渝東吉田國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園項目之市場調(diào)研案80P.doc

網(wǎng)連全球/物通四海/融會天下渝東吉田國際商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)園項目之市場調(diào)研案 萬州概況 萬州第二、三產(chǎn)業(yè)概況 萬州商業(yè)市場概況 萬州房地產(chǎn)市場調(diào)研 萬州建材家居專業(yè)市場調(diào)研 競爭對手分析 項目概況第一部分 萬州概況一、萬州區(qū)基本情況重慶市萬州區(qū)地處三峽庫區(qū)腹心，長江中上游結(jié)合部，位于東經(jīng)1075522-1085325，北緯302425-311458。因“萬川畢匯、萬商云集”而得名，是長江十大港口之一。萬州區(qū)東與云陽縣和湖北利川市相接，南靠石柱縣，西與忠縣、梁平縣和四川省達州市毗鄰，北與開縣、城口接壤，東西廣97.25公里，南北袤67.25公里，總面積3457平方公里，轄52個鎮(zhèn)鄉(xiāng)、街道，總?cè)丝?73.32萬，在重慶40個區(qū)縣中人口最多；城市建成區(qū)面積51平方公里，城區(qū)人口75萬，城市規(guī)模除主城以外全市最大。萬州區(qū)地處四川盆地東緣，重慶市東北邊緣，以山地丘陵為主，低山、丘陵面積約占四分之一，低中山和山間平地面積約占四分之一，極少平壩和臺地，且零星散布。境內(nèi)河流縱橫，河流、溪澗切割深，落差大，高低懸殊，呈枝狀分布，均屬長江水系。交通便利，商貿(mào)繁榮。素稱“川東門戶”，是長江十大港口之一。歷為商賈云集之地，輻射渝東、鄂西、黔北、陜南、湘西的水陸交通樞紐和物資集散中心， 1902年辟為商埠，1917年設(shè)立海關(guān)。318國道穿越全境，達（州）萬（州）鐵路、萬州機場、渝（重慶）萬（州）、萬（州）開（縣）、萬（州）云（陽）高速公路建成開通，鞍子壩客運中心、集裝箱碼頭建成投入使用，1700萬噸深水港碼頭已具雛形，渝萬城際鐵路即將開工建設(shè)，水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成。二、宏觀經(jīng)濟1、人口分布、人口結(jié)構(gòu)、消費力等基本情況至2010年末，萬州區(qū)戶籍人口173.32萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口55.95萬人。常住人口為155萬人，比上年末增加0.78萬人，其中，城區(qū)人口為75萬人, 新增城區(qū)人口5.5萬人, 城鎮(zhèn)化率54.65%，比上年提高1.8個百分點。全年出生人口24649人，人口出生率為1.42；死亡人口20875人，人口死亡率1.21；人口自然增長率為2.18。城鄉(xiāng)居民收入增加。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16633元，增長11.5%。農(nóng)村居民人均純收入5332元，增長19.3%，其中，人均工資性收入為2542元，增長17.7%。2、2010年萬州生產(chǎn)總值（gdp）及經(jīng)濟整體發(fā)展情況萬州區(qū)國民經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展。萬州區(qū)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，萬州區(qū)全年實現(xiàn)生產(chǎn)總值500.13億元，提前一年建成“500億萬州”，經(jīng)濟總量列重慶直轄市第4位;按可比價格計算，比上年增長20.1%，比全國、全市分別高9.8和3個百分點，增速列全市第3位。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值33.87億元，增長6.6%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值273.73億元，增長25.0%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值192.53億元，增長16.4%。按常住人口計算，萬州人均生產(chǎn)總值32350元，按2010年平均匯率計算，突破4000美元大關(guān)，達到4779美元，首次超過全國、全市平均水平。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由去年的7.7:51.2:41.1調(diào)整為6.8:54.7:38.5，第二產(chǎn)業(yè)占萬州生產(chǎn)總值的比重比上年提高3.5個百分點。市場物價總體平穩(wěn)。全年城鎮(zhèn)居民消費價格指數(shù)為103.9%。工業(yè)品出廠價格上漲3.8%，原材料、燃料、動力購進價格上漲10.9%。表1 2010年城市居民消費價格漲跌幅度指標比上年%居民消費價格總水平3.9食品6.8煙酒及用品2.5衣著持平家庭設(shè)備用品及服務(wù)1.1醫(yī)療保健1.7交通與通訊0.7教育文化與娛樂服務(wù)6.5居住2.7三、萬州區(qū)十二五發(fā)展規(guī)劃根據(jù)萬州區(qū)十二五規(guī)劃綱要，我們可以把萬州區(qū)十二五發(fā)展規(guī)劃歸納為實現(xiàn)“兩個上臺階、兩個基本實現(xiàn)、兩個顯著增強”，主要指標超過全國、全市平均水平，部分指標超過重慶主城區(qū)平均水平，建成“高峽平湖明珠”。具體如下：城區(qū)人口邁上百萬級臺階。城區(qū)人口達到100萬以上，建成區(qū)面積達到100平方公里。經(jīng)濟總量邁上千億級臺階。地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長18%，邁上千億元級新臺階。建成“千億級經(jīng)開區(qū)”，實現(xiàn)“千億級商貿(mào)”。全社會固定資產(chǎn)投資年均增長20%。地方財政收入年均增長25%，其中一般預算收入年均增長20%。綜合交通樞紐基本實現(xiàn)。完善水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)，“八高八鐵一空一港”的立體交通格局基本形成，基本建成成渝經(jīng)濟區(qū)及“西三角”地區(qū)重要的綜合交通樞紐。移民安穩(wěn)致富基本實現(xiàn)。生產(chǎn)生活條件不斷改善，就業(yè)崗位持續(xù)增加，基本公共服務(wù)更加完善，生活水平顯著提高。統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展能力顯著增強。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施條件進一步改善，公共服務(wù)水平進一步提升。城鄉(xiāng)居民收入比縮小到2.5:1左右，城鎮(zhèn)化率提高到65%以上。服務(wù)帶動周邊能力顯著增強。三峽庫區(qū)及渝東北地區(qū)經(jīng)濟中心的地位和作用進一步發(fā)揮和顯現(xiàn)。第二部分 萬州第二、三產(chǎn)業(yè)概況一、工業(yè)和建筑業(yè)萬州區(qū)工業(yè)生產(chǎn)保持高速增長。工業(yè)是萬州區(qū)經(jīng)濟快速發(fā)展的支柱。2010年，萬州區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到248戶，比去年增加38戶。產(chǎn)值過億元工業(yè)企業(yè)增加到48戶，其中，50億元級的1戶，40億元級的1戶，20億元級的1戶,10億元級的4戶。全年完成規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值375.22億元，比上年增長40.6%。其中，重點企業(yè)總產(chǎn)值228.94億元，增長29.7%；大中型企業(yè)總產(chǎn)值251.79億元，增長22.0%。全年實現(xiàn)工業(yè)增加值235.14億元，同比增長25.6%，工業(yè)經(jīng)濟總量列全市第3位，增速列全市第6位，工業(yè)躋身全市十強區(qū)縣。表3 2010年規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值指標絕對額（萬元）比上年%規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值375224440.6重點企業(yè)228939529.7大中型企業(yè)251788722.0國有及國有控股116796532.5股份制經(jīng)濟261779841.6輕工業(yè)125451035.9重工業(yè)249773443.1工業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量增長較快。全年原鹽產(chǎn)量142.3萬噸，比上年增長1.9%；紗產(chǎn)量68590噸，增長11.0%；水泥產(chǎn)量212.2萬噸，增長19.5%；榨菜產(chǎn)量95778噸，增長46.1%。表4 2010年工業(yè)主要產(chǎn)品產(chǎn)量產(chǎn)品名稱 絕對額比上年%原鹽（萬噸）142.31.9發(fā)電量（萬度）60502-3.2味精（噸）6759032.5飲料酒（千升）7283616.7碳酸鈉（萬噸）86.84-0.5水泥（萬噸）212.219.5紗（噸）6859011.0榨菜（噸）9577846.1工業(yè)經(jīng)濟效益大幅攀升。全年規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟效益綜合指數(shù)達到297.1%，比上年提高44.7個百分點；實現(xiàn)利稅總額31.98億元，增長47.4%；實現(xiàn)利潤總額20.43億元，增長48.6%；產(chǎn)品銷售率93.4%，提高0.3個百分點；全員勞動生產(chǎn)率29.20萬元/人，增長25.7%。五大特色產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。五大特色產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn)值316.61億元, 比上年增長45.3%，其中，鹽氣化工產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值120.62億元，增長30.2%；紡織服裝產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值35.42億元，增長80.1%；食品藥品產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值51.59億元，增長31.2%；機械電子產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值92.06億元，增長66.6%；新型材料產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值16.92億元，增長52.9%。全區(qū)有建筑企業(yè)165家，其中，一級企業(yè)11家，二級企業(yè)55家。全年建筑企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值217.77億元，比上年增長38.7%。二、固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)2010年，萬州區(qū)在“五個重慶”建設(shè)的強力推動以及“一橋五路”、“四大工程”、“六大公建”的有序推進下，全社會固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)快速增長勢頭。全年完成全社會固定資產(chǎn)投資342億元，比上年增長25.6%。其中，建設(shè)與改造投資307.47億元，增長27.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資29.56億元，增長10.5%。 分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成334.95億元，增長26.1%，占全社會固定資產(chǎn)投資的97.9%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資完成7.06億元，增長3.0%，占全社會固定資產(chǎn)投資的2.1%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)投資15億元，增長10.3%，占全社會固定資產(chǎn)投資的 4.4%；第二產(chǎn)業(yè)投資168.5億元，增長30.5%，占全社會固定資產(chǎn)投資的49.3%，其中工業(yè)部門投資147億元，增長18.3%，占全社會固定資產(chǎn)投資的43 %；第三產(chǎn)業(yè)投資158.5億元，增長22.2%，占全社會固定資產(chǎn)投資的46.3%，其中交通郵電投資27.9億元，增長5.5%，占全社會固定資產(chǎn)投資的8.2 %，文教衛(wèi)生投資10.4億元，增長30.3%，占全社會固定資產(chǎn)投資的3 %。全區(qū)重點項目完成投資79.01億元，比上年增長10.7%,占全社會固定資產(chǎn)投資的23.1%。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資29.6億元，比上年增長10.5%；房屋施工面積542.8萬平方米，增長17.1%；竣工面積84.7萬平方米，增長0.6%；銷售面積174.9萬平方米，增長3.9%。全年商品房銷售額58.33億元，增長51.0%。商品房空置面積27.2萬平方米，增長16.2%。三、國內(nèi)外貿(mào)易2010年國內(nèi)經(jīng)濟全面復蘇，在“擴內(nèi)需、促消費”政策持續(xù)推動下，萬州區(qū)消費品市場保持平穩(wěn)較快增長。全年社會消費品零售總額129.74億元，比上年增長22.0%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實現(xiàn)社會消費品零售額123.25億元，增長22.1%；鄉(xiāng)村實現(xiàn)社會消費品零售額6.49億元，增長20.9%。分行業(yè)看，批發(fā)貿(mào)易業(yè)零售額35.6億元，增長56.1%；零售貿(mào)易業(yè)零售額72.64億元，增長10.8%；住宿和餐飲業(yè)零售額21.5億元，增長19.7%。 全年實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額14050萬美元，比上年增長10.4%。其中，出口8038萬美元，增長70.8%。實施招商引資項目140個，到位資金91.03億元，比上年增長25.6%。實際利用外資金額6446萬美元，增長11.0%。實際利用內(nèi)資49.96億元，增長44.3%。對口支援無償援助資金到位1億元。萬達廣場、國中醫(yī)藥物流等知名企業(yè)落戶萬州。 四、交通、郵電和旅游全年完成全社會貨運量3734萬噸，增長15.9%，完成全社會客運量15074萬人次，增長2.9%。萬州機場新開通廈門、西安航線，年旅客吞吐量達20萬人次。優(yōu)化公交線路2 條、新投放公交大巴車42輛，共開通公交線路21條，擁有公交車354輛，出租車724輛，開通了上海、寧波、溫州等18條重要城市的長途客運班線，擁有長途班車151輛。年末全區(qū)民用汽車保有量達到55511輛，比上年增長47%。2010年末萬州區(qū)全區(qū)公路里程達到5154公里。全年全區(qū)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)總投資達5.67億元，比去年增加0.96億元，同比增長20.4%。長江三橋前期工作加快推進，三條高速公路入城大道和機場路改造、南濱大道上段開工建設(shè)，達萬鐵路電氣化改造工程完工，萬宜鐵路建成通車，萬利高速公路、沿江高速公路萬忠南線及渝萬客運專線開工建設(shè)。郵電業(yè)務(wù)發(fā)展持續(xù)加快。全年完成郵電業(yè)務(wù)總量84771萬元，比上年增長5.9%。年末固定電話用戶33.57萬戶，比上年下降5.6%；年末移動電話用戶95.41萬戶，增長8.3%。國際互聯(lián)網(wǎng)用戶13.04萬戶，增長22.2%。旅游業(yè)發(fā)展迸發(fā)新活力。全年接待游客815.99萬人次，比上年增長16.1%；實現(xiàn)旅游總收入24.86億元，增長30.0%。其中，入境游客4500人次，下降2.2%，旅游外匯收入35.31萬美元，增長5%；國內(nèi)游客815.54人次，國內(nèi)旅游收入24.83億元，分別增長16.1%和30.0%。接待過夜游客174.95萬人次，增長5.8%。五、財政、金融、保險和證券財政收入平穩(wěn)增長，支出重點突出。全年完成地方財政收入33.6億元,比上年增長86.2%。其中一般預算收入20.4億元，增長76.8%。一般預算收入中，增值稅、營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和城市維護建設(shè)稅等主要稅種分別增長39.7%、36.7%、62.0%和30.0%。全年實現(xiàn)地方財政支出71.45億元,比上年增長38.6%。其中一般預算支出52.66億元，增長27.9%。一般預算支出中,教育、社會保障和就業(yè)、農(nóng)林水事務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生、工業(yè)商業(yè)等事務(wù)的支出分別增長4.4%、13.1%、4.0%、3.0%和27.3%。一般公共服務(wù)支出6.05億元，增長20.0%。金融業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。年末全區(qū)金融機構(gòu)本外幣存款余額469.2億元，比年初增長20.7%。其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額287.33億元，增長16.6%。本外幣貸款余額215.12億元，增長32.7%；其中，個人消費貸款余額36.81億元，增長86.5%。表5 2010年末金融機構(gòu)存貸款余額指 標年末數(shù)（億元）比年初%本外幣存款余額469.220.7人民幣存款余額467.7721.4企業(yè)存款125.5239.5城鄉(xiāng)居民儲蓄存款287.3316.6本外幣貸款余額215.1232.7人民幣貸款余額214.9932.6短期貸款48.9940.4中長期貸款156.5127.5個人消費貸款36.8186.5全年實現(xiàn)保費收入11.93億元，比上年增長22.5%。全年賠付各類保險金2.58億元，比上年下降49.7%。證券成交量309.76億元，下降48.7%，證券年末累計開戶數(shù)7.23萬戶，下降2.2%。六、城市基礎(chǔ)設(shè)施二大城市建設(shè)全面提速，區(qū)域中心城市功能明顯增強。新增建成區(qū)面積6平方公里，達到51平方公里。新增城區(qū)人口5.5萬人，達到75萬人。城鎮(zhèn)化率54.65%，比上年提高1.8個百分點。全面實施城市綠化、燈飾、綜合整治、公共空間“四大工程”。完成148棟單體建筑夜景燈飾建設(shè)，老城區(qū)主干道綜合改造全部完成，新實施次干道綜合改造42條52公里，完成建筑立面整治56棟10萬平方米，新啟動104棟15萬平方米，拆遷危舊房和“城中村”20萬平方米，大橋溪音樂廣場景觀工程、望江大梯道、高筍唐和三峽移民音樂廣場改造工程加快建設(shè)，開工建設(shè)北濱公園、南山公園。扎實推進“六大公建”建設(shè)，三峽移民紀念館、萬州體育場主體工程完成，萬州游泳館開工建設(shè)，三峽文化藝術(shù)中心、三峽科技館、三峽會展中心前期工作加快推進。第三部分 萬州商業(yè)市場概況一、商務(wù)商貿(mào)整體情況2010年，萬州區(qū)社會消費品零售總額129.74億元，比上年增長22.0%，貿(mào)易業(yè)商品銷售總額299.7億元，同比增長29%，總量居全市第7位，三峽庫區(qū)首位。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實現(xiàn)社會消費品零售額123.25億元，增長22.1%；鄉(xiāng)村實現(xiàn)社會消費品零售額6.49億元，增長20.9%。分行業(yè)看，批發(fā)貿(mào)易業(yè)零售額35.6億元，增長56.1%；零售貿(mào)易業(yè)零售額72.64億元，增長10.8%；住宿和餐飲業(yè)零售額21.5億元，增長19.7%。全年實現(xiàn)外貿(mào)進出口總額14050萬美元，比上年增長10.4%。其中，出口8038萬美元，增長70.8%。實施招商引資項目140個，到位資金91.03億元，比上年增長25.6%。實際利用外資金額6446萬美元，增長11.0%。實際利用內(nèi)資49.96億元，增長44.3%。對口支援無償援助資金到位1億元。萬達廣場、國中醫(yī)藥物流等知名企業(yè)落戶萬州。二、萬州各商圈概況萬州商業(yè)分為一大中心和三大次中心，分別為高筍塘商圈、周家壩商圈、百安壩商圈、枇杷坪商圈。高筍塘為萬州的核心商圈，以大型商業(yè)百貨、購物中心、專賣店、專業(yè)化市場為主，臨街商鋪較多，各種業(yè)態(tài)一應俱全。作為萬州的商業(yè)中心，高筍塘主要以中高消費為主，輻射整個萬州區(qū)。目前高筍塘大型商業(yè)百貨有新世紀、重百、百盛、蘇寧電器、國美電器；大型超市有新世紀、重百、沃爾瑪、永輝；購物廣場有女人廣場、女人街、福斯特廣場；大型批發(fā)中心有小天鵝批發(fā)市場、宏遠批發(fā)市場、商貿(mào)城。目前正在開發(fā)當中的萬達廣場以及人人樂超市的竣工入住，必定加強高筍塘商圈的輻射范圍，鞏固起核心商圈地位。周家壩商圈主要輻射區(qū)域為周家壩、申明壩及萬州西北鄉(xiāng)鎮(zhèn)，屬于片區(qū)型商圈，商業(yè)布局凌亂，商業(yè)氛圍較差，主要以特色餐飲、購物、家具、電信等商業(yè)為主，以中低端為主。目前周家壩商圈超市有新世紀、源隆發(fā)；百貨有天韻鞋城、金海洋。本片區(qū)市場發(fā)展?jié)摿^大，整體市場任在發(fā)展過程中。百安壩商圈也是片區(qū)型商圈，輻射五橋片區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，主要集中在上海大道、汽車南站沿線，其商業(yè)氛圍強于周家壩商圈和枇杷坪商圈。業(yè)態(tài)主要以綜合百貨、社區(qū)商業(yè)配套，小商品集散地、建材專業(yè)市場為主，主要以中低檔消費為主。目前五橋片區(qū)超市有新世紀、重客隆、永輝、世紀百貨；商業(yè)百貨有金英百貨、金海洋、國貿(mào)商場；大型批發(fā)中心有銀河商貿(mào)批發(fā)市場。枇杷坪商圈主要以特色餐飲、社區(qū)配套商業(yè)、水果批發(fā)市場、建材家居為主，其中水果批發(fā)市場輻射整個萬州區(qū)，其余業(yè)態(tài)僅輻射枇杷坪片區(qū)，部分輻射美食城片區(qū)。整體商業(yè)氛圍最為薄弱，大型百貨有金英百貨；超市有新世紀、重百、重客隆、新一佳，建材家居有中天家居廣場；水果批發(fā)市場有北山水果批發(fā)市場；餐飲主要集中在北濱路、青龍石一帶。北山現(xiàn)目前是萬州高品質(zhì)樓盤相對比較集中的地方，隨著樓盤的不斷開發(fā)，以及人群的入住，將極大的改善目前北山的商業(yè)氛圍。三、萬州主力百貨商場基本情況名稱經(jīng)營面積經(jīng)營內(nèi)容物業(yè)條件新世紀約2.8萬平方米新世紀為8層（含負一層）商業(yè)建筑，8層以上是居民住宅。業(yè)態(tài)分區(qū)負一層為生活超市，地面一層至六層為百貨賣場，第七層中的一部分（約2000）為新世紀辦公樓，另一部分為ktv歌城（西部會所）層高4.2米，柱距88米重百約2.1萬平方米重百為五層商業(yè)建筑，五層以上為居民住宅。業(yè)態(tài)分區(qū)一層為超市，二層至五層為百貨賣場。層高4.5米，柱距88米百盛約1.9萬平米共五層，負一層為超市，地面一層至四層為服飾、化妝品和其他商品賣場。第五層有一家慢搖吧、二家量販式歌城（新星南、百樂匯）、一家舞廳層高4米左右福斯德廣場總建筑面積約6萬平方米四層和五層的規(guī)劃業(yè)態(tài)主要是餐廳酒樓、茶室、酒吧、歌城等休閑娛樂項目，負二層是停車場，層高3.6米，負一層為沃爾瑪約8000，平街一層至三層均分割成15-30左右的商鋪，一層為百貨，二層基本空置該項目商業(yè)建筑的層高都在4.2米以下女人廣場約1.5萬平方米為女性綜合市場，共502家左右，每戶經(jīng)營面積約10-30，主要經(jīng)營時尚女裝、皮包、鞋類、裝飾、美容美甲等層高在4米以下四、各片區(qū)商業(yè)租金情況片區(qū)地段租金單價元/平方米.月周家壩片區(qū)天城大道30元/左右天城東路10元/左右天城西路10元/左右，海關(guān)路10-20元/左右，福建大道10-20元/左右。心連心廣場15-75元/左右枇杷坪片區(qū)北山橋頭10-18元/左右鐘鼓樓一帶8-10元/左右陶家坪4-8元/左右青龍石10-15元/左右枇杷坪8-15元/左右老城區(qū)王牌路10-20元/左右沙龍路二段行政中心至御景江城5-20元/左右揚帆廣場至清泉中學5-10元/左右三峽學院旁10-30元/左右三峽學院至武警支隊10-25元/左右武警支隊至宏遠市場10-20元/左右沙龍路一段沙龍公園至商貿(mào)城30-80元/左右天嶼江山35元/左右世紀新城一層40元/左右二層30元/左右三層20元/左右移民廣場18-30元/左右春天花園5-10元/左右高筍塘商圈50-300元/左右詩仙路10-15元/左右后街金座一樓25元/左右左右二樓10元/左右觀音巖雙河口片區(qū)觀音巖8-15元/左右光彩市場臨街30元/；其余門面為5700元/年龍寶雙河口10-14元/左右火車站8-13元/左右龍都廣場6-10元/左右五橋片區(qū)縱三路38-40元/左右上海大道40-45元/左右學府廣場8-11元/左右步行街10-13元/左右第四部分 萬州房地產(chǎn)市場調(diào)研根據(jù)政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年全年萬州完成房地產(chǎn)開發(fā)投資29.6億元，比上年增長10.5%；房屋施工面積542.8萬平方米，增長17.1%；竣工面積84.7萬平方米，增長0.6%；銷售面積174.9萬平方米，增長3.9%。全年商品房銷售額58.33億元，增長51.0%。商品房空置面積27.2萬平方米，增長16.2%。從供銷存關(guān)系分析，2010年萬州樓市供應量（交房面積）為113萬方，市場成交均價約4000元。萬州房地產(chǎn)市場一直為零庫存，處于嚴重供不應求狀態(tài)。市場利好吸引大批房產(chǎn)企業(yè)及工業(yè)企業(yè)在今年底與明年上半年進入萬州房產(chǎn)市場，導致明年開發(fā)及開盤量大幅度增加，預計2011年市場總供給約200萬方左右，市場總需求量約160萬方170萬方。1、2010年銷售成交戶型區(qū)間分析銷售成交面積區(qū)間比例90以下7%9010038%10012034%12014021%2、購買人群分析購買區(qū)域比例萬州主城區(qū)36%周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)30%周邊區(qū)縣34%3、2011年萬州樓盤市場摸底：樓 盤 名 稱開 發(fā) 商項 目 總 量2011年開發(fā)總量興茂山水國際重慶市興茂產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團）有限公司70萬方16萬方興茂御景江城重慶市興茂產(chǎn)業(yè)發(fā)展（集團）有限公司32萬方7.5萬方中恒江南第一城北京中恒房地產(chǎn)有限公司55.68萬10萬方華粹南山綠庭華粹地產(chǎn)30萬方10萬方中渝濱江一號重慶瑞昌房地產(chǎn)有限公司40萬方8萬方鴻鷗御江山鴻鷗地產(chǎn)3.5萬方3.5萬方佳信南山玉林重慶三峽佳信實業(yè)(集團)有限公司6.5萬方6.5萬方清江上城重慶市清江實業(yè)（集團）有限公司36萬方8萬方江蘇房產(chǎn)25萬方4萬方中港國際（商業(yè)）15萬方5萬方保利保利地產(chǎn)40萬方7萬方雷士雷士照明40萬方6萬方大全大全新能源30余萬方68萬方新慶萬山國際重慶市新慶房產(chǎn)25萬方9萬方博達四季花城重慶市博達房地產(chǎn)30萬方1012萬方建瑞4萬方4萬方萬乾12萬方68萬方吉田吉田物流產(chǎn)業(yè)35萬方4萬方銀星天仙湖銀星地產(chǎn)200萬方10萬方康德天子湖康德地產(chǎn)40萬方5萬方旺福龍山官邸30余萬方12萬方金泉陽光花園重慶市金旭房地產(chǎn)34萬方12萬方國成重慶市國成房地產(chǎn)30萬方67萬方香怡江山錦云房產(chǎn)6萬方3萬方龍武都市馨園龍武集團建有物業(yè)1.5萬方1.5萬方向往濱河欣城重慶市向往置業(yè)有限公司29萬方8萬方鴻鷗城市綠洲鴻鷗地產(chǎn)15萬方6萬方銀河南濱康城重慶銀河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司26萬方9萬方中石油50萬方6萬方交運45萬方5萬方銀河學林上城銀河集團25萬方6萬方百安華庭鴻鷗房產(chǎn)6萬方3萬方國潤水韻天成重慶國潤實業(yè)發(fā)展有限公司14.5萬方6萬方恒安翠湖瀾郡重慶市萬州恒安房地產(chǎn)20萬方5萬方祥瑞天湖美郡祥瑞集團30萬方10萬方發(fā)順錦江金都重慶發(fā)順房產(chǎn)20余萬方8萬方恒森水晶麗城重慶恒森房產(chǎn)20萬方10萬方中慶財茂廣場重慶中慶集團、重慶如美物業(yè)7.5萬方5萬方萬棉廠山東如意集團約60萬方4、萬州區(qū)房地產(chǎn)未售整體情況區(qū)域項目數(shù)量未售總面積（萬方）主城區(qū)13138.2枇杷坪區(qū)域1336.25周家壩區(qū)域39.06江南新區(qū)9144.8五橋區(qū)域318.1龍寶區(qū)域9124.4合計50470.81 地址：重慶市萬州區(qū)江南新區(qū)南山路25號電話：86傳真：86郵編：404000 825、各區(qū)域樓盤具體情況分析一、主城區(qū)（東至大河溝，西至萬州大橋，南至萬安大橋，北至太白巖）序號樓盤位置開發(fā)商結(jié)構(gòu)形式、規(guī)模銷售進度/銷售政策暢銷戶型滯銷戶型起價（元）最高價（元）均價（元）銷售率（%）未售面積（萬）未售套數(shù)（套）交付時間1御景江城沙龍路興茂集團占地248畝.建面30萬方.共3300套.18、19號樓總建面27685.59還有10多套，后期還有4棟高層,鄰龍山觀邸，價格上600076-120120以上40505400460085%6.5600jun-122萬山國際觀音巖博文中學旁新慶房產(chǎn)占地1000畝，共1300套，一期19661.31二期還有19268.65二期剩下20多套13019044006680530025%22.5980dec-123香怡江山御景江城旁錦云占地19896，共428戶，4棟18層電梯房，172個車位,磚混結(jié)構(gòu) a、b幢為84-130m c、d幢已售完，a/b已賣60%84-130 4000多80%5170dec-114恒安.翠湖瀾郡北濱路三峽游泳池旁恒安占地30922.61.總建面20萬方；8棟一期售罄，二期剩3棟電梯房，現(xiàn)推出一棟電梯房，32f，82-12080-100122515062005600左右70%6500dec-115龍山觀邸御景江城旁旺福實業(yè)占地68畝，總建面122984.72方，共14幢，容積率2.4，綠化30%，共1098套剩下6幢電梯房，下月開2幢60-10388-13013044005600465045%8714jun-116國成.江山龍苑御景江城旁國成還剩2套130的，香怡江山旁還有塊地規(guī)劃中，下半年出來7錦江金都原中醫(yī)校發(fā)順占地約5萬方，建面25萬方.1320套.由6棟電梯房組成.最高33層。容積率5，綠化30%只剩最后2套96頂樓，70-120 510099%0.0182dec-128清風柳莊花廠街德健占地56743.75方.共15萬方.普房.分四期修完.a/b組團各10棟房，全封閉住宅小區(qū)在售的只剩頂樓，后期還有2幢70-90110-12033004000350088%1.880may-129中慶.雅舍香山沙龍路土堡支路（清明一組中慶占地397710龍武.都市馨園萬州區(qū)愛迪都市花園建有占地8357.55,總建面18663.851.811萬峰華庭 萬州區(qū)牌樓街道辦事處石峰五、六、七社萬黔用地面積205724平方米，建筑總面積約約50萬方5012維羅納翡翠山經(jīng)過御景江城和龍山觀邸，位置已經(jīng)接近中加小學了重慶金字塔房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積3500003513紅光景苑萬州區(qū)紅光街道紅光村五、六組萬州三木物業(yè)發(fā)展有限公司占地71601.5二、枇杷坪區(qū)域（萬安大橋至長江二橋，西至流水大橋）序號樓盤位置開發(fā)商結(jié)構(gòu)形式、規(guī)模銷售進度/銷售政策暢銷戶型滯銷戶型起價（元）最高價（元）均價（元）銷售率（%）未售面積（萬）未售套數(shù)（套）交付時間1山水國際（好望江）枇杷坪步行街興茂集團總建64萬方，框架。 后期還有3幢電梯房，目前在售的僅剩140平米的兩端樓層，40號樓5月份開盤，戶型在70-11070-12014040305650460092%1.212002011-9-302北山花園北山路（質(zhì)檢站檢測中心旁）欣宏共4幢，全框架全現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)小區(qū)總建面5100，容積率3.08登記中68-1174000多0%1.51652011-12-13百安華庭長江二橋橋頭鴻鷗占地5220.87，總建面20243.61，1幢電梯房，1幢花園房，共計120多套已登記1000多人，開盤未定78-1404000多0%21302012-6-14清江上城萬安大橋橋頭清江集團占地120多畝，建筑面積36萬平方米，由13幢高層建筑及花園洋容積率：4.6762面江的已售完50008000多5800左右70%6450 2012-65濱湖北苑鐘鼓樓街道集中村一組光大占地5200.086建安.玉安景苑鐘鼓樓街道辦事處玉安村四組建安占地8畝，建面4965.2，2幢，普通房6f，電梯房18f，2.16日動工，6月份開賣，價格在4k多92-1204000多0.57雲(yún)麗大廈萬州區(qū)枇杷坪幸福村5組雲(yún)麗香娛樂有限公司占地25728鑒瑞商住樓萬州區(qū)牌樓街道青龍村二社鑒瑞占地2402建面8575.350.859方瑞都市家園北山渝東大花園南側(cè)方瑞總建面1.6萬方，占地6000方，綠 地 率 31.2 %。2幢小高層組成，15/16層，停車位56個49-103登記中，大概4月份動工 ，6月開盤1.610方瑞心水岸還房音樂廣場方瑞/清江占地面積近2萬平方米，總建筑面積近10萬平方米，4棟3233層的電梯高層，停車位500余個68143登記中，大概4月份動工，1011財富金都興茂渝東大花園前重慶市億遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地19118.81，2幢電梯房，1幢小高層，83-126，6月開盤，登記中512驛鑫.平湖會所萬州區(qū)北濱路蔡家坡驛鑫占地5809.87地下1層、地上6層、局部8層商業(yè)建筑，總建筑面積16345.12平方米1.613賽亞濱江花園萬州區(qū)北濱路天城段02-04-309號宗地賽亞占地13426建面60406.16三、周家壩區(qū)域（東至萬州大橋，南至流水大橋）序號樓盤位置開發(fā)商結(jié)構(gòu)形式、規(guī)模銷售進度/銷售政策暢銷戶型滯銷戶型起價（元）最高價（元）均價（元）銷售率（%）未售面積（萬）未售套數(shù)交付時間1天湖美郡名亨祥瑞集團總用地面積10.46萬平方米，建面30萬方共26棟電梯房南區(qū)售罄，北區(qū)下半年推出 465070%96002012-6-12天城帝景周家壩一期15730.7，已交房，二期20838.49尾盤，還剩2套170的170320098%0.03423濱湖花園名亨祥瑞集團尾盤，電梯房，只剩128的6、7樓，起價45804580543048000.0256四、江南新區(qū)（東至火電廠，北至長江二橋）序號樓盤位置開發(fā)商結(jié)構(gòu)形式、規(guī)模銷售進度/銷售政策暢銷戶型滯銷戶型起價（元）最高價（元）均價（元）銷售率（%）未售面積（萬）未售套數(shù)交付時間1中恒第一城江南新區(qū)中恒建設(shè)用地16.61萬方,建面55.68萬平方米,分三期開發(fā)目前沒房賣，5月 開電梯房，13層的小高層80-120，三期規(guī)劃中，明年開7000多 5200左右88%7400多2012-12-12中渝濱江1號江南新區(qū)中渝物業(yè)項目總占地面積約300畝，總建面約40萬方，一期a區(qū)101154.5，共383套，二期500多套，三期是電梯房三期規(guī)劃中，戶型為80-200多，下半年開售 550050%20約10002011-12-13華粹南山綠庭江南新區(qū)華粹地產(chǎn)占地200畝，總建30萬方，1600多套，37棟花園洋房，17、18號樓剩10套左右，三期3棟電梯房，四期7棟電梯計550040%189602011-12-14佳信南山玉林江南新區(qū)佳信占地41019，由17棟電梯花園洋房組成，共428套，建筑密度為26.21%，容積率只有1.49，綠化率32.4%，14-17號樓14834.24已售罄，7/8/11/12/13號樓21903.5514-17號樓售罄，其他未開，預計4月份開116-169525030%2.82992012-6-15鴻鷗.御江山江南新區(qū)鴻鷗20畝，用地13349.6平米，共6幢，最高12層，容積率2，綠地率30.2%源夢代理，蓄客中價格未定110-1595000左右0%2.6300左右2012-6-16江南水岸新都江南新區(qū)雷士300畝，住宅，寫字樓、購物中心和“超五星級酒店”507江城一品江南新區(qū)萬碩占地約198畝26.48吉田國際物流產(chǎn)業(yè)園江南新區(qū)吉田集團500畝的純商業(yè)9凱帆一品江南江南新區(qū)江南大道（原萬元造紙廠旁）凱帆一期約18萬方18五、五橋區(qū)域（火電廠至盧家壩、長江大橋）序號樓盤位置開發(fā)商結(jié)構(gòu)形式、規(guī)模銷售進度/銷售政策暢戶型銷滯銷戶型起價（元）最高價（元）均價（元）銷售率（%）未售面積（萬）未售套數(shù)交付時間1百安花園長江大橋頭鴻鷗占地218畝.3000多戶，還有5幢電梯房32號樓138套開盤時間未定，價格未定105-130 70%129002012-6-12百安華都世紀康城對面后期還有2幢電梯房100-12013三峽水利花郡競地陽光后面三峽電力5.1萬方、7幢，5幢多層，2幢電梯樓70-200價格未定0%5.13242012-6-1六、龍寶區(qū)域（東至長江大橋，西至大河溝，南至高速路，北至濱江路）序號樓盤位置開發(fā)商結(jié)構(gòu)形式、規(guī)模銷售進度/銷售政策暢銷戶型滯銷戶型起價（元）最高價（元）均價（元）銷售率（%）未售面積（萬）未售套數(shù)交付時間1四季花城金陵路博達地產(chǎn)占地250畝，30萬方，2700套，23棟花園洋房每棟8層 長江帝景7月份左右開80-140 5000左右50%1513002012-12-12金泉陽光花園光彩市場金泉總占地面積187畝，總規(guī)劃建筑面積約34萬，分為花園洋房、小高層、高層，共35棟。截至現(xiàn)在，項目已開工建設(shè)26棟樓：一期16棟花園洋房已交房；七幢高層電梯房全部售罄，其中四幢于今年交房；新近開工建設(shè)的3棟高層電梯房，共計 600多套房源30、31、32、34已售罄，33號樓估計2月底開56-1505000450050%1718002011-12-13新京.岸上藍山新京占地128畝，總建20萬方，1500余戶暫無房賣，3月份開盤，74-1303400左右35%109752012-6-14濱河欣城賽德學校旁向往總占地面積130余畝，建筑面積達29萬平方米，2000多戶，1-4號樓5047.72登記中，價格60-2004000左右0%292000多2012-6-15城市綠洲賽德學校對面鴻鷗用地18445總建筑面積約15萬方 一期占地28畝，總建筑面積9.1萬方，由四棟高層電梯房組成，共600多套登記中，價格未定80-1054000多0%151000多2012-6-306御水江岸四季花城旁宏升房地產(chǎn)占地17338，小區(qū)共6幢，2幢電梯房，4幢花園洋房還剩2幢電梯房，價格未定60-1144000多60%1.81802012-6-17恒帆.酈景灣萬州區(qū)萬全小區(qū)恒帆占地面積約165.8畝，總建筑面積約330000平方米338萬州徐家花園龍寶徐家壩鑫樂房地產(chǎn)占地12734.04，分兩期，總建面3.6萬方3.69栩昇苑商住樓萬全小區(qū)向往占地6747周邊城鎮(zhèn)序號樓盤位置開發(fā)商結(jié)構(gòu)形式、規(guī)模銷售進度/銷售政策暢銷戶型滯銷戶型起價（元）最高價（元）均價（元）銷售率（%）未售面積（萬）未售套數(shù)交付時間1蘇馬蕩“松濤逸苑”旅游度假小區(qū)鳳儀鎮(zhèn)旁大莊房產(chǎn)一期占地30畝，二期占地50畝，三期占地100畝，總建筑面積18萬方，整個項目采用中國古典式建筑風格，全小戶型精裝房。登記中2甘寧新城家園甘寧鎮(zhèn)政府旁（原涼風鎮(zhèn)政府）萬州區(qū)