行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)投資全過程風(fēng)險識別.doc

行業(yè)經(jīng)濟(jì)論文-房地產(chǎn)投資全過程風(fēng)險識別摘要:隨著我國加入WTO,市場經(jīng)濟(jì)體制進(jìn)一步完善和規(guī)范,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級,房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)性先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)之一的地位日益鞏固,成為當(dāng)今主要的投資熱點用先進(jìn)的科學(xué)的完善的理論作為房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的行動指南,對整個房地產(chǎn)全過程的風(fēng)險進(jìn)行識別,有利于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；投資；風(fēng)險識別房地產(chǎn)投資的全過程是指從房地產(chǎn)投資意向的產(chǎn)生到房地產(chǎn)出售資金回收或報廢為止的整個過程這是一個動態(tài)的過程,一般可分為投資決策項目實施和房地產(chǎn)經(jīng)營管理等階段不同的階段各具有不同的風(fēng)險特征,任何一個環(huán)節(jié)的疏忽都可能導(dǎo)致投資的失敗,投資者必須對各個環(huán)節(jié)的不確定因素進(jìn)行識別并加以防范一、投資決策階段的風(fēng)險在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,投資決策階段最為關(guān)鍵,擁有最大的不確定性與機動性房地產(chǎn)投資一旦展開進(jìn)行,很難從項目建設(shè)中撤出,否則會付出高昂代價房地產(chǎn)投資決策階段風(fēng)險主要源于政策和經(jīng)濟(jì)方面1.政策風(fēng)險國家政策對產(chǎn)業(yè)發(fā)展的影響是全局的,政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來各種形式的經(jīng)濟(jì)損失尤其在我國,市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境尚未完善的條件下,政策風(fēng)險對房地產(chǎn)市場的影響尤為重要(1)產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險國家產(chǎn)業(yè)政策的變化影響房地產(chǎn)商品需求結(jié)構(gòu)變化,決定著房地產(chǎn)業(yè)的興衰國家強調(diào)大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)會直接促進(jìn)城市商業(yè)和服務(wù)業(yè)樓宇市場的繁榮政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位,緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金,將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力,給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來損失(2)金融政策風(fēng)險房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行,國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響2003年6月央行發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知,對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款土地儲備貸款建筑施工企業(yè)流動資金貸款個人住房貸款等八大方面作了嚴(yán)格規(guī)定,提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻,使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著一定的風(fēng)險(3)土地政策風(fēng)險房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體,土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響土地產(chǎn)權(quán)制度的變更不同的土地取得方式土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險(4)稅收政策風(fēng)險稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具房地產(chǎn)投資中,各種稅費名目繁多,占開發(fā)成本相當(dāng)大的比例,因此,一旦提高稅率,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨巨大成本風(fēng)險(5)城市規(guī)劃風(fēng)險城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性容積率建筑覆蓋率建筑限高等,更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此,房地產(chǎn)企業(yè)能不能及早預(yù)測規(guī)劃目標(biāo),選擇增值潛力較大的合適地塊,是決定項目開發(fā)成敗的核心因素2.經(jīng)濟(jì)風(fēng)險經(jīng)濟(jì)風(fēng)險包括市場供求風(fēng)險和通貨風(fēng)險市場供求風(fēng)險是最直接的風(fēng)險市場供應(yīng)量市場購買力市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性,導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性,進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險相反,市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷,使投資者承受資金積壓的風(fēng)險另外,房地產(chǎn)投資周期較長,其間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險,也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求,房地產(chǎn)價格下跌,給房地產(chǎn)投資者帶來損失,膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求3.區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性,各個國家不同地區(qū)的社會環(huán)境各異,這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素,同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊,即風(fēng)險具有比較明顯的地域性4.開發(fā)時機風(fēng)險從房地產(chǎn)周期理論可知,項目開發(fā)時機也存在著一定的風(fēng)險由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,易受國民經(jīng)濟(jì)的影響,因此,經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素所以說,風(fēng)險與開發(fā)時機的選擇密切相關(guān)二、項目實施階段的風(fēng)險房地產(chǎn)投資的實施階段是指房地產(chǎn)投資計劃的具體實現(xiàn)過程,它包括從獲取土地籌措資金到設(shè)計施工等過程此階段將面臨具體的風(fēng)險因素一方面,在土地獲取階段,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過協(xié)議招標(biāo)和拍賣意投等方式來獲得所需要的土地,這三種獲取土地方式的選擇就具有一定的風(fēng)險另一方面,時間質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設(shè)階段的三大管理核心,也是三大風(fēng)險因素管理不當(dāng),將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險1.工期拖延風(fēng)險工期一旦被延長,一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化,錯過最佳租售時機,如已預(yù)售,會承擔(dān)逾期交付的違約損失信譽損失；另一方面,會增加投入資金利息支出,增加管理費2.項目質(zhì)量風(fēng)險質(zhì)量是企業(yè)的生命開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性可靠性經(jīng)濟(jì)性美觀性與環(huán)境協(xié)調(diào)性五個方面消費者重視房屋的物理質(zhì)量,更強調(diào)房屋的效用承包商施工技術(shù)水平落后偷工減料,建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等,是造成項目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素；房屋設(shè)計和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費者功能需求,也是房屋質(zhì)量不佳的重要方面3.開發(fā)成本風(fēng)險房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段建設(shè)前期對項目成本的影響程度達(dá)95%100%,越到后期影響程度越小在規(guī)劃設(shè)計中,方案陳舊深度不夠,參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計,都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加,在建設(shè)期間,國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策,采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn),也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加除此之外,通貨膨脹物價上漲導(dǎo)致的建材價格上漲和建筑成本的增加及項目是否能按時完工工程質(zhì)量的保證施工中意外事故等都是這一階段將要面臨的風(fēng)險三、經(jīng)營管理階段的風(fēng)險房地產(chǎn)項目建成后,資金投放工作基本結(jié)束,投資過程就轉(zhuǎn)入到房地產(chǎn)銷售出租或物業(yè)管理的經(jīng)營管理階段該階段決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn),是房地產(chǎn)投資風(fēng)險最大的環(huán)節(jié)之一其中包括:營銷策劃風(fēng)險物業(yè)管理風(fēng)險和其他風(fēng)險1.營銷策劃風(fēng)險營銷策劃是經(jīng)營管理的核心,它的成敗直接影響到成本能否收回利潤能否實現(xiàn)在房地產(chǎn)營銷策劃中,價格定位銷售渠道營銷方式等都是很重要的方面其中,定價最關(guān)鍵,因為消費者對價格最敏感價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難,難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)利潤,還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量,從而影響房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風(fēng)險2.物業(yè)管理風(fēng)險物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈,消費者不僅注重其價格和質(zhì)量,而且注重其售后服務(wù),即物業(yè)管理,物業(yè)管理需要一些專業(yè)的管理人員來進(jìn)行管理,這也面臨著一些不確定因素,如專業(yè)管理隊伍管理構(gòu)架管理公約以及管理費用等3.其他風(fēng)險其他風(fēng)險有很大的不確定性其中包括不可抗力以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等這些風(fēng)險發(fā)生的可能性較小,但所造成的損失卻是較大的總之,房地產(chǎn)投資過程是一個長期的涉及面廣且復(fù)雜的過程這一過程中存在著大量不確定的風(fēng)險因素,同時,還涉及到房地產(chǎn)投資者與政府部門最終用戶等之間的諸多關(guān)系,涉及到大量的政策法規(guī)和法律問題,要做出一系列非確定性決策,這些決策屬于風(fēng)險性決策范疇,決策是否正確,直接影響到投資的效果甚至投資的成敗因此,必須對房地產(chǎn)投資過