明珠雅苑開發(fā)建設(shè)項目可行性研究報告 (2).doc

目目 錄錄 第第 1 1 章章總總 論論1 1.1.項目背景與概況1 1.2.主要技術(shù)經(jīng)濟指標11 1.3.問題與建議12 第第 2 2 章章項目投資環(huán)境與市場研究項目投資環(huán)境與市場研究13 2.1.投資環(huán)境分析13 2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析15 2.3.銷售預測23 2.4.營銷策略26 第第 3 3 章章建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模與項目開發(fā)條件28 3.1.建設(shè)規(guī)模28 3.2.項目概況現(xiàn)狀28 3.3.項目建設(shè)條件29 第第 4 4 章章建筑方案建筑方案35 4.1.設(shè)計依據(jù)35 4.2.項目設(shè)計主題和開發(fā)理念35 4.3.項目總體規(guī)劃方案36 4.4.建筑設(shè)計37 4.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計38 4.6.給排水設(shè)計39 第第 5 5 章章節(jié)能節(jié)水措施節(jié)能節(jié)水措施40 5.1.設(shè)計依據(jù)40 5.2.建筑部分節(jié)能設(shè)計40 第第 6 6 章章環(huán)境影響評價環(huán)境影響評價41 6.1.編制依據(jù)41 6.2.環(huán)境現(xiàn)狀41 6.3.項目建設(shè)對環(huán)境的影響41 6.4.環(huán)境保護措施41 第第 7 7 章章勞動衛(wèi)生與消防勞動衛(wèi)生與消防43 7.1.指導思想43 7.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施43 7.3.消防設(shè)計44 第第 8 8 章章組織機構(gòu)與人力資源配置組織機構(gòu)與人力資源配置46 8.1.組織機構(gòu)46 8.2.人力資源配置錯誤！未定義書簽。錯誤！未定義書簽。 第第 9 9 章章項目實施進度項目實施進度47 9.1.項目開發(fā)期47 9.2.項目實施進度安排47 9.3.項目實施過程控制措施47 第第 1010 章章項目招投標項目招投標49 10.1.工程項目招標投標概述49 10.2.工程項目招標投標因素分析50 10.3.招標依據(jù)52 10.4.招標范圍52 10.5.招標方式52 第第 1111 章章投資估算與資金籌措投資估算與資金籌措53 11.1.投資估算53 11.2.資金籌措53 第第 1212 章章財務評價財務評價55 12.1.項目評估依據(jù)55 12.2.財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇55 12.3.財務評價55 12.4.不確定性分析56 第第 1313 章章社會評價社會評價57 13.1.項目對社會的影響分析57 13.2.風險分析58 13.3.社會評價結(jié)論58 第第 1414 章章研究結(jié)論與建議研究結(jié)論與建議60 14.1.可行性研究結(jié)論60 14.2.建議60 一一一 總總 論論 一項目背景與概況 1 1、項目名稱：、項目名稱： 明珠雅苑（商住兩用）開發(fā) 2 2、承辦單位概況、承辦單位概況 單位名稱：*生物科技有限公司 單位性質(zhì)：有限責任公司(自然人獨資) 注冊資金：人民幣 500 萬元 業(yè)務范圍：生物技術(shù)、富硒大豆 法定代表人：* 建設(shè)單位簡介：*生物科技有限公司的前身為*太坤生物科技發(fā)展有限公司， 成立于 2005 年 9 月 13 日，后因公司業(yè)務發(fā)展需要經(jīng)*省工商行政管理局備案，于 2007 年 8 月 2 日經(jīng)花垣縣工商行政管理局批準變更為*生物科技有限公司，公 司的經(jīng)營范圍、經(jīng)營辦公地址、注冊資金等基本情況均未發(fā)生變化。 *公司注冊資金為 500 萬元，辦公地址位于花垣縣建設(shè)東路 88 號，占地面積 近 30 畝，現(xiàn)任法人代表為公司唯一股東*，公司性質(zhì)為一人有限公司。2007 年末， 該公司資產(chǎn)總額 4000 萬元、負債 0 元，資產(chǎn)負債率為 0。公司現(xiàn)有富硒蛋白加工廠 一處，千畝富硒大豆標準種植基地二處(分布于團結(jié)鎮(zhèn)長興村青山果園及花垣望城鎮(zhèn))， 百畝富硒大豆標準種植基地三處(龍?zhí)舵?zhèn)張匹馬、板塘村共 600 畝，麻栗場鎮(zhèn) 150 畝)。 *公司主要從事硒蛋白技術(shù)的研究與開發(fā)、生物技術(shù)、生物制品的研究與開發(fā) 以及相關(guān)農(nóng)副產(chǎn)品的開發(fā)等。 3、可行性研究報告編制依據(jù) （1） 與委托方簽訂的咨詢協(xié)議； （2） 國家計委計辦投資200215 號審定的投資項目可行性研究指南（試用 版） ； （3） 國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參 數(shù)（第三版） ； （4） 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例 ； （5） 房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價方法 。 4、編制范圍 依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對明珠雅苑項目建設(shè)的目的、 必要性、項目區(qū)域概況、項目規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容、項目建設(shè)組織管理、項目招標 方案、投資估算、融資方案與效益分析、財務分析、項目風險分析等方面進行全面 論證和研究。 5、項目提出的理由 項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展項目建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展 當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步 健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展 的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約 1.52 個百分點。目前，花垣縣正處于改造舊城，發(fā)展新城，擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān) 鍵時期，住宅與商業(yè)房地產(chǎn)將進一步提升縣域經(jīng)濟的快速發(fā)展，房地產(chǎn)占 gdp 的比 重也將快速上升，對 gdp 的貢獻率必將逐步增大。 根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方 向轉(zhuǎn)變，到 2012 年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到 25 平方米，平均每戶擁有 一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到 17%，城市化水平將提 高到 43%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭 2015 年 達到人均建筑面積 42 平方米，主導戶型為四室兩廳和三室兩廳。 正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定 發(fā)展，將房地產(chǎn)業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本項目的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展 的需要。 項目對城市建設(shè)將起到促進作用項目對城市建設(shè)將起到促進作用 對于花垣縣城未來的建設(shè)發(fā)展藍圖，花垣縣委、縣政府有著清晰的認識與戰(zhàn)略 定位。提出要把花垣縣城打造成為功能互補的商貿(mào)中心區(qū)、高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展 布局合理的新型城市連綿區(qū)、武陵山區(qū)特別是大湘西領(lǐng)先的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美 的生態(tài)宜居綜合生態(tài)區(qū)。 武陵山中的一顆璀璨明珠花垣縣，地處湘、渝、黔邊陲，總面積一千一百 多平方公里，總?cè)丝诙f，是個以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)。花垣縣始建 于清嘉慶三年 (1798 年)，縣城輻射規(guī)劃控制范圍 38 平方公里，其中城市中心區(qū) 14.5 平方公里。古代為辰陽縣地，定名永綏縣，一九五三年改名花垣縣，屬*湘 西土家族苗族自治州管轄。地勢由南向北傾斜，形成高山臺地、丘陵地帶和沿河平 川。平均海拔五百米，最高的蓮花山海拔一千一百五十九米，最低的獅子橋海拔二 百一十二米。這里氣候四季分明，年平均氣溫攝氏十六度，年平均降雨量一千四百 一十八毫米，年平均日照一千三百二十四小時，無霜期二百六十九天。新中國成立 后，特別是改革開放以來，這里悠久的歷史淵源，美麗的自然風光，豐富的礦產(chǎn)資 源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛的地方文化，眾多名勝古跡，獨特的民情風俗如山 花爛漫、群星閃爍，展現(xiàn)在人們面前。 花垣縣系雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游 風光。文學巨匠沈從文小說中的邊城茶峒，吊腳樓鱗次櫛比，清澈剔透的清水 河繞城而過，那情調(diào)儼然一幅美麗的畫；排吾的石欄桿，怪石嶙峋，鬼斧神工，形 態(tài)各異，蔚為壯觀；彎曲幽靜的古苗河盤山流淌，青松翠柏倒映水中，猶如一首流 動的詩；麻栗場的尖巖如南天柱直插云天，刺破青天鍔未殘，小龍洞瀑布和大龍洞 瀑布從懸崖上直瀉而下，恍若天上銀河落九天 目前，花垣縣雖然經(jīng)濟發(fā)展很快，人均收入在湘西自治州各縣中獨占鰲頭，但 現(xiàn)有的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與*省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī) 劃相差甚遠。因此，改善花垣縣人民的居住條件已經(jīng)成為花垣縣政府特別關(guān)心的問 題之一。同時，隨著花垣縣城經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住 環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使花垣縣城 城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。 如今，當你徜徉在被譽為“城市心臟”的邊城廣場，休憩在花草芬芳、恢宏雅 致的邊城花園，入住在花園式的城南紫竹園商住樓時，當你流連在被譽為“花垣王 府井”的邊城步行街，登上四方賓館、古苗河度假村等高樓大廈俯瞰花垣全景時， 展現(xiàn)在眼前的是寬敞整潔的環(huán)城公路、鱗次櫛比的山城樓宇和古色古香的阡陌街 巷 可以期待的是，一座花園式的花垣新城區(qū)正崛起于湘、黔、渝邊陲。 見證城市建設(shè)的歷史，我們不妨翻開歷史那一冊厚重的長卷，來檢視沉淀了的 滄桑世故。據(jù)有關(guān)史志記載，清嘉元年(1795)因原永綏廳治吉多坪“孤懸苗地”， 經(jīng)常遭受苗民義軍的襲擊，不利戰(zhàn)事和供給，于是撥銀萬余兩，在花園寨旁，新建 石城一座，名曰“花園石城”。嘉慶三年石城竣工，嘉慶七年(1802)，永綏廳署由 吉多坪遷往花園石城。這座新石城周長 573.6 丈，高 1.3 丈，底寬 0.9 丈，頂寬 0.6 丈，開東、南、西、大北、小北 5 座城門，分別刻有“太平”、“歸化”、“迎恩” 等門號，并建有城樓，城有垛口、炮臺。嘉慶五年，在東、西門外又各增建一座護 城，俗稱“小城”。論文曰：“垣，墻也”。“壁、垣也”?！败?，城垣也”。 于是，花園的“園”便逐漸演變?yōu)榱嘶ㄔ摹霸薄?花垣的城市建設(shè)怎么發(fā)展？是躺在老祖宗留下的遺產(chǎn)簿上看園子、守攤子？還 是在繼承中圖發(fā)展，在保護中開發(fā)建設(shè)？花垣縣委、縣政府清醒地認識到：只有經(jīng) 濟發(fā)展了，才能帶動城市建設(shè)。當今世界，風起云涌的新城市運動，已不亞于一場 恢宏浩大的戰(zhàn)爭，誰的城市品牌響，誰的城市品位高，誰的城市風格靚，誰就可能 成為世界的中心。如在國際上，紐約成為了世界政治中心，瑞士成為了世界金融中 心，巴西成為了足球王國，維也納成為了音樂之都，在國內(nèi)有春城昆明、綠都長春、 冰城哈爾濱、牡丹王國洛陽、東方圣城曲阜。那么，位于湘、黔、渝邊陲的花 垣在城市建設(shè)方面舉什么旗幟，創(chuàng)什么品牌，彰顯什么風格？ 用前任縣委吳彥承書記的話來說：“歷史上從沒有像今天這樣，縣委、縣政府 對城市建設(shè)認識更清楚、思想更統(tǒng)一、目標更明確、效果更顯現(xiàn)?！钡拇_，思想上 的解放，帶來的是觀念上的更新和城建理論的創(chuàng)新。 把握苗疆邊城歷史文脈?；ㄔ莻€以苗族為主的少數(shù)民族聚居山區(qū)，濃烈的苗 族風情令人陶醉，文學巨匠沈從文小說中的邊城茶峒，更是令花垣充滿了無限神秘 之感。歷經(jīng)近現(xiàn)代兩百來年的風雨洗禮，凝練了豐富多彩的苗族文化和邊城文化， 這些文化淵遠流長，是城市建設(shè)的內(nèi)在品格，該縣的一切建設(shè)活動都要與之相近， 以其為蘊。 科學調(diào)整城市布局，合理確定城市分區(qū)。在考證城市發(fā)展沿革史的基礎(chǔ)上，該 縣廣泛征求城建專家、社會各界的意見和建議，在城市總體規(guī)劃布局中結(jié)合地域、 人口、交通、資源、產(chǎn)業(yè)特點，十五期間提出了依托區(qū)位優(yōu)勢，著力推進城鎮(zhèn)化建 設(shè)，打造湘黔渝邊區(qū)“明珠縣城”的口號，按照“山區(qū)縣城，都市標準”的要求， 確定了“打通東西、拓展南北，小縣建大市”的思路和目標。 實現(xiàn)了城市建設(shè)發(fā)展的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移。推進市場經(jīng)濟以來，城市發(fā)展面臨許多新 情況、新問題、新挑戰(zhàn)，如何主動適應市場經(jīng)濟規(guī)律，縣委、縣政府高瞻遠矚地提 出了五個戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)移：一是由舊城改造向新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)移，吸納農(nóng)村剩余人口，提高 城市化水平；二是由單純建設(shè)城市向全面經(jīng)營城市轉(zhuǎn)移，整合城市資源，著力突破 困擾制約城建發(fā)展的資金“瓶頸”；三是由被動解決歷史遺留問題、還歷史欠債向 完善城市功能轉(zhuǎn)移，提升城市建設(shè)品位；四是注重由局部區(qū)域建設(shè)向綜合整治、體 現(xiàn)特色轉(zhuǎn)移，突出城市個性，向建設(shè)品牌城市邁進；五是由改善居住條件向改善人 居環(huán)境轉(zhuǎn)移，改善城市面貌，尤其是改善生態(tài)環(huán)境。 謀劃了城市化進程發(fā)展藍圖。圍繞縣城檔次的提升，嚴格按照“優(yōu)化城市環(huán)境， 完善城市功能，塑造城市特色，提升城市檔次”的思路狠抓規(guī)劃編制和規(guī)劃管理， 做到“規(guī)劃一張圖，審核一支筆，建設(shè)一盤棋，配套服務一條龍”，其“龍頭”作 用凸顯。2003 年花垣縣縣城總體規(guī)劃通過縣人大常委會審查；2005 年完成了 花垣縣邊城鎮(zhèn)總體規(guī)劃、城北控制詳細規(guī)劃和縣郵政局等 7 個單位的測繪； 2006 年上半年完成團結(jié)鎮(zhèn)賴子堡村移民新區(qū)的總體平面設(shè)計、縣農(nóng)貿(mào)市場二 期工程等 8 個規(guī)劃。 “依托經(jīng)濟發(fā)展為支撐”的城建思想深入人心。在城市建設(shè)過程中，花垣十分注 重加大產(chǎn)業(yè)建設(shè)力度，以產(chǎn)業(yè)的做大做強推動經(jīng)濟的發(fā)展，以經(jīng)濟的發(fā)展推進城市 化的進程。他們在做大工業(yè)產(chǎn)業(yè)的同時，做活商貿(mào)產(chǎn)業(yè)?！笆濉逼陂g，通過招商 引資和聚集國有、集體及民間資本等方式先后籌集資金近 4 億元，修建了城關(guān)集貿(mào) 大市場、邊貿(mào)大市場、金三角大市場、商業(yè)中心、文化一條街、邊城步行街等商貿(mào) 流通市場，新修了果雄、四方、古苗河度假村、太豐、天豐等一批較高檔次的賓館。 同時，放低農(nóng)民進城門坎，在入學、就業(yè)、保險等方面給進城農(nóng)民以優(yōu)惠，促進農(nóng) 民向非農(nóng)方面轉(zhuǎn)移，城鎮(zhèn)常住人口和流動人口已由 2000 年的 3.5 萬人發(fā)展到近 8 萬 人。商貿(mào)設(shè)施的日趨完善和縣城人口的增加，既聚集了人氣，搞旺了財氣，又繁榮 了縣城?，F(xiàn)在的花垣縣城，東起東門口，西到?jīng)鏊?，南起鐵合金廠，北至花果山， 商店超市、飲食店、娛樂場所、賓館招待所，鱗次櫛比，熱鬧非凡。在城南、城北 開發(fā)和舊城改造中，他們實行舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，個人修建和開發(fā)商連片開 發(fā)互動，單位籌資和個人出資結(jié)合，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。通過五年的努力，投資近 2 億元的邊城步行街已完成了第一期工程，投資 3000 萬元的城南紫竹園商住樓群銷 售一空，城南安居小區(qū)、商業(yè)中心、農(nóng)貿(mào)中心文化一條街、邊城公園等一批精品住 宅小區(qū)房產(chǎn)交易十分火爆?；ㄔ康禺a(chǎn)市場已經(jīng)成為湘黔渝邊區(qū)最為活躍的市場之 一。 交通是一個城市的名片，要讓所有經(jīng)過花垣的人，先從交通這張名片上認識花 垣了解花垣。隨著城市道路的建設(shè)和竣工，已經(jīng)使 209、319 國道過境車輛全部繞城 經(jīng)過，從而緩解了老城主街道的壓力，既有力地拓展了花垣縣城的空間，也大大提 升了花垣城市建設(shè)的品位。 本案所在地的建設(shè)路改造，既是打造美麗花垣縣城的世紀戰(zhàn)役，也是一項深受 擁護的民心工程。整個工程拆遷 26 個單位、222 戶居民住宅、1.5 萬平方米的黃金 鋪面，涉及到 1200 余人。建設(shè)路的全面改造，寬闊的不僅是道路，快捷的不僅是交 通，它還極大地刺激了民間資本在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投入，拉動了內(nèi)需，激活了市 場，整個建設(shè)路的改造，拉動了民間資本投入 5000 萬元，臨街新建樓房 300 余棟， 新增商業(yè)門面 1000 多間。 2004 年，全縣投入 420 萬元對縣城老街進行了改造，這是縣委、縣政府繼建設(shè) 路改造后縣城升級提質(zhì)的又一項重大舉措。縣城老街東起河碼頭，西至花垣鎮(zhèn)小學， 包括西長街、解放街、老正街、東正街、瓦廠坪，全長 3.4 公里，共有 2000 多戶居 民，1.7 萬人。因年久失修，路面、排水系統(tǒng)及各類配套設(shè)施毀壞嚴重。老街改造擴 建排水溝 5200 米，改造供水主管 2000 米，支管 12000 米；拆除占道臺階 10450 米； 電力、廣播電視、電信“三線”全部下地，設(shè)置消防栓 28 個，路面全部鋪上 15 厘 米厚的青石板，改造后的老街干凈、整潔、古樸，成為縣城一道亮麗的風景。 2005 年，全縣又投入 900 萬元對縣城所有小街小巷進行了硬化改造。對 41 條小 街小巷 19.3 公里的路面進行高標準硬化，新修了排水溝，安裝路燈，一次性解決了 小街小巷的泥巴路、斷頭路、死胡同和一些建筑障礙。老城水門洞一帶，此前因亂 建亂占，小巷僅能容一兩人出入，消防車、救護車無法開進，老百姓形象地說，連 棺材都抬不出來。通過建設(shè)者們艱苦細致的工作，硬是從老百姓的圍墻里拆出一條 路來，全部硬化。 通過大街小巷的改造，使縣城城區(qū)道路全部硬化，徹底告別了晴天一身灰，雨 天一腳泥的歷史，提升了城市的檔次和品位，加快城市發(fā)展，使花垣縣城走上了一 條良性循環(huán)發(fā)展的快車道。通過舊城改造，新建了一條長 980 米，寬 100 米的商業(yè) 步行大街。主要建筑有市政道路、休閑廣場、商業(yè)步行街、批發(fā)市場及安置商住小 區(qū)等。步行街規(guī)劃設(shè)計理念獨特，集商貿(mào)、休閑、居住于一體，建筑風格既有現(xiàn)代 都市氣息，又有地方民族風情，并請著名藝術(shù)大師黃永玉先生題寫街名，堪稱一絕。 老農(nóng)貿(mào)市場改造項目。通過改造，市場面積由原來的 3000 多平方米增加到 21000 平方米，成為全州獨體建筑最大的市場，經(jīng)營戶由原來的 600 多戶發(fā)展到 1300 多戶，年成交金額由 1.2 億元擴大到 2 億多元。市場內(nèi)設(shè)有電梯 5 臺，有各種 超市、多功能購物中心，并實行全方位電子監(jiān)控，里面人流物流井然有序，一片繁 榮景象。 商貿(mào)大廈項目。該項目地處建設(shè)路與趕秋路交匯處的黃金碼頭，總建筑面積 25000 平方米，總造價 5800 萬元，主樓高 15 層，成為目前花垣最高建筑，二樓門面 拍出每平米上萬元的“天價”，創(chuàng)四省市邊區(qū)門面之最。 與此同時，城南、城北兩個新區(qū)開發(fā)也同步進行中。城南新區(qū)，位于縣城南部， 與老城一河相隔，以前是一片不毛之地。通過政府規(guī)劃投資，大橋的修建，道路的 拉通，民間資本紛紛涌入，現(xiàn)已投資近 4 億元，將城南打造成一個高樓林立，商貿(mào) 繁榮的新區(qū)。同時，城北的開發(fā)項目也在分步實施中。 2006 年，縣委、政府又投資 1100 萬元建設(shè)邊城公園，位于縣城舊城區(qū)和城南新 區(qū)之間，占地 250 畝。通過建設(shè)者的緊張施工，僅幾個月時間，已初具規(guī)模，公園 內(nèi)茂林修竹、芳草鮮美，亭臺樓閣，曲徑通幽，成為縣城最靚麗的風景。坐落園內(nèi) 投資 600 萬元的邊城圖書館也正在緊張地建設(shè)當中。 一分耕耘、一份收獲。今日的花垣縣城，確實呈現(xiàn)出日新月異的景象，已是今 非昔比。游人們感悟花垣，說花垣變大氣了、變靚麗了；市民們感悟花垣，說家鄉(xiāng) 天更藍、山更清、水更綠、路更寬、樓更美了。 人居環(huán)境水平有了質(zhì)的提升?；ㄔh在房地產(chǎn)和住宅開發(fā)業(yè)逐步向支柱產(chǎn)業(yè)邁 進的同時，人居環(huán)境更加注重人性化標準，營造親山、親水、親綠的和諧自然氛圍。 目前，邊城廣場商品房、邊貿(mào)市場二期工程、紫竹園大市場和商貿(mào)大廈等 5 個房地 產(chǎn)開發(fā)項目正如火如荼，令花垣的房地產(chǎn)市場也是一片風生水起，興旺發(fā)達。 旅游景點日漸完善美麗?；ㄔh境內(nèi)雄奇挺拔的崇山峻嶺，溝壑縱橫的水色情 調(diào)，構(gòu)成了豐富多彩的旅游風光。投資 2000 萬元的邊城茶峒第一期工程已全面完成， 建成了中國邊城翠翠島、中國邊城百家書法園，完成了邊城古街青石磚的鋪設(shè)和部 分民居的改造，以邊城（茶峒）為龍頭的文化旅游產(chǎn)業(yè)建設(shè)取得成效，為花垣帶來 不少人氣和財氣。 悠久的歷史淵源，美麗的自然風光，豐富的礦產(chǎn)資源，繁榮的農(nóng)村景象，燦爛 的地方文化，眾多的名勝古跡，獨特的民情風俗如山花爛漫、群星閃爍，告訴 人們此景只應天上有。漫步在這座天然花園里，給人一股沁人肺腑的清香，一種令 人陶醉的感覺。 正是在這種良好的大環(huán)境中，本案的明珠雅苑項目完全符合花垣縣城城市建設(shè) 總體規(guī)劃，貫徹了國家西部大開發(fā)和大湘西規(guī)劃城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快 城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 解決勞動就業(yè)的需要解決勞動就業(yè)的需要 由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所 難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。 而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍 然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。 據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國 gdp 每增長 1 個百分點，全國可新提供 80 多萬個就 業(yè)崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 gdp 增長 0.5 個百分點，則可提供 40 多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽 視的作用，而本項目作為花垣縣重點商品住宅兩用建設(shè)項目工程之一，將為增加花 垣縣當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。 6、擬建地點 本項目位于花垣縣建設(shè)東路主城區(qū)。中心地區(qū)商賈云集，人流、物流繁忙，項 目所在地段位于兄弟河東岸南段，總占地面積 16000 平方米，建筑面積 80000 平方 米。小區(qū)西隔兄弟河與沿江風光帶相連、南至路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)與 路相連、北至小區(qū)北部主路口。本項目與花垣縣著名的兄弟河依河相伴；距吉 渝高速公路入口僅 10 分鐘車程，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。 7、預期目標 明珠雅苑項目擬在占地面積 18000 平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為 2.63，建 設(shè)密度為 24.4%,總建筑面積為 81200.6 平方米的小高層電梯住宅房（其中住宅面積 65,975.39 平方米，1-3 層商鋪面積 15225.09 平方米，地下停車場面積 9,748 平方 米） 。 8、主要建設(shè)條件 明珠雅苑建設(shè)項目是“明珠雅苑”房地產(chǎn)開發(fā)項目的一部分，該項目分城市基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部份進行，項目以建筑、自然與人和諧 為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招 商引資力度，加快花垣縣城城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把花垣 縣城建設(shè)成為縣域性中心城市，花垣縣啟動了兄弟河沿江風光帶堤路工程的建設(shè)。 本案正好處于兄弟河沿江風光帶最佳位置，為花垣縣城區(qū)建設(shè)重點項目，并受到了 縣委、縣政府、國土、建設(shè)等部門的大力支持。 9、主要技術(shù)經(jīng)濟指標 序號序號項目項目單位單位數(shù)值數(shù)值 1 總用地面積 18,000.0 2 規(guī)劃總建筑面積 81200.6 2.1 其中：住宅建筑面積 65,975.39 2.2 其中：1-3 層商鋪建筑面積 15225.09 2.3 其中：地下停車場建筑面積 9,748.0 3 建筑密度 % 24.4 4 容積率 2.63 5 綠地率 %38.3 6 項目總投資萬元 11,650.44 7 財務凈現(xiàn)值萬元 3,001.06 8 財務內(nèi)部收益率 %73.86 9 靜態(tài)投資回收期年 0.83 10 動態(tài)投資回收期年 0.88 a)問題與建議 項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測 算過程假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及花垣城 的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。 根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。 花垣縣房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮 市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴格控制工程成本和管理成本。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作， 強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳， 注重營銷推廣，保證銷售資金回款。 一一一 項目投資環(huán)境與市場研究項目投資環(huán)境與市場研究 a)投資環(huán)境分析 1 1、國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策 2009 年 1-11 月，我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 127614 億元，同比增長 26.8%。其中， 國有及國有控股完成投資 53365 億元，增長 21.6%；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 26546 億元， 增長 22.7%。從項目隸屬關(guān)系看，中央項目投資 13124 億元，同比增長 31.8%；地方 項目投資 114490 億元，增長 26.3%。 11 月份，我國居民消費價格總水平同比上漲 2.4%。其中，城市上漲 2.2%，農(nóng)村 上漲 2.9%；食品價格上漲 5.9%，非食品價格上漲 0.6%；消費品價格上漲 3.1%，服 務項目價格上漲 0.3%。1-11 月份累計，居民消費價格總水平同比上漲 6.3%。其中， 城市上漲 6.0%，農(nóng)村上漲 6.9%。 1-11 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務收入 500 萬元以上的企業(yè)，下 同）實現(xiàn)利潤 24066 億元，同比增長 4.9%。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)稅金總額 18314 億元， 同比增長 20.7%。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)主營業(yè)務收入 439464 億元，同比增長 24.1%。11 月末，規(guī)模以上工業(yè)應收帳款 45006 億元，同比增長 12.3%。產(chǎn)成品資金 23114 億元，同比增長 25.0%。 11 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)（年主營業(yè)務收入 500 萬元以上的企業(yè)）增加 值同比增長 5.4%，比上年同期回落 11.9 個百分點。從主要產(chǎn)品看，原煤和原油分別 為 2.3 億噸和 1586 萬噸，同比分別增長 5.2%和 4.9%；發(fā)電量 2540.2 億千瓦時，同 比下降 9.6%；生鐵、粗鋼和鋼材產(chǎn)量分別為 3351.6 萬噸、3518.9 萬噸和 4230.1 萬 噸，分別下降 16.2%、12.4%和 11%。1-11 月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值同比 增長 13.7%。 11 月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 0.2%，漲幅比 10 月低 1.4 個百分點；環(huán)比下降 0.5%。其中，新建住房銷售價格同比上漲 0.2%，漲幅比 10 月 低 1.6 個百分點；環(huán)比下降 0.6%。 11 月份，我國工業(yè)品出廠價格同比上漲 2.0%；原材料、燃料、動力購進價格上 漲 4.7%。其中，生產(chǎn)資料出廠價格同比上漲 2.0%。1-11 月份累計，工業(yè)品出廠價格 同比上漲 7.6%，原材料、燃料、動力購進價格上漲 11.6%。 海關(guān)總署數(shù)據(jù)顯示，今年前 11 個月，我國外貿(mào)總值達 23783.7 億美元，比去年 同期增長 20.9%。其中出口 13171.6 億美元，增長 19.3%；進口 10612.1 億美元，增 長 22.8%。累計實現(xiàn)貿(mào)易順差 2559.5 億美元，同比增長 6.9%，凈增加 163.9 億美元。 11 月末，11 月份，我國社會消費品零售總額 9790.8 億元，同比增長 20.8%。分 行業(yè)看，批發(fā)和零售業(yè)零售額 8226.2 億元，同比增長 20.6%；住宿和餐飲業(yè)零售額 1376.6 億元，增長 25.1%；其他行業(yè)零售額 188.0 億元，增長 3.0%。1-11 月累計社 會消費品零售總額 97759.2 億元，同比增長 21.9%。 我國金融機構(gòu)人民幣各項貸款余額 29.57 萬億元，按可比口徑同比增長 16.03%，比上月末高 1.45 個百分點。當月人民幣各項貸款按可比口徑增加 4769 億 元，同比多增 3895 億元。1-11 月份人民幣各項貸款按可比口徑增加 4.14 萬億元， 同比多增 5554 億元。 11 月末，我國金融機構(gòu)人民幣各項存款余額為 46.24 萬億元，同比增長 19.94%，比上月末低 1.16 個百分點。當月人民幣各項存款增加 4038 億元，同比少 增 2986 億元。1-11 月份人民幣各項存款增加 7.3 萬億元，同比多增 2.30 萬億元。 2008 年 11 月末，我國廣義貨幣供應量(m2)余額為 45.86 萬億元，同比增長 14.8%，比上月末低 0.22 個百分點；狹義貨幣供應量(m1)余額為 15.78 萬億元,同比 增長 6.8%，比上月末低 2.05 個百分點；市場貨幣流通量(m0)余額為 3.16 萬億元， 同比增長 9.04%。1-11 月份凈投放現(xiàn)金 1232 億元,同比少投放 683 億元。 數(shù)據(jù)顯示，在積極財政政策實行后的第一個月，11 月全國財政出現(xiàn)了 1461.63 億元的赤字。11 月，全國財政收入為 3792.4 億元，支出為 5254.03 億元。其中，財 政收入比去年同期下降 3.1%；財政支出比去年同期增加 745.84 億元，增長 16.5%。 1-11 月份，從我國施工和新開工項目情況看，累計施工項目 328977 個，同比增 加 26170 個；施工項目計劃總投資 288467 億元，同比增長 19.7%；新開工項目 228776 個，同比增加 17649 個；新開工項目計劃總投資 77539 億元，同比增長 5.4%。 中央經(jīng)濟工作會議將 2009 年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快 轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，國家出臺的宏觀調(diào)控政 策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào) 控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在 房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫， 保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。 2、項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素、項目開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素 2009 年，受國際金融危機嚴重沖擊，全縣經(jīng)濟社會發(fā)展遇到前所未有的困難和 挑戰(zhàn)。面對嚴峻復雜的經(jīng)濟形勢，縣委、縣政府全面分析、準確判斷、果斷決策、 從容應對，帶領(lǐng)全縣人民堅定信心、迎難而上、共克時艱，努力化挑戰(zhàn)為機遇，堅 持以科學發(fā)展觀為指導，積極貫徹落實國家擴大內(nèi)需、促進經(jīng)濟增長的各項政策措 施，全力以赴“保增長、保民生、保穩(wěn)定、強基礎(chǔ)” ，經(jīng)過全縣上下共同努力，經(jīng)濟 社會發(fā)展經(jīng)受住了重大挑戰(zhàn)和考驗，全縣經(jīng)濟實現(xiàn)回升向好。 一、2009 年花垣縣經(jīng)濟運行情況 （一）經(jīng)濟增長企穩(wěn)回升，逐步邁入復蘇通道三季度以來，受宏觀經(jīng)濟形勢好 轉(zhuǎn)的拉動，以及全縣工業(yè)生產(chǎn)的恢復性增長，全縣經(jīng)濟逐步企穩(wěn)回升。據(jù)初步預計， 2009 年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值 475663 萬元，同比增長 1.7%，增速較前三季度回升 3.7 個 百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 38758 萬元，增長 4.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 328269 萬 元，下降 1.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 108636 萬元，增長 6.9%。 （二）工業(yè)累計降幅繼續(xù)收窄，月度環(huán)比同比雙雙增長 受宏觀經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)的拉動，以及錳鋅價格的逐步回升，花垣縣工業(yè)經(jīng)濟自三 季度以來有所轉(zhuǎn)機，開始逐步擺脫低迷走向復蘇，工業(yè)生產(chǎn)逐步回暖，復工企業(yè)增 多，企業(yè)盈利有所增強，整體經(jīng)濟明顯向好。 1-12 月，累計實現(xiàn)工業(yè)增加值 318010 萬元，同比下降 3.4%，降幅比前三季度 縮小 9.1 個百分點。其中規(guī)模工業(yè)增加值 258572 萬元，同比下降 3.2%，降幅比前三 季度縮小 10.2 個百分點。12 月本月增加值完成 38019 萬元，環(huán)比增長 17.5%，同比 增長 32.4%，呈現(xiàn)出環(huán)比同比雙雙增長的態(tài)勢。 復產(chǎn)復工企業(yè)進一步增多。全縣恢復生產(chǎn)的規(guī)模企業(yè)數(shù)量由上半年最少時 39 戶 增加到 91 戶，電解錳企業(yè)達產(chǎn)率由上半年 80.3%提高到 93%，電解鋅企業(yè)達產(chǎn)率由 上半年 29.8%提高到 53.2%。 重點產(chǎn)品穩(wěn)定增加，但多數(shù)產(chǎn)品仍呈下降態(tài)勢。錳礦石成品礦 259 萬噸，增長 30.2%；電解鋅 6.04 萬噸，下降 43.4%；電解錳 18.9 萬噸，增長 20.8%;硫酸 11.7 萬噸，下降 23.2%；硅錳 0.29 萬噸，下降 60.8%；水泥 8.5 萬噸，下降 57.0%；發(fā)電 量 9776 萬千瓦小時，增長 79.0%；用電量 163950 萬千瓦小時，增長 4.0%。 經(jīng)濟效益有所回升但仍顯低下。1-12 月，全縣規(guī)模工業(yè)企業(yè)累計實現(xiàn)主營業(yè)務 收入 748039 萬元，同比下降 17.1%，降幅較 1-11 月份收窄 5.9 百分點。127 家規(guī)模 企業(yè)中，虧損企業(yè) 32 家，虧損面達 25.2%，盈虧相抵后，實現(xiàn)利潤 1708 萬元，同比 下降 92.1%，降幅較 1-11 收窄 10.7 百分點，實現(xiàn)利稅總額 67062 萬元，下降 37.6%，降幅較 1-11 收窄 17.4 百分點。 固定資產(chǎn)投資繼續(xù)強勁增長 伴隨著擴大內(nèi)需政策效應的不斷顯現(xiàn)，全縣全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速上升 態(tài)勢，增速達近年來的最高點。1-12 月，全社會固定資產(chǎn)投資 217509 萬元，同比增 長 62.9%；其中城鎮(zhèn)以上投資 168888 萬元，增長 46.9%；農(nóng)村投資 9621 萬元，下降 33.8%；跨地區(qū)項目投資 39000 萬元，增長 875.0%。在城鎮(zhèn)以上投資中，城鎮(zhèn)投資 165050 萬元，增長 46.2%；房地產(chǎn)投資 3838 萬元，增長 82.8%。重大項目建設(shè)取得 新突破。張花和吉茶高速公路花垣段建設(shè)加快推進，319 國道團結(jié)段改線、花民公路 龍?zhí)独@鎮(zhèn)線等公路改造基本完成，竹篙灘水電站完成總工程量的 55%，格山 220 千伏 輸變電工程基本建設(shè)。 消費市場持續(xù)繁榮 在國家擴大內(nèi)需以及多項刺激消費政策的拉動下，通過積極開展家電下鄉(xiāng)、汽 車下鄉(xiāng)、購物節(jié)促銷活動，消費潛力得到有效激發(fā)。1-12 月，全縣實現(xiàn)社會消費品 零售總額 67794 萬元，增長 17.7%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè) 58562 萬元，增長 17.8%；住宿和餐飲業(yè) 8722 萬元，增長 17.4%；其他 510 萬元，增長 11.1%。分地區(qū) 看，城鎮(zhèn)零售額 46854 萬元，同比增長 18.5%；農(nóng)村實現(xiàn)零售額 20940 萬元，同比增 長 15.9%。 財政總收入繼續(xù)呈收窄之勢 1-12 月，全縣完成財政總收入 61489 萬元，同比下降 8.6%，降幅比 1-11 月份 收窄 6.7 個百分點。一般預算收入 30508 萬元，下降 3.3%，降幅比 1-11 月份收窄 5.3 個百分點。在財政十分困難的情況下，仍確保了各項重點支出保障到位，1-12 月， 全縣完成財政支出 95506 萬元，同比增長 25.1%。 （七）存貸款快速增長，支持經(jīng)濟發(fā)展力度加大 12 月末，全縣金融機構(gòu)各項存款余額 342351 萬元，比年初增加 64193 萬元，增 長 23.1%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 261511 萬元，比年初增加 50451 萬元，增長 23.9%。12 月末，各項貸款余額 121944 萬元，比年初增加 22113 萬元，增長 22.1%。存貸款增加，對全縣經(jīng)濟發(fā)展資金支持力度繼續(xù)加大。 （八）城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定增長 今年以來，全縣上下積極努力消除全球金融危機帶來的影響，把增加居民收入 作為建設(shè)和諧社會的重要組成部分，城鎮(zhèn)居民收入繼續(xù)保持穩(wěn)定增長。1-12 月，城 鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到 11342 元，同比增長 10.1%，在城鎮(zhèn)居民家庭人均總收入 中，工資性收入 8234 元，增長 8.0%；轉(zhuǎn)移性收入 835 元，下降 10.9%；經(jīng)營性收入 2494 元，增長 26.5%。1-12 月，農(nóng)村居民人均純收入 2980 元，同比增長 10.1%。其 中工資收入 1189 元，增長 16.2%；家庭經(jīng)營收入 1353 元，增長 7.8%；財產(chǎn)性收入 167 元，下降 9.5%；轉(zhuǎn)移性收入 270 元，增長 11.3%。 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 1、花垣縣城房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點 19 月，花垣縣房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，宏觀調(diào)控效應逐步顯現(xiàn)。但也面臨一些 問題，主要是：購房觀望氣氛較濃、商品房銷售和二手房交易大幅減緩，受物價指 數(shù)走高影響導致開發(fā)成本迅速上漲，商品房空置率加大，金融部門收縮房地產(chǎn)貸款， 開發(fā)企業(yè)資金鏈進一步趨緊，房地產(chǎn)市場發(fā)展存在風險。 一、花垣縣房地產(chǎn)開發(fā)基本情況 目前，在花垣縣從事房地產(chǎn)開發(fā)活動的企業(yè)共有 11 家，省外有 2 家，分別為貴 州雷宇房地產(chǎn)開發(fā)公司在城南開發(fā)的“星夢園”項目和江西新余市鑫泉房地產(chǎn)公司 開發(fā)的“湘錘花苑”項目；省內(nèi)企業(yè)有 9 家，分別為省乾程公司、懷化鴻暢公司、 州駿華公司、州新輝公司、州天之豐公司、州金土公司、縣榮鑫公司、縣新瑞公司、 縣眾望公司。其中從事新開工項目的開發(fā)企業(yè)有 2 家。 二、花垣縣房地產(chǎn)市場運行情況 2009 年 19 月，花垣縣完成投資金額 3.28 億元，同比增長 11.2%，面積 19.32 萬平方米同比增長 9%；在建項目投資 6490 萬元，同比下降 4.4%，面積 6.49 萬平方 米，同比下降 5.1%；新開工項目投資 12173 萬元，同比下降 7.4%，面積 9.5 萬平方 米，同比下降 8.2%。 同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，花垣縣房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，2008 年累 計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 3.28 億元，同比增長 11.2%，竣工面積 19.32 萬平方米，同 比增長 9%。投資增幅上升的主要原因是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)看好花垣縣房地產(chǎn)市場， 積極籌措資金，加大資金購置力度。 而隨著隨著國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整治政策的落實，花垣縣金融 機構(gòu)加強了房地產(chǎn)信貸管理，房地產(chǎn)貸款規(guī)模高位下滑；房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范。截 止 9 月底，全縣房地產(chǎn)抵押貸款金額 1.08 億元，同比下滑 18 個百分點。 花垣縣今年新開工房地產(chǎn)開發(fā)項目計劃投資 1.2 億元、建筑面積 9.5 萬平方米， 房地產(chǎn)新開工規(guī)模放緩主要原因是受國家調(diào)控政策的影響、我縣礦業(yè)經(jīng)濟為主的獨 特因素影響和拆遷成本加大等原因造成。 解決城市低收入家庭住房困難將取得實質(zhì)突破。隨著政府按計劃落實省為民辦 實事任務要求，花垣縣將加大保障性住房的財政投入力度，確保廉租住房建設(shè)進一 步全面提速。至 2009 年底，全縣將發(fā)放租賃補貼達 18.98 萬元，226 戶低收入住房 困難家庭受益。新建(籌集)廉租住房面積 2400 平方米，將有效擴大低收入家庭住房 需求，解決其住房困難問題。 當前，國家用濟平穩(wěn)發(fā)展，地方經(jīng)濟隨國家經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展而加快城市化進程， 消費品價格指數(shù)進一步回落，這些都將催生新的住房需求，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健 康發(fā)展的有利因素居多。 三、2009 年底到 2010 年初花垣縣房地產(chǎn)市場走勢預測 根據(jù)國家市場調(diào)控政策影響和花垣縣 19 月房地產(chǎn)市場運行情況，預測今年底 到明年初房地產(chǎn)市場發(fā)展將呈現(xiàn)以下特征： 1、隨國家從緊貨幣政策和房地產(chǎn)市場秩序整治政策的落實，房地產(chǎn)貸款規(guī)模將 繼續(xù)減緩。 2、在一線市場，房地產(chǎn)市場供過于求，上半年商品房新開工面積規(guī)模增幅高于 銷售增幅，且大于銷售規(guī)模，預示著年底到年初房地產(chǎn)市場將維持供大于求的局面， 商品房銷售壓力較大，市場競爭加劇。而二、三線市場卻恰恰相反，蘊藏著巨大的 市場潛力，有著一噴即發(fā)的萌芽。如花垣。這是因為，近年來，隨著國民經(jīng)濟快速 發(fā)展和城市化的加速推進，花垣縣房地產(chǎn)市場得到了長足的發(fā)展，投資穩(wěn)步增長， 商品房供應結(jié)構(gòu)基本合理，住房消費需求旺盛，房價繼續(xù)保持平穩(wěn)上漲趨勢，商品 住宅建設(shè)和供求協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，對推進城市化，提高城鎮(zhèn)居民 的居住水平、改善居住環(huán)境、推動經(jīng)濟增長發(fā)揮了積極的促進作用。雖然住房價格 上漲趨緩。當前需求推動住房價格上漲的因素消失，但是成本推動住房價格上漲的 因素凸現(xiàn)。征地拆遷費用增長較快，建材成本普遍上漲，勞動力成本增加，都將導 致商品房成本增加，商品房住宅價格下跌空間有限。 四、房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的原因分析 1、人們對房地產(chǎn)的投資熱情增加，導致了房地產(chǎn)需求的增長。從上個世紀九十 年代的股票市場投入熱潮漸轉(zhuǎn)為了對房地產(chǎn)投資的興趣。近年來隨著房地產(chǎn)價格的 不斷上漲，房地產(chǎn)增值的潛力顯而易見。尤其是投資商鋪，自古就有“一鋪富三代” 之說，可以說是投資的安全性、收益性和流動性的最佳組合。比較之下，人們紛紛 把投資目標從股票市場轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場，導致了房地產(chǎn)需求的增長。 2、個人住房按揭貸款，促成了房地產(chǎn)需求爆發(fā)式的釋放。住房既是人們所需但 也十分昂貴，以一個普通老百姓的收入，要一次性付清購房款項，是一件十分困難 的事情。如果銀行沒有提供個人住房按揭貸款，或者個人住房按揭貸款的利率很高， 即使老百姓有住房消費的需求，也難以轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實。但是，1998 年以來，我國啟動 了個人消費信貸業(yè)務，加上央行自 1996 年以來連續(xù)進行了幾次降息，不僅幫助千千 萬萬老百姓實現(xiàn)了置業(yè)的夢想，也把我縣的個人住房貸款推到了一個快速增長的軌 道，增長速度遠遠超過了房地產(chǎn)開發(fā)貸款。 3、花垣縣人口城市化步伐的加快，為花垣縣房地產(chǎn)需求的增長提供了廣闊的空 間。為加快城市化步伐，政府出臺一些政策，為進城居住的人口盡量減少一切煩雜 的手續(xù)，一路 “綠燈”開放，城鎮(zhèn)化率逐年提高，新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題， 無形中為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)了前景。 4、土地價格的上升，直接推動了房地產(chǎn)價格的上漲?；ㄔh成立了土地儲備中 心，全部土地都由土地儲備中心統(tǒng)一收購和公開拍賣。實行土地儲備制度的目的， 是為了加強政府對土地一級市場的壟斷，規(guī)范土地市場行為，抑制土地的投機炒作， 實現(xiàn)土地資源的合理配置，及時調(diào)節(jié)土地供應。隨著近幾年以來的土地儲備和“招 （標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，同時也增 加了房地產(chǎn)的土地獲取價格，推動了房地產(chǎn)價格的上漲。 5、金融政策和融資渠道的變化，促使房價上漲。由于房貸的資金收緊方面有所 變化，造成了相當一部分企業(yè)開發(fā)資金的短缺，影響了部分開工項目的進度和速度， 從而供應數(shù)量有所下降，提高了融資的成本和融資風險，導致風險成本增加。 6、建材價格的上漲直接導致了商品房建筑造價的上漲。據(jù)調(diào)查：2008 年 1-6 月 份全縣建筑材料上漲 6.3%，其中：水泥上漲 6.1%，木材上漲 7.0%，鋼材上漲 8.3%。 2 2、花垣縣城房地產(chǎn)投資分析、花垣縣城房地產(chǎn)投資分析 2003-2009 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況一覽表 5.98 7.48 11.51 12.48 13.23 16.59 23.51 2003200420052006200720082009 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額(億元) 從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，花垣縣城房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的 增長，而 2007 年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈 現(xiàn)著良好的增長勢頭。 從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下： 年 份 2005200620072008 房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元） 8.489.2312.5919.51 增長幅度 8.43%6.01%25.4%41.71% 上表中很明顯，2006、2007 年是花垣縣城房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投 資增長來自于花垣縣城房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是 2006 年 就開始興建的項目，只經(jīng)過 1-2 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提 升。 3 3、花垣縣城房地產(chǎn)供求分析、花垣縣城房地產(chǎn)供求分析 1 1）供給分析）供給分析 248.41 271.49 311.58 460.13 81.48 94.42 83.99 97.84 0 100 200 300 400 500 2004200520062007 商品房施工面積(萬平方米)其中新開工面積(萬平方米) 2 2）需求分析）需求分析 2004-2007商品房銷售面積一覽表 86.35 107.85 120.92 0 50 100 150 200520062007 商品房銷售面積(萬平方米) 2004-2007商品房銷售總額一覽表 9.68 13.5 17.42 0 5 10 15 20 200520062007 商品房銷售總金額(億元) 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較 大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。 4 4、花垣縣城房地產(chǎn)市場特征分析：、花垣縣城房地產(chǎn)市場特征分析： 綜上所述，我們可以對近幾年花垣縣