行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-基于自組織數(shù)據(jù)挖掘的住宅空置影響因素分析.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-基于自組織數(shù)據(jù)挖掘的住宅空置影響因素分析【摘要】空置是反映房地產(chǎn)市場狀況的一個重要因素。本文運(yùn)用自組織數(shù)據(jù)挖掘方法來分析中國住宅空置面積的影響因素，我們發(fā)現(xiàn)，在所有的因素中，人均住宅面積是影響空置面積的最重要的因素，其中也有其他因素的較小的相關(guān)影響。【關(guān)鍵詞】自組織數(shù)據(jù)挖掘方法住宅空置面積一、研究綜述近幾年，許多學(xué)者對于房地產(chǎn)空置問題做了很多研究工作，這些研究大體可分為兩類：一是關(guān)于空置率的研究，例如中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務(wù)副會長包宗華的我國的住房空置率是否過高；謝昌浩阮平的對房地產(chǎn)市場中空置率問題的界定及衡量；二是關(guān)于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的研究，如郭峰和任宏中國商品房空置問題研究王家庭在中國商品住宅空置率過高的原因及對策都對高空置現(xiàn)象進(jìn)行了分析并提出對策.但是，空置率在我國現(xiàn)在還是一個含糊不清的概念，空置率在計(jì)算方法也存在許多問題和爭論。為此本文沒有研究空置率，而是運(yùn)用自組織數(shù)據(jù)挖掘的方法著重對空置的影響因素進(jìn)行了分析。二、自組織數(shù)據(jù)挖掘理論與方法簡介自組織數(shù)據(jù)挖掘建模是基于生物進(jìn)化的思想：從對系統(tǒng)有影響的因素樣本出發(fā)，其利用GMDH核心技術(shù)從觀測數(shù)據(jù)樣本自動的產(chǎn)生許多數(shù)學(xué)模型，并且根據(jù)某個外部準(zhǔn)則（即篩選準(zhǔn)則），逐步地從模型集合中選出一個相對的最優(yōu)復(fù)雜度模型。這種建模方法強(qiáng)烈的體現(xiàn)了由簡單到復(fù)雜的復(fù)雜事物演化過程。自組織建模的方法基于如下假設(shè)：所有關(guān)于對象的重要變量的相互關(guān)聯(lián)的信息都包含在變量的觀察數(shù)據(jù)樣本中，因而建模的目的就是要從數(shù)據(jù)樣本中挖掘出這些信息。在建模時把樣本數(shù)據(jù)分為訓(xùn)練集和檢測集兩部分，訓(xùn)練集的數(shù)據(jù)用于建模，檢測集的數(shù)據(jù)在建模時不被使用，僅用于選擇最優(yōu)復(fù)雜度模型。這是區(qū)別于其他建模方法的一個優(yōu)勢。三、模型建立在參考了專家、學(xué)者的意見之后，結(jié)合要解決的問題，筆者篩選出以下6個指標(biāo)來研究住宅空置面積的因素：住宅空置面積X1（萬平方米）；住宅平均銷售價格X2（元/平方米）；人均住宅建筑面積X3（平方米/人）；住宅銷售面積X4（萬平方米）；就業(yè)人員數(shù)X5（萬人）；城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款X6（億元）；地區(qū)GDPX7（億元）。另外像稅收、家庭人口構(gòu)成狀況、消費(fèi)觀念等對空置量的影響很微弱，不把其列為指標(biāo)范圍。1、建立模型我們選取了2003年全國22個省份和地區(qū)7個指標(biāo)的數(shù)據(jù)（數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計(jì)年鑒）作為樣本，并將樣本1-17作為訓(xùn)練集，用來建立自組織模型；將樣本18-22作為檢測集，進(jìn)行模型的預(yù)測檢驗(yàn)借助于KnowledgeMiner軟件，經(jīng)過多次的建模篩選，最終產(chǎn)生的具有最優(yōu)復(fù)雜度的模型為一線性模型，方程如下：X1=3.16-1.99X3+1.53X6-0.74X5+0.49X4-0.35X7-0.34X2模型效果的幾個參數(shù)值：PredictionErrorSumOfSquares(PESS):0.1171MeanAbsolutePercentageError:3.80%ApproximationErrorVariance:0.0926CoefficientOfDetermination(R-squared):0.9074模型擬和效果圖：可見模型大體上反映了一個真實(shí)有效的關(guān)系。該模型對樣本數(shù)據(jù)的描述能力為75%，即模型基本上描述出了這些樣本數(shù)據(jù)之間的關(guān)系。2、模型檢測我們用樣本18-22來檢驗(yàn)這一模型，以驗(yàn)證它的推廣能力，即已建立的模型在對未在建模過程中出現(xiàn)（但具有同一規(guī)律性）的樣本做出正確反映的能力。用這四個樣本產(chǎn)生的預(yù)測值與實(shí)際值列表如下：檢測結(jié)果，進(jìn)一步證明系統(tǒng)建立的模型能正確反映變量之間的關(guān)系。3、結(jié)果從方程X1=3.16-1.99X3+1.53X6-0.74X5+0.49X4-0.35X7-0.34X2，可以明顯的看出住宅空置面積的影響因素由強(qiáng)到弱依次為：X3、X6、X5、X4、X7、X2，我們依據(jù)模型中變量系數(shù)的絕對值來判斷該自變量對因變量貢獻(xiàn)率的大小。X3(人均住宅建筑面積)、X6(城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款)是影響住宅空置面積的最主要的因素。四、結(jié)論分析及對策1、住宅空置面積影響因素分析（1）指標(biāo)X6(城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款)描述的是居民家庭收入狀況對房地產(chǎn)空置的影響情況，其前面的系數(shù)為1.53，是住宅空置面積的重要影響因素。因?yàn)榫用駜π畲婵畹母叩椭苯記Q定了各類家庭能夠用于房地產(chǎn)購置或租用的資金數(shù)額，是購買力的決定性要素。由當(dāng)前的房價收入比來看,商品房是一種奢侈品,存款的上升將帶來需求的增加，它會促使家庭考慮購買住房或者購買更好的房子以改善自己的居住條件或者增加他們在固定資產(chǎn)上的投資等。由于系數(shù)為正值，說明存款的增加會導(dǎo)致住宅空置面積的增加，存款額對房地產(chǎn)的需求具有正效應(yīng)，但對空置面積則具有負(fù)效應(yīng)。所以刺激消費(fèi)是減少空置面積的有效措施。為了更深入分析研究這兩個重要變量，我們建立了一個新的模型：以X6為目標(biāo)變量，其余幾個變量（X2、X3、X4、X5、X7）為自變量，建立模型。從產(chǎn)生的方程:X6=-1.16+0.38X2+0.74X7+0.19X4+0.05X5來看X6在很大程度上還受到X7的影響，由此可見：1）X6（人均儲蓄）對于空置面積的影響，其中有一部分是變量X7（GDP）間接影響的結(jié)果。2）雖然X7對于空置面積沒有太大的直接影響（系數(shù)為），但它還會通過影響x6間接地對空置面積產(chǎn)生影響。這雙方面的作用使我們有理由相信x7也是一個不可忽略的重要變量。人均國民生產(chǎn)總值的增加，會擴(kuò)大人們的購買力，從而房地產(chǎn)的有效購買力增加，并且購買力會經(jīng)過兩個渠道得到增加：一是GDP的增加會直接地影響到房地產(chǎn)市場，減少住宅的空置量；另一方面，GDP的增加，導(dǎo)致儲蓄存款的增加，進(jìn)而間接的導(dǎo)致空置量的減少；（2）指標(biāo)X3(人均住宅建筑面積)，是對地區(qū)居民住房情況的量化描述，一定程度上反映當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钏?，其前面的系?shù)為-1.99，可見人均住宅建筑面積與地區(qū)住宅空置面積之間存在很大的關(guān)系，并且二者之間是反向關(guān)系。人均住宅水平的增加或減少都會使空置面積會反方向雙倍變動。所以，如果要減少地區(qū)的空置面積，提高當(dāng)?shù)厝嗣竦木幼∷绞且粭l有效的手段。（3）指標(biāo)X5（就業(yè)人員數(shù)）反映就業(yè)人數(shù)對于空置的影響，其系數(shù)為-0.74，其影響力顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于前兩個指標(biāo)，但也不可忽視。因?yàn)樽≌侨祟惿娴幕颈匦杵?，人口的?shù)量越大，就業(yè)的狀況越好，對住宅的需求量必然越大。并且就業(yè)人數(shù)對空置面積具有負(fù)效應(yīng)，所以就業(yè)人數(shù)的增加也有助于消化存量住房。2、對策與建議根據(jù)模型的結(jié)果結(jié)合上述分析，提出幾點(diǎn)消化存量房的幾點(diǎn)對策（1）相關(guān)部門可以通過一些財(cái)政手段，調(diào)節(jié)地區(qū)的住宅存量。當(dāng)空置面積過大時，采用積極的財(cái)政政策，刺激消費(fèi)，擴(kuò)大需求，減少儲蓄；反之應(yīng)抑制消費(fèi)，減少需求。這是調(diào)節(jié)房屋存量的一個有效的措施。（2）存量房面積過大時，通過調(diào)節(jié)就業(yè)人數(shù)的手段也有助于房地產(chǎn)空置量的減少。相關(guān)部門如果能增加工作崗位，為更多的人提供工作條件，提高就業(yè)人數(shù)，也會有效抑制空置面積的增加。（3）努力發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，提高地區(qū)GDP。其實(shí)地區(qū)政府可以通過加大基本建設(shè)的投資，進(jìn)而刺激居民消費(fèi)的方式減少當(dāng)?shù)剡^高的存量房。消化空置商品住宅、降低商品住宅空置率問題是一項(xiàng)綜合性的系統(tǒng)工程。上述措施都只能暫時性的調(diào)節(jié)住宅存量，不能解決根本問題。要保持一個合理的空置量，必須采取一系列綜合性的長遠(yuǎn)對策，比如：完善我國目前的住房金融體系；建立一套有效的監(jiān)督和防范空置面積的預(yù)警系統(tǒng)；加強(qiáng)對土地利用的監(jiān)管,抑制土地投機(jī)等，這些都是保持適量空置房的必要手段?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】1賀昌政：自組織數(shù)據(jù)挖掘與經(jīng)濟(jì)預(yù)測，科技出版社.2005,(05)