(chuàng)新研發(fā)能力和產(chǎn)業(yè)升級，但是中國的國際貿(mào)易市場的核心競爭力還是 廉價的勞動力和土地。 北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業(yè)開始把制造基地向二、 三線城市轉(zhuǎn)移，在這些二、三城市還有其發(fā)展的巨大空間。而生產(chǎn)基地向二、三線城市轉(zhuǎn)移的同 時，國內(nèi)外各大企業(yè)總部卻在向一線城市“遷徙” ，這是一線城市和二、三線城市所面臨的不同 發(fā)展機(jī)遇。 人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業(yè)地產(chǎn)的一個重要原因。把中國工業(yè)地產(chǎn)放到全球 來看，價格的低廉是十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏 得雙份利益。總之，工業(yè)地產(chǎn)將是中國房地產(chǎn)市場的下一個投資熱點，也許是資產(chǎn)升值的最后一 片熱土。 4 4、工業(yè)地產(chǎn)成為投資熱點的原因、工業(yè)地產(chǎn)成為投資熱點的原因 任何領(lǐng)域之所以成為投資熱點要么是投資回報率高，要么是穩(wěn)定性好。或者兩者兼而有之。 從調(diào)查的數(shù)據(jù)看。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報相對穩(wěn)定，年投資回報率大約8，好的項目能達(dá)到9甚 9 至高達(dá)1 7左右。這一數(shù)據(jù)雖然較住宅項目動輒20以上的回報率低。但工業(yè)地產(chǎn)畢竟不像住 宅那樣受國家宏觀調(diào)控影響那么大，而從目前來看，其增長潛力也并不比住宅差。 （1 1）需求增大）需求增大 從需求方面來看，當(dāng)前發(fā)達(dá)國家正在加快向中國進(jìn)行產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的速度和步伐，中國正在形成 “世界制造中心”，而且隨著跨國公司繼續(xù)在中國制造業(yè)中大量投資和提升在華投資的技術(shù)與結(jié) 構(gòu)水平，中國在跨國公司全球生產(chǎn)體系中的地位正在從低技術(shù)含量、低附加值的加工組裝基地。 向產(chǎn)品與技術(shù)檔次齊全、附加值和技術(shù)含量高的制造基地轉(zhuǎn)變。這一趨勢無疑為我國工業(yè)地產(chǎn)由 低層次向較高層次發(fā)展提供了良機(jī)。 與此同時，目前相當(dāng)部分廠房存在配套設(shè)施落后、缺少現(xiàn)代通訊和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的支持、供水供 電不足、周邊環(huán)境污染比較嚴(yán)重、交通堵塞、治安秩序相對較差等問題。這些問題使它們越來越 不適應(yīng)中國工業(yè)升級換代的要求，需要專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來對這些舊廠房加以改造。 此外?，F(xiàn)在國內(nèi)很多制造企業(yè)都在轉(zhuǎn)變觀念，變買殼(廠房)為租殼(廠房)，成為真正的“瓤” 企業(yè)。他們也成為工業(yè)地產(chǎn)市場的重要客戶。 （2 2）供給減少）供給減少 從供給方面來看。前些年工業(yè)園區(qū)一哄而上的“圈地運(yùn)動”。帶來了全國性的土地資源浪費(fèi)， 而其后出臺的一系列土地政策。又使近期各地的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積受到影響。有資料顯示。2003 年全國有3763個工業(yè)園區(qū)被取消，2004年達(dá)到4813個。上海原有的176個開發(fā)區(qū)已被核減至79個。 共減少了3789平方公里的規(guī)劃面積。比清理前減少379。而隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國內(nèi)外企業(yè) 對工業(yè)地產(chǎn)的需求已呈現(xiàn)出逐步上升的態(tài)勢。 （3 3）眾多企業(yè)看中工業(yè)用地低廉的價格）眾多企業(yè)看中工業(yè)用地低廉的價格 之所以會有很多企業(yè)開始積極投身，其中，其根本還是在于低成本和增值性上。眾所周知， 住宅、商業(yè)用地與工業(yè)用地的價格，往往要相差一倍乃至數(shù)倍。究其原因，主要是住宅與商業(yè)用 地都已經(jīng)采取“招拍掛”方式轉(zhuǎn)讓，而工業(yè)用地還是基本以協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓。同時，地方政府為了 發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，增加地方財政收入，也需要以較低的土地價格吸引工業(yè)企業(yè)入駐。事實上，一些 地方政府是“心甘情愿” 地將大塊土地廉價地轉(zhuǎn)讓給投資商。 工業(yè)地產(chǎn)項目大多位于中心城市的郊區(qū)和邊緣地帶，土地價格原本就比中心區(qū)便宜。而在政 府看來，如果是純住宅地產(chǎn)開發(fā)，在取得土地征用的補(bǔ)償后就沒有更多的地方收益了。而工業(yè)地 產(chǎn)項目更能給當(dāng)?shù)貛斫?jīng)濟(jì)發(fā)展的推動力，持續(xù)增加地方稅收和安排人員就業(yè)。因此。政府以較 低的價格轉(zhuǎn)讓土地給開發(fā)商做工業(yè)地產(chǎn)項目也就不足為奇了。 10 5 5、工業(yè)地產(chǎn)在中國高速發(fā)展原因、工業(yè)地產(chǎn)在中國高速發(fā)展原因 （1 1）工業(yè)地產(chǎn)的市場需求驅(qū)動）工業(yè)地產(chǎn)的市場需求驅(qū)動全球產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移全球產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移 20 世紀(jì) 80 年代以來，戰(zhàn)后第三次全球產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入高潮，世界范圍內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷出 現(xiàn)了一些新的特征，不僅包括為適應(yīng)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)升級的要求，勞動密集型產(chǎn)業(yè)和一般 加工制造業(yè)大量向發(fā)展中國家的轉(zhuǎn)移，也包括資本密集型和技術(shù)密集型等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的全球戰(zhàn)略調(diào) 整。 在產(chǎn)業(yè)有序更替過程中，各國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之間逐步形成了一定的聯(lián)動效應(yīng)。由于中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展 采取了較為開放的模式，加之中國在勞動力、工業(yè)配套能力、國內(nèi)市場規(guī)模等方面的優(yōu)勢，使中 國成為承接國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移最重要的區(qū)位之一?？梢哉f，在這次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移過程中，中國是主要的目 的國。 改革開放以來，我國已經(jīng)接受來自香港、臺灣、日本和韓國以及自歐美等多個國家和地區(qū)的 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，這是中國制造業(yè)的崛起和發(fā)展重要誘因。中國制造業(yè)的迅速發(fā)展很大程度上是經(jīng)濟(jì)全 球化條件下，全球產(chǎn)業(yè)升級和國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不斷深化的必然結(jié)果。制造業(yè)的發(fā)展和升級，給我國 工業(yè)開發(fā)區(qū)的發(fā)展提供了新的歷史性機(jī)遇，其間也蘊(yùn)藏著新的商機(jī)。 （2 2）工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體）工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體工業(yè)開發(fā)區(qū)大量建造工業(yè)開發(fā)區(qū)大量建造 我國開發(fā)區(qū)自改革開放以來，經(jīng)歷了從無到有的發(fā)展時期，它的誕生順應(yīng)了國際競爭和新技 術(shù)革命的發(fā)展潮流。開發(fā)區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點，是我國價值鏈中具備良好的輻射、 示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動器。建立和發(fā)展開發(fā)區(qū)，是我 國改革開放政策的一項重要措施，其重要作用與國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移密切相關(guān)。 開發(fā)區(qū)由于具備政策優(yōu)惠、投資環(huán)境相對完善等特性，已經(jīng)成為當(dāng)?shù)匚胀赓Y、先進(jìn)技術(shù)和 管理經(jīng)驗最為集中的地區(qū)。這在國家級和省級開發(fā)區(qū)表現(xiàn)得更為明顯。同時通過外引內(nèi)聯(lián)，開發(fā) 區(qū)又成為帶動周邊城市、企業(yè)及整個地區(qū)經(jīng)濟(jì)積極參與國際競爭、擴(kuò)大開放的重要通道。據(jù)統(tǒng)計， 全國 54 個國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 2003 年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 4985.01 億元，占全國國內(nèi)生產(chǎn)總值的 4.27%。 伴隨著開發(fā)區(qū)的逐步完善，以工業(yè)開發(fā)區(qū)為主的工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)逐步形成和快速發(fā)展，龐大的 市場需求是行業(yè)快速發(fā)展的重要基礎(chǔ)。 6 6、20062006 年中國工業(yè)地產(chǎn)大事記年中國工業(yè)地產(chǎn)大事記 （1 1）中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑）中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展里程碑中國首界產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇召開中國首界產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇召開 2006 年 8 月 10 日到 11 日，由北京思源置地房地產(chǎn)顧問有限公司和新地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)聯(lián)合舉 辦的“中國產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)新論壇”在北京國際會議中心召開。來自北京、上海、深圳、杭州、西安、 11 香港、臺灣、新加坡等地的政府官員、學(xué)者、產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)代表、入住產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè) 代表和專業(yè)策劃機(jī)構(gòu)等，著重討論了：“在新政策環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)及工業(yè)用地的投資價值？ 如何判斷國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展趨勢？ 如何在現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式上進(jìn)行創(chuàng)新？ 在新政 策環(huán)境下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何定位、開發(fā)及運(yùn)營？ 國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)如何與國外資本對接？”等問題。 為了方便業(yè)界對中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有更全面和深入的了解，思源顧問總結(jié)了過去數(shù)年對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn) 長期跟蹤、系統(tǒng)研究、顧問咨詢的經(jīng)驗，推出了國內(nèi)首部全景式介紹中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的深度研究報 告中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新研究報告 ，力求給開發(fā)投資企業(yè)和園區(qū)發(fā)展管理機(jī)構(gòu)以參考和啟發(fā)。 （2 2）總部經(jīng)濟(jì)、總部模式全國開花）總部經(jīng)濟(jì)、總部模式全國開花 自 2003 年北京第一個總部基地-中關(guān)村（豐臺）基地開始建設(shè)以來，總部經(jīng)濟(jì)從北京逐步 蔓延到上海、廣州、武漢等城市。目前我國已形成了三大總部經(jīng)濟(jì)區(qū)： 長三角區(qū)長三角區(qū) 基本形成以上海為核心，以江蘇、浙江的蘇州、紹興等中等城市為制造基地的“總部-加工基 地“區(qū)域合作模式； 珠三角區(qū)珠三角區(qū) 形成了香港和順德、東莞間的“總部-制造業(yè)“互動發(fā)展模式； 環(huán)渤海區(qū)環(huán)渤海區(qū) 以北京為核心，以京津冀及環(huán)渤海為腹地的“總部-加工基地“模式。 總部經(jīng)濟(jì)對于一個區(qū)域的發(fā)展具有種效應(yīng)： 稅收供應(yīng)效應(yīng)稅收供應(yīng)效應(yīng) 一個總部在這兒，結(jié)算中心一般就在總部，部分稅收得上交總部所在地；產(chǎn)業(yè)效應(yīng)，一個總 部入住一個區(qū)域，往往能帶動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的水平； 消費(fèi)拉動效應(yīng)消費(fèi)拉動效應(yīng) 一個總部的研發(fā)、生產(chǎn)、投入及交通運(yùn)輸、個人消費(fèi)等活動都在本區(qū)域?qū)崿F(xiàn)； 就業(yè)乘數(shù)效應(yīng)就業(yè)乘數(shù)效應(yīng) 商務(wù)服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)與生活服務(wù)產(chǎn)生的就業(yè)往往能帶動新的就業(yè)； 社會資本效應(yīng)社會資本效應(yīng) 一個地區(qū)總部越密集，說明這個城市的各方面條件較優(yōu)越，越能吸引企業(yè)總部，使城市設(shè)施 條件更趨完善。 總部帶來的種種利好效應(yīng)，帶來了一股總部經(jīng)濟(jì)熱潮：廣州、深圳強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合欲做南中國總部 12 中心。青島、沈陽、大連、杭州、南京、廈門、武漢、西安、重慶等國內(nèi)各大城市紛紛樹起了發(fā) 展總部經(jīng)濟(jì)的大旗。 （3 3） 物流地產(chǎn)成為工業(yè)地產(chǎn)市場的新寵物流地產(chǎn)成為工業(yè)地產(chǎn)市場的新寵 從 2003 年普洛斯帶著“物流地產(chǎn)”的概念登陸中國后，就掀起了物流地產(chǎn)的熱潮。美國的 amb，新加坡的豐樹基金，騰飛基金，麥格理亞洲投資基金等國外投行紛紛在國內(nèi)布下棋子。國 內(nèi)地產(chǎn)巨頭也不甘寂寞，合生創(chuàng)展，恒大、美林基業(yè)、珠江投資、復(fù)地、綠地等也開始在各大城 市上演“圈地”熱潮。同時一向在地產(chǎn)界活躍的江浙財團(tuán)在住宅和商業(yè)逐漸被政策限制的情況下 也開始染指物流地產(chǎn)。 陸家嘴集團(tuán) 1.9 億收購陸家嘴軟件分園一廠房，并以 6363 萬元的代價獲得 3 萬平方米的地 塊，用于工業(yè)廠房的建設(shè)。嗅覺靈敏的溫州商人也加入到工業(yè)地產(chǎn)的淘金中來，普慶投資在上海 投資兩處工業(yè)物業(yè)之后，又將資本之手探向了天津。復(fù)地與上海鋼聯(lián)投資發(fā)展、上海新楊行經(jīng)濟(jì) 發(fā)展簽定合作開發(fā)協(xié)定,共同開發(fā)上海寶山國際鋼鐵物流服務(wù)業(yè)基地項目, 項目占地面積約 347 畝,總建筑面積 26.28 萬平方米，復(fù)地在合資公司中占 50%股權(quán)。 外商工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商幾乎沒有本土化的障礙，工業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化決定了工業(yè)地產(chǎn)的客 戶需求在全球范圍內(nèi)都是基本一致的，這正是外資工業(yè)產(chǎn)商無需本地化就能長驅(qū)直 入迅速布局中國的原因，也讓本土地產(chǎn)開發(fā)商在財大氣粗的海外同行面前優(yōu)勢盡失。 更重要的是，全球的工業(yè)巨頭都在外資工業(yè)地產(chǎn)商的客戶名單上，以普洛斯維利， 目前，全球四千多家企業(yè)與其建立合作關(guān)系，世界一千強(qiáng)企業(yè)中近半為其客戶。 （4 4） ambamb 在中國市場首次發(fā)力于上海在中國市場首次發(fā)力于上海 月 22 日，仲量聯(lián)行宣布，已協(xié)助美國工業(yè)地產(chǎn)巨頭 amb 收購了松江九亭的一個物流房地 產(chǎn)項目，預(yù)計總投資約 1330 萬美元。 “這是 amb 在中國的第一筆收購。 ”amb 中國副總裁 oliver treneman 介紹說，這一倉儲物業(yè)距虹橋機(jī)場 6 公里，距上海市區(qū) 18 公里。最早由日本八佰伴公 司于 8 年前建成。2005 年 11 月，amb 從香港上市公司“爪哇控股”手中收購，項目包括一期 17474 平方米的工業(yè)地產(chǎn)及旁邊一塊待開發(fā)用地，可開發(fā)工業(yè)物業(yè)面積達(dá) 17826 平方米。 amb 將 在中國側(cè)重拓展機(jī)場、海港及其他主要交通樞紐的物流房地產(chǎn)市場，近期計劃在中國物流地產(chǎn)市 場至少投資 5 億美元。資金投向主要考慮北京、上海、珠三角以及其他沿海港區(qū)。 amb 置業(yè)有限公司（紐約證交所代碼：amb）成立于 1983 年，是全球第二大工業(yè)物流房地產(chǎn) 投資和開發(fā)公司，在北美、歐洲和亞洲開發(fā)、收購并經(jīng)營工業(yè)物流地產(chǎn)，目前在全球近 40 個區(qū) 域市場里擁有 1, 100 多棟物業(yè)，總面積超過 1100 萬平方米，主要服務(wù)于美國聯(lián)邦政府、 fedex（聯(lián)邦快遞）、dhl（德國郵政局）等 2800 多家客戶。投資及管理的資金總額達(dá) 100 多億 美元，全球擁有 1000 多平方米的物流倉儲設(shè)施， 13 （5 5）開始試水中國工業(yè)地產(chǎn)）開始試水中國工業(yè)地產(chǎn) 月，旗下的東芝有機(jī)硅公司與江蘇省南通市政府簽署協(xié)議，計劃投資約 7800 萬 美元在南通建設(shè)其在中國最大的工業(yè)廠房。同時還將拓展中國商業(yè)地產(chǎn)市場，計劃通過 5000 萬美元的資產(chǎn)而使項目得到經(jīng)營性升值。 小結(jié)：小結(jié)： 工業(yè)地產(chǎn)的供需倒掛，使其投資價值正在逐步顯現(xiàn)。而隨著土地供應(yīng)日趨緊張。工業(yè)用地的 集約利用程度引起人們的關(guān)注。目前我國大部分城市工業(yè)園區(qū)的平均容積率在08至1 l2之間。 容積率水平遠(yuǎn)低于同樣缺少土地的el本(20至25之間)。 目前，工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅猛，成為投資熱點，但是，我們也可以發(fā)現(xiàn)，我們?nèi)匀惶幱谄鸩诫A段， 如何提高工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潛力，挖掘這座金礦，成為我們面前的問題。 14 第二章第二章 如何深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦如何深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦 要深度挖掘工業(yè)地產(chǎn)這座金礦，我們必須深入理解工業(yè)地產(chǎn)的特性，從而創(chuàng)新工業(yè)地產(chǎn)的開 發(fā)模式和經(jīng)營模式，最后，使得在開發(fā)、投資工業(yè)地產(chǎn)中，達(dá)到價值最大化。 1 1、認(rèn)清工業(yè)地產(chǎn)模式的特性、認(rèn)清工業(yè)地產(chǎn)模式的特性 工業(yè)地產(chǎn)作為一門產(chǎn)業(yè)，有其獨(dú)有的商業(yè)模式，包括工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商籌措資金、建設(shè)基礎(chǔ)設(shè) 施、開發(fā)經(jīng)營項目并提供工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與服務(wù)等一系列活動。工業(yè)地產(chǎn)業(yè)的盈余體現(xiàn)在能夠快速 啟動、以收入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應(yīng)的，工業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式具備 “大投資、快啟動、提供增值服務(wù)、追求長期穩(wěn)定回報”的四大特性。 （1 1）特性一）特性一 大投資大投資 工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)區(qū)別于傳統(tǒng)的以政府導(dǎo)向為主要方式的開發(fā)區(qū)建設(shè)過程，一個重要特點就是 對工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實力要求較高，這樣才能保證前期開發(fā)區(qū)所需的資金投入。 工業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長，投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點成為資金不 足的中小開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻。工業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模，前期投入范圍從十幾個億到幾十個億，招 商、管理運(yùn)營等方面的投入也高得驚人，而投資回收期則有的長達(dá)十幾年，資金實力稍有不足， 就會出現(xiàn)資金斷鏈的情況。因此工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作需要一定實力的投資開發(fā)商參與，這是工業(yè)地產(chǎn) 大投資的特點所決定的。 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金一般也分為直接融資和間接融資兩種方式。直接融資方式是指開發(fā)商 對擬建項目的直接投，以及項目法人通過發(fā)行股票、債券等直接籌集的資金；間接融資是指從銀 行及非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款借入的資金。 （2 2）特性二）特性二快速啟動快速啟動 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是園區(qū)快速啟動、形成雛形的基礎(chǔ)?；A(chǔ)設(shè)施是指交通、通訊、能源供應(yīng)、水 電管道等基礎(chǔ)硬件。在投資者對投資地進(jìn)行考察時，基礎(chǔ)設(shè)施通常是最先引起注意的因素。只有 過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引優(yōu)秀項目/企業(yè)的入駐。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安 等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件，自然也是其關(guān)注的重點。另外， 近年來許多國外投資者不僅注重生產(chǎn)設(shè)施的完備，更將注意力放在投資地是否可以為其提供高品 質(zhì)的生活、娛樂和休閑設(shè)施。 （3 3）特性三）特性三提供增值服務(wù)提供增值服務(wù) 15 目前我國大部分經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)發(fā)展的一個重要制約因素是“人氣不足”、“商氣不旺”。 分析其原因，與第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后有很大關(guān)系。針對這種情況，開發(fā)區(qū)應(yīng)主動出擊，著力發(fā)展那 些適合二三產(chǎn)聯(lián)動的產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，特別是生產(chǎn)、生活配套及專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，同時 加強(qiáng)教育業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生、文化業(yè)、科技和體育等行業(yè)的發(fā)展。 建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境建設(shè)完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境 隨著政策優(yōu)惠對投資者吸引力的不斷減弱，利用完善的配套產(chǎn)業(yè)環(huán)境吸引投資者，特別是那 些知名大企業(yè)、跨國公司，正成為開發(fā)區(qū)招商引資的新動向。隨著國際產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移，分工進(jìn)一 步細(xì)化，跨國公司的在華經(jīng)營更加注重核心技術(shù)、控制核心部件，以實現(xiàn)比較利益。由于目前跨 國公司集中于靠其強(qiáng)大的研發(fā)力量支撐品牌，逐漸將其生產(chǎn)環(huán)節(jié)放掉，因而如何更好的靠本地化 市場就近解決非關(guān)鍵部件的生產(chǎn)整合問題就成為其選擇投資地點的關(guān)鍵。 搭建物流服務(wù)體系搭建物流服務(wù)體系 根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的分析，開發(fā)區(qū)的物流環(huán)境正成為投資者對投資地選擇的新趨勢。 在社會化大生產(chǎn)條件下，為了保證投入產(chǎn)出鏈條的有效鏈接，從生產(chǎn)資料到最終產(chǎn)品的巨額吞吐， 企業(yè)產(chǎn)品的供、產(chǎn)、銷的經(jīng)濟(jì)配置都需要物流業(yè)的高效配合。完善的園區(qū)內(nèi)部物流、倉儲等服務(wù) 業(yè)，以及原料和市場地區(qū)與開發(fā)區(qū)間的物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)對投資者是巨大的吸引力。 為投資者提供良好的投資軟環(huán)境為投資者提供良好的投資軟環(huán)境 近年來投資者對工業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢。由于 硬環(huán)境的建設(shè)只要投入充足，給予一定時間就可以實現(xiàn)，而軟環(huán)境的復(fù)制卻是十分困難的，也體 現(xiàn)著工業(yè)地產(chǎn)的核心競爭力。如何站在投資者的角度，想投資者所想、急投資者所急，為投資者 提供各種專業(yè)化咨詢服務(wù)，讓來到園區(qū)的客商能在細(xì)微處感受到園區(qū)舒適寬松的人文環(huán)境，是被 許多投資者越來越重視的事情。另外，開展一站式辦公、簡化項目審批手續(xù)；開通雙語網(wǎng)站、方 便企業(yè)與開發(fā)區(qū)管理者雙向溝通；設(shè)立企業(yè)服務(wù)熱線，及時解答企業(yè)問題等這些雖然給開發(fā)區(qū)管 理者添了麻煩，加重了工作量，卻給投資者帶來了方便，減輕了負(fù)擔(dān)，必然會獲得投資者的青睞。 協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問題協(xié)助園區(qū)企業(yè)解決融資渠道問題 完善的融資渠道是另一個被越來越多投資者在選擇投資地時所關(guān)注的熱點。近年來，跨國公 司在我國投資的一個趨勢是規(guī)?？焖僭鲩L，且本地化采購率不斷提高，因此需要巨額資金支持。 因此過去那種以總部單獨(dú)融資的模式已逐漸不能滿足要求。完善的本地融資渠道不僅對資金有限 的中小投資者有現(xiàn)實意義，就是對資金實力強(qiáng)大的國際巨頭也是一個有效的吸引因素。 （4 4）特性四）特性四追求長期穩(wěn)定回報追求長期穩(wěn)定回報 16 根據(jù)長城企業(yè)戰(zhàn)略研究所的理解，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資工業(yè)地產(chǎn)，由于投資金額巨大， 對投資開發(fā)商來說，屬于重大商業(yè)舉措，是至關(guān)重要的戰(zhàn)略行為。投資行為一旦發(fā)生，通常需要 考慮 10 年甚至更長的時間的經(jīng)營。因此，投資者考察并評價一個開發(fā)區(qū)，從視野上，應(yīng)考察整 個投資環(huán)境；從縱深上，需要在空間和時間上都進(jìn)行全面的評價，而不是僅僅局限于短期的投資 回報。 因此，工業(yè)地產(chǎn)的另一個特點就是開發(fā)商追求投資回報的穩(wěn)定性與長期性，而不是追求短期 內(nèi)的投資收益。工業(yè)地產(chǎn)的長期回報是建立在開發(fā)商大規(guī)模資金投入、提供附加服務(wù)的基礎(chǔ)上的， 因此對于工業(yè)地產(chǎn)的投資商來講，投資工業(yè)地產(chǎn)除了考慮地理因素，更多的是考慮政策因素和回 報率。 眾多外資企業(yè)以更快的速度在中國建設(shè)生產(chǎn)基地，給工業(yè)地產(chǎn)帶來了穩(wěn)定持續(xù)的客戶群體， 更為投資者提供了穩(wěn)定的投資回報。工業(yè)地產(chǎn)的投資回報出現(xiàn)了快速的增長勢頭。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為， 從市場需求的強(qiáng)度來看，目前國內(nèi)工業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報率保守估計在 8%以上，好的項目能 達(dá)到 9%，甚至高達(dá) 17%左右。如果僅從標(biāo)準(zhǔn)化廠房的投資建設(shè)來看，工業(yè)用地的年限是 50 年， 以現(xiàn)時建標(biāo)準(zhǔn)廠房來計算，年回報率大約在 12%-16%，回報率較高。 2 2、創(chuàng)新工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式、創(chuàng)新工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式 根據(jù)國內(nèi)外工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的四種模式有 5 種，即工業(yè)園區(qū)開 發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式、綜合運(yùn)作模式和私人業(yè)主模式。 （1 1）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式）工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式 工業(yè)園區(qū)開模式，是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目 前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。因為工業(yè)園區(qū)開發(fā)并不屬于簡單意義上的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，而更多的 是基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展、百姓就業(yè)等各種綜合因素考慮而設(shè)置的。各類工業(yè)園區(qū)作為本 地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點，是我國價值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動作用的重要環(huán)節(jié)，是促 進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動器。 其主要特性表現(xiàn)為此類工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)都是在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策 支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招商引資、土 地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。這類的案例可以參照中國各省市各級政府下所 建立的各種各樣的大大小小的工業(yè)園區(qū)項目。 如北京亦莊開發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等。是目前中國各級地方政府最常使用的工業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場的主要載體。在政府主導(dǎo)的前提下進(jìn)行，通過創(chuàng)造相 17 關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件營造園區(qū)與其他工業(yè)地產(chǎn)項目所具備的獨(dú)特優(yōu)勢，然后通過招 商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的工業(yè)發(fā)展項目。 （2 2）主體企業(yè)引導(dǎo)模式）主體企業(yè)引導(dǎo)模式 主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實力的企業(yè)，為實現(xiàn)企業(yè)自身 更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)； 在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、 項目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。當(dāng)然很多時候，此類 主體企業(yè)為所在地政府的引導(dǎo)與支撐從而進(jìn)行相應(yīng)地工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。 如上海金山的上海石化工業(yè)園區(qū)，在上海石化龍頭企業(yè)的帶動下，做大做強(qiáng)石化企業(yè)，同 時進(jìn)行相關(guān)行業(yè)延伸及細(xì)化，進(jìn)而達(dá)到整個產(chǎn)業(yè)鏈的完善與發(fā)展，為實現(xiàn)整個金山“大石化戰(zhàn)略” 發(fā)展目標(biāo)奠定堅實的基礎(chǔ)。這是一種相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)。在核心企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下， 借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項目租售等方式引進(jìn)其他同類企 業(yè)的聚集，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的集成和提高。 （3 3）工業(yè)地產(chǎn)商模式）工業(yè)地產(chǎn)商模式 工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)或其他地方獲取工業(yè)土地項目，在進(jìn) 行項目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項目的營建，然后以租賃、轉(zhuǎn) 讓或合資、合作經(jīng)營的方式進(jìn)行項目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營、管理，最后獲取合利的地產(chǎn)開利潤。 例如普洛斯，全球最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)及管理超過 140 億美元資產(chǎn)，普洛斯管理 總物業(yè)面積已超過 2700 萬平方米。普洛斯專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)，在同類的上市公司中，普 洛斯的規(guī)模為行業(yè)第一。 首先，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級項目以倉儲設(shè) 施為主，采用租賃方式銷售，客戶對象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán) 隊進(jìn)行二級項目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一 個設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客 戶操作，其本質(zhì)是依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。 （4 4）綜合運(yùn)作模式）綜合運(yùn)作模式 綜合運(yùn)作模式是指對上述的工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混 合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。 由于工業(yè)地產(chǎn)項目一般具有較大的建設(shè)規(guī)模和涉及經(jīng)營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅 收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發(fā)建設(shè)的步伐，還要求具備工業(yè)項目的經(jīng)營 18 運(yùn)作能力的保證，因此，單純采用一種開發(fā)模式，往往 很難達(dá)到使工業(yè)項目建設(shè)能順利推進(jìn)的 目的，必須對工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式等進(jìn)行綜合使用。 （5 5）私人業(yè)主模式）私人業(yè)主模式 目前在小廠房這一塊，私人業(yè)主開發(fā)占了很大一部分比例。主要是因為廠房租金持續(xù)上楊， 其利潤匯報率已經(jīng)超過商業(yè)地產(chǎn)，且操作建設(shè)都比較簡單的緣故。但由于工業(yè)地產(chǎn)政策的逐步完 善特別是工業(yè)用地的緊縮，這類開發(fā)模式會逐漸減少，再加上私人業(yè)主開發(fā)的廠房在其設(shè)計和配 套設(shè)施等方面都沒有競爭力，時常也逐漸將其淘汰。 以上工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式各有特點，但是目前，總部基地模式正蓬勃興起，用于工業(yè)地產(chǎn)開 發(fā)，總部基地已經(jīng)成為工業(yè)地產(chǎn)最主要的開發(fā)模式。 3 3、合理運(yùn)用工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式分析、合理運(yùn)用工業(yè)地產(chǎn)商運(yùn)營模式分析 （1 1）以土地溢價增值，獲取利潤）以土地溢價增值，獲取利潤 投資開發(fā)商在完成項目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣，實現(xiàn)項目中部分土 地或整體土地的轉(zhuǎn)讓、出讓房地產(chǎn)投資基金或其他專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商。如美國普洛斯工業(yè) 地產(chǎn)集團(tuán)在蘇州工業(yè)園區(qū)投資開發(fā)蘇州普洛斯物流園。 （2 2）進(jìn)行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利）進(jìn)行項目開發(fā)，通過長期持有經(jīng)營收益或出售產(chǎn)品獲利 項目投資開發(fā)商，或獨(dú)立，或聯(lián)合，進(jìn)行項目的整體開發(fā)，通過已建成房地產(chǎn)項目的出租、 出售或租售結(jié)合等方式，實現(xiàn)項目的收益。通常表現(xiàn)為在項目地塊上建造標(biāo)準(zhǔn)的廠房、研發(fā)中心、 商服配套等設(shè)施后，進(jìn)行已定的產(chǎn)業(yè)主題類企業(yè)招商引進(jìn)，從而獲取項目銷售后所帶來的利潤或 長期持有項目而取得經(jīng)營管理收益。 如“物流房地產(chǎn)商”普洛斯公司在取得土地之后，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級開 發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，打造設(shè)施平臺，吸引物流企業(yè)入駐。普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè) 管理，日常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)是開發(fā)商而非物流商。星月集團(tuán)開發(fā)的上海松江的 “大業(yè)領(lǐng)地”等項目亦如此。 （3 3）通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利）通過與工業(yè)企業(yè)聯(lián)合，按需訂制地產(chǎn)開發(fā)模式而獲利 工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商取得工業(yè)用地后，進(jìn)行項目主題包裝與概念推廣后，與已確定主題的產(chǎn)業(yè)企 業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，按產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求量身訂制工業(yè)廠房等產(chǎn)品項目，從而實現(xiàn)最低風(fēng)險下的項目收益。 一直以來，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展都沒有像住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)那樣表現(xiàn)出強(qiáng)烈的發(fā)展勢頭來。而 事實上來講，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展相比于住宅、商業(yè)地產(chǎn)來說更為穩(wěn)定。相關(guān)專家表示，目前，一般 19 的廠房租期是 8 年-10 年，租期較長的一個好處便是投資收益的相對穩(wěn)定。而在目前工業(yè)地產(chǎn)發(fā) 展比較好的上海等地，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的投資回報近年來一直維持了一個較高的增長態(tài)勢，相當(dāng)一部分 項目的投資回報已經(jīng)達(dá)到了 10%左右。 附：蘇州工業(yè)園運(yùn)營模式附：蘇州工業(yè)園運(yùn)營模式 1 1、配套先行、配套先行 在蘇州工業(yè)園區(qū)的配套建設(shè)方面，園區(qū)實行了非?！拌F腕”的統(tǒng)一開發(fā)，而這其中最大的亮 點就是引入了“鄰里中心”的概念。 鄰里中心是新加坡在先進(jìn)的公共管理理念基礎(chǔ)上，所誕生出的一種商業(yè)模式。簡單來說，它 就是一個集商業(yè)、文化、體育、衛(wèi)生、教育于一體的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心。 1997 年，總投資達(dá) 2.6 億元的蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心管理有限公司正式成立，并由此拉開 了園區(qū)內(nèi)鄰里中心的建設(shè)序幕。到目前為止，園區(qū)已成功開發(fā)、運(yùn)營了四個綜合性的商業(yè)服務(wù)中 心鄰里中心湖東大廈、鄰里中心新城大廈、鄰里中心貴都大廈和鄰里中心師惠大廈。 在每一幢綜合性的大樓內(nèi)，都涵蓋了超市、菜場、銀行、郵政、餐飲、醫(yī)藥、社區(qū)活動中心 等 12 項內(nèi)容。而按中新蘇州工業(yè)園區(qū)整體規(guī)劃，將在整個工業(yè)園區(qū)內(nèi)建成按住宅區(qū)的分布成 17 個鄰里中心。 一些有特色的娛樂場所，會集中在我們規(guī)劃中的幾個區(qū)域。而一般的吃穿住行和簡單的娛樂， 在鄰里中心內(nèi)就完全可以實現(xiàn)了。 2 2、以園區(qū)內(nèi)商業(yè)用地和住宅用地的拍賣作為主要的盈利增長點、以園區(qū)內(nèi)商業(yè)用地和住宅用地的拍賣作為主要的盈利增長點 （1 1）打造核心競爭力）打造核心競爭力 在基礎(chǔ)設(shè)施上投入巨資，在配套上也是不惜血本。那么，在高投入的背后，蘇州工業(yè)園又是 怎樣來取得收益的呢？ 持續(xù)的投入配以相應(yīng)的優(yōu)惠政策，打造了蘇州工業(yè)園區(qū)的核心競爭力。諾基亞、飛利浦、西 門子、三星、三菱、松下世界 500 強(qiáng)企業(yè)中，有 55 家已經(jīng)在蘇州工業(yè)園區(qū)內(nèi)安家落戶。而 近兩年來，外資的涌入更是呈現(xiàn)出了明顯的上升勢頭：2003 年全年，全區(qū)吸引外資企業(yè) 380 余 家；到 2004 年，這個數(shù)字上升為 426 家。 大批外資企業(yè)的涌入，帶來了大量的外方工作人員，并培育出了更多的白領(lǐng)階層，而正是這 些特殊的群體拉升了整個工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)需求。園區(qū)內(nèi)的幾家五星級酒店，入住率一直是在 90% 以上的。 （2 2）商業(yè)用地和住宅用地的拍賣是最主要的盈利增長點）商業(yè)用地和住宅用地的拍賣是最主要的盈利增長點 20 03 年，蘇州商業(yè)用地的拍賣價格在 400700 美金每平米之間，住宅用地價格為 400500 美金每平米；04 年，商業(yè)用地價格攀升至 500700 美金每平米左右，而住宅用地的價格受到調(diào) 控影響略有回落，大致在 350450 美金每平米之間。 事實上，園區(qū)內(nèi)一些熱點板塊的土地價格更高。隨著園區(qū)內(nèi)廣受關(guān)注的高爾夫球場的落成， 在該球場以西，位于金雞湖畔的一塊 l 型住宅用地也將于今年 10 月份公開拍賣，而該地塊的最 終出讓價格顯然將十分可觀。 與高爾夫球場更近、地理位置更佳、開發(fā)性更強(qiáng)的另一地塊卻并不在拍賣的計劃日程當(dāng)中。 對此，園區(qū)管委會給出的解釋是：對于該地塊的開發(fā)利用，園區(qū)還沒有一個詳細(xì)的規(guī)劃，因此在 拍賣的時間上要更遲一些。讓土地的價值最大化，這個解釋背后所隱藏著的含義，我們并不難讀 懂。 21 第三章第三章 中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析中國工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析 1 1、宏觀政策趨勢分析、宏觀政策趨勢分析 從整體上來說中國目前的房地產(chǎn)政策走向“緊縮”。一方面是嚴(yán)格執(zhí)行各國已經(jīng)頒布的法 律法規(guī)另一方面是不斷出臺新的政策，以期達(dá)到穩(wěn)定房價、規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展和促進(jìn)房地產(chǎn) 業(yè)持續(xù)繁榮的多重目標(biāo)。但是針對房地產(chǎn)的不同類型卻有不同的政策力度。 （1 1）住宅市場調(diào)控趨緊）住宅市場調(diào)控趨緊 國家近年來頻頻出臺宏觀政策其主要意圖還是在住宅市場上，從土地、稅收、金融、市場管 理等各個方面嚴(yán)格防止住宅市場泡沫的產(chǎn)生(膨脹或者破滅)。建設(shè)部在建設(shè)部2006年工作要點 中指出2006年將繼續(xù)貫徹落實加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)合理的 住房消費(fèi)，切實穩(wěn)定住房價格尤其針對土地、別墅、建筑面積大于120平方米(指全國：深圳 144平方米)的豪宅 對于工業(yè)地產(chǎn)，由于絕大部分工業(yè)用地是通過協(xié)議出讓,少數(shù)城市已經(jīng)成功實行或試點工業(yè) 用地招拍掛)加上中央和地方利益分配、地方之間利益分配、地方政府官員急功近利等多種原 因工業(yè)地產(chǎn)存在很多問題，很不規(guī)范。但是政府關(guān)于工業(yè)地產(chǎn)的政策也日漸全面、成熟。 （2 2）工業(yè)用地引入招拍掛）工業(yè)用地引入招拍掛 國土資源部在招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(征求意見稿)(計劃于2006年7月1 日實施)也明確了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍政府供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅 等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地等。而且首次引進(jìn)了香港的“勾地”制度。不過 “勾地”制度是否只適用于工業(yè)用地、具體細(xì)則等還不明朗可見。工業(yè)用地逐步推進(jìn)招拍掛出讓 和集約利用已經(jīng)成為政府當(dāng)前的工作重點工業(yè)用地招拍掛成為一種趨勢。 總之國家對于房地產(chǎn)的政策趨勢是明朗的，即規(guī)范和引導(dǎo)而非打擊和壓制。工業(yè)地產(chǎn)面 臨較好的相對寬松的宏觀政策環(huán)境這是目前住宅類房地產(chǎn)無法比擬的。工業(yè)地產(chǎn)的宏觀政策主 要在于推進(jìn)土地制度改革和加強(qiáng)土地的集約化利用。 2 2、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走向、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展走向 22 （1 1）工業(yè)地產(chǎn)：行業(yè)需求增大，稀缺性凸現(xiàn)）工業(yè)地產(chǎn)：行業(yè)需求增大，稀缺性凸現(xiàn) 在中國進(jìn)入重工業(yè)時代、世界制造中心加快向中國轉(zhuǎn)移、國家推動重點工業(yè)園區(qū)建設(shè)等 重要因素的