行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策因素與制度調(diào)整.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策因素與制度調(diào)整內(nèi)容摘要：隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)的價(jià)格問(wèn)題越來(lái)越引起人們的關(guān)注，影響我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的最主要的三個(gè)方面是土地、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、交易費(fèi)用，因此我們要做好這三個(gè)方面的制度安排與制度建設(shè)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格土地房地產(chǎn)金融市場(chǎng)交易費(fèi)用制度安排與建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，它是一項(xiàng)綜合性產(chǎn)業(yè)，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)價(jià)格的形成十分復(fù)雜，要受自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、區(qū)域、個(gè)體等多方面的影響，據(jù)測(cè)算，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中，各種費(fèi)用所占比例大致為：土地約為20；建安工程約為35；“大市政”配套約占15；各種稅費(fèi)約占10%-15；開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)約占15-20。本文試圖從土地、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)、交易費(fèi)用三個(gè)方面來(lái)分析我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格，尋求新的制度安排。與土地問(wèn)題相關(guān)的制度安排與制度建設(shè)土地是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心要素，我國(guó)土地資源缺乏且供給彈性小，人們對(duì)土地的需求隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展卻與日俱增。我國(guó)的土地所有制屬于全民所有制，建設(shè)用地原則上要使用國(guó)有土地。土地不是私人的，也不是政府的，而是全民的財(cái)產(chǎn)，這種產(chǎn)權(quán)形式暴露了以下幾個(gè)方面的制度缺陷：在現(xiàn)行的制度條件下，土地的所有權(quán)是不能轉(zhuǎn)讓和買(mǎi)賣(mài)的，但使用權(quán)可以買(mǎi)賣(mài)，這實(shí)際上是土地的出租行為。現(xiàn)行的是土地“批租”形式，即把多年的土地使用權(quán)捆綁在一起一次批給使用者。由于時(shí)間跨度很大，開(kāi)發(fā)商們可以將這種介于“租”與“售”之間得來(lái)的土地進(jìn)行抵押貸款，并將多年的土地租金一次加入房屋售價(jià)之中進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁，這是一種產(chǎn)權(quán)的錯(cuò)位與侵犯；目前土地轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)化程度很低。協(xié)議出讓土地不僅所占的比例過(guò)大而且在定價(jià)上隨意性較大；同時(shí)一級(jí)市場(chǎng)上缺乏透明度，用地問(wèn)題上沒(méi)有形成公開(kāi)、公平、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制；基準(zhǔn)地價(jià)的確定也不盡科學(xué)合理，難與現(xiàn)實(shí)發(fā)展同步；房地產(chǎn)投資對(duì)地方GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率較高，常被一些不負(fù)責(zé)任的地方官拿來(lái)當(dāng)作政績(jī)工程、形象工程做。在這種“經(jīng)營(yíng)城市”的浪潮中，利用土地牟取暴利已經(jīng)成為一些單位和個(gè)人尋租的手段，地方政府自然不會(huì)是最后的買(mǎi)單者。在現(xiàn)實(shí)面前，要求我們要做好以下幾個(gè)方面的工作：設(shè)計(jì)一種合理的房地分離的計(jì)價(jià)與征收方法，即購(gòu)房者逐年向政府繳納地租，不再與開(kāi)發(fā)商發(fā)生關(guān)系，改變土地“批租”的局面；嚴(yán)格控制土地市場(chǎng)，加速推進(jìn)土地的招標(biāo)和拍賣(mài)制度，堵住土地交易的“黑洞”；建立科學(xué)的基準(zhǔn)地價(jià)確定公布制度，做到及時(shí)動(dòng)態(tài)更新；政府要做好并認(rèn)真執(zhí)行土地供應(yīng)和使用計(jì)劃，規(guī)劃問(wèn)題不可一事一議；通過(guò)稅收手段提高土地炒作成本，對(duì)閑置土地長(zhǎng)期不開(kāi)發(fā)的，予以收回；建立土地儲(chǔ)備制度以便政府可以根據(jù)土地市場(chǎng)行情適時(shí)收購(gòu)或者供應(yīng)土地。今后中國(guó)將實(shí)行的是最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。與房地產(chǎn)金融市場(chǎng)問(wèn)題相關(guān)的制度安排與制度建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，如果它是一輛戰(zhàn)車的話，金融就是它的發(fā)動(dòng)機(jī)。從近年信貸超常增長(zhǎng)來(lái)看，房地產(chǎn)信貸的增長(zhǎng)可以說(shuō)是到了瘋狂之地步。房地產(chǎn)之所以能夠不斷獲得金融支持與房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的回彈效應(yīng)有關(guān)，同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的回報(bào)率相對(duì)于其他行業(yè)高些。銀行也把住房貸款當(dāng)成是新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，但現(xiàn)實(shí)中存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，銀行低估了風(fēng)險(xiǎn)，大量而又廣泛的投資于房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始盲目樂(lè)觀大肆借貸，非理性的預(yù)期造成了非理性的繁榮，這樣房地產(chǎn)價(jià)格的泡沫才會(huì)產(chǎn)生，并且隨時(shí)可能破裂。我們的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)存在著發(fā)育程度低，金融品種單一，住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)尚未大量發(fā)展，運(yùn)行管理機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制、監(jiān)督約束與保障體系不健全、不完善等等問(wèn)題，其中融資渠道單一是最嚴(yán)重的問(wèn)題。合理的制度建設(shè)也應(yīng)該圍繞其展開(kāi)，房地產(chǎn)融資多元化勢(shì)在必行。在新的融資渠道中，最好的選擇是通過(guò)資本市場(chǎng)直接融資。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)資本市場(chǎng)運(yùn)作可緩解來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目資金需求方面的壓力。大力發(fā)展房地產(chǎn)信托。從信托產(chǎn)品總體來(lái)看，呈現(xiàn)出地方政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)業(yè)融資和證券投資三分天下的格局。為房地產(chǎn)基金做好安排。因?yàn)?003年的121號(hào)文件，作為房地產(chǎn)重要融資渠道的地產(chǎn)基金不得不由幕后走向前臺(tái)，它為房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)疑提供了新的融資渠道，而且對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的制度建設(shè)任重而道遠(yuǎn)。要完善舊的信貸制度，嚴(yán)控信貸準(zhǔn)入，加強(qiáng)審查管理，健全信用、抵押、保險(xiǎn)等制度；更主要的是要做好新的制度安排，拓寬融資渠道，把金融創(chuàng)新與我國(guó)的國(guó)情實(shí)際相結(jié)合，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康、快速的發(fā)展。只有這樣，才能有效的防范房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的產(chǎn)生與破裂。與交易費(fèi)用問(wèn)題相關(guān)的制度安排與制度建設(shè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)復(fù)雜的市場(chǎng)，其參與者包括買(mǎi)賣(mài)雙方、建筑施工單位、政府、監(jiān)理評(píng)估等中介機(jī)構(gòu)、媒體等等，他們所提供的服務(wù)都是市場(chǎng)交易順利進(jìn)行的條件，這些服務(wù)的費(fèi)用可以看成是交易費(fèi)用的一部分。建立合理的控制交易費(fèi)用的制度平臺(tái)應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：合理的稅費(fèi)安排在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，人們對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)以及公用設(shè)施配套費(fèi)的征收異議頗多。早有學(xué)者提出對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)不應(yīng)向開(kāi)發(fā)商一次征收，而直接向業(yè)主逐年征收；供水、電、煤氣等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)在其產(chǎn)品價(jià)格被理順后應(yīng)該自動(dòng)退出歷史舞臺(tái)；對(duì)于一些具有明顯攤派性質(zhì)的收費(fèi)如人防建設(shè)費(fèi)、教育費(fèi)附加等，它們屬于全民受益的范圍，那么也就不應(yīng)該僅僅由開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)繳納。項(xiàng)目審批中的交易費(fèi)用房地產(chǎn)業(yè)在許多權(quán)力部門(mén)的眼里仍是一塊“肥肉”，誰(shuí)都想沾點(diǎn)“油水”，而且項(xiàng)目審批環(huán)節(jié)過(guò)多也是我們計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制留下的后遺癥之一。開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)回奔波于公章部門(mén)，不僅降低了效率，而且增加了很多“跑路錢(qián)”，這些交易費(fèi)用也計(jì)入了房地產(chǎn)價(jià)格之中。招投標(biāo)中的交易費(fèi)用在管理混亂的建筑市場(chǎng)上“黑白合同”已經(jīng)成了公開(kāi)的秘密了。所謂“黑合同”，就是建設(shè)單位在工程招投標(biāo)過(guò)程中，除了公開(kāi)簽訂的合同（“白合同”）外，又私下與中標(biāo)單位簽訂合同，強(qiáng)迫中標(biāo)單位墊資帶資承包、壓低工程款等。另外工程層層轉(zhuǎn)包、建筑“掮客”混水摸魚(yú)等問(wèn)題也很嚴(yán)重，同時(shí)招投標(biāo)過(guò)程也是滋生腐敗的溫床。工程造價(jià)管理中的交易費(fèi)用做為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分的監(jiān)理、咨詢以及評(píng)估部門(mén)在工程造價(jià)的形成中起到了至關(guān)重要的作用。但我們的造價(jià)管理存在著很多的漏洞。概預(yù)算以及決算審計(jì)人員素質(zhì)參差不齊，監(jiān)理制度艱澀運(yùn)行，這樣的決算價(jià)格難免和工程的實(shí)際造價(jià)有出入。事實(shí)上，我們?cè)陂_(kāi)發(fā)建設(shè)工程中只重視了施工質(zhì)量的監(jiān)理卻忽視了造價(jià)監(jiān)理工作。設(shè)計(jì)可行的造價(jià)編制審核程序與科學(xué)的全面的監(jiān)理制度，完善激勵(lì)機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制，只有這樣才能保證工程造價(jià)的公平合理，建筑市場(chǎng)的健康規(guī)范。與媒體有關(guān)的交易費(fèi)用媒體是提供房地產(chǎn)交易信息的主要工具。瘋狂的房地產(chǎn)廣告說(shuō)到底是開(kāi)發(fā)商在為業(yè)主們燒錢(qián)，而媒體們更熱衷于概念炒作，從“奧運(yùn)”概念到“世博”概念，從“親水景觀”概念到“別墅豪宅”概念，每一輪炒作都拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。當(dāng)然其中有合理的概念促銷，但是，我們更需要的是真實(shí)可信的房產(chǎn)交易信息。在巨額廣告費(fèi)的誘惑之下，某些媒體不惜出賣(mài)版面，大肆吹噓，最終，昂貴的交易費(fèi)用換來(lái)了虛假的繁榮，這對(duì)房地產(chǎn)的危害是致命的。因此需要一種制度安排來(lái)保護(hù)業(yè)主的利益，更是在保護(hù)房地產(chǎn)的未來(lái)。我們要理性的看待房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了住宅市場(chǎng)化進(jìn)程加速和制度建設(shè)滯后的矛盾，這更加要求我們保持制度安排的科學(xué)、合理、適用、可行。只有這樣才能防范和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)中出現(xiàn)的許多問(wèn)題，特別是價(jià)格問(wèn)題，也只有這樣中