行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究摘要:房地產(chǎn)不僅僅是房屋,也不僅僅是房屋所占土地的擁有權(quán)和使用權(quán),還包括了附帶的各種權(quán)益。而這些權(quán)益和位置的獨(dú)特才是人們所真正關(guān)心和追逐的,在國(guó)內(nèi)則體現(xiàn)在戶籍、兒童入學(xué)資格、各種保險(xiǎn)等方面；首次提出了用數(shù)學(xué)的方法將房地產(chǎn)看成是房產(chǎn)與地產(chǎn)之和的觀點(diǎn),從根本上論述了房地產(chǎn)業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn),并提出幾項(xiàng)解決問題的建議和方法。關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場(chǎng)；房產(chǎn)；地產(chǎn)；民生；數(shù)學(xué)1房屋和房地產(chǎn)人們談?wù)摲康禺a(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)候,主要關(guān)心的是房?jī)r(jià),并將房地產(chǎn)概念的模糊成了房屋或房子?！胺康禺a(chǎn)”在英文中是“RealEstate”,兩者都是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益,并由于其獨(dú)特位置的固定性和不可移動(dòng)性,又被稱為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)(不動(dòng)產(chǎn))包括房屋、房屋所占土地的擁有權(quán)和使用權(quán),還包括了附帶的各種權(quán)益。而這些權(quán)益和房屋的位置才是人們所真正關(guān)心和追逐的,在國(guó)內(nèi)體現(xiàn)為戶籍、兒童入學(xué)資格、各種保險(xiǎn)等等方面；從某種意義上說,買房不是用來解決安身問題而是用來解決一系列權(quán)利和資質(zhì)問題。由此可見,籠統(tǒng)地討論房屋價(jià)格是不合理的:如果去除這些附加價(jià)值,單就房屋本身而言,上海市中心的房屋和內(nèi)陸山區(qū)的房屋并沒有什么不同,都是滿足人們的居住需求罷了。所以在探討價(jià)格時(shí),必須考慮附屬的價(jià)值。2房地產(chǎn)的本質(zhì)及市場(chǎng)主導(dǎo)房?jī)r(jià)的構(gòu)成要素最近成了關(guān)注的焦點(diǎn),一般概括為工程建設(shè)及配套成本、財(cái)務(wù)銷售管理費(fèi)用、土地成本、各類稅費(fèi)、企業(yè)利潤(rùn)等五部分內(nèi)容；如果詳細(xì)算來,可能有一百多項(xiàng)具體的構(gòu)成元素。當(dāng)我們將“房地產(chǎn)”拆分開來看,用數(shù)學(xué)的方法解析“房地產(chǎn)”時(shí),房?jī)r(jià)的真正主導(dǎo)就躍然紙上了:房地產(chǎn)=房產(chǎn)+地產(chǎn)。通常情況下,不同區(qū)域的房屋建筑成本差距不大,那么房?jī)r(jià)的主導(dǎo)因素就應(yīng)該是地價(jià)及附屬在土地上的相關(guān)權(quán)益；這部分價(jià)格則完全由地方政府操控,可見房?jī)r(jià)表面上看是由市場(chǎng)主導(dǎo),但其本質(zhì)是地方政府主導(dǎo),不管是規(guī)模還是價(jià)格。2.1基建拉動(dòng)市場(chǎng)和價(jià)格近年來,多數(shù)地方政府改善基礎(chǔ)設(shè)施、市民居住環(huán)境和經(jīng)濟(jì)發(fā)展采用的都是同一個(gè)模式。先是通過政府大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動(dòng)房地產(chǎn)、建材、交通等領(lǐng)域的高速發(fā)展,然后由基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)土地升值,由土地升值后獲得土地出讓金再次投入到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。合肥市近5年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展史就是最好的一個(gè)佐證。根據(jù)合肥市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,合肥市GDP自2004年開始三級(jí)跳,當(dāng)年合肥市GDP增長(zhǎng)了16.2%。其后兩年中,合肥市GDP的增速一年比一年高,到2006年底增速達(dá)到了史無前例的17.5%,全市GDP高達(dá)1073.86億元,提前四年實(shí)現(xiàn)了千億目標(biāo)。換言之,從2004年開始合肥僅用三年時(shí)間就實(shí)現(xiàn)了GDP翻番。而正是在2004年,合肥市政府開始通過融資的方式大搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。2.2地方政策自從國(guó)際金融危機(jī)及房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入低迷以來,國(guó)家出臺(tái)了一系列政策和方針來激活房地產(chǎn)市場(chǎng),主要目的在于穩(wěn)定房市,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。各地方政府也紛紛出臺(tái)了住房貸款降低首付百分比,降低各種稅費(fèi)乃至發(fā)放財(cái)政補(bǔ)貼的做法,但市場(chǎng)反應(yīng)較為平淡。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看,住房的剛性需求確實(shí)存在,但卻因房?jī)r(jià)虛高不下形成不了市場(chǎng)交易；主要原因是人們對(duì)自己經(jīng)濟(jì)和自身收入成長(zhǎng)的預(yù)期與房?jī)r(jià)的差距?；A(chǔ)經(jīng)濟(jì)心理學(xué)告訴我們,房產(chǎn)的價(jià)格超出了收入水平所能夠接受的限度時(shí),市場(chǎng)不可能保持繁榮的發(fā)展,即使地方官員再出來喊“買房就是愛國(guó)”也無濟(jì)于事。3房?jī)r(jià)背后的風(fēng)險(xiǎn)近些年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展,房地產(chǎn)投資做出了舉足輕重的貢獻(xiàn),地方政府受到GDP增長(zhǎng)政績(jī)和地方財(cái)政“小金庫”的驅(qū)動(dòng),對(duì)房地產(chǎn)采取過度開發(fā),導(dǎo)致部分地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)形成了嚴(yán)重的依賴性。在部分地方政府與開發(fā)商相互之間形成一條牢固的利益紐帶,促使各級(jí)地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商彼此“合謀”推升地價(jià),直接或間接地導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給成本虛高不下。目前國(guó)內(nèi)一、二線城市房?jī)r(jià)收入比,距2003年-2005年的平均水平,還高出30%左右。國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)前景還沒完全明朗,城市居民對(duì)未來經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期都不樂觀,各地樓盤降價(jià)和大眾對(duì)于中短期樓市看淡,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步低迷。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù),截至2008年12月末,中國(guó)商品房空置面積達(dá)1.64億平方米,同比增長(zhǎng)21.8%,增幅比111月提高6.5%。目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率在60%以上,總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率多數(shù)在0.3以下,經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流也多數(shù)呈現(xiàn)負(fù)值,資金鏈普遍吃緊。而行業(yè)整體的負(fù)債水平和資金狀況則更不容樂觀。資金鏈如果一旦斷裂,最大的受害者不是開發(fā)商,而是國(guó)家正常的金融秩序；高企的房?jī)r(jià)如燙手山芋,任由上漲即對(duì)通貨膨脹推波助瀾,如果暴跌則將導(dǎo)致更深層的經(jīng)濟(jì)危機(jī)；高企的房?jī)r(jià)同時(shí)導(dǎo)致外圍熱錢的涌入,加劇人民幣升值與房?jī)r(jià)的動(dòng)蕩,重則危及國(guó)家金融體系的安全。正如易憲容先生早在去年就呼吁的那樣:房地產(chǎn)業(yè)已綁架了中國(guó)經(jīng)濟(jì),進(jìn)而要挾中國(guó)政府。如果不及時(shí)加以制止,不但房地產(chǎn)市場(chǎng)本身會(huì)遭受重大損失,對(duì)國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行也會(huì)造成嚴(yán)重而深遠(yuǎn)的影響。4繁榮房地產(chǎn)市場(chǎng)4.1改革房稅制度許多開發(fā)商捂盤惜售、待價(jià)而沽,不是不想讓資金早點(diǎn)回流,落得心里踏實(shí),而是想以此逼宮,迫使地方政府出臺(tái)政策救市,維持只能升不能降的高房?jī)r(jià),自己好從中獲取暴利,收獲高房?jī)r(jià)帶給的成果,地方政府和相關(guān)部門從推出的高價(jià)土地和高稅費(fèi)中也獲取了豐厚回報(bào)。針對(duì)各地商品房普遍大量空置問題,應(yīng)向開發(fā)商等征收不動(dòng)產(chǎn)閑置稅?？⒐を?yàn)收后的商品房,有超過75%屬于空置狀態(tài),在空置一段合理時(shí)間如一年或二年后,應(yīng)被認(rèn)定為閑置房屋,都要向其征稅。4.2建立房產(chǎn)等級(jí)收費(fèi)制度在十多年的發(fā)展中,房地產(chǎn)作為一種商品形成了較大規(guī)模的市場(chǎng)。這種商品性的體現(xiàn),也使得它始終是追逐經(jīng)濟(jì)利益的高位,向最大利益化體現(xiàn)。這種價(jià)值、價(jià)格不斷的上升,也使得很多普通的居民購房出現(xiàn)了困難,目前我國(guó)的住房政策逐漸形成一條主線,就是針對(duì)不同的收入結(jié)構(gòu)、不同的收入水平采取不同的住房政策,來供給城市的居民。房產(chǎn)作為一種特殊的商品,與一般商品不同的是其具有民生的特性。因此房地產(chǎn)應(yīng)該只允許投資不允許炒作,即允許投資開發(fā)房產(chǎn)、購買房產(chǎn)開展租賃業(yè)務(wù),但不允許將房產(chǎn)低價(jià)買進(jìn)高價(jià)賣出獲取差價(jià)。國(guó)家應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)的法律法規(guī)來限制房地產(chǎn)的炒作。具體的做法有:(1)嚴(yán)格統(tǒng)計(jì)家庭擁有房屋的數(shù)量,原則上一對(duì)夫妻只能擁有一套房產(chǎn)；如果購買第二套房產(chǎn)改善居住條件,則必須在規(guī)定的緩沖時(shí)間內(nèi)將原房產(chǎn)售出。(2)對(duì)于購買多套住房者,按照第二套征取房產(chǎn)總值20%、第三套征取40%的比例逐漸增加房產(chǎn)等級(jí)收費(fèi)制度。只有采取多方面措施,將房?jī)r(jià)降至