建賞高新項目可行性研究.doc

房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 e 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整 性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。感謝原作者所作出的努力！ 建賞高新項目可行性研究 摘摘 要要 本次可行性研究報告是對團結南路一真實項目所做的。首先，根據項目開發(fā)商對 項目開發(fā)建設的設想以及項目的基本情況，在實施全面的市場調查的基礎上，對項目 進行初步定位；其次，根據前階段的研究成果，及項目用地狀況、開發(fā)商的設想和有 關城市規(guī)劃的要求等，提出項目規(guī)劃設計的指導思想、原則和方案；然后，對擬開發(fā) 項目實施進度進行安排，擬定營銷方案；最后，在完成以上階段的基礎上，對項目進 行投資估算，財務評價和不確定性分析，同時對開發(fā)商提出相關意見和建議，最終確 定本項目是可行的。 關鍵字：房地產，項目，可行性研究，市場 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 資料均來源于網上，房地產 e 網 只負責收集、整理，但不能保證資料的完整 性和準確性。如果您認為侵犯了您的權利，請您直接與我們聯系。感謝原作者所作出的努力！ the 6th feasibility study of a project in tuan jie nan lu abstract this paper is composed for the project in tai bai nan lu. firstly, according to the conceive of the developer to the project and the projects basic complexion, on the bases of complete market research, make the primary positioning for the project; secondly, according to the disquisition fruit of former phases, the situation of the terra using for the project, conceive of the developer, requirements about city programming, and so on, bring forward the lodestar, principles and blue print for programming design of the project; thirdly, arrange the actualizing schedule for the project to be developed, study out marketing scheme; finally, on the bases of upwards phases, estimate the investment of the project, evaluate the project in finance and analyze the uncertainty, moreover, make some opinions and suggestions to the developer，finally make sure that this project is feasible. key words: real estate, project, feasibility study, marketing 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 1 頁 目目 錄錄 1 總論2 1.1 項目概況 .2 1.1.1 項目簡介 2 1.2 可行性研究編制目的 .2 1.3 可行性研究編制依據 .2 1.4 結論及建議 2 1.4.1 結論 2 1.4.2 相關建議 2 2 國內房地產宏觀環(huán)境分析.2 2.1 全國經濟形勢2 2.2 2006 年房地產業(yè)的發(fā)展2 2.3 影響房地產業(yè)的宏觀調控政策2 2.4 2007 年房地產業(yè)發(fā)展預測.2 3 西安市房地產現狀分析 .2 3.1 西安市房地產概況 .2 3.2 宏觀經濟形勢2 3.3 西安市房地產市場2 4 高新區(qū)房地產市場狀況分析 .2 4.1 西高新及其房產市場簡介2 4.2 市場調研分析2 5 調研結論 .2 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 2 頁 5.1 項目的市場情況分析 .2 5.1.1 項目的 swot 分析 2 5.1.2 項目對策分析 2 5.2 市場分析結論與開發(fā)建議 .2 5.3 項目定位2 5.3.1 客戶定位 2 5.3.2 形象定位2 5.3.3 功能定位 2 5.3.4 價格定位 2 6 項目建設條件.2 6.1 開發(fā)建設的用地情況 .2 6.2 項目周邊配套設施 .2 7 項目規(guī)劃、設計方案.2 7.1 項目總體規(guī)劃方案 .2 7.1.1 總體規(guī)劃設計方案原則 .2 7.1.2 總體規(guī)劃設計方案的指導思想 .2 7.2 住宅建筑設計方案 .2 7.2.1 住宅建筑的平面布置 .2 7.2.2 住宅建筑的結構設計 2 7.2.3 建筑單體和戶型設計 .2 7.3 小區(qū)配套設施建議 .2 7.3.1 停車場設計 2 7.3.2 多功能會所設計 2 7.3.3 公園設計 .2 7.4 環(huán)境藝術設計建議 .2 7.4.1 綠化設計 2 7.4.2 小區(qū)入口和道路設計 .2 7.4.3 小區(qū)色彩和整體形象設計 .2 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 3 頁 7.5 經濟技術指標 .2 8 項目進度安排2 8.1 項目進度安排的依據 .2 8.2 項目實施的進度安排 .2 8.3 銷售計劃 .2 9 營銷方案.2 9.1 小區(qū)樓盤的賣點2 9.2 4p 理論的應用.2 9.2.1 產品策略2 9.2.2 價格策略2 9.2.3 促銷策略2 9.2.4 渠道策略2 9.3 付款方式2 9.4 銷售面積實現計劃 .2 10 項目投資估算2 10.1 項目總投資估算的依據.2 10.2 項目總投資估算的原則 2 10.3 項目的總投資估算 2 10.4 資金籌措方案 2 11 項目財務評價.2 11.1 財務評價基礎數據的測算 2 11.1.1 基準收益率的確定 .2 11.1.2 項目計算期的確定 2 11.1.3 項目價格的確定 .2 11.1.4 項目銷售稅金及附加的確定 .2 11.1.5 利潤總額及所得稅 .2 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 4 頁 11.2 盈利能力分析 2 11.2.1 損益表與靜態(tài)盈利能力分析 .2 11.2.2 現金流量表（全部投資）與動態(tài)盈利能力 2 11.2.3 現金流量表（自有資金）與動態(tài)盈利能力 2 11.3 清償能力分析 2 11.4 評價結論 2 12 不確定分析2 12.1 盈虧平衡分析 2 12.2 敏感性分析 .2 13 結論及建議2 13.1 結論 2 13.2 存在的問題及建議 2 主要參考資料.2 附件.2 附件 1: 高新區(qū)房地產個案分析2 附件 2: 西安市房地產市場需求調查問卷2 附件 3 財務報表.2 致謝錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 1 頁 1 總論 1.1 項目概況 1.1.1 項目簡介 本項目名稱為“建賞高新” ，位于西安市丈八東路路與科技路 相交處的西北角，是西高新建設集中和較繁華的地段?；乜傉嫉孛?積為 62468 平方米，為居住及商業(yè)配套用地性質。該處離市中心不遠， 區(qū)位適中，交通便捷。 該項目周邊不僅有易初蓮花、愛家超市、世紀金花等大型購物超 市，有便利的商業(yè)活動環(huán)境；而且其周邊的醫(yī)院、學校、銀行、商場 等生活設施配套齊全。 項目所處地塊的具體位置如下圖所示： 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 2 頁 圖 11 項目所處地塊的具體位置 1.2 可行性研究編制目的 可行性研究的根本目的，是實現項目決策的科學化、民主化、減 少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設的經濟、社會和環(huán)境效 益。 房地產開發(fā)是一項綜合性經濟活動，投資額大，建設周期長，涉 及面廣。要想使開發(fā)項目達到預期的經濟效果，必須首先要做好可行 性研究工作，才能使房地產開發(fā)項目的許多重大經濟技術原則和基礎 資料得到切實的解決和落實，提出合理的結論，使開發(fā)商的決策建立 在科學的而不是在經驗或感覺的基礎上。 本報告通過研究該項目的建設地址、規(guī)模、建設內容與方案等是 否可行，以及對項目開發(fā)的產品有無銷路、有無競爭能力、投資效果 等進行研究，從而得出該項工程應不應該建或建設時應按哪種方案會 取得最佳的效果，并使其作為開發(fā)建設項目投資決策的依據；籌集建 設資金的依據；與有關部門簽定協議、合同的依據和編制下階段規(guī)劃 設計的依據。 1.3 可行性研究編制依據 （1）國家和西安市的經濟建設方針、政策和長遠規(guī)劃； （2）批準的項目建議書和同等效力的文件； （3） 國家批準的城市總體規(guī)劃、詳細規(guī)劃、交通等市政基礎設 施； 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 3 頁 （4） 自然、地理、氣象、水文地質、經濟、社會等基礎資料； （5） 有關工程技術方面的標準、規(guī)范、指標、要求等資料； （6） 國家所規(guī)定的經濟參數和指標； （7） 開發(fā)項目備選方案的土地利用條件、規(guī)劃設計條件以及備 選規(guī)劃設計方案等。 1.4 結論及建議 1.4.1 結論 表 1-1 評價結論匯總表 財務評價指標計算結果評價標準是否可行 全部投資季度內部收益 率 19%13%是 財務凈現值3101 萬元0是 投資回收期2.4 年2.5 年是 借款償還期1.5 年 從上表看，項目的各主要指標均滿足評價標準，所以該項目是可 行的。 1.4.2 相關建議 （1）建議開發(fā)商對消費者精確定位，將項目的主要目標客戶設 定為當地的中高層收入的人群、在經濟技術開發(fā)區(qū)、西安市工作的高 級白領以及管理人員，同時開發(fā)周邊地區(qū)。 （2）建議開發(fā)商在項目的開發(fā)過程中加強資金和投資的管理， 開發(fā)進度上也要慎重考慮和嚴格安排，同時，在項目的銷售過程中， 開發(fā)商要加強銷售收入的管理。 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 4 頁 （3）建議開發(fā)商好好把握房地產開發(fā)項目的規(guī)模效益和成本優(yōu) 勢，盡可能的加強與原料供應商和承包商的合作，通過材料統購和簽 訂大的總包合同降低單位成本，同時也能夠降低其間發(fā)生的各種手續(xù) 費用和管理費用，最大限度的節(jié)約成本，降低總投資。 （4）建議開發(fā)商能夠積極開發(fā)全方位的服務，一方面能夠為消 費者和業(yè)主提供更加周到的物業(yè)服務，提高項目和開發(fā)商的品牌價值， 另一方面也能夠盡可能的利用現有的資源在更多的方面為項目創(chuàng)造額 外收益。 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 5 頁 2 國內房地產宏觀環(huán)境分析 2.1 全國經濟形勢 2006 全年國內生產總值 209407 億元，比上年增長 10.7%。其中， 第一產業(yè)增加值 24700 億元，增長 5.0%；第二產業(yè)增加值 102004 億 元，增長 12.5%；第三產業(yè)增加值 82703 億元，增長 10.3%。第一、 第二和第三產業(yè)增加值占國內生產總值的比重分別為 11.8%、48.7% 和 39.5%。居民消費價格比上年上漲 1.5%，其中服務價格上漲 1.8%。商品零售價格上漲 1.0%。工業(yè)品出廠價格上漲 3.0%。原材料、 燃料、動力購進價格上漲 6.0%。固定資產投資價格上漲 1.5%。農產 品生產價格上漲 1.2%。70 個大中城市房屋銷售價格上漲 5.5%。從 2006 年情況來看，城鄉(xiāng)居民消費增長勢頭不錯，在住房、汽車、電 子通訊、互聯網消費方面保持活躍的狀態(tài)。而這一狀態(tài)對帶動汽車包 括電子通訊這些產業(yè)發(fā)展的力度不會減弱。建筑業(yè)、包括汽車工業(yè)對 重化工、原材料帶動力度也不會減弱。由此，可以樂觀地推測 2007 年我國國民經濟仍會持續(xù)、快速、健康發(fā)展。 2.2 2006 年房地產業(yè)的發(fā)展 （1） 房地產投資： 2006 年全國房地產完成投資 19382 億元，比上年增長 21.8%， 同比上升 2 個百分點，低于全社會固定資產投資增長率 2.2 個百分點。 房地產投資占全社會固定資產投資額的 17.6%，同比下降 0.2 個百分 點，房地產業(yè)投資過快增長的態(tài)勢得到初步控制。 但在市場需求持續(xù)旺盛、房價居高不下、有行業(yè)外部資金進入的 情況下，2007 年房地產開發(fā)投資增速可能會保持 20%以上，其中，住 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 6 頁 宅投資增速可能會有所上升。 （2）房地產開發(fā)現狀： 土地開發(fā)面積和新開工面積均達到 2000 年以來的最高，但是土 地購置和竣工面積與 2005 年相比均有所減少。從商品房的銷售來看， 2006 年各類商品房銷售面積均達到了 2000 年以來的最高值，從一個 角度和一定程度上反映出需求旺盛。2006 年住宅、辦公樓和商業(yè)用 房銷售面積分別達到 2000 年的 3.3 倍、2.8 倍和 3.0 倍。 （3） 2006 年，房地產開發(fā)投資東部低于中西部的格局不變。 1-11 月，東部地區(qū)房地產開發(fā)投資比上年同期增長 195，增幅雖 比 2005 年同期高 17 個百分點，但比同期中西部地區(qū)分別低 136 個和 129 個百分點，與中西部地區(qū)的差距比今年 1 季度分別擴大 17 個和 69 個百分點；而中西部地區(qū)比上年同期增長均超過 300，分別達 331和 324，增幅比 2006 年 1 季度分別高 36 個和 88 個百分點。 （4）商品房的價格： 2000 年以來，除辦公樓銷售均價上下有所波動外，各類商品房 價格一直上漲。2003 年以后各類商品房價格上漲加速，就是說從 2000 年以來，各類商品房一直上漲，但是上漲速度快的還是 2003 年 以來期間。其中 2006 年的住宅價格是 2003 年的 1.4 倍。從商品住宅 來看，2000 年以來，全國商品住宅開發(fā)建設投資額、新開工面積、 銷售面積一直增長，2006 年達到最大值。住宅投資占全部房地產投 資額的比重 2006 年達到最大，為 70.2%。 2.3 影響房地產業(yè)的宏觀調控政策 從宏觀政策的角度看，2006 年中國房地產市場經歷了有史以來 最猛烈、最嚴厲的政策調控， “國六條”及十五條意見等政策的相 繼出臺，在很大程度上影響著中國的房地產市場的發(fā)展： 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 7 頁 首先， “國六條”中對住房供應結構作了明確的調整“重點 發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。 各地都要制定和實施住房建設規(guī)劃，對新建住房結構提出具體比例要 求。 ”接著，針對這一要求，十五條意見又進行了進一步的規(guī)定，要 求自 2006 年 6 月 1 日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型 建筑面積 90 平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須 達到開發(fā)建設總面積的 70%以上。這一規(guī)定，無疑將會使整個房地產 市場的住房供應結構發(fā)生巨大改變。然而，這一規(guī)定很可能會引起大 房型住宅由于稀缺而價格上升。同時，要達到 70%這一指標，對于大 中城市而言，政府至少要建設超過 50%的中低價商品房和經濟適用房， 在很大程度上加重了政府的財政負擔。 其次還表現在以下幾個方面： （1）登記前不得轉讓：為防止房屋炒作，現房買賣網上簽約時， 認購和簽約的購房人名稱不得隨意變更，合同上購房人署誰的名字事 先一定要考慮好，轉移登記前房屋不得轉讓他人。 （2）住宅分戶驗收：開發(fā)商在向購房者交房時，必須提供采暖 系統安裝質量，給水、排水系統安裝質量等 8 項房屋質量檢查和整改 記錄，并公示住宅工程的建設、設計、施工、監(jiān)理和物業(yè)管理單位的 相關信息。 （3）維修資金上網：房地產開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委 員會須進入北京市專項維修資金管理系統提供的服務平臺進行辦公。 業(yè)主可隨時上網查詢維修資金的使用情況及去向。 （4） 空置房停止優(yōu)惠：凡符合空置商品房免稅政策條件的納稅 人，須在 2005 年 12 月 31 日以前向稅務機關申報辦理減免稅手續(xù)。 （5）大戶預征增值稅：2006 年 1 月 1 日以后，凡單棟號內戶 (單套房間)平均建筑面積超過 140 平方米以上的，一律按 0.5%的預 征率征收土地增值稅，對于 140 平方米(含)以下的不予預征土地增值 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 8 頁 稅。 （6）房貸執(zhí)行新利率：2005 年 12 月 25 日 20 時，客戶貸款不 存在欠款的，貸款利率按 2006 年 1 月 1 日當日人民銀行公布的同期 同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮 10%執(zhí)行；仍積欠本金和利息的，貸 款利率按 2006 年 1 月 1 日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸 款基準利率執(zhí)行。 從上述分析可以看到，政府對控制房地產價格上漲的決心，而且， 政府的調控也將慢慢會有效果，但通過閱讀網絡上的其他文章，以及 那些文章中給出的數據和理由，我認為，今天全國整體的房價還是會 穩(wěn)中有漲，通過西安房地產信息網上獲得的西安地區(qū)近半年來的價格 走勢來看，可以證明今年的房價還是穩(wěn)中有漲的。 2.4 2007 年房地產業(yè)發(fā)展預測 隨著國家和地方政府各項調控措施的不斷落實，預計 07 年房地 產投資增速將與今年持平，其中，中小戶型、中低價位的普通住房以 及經濟適用房投資規(guī)模有望擴大。受稅收政策限制、利率調整和外資 準入門檻提高的影響，投機性需求和投資性需求將繼續(xù)減少，房地產 供求矛盾將有所緩解，07 年房地產價格漲幅將進一步趨緩。 同時還可以看出，隨著住房體制的完善，非理性需求繼續(xù)減少， 自住性需求將呈回溫跡象。隨著調控政策的不斷完善和落實，針對投 機性需求的調控政策效力還會繼續(xù)顯現，投機性需求將會繼續(xù)受到抑 制。同時，各地的城市改造與拆遷規(guī)模受到控制，由此產生的被動性 需求也會有所下降。與此同時，具有真實需求的消費者的心理預期開 始恢復正常，觀望心態(tài)正緩慢釋放。 同時，房地產價格漲幅趨緩。近幾年國家出臺的系列調控措施， 其政策效果將在明年繼續(xù)顯現。而各地方政府貫徹落實中央精神的積 極性有所提高，對當地房地產市場的調控將更加有效，預計 07 年房 地產價格漲幅將趨緩。 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 9 頁 3 西安市房地產現狀分析 3.1 西安市房地產概況 對于西安來說，西安的房地產業(yè)炒房行為較少，市場運行平穩(wěn)， 價格增長速度不大，成交量穩(wěn)步放大，可以說是供需兩旺， “國六條” 的出臺對于西安房地產市場的影響是有限的。 隨著國家商品房建設步伐的加快及商品房開發(fā)、銷售各方面政策 的完善和推進，宏觀經濟的持續(xù)向好，居民收入的穩(wěn)步增長，西安的 房地產市場進入了一個強勢上升期，尤其是商品房銷售的高速增長， 說明了西安市房地產市場逐步走向良性循環(huán)的軌跡；另一方面由于國 家繼續(xù)重點扶持房地產業(yè)，繼續(xù)采用優(yōu)惠政策，優(yōu)化市場環(huán)境，進一 步激活房地產市場，今年準備政府積極整頓和規(guī)范房地產市場，培育 品牌，轉變房地產市場管理職能，力求給房地產業(yè)一個自由發(fā)揮且有 充分公益保障的空間，說明了西安的房地產市場將告別成長期，邁進 成熟期，走向規(guī)范，使開發(fā)商的投資行為趨于市場化，消費者的購房 行為更加理性，政府充當的角色更具經濟性。 未來西安的市場走勢將呈現出總體看好、平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，產業(yè) 成熟期的一些特征將逐步涌現，不再出現大起大落的局面，并保持一 定的增長速度。 3.2 宏觀經濟形勢 1.西安市生產總值 2006 年西安市國民經濟繼續(xù)保持良好運行態(tài)勢。經陜西省統計 局評估，2006 年全市實現地區(qū)生產總值 1450.02 億元，比上年同期 增長 13%。其中第一產業(yè)增加值 70.73 億元，增長 7.2%；第二產業(yè)增 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 10 頁 加值 615.26 億元，增長 14.3%，第三產業(yè)增加值 764.03 億元，增長 12.4%。 2.房地產投資 西安市 2006 年房地產完成投資 285.76 億元，增長 26.9；商 品房銷售面積 621.50 萬平方米，增長 25.0；商品房銷售額 206.15 億元，增長 20.3。 3.西安市人均收入 從西安市 2006 年各城區(qū)分物業(yè)均價數據我們可以看出：普通住 宅類物業(yè)均價城內區(qū)最高，西高新位居第二，其次是城南區(qū)，城西比 城東略高，城北最低；商服用房均價城內區(qū)依然是最高，城南第二， 西高新為第三，城西區(qū)排行第四，其次是城東，城北為末位；寫字樓 仍以城內為最高，其次是差別不大的高新和城南，再次是城西和城東， 城北依然是最末；別墅類物業(yè)該期僅城南有成交。從 2006 年統計數 據對比顯示，西安市目前城內在住宅、商服用房和寫字樓上均居于首 位，城內土地緊缺狀況日益嚴重。其次是西高新住宅、寫字樓均價也 相對較高，成為房地產開發(fā)商投資重點區(qū)域。整體來看西安市房價與 其他同類城市相比，房價比較穩(wěn)定且價格相對較低，而西安市快速發(fā) 展的經濟和人們日益增長的收入水平必然帶動房價的上漲，因此，西 安房地產市場也吸引了大量開發(fā)房地產的投資。 3.3 西安市房地產市場 通過以上西安市房地產市場供給市場與需求市場的分析，我認為 西安市房地產市場具有以下特點： 1、政府調控職能趨于深化 隨著房地產市場的縱深發(fā)展以及政策面的深層次影響，西安商品 房市場在政策的引導下總體表現出良好的發(fā)展趨勢。盡管市場瞬息變 化會導致房地產市場出現短暫的波動，但是西安市房地產市場已經站 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 11 頁 在了一個新的歷史高度，走向相對成熟的市場。 2、產品供應結構趨于合理 伴隨著政策的引導，以及市場購房者需求主流的演變，西安市商 品房市場供應結構漸趨合理。同時，伴隨著樓市競爭的日益趨于激烈， 購房者深層次的需求逐漸被開發(fā)商所關注，并成為市場開發(fā)的導向之 時，也預示著商品房市場正逐步向“買方”市場轉移，而西安商品房 市場目前正處于這種轉型階段，市場需求已經逐漸成為市場開發(fā)之指 向。 3、旅游產業(yè)的發(fā)展帶動房地產市場的繁榮 隨著西安市旅游業(yè)的快速發(fā)展和人居環(huán)境的改善，西安市房地產 市場必將伴隨之帶來更大的繁榮景象。伴隨政府公共設施的改善和西 安市經濟、環(huán)境的發(fā)展變化，西安市房地產業(yè)將與旅游業(yè)相互促進， 形成自身的古城特色。 4、西安市房地產信息化 西安市以西安市房地產網為主干建立了比較完善的信息服務系統， 為政府提供房地產市場行情，為房地產投資決策提供了參考信息，加 強了廣大開發(fā)商與購房者的雙向交流，為規(guī)范和繁榮西安房地產市場 做出了一定的成績。西安市房地產行業(yè)在信息化必將推動西安市房地 產業(yè)的快速發(fā)展，并且為分析西安市房地產市場情況，預測房地產發(fā) 展趨勢提供了重要的保障。 5、2006 年西安商品房銷售平均價格每平方米 4047.2 元，總體 上漲 3.5，漲幅比 2005 年回落 0.6 個百分點。其中，住宅類銷售 平均價格每平方米 30441 元，上漲 3.9，非住宅銷售平均價格每平 方米539.5 元，上漲 2.1。經濟適用房、多層和高層住宅價格分 別上漲 1.8、5.3和 4.2。由于國家限制別墅用地審批，西安市 別墅價格上漲 5.7。受國家和地方一系列政策和土地需求過旺影響， 2006 年西安市土地交易價格上漲 4.5。其中，普通住宅、工業(yè)和商 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 12 頁 業(yè)娛樂用地與 2005 年同期價格相比分別上漲 5.3、3.4和 4.1。此外，二手房交易價格上漲 4.4。2006 年西安市房地產開 發(fā)增幅趨緩，價格穩(wěn)步上行。房屋銷售價格上漲 3.6，土地交易價 格上漲 4.5，房屋租賃價格上漲 1.2，物業(yè)管理價格上漲 0.2。 6、目前西安市房地產市場可以分為七大板塊，分別為城內、城 東、城西、城南、城北、城西、高新區(qū)和長安區(qū)。由于政府保護舊城 及城市規(guī)劃的需求，城內目前在建項目較少，房價也居高；城東原為 西安紡織工業(yè)基地，居住環(huán)境和人氣都較差，但隨著城市經濟的發(fā)展 和工業(yè)的合理調整，加上浐灞生態(tài)區(qū)的開發(fā)，東城日益顯出良好的人 居環(huán)境，房價也在不斷攀升；城西是西安重工業(yè)基地集中地，原居住 環(huán)境較差，然而西咸共建，城西在前，環(huán)境的改善和潛在的升值能力， 使這里也集聚了多個住宅項目，甚至在西咸共建區(qū)世紀大道上也出現 了如金泰絲路花城、奧林匹克花園等中高端住宅；城南始終是西安 人購房就業(yè)的首選之地，這里有小寨商圈和文化氣息濃重的大學城， 曲江的開發(fā)更為該地區(qū)注入了新的活力，房價也是一高再高；城北較 之其他各區(qū)，歷來被認為治安環(huán)境差，經濟、文化環(huán)境落后，但政府 北遷決定的實施，未來火車站北移，以及西安經濟技術開發(fā)區(qū)的蓬勃 發(fā)展，使得新北城發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒浚幼…h(huán)境日益改善，升值潛力 巨大； 西安高西區(qū)作為西安的 cbd，經濟優(yōu)勢越加明顯，住宅市場 也開始活躍起來，投資市場十分火熱，目前這里的房地產項目十分集 中，房價也是居高不下，高新區(qū)成為西安房地產市場新的兩點；長安 區(qū)自從撤縣改區(qū)后，依托靠近城南商圈和便捷的交通優(yōu)勢，逐漸吸引 開發(fā)商進入該地區(qū)開發(fā)住宅項目，房價也由最初的低價格逐步攀升， 房地產市場逐步升溫。 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 13 頁 4 高新區(qū)房地產市場狀況分析 4.1 西高新及其房產市場簡介 西安高新區(qū)建成區(qū)域面積為 35 平方公里，占西安市土地面積不 足 5，但其經濟總量占到西安市的 1/5，對西安的經濟發(fā)展發(fā)揮著 重要的示范、帶動和支撐作用。近年來，西安高新區(qū)主要經濟指標一 直保持 30%以上的高速增長。近幾年隨著西安市的高速發(fā)展，西高新 憑借其獨特的地理位置并由政府相關政策的大力扶植，其已經成為西 安市經濟最繁華的地段。 其巨大的商業(yè)發(fā)展?jié)摿Ω钦袕屏宋靼脖就涟ㄍ鈦碓S多知名的 房地產開發(fā)公司紛紛進軍于此，正是在這樣的一個環(huán)境下，西高新的 房地產市場具有其獨特的開發(fā)及營銷模式。西高新集中了大量的本地 發(fā)展商開發(fā)的社區(qū)大盤。西高新也是外地大發(fā)展商的首選開發(fā)熱點片 區(qū)，由于該片區(qū)高新企、新興企業(yè)扎堆，同時由于企業(yè)發(fā)展帶動了整 個區(qū)域的經濟發(fā)展，成為西安最具備活力、最現代、最時尚、最具備 經濟發(fā)展動力的主流區(qū)域。它和二環(huán)外的南郊形成與老城區(qū)鮮明對比 的新城區(qū)。大量外地人口在這片新城區(qū)工作、生活，使這一片區(qū)內的 地產消化量最快、供需最為活躍，同時，這里也是中小戶型開發(fā)量最 大的片區(qū)。 4.2 市場調研分析 這次調研主要是針對以下三個方面進行的：1、基本需求信息 （圖 1-8） 。2、消費者偏好（圖 9-11） 。3、消費者個人信息 （12-15） 1、購房目的： 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 14 頁 我們一共對四百位消費者進行了調研，其中有 51%的人都以改善 住房條件作為自己的購房目的，還有 3%是因為拆遷才再次購房的， 用作本人居住或是給親人居住用的占了 31%，而以投資為目的的人占 了 15%,這說明該地區(qū)的住房目的仍是一自住為目的的。具體分析如 下表： 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 改善住房條件 拆遷 自己或親人住 投資 系列1 2、建筑類型： 通過對消費者對住宅的建筑類型的調研發(fā)現，49%的消費者認為 小高層更適合現代人居住，同時還有 33%的人認為自己會首選高層住 宅，還有 4%的人認為雙拼根適合自己，同時還有 7%和 9%的人認為連 排別墅或單體別墅會使自己的首選類型。通過對消費者對建筑類型的 調研可以發(fā)現目前消費者所青睞的建筑類型仍然是小高層和高層，這 就要求我在設計建筑類型的時候主要要考慮的建筑類型應該是小高層 和高層建筑。 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 15 頁 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 小高層 高層 雙拼 連體別墅 單體別墅 其他 系列1 3、戶型結構的要求： 在對消費者所進行的戶型結構調研發(fā)現，大多數消費者更青睞的 戶型結構是兩室一廳一衛(wèi)、兩室兩廳儀衛(wèi)、三室兩廳以衛(wèi)這三種戶型 結構，其中所占的比例分別是 23%、23%、23%。相對于這三種戶型結 構以外的其他戶型結構則不時抬受消費者的歡迎，所以，在戶型結構 設計的時候，就要更多的考慮這三種受消費者歡迎的戶型結構。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 一室一廳一衛(wèi) 兩室一廳一衛(wèi) 兩室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 其他 系列1 4、住宅面積的需求： 在被調查者中有 1%的消費者希望購買 45 平米以下的房子，有 3% 的消費者希望購買 4570 平米以的房子，有 23%的消費者希望自己 的住宅面積是 700-90 平米，有 37%的消費者希望自己的住宅面積是 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 16 頁 90110 平米的，有 24%的消費者希望自己的住宅面積是 110140 平 米，同時還有 8%的消費者希望自己的住宅面積是 140 平米以上的， 通過這些數據我們可以發(fā)現大多數消費者理想的住宅面積仍然是以大 中戶型為主的，只有很少的一部分消費者希望購買小面積或超大面積 的住宅的，在設計中我不僅要考慮到消費者的實際需求愿望，更要結 合國家的相關的政策法規(guī)，盡量不要打戶型面積的住宅，嚴格控制在 90 平米左右，最好是能控制在 90 平米以下。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45平方米以下 45-70平方米 70-90平方米 90-110平方米 110-140平方米 140平方米以上 5、住房單價: 被調查者中能接受的價位在 3500-4000 元的占了 67%，單價在 40004500 元房子有 19%的消費者能夠接受，單價在 45005000 元 住宅有 7%的消費者認為自己能夠接受，單價在 50005500 元計 5500 元以上的住宅分別有 4%和 1%的消費者能夠接受，由此可見在制定銷 售價格時不能把價格定得太高，以 3500-4000 為好，這樣更能讓消 費者接受，從而有利銷售工作的進展。 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 17 頁 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 3500-400元 4000-4500元 4500-500元 5000-5500元 5500元以上 6、付款方式的選擇： 在被調查者中有 35%的人選擇了一次性付款，又 65%的消費者選 擇了銀行貸款按揭。說明大多數人一次性付款的能力不強，多數人選 擇按揭貸款。 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 一次性付款 銀行貸款按揭 7、家庭月收入： 在被調查的消費者中，其中家庭月收入在 20004000 元的最多 占了 50%，2000 元以下的占了 19%，4000-5000 元占了 12%，5000 以 上的占了 20%?？梢钥吹酱蠖鄶导彝ナ杖肴匀皇侵械人剑栽诙?價時應從分的考慮到這種現狀，制定合理的價格水平。 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 18 頁 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 2000元以下 2000-3000元 3000-4000元 4000-5000元 5000以上 8、消費者的預算總價： 通過對消費者的預算支付能力的調查可以發(fā)現，能支付房價在 2040 萬元的消費者占多數，分別為 32%和 31.5%支付能力在 1020 萬元的消費者占 14.5%，10 萬元以下的占了 3%，4050 萬元的占了 14%，50 萬元以上的占了 2%，通過這些數據可以發(fā)現，大多數家庭的 理想的總房價為 20 到 40 萬元，價格偏低或過高的住宅幾乎是很少有 人買的。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 10萬以下 10-20萬 20-30萬 30-40萬 40-50萬 50萬以上 9、空間形式的選擇： 通過該表可以看出有 9%的消費者喜歡錯層，有 21%的消費者喜歡 躍層的空間形式，有 31%的消費者選擇復式的形式，有 36%的消費者 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 19 頁 選擇了平層的形式，而只有 3%的消費者選擇了 loft 形式，可見，大 部分消費者仍然喜歡平層的空間形式，復式形式其次，所以在住宅的 空間形式選擇上應當多考慮這兩種形式。 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 錯層 躍層 復式 平層 loft形式 10、裝修標準的要求： 在被調查者中有 38%消費者認為房屋還是毛坯房比較好，同時還 有 25%的消費者認為全房簡裝修業(yè)比較好，同時有 23%的消費者認為 可以使全房精裝修，有 13%的消費者認為可以是廚衛(wèi)精裝修，只有 1% 的消費者認為可以是廚衛(wèi)簡裝修。通過該項調查可以發(fā)現，大部分消 費者還是喜歡毛坯房和全房簡裝修，這在調研的過程中通過和消費者 的交談也可以看了解到. 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 毛坯房 廚衛(wèi)簡裝修 廚衛(wèi)經裝修 全房簡裝修 全房精裝修 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 20 頁 11、住宅風格的選擇： 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 中國古典現代簡潔現代豐富其他 通過對消費者對建筑風格的調研可以發(fā)現，對于大多數西安的消 費者而言，他們都更傾向于現代簡潔的建筑風格，同時中國古典和現 代豐富的建筑風格各有 15%的消費者傾向于該建筑風格。這就要求我 在設計建筑風格時要更多的考慮到消費者的這種消費偏好，結合西安 悠久而豐富的歷史，設計出更具有西安特色的建筑。 12、消費者年齡： 25歲以下 25-30 30-35 35-40 40-45 50歲以上 通過調研可以發(fā)現，具有購房意向的消費者的年齡都多集中在 25 到 30 歲之間，其中:2 歲以下的消費者占的比例是 25%，2530 歲 之間的消費者所占的比例是 29%，30035 歲的消費者占 20%，3540 占 15%，40-45 的消費者占 9%，50 歲以上的消費者占的比例是 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 21 頁 10%，可見青年消費者占的比例是最多的，這就要求開發(fā)商在驚醒設 計時要多考慮青年消費者的需求偏好，從建筑風格到戶型設計都要盡 量符合青年人的消費心理和偏好。 13、消費者的職業(yè)狀況調查： 個體經營者 公司職員 中層管理者 高層領導 自由職業(yè)者 股市投資者 退休 通過調研可以發(fā)現，有購房意向的多是公司職員，占總調研人數 的 38.5%。個體經營者占總調研人數的 12.5%，中層管理者和高層管 理者分別占總調研人數的 18%和 2%。自由職業(yè)者和股市投資者分別占 7%和 1%，剩下的由于其他原因不得而知。通過調研結果可以發(fā)現， 有購房意向的人多是公司職員或中層管理者，這些人大多有固定的工 作，有相對固定且相對較高的收入，所以這些人會考慮購房，這就要 求開發(fā)商針對這部分消費者開發(fā)出適合該人群的住房，從而會減少銷 售帶來的壓力。 14、教育程度： 高中及其以下 中專大專 本科 碩士及其以上 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 22 頁 通過對消費者的教育程度的調研可以發(fā)現，大多數消費者的教育 程度都集中在中專以上，其中高中及其以下的人占到總調研人數的 12%，中專和大專的人數占總比例的 38.75%，本科學歷的占到 37.75%，碩士及其以上的占了 5.5%。 15、目前居住形式： 商品房 租賃房 自建房 房改房 其他 通過調研發(fā)現，有 32%的消費者目前居住的已經是商品房，有 36%的 人目前仍是居住的仍然是租賃房，有 10%的消費者居住的市自建房， 有 6%的人居住的是房改房，有 16%的人選擇了其他。大多數的消費者 由于居住的仍是租賃房，所以他們還是有很強的購房的欲望的，所以 只要開發(fā)商開發(fā)出適合這部分消費者的住房，市場應該是很廣闊的。 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 23 頁 5 調研結論 5.1 項目的市場情況分析 5.1.1 項目的 swot 分析 a項目開發(fā)優(yōu)勢（s） a地段：位于高新區(qū)丈八北路與科技路的交匯處西北角，屬商 業(yè)與居住兩相宜的成熟繁華地段，政府大力提倡和鼓勵新區(qū)發(fā)展，優(yōu) 惠的開發(fā)政策、購房政策。 b交通：交通便利，游 7、14 路、201 路、202 路、225 路、 604 路、711 路、721 路等交通工具直達門口，出行方便快捷。 c商業(yè)配套：緊鄰易初蓮花、愛家超市、世紀金花等，生活配 套完備。 d金融配套：項目附近有農行、華夏銀行、中國銀行等商業(yè)性 銀行。 e醫(yī)療配套：有高新醫(yī)院、軍工三院、慶安醫(yī)院。 f教育配套：高新一中、二中、高新一小、二??；西安外事學 院。 g該項目具有強大的規(guī)模優(yōu)勢，占地 117 畝，凈用地達 97 畝， 在高新區(qū)具有如此強大的規(guī)模用地是不多的，同時，紫薇房產在西安 具有一定的品牌知名度，消費者對其也有一定的品牌認可度。 b 項目開發(fā)劣勢（w） a就目前的現狀來看，該地段還是相對較偏，地塊以西還沒有 進行大規(guī)模的開發(fā)建設，所以略微顯的有些偏僻。 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 24 頁 b高檔商品房較多，競爭壓力大。 c、隨著政府北遷，城北的房地產市場將更受人們的關注，消費 者的購房首選地段將會是城北，這也將對該項目的營銷帶來一定的影 響。 c 項目開發(fā)機會（o） a項目周圍繁榮的商業(yè)環(huán)境可極大地吸引客戶的關注度，提高 該項目的知名度。同時該地段具有相當大的升值潛力，這也將吸引廣 大消費者的注意。 b大量可開發(fā)利用的土地資源，使得此區(qū)域會成為西安市未來 幾年的熱點區(qū)域。 c隨著市政配套跟進、人氣的提升，一部分觀望的開發(fā)商會進 入，較高的土地價格和西高新區(qū)環(huán)境配套的賣點兌現。 d項目開發(fā)威脅（t） a供應量增加，競爭加劇。西高新的地理優(yōu)勢和潛在價值的提 升帶來了機會的同時也帶來了威脅,房地產商們以發(fā)展的眼光看到了 城北未來的發(fā)展?jié)摿εc價值，將大筆資金投到高新區(qū)?，F在許多知名 的開發(fā)公司就已經紛紛進軍西高新。 b開發(fā)商競相提高自己產品的質量，同時產品形式更是層出不 窮， 可見將來這一地段的競爭形勢將會是十分嚴峻的。 c. 投資期長，前期投資大，受政策和市場影響大，融資風險和 市場風險較大 5.1.2 項目對策分析 以上分析了本項目的優(yōu)勢、劣勢以及外部環(huán)境提供的機會和帶來 的威脅。開發(fā)商要充分利用自身的優(yōu)勢避免或減少外部環(huán)境的威脅， 同時利用外部環(huán)境提供的機會克服項目內部的劣勢。具體采取的策略 房地產房地產 e e 網網- -房地產物業(yè)管理資料庫房地產物業(yè)管理資料庫 第 25 頁 可以從四個方面考慮：so、st、wo、wt，現僅就其中一種（st）進行 分析如下： 1.本項目目前還處于初步設計階段，建議開發(fā)商增加適當而有效 的廣告投放，通過開發(fā)商的高知名度來宣傳這次項目,讓更多的市民 了解這個項目。有著成熟的周邊環(huán)境,這也是宣傳項目的最好的優(yōu)勢。 2. 項目前期投資大，受政策和市場影響大，所以西安紫薇地產 有限公司應加強與政府的合作，爭取政府部門的更多的支持和政策上 的優(yōu)惠。 3.要加快樓盤開發(fā)進度以及規(guī)劃中基礎設施的建設速度，降低潛 在消費者的心理預期風險。 4.借鑒其它成功樓盤的經驗，作為參考，以順利完成本項目的具 體開發(fā)。特別值得注意的是，與周邊的很多高檔樓盤形成差異化，如 果沒有差異化那就沒有競爭力了。 5.2 市場分析結論與開發(fā)建議 消費者獲取房地產信息的渠道多種多樣，開發(fā)商應根據項目特點 和目標顧客群的不同而選取不同的媒體組合。一半以上的消費者的信 息來源于親朋好友的介紹，可見開發(fā)商的口碑是何其重要，因此開發(fā) 商必須要加強公關宣傳活動和品牌建設，提升企業(yè)的信譽度，提高產 品的知名度、美譽度，讓老客戶帶來源源不斷的新客戶。另外就目前 來講，購房信息仍主要來源于報紙，在報紙中西安晚報 、 華商報 擁有較多受眾。如何運用各類媒介和載體，搶到目標客戶的注意目光， 是房地產廣告業(yè)者值得加以深入研究的問題。 5.1 價格：總價 2040 萬受歡迎 西安市民到底能承受多少的房價？這可以從兩方面分析：一是 總價預算，63%的被調查者購房預算支出在