星耀天嘉湖項目提案.ppt

1,LOADING,2,如 果 生 命 可 以 策 劃 我愿意選擇出生在云南 因為那里是萬綠之宗，彩云之南 更是由昆明、大理、麗江、香格里拉組成的 無限美麗的家,今天，來自云南的嘉賓將蒼山之魄、洱海之靈融入天津之南、天嘉湖水。,星耀帶來了百億的財富和造夢的理想， 合富希望能以最好的思想和謀略禮敬南賓！,禮敬南賓,3,4,提報思路 第一篇：找魂 第二篇：40億 第三篇：5的故事 第四篇：推廣1條線,5,第一篇：找魂,6,我是誰？,7,我的前世今生,8,前世,Utopia an ideal place or state,烏托邦是人類對美好社會的憧憬，是人類思想意識中最美好的社會,柏拉圖的理想國（Republic）所顯示的，藉由擴大描繪某一概念（正義及自由），以基于這種概念而建構之理想社群的形式。,圖為摩爾烏托邦（1516）一書中的烏托邦地圖,9,烏托邦 理想國,一個是東方的世外桃源，一個是西方的神秘國度,中國桃花源,世界亞特蘭蒂斯,前世,10,今生,五洲國際，一座包容5大洲，4大洋的現(xiàn)代理想國 水中的亞特蘭蒂斯，夢中的桃花源。,11,我的前因后緣,12,前因,天津，北方新經(jīng)濟中心,濱海新區(qū)，納入國家十一五重點規(guī)劃,環(huán)渤海，中國經(jīng)濟增長第三級,京津融城，京津雙核從裂變到聚變,13,天津市大力推動旅游業(yè)的發(fā)展，都市休閑旅游迎來發(fā)展良機,結合“十一五”規(guī)劃，天津市政府提出全市要努力增強為區(qū)域發(fā)展服務的國際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、休閑旅游、區(qū)域金融服務功能，優(yōu)化空間布局，提高服務水平的服務業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標。 天津市旅游業(yè)發(fā)展迅速，各種資源得以整合和優(yōu)化，“北方休閑之都”的嶄新形象正在形成。 近年來天津市民人均可支配收入不斷上升，生活水平的提高將產(chǎn)生大量的都市休閑活動，這給休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機遇。,歷年天津市接待國內(nèi)游客人數(shù)及旅游收入的增長率,前因,14,這些項目為天津規(guī)劃的一軸、兩帶、三區(qū)之內(nèi)的項目。 他們基本滿足了休閑度假旅游地產(chǎn)的基本要素，時間與空間距離在1-2小時，30-80公里，這些項目均具備休閑度假功能，基本可以滿足中閑與小閑的需求。,上水郡 山傾城,京津新城,濱海休閑,東麗湖,天嘉湖,團泊新城,七里海,天津市休閑地產(chǎn)現(xiàn)實格局,15,受制于整體經(jīng)濟發(fā)展的水平，天津旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不充分，缺少有特色的旅游項目和旅游景點，已有的一些休閑項目偏高檔化，市場空間較小。 大部分依托自然環(huán)境的休閑旅游區(qū)與市區(qū)的距離在15公里以上，且與市區(qū)間缺少便捷的交通聯(lián)系。,天津市主要休閑旅游區(qū)的比較,前因,16,后緣,中國北方最大的“雙湖之城”的出現(xiàn)天嘉與鴨淀水庫水脈相連 “北方水都”初見雛型,17,后緣,被列為天津8個重點旅游景區(qū)之一的天嘉湖旅游區(qū)項目，規(guī)劃總用地面積為38平方公里，其中水域為7.3平方公里，將先后建設完成水景農(nóng)業(yè)公園、農(nóng)業(yè)度假莊園、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園和旅游服務配套項目等4項工程。將以自然旅游資源為主，突出種植和漁養(yǎng)殖兩大特色，形成以生態(tài)、綠色為基調(diào)的濱水休閑度假區(qū)。,18,世界大同，未來城邦,我,我的理想,我是誰？,中國首席國際人居署 核心定位：京津南花園，濱海后花園，未來水世界，島國生活城,但我還沒有魂！,19,找魂,20,世界建筑博覽會,世界橋梁博覽會,世界建筑文化,世界橋梁文化,21,世界美食博覽會,世界奢侈品博覽會,世界美食文化,世界奢侈品文化,22,我的品牌賣點背后其實是文化 全球一體化大環(huán)境下的 國際文化融合 （播放視頻）,23,英國獨立報1月1日頭版以“2008：超級大國的誕生”為題，全面分析了中國過去一年來在經(jīng)濟、政治和文化發(fā)展上取得的成就，也對中國在2008年的表現(xiàn)進行了積極樂觀的預測。,從全球變暖、達爾富爾人道主義危機到朝鮮核問題，中國的立場和意愿已經(jīng)成為解決眾多重大國際問題的先決條件。,2008,超級大國的誕生,中國的全球貿(mào)易順差將從2007年的1300億英鎊擴大到08年的1450億。今年1月，中國的國營銀行將首次從其價值1.33萬億美元的外匯儲備中，拿出部分投資到倫敦的金融市場。 隨著中國對外國藍籌股投資的增加，英國金融界已經(jīng)開始流行一種說法，即“中國制造”將很快會被“中國擁有”所代替。,24,2008年，當全世界都在為經(jīng)濟衰退黯然傷神時，只有中國處在喜悅之中。上百億美元總投資額的奧運會，都使得它在2008年以一個國際巨人的形象備受矚目。 在上一屆奧運會，中國成為金牌榜上的榜眼。今年的8月份，作為東道主的中國有望沖擊金牌數(shù)量第一名。全國上下都對這場體育盛事寄予極高的期望。,2008 奧運年 中國年,25,2008，世界中國文化年,當猶如中國印般的奧運會徽深入人心，“中國文化”已經(jīng)成為一種符號被復制到各個領域中，在以西服領帶作為主打的城市表情中，旗袍的風情對人們的誘惑都是致命的，不容置疑，中國文化的出現(xiàn)將重現(xiàn)人們心底失落已久的中國記憶，喚醒中國文化久違的自信與驕傲。,2008年2月，英國將迎來有史以來規(guī)模最大的一次中國當代文化藝術節(jié)，幾乎所有與中國文化相關的活動都被列入藝術節(jié)范圍之內(nèi)。 同時，名為“時代中國”的北美洲的中國文化節(jié)也將啟動，活動將與2008年7月開幕的北京奧運會一起在亞歐乃至北美大陸掀起一股“中國熱”。,26,27,全球一體化 文化融合的契機到來,魂,08年全球華人的光榮與夢想,中國有資格擁有世界,以中國文化為“精髓”的國際文化生活城,我們要體現(xiàn)的是一種文化態(tài)度，一場文化運動，更是一種對文化的追溯！隨著中國經(jīng)濟持續(xù)飛速的發(fā)展，世界將關注的目光移向了中國，中國文化也正在從邊緣走向中心。,28,以全球一體化的“國際視野”為明線（針對國內(nèi)客戶）,本項目策劃推廣最核心策略,國際化產(chǎn)品,國際化形象代言人,國際化公關活動,以中國文化的滲透為暗線（針對外籍客戶和海外華人）,29,魂之所依 （關于世界大同）,最牛的項目請中國最牛的人,30,中國建筑界扛大旗的人,我要幫助中國建筑尋找一條將傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結合的道路。為中國發(fā)展一套自己的建筑語言 貝聿銘,世界上有很多著名的建筑大師，但我只請中國最牛的,31,我們請貝聿銘作為建筑顧問，在項目北美公建區(qū)入口設計一座標志性的文化建筑未來之門，代表“世界的入口”。,32,中國藝術界扛大旗的人,我必須要找到一條途徑讓西方人更熟悉中國文化， 用中國文化震撼世界 張藝謀,世界上有很多著名的大師級導演，但我只請中國最牛的,33,我們請張藝謀作為藝術顧問，以項目為藍本拍攝中國首部綠色大片 環(huán)保中國,34,中國文化界扛大旗的人,世界上有很多著名的文化大師，但我只請中國最牛的,我們的責任，就是讓世界各地的人們了解、欣賞中華文化 余秋雨,35,我們請余秋雨作為文化顧問，以中國文化在世界的散佚情況為基礎創(chuàng)作新書世界華根。,36,我是中國的建筑名片、藝術名片和文化名片,我有資格代言五洲、面向國際,我有資本讓最牛的中國人為我服務,我的魂是扎根于中國人居文化的“國際城、中國心”,37,魂之所依 （關于未來城邦）,中國最牛的項目要聯(lián)合世界最牛的項目,38,阿聯(lián)酋380億造全球首個“太陽城”,零石油的科技城,“浮”在水上的廣場,馬斯代爾城這座“太陽城”占地600萬平方米，容納10萬居民，完全不用一滴石油，靠的是太陽能等環(huán)保能源。,街道由3米寬的運河環(huán)繞，為居民消除暑氣帶來清涼感覺。 告別汽車的街道“太陽城”里將完全見不到汽車出現(xiàn)，無人駕駛的公共電車隨處可見 。,39,城市規(guī)劃以傳統(tǒng)阿拉伯露天市集為藍本，充滿阿拉伯風情的街道都會悄悄安裝新式太陽能收集板，將陽光轉化為電力。,“太陽城”里的大學與傳統(tǒng)大學最不同的是，頭頂陽光充沛，腳下綠水淙淙，隨處可見的河道為酷暑帶來涼意，所以學生們喜歡在水邊談論學術。,阿聯(lián)酋380億造全球首個“太陽城”,40,五洲國際打造東方的“阿聯(lián)太陽城”,具體操作方法：,以阿聯(lián)酋在世界上的影響力借勢，學習其環(huán)保生態(tài)的技術和實用性，并以技術整合的方式切入。,我們的環(huán)保大片可以以太陽城為拍攝藍本； 阿聯(lián)酋太陽城的生態(tài)技術是英國“泰晤士河谷”大學研究提供，我項目可以和“清華大學”聯(lián)合，利用兩個大學間的學術交流進行論壇式的合作。 在項目啟動時可以與其聯(lián)合造勢，派出準業(yè)主參觀團進行互動訪問； 組織青少年以“夢想中的未來”之城為題繪畫出他們對未來的想象，如果能夠在本項目有所實現(xiàn)則重金獎勵。,41,以國際化大同為“體”， 以中國文化為“靈”， 以“綠色烏托邦”的未來之城為“夢”,我找到了我的 魂！,五洲國際,42,第二篇：40 億,43,天津？,天津本地市場把握,44,天津房地產(chǎn)市場總體容量,天津近年來商品房銷售總量分析,45,天津房地產(chǎn)市場總體容量,預計2008年天津房地產(chǎn)價格增幅將會趨緩，其價格將會穩(wěn)步上升。 合富預測:2008年天津商品房均價:7638元,環(huán)比上漲18.6%,46,天津8000元以上高端產(chǎn)品市場容量,自2005年以來天津單價8000以上高端產(chǎn)品供應量急劇增加，但消化比率并沒有明顯增加。 合富預測:2008年天津高端產(chǎn)品供應量應在600萬平米，消化量約為250平米。,47,天津8000以上高端產(chǎn)品市場容量,由于平均單價的上升，高端產(chǎn)品貨值比率略有上升，但總體比率在下降。 合富預測:2008年天津高端產(chǎn)品貨值供應量應在580億左右，消化量約為250億。,48,天津主要中高端板塊銷售數(shù)據(jù),各板塊年消化量多在2030億間，其中市中心板塊的吸引力要大于近郊板塊。 合富預測:2008年天津各主要板塊格局不會發(fā)生根本變化，值得關注的是隨著富力津門湖項目的銷售，梅江板塊有待重新崛起。,49,50,天津主要高端大盤典型項目銷售數(shù)據(jù),天津各大盤典型項目平均年消化量多在47億，中新城上城憑借良好的區(qū)位一舉奪得07年天津單盤冠軍。 合富預測:2008年天津各大盤項目在現(xiàn)有市場容量沒有大突破的情況下將展開更加激烈的競爭。,51,52,08年，我們能夠銷售多少？,如市場未發(fā)生重大變化，按照根據(jù)天津市場近年來各項數(shù)據(jù)分析推論，本項目08年在天津市場預計可銷售25-30億左右的貨量。,現(xiàn)在看天津的市場消化量不足以支持40億！,我們怎么辦？,53,拓展銷售區(qū)域,重點區(qū)域：北京、山西、河北,在天津經(jīng)濟發(fā)展迅猛的前提下，外地客戶比例的增加是擴大客戶群的有效手段，也存在操作性。 合富輝煌在北京、山西、河北均有在售項目，可以拓展我們的銷售渠道。,54,外地客戶在津購房現(xiàn)狀,遠郊三個具競爭性項目的客戶來源分析,55,初步結論： 目前在津購房的外地客戶所占比例仍然不是很大，一般在10%左右，但近年來仍在呈現(xiàn)上升趨勢； 以我司操作的濱海新區(qū)項目為例，其外地客戶比例項目前期約為10%，后期已達到15%以上； 以北京市為例，據(jù)統(tǒng)計1/3以上的商品住房是賣給了北京以外的人，其中中心區(qū)高檔的商品房占50%，甚至60%以上。 我們認為外地市場還是有很大的潛力可挖。,56,山西河北客戶職業(yè)比較單一，多為私營業(yè)主或礦主，北京客戶職業(yè)類型復雜，涉及貿(mào)易、機關、金融證券各個方面。,北京、山西、河北客戶在津購房現(xiàn)狀,57,北京、山西、河北客戶在津購房現(xiàn)狀,消費喜好三地客戶差別不大，山西河北客戶對景觀資源的喜好最為突出。,58,（1）在山西，每日進帳20萬元的小煤窯老板有1000多人，此類人算山西不入流的財富階層； （2）山西客戶在天津購房目的一般有兩個，生態(tài)移民及長線投資的財富儲備； （3）山西客戶的特色是一般不聚大團體，但有小型購房團存在； （4）山西客戶仍屬于沖動型消費，他們一般在太原買一套房（本鄉(xiāng)本土）、在北京買一套房（首都效應），再考慮在天津市區(qū)及濱海新區(qū)買房（投資及短期居?。?。,山西客戶分析結論,59,麻將效應：山西客戶群居特征明顯，口碑傳播影響力較大； 大院文化：喜歡置業(yè)，但通常為小面積多套購買，各家庭成員在同一社區(qū)中分別居住，而非一套大面積購買，大家族居住在一起，多套小面積置業(yè)同時降低投資風險； 星河灣現(xiàn)象：對于星河灣項目的盲目追崇，一部分人是真的喜歡這種風格，而另一部分人并未見過真的星河灣，但人云亦云情況顯著，形成盲目追求； 晉商傳統(tǒng)：山西人花大錢算小賬的情況普遍存在，給一些小優(yōu)惠讓他感覺物有所值，便會 產(chǎn)生大宗購買，例如：贈送地下室或露臺。,山西客戶分析結論,60,（1）北京客戶群看好京津兩地的未來交通，在北京住宅房價居高不下的情況下，越來越多的北京人選在天津購房； （2）北京客戶已經(jīng)形成了購房團，但目前僅在天津某幾個樓盤形成了聚集效應； （3）北京高檔別墅也較多，均銷售情況良好，但北京人能否接受天津的湖景別墅尚不能完全認定。,北京客戶分析結論,61,（1）河北省客戶在濱海購房的主要為唐山、黃驊、廊坊等區(qū)域，分布較散； （2）河北客戶在濱海購房的一個鮮明目的是為孩子上天津戶口，好讓孩子在高考中以天津的錄取分數(shù)線為準，解決戶口問題是河北客戶的一個特殊需求；,河北省客戶分析結論,62,綜合結論： 如果產(chǎn)品對位及加大宣傳力度，本項目的外地客戶群會有很大的提升； 以我司掌握的外地客戶資源來看，我們有信心在08年將本項目的外地客戶比例提升到15，未來幾年外地客戶購房比例將更有提升。,如果還不能支持回款怎么辦？ 我們要外籍人士錦上添花！,63,西青工業(yè)園區(qū)分析,西青區(qū)一般私營工商企業(yè)數(shù)量約4500家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約600家，產(chǎn)值逐年遞增。 西青區(qū)是天津市郊工業(yè)園區(qū)最為密集，產(chǎn)值較高，企業(yè)數(shù)量最多的區(qū)域， 尤其是緊鄰天嘉湖的大寺鎮(zhèn)，工商業(yè)企業(yè)和人口較為密集。,64,津南區(qū)一般私營工商企業(yè)數(shù)量約4000家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約430家，企業(yè)資質(zhì)有逐步優(yōu)化的趨勢。 津南區(qū)是當前天津熱點區(qū)域最少的區(qū)域，隨著津港公路高新電子產(chǎn)業(yè)帶的形成，該區(qū)域后勁十足。,津南工業(yè)園區(qū)分析,65,大港區(qū)一般私營工商企業(yè)數(shù)量約2500家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約230家，多為高污染加工型企業(yè)，外資比例較少。 津南區(qū)是大港區(qū)聯(lián)結中心城區(qū)的必經(jīng)之路，大港區(qū)居住格局向津南區(qū)擴散的趨勢明顯 。,注：規(guī)模工業(yè)企業(yè)指年產(chǎn)值超過500萬元的生產(chǎn)性企業(yè)。,大港工業(yè)園區(qū)分析,66,天津外籍人士分國籍居住需求細化韓國,67,天津外籍人士分國籍居住需求細化日本,68,歐美籍人士,天津外籍人士分國籍居住需求細化歐美,69,市區(qū)外籍人士現(xiàn)狀分析,目前居住在市區(qū)的外籍人士多為韓國人，其在天津置業(yè)的比例也較高； 香港、臺灣以及海外華人也是外籍人士購房的主體，且對別墅類型的產(chǎn)品興趣更大； 日本和歐美籍客戶在津置業(yè)的數(shù)量和比例均不大，主要是這部分外籍人士長期留居中國的較少，只有少量出于投資目的購房。,70,金浩年韓國商會前會長，前現(xiàn)代電子董事長，07年卸任。,金三洙韓國商會現(xiàn)會長，韓星愛肯特電子董事長。 現(xiàn)置業(yè)地點：水上天驕源 辦公地點： 天津體育中心對面楓林賓館一層,韓國客戶資源渠道及客戶訪談,訪談情況： 常駐天津的韓國人約5-6萬，其中在天津買房置業(yè)的基本有兩種人，一是企業(yè)投資人，此類人多購買較大面積的高端住宅。另外一種是韓國企業(yè)本社在天津分社的“駐在員”。他們的工資合人民幣在1.5-2萬元/月，他們一般購買120-150平米左右的公寓。 韓國的高端人群最喜愛的就是打高爾夫球，他們視高爾夫會員卡為奢侈品。韓國國內(nèi)經(jīng)常有包機過來天津打高爾夫球的現(xiàn)象。我們希望能夠滿足這個要求。 韓國商會在天津比較團結，且韓國人喜歡住在一起，天津的經(jīng)濟形勢和物價令我們滿意，所以會有更多的韓國人在天津置業(yè)。,71,三重野英治日本商會會長,日本客戶資源渠道及客戶訪談,訪談情況： 由于歷史和政治原因，日本人在天津置業(yè)人數(shù)不多，一般租賃高端酒店、酒店公寓和高端住宅。現(xiàn)在日本人在天津聚居地有天津奧林匹克大廈、環(huán)渤海國際公寓、九合國際村、時代奧城等。 日本人一般是單身過來或夫妻二人來，很少有大家族來華的情況，日本人租房最多的選擇是100-150平米的兩室兩廳，企業(yè)主一般居住面積在150-200平米。 日本人的住房租金全部是100%國內(nèi)補助，所以不需要置業(yè)。 每年日本人也有年會，但參與人不是很多。,72,臺灣客戶資源渠道及客戶訪談,丁鯤華原天津臺企協(xié)會會長 韓家宸現(xiàn)天津臺企協(xié)會會長,訪談情況： 常駐天津的臺灣人約6000人。在天津置業(yè)的比較多，一般是投資于大型制造業(yè)和微電子業(yè)的企業(yè)主，如北辰工業(yè)園、西青工業(yè)園的一般購買萬科花園新城、京津新城等等。 臺灣人購買的別墅都不會太大，在300平米左右，公寓在150平米左右就好。 臺灣商會一年開三次會，尤其以過年的那次比較隆重，大家都會到的。,73,綜合結論： 我們判斷本項目購買客戶群中韓國人及臺灣人較多，日籍人士后期會租賃的較多； 如果本項目的亞洲區(qū)在產(chǎn)品面積和建筑風格上能夠滿足客戶要求，我們將憑借良好的資源和關系走出去和其領軍人物進行進一步的洽談，以達到對更多外籍人士的號召力，促成團購而快速回款 。,合富還有重要武器！,74,25個全國銷售點同步發(fā)售,合富在全國25個城市設有分公司，包括：廣州、深圳、東莞、佛山、南寧、青島、昆明、重慶、成都、廈門、長沙、南昌、合肥、南京、杭州、常州、寧波、上海、鄭州、太原、濟南、北京、天津、沈陽、烏魯木齊，這些分公司均有大量的客戶資源，并且對當?shù)厥袌龇浅Ｊ煜ぃ?一方面這些分公司均可成為本項目在全國各地的分銷售中心，另一方面也可直接與當?shù)氐母叨丝腿哼M行項目推介； 結合我司的各地分公司，項目可開展全國巡展，擴大影響。,全國同步發(fā)售,天津,合富代理機構資源展示,76,全球同步發(fā)售,在5個國際上華人聚集的城市奧運期間，我們在香港、新加坡、首爾、洛杉磯、溫哥華，舉辦項目展會，讓海外華人在08年驕傲的買到葉落歸根的好房子！,77,78,看看我們的主力客戶是誰？,79,看的見家族領袖、金融寡頭,寡頭,看不見看不見的階層、比較低調(diào),看不見仍在攀爬、邁向巔峰,看的見中小企業(yè)主,富裕中產(chǎn),千萬富豪,看的見較多,財富新貴,上億身家,本項目主力客群,合富劃分的高端客戶層次,80,企業(yè)會所的客戶群出海游艇,疊加別墅及高層客戶湖中游艇,如果用游艇來譬喻,81,企業(yè)會所客戶私人飛機,疊加別墅及高層客戶群 頭等艙,如果用飛機來譬喻,82,行業(yè)分布：金融、冶金、礦產(chǎn)、地產(chǎn)、IT業(yè)、零售、制造業(yè)等,職業(yè)職位：上探到實業(yè)主、私營企業(yè)主、職業(yè)投資者；下探到大型公司高管、高級政府官員、律師、醫(yī)生等固定收入者,文化年齡：文化背景較深，多數(shù)擁有二次再造以上學歷年齡階段主要為40-50歲,收入水平：年固定收入在百萬元或以上,購房目的：自住為主，兼顧投資，作為休閑度假居所,消費特性：注重同階層消費，講究個性功能享受,購房情況：二次以上置業(yè)者，購房周期一般為一個月，用作投資置業(yè)決策人存在親屬朋友連帶關系,居住結構：家族體系較為簡單，基本為兩代之家；純粹外地購房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋，部分是商務集團購買，用于公務或投資。,本項目客戶理性描述,83,本項目客戶感性描述,他們應該是： 應享受的是“精致而自然的生活, 靜靜與湖水相互凝望”的感覺； 不是喧鬧的,而是一種孤獨的寧靜的美； 是一種智慧的內(nèi)在境界,而非嘩眾取寵的膚淺外顯； 是一種只存在于富貴者之間的悠然,而非凡夫俗子的低級品位； 是一群享受過或愿意享受國際化產(chǎn)品、交通、服務、生活的 富有的、有品位、有才智的城市文化新貴階層！,84,產(chǎn)品定位建議： 本項目是大盤遠郊別墅，為規(guī)避開發(fā)風險，貼近更多客戶，把握開發(fā)節(jié)奏和資金回流速度，合富公司建議本項目的企業(yè)會所做成天津的“頂級別墅”，而疊加別墅及高層產(chǎn)品建議做擁有更多客戶基礎的“中產(chǎn)別墅”。,85,第三篇：5 的故事,86,我們和5結緣,我們是5洲國際； 我們的酒店是5瓣花造型； 我們預計的開發(fā)周期是5年； 08年更是奧運5環(huán)年,87,“五行”計劃,大氣度、大尺度、大高度,項目策劃總策略,88,土,水,金,木,火,89,金融 經(jīng)濟,體育 奧運,政府 政治,旅游 文化,綠色 環(huán)保,水,火,土,木,金,國際城 中國心,90,政治,項目需要翹動政府引起關注,領事館的設立,世界城定義大使級外交,91,領事館： 根據(jù)國家間的協(xié)議，一國政府派駐對方國家某個城市并在一定區(qū)域執(zhí)行領事職務的政府代表機關 。 領事館分為總領事館、領事館、副領事館和領事代理處四級。 目前在中國設立領事館及代辦處最多的國家依次為：美國、法國、英國、泰國、澳大利亞、德國、韓國、新加坡、日本、意大利、加拿大。 目前中國領事館最多的城市依次為：北京、香港、上海、廣州、成都、沈陽； 由于天津發(fā)展緩慢，目前天津還沒有一個領事館，本項目可以開辟獨島別墅作為各國在天津的副領事館和領事代理處。其中最具可能的是新加坡、泰國、韓國、日本、加拿大等。 這樣就使項目名副其實成為國際城邦。,92,聯(lián)絡各國的總領館在此設立領事館聯(lián)絡處，每個國家的領館恰好可以按五大洲的版圖規(guī)劃分布。 進行該事件的新聞炒作，說明本案是國際性的生活地標及在天津的重要地位。 并可開展一系列的各國大使、領事的聯(lián)誼活動等,引起政府和媒體的高度關注，有利于項目形象的打造，為項目后期的強勢開發(fā)奠定堅實的市場基礎。,93,經(jīng)濟,項目需要影響全球經(jīng)濟的峰會,北方“博鰲”,世界500強中國金融年會,94,世界500強企業(yè)中已有480多家在中國投資設立了企業(yè)，跨國公司在中國設立的研發(fā)中心近1000家，地區(qū)總部近40家。 天津已有127家世界500強公司，投資355個項目 。,95,展現(xiàn)本案強大的商務休閑配套設施及城市視角的宏觀規(guī)劃，體現(xiàn)天津北方經(jīng)濟中心的城市地位與未來中國經(jīng)濟走勢的發(fā)展方向。,對于拓展客戶層面，增大項目的影響力與宣傳力都有一定的意義。同時達到吸引500強公司進駐項目企業(yè)會所的目的。,96,綠色 環(huán)保,項目需要影響中國環(huán)保意識的獎項,聯(lián)合阿聯(lián)酋“太陽城”，成為國際環(huán)保組織認可的代表中國的環(huán)保生態(tài)城,聯(lián)合國人居署 世界人居環(huán)保示范區(qū),（結合張藝謀環(huán)保中國紀錄片）,中國首個“可持續(xù)發(fā)展”住區(qū),97,“2007綠色中國年度人物” 9名獲獎者超過一半與“水”有關。他們是：清華大學環(huán)境科學與工程系教授張曉??；中央電視臺新聞調(diào)查欄目記者柴靜；河南周口市“淮河衛(wèi)士”會長霍岱珊；江蘇省無錫尚德太陽能電力有限公司董事長施正榮；著名導演張藝謀、馮小寧。,綠色中國 年度人物,建議星耀集團顏總參選“2008綠色中國年度人物”，以此來推廣星耀企業(yè)品牌,98,體育 奧運,項目需要在奧運期間進行社會性公關,全球華人的榮耀，全球華人的心意！,星耀奧運共同基金,99,我們預計奧運會中國金牌總數(shù)為36塊,100,由星耀集團發(fā)起，號召全球華人捐資，以08年北京奧運得取金牌的奧運冠軍的名字命名，捐資修建希望小學（例如：劉翔希望小學），如果中國獲得36枚金牌，我們就修建36所希望小學，每所小學的開工奠基儀式、新聞發(fā)布會都會邀請以該小學命名的奧運冠軍出席。,101,跟隨奧運火炬?zhèn)鬟f，開展全球、全國范圍內(nèi)的大規(guī)模奧運共同基金的公益及文化宣傳活動，營造奧運期間的市場熱點，樹立良好的品牌形象，產(chǎn)生社會轟動效應。,奧運共同基金形象代言人,成龍是蜚聲國際的動作巨星，在海內(nèi)外具有無可比擬的影響力和號召力。 成龍同時擔任北京奧運的形象大使 、聯(lián)合國慈善大使、世界十大杰出青年、中國文化國際傳播大使等，在世界各地宣揚中國文化。,102,星耀北進 帶來麗江之美,建議將亞洲板塊的商業(yè)配套建筑修建成1：1的麗江古城，具有濃郁的中國特色和民族色彩，同時代表了星耀集團就是云南的名片，立刻達到了品牌聯(lián)想的轟動效應。,2007中國青年喜愛的旅游目的地評選，云南的麗江位居首位。 麗江古城被列為世界文化遺產(chǎn)，國內(nèi)外游人云集，人們無不感嘆萬千，贊不絕口。,旅游 文化,項目需要一張足以吸引關注的旅游名片,103,同時折射出開發(fā)商所具備的深厚文化底蘊及開發(fā)魄力，對企業(yè)形象也可以達到最直接的宣傳與提升的作用。,說明本案是高于城市，區(qū)別于市場，誕生于產(chǎn)品，體現(xiàn)品牌內(nèi)涵，擁有城市配套資源的復合型大盤，詮釋產(chǎn)品特征。,最重要的是讓項目有了旅游的實體，可以吸引更多的京、津、河北等客戶，同時也讓項目成為影視基地和愛情勝地成為可能。,104,“五行”計劃,105,第四篇：推廣1條線,106,項目各年度整體開發(fā)線,2008年，奧運造夢年 奧運滲透、生活造夢、文化造勢；,2009年，公建提升年 雪場、泳池、學校等全面投入運營；,2010年，非洲騰飛年 借勢南非舉辦世界杯，推出非洲組團；,2011年，拉美狂歡年 借勢拉美文化的狂放，推出拉丁組團；,2012年，歐洲復興年 最后推出歐洲組團，爭取最大價值。,2013年，世界大同年 各組團完美收官，項目全景呈現(xiàn)。,107,項目08年度整體推廣線,世界人居署，國際星生活,合眾城、合院墅,08.3-08.4,08.5-08.6,08.7-07.8,08.9-07.10,08.11-08.12,世界是平的,世界大同，未來城邦,建筑百年，人文百年,108,項目08年公關活動線,起： 世界是紅色的和火炬一起傳遞世紀夢想 奧運海外華人共同基金募集活動,（3-4月）,109,起： 世界是平的 中國文化三巨頭風云際會（張藝謀、余秋雨、貝聿銘）,（5月）,項目08年公關活動線,110,承： 世界是綠色的 聯(lián)合國人居署國際環(huán)保社區(qū)示范獎發(fā)布會,（6月）,項目08年公關活動線,111,峰： 世界是金色的 奧運會中國金牌冠軍到訪鐫刻教育希望,（8-9月）,項目08年公關活動線,112,（10月）,轉： 世界是中國的 世界500強中國經(jīng)濟年會,項目08年公關活動線,113,（12月）,合： 世界的夢是非物質(zhì)的 美亞時尚大典：“消夏冰雪”節(jié),項目08年公關活動線,114,（）世界是紅色的,（）世界是平的,（）世界是綠色的,（）世界是中國的,（）世界是反物質(zhì)的,（）世界是金色的,項目公關活動線,2008,115,項目媒體組織方案,雜志類：,電視類：,報紙類：,網(wǎng)站類：,國家地理,財富,三聯(lián)生活周刊,CCTV-1,CCTV-奧運,鳳凰衛(wèi)視,LV-8,人民日報,參考消息,雅虎,亞馬遜,116,項目廣告圖集,118,119,120,121,122,123,124,125,126,127,128,銷售價格預測,項目08年均價預測,獨棟別墅：20000元/平米 合院別墅：15000元/平米 疊加別墅：12000元/平米 高層空中別墅：10000元/平米,129,項目案名建議,（1）星耀五洲,世界人居署，國際“星”生活,星耀既是開發(fā)商名稱的名詞，還可解釋成“國際巨星”照耀五洲的意思。,130,（2）星耀世界坪,世界是平的，世界在這里停泊 世界版圖的停機坪、世界經(jīng)濟的起飛坪 世界在此變得平坦，大氣勢、大氣度！,項目案名建議,131,項目總監(jiān)控：合富集團國內(nèi)事務部、天津總部,發(fā)展策劃部,銷售部,市場部,項目部,項目負責人：1人,根據(jù)市場變化，及時準確地為營銷策劃提供資訊,現(xiàn)場監(jiān)控,客戶接待、銷售物業(yè)、大客戶營銷,異地營銷,根據(jù)市場資訊明確項目定位，及推廣模式，指引后期銷售工作,培訓中心,營銷策劃部,技術支持,本項目銷售組織,132,本案項目組成員,項目專責小組成員： 項目總控： 天津公司總經(jīng)理：歐陽達輝先生 項目執(zhí)行總負責人： 天津公司副總經(jīng)理：岑小春女士 項目發(fā)展策劃總監(jiān)：鄭奮先生 項目營銷策劃總監(jiān)：李思寬先生 市場總監(jiān)：任炯先生 銷售總監(jiān)：萬祥光先生,133,擁有十五年房地產(chǎn)開發(fā)和營銷工作經(jīng)驗，在地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃建筑設計研究、產(chǎn)品定位；大型復雜的房地產(chǎn)項目的開發(fā)、營銷策劃等方面，擁有精深的理論修養(yǎng)和豐富的實踐經(jīng)驗。曾獲得2005年CIHAF“中國最具價值房地產(chǎn)經(jīng)理人”稱號，“2006全國優(yōu)秀注冊經(jīng)紀人”稱號。 成功主持操作和參與項目：廣州僑鑫集團匯景新城區(qū)域發(fā)展策劃（占地1500畝）、匯僑新城發(fā)展策劃和營銷執(zhí)行（占地1000畝），南國奧林匹克花園發(fā)展策劃（占地1000畝），中?？党前l(fā)展策劃（總建21萬平方米），珠江新城南國花園發(fā)展策劃（總建30萬）等，天津天津奧林匹克花園發(fā)展策劃（占地1000畝），津投金廈中北西部新城區(qū)域發(fā)展策劃（占地1400畝），星運集團伴景灣發(fā)展策劃(總建20萬)，濱海新城發(fā)展策劃（總建24萬）等；山東濟南匯科旺園、淄博頤澤花園發(fā)展策劃等。 地鐵小淀項目發(fā)展策劃（占地56平方公里）等項目。,歐陽達輝先生 天津公司董事總經(jīng)理,工民建專業(yè)，學士學位 全國注冊工程師， 全國注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人,134,岑小春女士 天津公司副總經(jīng)理,從事營銷管理和業(yè)務拓展工作十多年，在銷售管理和資源管理方面擁有深厚造詣。在合富輝煌廣州總部期間，主管高檔物業(yè)營銷管理工作，并多次榮獲“合富輝煌優(yōu)秀員工獎”和“合富輝煌優(yōu)秀經(jīng)理人獎”。成功組建合富天津公司銷售團隊，并將南方房地產(chǎn)銷售的成功經(jīng)驗與北方地產(chǎn)市場特點巧妙融合，摸索出一套科學嚴謹、注重實操的團隊管理經(jīng)驗。2002年派駐天津，負責企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務拓展工作，積極融入天津本土，為企業(yè)積累各種資源。 成功主持操作項目：廣州天倫集團天譽花園營銷管理（總建25萬平方米），東洲花園營銷管理（總建10萬平方米），珠江新城南國花園發(fā)展策劃和營銷管理（總建30萬平方米），香港廖創(chuàng)興集團東湖御苑營銷管理（總建15萬平方米），羊城花園營銷管理（總建14萬平方米），中?？党前l(fā)和雅居樂集團南湖半島花園發(fā)展策劃；天津天津奧林匹克花園營銷管理（總建87萬平方米），華納豪園營銷管理（占地9萬），濱海新城發(fā)展策劃（總建24萬）等，濱海快速、天房集團和地鐵總公司招商顧問服務。,房地產(chǎn)經(jīng)濟本科、人民大學在讀MBA 注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人，房地產(chǎn)評估,135,鄭奮先生 天津合富輝煌發(fā)展策劃總監(jiān),擁有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，對于項目定位、營銷推廣、現(xiàn)場操控等方面的策劃、執(zhí)行工作有豐富的經(jīng)驗。熟悉房地產(chǎn)項目運作的各個環(huán)節(jié)，擅長大型項目市場研究、發(fā)展策劃、營銷策劃的統(tǒng)籌、執(zhí)行。 主持、參與項目有：廣州奧林匹克花園（占地500畝）、佛山匯銀城市花園（占地500畝）、廣州新光城市廣場(區(qū)域售價最高豪宅)、新光商務港（寫字樓）、新光廣場（商業(yè)項目，成功引進國際大型超市家樂福）、天津金廈西部新城發(fā)展策劃（占地1400畝）、天津奧林匹克花園營銷策劃（占地1000畝）、長瀛御龍灣發(fā)展策劃和營銷管理（總建35萬）、湖州中心城區(qū)商業(yè)步行街、湖州衣裳街歷史文化街區(qū)等。 主持編寫房地產(chǎn)書籍：現(xiàn)代房地產(chǎn)全程操作實戰(zhàn)解碼、現(xiàn)代房地產(chǎn)全程創(chuàng)新風暴、地產(chǎn)廣告實戰(zhàn)風云等。組織編寫中國房地產(chǎn)首份策略型研究報告決策情報，對廣州、深圳、北京等城市房地產(chǎn)市場進行全面研究和監(jiān)控。參與組織、創(chuàng)辦中國房地產(chǎn)總裁特訓營和地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人MBA培訓。,城市規(guī)劃專業(yè)，學士學位 規(guī)劃師、經(jīng)濟師,136,李思寬先生 天津合富輝煌濱海新區(qū)策劃總監(jiān) 師范大學中文本科，學士學位 理工大學微電子工程本科，學士學位,擁有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，在項目前期地位、產(chǎn)品設計以及營銷推廣方面見解獨到，熟悉房地產(chǎn)項目運作的各個環(huán)節(jié)，擅長大型項目市場研究、發(fā)展策劃、營銷策劃的統(tǒng)籌、執(zhí)行。 成功操作和參與項目：天津奧林匹克花園首期營銷管理（占地1000畝）、南市富頓中心項目發(fā)展策劃和營銷策劃（總建9萬）、天華里二期項目發(fā)展策劃（總建15萬），開發(fā)區(qū)伴景灣項目發(fā)展策劃和營銷策劃（總建20萬），濱海新城萬科項目策劃營銷管理（總建24萬），梅江香濱左岸項目全案策劃，金廈“西部新城”項目發(fā)展策劃、開發(fā)區(qū)泰達時尚廣場項目發(fā)展策劃、萬科金域藍灣等項目發(fā)展策劃工作中，屢次得到開發(fā)商的高度認可。,137,任炯先生 天津合富輝煌市場研究部總監(jiān) 房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，經(jīng)濟學學士學位,深耕天津房地產(chǎn)市場多年，長期從事市場研究及項目前期市場研究工作，擁有深厚的理論功底、豐富的實踐經(jīng)驗和創(chuàng)新的工作方法。在他的率領下，天津合富輝煌市場研究部秉承總部“源于市場、高于市場”的理念，本著“科學、縝密、專業(yè)、獨到”的工作作風，為香港新世界集團、香港和記黃埔集團、萬科集團等中國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供市場咨詢服務，并獲得高度認可，從而多次榮獲“合富輝煌優(yōu)秀員工獎”。 主持的項目研究工作有：天津奧林匹克花園項目發(fā)展策劃（占地1000畝）、和記黃埔、津投金廈西部新城發(fā)展策劃（占地1400畝）、天津梅江香檳左岸項目發(fā)展策劃（總建20萬）、天津富頓中心項目發(fā)展策劃（總建約9萬）、御龍灣發(fā)展策劃（總建35萬）、環(huán)投市政綠化區(qū)域研究、天津地下鐵沿線區(qū)域研究、濱海新區(qū)漢沽旅游區(qū)域研究等等。,138,萬祥光先生 天津合富輝煌銷售總監(jiān),從事投資、銷售管理工作十余年，在地產(chǎn)、金融投資和銷售管理方面，擁有獨到的見解。執(zhí)掌合富天津公司銷售團隊帥印后，其獨創(chuàng)的“決策力、執(zhí)行力、銷售力”三管齊下的銷售管理模式，使合富天津公司銷售團隊在奧林匹克花園、濱海新城等所代理樓盤的銷售中屢創(chuàng)佳績，贏得了業(yè)界的一直好評和高度認可，屢獲“合富輝煌優(yōu)秀員工獎”和“合富輝煌優(yōu)秀經(jīng)理人獎”。 成功操作銷售管理個案：廣州南國奧林匹克花園營銷管理（占地1000畝）、金雅苑營銷管理（總建23萬平方米）；天津天津奧林匹克花園營銷管理（占地1000畝）、開發(fā)區(qū)伴景灣發(fā)展策劃（總建20萬）、御龍灣營銷管理（總建35萬）、濟南匯科旺園發(fā)展策劃和營銷管理（總建11萬）、廊坊城市旺點營銷管理（總建25萬）、勝芳國際家具博覽城發(fā)展策劃（占地600畝）、勝芳麗華新城華府發(fā)展策劃和營銷管理（總建8萬平方米）等。,房地產(chǎn)經(jīng)濟本科 注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀、注冊保險經(jīng)紀、注冊期貨經(jīng)紀,139,本項目銷售組織,項目四大俱樂部 VS 京城四大俱樂部,滑雪俱樂部 運動會員俱樂部 游艇俱樂部 超星酒店會員俱樂部,長安俱樂部 京城俱樂部 中國會 美洲俱樂部,（一）俱樂部營銷針對拓展客戶群,140,長安俱樂部的理事會主席正是民生銀行的經(jīng)叔平先生，理事會其他名譽理事還有新世界國際有限公司的董事長鄭裕彤先生，長江實業(yè)有限公司的董事長李嘉誠先生，新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席兼行政總裁郭炳湘先生，以及其他很多跨國大公司的高層管理者。 900多名會員以世界知名公司的高層主管為主。中國會員主要由社會高層、商界成員組成。代表會員：李嘉誠、霍英東、楊元慶 。,京城俱樂部由中國國際信托投資公司和美國會所管理集團聯(lián)合設立，1994年成立，是北京最早的頂級俱樂部。號稱“中國第一富人俱樂部”。 現(xiàn)有會員1200多人。云集了全球500強大部分中國公司的總裁、相當數(shù)量的駐華大使。代表會員：許榮茂、李澤楷。,141,中國會的會員多為世界各地知名人士，包括政治家、知名企業(yè)家、藝術家以及外資企業(yè)高級行政人員等。中國會接待過無數(shù)外國元首和各界名流，包括法國總統(tǒng)席哈克、前美國國務卿鮑爾、前英國首相佘契爾夫人。港星關之琳的生日宴會、中國女星鞏俐的北京婚宴都在這里擺設。,2000年11月開業(yè)。聚集了眾多國內(nèi)外管理精英、專業(yè)人士，駐京外國使領館官員和商務機構代表。遍布全球的百余家聯(lián)網(wǎng)俱樂部，讓會員在商務、休閑旅行中隨處可以擁有星級私人會所的享受，彰顯超然的身份、地位。 會員幾乎都有海外教育的背景，從事的多是IT、銀行、投資等新興行業(yè)，相對年輕，代表會員是張朝陽、孫振耀。,142,具體做法： （1）俱樂部聯(lián)盟 聯(lián)系京城頂級俱樂部和我們的頂級俱樂部聯(lián)盟，進行會員的互動活動和商 務活動。 （2）“磁石”效應 以其俱樂部會員到本項目游玩或購房為契機進行宣傳，起到“磁石”效應。 （3）圈子營銷 將項目廣告納入其會員會刊，并組織專門的項目推介會，進行“圈子營銷”,143,（二）中產(chǎn)“退稅”計劃針對第二套房貸難題,本項目銷售組織,目前第二套房貸問題比較影響客戶購房的欲望，為此，我們特別推出“中國中產(chǎn)保護計劃”退稅計劃。,這其實是國際化的一種售樓方式，美國正廣泛使用。 美國做法：購房客戶貸款時，每到年末，銀行將打印總還款清單和利息部分清單，其中利息的30%的部分可以不納入其上稅的額度（即上稅基數(shù)減去這部分再報稅）。 中國目前公積金貸款由此退稅政策，但按揭貸款還沒有實現(xiàn)。 本項目與國際接軌，建議采用本方式進行促銷。,144,中國中產(chǎn)保護計劃,具體做法： （1）和各大貸款銀行（中行、建行、招商、民生）等等簽訂合作協(xié)議，舉行發(fā)布會。約定每到年末，銀行將向項目提供貸款客戶的還款情況，并打印清單。 （2）我們測算一定的比例作為補償回報客戶（非現(xiàn)金返還，具體比例待定）； （3）本部分資金我們聯(lián)盟大的基金公司（華夏、博時等）進行基金定投，再賺取回報回饋客戶。業(yè)主委員會可參與監(jiān)管此基金的運營。 （4）這樣做就是客戶感覺多付的利息有一部分是自己的額外投資，還有收益。就減輕了購房抗性。,145,本項目銷售組織,（三）“勞斯萊斯”移動營銷,具體做法： （1）由于我們要快速回款，那么必須變“坐銷”為“行銷”，要走出去； （2）我們建議購買1-2輛“勞斯萊斯 ”級汽車作為移動售樓部，到各大企業(yè)，500強企業(yè)進行現(xiàn)場推介。 （3）此外，本車還可作為接待貴賓（如大使、奧運明星等等）使用，提升項目形象。,146,本項目銷售組織,（四）“5人行動組”專家團服務營銷,律師,理財師,置業(yè)顧問,風水師,酒店星級服務,147,南來巨擘心猶壯，此去津門跨征鞍， 談笑敢言非勝算，潤物無聲亦尖端。,開發(fā)商是項目總策劃師，合富的角色不過是沿著開發(fā)商點燃的各烽火臺（項目亮點）將整個長城（項目營銷之路）走完而已。 目前項目還處在“廟算”階段，談笑敢言未必實用，我們在追求營銷的一種境界，即高調(diào)推廣，低調(diào)營銷，我們突出的是開發(fā)商的品牌、項目的品牌，我們自己不那么重要。,結 語,148,祝項目開發(fā)成功，實現(xiàn)世界大同，未來城邦的夢想！,初步思路，感謝聆聽!,149,附件一： 合富對奧運經(jīng)濟對房地產(chǎn)影響的專題研究,150,奧運經(jīng)濟與城市發(fā)展,奧運經(jīng)濟具有明顯的階段性和周期性特征 奧運會是奧運經(jīng)濟運行的核心資源，每四年舉辦一次、對舉辦城市的發(fā)展產(chǎn)生一種階段性作用。從成功申辦到正式舉辦以至奧運會后經(jīng)濟、政治、文化等各種效應的延伸，形成一個完整的奧運經(jīng)濟周期，國際上通常定為10年到12年。一般分為三個階段，各階段呈現(xiàn)不同的經(jīng)濟發(fā)展特點。,151,后奧運階段、即奧運會后的一段時間內(nèi)，受需求不足制約，可能產(chǎn)生房地產(chǎn)閑置、旅游業(yè)不景氣等低谷效應。 但如果籌辦奧運會期間，能處理好可持續(xù)發(fā)展問題，可避免這些問題的出現(xiàn)。,奧運前后各國股指漲幅狀況(注：按時間順序),前奧運階段，即7年左右的籌備期，以奧運場館及相關設施投資增長的拉動為主。 奧運階段，即奧運會舉辦當年，以奧運會的舉辦而增加的各項消費帶動為主，消費增勢強勁。,152,奧運經(jīng)濟與城市發(fā)展,(案例說明）在最近三屆已經(jīng)舉辦過奧運會的城市，房價走勢如何？,雅典：有價無市 借助于2004年舉辦奧運會的契機，雅典房地產(chǎn)價格在19952002年7年間，漲幅達到了65%，在雅典新建的兩條地鐵沿線以及幾個主要的奧運設施周邊地區(qū)，房價漲幅超過了110%。但是，這種漲勢有價無市。 原因主要有三個： 一、希臘的國際化程度相對較低，國外直接投資少，常駐的外國機構和外資企業(yè)不多，房地產(chǎn)市場開發(fā)需求乏力； 二、希臘地大人少，十多年來人口總數(shù)始終在1100萬左右徘徊，有時還出現(xiàn)負增長，而且希臘私房擁有率高達80%以上，需要購買新房的人不多； 三、希臘長期以來實行土地私有制，大部分的私有房地產(chǎn)是在家族內(nèi)世代相傳的，房地產(chǎn)市場開發(fā)缺少內(nèi)需的原動力。,153,奧運村坐落在雅典西北郊外的一片無人地帶，沒有任何公共交通連接此地。希臘政府當初的設想，是借助奧運的輻射效應，在郊外開發(fā)出一片適合部分低收入無房戶居住的經(jīng)濟適用房。 但由于配套設施不完善，小區(qū)內(nèi)至今沒有學校和公共交通，沒有購物場所，更談不上公共娛樂設施，造成大量已出售的商品房長期閑置無法入住，房價大幅下跌。這里房屋的最初價位為每平方米2000歐元左右， 但據(jù)說如今降至每平方米1000歐元也不會有人問津。奧運會結束快兩年了，奧運村的3000套商住房的入住率還不到5%，絕大部分房子空空如也。小區(qū)里空曠無人。,154,奧運經(jīng)濟與城市發(fā)展,(案例說明）在最近三屆已經(jīng)舉辦過奧運會的城市，房價走勢如何？,悉尼：變動劇烈 1993年悉尼申辦2000年奧運會成功以后，引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，蜂擁而來的投資者把房價不斷推高，每年房價遞增10%以上，在隨后七八年的時間里，城市房價翻了一番。許多20世紀90年代初以前來到澳洲的新移民，都受惠于這一時期悉尼房地產(chǎn)市場的變化，不知不覺中就成了百萬富翁。雖然由于慣性的作用，2000年奧運會之后，悉尼的房價還在上漲，并一直持續(xù)到2003年底。但2004年初，悉尼房價終于成了強弩之末，開始下跌。澳大利亞房產(chǎn)業(yè)監(jiān)督機構APM日前提供的資料顯示，過去兩年多以來，悉尼房價一直呈下降走勢。目前，悉尼平均房價比2004年初最高峰時下降了8%。,155,奧運村里空空蕩蕩，包括運動員村在內(nèi)的許多漂亮房子現(xiàn)在也是雜草叢生，空置率很高。業(yè)內(nèi)人士認為，奧運效應使悉尼房地產(chǎn)潛力被提前挖掘完畢，或者說被“嚴重透支”了，必然要經(jīng)過一個調(diào)整期。好在澳大利亞經(jīng)濟發(fā)展勢頭不錯，移民大量涌入使房地產(chǎn)市場需求沒有大量萎縮。專家預測，悉尼房市將從今年下半年開始復蘇，并逐漸恢復到申奧成功以前穩(wěn)步上升的局面。,156,奧運經(jīng)濟與城市發(fā)展,亞特蘭大：房價穩(wěn)定 為舉辦1996年奧運會，美國亞特蘭大市政府總共投資了10億美元，進行基礎設施改建。當時的紐約時報載文介紹說，當奧運準備工作進入尾聲時，亞特蘭大整個城市的每一個角落都發(fā)生了改變。隨之而來的是，亞特蘭大房地產(chǎn)市場日益活躍。 在奧運會舉辦前5年，亞特蘭大市房價增長了19%，當時美國全國的房價平均漲幅只有13%。在1993年到1995年間，該市的房屋銷售在全國表現(xiàn)最佳，平均每年銷售3.3萬套單戶住房。奧運會之后，許多美國人，尤其是亞裔美國人，都從洛杉磯等地搬到亞特蘭大居住。因為那里的房價雖然上漲了，可是與東北部或者西海岸的城市相比，價格仍然偏低。外來移民的不斷進入，使得亞特蘭大的房子輕易就能租售出去，因奧運上漲的房價并沒有因為運動會的結束而落下來。,157,從歷屆奧運會舉辦城市的經(jīng)驗來看，后奧運“低谷效應”主要來自以下幾個方面： 1.奧運會舉辦前過量投資和奧運結束后投資下滑帶來的經(jīng)濟風險； 2.奧運會結束后，體育場館和基礎設施利用不足帶來的投資風險； 3.奧運會舉辦前后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱可能產(chǎn)生的泡沫風險； 4.城市的分散開發(fā)建設和布局結構調(diào)整風險。,奧運經(jīng)濟與城市發(fā)展,158,那么奧運對于中國經(jīng)濟的影響程度有多大？ 1.奧運依托城市舉辦，對舉辦城市影響較大。 2.奧運場館在北京依托現(xiàn)有區(qū)域建設，而非像雅典一樣。 3.北京日益增長的健身運動需求使得運動場館緊缺。 4.北京限制在2008年建設項目的建設要求，延緩奧運前建設工程大批上馬。 5.中國經(jīng)濟保持高速增長，中國處于快速上升通道內(nèi)。 6.北京城市品牌價值達到最大化，這種城市品牌影響力的顯著提升，將會使北京迎來新一輪經(jīng)濟增長周期 。,根據(jù)奧運經(jīng)濟周期理論，奧運經(jīng)濟將延續(xù)到2011-2013年,159,房地產(chǎn)市場周期性波動,1、美