行業(yè)經(jīng)濟論文-物業(yè)管理發(fā)展新思路.doc

行業(yè)經(jīng)濟論文-物業(yè)管理發(fā)展新思路論文關(guān)鍵詞：物業(yè)管理維修基金自營模式規(guī)模經(jīng)營論文摘要：物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業(yè)管理能進步發(fā)展。物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀的英國伴隨工業(yè)革命逐漸興起發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程因此它的理論、運作模式與西方經(jīng)濟理論有千絲萬縷的聯(lián)系。我國的物業(yè)管理脫胎于國外為了能更好地適應(yīng)中國的發(fā)展實際就必須從各方面對其進行調(diào)整開辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學實踐操作中認為從以下四方面可以進行新的嘗試：一物業(yè)維修基金的運作模式的改進維修基金是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來源。關(guān)于它的收取國家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心在業(yè)主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提取多層住宅2O高層住宅3O然后再由業(yè)主按照房改成本價房價的2交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3O就要啟動續(xù)籌機制。盡管如此在實際操作過程中卻出現(xiàn)兩犬問題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴重。我們認為應(yīng)從以下方面改進1明確基金使用程序由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用確定要維修的工程報業(yè)主大會同意后通過信息管理系統(tǒng)分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經(jīng)過業(yè)主大會直接授權(quán)業(yè)委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預支30，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5的質(zhì)保金，過了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會沒有成立之前維修費用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計劃和預算報告，政府相關(guān)部門受理并指定專業(yè)鑒定機構(gòu)進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。2建立基金審查制度每個財政年度，由房地產(chǎn)行政部門牽頭，聯(lián)合財政、審計部門對各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下利息由銀行操作系統(tǒng)分攤到各個業(yè)主的名下。除了維修工程外其他任何的形式都不能提取專項維修資金?；鹳~戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號文件閑置的專項維修資金經(jīng)過業(yè)主大會的決策可以委托銀行購買國債但是有金額的限制不能把所用的專項維修資金都用來買國債同時專項維修資金不能用于風險較大的投資如股票等。最終審查結(jié)束后將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布使每個業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚資金使用透明化。3建立續(xù)籌資金的籌集制度對于續(xù)籌資金應(yīng)明確各戶繳納比例通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業(yè)公司直接上門收取也可直接存入維修基金專門賬戶以匯款憑據(jù)為證。對于遲繳緩繳應(yīng)建立滯納金制度每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對確實經(jīng)濟困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施如停止物業(yè)管理服務(wù)等。二創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式目前絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進行管理。這樣雖然能對整個小區(qū)實行集中統(tǒng)一管理提高專業(yè)化程度。但也存在管理費用較高很多中低收入居民承受不起的問題是當前物業(yè)管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制引入我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理實行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理就是將整個社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房)由業(yè)主自己負責：另一部分是公產(chǎn)包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會全權(quán)負責本管理純屬義務(wù)沒有任何報酬。委員一般任期一年每月開會一次討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。物業(yè)管理組織非常精干專職人員只有兩位一位是干事另一位是門衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備：并且24小時錄像保留2周)另外有少量的臨時工如保潔員、修理工等由干事根據(jù)需要聘請。管理經(jīng)費來源是將公用房屋出租從中收取管理費所收的管理費在支付了人員費、設(shè)備費、公產(chǎn)運作費、衛(wèi)生費以及其他費用公共開支以后一般還有節(jié)余。我國臺灣省各城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多尚且普遍推行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，而我們在大多數(shù)居民收入較低的條件下卻普遍推行公司經(jīng)營式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費而物業(yè)管理公司由于收入較少出現(xiàn)經(jīng)營困難使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。因此可以對現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進行改革由單一的物業(yè)公司管理模式改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。三、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個科技含量高專業(yè)性強的獨立的行業(yè)但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動密集性行業(yè)成了以獸一手工勞動為主的管理行業(yè)。相當數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營服務(wù)產(chǎn)品單一管理項目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營等。原因主要有四點：一是行業(yè)準入門檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒有形成市場；三是資源分割物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費偏低收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：1加強行業(yè)監(jiān)管斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽小企業(yè)吃不了資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應(yīng)從兩方面人手加強監(jiān)管(1)每年進行財務(wù)審查由政府的審計部門審計物業(yè)公司的經(jīng)濟賬目斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業(yè)區(qū)域的招投標每個小區(qū)的物業(yè)管理都要進行招投標由政府組織向全社會公開實現(xiàn)透明化。2建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級制度制度應(yīng)在注冊資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗等多方面進行規(guī)定不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求達不到一定規(guī)模則不準注冊從而提高了準入門檻。3有效整合物業(yè)管理資源針對中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點我們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進行聯(lián)合統(tǒng)一進行招投標。區(qū)域面積大了既能充分挖掘企業(yè)潛力提高企業(yè)人員工作能力：同時又因為降低了經(jīng)營成本：從而能減輕業(yè)主交費負擔。四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速但畢竟只有二十多年的發(fā)展人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在使得企業(yè)在實施管理過程中，業(yè)主在接受服務(wù)過程中產(chǎn)生了很多錯誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認為應(yīng)進行以下工作：1對業(yè)主委員會人員進行崗前培訓根據(jù)物業(yè)管理條例規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會作為業(yè)主代表行使業(yè)主權(quán)利。加強業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會成員做起以點帶面推動全員物業(yè)管理知識的普及。具體做法是(1)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門每年定期免費開班培訓凡是新成立的業(yè)委會均應(yīng)派5O以上成員參加否則該業(yè)委會不予注艦(2)業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)定期培訓業(yè)主宣傳物業(yè)管理方面的知識。2對物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定目前我國已推行物業(yè)管理資質(zhì)認證工作每年都進行物業(yè)管理員(師)資質(zhì)考試但由于沒有對人員數(shù)量硬性規(guī)定各企業(yè)對專業(yè)培訓很不重視物