行業(yè)經濟論文-多元化市場下中小房地產企業(yè)的應對措施.doc

行業(yè)經濟論文-多元化市場下中小房地產企業(yè)的應對措施摘要本文分析了房地產市場多元化發(fā)展趨勢,從企業(yè)規(guī)模及融資能力房地產開發(fā)項目管理市場營銷文化感知能力和品牌號召力公共關系能力幾個方面總結了中小房地產企業(yè)的特點,并提出其在多元化市場中的應對措施關鍵詞市場細分；中小房地產企業(yè)；應對措施一引言房地產業(yè)經過最近幾年的高速發(fā)展,市場出現了新的變化自2000年房地產業(yè)起飛以來,我國房地產業(yè)進入了一個新的發(fā)展時期,中小房地產企業(yè)風起云涌在這一輪房地產業(yè)發(fā)展過程中,許多中小房地產企業(yè)往往是依靠公司一把手的獨特眼光,在市場低迷的時期以低成本入市(比如,低成本收入土地低成本開發(fā)建設等),待到樓盤開盤后,房地產大市一路走高,從而掘得企業(yè)發(fā)展的第一桶金當前,有許多中小房地產企業(yè)仍然沉溺于這種模式的高利潤之中,把企業(yè)的發(fā)展不切實際地寄希望于這種“眼光”和“運氣”,這是一種非常危險的傾向隨著房地產相關政策的陸續(xù)出臺,整個房地產市場將走向成熟和規(guī)范同時,購房者的心態(tài)也漸趨理性,買方力量逐漸增強,房地產市場呈現出多元化發(fā)展的趨勢面對多元化發(fā)展的房地產市場,中小房地產企業(yè)必須摒棄投機心態(tài),切實采取新的應對措施二多元化市場與市場細分分析多元化發(fā)展是房地產市場發(fā)展的必然趨勢近年來,隨著這種多元化的發(fā)展以及房地產市場競爭的加劇,房地產市場細分已經引起人們的關注房地產市場的多元化包括很多方面,因此,房地產市場的細分必然要求反映這種態(tài)勢在本文中,筆者主要從產品和地理兩個維度來考慮房地產市場的細分從產品角度看,目前我國的房地產市場大致可分為普通住宅經濟適用房別墅高檔公寓辦公樓商業(yè)營業(yè)用房酒店等從房產開發(fā)項目所處地理位置的角度看,我國房地產市場呈現出區(qū)塊性的特點,從這個角度可以將房地產市場分為:一線市場:發(fā)達地區(qū)中心城市,如上海杭州等；二線市場:發(fā)達地區(qū)周邊城市以及欠發(fā)達地區(qū)中心城市；三線市場:欠發(fā)達地區(qū)周邊城市各級市場的基本特點如下圖所示:以上盡管依據產品和地理位置對我國的房地產市場給出了一個大致的區(qū)分,但是,面對愈來愈激烈的市場競爭,中小房地產公司仍然需要結合自身情況進行更深入的市場細分三中小房地產企業(yè)的特點中小房地產企業(yè)是相對于大型房地產企業(yè)而言的,是在規(guī)模等方面相對較小的企業(yè)目前,尚無對中小房地產企業(yè)的一致看法,可以參照國際上對中小企業(yè)的定義來大致上界定中小房地產企業(yè)一般從企業(yè)雇員人數這個維度上可以把企業(yè)劃分為:小型房地產企業(yè),雇員人數在10-99名之間；中型房地產企業(yè),雇員人數在100-499名之間；大型房地產企業(yè),雇員人數在500名以上與大型房地產企業(yè)相比,中小房地產企業(yè)一般具有自主性高靈活性強等特點具體而言,中小房地產企業(yè)主要呈現以下特點:1.企業(yè)規(guī)模以及融資能力方面由于房地產企業(yè)對資金的占用量大,企業(yè)的規(guī)模以及融資能力很大程度上決定了公司的戰(zhàn)略選擇大型房地產公司在規(guī)模融資能力上往往具備相當的優(yōu)勢體現在房產開發(fā)上,大型房地產公司可以運用雄厚的資金實力,通過控制土地儲備,對房產開發(fā)項目采取長遠結合(短平快項目與長期項目結合)和大小結合(大型項目與中小型項目結合,保持房產開發(fā)的連貫性)的方式,因而具有較強的抗風險能力而中小型房地產企業(yè)由于規(guī)模以及融資能力的限制,只能更多地趨向于選擇中短期項目和中小型項目2.房產開發(fā)項目管理經驗方面房產開發(fā)是以項目方式運作的,項目管理的水平將從成本資金回籠房產質量等方面對企業(yè)利潤以及后續(xù)項目的開發(fā)造成巨大影響與大型房地產企業(yè)項目相比,中小房地產企業(yè)在項目管理能力這方面不占據優(yōu)勢地位3.市場營銷方面市場營銷是房產開發(fā)的重頭戲,如何樹立樓盤的“形象”,烘托人氣,往往是房產公司制勝的關鍵然而,中小房地產企業(yè)在此方面往往處于劣勢比如,就市場銷售人才而言,由于大型房地產企業(yè)擁有資金方面的優(yōu)勢,房產的開發(fā)具有連續(xù)性的特點,因而能夠建立一支優(yōu)秀的銷售隊伍而中小型房地產企業(yè)由于資金規(guī)模融資方面的限制,往往不能持續(xù)平緩地開發(fā)樓盤,因而很難留住優(yōu)秀的銷售人員4.文化感知能力和品牌號召力大型房地產公司有能力樹立強大的品牌形象,這種品牌感染力在京滬等大型城市尤為明顯盡管從總體上看中小房地產企業(yè)品牌無力與之抗衡,但是,由于中小房地產企業(yè)往往發(fā)育于本土,在文化習俗的感知能力上尚具備一定優(yōu)勢,從而能在某些區(qū)域范圍內以低成本形成一定的品牌優(yōu)勢5.公共關系能力公共關系能力依具體企業(yè)情況有所異同,但相對于正規(guī)化程度高的大型房地產企業(yè)而言,中小房地產企業(yè)在這一點上具備相當的靈活性四多元化市場下中小房地產企業(yè)的應對措施從前述的中小房地產企業(yè)特點可以看出,與大型房地產集團相比,中小房地產企業(yè)在品牌規(guī)模融資能力上都處于不利地位因此,中小房地產企業(yè)必須選擇特色化生存,采用集中化戰(zhàn)略,明確企業(yè)的市場定位,合理選擇細分市場首先,從產品選擇上看,普通住宅經濟適用房等大眾市場是中小房地產企業(yè)的最佳選擇大眾市場需求較為穩(wěn)定,風險小當然,對于已經在市場上站穩(wěn)腳跟,有一定資金規(guī)模的中型房地產企業(yè),可以考慮采用與其他房地產企業(yè)結成戰(zhàn)略聯盟的形式進入別墅高檔公寓辦公樓等市場其次,從地理位置看,中小房地產企業(yè)應該把目光轉移到二三線市場中西部地區(qū)也開始了城市化的進程,城市中產階級在逐漸形成,房地產投資環(huán)境正走向完善中小房地產公司必須充分利用自身公關能力靈活和文化感知能力強的特點,在大型房地產公司無暇顧及之時搶先對二三線市場進行多點布局,鎖定符合企業(yè)市場定位的二三線市場,搶先在目標市場樹立品牌第三,對于欲進軍高檔公寓等市場的中型房地產企業(yè),相對于競爭激烈的一線市場而言,經濟剛剛起步的二三線市場可能會有更多的機會總之,中小房地產企業(yè)應著力培育和充分利用企業(yè)的核心能力,明確企業(yè)定位,選擇合適細分市場,制定恰當的競爭戰(zhàn)略,這才是中小房地產企業(yè)在激烈市場競爭中的制勝之道參考文獻:1陳華.中小企業(yè)競爭戰(zhàn)略研究J.山東社會科學,2000,(4).2謝仁壽.中小企業(yè)戰(zhàn)略聯盟的系統(tǒng)構建J.企業(yè)改革與