西安二府莊地塊開發(fā)戰(zhàn)略溝通方案 2011-107頁.ppt

二府莊項(xiàng)目 地塊開發(fā)溝通方案,審時(shí)度勢(shì) 蓄勢(shì)而發(fā),第一章：西安整體市場(chǎng),第二章：區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境,第五章：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)體系,第四章：整體項(xiàng)目定位,第三章：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研,第六章：一期產(chǎn)品定位及客戶,政策一：新“國(guó)八條”出臺(tái),政策二：西安出臺(tái)“限購(gòu)令”,二套住房首付上調(diào)至60% 市場(chǎng)觀望情緒漸濃 、商品房成交量下降趨勢(shì)顯現(xiàn)。,限購(gòu)對(duì)象：已有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭。有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭。無法提供1年以上本市納稅證明或社保繳納證明的非本市戶籍居民家庭。,政策三：明碼標(biāo)價(jià)制 3月21日西安已開始執(zhí)行,政策四：西安出臺(tái)“限價(jià)令” 2011年漲幅不高于15%,政策五：嚴(yán)格的金融信貸政策 2011年內(nèi)三次加息 5年期以上的基準(zhǔn)利率突破7的歷史心理高位,達(dá)到7.05%，房貸利率至十年最高,房地產(chǎn)調(diào)控政策的接踵而至 北京、上海、深圳等一城市的置業(yè)需求急劇下降,西安市場(chǎng)情況如何？,西安住宅月銷售金額,西安住宅銷售面積,住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn) 2011年，住宅市場(chǎng)在住宅限購(gòu)令的影響下，銷量和總銷額較之2010年都出現(xiàn)大幅下滑。2011年8月普通住宅銷售面積73.66萬平方米，環(huán)比下降19.67%，同比下降25.04%。,住宅市場(chǎng),客戶需求結(jié)構(gòu) 進(jìn)入2011年以后，改善型及投資型客群減少，剛性需求成為市場(chǎng)主力客群，成交戶型面積“兩頭變大，中間變小”. 面積區(qū)間基本在70-120范圍內(nèi)，成交價(jià)格在5500-7000元/,住宅市場(chǎng),西安銷售面積,西安銷售金額,商業(yè)市場(chǎng)整體表現(xiàn) 受益于住宅的政策調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇。商業(yè)銷售面積9.98萬平方米，環(huán)比上漲66.98%，同比上漲15.54%,商業(yè)市場(chǎng),寫字樓板塊分布寫字樓板塊呈現(xiàn)市中心、城北、高新“三足鼎立”的分布狀態(tài),寫字樓市場(chǎng),西安銷售面積,西安銷售金額,寫字樓市場(chǎng)整體表現(xiàn) 受益于住宅的政策調(diào)控，辦公地產(chǎn)迎來新一輪的發(fā)展機(jī)遇。2011年8月西安寫字樓銷售面積8.7萬平方米，環(huán)比上漲137.46%，同比上漲37.79%,寫字樓市場(chǎng),總結(jié)： 住宅市場(chǎng)收到調(diào)控政策的影響，成交面積銳減 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，商服及寫字樓物業(yè)短期內(nèi)將呈現(xiàn)火熱走勢(shì) 低總價(jià)、高性價(jià)比樓盤將成為未來市場(chǎng)的主流 購(gòu)房人群普遍呈現(xiàn)低齡化特征，小戶型需求比例增多,第一章：西安整體市場(chǎng),第二章：城南區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境,第五章：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)體系,第四章：整體項(xiàng)目定位,第三章：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研,第六章：一期產(chǎn)品定位及客戶,本案,城南區(qū)域,傳統(tǒng)文教區(qū)，高校云集，醫(yī)療、金融等城市配套發(fā)達(dá)。商圈眾多，商貿(mào)繁榮。,由于功能定位的原因，城南向來是西安市民最屬意的居住區(qū)域，因而城南的房地產(chǎn)開發(fā)起步早，進(jìn)步快，一直走在西安的前沿。,城南區(qū)域客群,分析： 1.由于城南學(xué)校云集，文化氛圍濃郁，所以一直以來城南都是西安人安家置業(yè)的首選，一是因?yàn)橛欣谧优芙逃?，二是文教區(qū)也很適合作居住區(qū)。 2.城南的交通、教育、醫(yī)療保健、商業(yè)服務(wù)、娛樂餐飲、休閑運(yùn)動(dòng)等生活配套是西安最齊全的，作為西安房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最成熟的區(qū)域，城南有理由繼續(xù)成為西安市民置業(yè)立家的第一選擇。 3.除去曲江新區(qū)和長(zhǎng)安區(qū)，城南主城區(qū)可開發(fā)的土地逐漸減少，項(xiàng)目供應(yīng)以高尚中小盤為主，同時(shí)高企的房?jī)r(jià)分流了相當(dāng)數(shù)量的客群到其他新興區(qū)域，留在本區(qū)域的客戶多為有地域居住情感的歷史居民，且人群愈向高端化篩選。,以私營(yíng)業(yè)主、政府官員、高校教師為主,2010年以來，城南區(qū)商品房銷量一直處于低位運(yùn)行，凸顯市場(chǎng)的疲軟，在房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步深化甚至從嚴(yán)的背景下，“僵持轉(zhuǎn)冷”的預(yù)期被進(jìn)一步強(qiáng)化； 限購(gòu)令對(duì)需求結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，70-90平剛需戶型產(chǎn)品量繼續(xù)上升。 成交價(jià)格在5000-7500元/區(qū)間，溢價(jià)較高。,城南區(qū)域成交情況,本案,項(xiàng)目區(qū)域關(guān)系圖,高新板塊,電子城板塊,曲江板塊,小寨板塊,地塊現(xiàn)狀,所在區(qū)域?yàn)槌悄蠀^(qū)最大的城中村聚集地，人口流動(dòng)性大，建筑密度高，整體環(huán)境有待提升。,區(qū)域關(guān)系,曲江、高新項(xiàng)目是傳統(tǒng)的高檔居住區(qū)，電子城和小寨項(xiàng)目是投資熱土 商業(yè)投資首選小寨，公寓辦公首選高新區(qū)，高端住宅首選曲江居住圈 如何使項(xiàng)目在周邊辦公、住宅、商業(yè)配套成熟的環(huán)境下突圍，是本項(xiàng)目開發(fā)的重中之重！,天使魔鬼 優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì) 并駕齊驅(qū)、同等突出,區(qū)域優(yōu)勢(shì)： 天生璞玉、擁有未來 1、項(xiàng)目與主城區(qū)的距離近：未來生活方式生活節(jié)奏生活品 質(zhì)將明顯提升!從大配套的角度來說具備居住的優(yōu)勢(shì)價(jià)值 2、交通便利，毗鄰電子城、小寨、高新、曲江，周邊高校林 立，美院、石油大學(xué)兩所高校圍繞，文化氛圍隆厚 3、本地塊形狀呈長(zhǎng)條狀,臨主干道含光路,臨街面長(zhǎng), 具備很強(qiáng) 的城市觀瞻性! 具備做公建型物業(yè)(酒店寫字樓)的物理?xiàng)l件,從地快分析:本項(xiàng)目的地塊價(jià)值呈多元化!,區(qū)域劣勢(shì)： 1、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重 2、周邊缺少自然生態(tài)環(huán)境，對(duì)住宅無太多利好 3、容積率高，樓位排布又不能影響北面樓位的日照。因次，對(duì)戶型設(shè)計(jì)的挑戰(zhàn)性很高！ 4、東臨含光路，有很大的噪音！,對(duì)于高端居家型客戶而言,不具備明顯的吸引力!,第一章：西安整體市場(chǎng),第二章：區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境,第五章：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)體系,第四章：整體項(xiàng)目定位,第三章：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研,第六章：一期產(chǎn)品定位及客戶,項(xiàng)目周邊主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目區(qū)位示意,項(xiàng)目地址：城南朱雀路78號(hào) （青松路與朱雀大街十字西南角） 物業(yè)類別：住宅 建筑類別：塔樓 高層 共9棟 容積率：3.31 綠化率：31.68% 戶數(shù)：共3720戶 所屬商圈：小寨商圈 開發(fā)商： 融尚投資 項(xiàng)目占地：43995 平方米 總建面：26萬平米 物業(yè)顧問公司:衡信柏迪gva 代理商：易居中國(guó),融尚第十區(qū),3,1,基礎(chǔ)信息,4,2,項(xiàng)目地址：永松路與丁白路十字向東200米 物業(yè)類別：住宅 、商業(yè) 建筑類別：塔樓 多層 小高層 高層 綠化率：35% 容積率：6.8 戶數(shù)：共1700戶 所屬商圈：小寨商圈 開發(fā)商：兆勝實(shí)業(yè) 項(xiàng)目占地： 14667平方米 總建面：10萬平米 停車位：1:0.8 均價(jià)：8000元/ 代理商：金領(lǐng)代理,基礎(chǔ)信息,御筆華府,項(xiàng)目地址：城南區(qū)石油大學(xué)南門對(duì)面/城南 明德門 物業(yè)類別：住宅 建筑類別：高層 8棟 容積率：6.42 綠化率：45% 戶數(shù)：共2000戶 所屬商圈：小寨商業(yè)圈 開發(fā)商： 陜西世華置業(yè)有限公司 項(xiàng)目占地：45畝 總建面：19萬 停車位：0 均價(jià)：6600元/,基礎(chǔ)信息,1,6,5,2,4,3,7,8,蘋果城,項(xiàng)目地址：含光南路與明德二路東北角 物業(yè)類別：住宅+2層商業(yè) 建筑類別：小高層 高層 容積率：5.76 綠化率：43% 戶數(shù)：共444戶 所屬商圈：小寨商業(yè)圈 開發(fā)商：陜西金房實(shí)業(yè)有限公司 證件：五證齊全 項(xiàng)目占地： 7140 總建面： 49052 均價(jià)：7300元/,基礎(chǔ)信息,城南翡翠,項(xiàng)目地址：吉祥路176號(hào)（豪盛時(shí)代華城西臨） 物業(yè)類別：住宅 商鋪 建筑類別：高層、小高層 容積率：5.10 綠化率：35% 戶數(shù)：共850戶 所屬商圈：小寨商業(yè)圈 開發(fā)商：西安博家實(shí)業(yè) 項(xiàng)目占地：30畝 總建面：15萬 車位配比：1:0.33 均價(jià)：7300元/,基礎(chǔ)信息,祥和雅居,項(xiàng)目地址：高新永陽公園以北（科技六路與太白南路交匯處西南角） 物業(yè)類別：豪華居住區(qū),宜居生態(tài)地產(chǎn) 建筑類別：板樓 板塔結(jié)合 高層 容積率：4.15 綠化率：49% 戶數(shù)：共1762戶 所屬商圈：太白南路購(gòu)房圈 開發(fā)商：北京建工地產(chǎn) 總建面：32萬 車位配比：1:1.2 均價(jià)：8800元/,基礎(chǔ)信息,建邦華庭,項(xiàng)目規(guī)劃對(duì)比, ,周邊競(jìng)品小結(jié),1、在售項(xiàng)目產(chǎn)品類型中以住宅為主，面積主要集中在70-100兩居、100-130三居。 2、寫字樓項(xiàng)目稀少，但是西安寫字樓需求旺盛，供不應(yīng)求的市場(chǎng)現(xiàn)狀為項(xiàng)目提供了機(jī)遇。 3、周邊項(xiàng)目商業(yè)以社區(qū)底商為主，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開發(fā)提供了市場(chǎng)空白。 4、缺少高品質(zhì)和復(fù)合式住宅項(xiàng)目，除建邦華庭具有一定規(guī)模外，其余均為中小項(xiàng)目。,第一章：西安整體市場(chǎng),第二章：區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境,第五章：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)體系,第四章：整體項(xiàng)目定位,第三章：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研,第六章：一期產(chǎn)品定位及客戶,根據(jù)以上分析得出： 本區(qū)域房地產(chǎn)的業(yè)態(tài)及贏利模式單一而傳統(tǒng)： 1、無特色、平民化氣質(zhì)住宅多 2、高品質(zhì)住宅少 該區(qū)域的區(qū)域特征決定了，該區(qū)域的房地產(chǎn)的贏利模式及市場(chǎng)需求對(duì)于中高端住宅、商業(yè)、商務(wù)等有很大的市場(chǎng)需求。,樹立“王中王”首席高品質(zhì)大盤形象 大盤要猶如君王 獅子搏兔 內(nèi)圣外王,此類項(xiàng)目一定要跳出傳統(tǒng)的地產(chǎn)模式。,40萬的地產(chǎn)項(xiàng)目,放在城南核心區(qū)域，注定了要具有光彩奪目氣吞山河的王者風(fēng)范、和左右主流市場(chǎng)的絕對(duì)影響力！,項(xiàng)目在本區(qū)域及周邊相鄰的一級(jí)幅射區(qū)內(nèi)，絕對(duì)要成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者，和游戲規(guī)則的制定者，因?yàn)閷?shí)力就是影響力！絕對(duì)不能淪為市場(chǎng)的跟隨者！,五星級(jí)形象 四星級(jí)價(jià)格 三星級(jí)產(chǎn)品,項(xiàng)目的意義： 城南 2012年1號(hào)城市作品 城市核心 地產(chǎn)旗艦的扛鼎之作 西安 城南開啟全新生活方式的踐行者 兌現(xiàn)一座城市的國(guó)際夢(mèng)想的獻(xiàn)禮之作,項(xiàng)目的功能定位： 城市居住、文化藝術(shù)新地標(biāo) 四大功能： 居住(living) 休閑娛樂、社交（social） 購(gòu)物（shopping) 商務(wù)（office hotel ) 成為西安人心目中的(城南)城市主場(chǎng)和繁華象征,隨著未來城市發(fā)展，地鐵開通，區(qū)域城市面貌改善，區(qū)域價(jià)值會(huì)呈現(xiàn)，本項(xiàng)目的地塊價(jià)值，會(huì)發(fā)生多元化的演變！,change,項(xiàng)目整體定位 caphos(卡布豪斯) - 高尚城市建筑綜合體 - 國(guó)際復(fù)合街區(qū),caphos(卡布豪斯)釋義：,caphos，本質(zhì)是由clubs pan（泛會(huì)所）、apartment（高檔公寓）、park（公園景觀）、hotel（主題酒店）、office（寫字樓）、shoppingmall（綜合購(gòu)物中心）所構(gòu)成的混合區(qū)域，1986年最先誕生于巴黎的拉德芳斯。它是伴隨著城市功能的綜合化、規(guī)模大型化和空間與流線組織復(fù)合化而順應(yīng)成長(zhǎng)的一種全新的復(fù)合地產(chǎn)。 由于caphos具有高可達(dá)性、高密度、集約性、功能復(fù)合性、土地使用均衡性、空間連續(xù)性、內(nèi)部、外部聯(lián)系完整性及巨大的社會(huì)效應(yīng)與升值潛力等特征，已逐漸被運(yùn)用到城市建設(shè)中去。目前這種地產(chǎn)模式在國(guó)外已經(jīng)發(fā)展成熟，是世界上最先進(jìn)的地產(chǎn)開發(fā)模式，但在中國(guó)仍處于開拓發(fā)展階段。 本項(xiàng)目將在caphos(卡布豪斯)概念的指導(dǎo)下，填補(bǔ)目前中國(guó)地產(chǎn)發(fā)展模式的空白，確立“高尚城市建筑綜合體”、“國(guó)際復(fù)合街區(qū)”的形象整合定位。,該區(qū)依照卡布豪斯的規(guī)劃理念劃分為商務(wù)區(qū)、公園區(qū)和住宅區(qū)，并建造有歐洲最大的商業(yè)中心和公交換乘中心。集中的商務(wù)體系、大規(guī)模的居住面積、優(yōu)良的綠化環(huán)境以及快速的交通捷運(yùn)使它成為歐洲著名的現(xiàn)代城區(qū)代表，并引領(lǐng)著巴黎最新經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。,caphos在巴黎拉德芳斯,caphos在紐約曼哈頓,素有“紐約市的心臟”之稱的曼哈頓集聚了紐約市政廳和聯(lián)邦、州、市、縣許多辦公機(jī)構(gòu)、美國(guó)最高的摩天樓群、紐約中央公園以及大多著名的旅社、餐館、百貨公司、專業(yè)商店、影劇院、音樂廳和博物館大都集中于此，被譽(yù)為caohos（卡布豪斯）形態(tài)的典范。,caphos在東京六本土,日本東京的六本木，也是近幾年才誕生的卡布豪斯全新聚落，它集住宅、商業(yè)大樓、購(gòu)物中心、旅館、餐廳、游憩、文藝設(shè)施及新住宅群于一體，短短的時(shí)間內(nèi)從無到有昂然挺起，不僅攫取了來自全世界的關(guān)注，同時(shí)還成為了許多時(shí)代尖端人士競(jìng)相在六本木留下造訪腳印的銀座區(qū)域。,除了擁有發(fā)達(dá)的商業(yè)、娛樂餐飲業(yè)，天河北在文化方面也有著強(qiáng)大的底蘊(yùn)。這里有教育部直屬的華南師范大學(xué)（2007年，華師與其他5所師范類院校一起成為首批免費(fèi)教育師范生的招收院校），有國(guó)家重點(diǎn)大學(xué)、211和985工程院校華南理工大學(xué)及剛剛慶祝完100年校慶的華南農(nóng)業(yè)大學(xué)。,caphos在廣州天河北,三里屯village為開放式購(gòu)物區(qū)，是block街區(qū)典型開發(fā)案例。由19座低密度的當(dāng)代建筑布局而成，整個(gè)項(xiàng)目分為南、北兩個(gè)區(qū)域既與周邊建筑融合在同一個(gè)區(qū)域之中，同時(shí)也保持著相對(duì)的獨(dú)立性。,caphos在北京三里屯village,因?yàn)橛辛薱aphos 本項(xiàng)目有了與世界 比肩的高度,住宅市場(chǎng)定位 科技人文住宅 都市白領(lǐng)生活空間,定位依據(jù),【市場(chǎng)】區(qū)域樓盤自身定位不確定，缺乏項(xiàng)目自身特色，科技住宅將使本案具有區(qū)別于區(qū)域一般項(xiàng)目的自身特色；人文住宅則使本案與周邊濃郁的人文教育氣息相聯(lián)系，更具地域特色。準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位+高品質(zhì)產(chǎn)品的有機(jī)組合將會(huì)為本案住宅后期熱銷創(chuàng)造堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 【配套】在兩所高校的中間,除了享受本項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)配套外,還能感受高校文化帶來的卷卷書香,感受活力無處不在的區(qū)域魅力.,住宅客群定位,主力客戶,輔助客戶,其他自用或投資人士,地緣客民 高校教職工 政府機(jī)關(guān)公務(wù)員 企事業(yè)中高級(jí)管理人員 企事業(yè)技術(shù)人員,公寓市場(chǎng)定位 精裝soho公寓 前衛(wèi)、時(shí)尚的現(xiàn)代時(shí)尚空間,定位詮釋： 投資型：充分發(fā)掘本案巨大的升值空間價(jià)值，將升值價(jià)值附于投資產(chǎn)品，以增加附加值 提高競(jìng)爭(zhēng)力，加之目前市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)投資成熟環(huán)境，住宅類地產(chǎn)的穩(wěn)定回報(bào)，為本定位 創(chuàng)造了巨大的市場(chǎng)空間； 自住型:精裝白領(lǐng)公寓除可享受到本案大規(guī)模的商業(yè)配套的優(yōu)勢(shì)外，還可利用項(xiàng)目整體規(guī)劃的便利條件，再日后的服務(wù)中，聯(lián)手商家和物業(yè)，為業(yè)主提供洗衣、送餐、家政等一系列服務(wù)。 soho公寓：戶型面積較小，即使單價(jià)較高而總價(jià)仍然較低，客戶群門檻不受影響；可居 住可辦公的小戶型的出現(xiàn)，使自由職業(yè)者、創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)或居家辦公的企業(yè)和個(gè)人等 客群能夠提供更適合的辦公地點(diǎn)，更能在本案充分享受到綜合社區(qū)的全方位服務(wù)和便利， 定將擁有工作與生活的雙重樂趣。,公寓客群定位,主力客戶 辦公客戶：創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，規(guī)模較小企業(yè)，可于家庭辦公的企業(yè)和個(gè)人等。 自住客戶：高樓教職工及在區(qū)域周邊工作的企業(yè)白領(lǐng)階層，剛參加工作不久的公務(wù)員、企事業(yè)單位職員等；考慮小面積、低總價(jià)的首次置業(yè)年輕人是構(gòu)成本案soho公寓的自住主要客群。 投資客戶：充分考慮到本案能帶來的長(zhǎng)遠(yuǎn)收益，有獨(dú)到投資眼光的投資人群。 輔助客戶：其他自用或投資人士,寫字樓市場(chǎng)定位 創(chuàng)意辦公寫字樓 藝術(shù)及文化交流孵化基地,區(qū)域內(nèi)寫字樓稀缺，存在市場(chǎng)空白。 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展空間大，未來競(jìng)爭(zhēng)激烈。 從客戶需求角度分析，本區(qū)域未來的客戶群利于塑造5a級(jí)寫字樓的品質(zhì)形象。 以客戶的貼身需求為導(dǎo)向，打造藝術(shù)文化辦公理念，提高舒適度，加大智能化設(shè)施投入，在一定程度上已能達(dá)到與國(guó)際對(duì)接的水平。 建議在設(shè)備使用上，按照國(guó)內(nèi)或世界上技術(shù)先進(jìn)的品牌設(shè)備，真正打造出城南第一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)智能化的寫字樓。,定位依據(jù),寫字樓客群定位,主力客戶,中小企業(yè) 美院周邊創(chuàng)意機(jī)構(gòu)及個(gè)人; 小型創(chuàng)業(yè)型企業(yè)及個(gè)人。,特殊客戶,商家客戶,輔助客戶,一般客戶、投資客戶 其他普通客戶,商業(yè)市場(chǎng)定位 block街區(qū) 集文化、藝術(shù)、休閑和購(gòu)物于一體的全新空間,block街區(qū)概念 所謂國(guó)際block街區(qū)，block街區(qū)設(shè)計(jì)理念是目前國(guó)際上較先進(jìn)的一種樓盤開發(fā)理念block是5個(gè)單詞的縮寫：b-business(商業(yè))、l-life allow(休閑)、0-0pen(開放)、c-crowd(人群)，k-kind(親和)。簡(jiǎn)單的概括：就是居住和商業(yè)的集中融合街區(qū)既要提供居住，又要有豐富的商業(yè)配套和休閑配套。,商業(yè)、辦公、公寓 規(guī)模預(yù)測(cè),本項(xiàng)目辦公物業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè)根據(jù)市場(chǎng)辦公物業(yè)的月平均銷售量（2011年為55375/月）及市場(chǎng)容量，建議本項(xiàng)目的辦公物業(yè)規(guī)模4-5萬為宜。,辦公規(guī)模預(yù)測(cè),項(xiàng)目周邊如“陽陽國(guó)際廣場(chǎng)” 約14萬,在品質(zhì)不高的情況下,目前已達(dá)到滿租狀態(tài),月租金已達(dá)到40元/,城南片區(qū)公寓在售項(xiàng)目7個(gè)，未來即將入市項(xiàng)目10個(gè)，均主要集中在南二環(huán)片區(qū)，小寨片區(qū)在售項(xiàng)目1個(gè)，未來即將入市項(xiàng)目3個(gè)，本項(xiàng)目片區(qū)存在市場(chǎng)空白，故建議公寓物業(yè)規(guī)模12萬為宜。,公寓規(guī)模預(yù)測(cè),根據(jù)西安商業(yè)市場(chǎng)月均去化77250計(jì)算，本項(xiàng)目的大型商業(yè)規(guī)模應(yīng)控制在6-8萬平方米以內(nèi)，發(fā)展方向?yàn)榫哂畜w驗(yàn)性、參與性、多元化的新型購(gòu)物中心，整體檔次為中高檔,發(fā)展方向,西安市大型商業(yè)目前已進(jìn)入商圈快速拓展，新興商業(yè)形式不斷涌現(xiàn)的階段 消費(fèi)者更加注重購(gòu)物的愉悅感和體驗(yàn)感,檔次定位,項(xiàng)目區(qū)域周邊的商業(yè)多為中低檔商業(yè)，服務(wù)人群一直延續(xù)原有的傳統(tǒng) 項(xiàng)目周邊聚集了眾多學(xué)校教師以及新開發(fā)樓盤帶來眾多中產(chǎn)人員，為消費(fèi)能力足、消費(fèi)頻次高的消費(fèi)者,商業(yè)規(guī)模預(yù)測(cè),集新型辦公、商業(yè)、休閑娛樂、文化藝術(shù)、都市居住為一體的 高尚城市建筑綜合體,發(fā)展方向,城市級(jí)大型 集中商業(yè),創(chuàng)意辦公 寫字樓,小戶型公寓、 loft公寓、 soho公寓,城市高尚住宅,構(gòu)造頂級(jí)綜合體形象,滿足回現(xiàn)要求、降低風(fēng)險(xiǎn),規(guī)模建議,8平米,4-5平米,寫字樓,住宅,公寓,商業(yè),12平米,16平米,第一章：西安整體市場(chǎng),第二章：區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境,第五章：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)體系,第四章：整體項(xiàng)目定位,第三章：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研,第六章：一期產(chǎn)品定位及客戶,一、建筑規(guī)劃布局創(chuàng)新 【突出項(xiàng)目的整體的尊貴感】【立體多層次空間體驗(yàn)】 【生活場(chǎng)景都市化、休閑化、情景化】【提高了商業(yè)的價(jià)值】 具體表現(xiàn)為： （一）皇家臺(tái)地（二）營(yíng)造內(nèi)街 制造繁華,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑規(guī)劃布局,（一）建筑布局：皇家臺(tái)地式布局 增加高人一等的視覺感受與尊貴感； 增加項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn) 以甩開周邊項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)； 增加商業(yè)面積 創(chuàng)造利潤(rùn)最大化； 在保證配比車位數(shù)量的前提下，降低車庫(kù)建筑成本； 為以后開發(fā)高端項(xiàng)目預(yù)留硬件升級(jí)空間。,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-皇家臺(tái)地,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-皇家臺(tái)地,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-皇家臺(tái)地,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-皇家臺(tái)地,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-皇家臺(tái)地,總結(jié): 1.降低地下車庫(kù)建筑成本 2.獨(dú)特的空間體驗(yàn): 領(lǐng)域感高貴感安全感 3.對(duì)臨街一樓商業(yè),產(chǎn)生拓展空間, 可以增加商業(yè)的實(shí)際使用面積，促進(jìn)商業(yè)價(jià)值! 4.跳出周邊產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)!樹立高檔大盤地位!,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-皇家臺(tái)地,（二）營(yíng)造內(nèi)街 制造繁華 利用項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)，將步行街引入內(nèi)部， 增加高價(jià)值臨街商業(yè)面積和優(yōu)雅的都市氛圍。,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-內(nèi)街,多形態(tài)內(nèi)院街景,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-內(nèi)街,由于周邊人流量大,可以在再規(guī)劃出人造街道,增加逛街的趣味性,增加臨街商業(yè)面積。 最旺的商業(yè)街，是按人行尺度打造，形成自由的”之“字型街景！,多形態(tài)內(nèi)院街景,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-內(nèi)街,多形態(tài)內(nèi)院街景,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-內(nèi)街,人造街道:局部設(shè)置半室內(nèi)商業(yè)中庭,商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)在與氛圍與消費(fèi)過程中的體驗(yàn)感：商業(yè)區(qū)示范店示意,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-內(nèi)街,一樓人造街道與空中街院的銜接,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-內(nèi)街,總結(jié)： 根據(jù)人流動(dòng)線，營(yíng)造出有別于常見的社區(qū)空間感,不再是簡(jiǎn)單的居住。社區(qū)空間變得更生動(dòng)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)了居住，休閑、逛街等多種功能與風(fēng)格的完美融合。,競(jìng)爭(zhēng)體系-建筑布局-內(nèi)街,二、項(xiàng)目外部視覺提升 項(xiàng)目外立面風(fēng)格 趨向公建化，極致的現(xiàn)代大都會(huì)風(fēng)格,都市化外立面展示,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)體系-項(xiàng)目外立面,都市化外立面展示,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)體系-項(xiàng)目外立面,都市化外立面展示,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)體系-項(xiàng)目外立面,都市化外立面展示,項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)體系-項(xiàng)目外立面,第一章：西安整體市場(chǎng),第二章：區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境,第五章：項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)體系,第四章：整體項(xiàng)目定位,第三章：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)調(diào)研,第六章：一期產(chǎn)品定位及客戶,本項(xiàng)目最類似樓盤 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及銷售分析,城南萬 科 城 （1800畝）,概況：首期總用地面積271.158畝，總建筑面積61.68萬平方米，其中居住用地240畝，容積率3.0 ，商業(yè)用地31.15畝，容積率5.11，綠地率約為35% 產(chǎn)品類型精裝酒店公寓、精裝住宅（板式小高層、點(diǎn)板高層、loft公寓式住宅）、townhouse、風(fēng)情商業(yè)街、大型集中型商業(yè)中心 產(chǎn)品戶型：兩房68-78，三房88-115，板式小高層140 ； 平均價(jià)格：高層7000-7500元/，小高層8500-9000元/,萬科城,萬科城：首次開盤共推出990套房 開盤后一月銷售情況 2房 62-64： 198套（售罄） 75-77 ：198套（售罄） 3房 88-89：297套（售罄） 115：99套（售罄） 140：198套 （剩下20多套） 最暢銷的是低總價(jià)的88-893房 772房 作為中國(guó)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，萬科的產(chǎn)品定位一向精準(zhǔn)其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及最 終的實(shí)際銷售表現(xiàn)，值得我們重點(diǎn)參考,萬科城 暢銷戶型: 88平米左右的小3房 75-77 平米小2房,高新復(fù)地優(yōu)尚國(guó)際,樓盤地址：西安市西高新科技路西段經(jīng)十三路 開發(fā)商：復(fù)地集團(tuán)股份有限公司 占地面積：62666 建筑面積：約23萬. 總棟數(shù)：11棟。 綠化率：40% 容積率：3.2 戶型面積：1+1戶型：73、 74； 2+1戶型： 85、 87、 88、 89； 3+1戶型：107、 124、 130；,復(fù)地優(yōu)尚國(guó)際戶型配比,注：共7棟樓13個(gè)單元； 總套數(shù)：1350套，1+1戶型378套；2+1戶型756套；3+1戶型216套,結(jié)論： 以上兩個(gè)較成功的龍頭大盤，給予我們的提示： 1. 先期開發(fā)產(chǎn)品的戶型以2房,小3房為主，少量城市主流3房為輔。 2.產(chǎn)品戶型較之前相比，面積區(qū)間越來越小，或加以面積贈(zèng)送等特色成為戶型競(jìng)爭(zhēng)的亮點(diǎn)。,守 正 出 奇 守正：遵循西安市場(chǎng)宏觀及區(qū)域分析提示 遵循區(qū)域市場(chǎng)分析提示 主要面對(duì)小高新及城南、剛需客戶 及部分剛改型客戶 出奇：根據(jù)區(qū)域市場(chǎng)各主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤實(shí)際情況 以低總價(jià)、小面積、全功能小兩房及小三房為主力產(chǎn)品 提高配套支