房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目與貨場(chǎng)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(共兩份各一份）.doc

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目與貨場(chǎng)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告鑫泰湘園房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告湖南城建置業(yè)房地產(chǎn)咨詢(xún)研究所房物0801班廖旭麗、閻偉2010年6月目錄第一部分：項(xiàng)目概況分析1項(xiàng)目基本情況介紹1項(xiàng)目決策背景2第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析3項(xiàng)目投資環(huán)境分析3項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析7項(xiàng)目客戶(hù)群分析11項(xiàng)目定位分析12第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議13項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議13第四部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排15項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排15第五部分：項(xiàng)目費(fèi)用估算1編寫(xiě)投資成本費(fèi)用估算表1開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的計(jì)算1第六部分：項(xiàng)目資金籌措1收入估算1借款償還1第七部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)2盈利能力分析2清償能力分析4資金平衡分析1第八部分：項(xiàng)目不確定性分析1敏感性分析1第九部分 項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議4結(jié)論4建議5房產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一部分：項(xiàng)目概況分析一、 項(xiàng)目基本情況介紹1. 項(xiàng)目名稱(chēng)：鑫泰湘園2. 土地位置本案鑫泰湘園可行性分析項(xiàng)目地所處于湘潭市岳塘區(qū)雙擁中路、霞光東路、火炬北路的包圍圈附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述。3. 項(xiàng)目合作單位介紹湖南城建置業(yè)有限公司成立50年來(lái)，先后完成了國(guó)內(nèi)外一大批大型復(fù)雜的工業(yè)與民用建筑、道路橋梁、水利水電、裝飾裝潢、信息網(wǎng)絡(luò)、市政等工程設(shè)計(jì)、施工任務(wù)，連續(xù)幾年都被評(píng)為優(yōu)秀單位。目前，正在進(jìn)一步開(kāi)拓國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，并與湖南建工集團(tuán)、中建五局等國(guó)家企業(yè)建立了良好的關(guān)系。近年來(lái)，湖南城建置業(yè)有限公司大力弘揚(yáng)“真心創(chuàng)業(yè)、實(shí)意做事。 本著“以人為本”、 “高品質(zhì)”、“超現(xiàn)代”時(shí)尚雅居理念，打造躋身國(guó)際市場(chǎng)的宏偉目標(biāo)。4. 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)介紹主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表規(guī)劃用地面積14870.98其中基地面積14566.00 道路面積304.98總建筑面積47848.71其中住宅建筑面積13653.75架空層面積676.55閣樓面積211.56a座商業(yè)建筑面積6450.871-3f裙房a座酒店建筑面積18682.444-5fb座商業(yè)建筑面積2671.081-3fb座公寓建筑面積5373.454-15f其他建筑面積129.01建筑基底面積4914.16凈容積率3.29建筑密度33.74%綠地率22.74%酒店地下停車(chē)庫(kù)建筑面積5527.55停車(chē)位其中地面停車(chē)位103個(gè)地下停車(chē)位158個(gè)架空層停車(chē)位39個(gè)注：地下車(chē)庫(kù)不計(jì)入容積率，地下停車(chē)位按35/個(gè)計(jì)算，住宅底層架空2.18m，用作車(chē)庫(kù)或者雜物間。二、 項(xiàng)目決策背景1. 城市發(fā)展規(guī)劃與土地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的影響，湘潭市城市中心區(qū)位于河?xùn)|岳塘區(qū)，地處湘潭河西、板塘、易俗河三片之中心位置，其核心區(qū)規(guī)劃有市級(jí)行政、文化、經(jīng)貿(mào)三大中心，范圍由絲綢中路、芙蓉路、寶塔路、河?xùn)|大道為東南西北四至所圍合的地塊構(gòu)成，用地2平方公里。它是湘潭市委、市政府為加快城市發(fā)展、改善城市形象、提高城市品位、加速長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化城市群的形成而實(shí)施的“城市中心東移戰(zhàn)略”的城建重要工程。通過(guò)以城市中心區(qū)核心區(qū)的發(fā)展來(lái)向四周輻射，帶動(dòng)周邊區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，再用35年的時(shí)間建造一個(gè)河?xùn)|“新湘潭”。2. 土地所屬地域在該城市的文化名城：以“偉人故里、文明湘潭”為主題創(chuàng)建“全國(guó)文明城市”；發(fā)掘偉人文化、名人文化、湖湘文化等歷史文化遺產(chǎn)，申報(bào)“省級(jí)和國(guó)家級(jí)歷史文化名城”；促進(jìn)教育均衡快速發(fā)展，擴(kuò)大職業(yè)教育規(guī)模；發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)和文化事業(yè)。第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查分析一、 項(xiàng)目投資環(huán)境分析1. 政策環(huán)境分析(1)湘潭政策環(huán)境分析a. 總體戰(zhàn)略定位湘潭是全國(guó)“兩型社會(huì)”建設(shè)的示范區(qū)，中部地區(qū)率先崛起的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，長(zhǎng)株潭城市群向西輻射的城鄉(xiāng)服務(wù)中心，具有國(guó)際品質(zhì)的文化旅游名城和現(xiàn)代化生態(tài)型宜居城市。b. 城市建設(shè)用地控制按照“兩型社會(huì)”建設(shè)要求，切實(shí)加強(qiáng)土地資源的管理，集約節(jié)約利用土地，確定建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模。建立城市發(fā)展的動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，依據(jù)人口增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)與變化等因素，調(diào)控城市建設(shè)用地投放總量和建設(shè)時(shí)序。明確城市空間發(fā)展重點(diǎn)，合理調(diào)整城市空間結(jié)構(gòu)。 規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)選擇：a. 居住用地 規(guī)劃人均居住用地達(dá)到31平方米，提高居住區(qū)的建設(shè)質(zhì)量，注重居住區(qū)的配套設(shè)施和環(huán)境建設(shè)。加快舊城與城中村改造，提高土地集約利用水平。b. 工業(yè)用地規(guī)劃人均工業(yè)用地達(dá)到17平方米左右，未來(lái)重點(diǎn)提升工業(yè)用地的集約化水平，提高產(chǎn)業(yè)的集聚度和土地使用效率，控制占地規(guī)模，有效擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模。c. 綠地規(guī)劃人均綠地達(dá)到13平方米以上，其中人均公共綠地面積達(dá)到10平方米以上。d. 道路用地規(guī)劃人均道路廣場(chǎng)用地13.5平方米左右，使道路建設(shè)水平與其功能相適應(yīng)。2. 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析生態(tài)宜居型的現(xiàn)代工業(yè)新城和文化旅游名城。即規(guī)劃把湘潭打造成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化名城、宜居家園和旅游勝地。經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市：促進(jìn)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化、人民收入持續(xù)增加，到2020年人均gdp超過(guò)8萬(wàn)元人民幣，湘潭經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在全省前列，成為湖南乃至中部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市。宜居家園：在交通、通訊、電力、供熱、燃?xì)?、水利和防震減災(zāi)等方面建立完備、高效、穩(wěn)定的城市基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)，有效處理生產(chǎn)、生活污染物，建立相應(yīng)的危機(jī)處理機(jī)制，保障市民生活工作環(huán)境清潔安全，積極創(chuàng)建生態(tài)園林城市。旅游勝地：整合市域內(nèi)旅游資源，培育壯大旅游支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)化偉人故里、紅色文化、濱江風(fēng)光、現(xiàn)代城市的特色，以紅色文化旅游帶動(dòng)發(fā)展湖湘文化旅游、生態(tài)休閑旅游，將湘潭建設(shè)成為全國(guó)知名的旅游勝地。3. 土地現(xiàn)狀分析1) 四至范圍； 該地塊位于湘潭市岳塘區(qū)中心地段，南臨霞光東路、西靠雙擁中路、東近火炬北路，該地塊地勢(shì)平坦，起伏不大。2) 該項(xiàng)目所在地地面凹凸不平，有小丘陵和溝壑，需要整平方可便于施工。周邊沒(méi)有高壓電線等影響施工的網(wǎng)線便于高曾樓盤(pán)的機(jī)械運(yùn)作。3) 項(xiàng)目所在地并無(wú)居民住宅對(duì)拆遷構(gòu)不成影響，但是由于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地塊空間比較小可能會(huì)對(duì)居民生活有小小的影響。4) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)土地的完整性：沒(méi)有市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)； 地形地貌圖，主要反映土地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容； 地下?tīng)顩r圖，包括地下管線、暗渠、電纜、光纜等。4. 項(xiàng)目周邊的配套設(shè)施分析1) 交通狀況本案（1） a:湘潭職業(yè)技術(shù)學(xué)院公交站（25路環(huán)城巴士、107路、109路、116路、czt-104路）、b:雙擁中路公交站（24路、25路環(huán)城巴士、1078路、109路、116路）、f:職業(yè)技術(shù)學(xué)院公交站（長(zhǎng)株潭104路）、h:金橋世紀(jì)苑公交站（24路、25路環(huán)城巴士、107路、116路、czt-104路）、j:金橋步步高公交站（109路）。（2） 出行主要依靠公交車(chē)即可。（3） 現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。本案附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來(lái)規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；2) 教育機(jī)構(gòu)：湘潭職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湘潭高新區(qū)火炬學(xué)校、小哈佛美語(yǔ)幼稚園金橋園、湘潭市教育局3) 醫(yī)療機(jī)構(gòu)：湘潭第三醫(yī)院、芙蓉醫(yī)院、第六醫(yī)院4) 購(gòu)物中心/超市：金橋步步高(霞光東路)、步步高(寶塔路口)、芙蓉農(nóng)貿(mào)(電廠新村側(cè))、華隆步步高(建設(shè)路)、萬(wàn)博港(吉安路)、盤(pán)龍布市(寶塔路口)、紅旗商貿(mào)城、汽車(chē)城、中天家具城、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)5) 文化、體育、娛樂(lè)設(shè)施：圖書(shū)館、6) 公園：東方紅廣場(chǎng)、錦源廣場(chǎng)、湖湘公園、雙擁廣場(chǎng)7) 銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)農(nóng)村信用社、湘潭商業(yè)銀行、中國(guó)交通銀行8) 其他：錦城國(guó)際大酒店、夢(mèng)澤山莊、蓮湘酒店、億安酒店附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。5. 城市規(guī)劃分析湘潭市城市中心區(qū)的建設(shè)是按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、新思路、新觀念的要求進(jìn)行的，力求把它建成一流城區(qū)。它的開(kāi)發(fā)是采取“政府引導(dǎo)、公司經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式進(jìn)行運(yùn)作的，市政府授權(quán)市財(cái)政投入2600萬(wàn)元引導(dǎo)資金，成立了國(guó)有獨(dú)資的湘潭市城市中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司，與指揮部?jī)蓧K牌子一套人馬合署辦公，以通過(guò)中心區(qū)內(nèi)可售的約1100畝土地的經(jīng)營(yíng)收益，來(lái)平衡區(qū)內(nèi)的征地拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)上近9億元資金的投入。湘潭市城市總體規(guī)劃提出：將在建設(shè)富裕湘潭、生態(tài)湘潭、文化湘潭、誠(chéng)信湘潭、和諧湘潭5個(gè)方面著手，建設(shè)好“一江兩岸三中心四公園五廣場(chǎng)六道路”，打造湘潭精美名片。按照這一總體構(gòu)想，湘潭市將系統(tǒng)規(guī)劃、精心構(gòu)建。一江：就是湘江城區(qū)段；兩岸：即湘江東岸的經(jīng)濟(jì)生態(tài)風(fēng)光帶，湘江西岸的歷史文化風(fēng)光帶；三中心：即市政府東移后形成的行政中心以及體育中心、齊白石文化藝術(shù)中心；四公園：即雨湖公園、和平公園、菊花塘公園、白石公園；五廣場(chǎng)：指的是市政中心附近的東方紅廣場(chǎng)、建設(shè)路口的君子蓮廣場(chǎng)，絲綢廣場(chǎng)、護(hù)潭廣場(chǎng)以及湘潭西大門(mén)的砂子嶺廣場(chǎng)；六條道路：即韶山路、建設(shè)路、芙蓉路、河?xùn)|大道、絲綢路、吉安路。 目前中心區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)工作在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在市人大、市政協(xié)及各界的大力支持下，開(kāi)發(fā)建設(shè)指揮部開(kāi)拓創(chuàng)新、精心組織、積極推進(jìn)，使中心區(qū)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、管理都較有特色，得到了社會(huì)各界好評(píng)：一是現(xiàn)代特色，著力打造一流的城市中心現(xiàn)代氣息。城市中心區(qū)按功能劃分為行政中心、文化中心、商貿(mào)中心、高檔住宅區(qū)四塊，各區(qū)域既獨(dú)成體系又相互關(guān)聯(lián)，有機(jī)的結(jié)成一個(gè)整體。區(qū)內(nèi)的所有建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，堅(jiān)持生態(tài)保護(hù)與文化傳承并重的現(xiàn)代化建設(shè)理念，都是堅(jiān)持科學(xué)擇優(yōu)按程序面向社會(huì)進(jìn)行公開(kāi)招投標(biāo)的，一些新的設(shè)計(jì)思路、科學(xué)的發(fā)展理念被采納實(shí)施；二是生態(tài)特色，著力打造一流的城市中心生態(tài)環(huán)境。上網(wǎng)征集、優(yōu)化完善的規(guī)劃具有較高水準(zhǔn)，特別是規(guī)劃充分利用原有的地形、地貌設(shè)計(jì)有一個(gè)生態(tài)公園（湖湘公園），因地制宜、適地開(kāi)發(fā)，區(qū)內(nèi)樹(shù)林植被整體收購(gòu)，盡量保持原有生態(tài)和地貌，并利用中心人工湖，在全國(guó)首例實(shí)施地溫區(qū)域中央空調(diào)模式；三是文化特色，著力打造一流的城市中心人文環(huán)境。湘潭歷史悠久、人文豐厚、人杰地靈。為發(fā)揮人文資源打造城市名片，一些歷史人文、特色文化安排其中，如夢(mèng)澤湖畔的蓮詩(shī)文化、錦源廣場(chǎng)內(nèi)的歷代頌潭城詩(shī)碑，還有東方紅廣場(chǎng)上即將矗立鄉(xiāng)情雕塑等，通過(guò)這些著力營(yíng)造以人為本、與人關(guān)懷、人文氣息濃厚的城市環(huán)境。湘潭市中心區(qū)規(guī)劃依據(jù)中心區(qū)的規(guī)劃目標(biāo)，將中心區(qū)結(jié)構(gòu)規(guī)劃成3軸、3心、4片的 布局。中心區(qū)城市設(shè)計(jì)延續(xù)總體規(guī)劃的構(gòu)思，在中心區(qū)設(shè)計(jì)一縱、二橫景觀軸。其一：沿河?xùn)|大道以建筑景觀為主體的景觀軸，在沿線各路口形成主要建筑景觀節(jié)點(diǎn)，兩端路口 形成中心區(qū)的門(mén)戶(hù)空間。其二：沿經(jīng)三路、經(jīng)四路之間，以100 m寬綠化開(kāi)敝空間為主 ，以緯一路、河?xùn)|大道、霞光路和市政廣場(chǎng)形成序列景觀節(jié)點(diǎn)，在福星路和芙蓉路口形成中心區(qū)門(mén)戶(hù)空間，通過(guò)系列空間組織形成中心區(qū)環(huán)境為主的景觀軸。其三：在行政中心與文化中 心之間，通過(guò)文化廣場(chǎng)、市政中心廣場(chǎng)、行政廣場(chǎng)序列組合形成中心區(qū)另一重要景觀軸。重點(diǎn)建設(shè)市政中心廣場(chǎng)為了控制中心區(qū)建筑中的空間節(jié)奏，使空間變化有序，在重要地段安 排標(biāo)志性建筑，形成標(biāo)志作用。通過(guò)中心區(qū)環(huán)境設(shè)施和綠化空間組織形成南北綠化景觀軸和東西綠化景觀軸，以此構(gòu)成中心區(qū)城市開(kāi)敞空間框架，通過(guò)對(duì)景觀軸兩邊建筑的重點(diǎn)控制，使景觀軸成為湘潭市中心區(qū)的特色。湘潭城市中心區(qū)建設(shè)日新月異，成績(jī)有目共睹，但要實(shí)現(xiàn)全部目標(biāo)還許多困難有待克服。我們相信有市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)，有市人大、政協(xié)的支持，有全市各部門(mén)的鼎力配合，有社會(huì)各界的關(guān)注，在全體建設(shè)者的開(kāi)拓進(jìn)取、努力奮戰(zhàn)下，一個(gè)功能完善、環(huán)境優(yōu)美、文化濃郁、的新城區(qū)將會(huì)呈現(xiàn)在眼前。6. 市政設(shè)施分析（1）.充分利用現(xiàn)狀，合理確定規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)規(guī)模，統(tǒng)籌優(yōu)化市政設(shè)施布局，實(shí)現(xiàn)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施共建共享，保障城市健康發(fā)展。（2）.統(tǒng)一規(guī)劃，近遠(yuǎn)期結(jié)合；分期、分步驟實(shí)施。（3）.充分體現(xiàn)節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水和污染物減排等兩型社會(huì)建設(shè)的規(guī)劃理念。二、 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1、 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2010年一季度，國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控政策，受其影響，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的各項(xiàng)指標(biāo)與去年四季度相比，均有所下降，但仍高于同期水平，交易市場(chǎng)熱度不減，呈現(xiàn)供小于求，商品房供銷(xiāo)比為0.69：1，商品住房供銷(xiāo)比為0.68：1，房屋銷(xiāo)售均價(jià)小幅攀升。a、房產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（商品房）1）市場(chǎng)供應(yīng)量逐月回升。一季度，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積25.39萬(wàn)，同比上升17%；其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積為24.44萬(wàn)，同比上升16.73%。今年是我市的“形象提升年”、“項(xiàng)目建設(shè)年”，將重點(diǎn)推進(jìn)十大類(lèi)45個(gè)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，尤其是沿江風(fēng)光帶及棚戶(hù)區(qū)改造工程將于年內(nèi)全面鋪開(kāi)，住房保障政策效應(yīng)的顯現(xiàn)，消費(fèi)需求將進(jìn)一步釋放，這使得市場(chǎng)預(yù)期看好，投資信心提升。同時(shí)，中國(guó)首屆長(zhǎng)株潭三市房博會(huì)即將于四月召開(kāi)，通過(guò)前期的活動(dòng)路演、宣傳造勢(shì)，營(yíng)造了良好的市場(chǎng)氛圍，促使市場(chǎng)供應(yīng)量逐月回升。2）易市場(chǎng)熱度不減。13月，商品房銷(xiāo)售面積36.99萬(wàn)，銷(xiāo)售套數(shù)為3159套，同比分別上升31%、42%；其中商品住房銷(xiāo)售面積35.76萬(wàn)，銷(xiāo)售套數(shù)為2865套，同比分別上升48%、28%。月末累計(jì)可售套數(shù)為8766套，同比減少2873套，減幅達(dá)到25%。數(shù)據(jù)顯示，一季度我市商品房銷(xiāo)售情況保持穩(wěn)定，市場(chǎng)庫(kù)存消化加快，各項(xiàng)數(shù)據(jù)雖與四季度相比略有下降，但同比仍有較大增幅。自去年四季度以來(lái)，商品房市場(chǎng)持續(xù)熱銷(xiāo)，已經(jīng)透支了部分市場(chǎng)需求，加之一季度為傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，國(guó)家調(diào)控政策又相繼出臺(tái)，使得市場(chǎng)成交量的上揚(yáng)趨勢(shì)有所抑制。但是仍有一部分購(gòu)房者受到“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”心理的影響，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加深，選擇入市購(gòu)房，在一定程度上提升了交易市場(chǎng)的活躍度。3）商品房銷(xiāo)售均價(jià)小幅攀升。13月，商品房的銷(xiāo)售均價(jià)為2978.77元/，同比增長(zhǎng)16%；其中商品住房的銷(xiāo)售均價(jià)為2724.46元/，同比增長(zhǎng)20%。分區(qū)域來(lái)看，岳塘區(qū)商品住房均價(jià)為2855.64元/，雨湖區(qū)商品住房均價(jià)為2329.71元/；分層數(shù)來(lái)看，多層商品住房均價(jià)為2294元/，高層商品住房均價(jià)為2699.5元/；分套型來(lái)看，90的銷(xiāo)售均價(jià)為2611.47元/，90144的均價(jià)為2619.52元/，144的均價(jià)為2845.54元/。一季度，商品房成交均價(jià)在良好銷(xiāo)售預(yù)期的帶動(dòng)下，繼續(xù)保持上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)在一段時(shí)間內(nèi)將在上行區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。b、房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房） 一季度，我市二手房市場(chǎng)共成交面積8.85萬(wàn)，成交套數(shù)983套，成交金額13278.09萬(wàn)元，銷(xiāo)售均價(jià)為1499.6元，同比分別增長(zhǎng)160%、145%、223%、24%；其中二手住房成交面積7.89，成交套數(shù)873套，成交金額10241.42萬(wàn)元，銷(xiāo)售均價(jià)為1298.33元，同比分別增長(zhǎng)140%、127%、175%、15%。一季度，我市二手房市場(chǎng)交易量同比增長(zhǎng)較大，但與去年四季度相比，成交量明顯回落，跌幅達(dá)到五成。究其原因，主要是受個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年的政策影響，同時(shí)銀行對(duì)于二套房貸政策收緊，促使二手房交易成本增加，一部分投資性和剛性需求受到抑制。2、 樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析城郊新府華城1) 位于絲綢路（現(xiàn)又稱(chēng)雙擁路）與曉塘路交匯處（也即帝景國(guó)際樓盤(pán)背后），本樓盤(pán)是湘潭龍頭品牌地產(chǎn)商城郊置業(yè)在本年度又一力作，將投入巨資建設(shè)成一個(gè)以高尚、生態(tài)環(huán)境為主題的高檔小區(qū)。 2) 整個(gè)樓盤(pán)總占地約150畝，總建筑面積達(dá)30余萬(wàn)平米，是目前湘潭唯一既緊挨大型市政綠化廣場(chǎng)、又擁有高達(dá)56%超高小區(qū)綠化環(huán)境的高檔小區(qū)，整個(gè)小區(qū)將規(guī)劃40棟清新并具有現(xiàn)代感的小高層和高層建筑，建筑密度低至29%。3) 整個(gè)樓盤(pán)分2期開(kāi)發(fā)建設(shè)，即將上市銷(xiāo)售的是一期一組團(tuán)7棟樓，一組團(tuán)將作為整個(gè)樓盤(pán)的樣板來(lái)打造建設(shè)，作為樣板當(dāng)然就會(huì)在環(huán)境和小區(qū)配套設(shè)施上力圖最優(yōu)。4) 樓盤(pán)價(jià)格為3200 小戶(hù)型均價(jià)2900東方名苑545畝小高層和高層住宅、酒店、寫(xiě)字樓、集中商業(yè)、商業(yè)步行街1) 城市核心區(qū)的居住和商業(yè)價(jià)值2) 大型綜合體的聚集效應(yīng)3) 東方紅廣場(chǎng)、大劇院的配套優(yōu)勢(shì)4) 具有較長(zhǎng)的商業(yè)沿街面，且位于十字路口金榮世紀(jì)外灘1) 地標(biāo)美筑 高端居住夢(mèng)想 30層高近百米建筑，為西城之最；8公里一線江景，水云之間，視界無(wú)垠；極具現(xiàn)代感外觀，悠然呈現(xiàn)湘江之濱，萬(wàn)眾朝覲。2) 90000平米宜居空間，全面實(shí)現(xiàn)城市精英高端居住夢(mèng)想。 多樣戶(hù)型 南北闊景空間 50-140一房、兩房、三房多樣戶(hù)型，全面迎合您的需求。3) 空間格局緊湊，布局新穎。戶(hù)戶(hù)南北朝向，私享闊景陽(yáng)臺(tái)，南望云水，北瞰繁華，九華平疇，盡收眼底。完美配套 優(yōu)雅生活典范 2000休閑娛樂(lè)、購(gòu)物中心，6000空中奧林匹克主題運(yùn)動(dòng)場(chǎng)臨江而棲，網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、戶(hù)外健身器械區(qū)全天候開(kāi)放，椰樹(shù)、水杉、銀杏等東南亞風(fēng)情喬木搭建幽靜園林休閑區(qū)，全城絕無(wú)僅有；4) 社區(qū)周邊廣場(chǎng)、公園、學(xué)校、餐飲、運(yùn)動(dòng)配套一應(yīng)俱全。芙蓉銘都1) 毗鄰“湖南第一大道”芙蓉大道，雄踞北城門(mén)戶(hù)，湘潭東線融城的必經(jīng)要道，處在長(zhǎng)株潭融城東線戰(zhàn)略核心位置，與省城長(zhǎng)沙僅15分鐘車(chē)程，2) 與湘江遙遙相望，位于三市融城的核心區(qū)域，距板塘市中心200米距離，步行5分鐘，3) 據(jù)岳塘區(qū)政府5分鐘車(chē)程北接岳塘區(qū)委區(qū)政府，尊處岳塘區(qū)行政板塊、板塘商業(yè)中心。樓盤(pán)名稱(chēng)開(kāi)發(fā)商主要特征銷(xiāo)售價(jià)格（元/）開(kāi)發(fā)規(guī)模備注城郊-新府華城湘潭城郊置業(yè)有限公司56%超高小區(qū)綠化環(huán)境，建筑密度低至29%3200建筑面積300000小戶(hù)型均價(jià)2900東方名苑湘潭多凌華城置業(yè)有限公司處于湘潭市河?xùn)|新區(qū)的核心區(qū)塊，是湘潭市市政府重點(diǎn)工程3200建筑面積364000有較長(zhǎng)的商業(yè)沿街面金榮世紀(jì)外灘湘潭金榮房地產(chǎn)椰樹(shù)、水杉、銀杏等東南亞風(fēng)情喬木搭建幽靜園林休閑區(qū)3000建筑面積90000極具現(xiàn)代感外觀，悠然呈現(xiàn)湘江之濱，萬(wàn)眾朝覲芙蓉銘都湘潭三榮房產(chǎn)毗鄰“湖南第一大道”芙蓉大道2800建筑面積100000尊處岳塘區(qū)行政板塊、板塘商業(yè)中心三、 項(xiàng)目客戶(hù)群分析1. 項(xiàng)目客戶(hù)群購(gòu)買(mǎi)能力分析由于大量機(jī)關(guān)單位東遷，單位所建小區(qū)普遍檔次不高，所以機(jī)關(guān)單位公務(wù)員仍是購(gòu)買(mǎi)主力；電機(jī)、電化、湘鋼等企業(yè)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，集團(tuán)內(nèi)的客戶(hù)都占有一定比例；由于長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化的推進(jìn)，外來(lái)湘潭投資客戶(hù)逐漸增加；相對(duì)河西，河?xùn)|的客戶(hù)群體更為豐富，包括區(qū)域內(nèi)客戶(hù)，外來(lái)投資客，河西、湘潭縣等客戶(hù)群2. 項(xiàng)目客戶(hù)群消費(fèi)動(dòng)機(jī)分析客戶(hù)在購(gòu)房時(shí)，因區(qū)域不同而重視的因素也各異，客戶(hù)最為關(guān)心的包括價(jià)格及對(duì)河?xùn)|居住環(huán)境、交通、公共配套及未來(lái)發(fā)展看好等因素，同時(shí)，物業(yè)管理也逐步成為客戶(hù)關(guān)注重點(diǎn)。3. 項(xiàng)目客戶(hù)群家庭人口分析購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)主要由三口之家組成，需求戶(hù)型以三房為主力戶(hù)型，輔以?xún)煞颗c四房產(chǎn)品；對(duì)戶(hù)型的要求多喜歡周正，需求主力面積則為100-120平米的經(jīng)濟(jì)三房與120-140平米經(jīng)濟(jì)四房。同時(shí)，隨著市場(chǎng)價(jià)格的上升，在客戶(hù)承受總價(jià)一定的情況下，客戶(hù)更趨向購(gòu)買(mǎi)面積較小物業(yè)；四、 項(xiàng)目定位分析1. 項(xiàng)目客戶(hù)特征定位 客戶(hù)職業(yè)構(gòu)成分析：工業(yè)區(qū)企業(yè)管理人員、技工、白領(lǐng)階層；國(guó)家公務(wù)員、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位工作人員；私營(yíng)業(yè)者；退休老人、干部等； 長(zhǎng)沙、株洲等外來(lái)投資人士it、廣告、新聞等單位工作人員。、置業(yè)特征：分戶(hù)置業(yè)：主要是湘潭常住居民，由于成家立業(yè)需要，擴(kuò)大住房面積或成立小家庭。換房置業(yè)：主要是企業(yè)管理人員、個(gè)體私營(yíng)老板、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位人員及礦老板等。投資置業(yè)：主要是小部分高收入人群，通過(guò)置業(yè)增值保值。也有部分外來(lái)置業(yè)者投資中小戶(hù)型。2. 項(xiàng)目產(chǎn)品定位、1) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題本項(xiàng)目以溫馨家園為主題，為客戶(hù)創(chuàng)造一個(gè)和諧溫馨的家園環(huán)境，讓客戶(hù)能在忙綠回家后有個(gè)放松舒適的空間。2) 項(xiàng)目產(chǎn)品檔次項(xiàng)目主要以建筑中高檔住宅和商場(chǎng)，營(yíng)造形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍，合適的密度也能體現(xiàn)出社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展原則，為居民創(chuàng)造一個(gè)高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生活居住小區(qū)。3) 項(xiàng)目產(chǎn)品類(lèi)型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以小戶(hù)型開(kāi)發(fā)為主，商場(chǎng)、酒店、辦公為輔的商住樓結(jié)合市場(chǎng)分析以及項(xiàng)目初步的規(guī)劃布局、建筑面積，初步確定本項(xiàng)目戶(hù)型如下：多層以三室兩廳為主；沿街將以聯(lián)排酒店和大型商場(chǎng)形式開(kāi)發(fā)。3. 項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格定位分析房地產(chǎn)價(jià)格始終是購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商以及競(jìng)爭(zhēng)同行最敏感的問(wèn)題。當(dāng)同地區(qū)有多個(gè)樓盤(pán)參與銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，在樓盤(pán)素質(zhì)相近的情況下，價(jià)格較低者往往能取得良好的銷(xiāo)售成績(jī)。在定價(jià)之前，作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)仔細(xì)研究同區(qū)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和有關(guān)樓宇設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、建筑材料、銷(xiāo)售手段等方面資料，以制定具有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。一般可以同地區(qū)同類(lèi)房屋市場(chǎng)占有率最高的樓盤(pán)價(jià)格為基礎(chǔ)價(jià)格，考慮自身位置、設(shè)計(jì)、技術(shù)水平、配套設(shè)施等不可或缺的因素，或以高或低于競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格出售，如高于基礎(chǔ)價(jià)格，必須具備超過(guò)競(jìng)爭(zhēng)者的有利條件，使顧客愿意支付較高的價(jià)格。以取得最大利潤(rùn)作為定價(jià)目標(biāo)，是個(gè)抽象的數(shù)字，是大前提。如果要將目標(biāo)具體化，也可將投資利潤(rùn)率作為定價(jià)目標(biāo)。即在總體投資基礎(chǔ)上加上事先確定的投資利潤(rùn)率，計(jì)算出售樓的價(jià)格。當(dāng)市場(chǎng)趨于成熟和規(guī)范以后，房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)仍可能高于社會(huì)平均利潤(rùn)，以高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)為特征的房地產(chǎn)平均利潤(rùn)將可在10%到20%之間。第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議一、 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議1. 設(shè)計(jì)依據(jù)該項(xiàng)目位于湘潭市城市中心區(qū)，他的建設(shè)是按照高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、新思路、新觀念的要求進(jìn)行的，力求把它建成一流城區(qū)。它的開(kāi)發(fā)是采取“政府引導(dǎo)、公司經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)運(yùn)作”的模式進(jìn)行運(yùn)作的。它是湘潭市委、市政府為加快城市發(fā)展、改善城市形象、提高城市品位、加速長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)一體化城市群的形成而實(shí)施的“城市中心東移戰(zhàn)略”的城建首要工程。2. 設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想充分依據(jù)人的居住情感需求，本著營(yíng)造以人為本、與人關(guān)懷、人文氣息濃厚的城市環(huán)境的規(guī)劃原則，引入“家的完全空間”即“泛家”概念內(nèi)部設(shè)施、建筑、道路、景觀以及交流休閑等空間都屬于“家”的生活環(huán)境范圍，“家”延伸為一個(gè)開(kāi)敞的環(huán)境空間。因此在家的設(shè)計(jì)上賦予豐富的情感化并體現(xiàn)精細(xì)、便捷性，淡化私有空間概念，強(qiáng)化“共享家”的獨(dú)屬感，似是獨(dú)屬實(shí)為共享。營(yíng)造形態(tài)親切和諧的傳統(tǒng)居住氛圍，合適的密度也能體現(xiàn)出社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展原則，為居民創(chuàng)造一個(gè)高智能化、布局合理、功能齊備、交通便捷、生活方便的現(xiàn)代化高檔生活居住小區(qū)。3. 總平面規(guī)劃本案隨著湘潭市的“城市中心東移戰(zhàn)略”這個(gè)項(xiàng)目所在地將成為湘潭市以后的中心地段，項(xiàng)目采用現(xiàn)代建筑群的設(shè)計(jì)，建筑物采用外形方正，內(nèi)部空間利用系數(shù)高，經(jīng)濟(jì)，合理，平面基本均衡對(duì)稱(chēng)，節(jié)地性和適地性好，結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)潔，技術(shù)合理，各方向剛度接近，抗風(fēng)性能好，施工方便。建筑外墻周邊長(zhǎng)度較短，利于節(jié)能和自然采光。在拐角處加以曲線形平面表達(dá)優(yōu)美，柔和，浪漫的設(shè)計(jì)創(chuàng)意和藝術(shù)形象，可以給人以自然，流暢和運(yùn)動(dòng)感，曲線平面因其靈活自由的適地性和視覺(jué)的延展性而頗受建筑師的關(guān)注，除圓形平面以外的曲線平面，一般多采用圓曲線或拋物線，便于作圖，定位和便于施工的曲線構(gòu)成，在實(shí)踐創(chuàng)作中可有多種多樣的藝術(shù)創(chuàng)意圖形和建筑曲線，曲面平面形式和體形。4. 建筑立面建筑風(fēng)格簡(jiǎn)約，高層建筑板塔結(jié)合，外立面時(shí)尚現(xiàn)代，空間變化豐富。因?yàn)橐?guī)模小，建筑形態(tài)多，難以形成規(guī)?；恼w效果，淺暖色調(diào)感覺(jué)比較溫馨。便捷交通、快速節(jié)奏、時(shí)尚商業(yè)、簡(jiǎn)約建筑、新城規(guī)劃，令項(xiàng)目充滿(mǎn)積極進(jìn)取、時(shí)尚炫目、追求品位、掌握潮流，更將成為匯聚品味與潮流的都市商用居住的好處所。5. 戶(hù)型設(shè)計(jì)沿街一二層將做為商鋪和酒店，以上作居民住宅，戶(hù)型主要是三室兩廳（116）和兩室兩廳（88、89）的中小戶(hù)型適當(dāng)控制戶(hù)型比例，其中小區(qū)內(nèi)主要服務(wù)對(duì)象是小部分高收入人去、成功人士夫婦和建立小家庭的年輕白領(lǐng)。其次是按一定比例增添的一些為中老年人設(shè)計(jì)的節(jié)約空間。6. 景觀設(shè)計(jì)豐富的綠化能營(yíng)造舒適休閑的購(gòu)物空間和溫馨氣氛，給購(gòu)物者購(gòu)物賞景的感覺(jué)。如同其他設(shè)計(jì)一樣，景觀綠化設(shè)計(jì)在項(xiàng)目開(kāi)始時(shí)就要拿出方案來(lái)，比如對(duì)種植花樹(shù)的荷載的考慮、與空調(diào)出入口的關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)植被的圍護(hù)問(wèn)題、澆灌系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、避免強(qiáng)光光源的影響等等因素。建筑環(huán)境美觀大方，實(shí)用性強(qiáng)、合理布局，根據(jù)人的心理測(cè)試形成小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀布置。還可以在屋頂上造園是一種特殊的園林形式,有別于陸地造園,它的特殊位置要求綠化設(shè)計(jì)要在有限的空間內(nèi)進(jìn)行,受限于建筑本身的承重條件,以及植物的生長(zhǎng)習(xí)性,處理好屋頂防水、排水等要求,因此在屋頂造園的維護(hù)費(fèi)用要比陸地造園要高一些,這是它的不足之處。另一方面,屋頂造園也有自身的優(yōu)點(diǎn),由于屋頂上空的空氣清新,污染減少,光照增強(qiáng),接受日光輻射較多,為植物光合作用提供良好環(huán)境,利于植物生長(zhǎng);屋頂花園的特殊位置決定了它沒(méi)有交通車(chē)輛的干擾，也給人們提供了一個(gè)僻靜的空間。第四部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排一、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度安排1. 建議周期安排本項(xiàng)目按我公司的規(guī)劃設(shè)想分為兩年進(jìn)行，由于本項(xiàng)目所開(kāi)發(fā)的地段并不大，需要分期施工，才不會(huì)對(duì)施工造成影響。第一期先建住宅等第一期完工就開(kāi)始第二期的商住樓。為減少項(xiàng)目的初始投入，本項(xiàng)目擬采用分期開(kāi)發(fā)、滾動(dòng)進(jìn)行，以達(dá)到開(kāi)發(fā)資金的自求平衡。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)計(jì)劃分為2期進(jìn)行，總開(kāi)發(fā)建設(shè)期為3年，具體進(jìn)度安排見(jiàn)下表。2. 施工進(jìn)度安排時(shí)間項(xiàng)目2011年4月至5月2012年1月至12月2013年1月至9月1季度2季度3季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度456789101112123456789101112123456789101112可行性研究項(xiàng)目審批規(guī)劃設(shè)計(jì)主體工程一期主體工程二期綠化工程及酒店裝修3. 銷(xiāo)售周期安排該項(xiàng)目由于流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)不是很充實(shí)，我們預(yù)備把銷(xiāo)售中的一部分資金轉(zhuǎn)化為我們的流動(dòng)資金，因此我們的銷(xiāo)售計(jì)劃是準(zhǔn)備表建邊銷(xiāo)大體的安排如下：2011年10月2012年6月 開(kāi)始銷(xiāo)售第一期的普通住宅2012年9月2013年3月 已計(jì)劃沒(méi)銷(xiāo)售完的普通住宅和在建小高層電梯住宅和電梯公寓2013年5月2013年9月 上個(gè)計(jì)劃沒(méi)有銷(xiāo)售完的房子和應(yīng)建成的商鋪2013年6月2013年10月 酒店裝修和各個(gè)業(yè)主的房屋裝修期23第五部分：項(xiàng)目費(fèi)用估算表1 投資成本費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)單價(jià)/ （元/m2）合計(jì)/萬(wàn)元 一開(kāi)發(fā)成本18項(xiàng)之和1960.15 9379.08 1土地費(fèi)用土地費(fèi)用=土地使用出讓金+拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)+征地費(fèi)用1500.00 2230.65 2前期工程費(fèi)用建筑暗轉(zhuǎn)工程費(fèi)的5%53.74 257.14 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)一般占到建筑安裝工程費(fèi)的15%左右161.22 771.41 4建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)樓層和結(jié)構(gòu)進(jìn)行估算1074.79 5142.75 5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)可以按建筑安裝工程費(fèi)的4%進(jìn)行估算42.99 205.71 6開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)可以用建筑安裝工程費(fèi)用的10%進(jìn)行估算107.48 514.28 7其他稅費(fèi)按實(shí)際計(jì)算也可用建筑安裝工程費(fèi)用的3%進(jìn)行估算32.24 154.28 8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)17項(xiàng)的2%21.50 102.86 二開(kāi)發(fā)費(fèi)用911項(xiàng)之和225.30 1078.05 9管理費(fèi)用開(kāi)發(fā)成本的3%58.80 281.37 10財(cái)務(wù)費(fèi)用按實(shí)際計(jì)算45.35 217 11銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售收入的5%121.15 579.68 三合計(jì)2185.46 10457.13 一、 計(jì)算并編寫(xiě)投資成本費(fèi)用估算表二、 開(kāi)發(fā)期經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)的計(jì)算表2 稅費(fèi)表序號(hào)交易稅費(fèi)的類(lèi)型計(jì)算依據(jù)合計(jì)（萬(wàn)元）1營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入*5%579.682城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅*7%（外資企業(yè)免征）40.583教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅*3%（外資企業(yè)免征）17.395印花稅銷(xiāo)售收入*0.05%（或房地產(chǎn)交易價(jià)的0.05%）5.806交易服務(wù)費(fèi)銷(xiāo)售收入*0.1%（或房地產(chǎn)交易的0.1%）11.59合計(jì)銷(xiāo)售收入*5.74%，如果沒(méi)有防洪工程維護(hù)費(fèi)，則為銷(xiāo)售收入*5.65%655.04第六部分：項(xiàng)目資金籌措一、 收入估算為減少項(xiàng)目的初始投入，本項(xiàng)目擬采用預(yù)售、預(yù)租方式，盡快回籠資金，以達(dá)到開(kāi)發(fā)資金的自求平衡。表3 銷(xiāo)售總收入表序號(hào)物業(yè)類(lèi)型銷(xiāo)售均價(jià)(元/)建筑面積（）及數(shù)量（個(gè)）合計(jì)/萬(wàn)元備注1小高層電梯住宅 /高層電梯公寓3200.00 10865.01 3476.80 2多層住宅2800.00 8373.75 2344.65 3閣樓211.56 0.00 半賣(mài)半送4酒店283.30 18682.44 529.27 自主經(jīng)營(yíng)、出租5商鋪6000.00 9121.95 5473.17 出租6車(chē)庫(kù) 261個(gè)半售半租地上車(chē)庫(kù) 103個(gè)地下車(chē)庫(kù) 158個(gè)7架空層4000.00 1170/ 39個(gè)468.00 出售、出租8物業(yè)管理用房2500.00 238.82 59.71 出租合計(jì)48663.53 12351.60 注意：其中車(chē)庫(kù)按240元/個(gè)月，8萬(wàn)/ 個(gè)計(jì)算出售或出租 表4 銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)（萬(wàn)元）1 2 3 1 銷(xiāo)售收入10996.42 2588.14 5473.17 2935.11 1.1 可銷(xiāo)售面積28149.00 9243.36 9121.95 9783.69 1.2 單位售價(jià)2800.00 6000.00 3000.00 1.3 銷(xiāo)售比列100%33%32%35%2 經(jīng)營(yíng)稅金及稅金 附加604.80 142.35 301.02 161.43 2.1 營(yíng)業(yè)稅549.82 129.41 273.66 146.76 2.2 城市維護(hù)建設(shè)稅38.49 9.06 19.16 10.27 2.3 教育費(fèi)附加16.49 3.88 8.21 4.40 合計(jì)10391.61 3 出租收入9366.61 37.44 2808.00 6521.17 4 自營(yíng)收入12748.34 備注自營(yíng)收入為酒店經(jīng)營(yíng)收入，從第四年開(kāi)始經(jīng)營(yíng)年收入 579.47萬(wàn)元二、 借款償還 表5 借款還本負(fù)息表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1 2 3 備注1借款1339.00 3427.84 1.1期初借款本息累計(jì)0.00 1339.00 1.2本期借款4550.00 1300.00 3250.00 1.3本期應(yīng)計(jì)利息216.84 39.00 177.84 1.4本期還本4550.00 1300.00 3250.00 1.5本期付息217.00 39.00 178.00 成本2609.61 4630.59 2723.19 2借款償還資金來(lái)源2625.58 8737.27 3983.11 虧損1323.02644.18+615.73 從第三年開(kāi)始盈利2.1利潤(rùn)0.00 0.00 615.73 2.2折舊費(fèi)暫時(shí)不記2.3攤銷(xiāo)費(fèi)暫時(shí)不記2.4其他還款資金第七部分：項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、 盈利能力分析1. 靜態(tài)盈利能力分析1) 利潤(rùn)總額（簡(jiǎn)稱(chēng)利潤(rùn)或稅前利潤(rùn)）=經(jīng)營(yíng)收入經(jīng)營(yíng)成本管理費(fèi)用售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用經(jīng)營(yíng)稅金及附加土地增值稅彌補(bǔ)虧損2) 投資利潤(rùn)率（也稱(chēng)投資回報(bào)率、投資收益率或總投資利潤(rùn)率）=年平均利潤(rùn)總額總投資100%3) 投資凈利率=年平均凈利潤(rùn)總投資100%4) 資本金利潤(rùn)=年平均利潤(rùn)總額資本金100%5) 銷(xiāo)售凈利率=年平均所得稅利潤(rùn)總額資本金100%6) 銷(xiāo)售凈利率=稅后利潤(rùn)銷(xiāo)售收入100%7) 銷(xiāo)售毛利率=（稅前利潤(rùn)+開(kāi)發(fā)費(fèi)用）銷(xiāo)售收入100%8) 成本利潤(rùn)率=（銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售稅金投資總額）投資總額100%9) 靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值期數(shù)1）+（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）10) 編寫(xiě)損益表表6 損益表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234251經(jīng)營(yíng)收入97961.812625.588737.279456.286052.646052.641.1銷(xiāo)售收入11452.522588.145929.272935.111.2出租收入75044.6537.442808.006521.175473.175473.171.3自營(yíng)收入12159.4579.47579.472經(jīng)營(yíng)成本9963.392605.114630.602727.69100.00100.002.1商品房經(jīng)營(yíng)成本6151.852020.101993.572138.192.2出租經(jīng)營(yíng)成本3811.54585.012637.03589.513運(yùn)營(yíng)費(fèi)用600.004修理費(fèi)用1000.0050.0050.005經(jīng)營(yíng)稅金及附加655.046彌補(bǔ)前年度虧損1967.201323.02644.187利潤(rùn)總額87998.4120.484106.676728.585952.645952.648所得稅34956.530.00695.911521.101488.161488.169稅后利潤(rùn)53041.8820.483410.765207.484464.484464.4810盈余公積金5304.192.05341.08520.75446.45446.4511可供分配利潤(rùn)47737.6918.433069.684686.744018.034018.0312應(yīng)付利潤(rùn)47737.6918.433069.684686.744018.034018.0313未分配利潤(rùn)0.000.000.000.000.000.00注：自營(yíng)收入為酒店經(jīng)營(yíng)收入，酒店經(jīng)營(yíng)從第四年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)盈利表7 全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234251現(xiàn)金流入101656.57 2625.58 8737.27 9456.3 6052.6 6052.641.1銷(xiāo)售收入11452.52 2588.14 5929.27 2935.1 1.2出租收入75044.65 37.44 2808.00 6521.2 5473.2 5473.171.3自營(yíng)收入12159.40579.47 579.471.5其他收入1.6回收固定資產(chǎn)余值3000.00 2現(xiàn)金流出23168.43 6505.11 10680.6 4127.6 300.00 100.002.1開(kāi)發(fā)建設(shè)投資10950.00 3900.00 6050.00 1000.0 2.2經(jīng)營(yíng)成本9963.39 2605.11 4630.60 2727.6 300.0 100.002.2.1運(yùn)營(yíng)費(fèi)用600.00 400.00 200.00 2.2.2修理費(fèi)用1200.00 50.00 50.002.5經(jīng)營(yíng)稅金及附加655.04 3凈現(xiàn)金流量78488.13 -3879.5-1943.35328.6 5752.64 5952.644累積凈現(xiàn)金流量-3879.5-5822.9-494.35258.4 129674.95折現(xiàn)系數(shù)0.930.860.790.740.156折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量3607.951671.264209.584256.95829.907累計(jì)折現(xiàn)進(jìn)現(xiàn)金流量3607.955279.221069.633187.3247293.4財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率irr=0.48財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值npv=41596.89投資回收期靜態(tài)pt=3.09 動(dòng)態(tài)pt=3.22注：自營(yíng)收入為酒店經(jīng)營(yíng)收入，酒店經(jīng)營(yíng)從第四年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)盈利表8 資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1234251現(xiàn)金流入30505.362625.588737.273983.116052.646052.641.1銷(xiāo)售收入11452.522588.145929.273983.111.2出租收入75044.65