物業(yè)前期管理培訓(xùn)手冊.doc

物業(yè)前期管理培訓(xùn)手冊一、物業(yè)前期管理的觀點對于一項物業(yè)來說，存在著開發(fā)經(jīng)營管理三個階段，從表面上看物業(yè)管理是對物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的。然而，從物業(yè)管理的實踐來看，并非如此簡單。我國的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計和施工建設(shè)，開發(fā)設(shè)計是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。以往房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時的方便和節(jié)約，而沒有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業(yè)主時有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗和專業(yè)知識對規(guī)劃設(shè)計提出修改意見，使規(guī)劃設(shè)計更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。物業(yè)管理是以經(jīng)濟為手段，從事對物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營和提供服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的要求，考慮到社會經(jīng)濟發(fā)展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規(guī)劃設(shè)計階段就開始關(guān)注物業(yè)的全過程效益。物業(yè)管理是一種對物業(yè)全過程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)的前期管理。這里所說的物業(yè)前期管理，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對物業(yè)運行主體的管理。但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個管理階段。物業(yè)前期管理是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開發(fā)商共同對物業(yè)實施平行或交叉管理的方法,因此，無論是對房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)進行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對于開發(fā)商而言，進行投資決策、規(guī)劃設(shè)計、選擇適當(dāng)?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強對業(yè)主的吸引力度；然而對于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對物業(yè)管理進行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對較為直觀，而軟件管理卻要長期相伴。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主即會從使用者的角度，也會從所有人的角度對物業(yè)管理進行選擇、評價。在物業(yè)開發(fā)階段適時地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場競爭以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開展各項物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來的業(yè)主管理委員會擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹立良好的、有效的管理形象，對于物業(yè)管理企業(yè)來說是一個把握機會、占領(lǐng)市場的重大問題。毋庸置疑，物業(yè)前期管理將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對物業(yè)實行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護自身權(quán)利利益的需要。二、物業(yè)前期管理的必要性(一)減少使用中的后遺癥物業(yè)管理的基本職能是代表和維護業(yè)主的利益，對所委托的物業(yè)進行有效管理。然而在物業(yè)管理的實踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困攏著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合服務(wù)等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長期難以得到解決的問題盡可能在物業(yè)管理過程中使之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開設(shè)物業(yè)的前期管理，使前期管理同規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)同步或交叉進行，由物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主從管理者的角度，對所管物業(yè)進行一番審視，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無望的先天缺陷爭取在物業(yè)竣工之前，逐項加以妥善解決，減少后遺癥。(二)物業(yè)前期管理是對所管物業(yè)的全面了解物業(yè)管理行為的實質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對物業(yè)進行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時才介入管理，就無法對諸如土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過程中就介入管理，才能對今后不便于養(yǎng)護和維修之處提出改進意見，并做好日后養(yǎng)護維修的重點記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。(三)物業(yè)前期管理是為后期管理做好準(zhǔn)備物業(yè)管理也是一項綜合管理工程。通過物業(yè)管理把分散的社會分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對物業(yè)實體實施管理之前，還應(yīng)設(shè)計物業(yè)管理模式，制訂相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會，印制各種證件，以及進行機構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。這些均應(yīng)在物業(yè)前期管理階段安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對物業(yè)實體進行管理。物業(yè)前期管理的內(nèi)容一、通過投標(biāo)來接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)無論物業(yè)管理企業(yè)是開發(fā)商組建的，或是獨立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，前期管理首先必須不斷開拓，通過投標(biāo)競爭來接洽業(yè)務(wù)。(1)進行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢，做到揚長避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競爭中取勝，如果明知競爭對手實力比自己強大，就不必勉強競爭。可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證，業(yè)主的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。以免管理權(quán)競爭得手后，由于業(yè)主或建設(shè)方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來不應(yīng)有的損失?？捎允侵肝飿I(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營目標(biāo)，測算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來正常利益，或近期雖無利潤但企業(yè)能在該地區(qū)打開新局面，爭取更多的業(yè)務(wù)。(2)具體測算物業(yè)管理費用，并草擬總體管理方案。(3)投標(biāo)競爭、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。(4)選派管理人員運作物業(yè)前期管理。二、建立與業(yè)主式租戶的關(guān)系物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，而服務(wù)對象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽取意見。(1)聽取業(yè)主或使用人對物業(yè)管理的要求、希望。(2)了解業(yè)主或使用人對物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。(3)參與售房部門同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門禁出入辦法、停車場管理辦法、管理費收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。三、察看工程建設(shè)現(xiàn)場物業(yè)前期管理的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計及建筑施工提出合理建議。(1)審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點察看消防安全設(shè)備、自動化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。(2)對施工現(xiàn)場提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。(3)在施工現(xiàn)場做好日后養(yǎng)護、維修的要點記錄，圖紙更改要點記錄。(4)參與工程驗收，進行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測試、銘牌檢查，并按整改計劃督促整改。四、設(shè)計管理模式擬定管理制度物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。(1)籌建業(yè)主管理委員會。(2)與開發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。(3)設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。(4)制定上崗人員的培訓(xùn)計劃，并實施計劃。五、建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)物業(yè)管理企業(yè)在其經(jīng)營管理服務(wù)過程中，與社會有關(guān)部門發(fā)生密切關(guān)系，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟關(guān)系。(1)保安、清潔、養(yǎng)護、維修、綠化隊伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。(2)同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂等部分進行聯(lián)絡(luò)、溝通。(3)建立代辦服務(wù)項目網(wǎng)絡(luò)。六、辦理移交接管事宜物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。(1)擬訂移交接管辦法。(2)籌備成立業(yè)主管理委員會。(3)協(xié)助和辦理移交接管事項。入伙手續(xù)文件范本一、入伙手續(xù) (一)入伙及入伙手續(xù)入伙是指業(yè)主或使用人進房入住。入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對象的首次接觸，它標(biāo)志著物業(yè)管理工作將以人為中心而逐步展開。入伙手續(xù)是指物業(yè)管理公司在所建樓宇具備了入伙條件以后，向業(yè)主寄發(fā)入伙手續(xù)文件(以下詳述)；業(yè)主按要求進行驗樓、付款、簽約、搬遷、裝修、入住等。在辦理入伙手續(xù)時，物業(yè)管理公司應(yīng)以方便業(yè)主為出發(fā)點，堅持集中辦理與分散辦理相結(jié)合，主動向業(yè)主介紹物業(yè)情況。為業(yè)主搬遷入住提供幫助，為業(yè)主進行房屋裝修提供指導(dǎo)；業(yè)主也應(yīng)積極配合物業(yè)管理公司，盡量按時辦理收樓手續(xù)，及時付清有關(guān)費用、認(rèn)真簽訂管理公約，遵守各項管理規(guī)定。下面的例子，足以說明業(yè)主及時辦理收樓手續(xù)的重要性。某業(yè)主購買了一套商品房，已付清全部樓款。但因故沒有按要求前去辦理收樓手續(xù)。那么，延遲收樓的法律后果是什么呢?按規(guī)定，當(dāng)新建商品房符合了交付使用的條件。開發(fā)商或物業(yè)管理公司會適時向購房人發(fā)出入伙(交付使用)通知，約期辦理收樓手續(xù)。通常，購房人應(yīng)在約定期限內(nèi)辦妥房屋驗收手續(xù)。如一時因特殊原因無法收樓，必須及時征得開發(fā)商或物業(yè)管理公司同意。購房者擅自延遲收樓的行為，在法律上移之為受領(lǐng)延遲，是對不動產(chǎn)買受方的協(xié)助義務(wù)相應(yīng)規(guī)定的一種違反。其法律后果，反而使對方當(dāng)事人(開發(fā)商)在房屋買賣合同關(guān)系上的相關(guān)風(fēng)險責(zé)任得以減免，又在房屋管理、維護等關(guān)系方面產(chǎn)生出新的權(quán)利、義務(wù)問題，這使購房者可能承擔(dān)賠償他方損失的責(zé)任。具體而言，約定期限內(nèi)無正當(dāng)理由不收樓，開發(fā)商可通知購房者并將房屋鑰匙交物業(yè)管理公司。此時即視為房屋已經(jīng)交付，風(fēng)險責(zé)任也隨之向購房者轉(zhuǎn)移。其后，如發(fā)生房屋遭損的意外，開發(fā)商便獲免責(zé)，而由購房者承擔(dān)后果。如因管理、維護導(dǎo)致?lián)p失，也應(yīng)由購房者負(fù)責(zé)賠償。在實際操作中，有的業(yè)主會提出這樣的問題：入伙手續(xù)究竟應(yīng)由開發(fā)商辦理還是由物業(yè)管理公司辦理，哪種辦法比較規(guī)范?據(jù)了解，入伙手續(xù)究竟應(yīng)由誰來辦理，現(xiàn)行法律、法規(guī)尚無硬性規(guī)定。但由物業(yè)管理公司直接向業(yè)主移交物業(yè)恰恰是最合理的一種做法。除開發(fā)商兼具物業(yè)管理職能的情況外，開發(fā)商通知業(yè)主入伙前已先行與物業(yè)管理公司建立了聘用、代理關(guān)系。由于物業(yè)管理公司直接參與了物業(yè)的工程驗收，使物業(yè)管理公司對將要管理的物業(yè)的施工質(zhì)量有了清楚的了解，物業(yè)管理公司在全面驗收接管的基礎(chǔ)上，完全能負(fù)責(zé)地向業(yè)主進行單元房屋移交。應(yīng)當(dāng)看到，物業(yè)向業(yè)主的移交即是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交時雙方須完成的一系列相關(guān)手續(xù)，涉及的均是業(yè)主與物業(yè)管理公司之間的權(quán)利、義務(wù)。上述情況也決定了入伙手續(xù)由物業(yè)管理公司直接辦理為宜。(二)入伙手續(xù)文件入伙手續(xù)文件是指業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時，所要知曉、參照、簽訂的有關(guān)文件，主要內(nèi)容包括入秋通知書、入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。這些文件都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)擬定，并以開發(fā)商和物業(yè)管理公司的名義，在業(yè)主辦理入伙手續(xù)前寄發(fā)給他們。在實際操作中，有些物業(yè)管理公司還準(zhǔn)備了驗樓情況一覽表、樓宇交接書等，供業(yè)主在驗樓時使用。1入伙通知書入伙通知書是物業(yè)管理公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。在制定入伙通知書時應(yīng)注意下面幾個問題：(1)一般來說，樓宇的入伙不是一家或幾家業(yè)主，而是幾百家甚至幾千家。如果集中在同一時間辦理，必然要給入伙手續(xù)辦理帶來許多困難。所以，應(yīng)在通知書上注明各樓宇或各層辦理的時間，分期分批辦理。(2)如業(yè)主因故不能按期前來辦理，可在規(guī)定辦理時間以后，留有機動時間予以補辦。(3)考慮到有少部分業(yè)主仍不能如期在機動時間內(nèi)前來辦理，則應(yīng)在通知書上注明處理的辦法。2入伙手續(xù)書入伙手續(xù)書是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主，讓其知曉辦理入伙手續(xù)的具體程序而制定的文件。一般在入伙手續(xù)書上都留有分部門的確認(rèn)證明，業(yè)主每辦完一項手續(xù)，有關(guān)職能部門在上面蓋章證明。3收樓須知收樓須知是物業(yè)管理公司告知業(yè)主在收樓時應(yīng)注意的事項，以及在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)該攜帶的各種證件、合同和費用的文件。4繳款通知書繳款通知書是物業(yè)管理公司通知業(yè)主在辦理入伙手續(xù)時應(yīng)該繳納的款項及具體金額的文件。5驗樓情況一覽表驗樓情況一覽表是物業(yè)管理公司為方便業(yè)主對房屋進行驗收，監(jiān)促開發(fā)商及時整改問題，以避免相互扯皮，使問題能得到及時解決而制定的文件。6樓宇交接書樓宇交接書是業(yè)主在確認(rèn)可以接受所購樓宇后，與開發(fā)商簽訂的一份協(xié)議。二、入伙通知書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購的大廈層室已于年月經(jīng)省/市驗收部門和房地產(chǎn)公司、建筑工程公司、物業(yè)管理公司等組成的驗收小組驗收合格，準(zhǔn)予入住。(1)請您接到本通知后按附表規(guī)定的時間前來辦理入伙手續(xù)。地點在 ，在此期間內(nèi)，房產(chǎn)公司財務(wù)部、地產(chǎn)部、物業(yè)管理公司等有關(guān)部門將到現(xiàn)場集中辦公，一次辦完手續(xù)，為您提供快捷方便的服務(wù)。(2)如果您因公事繁忙，不能親自前來，可委托他人代辦。代辦時，除應(yīng)帶齊相關(guān)的文件外，還應(yīng)帶上您的委托書、公(私)章和本人的身份證件。(3)如果您不能在附件中規(guī)定的時間前來辦理手續(xù)，可以在 月 日后到 房地產(chǎn)公司(地點 )先辦理財務(wù)及收樓手續(xù)，再到 物業(yè)管理公司(地點 )辦理入伙手續(xù)。在您來辦理各項手續(xù)前，請仔細(xì)閱讀入伙手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書。特此通知!房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)管理公司 年 月 日三、入伙手續(xù)書公司/女士/先生：您好!您所認(rèn)購的大廈層室現(xiàn)已具備入伙條件，請閱讀收樓須知、繳款通知書，按如下順序辦理入伙手續(xù)。(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司 (2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)部繳付購房余款。 地產(chǎn)部審核入伙資格。四、收樓須知公司/女士/先生：歡迎您成為大廈的新業(yè)主!我公司為提供良好的管理服務(wù)，茲先介紹有關(guān)收樓事項和有關(guān)收樓程序，避免您在接收新樓時，產(chǎn)生遺漏而引致不便。望您能認(rèn)真閱讀，務(wù)勿遺忘。1您應(yīng)在接到入伙通知書之日(以郵戳為準(zhǔn))起三個月內(nèi)前來辦理產(chǎn)權(quán)登記和入伙手續(xù)。逾期辦理者，每逾期一天應(yīng)繳納人民幣元的逾期金。超過半年不來辦理的房產(chǎn)。將由本大樓物業(yè)管理公司代管。代管期間的管理費用仍由購樓業(yè)主承擔(dān)。超過三年不來辦理手續(xù)，視為無主房產(chǎn)，交由有關(guān)部門依法處理。2您來辦理入伙手續(xù)時請帶齊以下物件：(1)購房合同(協(xié)議)；(2)業(yè)主身份證或護照及圖章；(3)公司購買的還應(yīng)帶公司法人證件和公章；(4)入伙通知書；(5)入伙手續(xù)書；(6)已繳款項的收據(jù)(調(diào)換正式發(fā)票)；(7)未繳的購房款和物業(yè)管理應(yīng)繳的款項。如您委托他人來辦理，還應(yīng)帶上：(1)您(業(yè)主)的委托書，應(yīng)由律師簽證；(2)您(業(yè)主)的身份證或護照的影印件；(3)代理人的身份證或護照。3您辦理手續(xù)時請按以下程序進行：(1)至房地產(chǎn)開發(fā)公司財務(wù)部繳付購房余款，并繳上原預(yù)繳款收據(jù)以換取正式發(fā)票。購樓余款繳清后，財務(wù)部將在您的入伙手續(xù)書上蓋章。(2)至房地產(chǎn)開發(fā)公司地產(chǎn)部審核入伙資格，當(dāng)您繳驗各種證件通過后，地產(chǎn)部將在您的入伙手續(xù)書上蓋章。(3)至物業(yè)管理公司財務(wù)部繳付物業(yè)管理各項費用，費用繳清后物業(yè)管理公司財務(wù)部將在入伙手續(xù)書上蓋章。(4)至物業(yè)管理公司辦公室辦理其它手續(xù)，主要有驗收房屋、簽訂管理公約、領(lǐng)取住戶手冊、領(lǐng)取鑰匙等。當(dāng)以上事項辦好后，您(業(yè)主)在入伙手續(xù)書上簽章，并交由物業(yè)管理公司保存。4您收樓時，請認(rèn)真檢查室內(nèi)設(shè)備、土建、裝修是否有缺少、損壞等質(zhì)量問題。如有投訴，請在收樓時書面告知，物業(yè)管理公司將代表業(yè)主利益向承建商協(xié)商解決。5根據(jù)大廈承建合同，大廈維修保養(yǎng)期為一年。一年內(nèi)如有工程質(zhì)量所導(dǎo)致的問題，承建單位將為業(yè)主免費修理。但是，如果使用不當(dāng)所導(dǎo)致的問題，則由業(yè)主自行支付修理費用。6您(業(yè)主)可以對所購的房間進行室內(nèi)裝修，但應(yīng)保證絕對不影響大廈結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施。裝修前，需向物業(yè)管理公司提出書面申請，獲準(zhǔn)后方可進行，并按規(guī)定繳納一定的裝修管理費。祝您順利入伙!房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司年 月 日五、繳款通知書公司/女士/先生：您好!您所購買的大廈層室房屋已經(jīng)竣工。按購房合同規(guī)定，您來辦理入伙手續(xù)時，請同時繳清以下款項：1購房余款，計人民幣 元。2預(yù)收個月管理費，計人民幣 元。3水電管理備用金，用于供水、供電、機電、電梯、消防等重要設(shè)備的更新及突發(fā)事故搶修時的儲備資金，計人民幣 元。4裝修管理費，裝修完畢按規(guī)定退還，計人民幣 元。5建筑垃圾清運費，用于清理業(yè)主入住裝修時產(chǎn)生的建筑垃圾所預(yù)收的管理費，裝修完畢后，按規(guī)定清退，計人民幣 元。6其它費用(具體列出項目及金額供業(yè)主選擇)。房地產(chǎn)開發(fā)公司 物業(yè)管理公司年 月 日六、驗樓情況一覽表小區(qū) 層 室業(yè)主 于 年 月在物業(yè)管理公司 部 的陪同下入樓驗收，檢查了所購房屋的建筑質(zhì)量和初裝修情況，認(rèn)為：1無任何異議；2發(fā)現(xiàn)有以下質(zhì)量問題：(1)(2)(3)請開發(fā)商予以解決!業(yè)主簽字 物業(yè)管理公司(代表)簽字 年 月 日七、樓宇交接書甲方： 開發(fā)商乙方： 業(yè)主鑒于甲方所開發(fā)的物業(yè)“ 小區(qū)”已竣工，并且經(jīng) 市 （縣）有關(guān)部門鑒定合格。業(yè)主購買的 樓 層 室已經(jīng)具備入伙條件，可以入住。開發(fā)商和業(yè)主雙方均同意簽署本樓宇交接書，以便開發(fā)商將業(yè)主所購買的該單元房屋通過本樓宇交接書正式移交給業(yè)主?，F(xiàn)業(yè)主已檢查了該單元的建筑質(zhì)量和初裝修情況，雙方一致認(rèn)為，該單元可以交付給業(yè)主，業(yè)主可以接受該單元。因此，雙方簽訂本交接書、并確認(rèn)下列條款：1雙方確認(rèn)，自 年 月 日起，該單元由開發(fā)商交付給業(yè)主；2業(yè)主在此確認(rèn)，確已收到該單元鑰匙；3開發(fā)商確認(rèn)，盡管該單元已交付給業(yè)主，但其仍負(fù)有“樓宇銷售(預(yù)售)合同”中規(guī)定的保修義務(wù)；4業(yè)主同時確認(rèn)，該單元的建筑質(zhì)量和初裝修質(zhì)量符合雙方所簽的“樓宇銷售(預(yù)售)合同”的規(guī)定，業(yè)主并無異議；5雙方一致同意，有關(guān)業(yè)主購買的該單元產(chǎn)權(quán)登記事宜，均委托 律師事務(wù)所辦理，開發(fā)商予以協(xié)助。有關(guān)稅費按國家規(guī)定分別由雙方各自承擔(dān)。6本交接書自雙方簽字之日起生效。7本交接書一式兩份，雙方各持一份。開發(fā)商(代表)簽字： 業(yè)主簽字：年 月 日物業(yè)管理的接管驗收 與合同的訂立驗收原則及分類一、物業(yè)接管驗收的原則物業(yè)的接管驗收是一個復(fù)雜的過程，不僅涉及到建筑工程技術(shù)，而且還涉及到許多法規(guī)，常常出現(xiàn)一些實際結(jié)果與理論要求不一致的地方。為了處理好接管驗收中的問題，把握好分寸，需掌握以下基本原則：1原則性與靈活性相結(jié)合的原則。所謂原則性，就是在物業(yè)接管驗收時，要堅持實事求是，做到鐵面無私，特別要防止為個人利益而放棄原則的情況發(fā)生。物業(yè)管理公司應(yīng)把在驗收中查出的各種問題做非常詳細(xì)的記錄，該返工的要責(zé)成施工單位返工，屬無法返工的問題就應(yīng)索賠。返工沒有達到要求，不予簽字，直至達到要求。所謂靈活性就是在不違背原則的前提條件下，具體問題具體分析。對于大規(guī)模的物業(yè)，難免會出現(xiàn)一些不盡人意之處，接管驗收人員不必拘泥于成規(guī)，要針對不同情況分別采取措施。不能把接管驗收雙方置于對立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理圓滿地解決接管驗收中存在的問題。2細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則。工程質(zhì)量問題對物業(yè)產(chǎn)生不良影響的時間是相當(dāng)久遠(yuǎn)的，給管理帶來的障礙是巨大的，所以，物業(yè)管理公司在進行工程驗收時必須細(xì)致入微，任何一點忽視都會給日后的管理帶來無盡的困難，也將損害業(yè)主的利益。大的方面如給排水管是否通暢，供電線路的正確與否以及各種設(shè)備的運行是否正常；細(xì)微之處如所用材料的性能，供電線容的大小是否恰當(dāng)；電梯、空間、發(fā)電機等大型設(shè)備的檢測和驗收必須是在其負(fù)載運行一段時間以后進行。整體上的把握是從更高層次上去驗收，無論是什么類型的物業(yè)，其土地使用情況、市政公用設(shè)施、公共配套設(shè)施等綜合性項目將標(biāo)示該物業(yè)的檔次和發(fā)展?jié)摿Αψ≌^(qū)，因為與千家萬戶的日常生活緊密相關(guān)，所以，一個舒適、優(yōu)美、安靜的環(huán)境是小區(qū)建設(shè)和管理的重要目標(biāo)，寫字樓則重視能體現(xiàn)使用者的地位和身份，因此裝飾、地段和一流的設(shè)施系統(tǒng)應(yīng)是接管驗收的重點。二、物業(yè)接管驗收的分類建筑工程項目的竣工驗收可以分為隱蔽工程驗收、分期驗收、單項工程驗收、全部工程驗收。1隱蔽工程驗收各項隱蔽工程完成后，要隱蔽前，開發(fā)單位與承建單位應(yīng)按技術(shù)規(guī)范要求及時進行驗收。驗收以施工圖的設(shè)計要求和現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范為準(zhǔn)。經(jīng)檢查合格后，雙方在隱蔽工程檢查記錄上簽字，作為工程竣工驗收資料。2分期驗收分期驗收，是指分期進行的工程項目，或單元工程在達到使用條件、需要提前使用時所進行的驗收。例如住宅區(qū)，當(dāng)?shù)谝慌课萁ǔ珊?，即可進行驗收，以使完成的建筑產(chǎn)品及時投入使用，發(fā)揮其投資效益。3單項工程驗收工程項目的某個單項工程已按設(shè)計要求施工完畢，具備使用條件，能滿足投產(chǎn)要求時。承建單位可向開發(fā)單位發(fā)出交工通知。開發(fā)單位應(yīng)先自行檢查工程質(zhì)量、隱蔽工程有關(guān)資料、工程關(guān)鍵部位施工記錄以及有否遺漏情況等，然后由設(shè)計、承建等單位組織驗收小組，共同進行交工驗收。4全部工程驗收整個建設(shè)項目按設(shè)計要求全部建成，并達到竣工驗收標(biāo)準(zhǔn)時，即可進行全部工程驗收。大型建設(shè)項目的全部工程驗收工作，應(yīng)在做好驗收準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，按預(yù)驗收、正式驗收的順序進行。預(yù)驗收必須由開發(fā)單位、設(shè)計單位、承建單位及有關(guān)部門組成預(yù)驗收工作組。經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)，應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān)的所有技術(shù)資料。驗收標(biāo)準(zhǔn)及程序一、驗收標(biāo)準(zhǔn)工程項目竣工之后，驗收機構(gòu)應(yīng)以批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書、設(shè)計文件、施工圖紙、設(shè)備說明書、現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范、上級領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)下發(fā)的有關(guān)建設(shè)文件，以及國外引進技術(shù)或成套設(shè)備的合同文件和國外提供的設(shè)計文件等資料，作為驗收的依據(jù)進行驗收。由于建筑工程項目的性質(zhì)不同、行業(yè)不同，其竣工驗收的標(biāo)準(zhǔn)也不同。民用住宅驗收的一般標(biāo)準(zhǔn)如下：(1)工程項目按設(shè)計圖紙建成，所有粉刷、裝修作業(yè)全部施工完畢。(2)所有該項目的設(shè)備均已按設(shè)計規(guī)定全部落位安裝完畢，并且起動、運轉(zhuǎn)正常，能滿足使用要求，如電梯、滅火裝置、采暖通風(fēng)裝置等均已落位，并能正常起動。(3)上下水道鋪設(shè)完畢，所有管道及溝道無梗阻、滴漏、滲漏現(xiàn)象，供水正常、排水通暢。照明及動力用電的工作回路結(jié)構(gòu)清晰，控制操作方便，有過載和短路防護裝置。衛(wèi)生設(shè)備安裝齊全，使用靈活方便，其他公用設(shè)施均完好。(4)建筑物四周2米之內(nèi)的場地平整，由于本項目施工所造成的障礙物均已清除。(5)整個工程經(jīng)按現(xiàn)行施工技術(shù)驗收規(guī)范進行檢驗后，均達到合格標(biāo)準(zhǔn)以上。經(jīng)正式驗收合格后的物業(yè)應(yīng)迅速辦理固定資產(chǎn)交付使用的轉(zhuǎn)帳手續(xù)，并移交與建設(shè)項目有關(guān)的所有技術(shù)資料。二、驗收程序1原有房屋接管驗收程序(1)移交人書面提請接管單位接管驗收；(2)接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；(3)接管驗收單位同移交人對原有房屋的質(zhì)量與使用問題進行檢驗；(4)對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按危險和損壞問題的處理辦法處理；(5)交接雙方共同清點房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用狀況；(6)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件，辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)稱登記(若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無須辦理)。2新建房屋接管驗收程序。(1)建設(shè)單位書面提請接管單位驗收；(2)接管單位按接管驗收條件和應(yīng)提交的資料逐項進行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間；(3)接管單位會同建設(shè)單位對物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進行檢驗；(4)對驗收中發(fā)生的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理；(5)經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽署發(fā)接管文件。3住宅小區(qū)綜合驗收程序住宅小區(qū)建設(shè)項目全部竣工后，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提出住宅小區(qū)綜合竣工驗收申請報告并附本辦法第六條規(guī)定的文件資料；城市人民政府建設(shè)行政主管部門在接到住宅小區(qū)竣工綜合驗收申請報告和有關(guān)資料一個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)組成由城建(包括市政工程、公用事業(yè)、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生)、規(guī)劃、房地產(chǎn)、工程質(zhì)量監(jiān)督等有關(guān)部門及住宅小區(qū)經(jīng)營管理單位參加的綜合驗收小組；綜合驗收小組應(yīng)當(dāng)審閱有關(guān)驗收資料，聽取開發(fā)建設(shè)單位匯報情況，進行現(xiàn)場檢查，對住宅小區(qū)建設(shè)、管理的情況進行全面鑒定評價，提出驗收意見并向城市人民政府建設(shè)行政主管部門提交住宅小區(qū)竣工綜合驗收報告；城市人民政府建設(shè)行政主管部門對綜合驗收報告進行審查。綜合驗收報告審查合格后，開發(fā)建設(shè)單位方可將房屋和有關(guān)設(shè)施辦理交付使用手續(xù)。驗收合格并已辦理交付使用手續(xù)的住宅小區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位不再承擔(dān)工程增建、改建費用。三、物業(yè)接管驗收應(yīng)提交的資料1原有房屋接管驗收應(yīng)檢索提交的資料。(1)產(chǎn)權(quán)資料。房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及定、附著物清冊。(2)技術(shù)資料。房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。2新建房屋接管驗收應(yīng)提交的資料。(1)產(chǎn)權(quán)資料。項目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷安置資料。(2)技術(shù)資料。1)竣工圖包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2)地質(zhì)勘察報告；3)工程合同及開、竣工報告；4)工程預(yù)決算；5)圖紙會審記錄；6)工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄)；7)隱蔽工程驗收簽證；8)沉降觀察記錄；9)竣工驗收證明書；10)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；11)新材料、新配件的鑒定合格證書；12)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；13)砂漿、混凝土試塊試壓報告；14)供水、供暖的試壓報告。四、物業(yè)移交在完成了物業(yè)驗收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗收沒有問題的設(shè)備在驗收簽字的同時就可予以移交。物業(yè)要直接移交給物業(yè)管理公司，原因是物業(yè)在完成驗收之后，就進入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進行的，加之物業(yè)管理公司參與了施工監(jiān)理和工程驗收，只有它才對各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括各種崗位培訓(xùn)，甚至模擬操作等。物業(yè)要移交給物業(yè)管理公司的另一個原因在于，即使是由發(fā)展商或代理商售出的物業(yè)，當(dāng)其向業(yè)主移交時，移交者必須是物業(yè)管理公司，因為物業(yè)向業(yè)主的移交就是物業(yè)管理公司和業(yè)主共同管理、相互監(jiān)督的開始，移交過程中就有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂居住管理公約，預(yù)交水電費押金，領(lǐng)取物業(yè)管理手冊，知會管理條例等。這就像造好的機車在投入運行時必須令其駛?cè)胝墸绻婚_始就出了軌，即使你有能力再使之上軌，畢竟要花許多人力和財力。物業(yè)管理公司在接受移交時必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗收確認(rèn)，尤其是要查對責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。五、交接雙方的責(zé)任1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗收應(yīng)具備的條件和應(yīng)檢索提交的資料提前做好房屋交驗準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。按管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收，經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得分配使用。2接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。3.房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。4新建房屋從驗收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時用于代修。保修期滿，按實計算，也可以在驗收接管時，雙方達成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。5新建房屋一經(jīng)接管，建設(shè)單位應(yīng)負(fù)責(zé)在三個月內(nèi)組織辦理承租手續(xù)，逾期不辦，應(yīng)承擔(dān)因房屋空置而產(chǎn)生的經(jīng)濟損失和事故責(zé)任。六、接管物業(yè)的善后問題房屋竣工后，物業(yè)管理管理公司要與建設(shè)單位辦理物業(yè)移交手續(xù)。在移交驗收中，如果發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計問題，以及其它遺留問題，應(yīng)及時提請開發(fā)建設(shè)單位和施工單位解決。物業(yè)管理公司也可以代理開發(fā)建設(shè)單位和施工單位在保修期內(nèi)的保修責(zé)任，并按規(guī)定使用委托方提供的保修款。由于開發(fā)建設(shè)單位租售原因造成移交后出現(xiàn)空置房屋，其管理服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。辦理移交手續(xù)時，物業(yè)管理公司有權(quán)向開發(fā)建設(shè)單位索取以下與物業(yè)管理有關(guān)的書面資料：工程建設(shè)資料、各類房屋清單、出售房屋的產(chǎn)權(quán)范圍或成本核算清單、住宅區(qū)公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地清單、住宅區(qū)未完工的房屋、公用設(shè)施、設(shè)備及公共場地的竣工日期、商業(yè)用房及其它可以用于經(jīng)營的公用設(shè)施、設(shè)備和場地清單等?？⒐を炇蘸蟮奈飿I(yè)保修一、保修的范圍竣工驗收后的物業(yè)，在規(guī)定的保修期內(nèi)，因施工造成的質(zhì)量事故和質(zhì)量缺陷，應(yīng)按照建設(shè)部1984年3月3日制定的建筑工程保修辦法(試行)的規(guī)定進行保修。各種建筑物、構(gòu)筑物和設(shè)備安裝工程的保修范圍如下：(1)屋面漏雨；(2)煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通；(3)室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動，有防水要求的地面漏水；(4)內(nèi)外墻及頂棚抹灰、面磚、墻線、油漆等飾面脫落，墻面漿活起堿脫皮；(5)門窗開關(guān)不靈或縫隙超過規(guī)范規(guī)定；(6)廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水；(7)外墻外漏水、陽臺積水；(8)水塔、水池、有防水要求的地下室漏水；(9)室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣，暖氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落；)(10)室外上下管道漏水、堵塞，小區(qū)道路沉陷；(11)鋼、鋼筋混凝土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過國家規(guī)范和設(shè)計要求。二、保修期限保修期限自移交手續(xù)辦理完之日起計算，根據(jù)保修辦法下列各類工程的保修期。(1)民用與公共建筑、一般工業(yè)建筑、構(gòu)筑物的土建工程為1年；(2)建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個月；(3)建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個采暖、供冷期；(4)室外的上下水和小區(qū)道路為1年；(5)工業(yè)建筑的設(shè)備、電氣、儀表、工藝管線和有特殊要求的工程，其保修內(nèi)容和期限，由使用單位和施工單位在合同中規(guī)定。接管驗收注意事項一、物業(yè)管理企業(yè)自身的注意事項物業(yè)的接管驗收是直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗收，即由對物業(yè)的前期管理轉(zhuǎn)入到對物業(yè)的實體管理之中。因此，為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗收時應(yīng)注意以下幾個方面：1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗收工作。2物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴(yán)格的驗收，以維護業(yè)主的合法權(quán)益。3接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。4落實物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修，向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金，或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費用。5開發(fā)商應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)移交整套圖紙資料，包括產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料。6物業(yè)管理企業(yè)接受的只是對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。7接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗收后合格憑證，簽發(fā)接管文件。當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。二、物業(yè)管理企業(yè)外部的注意事項1接管不規(guī)范，驗收不合格。雖然國家或地方頒布了接管驗收方面的一些規(guī)范，但實際操作過程中常常不能嚴(yán)格執(zhí)行。之所以會在接管驗收中出現(xiàn)濫用職權(quán)的腐敗現(xiàn)象主要原因就是接管主體沒有完全進入市場，沒有真正界定清楚交接雙方的權(quán)、責(zé)。即使接管后出現(xiàn)質(zhì)量問題或發(fā)生事故，往往也不是責(zé)任方承擔(dān)，而是通過更高層次的協(xié)調(diào)，各方平擔(dān)風(fēng)險和責(zé)任。近幾年，建設(shè)量非常大，伴之而來的是大量的有質(zhì)量問題的物業(yè)，各種事故頻頻發(fā)生。開發(fā)或建筑企業(yè)的這種短期行為已造成了極大的浪費。同時，由于接管驗收的不規(guī)范，有時會造成管理公司與開發(fā)或建筑企業(yè)之間的糾紛，最終受害的可能還是使用者。2物業(yè)的接管驗收牽涉到新舊體制的轉(zhuǎn)移，規(guī)范難度較大。計劃體制下的房屋管理模式仍帶有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，其機制的轉(zhuǎn)換需要一個相當(dāng)長的時期，無論是外部環(huán)境，還是內(nèi)部素質(zhì)都有待在實踐中逐步改善。一些物業(yè)管理公司是在原房管部門基礎(chǔ)上成立的，雖然牌子換了，但實質(zhì)內(nèi)容沒變，接管驗收免不了老一套。按公司法新成立的一些物業(yè)管理公司，在接管驗收的規(guī)范化方面走得比較快，做了一些有益的探索。3缺乏統(tǒng)一的接管驗收合同文本。接管驗收合同訂立的內(nèi)容可隨物業(yè)的情況或其他條件的不同而有所不同，但其基本內(nèi)容，基本要求與基本形式應(yīng)該有一個標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)在一些地區(qū)制定了一些標(biāo)準(zhǔn)合同文本，但大多都不成熟。有些地區(qū)完全由交接雙方自己擬定合同事項，難免會出現(xiàn)矛盾或事后的糾紛。而且這樣做一方面增加了交接工作量，另一方面也不便于合同的管理。顯然，物業(yè)的接管驗收中的問題不僅是上述幾方面，還有像監(jiān)管職能不到位，消費者利益考慮較少等問題也需要引起重視。簽于物業(yè)接管驗收中存在的問題，應(yīng)注意抓好以下幾方面工作：進一步完善接管驗收的政策法規(guī)，文本體系，為規(guī)范交接行為創(chuàng)造條件。切實做到政企分開，轉(zhuǎn)變政府職能，把物業(yè)管理公司推向市場，推進物業(yè)管理市場化。接管合同概述及標(biāo)準(zhǔn)合同一、合同的概述(一)物業(yè)管理合同的特征1物業(yè)管理公司以業(yè)主或業(yè)主委員會的名義和費用處理委托事務(wù)。因此，物業(yè)管理公司因處理委托事務(wù)(如房屋維修、設(shè)備保養(yǎng)、治安保衛(wèi)、消防安全、清潔衛(wèi)生、園庭綠化等)所支出的必要費用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。2物業(yè)管理合同是有償?shù)?。也就是說，業(yè)主不但要支付物業(yè)管理公司在處理委托事務(wù)中的必要費用，還應(yīng)支付物業(yè)管理公司一定的酬金。3物業(yè)管理合同的訂立是以當(dāng)事人相互信任為前提的。任何一方通過利誘、欺詐、蒙騙等手段簽訂的合同，一經(jīng)查實，可依法起訴，直至解除合同關(guān)系。4物業(yè)管理合同的內(nèi)容必須是合法的，應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)事人雙方的權(quán)利、義務(wù)的平等與一致，并不得與現(xiàn)行物業(yè)管理法規(guī)相抵觸，否則，合同將不受法律保護。5物業(yè)管理合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同。物業(yè)管理合同自雙方達成協(xié)議時成立，故為諾成性合同；委托人和受托人雙方都負(fù)有義務(wù)，故為雙務(wù)合同。(二)物業(yè)管理合同的主要內(nèi)容物業(yè)管理合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：1委托方和受托方的名稱、住所；2物業(yè)管理區(qū)域的范圍和管理項目；3物業(yè)管理服務(wù)的事項；4物業(yè)管理服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；5物業(yè)管理服務(wù)的費用；6物業(yè)管理服務(wù)的期限；7違約責(zé)任；8合同終止和解除的約定；9當(dāng)事人雙方約定的其他事項。物業(yè)管理合同中當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)約定的物業(yè)管理服務(wù)事項包括：(1)物業(yè)共用部位共用設(shè)備的使用管理、維修和更新；(2)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的使用管理、維修和更新；(3)電梯、水泵等房屋設(shè)備的運行服務(wù)；(4)保潔服務(wù)；(5)保安服務(wù)；(6)物業(yè)維修、更新費用的帳務(wù)管理；(7)物業(yè)檔案資料保管。物業(yè)管理合同除了應(yīng)當(dāng)約定的管理服務(wù)事項外，還可以約定下列服務(wù)事項：(1)業(yè)主或使用人的自用部位和自用設(shè)備的維修、更新；(2)業(yè)主或業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)管理服務(wù)事項。二、標(biāo)準(zhǔn)合同市（縣）住宅局住宅區(qū)委托管理合同書(草案)(標(biāo)準(zhǔn)文本)甲方(委托方)： 住宅區(qū)業(yè)主管理委員會乙方(受委托方)： 物業(yè)管理公司為加強住宅區(qū)物業(yè)管理，保障區(qū)內(nèi)房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù) 市（縣）住宅區(qū)物業(yè)管理條例(以下簡稱住宅區(qū)條例)及其配套實施細(xì)則(以下簡稱住宅區(qū)細(xì)則)和市政府有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方充分協(xié)商，同意簽訂本委托管理合同，以便共同遵守。合同事項如下：(一)委托管理范圍及內(nèi)容(1)甲方將位于 區(qū) 路的住 宅區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)，承包經(jīng)營，自負(fù)盈虧。(2)管理事項包括：房屋的使用、維修、養(yǎng)護；區(qū)內(nèi)公用設(shè)施、設(shè)備及場所(地)(消防、電梯、機電設(shè)備、路燈、連廊、自行車房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場等)的使用、維修、養(yǎng)護和管理；清潔衛(wèi)生(不含垃圾運到中轉(zhuǎn)站后的工作)；公共生活秩序；文娛活動場所；便民服務(wù)網(wǎng)點及住宅區(qū)內(nèi)所有營業(yè)場所(不含肉菜市場)；車輛行駛及停泊；住宅區(qū)檔案管理；政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其他事項。(二)委托管理原則以社會效益、環(huán)境效益為主，經(jīng)濟效益為輔，相互促進，體現(xiàn)為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)和責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一的原則。(三)委托管理形式確定管理目標(biāo)、經(jīng)濟指標(biāo)，實行風(fēng)險抵押經(jīng)濟承包責(zé)任制。(四)委托管理期限委托管理期限為 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。(五)雙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)1甲方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：(1)依照住宅區(qū)條例和本合同規(guī)定將 住宅區(qū)委托乙方實行物業(yè)管理；(2)監(jiān)督乙方對公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方；(3)按 政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房(總建設(shè)面積的05%) 平方米給乙方，按商品房租金標(biāo)準(zhǔn)租賃租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；(4)給乙方提供管理用房 平方米(其中辦公用房平方米，員工宿舍平方米)，按微利房租金標(biāo)準(zhǔn)租用；(5)負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時予以收回；(6)不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動；(7)對乙方的管理實施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評定，如因乙方管理不善造成重大經(jīng)濟損失的，有權(quán)終止合同；(8)負(fù)責(zé)確定本住宅管理服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)；(9)委托乙方對違反住宅區(qū)條例和住宅細(xì)則以及業(yè)主公約的行為進行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟損失，以停水、停電等措施對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人進行催交、催改；(10)協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化