福建廈門皇府御園會所市場定位報告99p.ppt

會所市場定位報告,part 4.國內(nèi)知名商業(yè)會所介紹及借鑒,part 3.國內(nèi)豪宅會所現(xiàn)狀及成功案例借鑒,part 2.會所的分類,part 1.會所的歷史,目 錄,part 5.福、廈、泉高端會所市調(diào)分析及借鑒,part 6.本案會所介紹、swot分析,part 8.本案會所市場定位、功能分區(qū)建議,part 7.本案會所客群描述及分析,part 1.會所的歷史,第一章 會所發(fā)展介紹篇,會所的歷史,中國古代, 中國會所的歷史雛形： 會館、公所宋代出現(xiàn)，名稱形成于永樂年間（1403-1424） 特點： 以血緣、地域為依托，同鄉(xiāng)人互相濟助的組織；隨著經(jīng)濟交流和商業(yè)的規(guī)范化，隨及出現(xiàn)了以行業(yè)劃分的會館 會館、公所的分類： 科試會館（或稱官僚會館）、商人會館（或稱工商會館）和移民會館,近 代, 近代中國會所的發(fā)展 會館、公所（17世紀(jì)工業(yè)革命后） 特點： 傳統(tǒng)的行會的組織，以同鄉(xiāng)或行業(yè)組織而成，整合內(nèi)外部關(guān)系，起到一定的行業(yè)制約和安定社會的作用 會館、公所的分類： 同鄉(xiāng)公益團體、行業(yè)組織團體, 近代歐洲會所的發(fā)展 貴族沙龍（17世紀(jì)工業(yè)革命后） 特點： 是歐洲上流社會、沒落貴族的聚集地，早期沙龍是主要的活動形式、但隨后產(chǎn)生了固定場所的俱樂部，更趨向于休閑、娛樂； 貴族沙龍、俱樂部的分類： 根據(jù)愛好或人群分類，如：高爾夫、文學(xué)、馬術(shù)等,現(xiàn) 代, 現(xiàn)代會所的發(fā)展 會所、俱樂部（1971年，美國俱樂部公司(club corp)開辦了世界第一家商業(yè)俱樂部。這成了現(xiàn)代會所的鼻祖 ） 特點： 以會員制為基礎(chǔ)，商業(yè)類會所有著個性鮮明的經(jīng)營特色、并提供專業(yè)服務(wù)；功能類會所種類增多；會所會所有著相似的背景及目的，圈層文化意味濃厚 會館、公所的分類： 商業(yè)類、休閑類、養(yǎng)身類、綜合類等,會所的歷史, 會所功能基底明確聚集、交流平臺：從會所的發(fā)展歷程來看，會所從一開始就是為了便于聚集、交流而出現(xiàn)的。無論是中國還是外國，會所的形成都是基于一定的行業(yè)間、圈層內(nèi)同等身份、背景人的聚集地； 會所的發(fā)展與經(jīng)濟體制的發(fā)展有著直接關(guān)系：如：中國古代封建經(jīng)濟下的會館、公館就只局限在政府、工商之類；近代歐洲的會所雛形開始趨向休閑、娛樂，但也局限在貴族、上流社會； 圈層文化濃厚，個性定制鮮明：現(xiàn)代，“會員制”一直影響著會所業(yè)，而會員都有相似背景，最為典型的就是高級商業(yè)會所，這類會所的會員集中在社會金字塔頂端。與此同時，大型的、高檔的社區(qū)也出現(xiàn)了會所，而打造社區(qū)業(yè)主的圈層交流平臺也成了社區(qū)會所的重要定位出發(fā)點。,第一章 會所發(fā)展介紹篇,part 4.國內(nèi)知名商業(yè)會所介紹及借鑒,part 3.國內(nèi)豪宅會所現(xiàn)狀及成功案例借鑒,part 2.會所的分類,第二章 豪宅會所市場分析篇,part 5.福、廈、泉高端會所市調(diào)分析及借鑒,part 4.國內(nèi)知名商業(yè)會所介紹及借鑒,part 3.國內(nèi)豪宅會所現(xiàn)狀及成功案例借鑒,part 2.會所的分類,第二章 豪宅會所市場分析篇,part 5.福、廈、泉高端會所市調(diào)分析及借鑒,會所的分類,會所分類,功能設(shè)置,經(jīng)營模式,區(qū)域服務(wù),綜合型會所,主題型會所,營利型會所,非營利型會所,獨立型會所,連鎖型會所,絕大多數(shù)會所采取的方式（尤其是商檔樓盤會所），內(nèi)設(shè)功能分項較多，但沒有突出主題，是一個相對大而全的會所,后者則側(cè)重于功能設(shè)定中的某一項內(nèi)容或整個會所定位為一個主題會所，如新浩健康城是以“健康”這一主題為切入點的，而廣州奧林匹克花園會所則是以“運動”主題為核心，商業(yè)會所多用此形式。,特別說明：介于皇府御園等豪宅會所的特點，我們考慮暫定從會所的功能設(shè)置分類來進行會所類別分析工作。,part 4.國內(nèi)知名商業(yè)會所介紹及借鑒,part 3.國內(nèi)豪宅會所現(xiàn)狀及成功案例借鑒,part 2.會所的分類,part 5.福、廈、泉高端會所市調(diào)分析及借鑒,第二章 豪宅會所市場分析篇,開發(fā)商：經(jīng)營問題成為顧慮的焦點： 廈門會所100%虧損； 廣州會所約90%虧損； 深圳會所約84%虧損； 北京會所約60%虧損； 香港會所約20%虧損 顧問公司：缺乏經(jīng)營意識，按會所檔次窮舉會所功能，開發(fā)商自行取舍： 功能設(shè)置無經(jīng)營意識； 功能設(shè)置只考慮高檔，但少考慮可落實性； 對金鑰匙等專業(yè)公司篤信； ,國內(nèi)豪宅會所的現(xiàn)狀,國內(nèi)會所現(xiàn)狀,國內(nèi)樓盤會所正處于會所初級階段，盲目跟風(fēng)，一味追求高檔，與經(jīng)營脫節(jié)，故產(chǎn)生了大范圍的虧損；進而功能設(shè)置上失去了會所的實質(zhì)意義, 會所的定位、功能、經(jīng)營模式十分模糊 大部分會所在設(shè)計之初完全是迫于無奈，許多項目在入住以后，開發(fā)商還拿不出會所的運營方案；會所僅僅成了一種擺設(shè)而已 銷售期與實際使用期的客戶需求不一致 功能配置上滿足了客戶需求，但并沒有在使用習(xí)慣上滿足客戶需求，從而抑制了業(yè)主使用 1、設(shè)計欠缺，場地小、通風(fēng)換氣條件差、設(shè)備不合理等； 2、規(guī)劃布局不合理，沒有注意連帶活動之間關(guān)系：如：兒童活動場地沒有成人休息座椅；咖啡、閱覽、桌球等混在一起,國內(nèi)會所普遍處于虧損狀態(tài)的原因,國內(nèi)會所現(xiàn)狀,失敗會所的特征：,功能設(shè)置期,銷售經(jīng)營期,如何才能使樓盤會所發(fā)揮營利效應(yīng)，使會所繼續(xù)生存下去？,目前國內(nèi)會所的成功營運模式到底有哪些？,國內(nèi)豪宅會所成功案例分析,國內(nèi)成功會所典型案例,國內(nèi)豪宅會所成功案例分析,國內(nèi)豪宅會所成功案例分析,國內(nèi)豪宅會所成功經(jīng)營的大模式,酒店式的開放經(jīng)營模式,大而精的俱樂部模式,廣州珠江帝景,北京棕櫚泉國際公寓,大而專半封閉經(jīng)營模式,深圳招商海月花園,小而精的半封閉經(jīng)營模式,成都金林半島,特殊模式,常規(guī)模式,棕櫚泉國際公寓13,000 平米五星級豪華俱樂部式會所,會所功能檔次定位集餐飲與健身為一體的高級私人俱樂部,會所對外經(jīng)營國內(nèi)外知名企業(yè)家、各界精英都欣然加入棕櫚泉俱樂部，將其作為宴請賓朋、商務(wù)酬酢的最佳選擇。,入會方式面對社會高層個人、公司，以經(jīng)濟實力為門檻，公寓業(yè)主可享受相應(yīng)折扣， 個人入會費usd12,000。,會所主要功能設(shè)施集中于高規(guī)格的健身保健和餐飲會議,a、健身休閑設(shè)施, 55 米長，700多平方米的全天候陽光天然溫泉游泳池 全套美國名牌健身器材 nautilus ，裝備精良的器械房，健身操室，乒乓球，臺球、按摩池，桑拿，蒸汽浴，會員活動室。 3,000 平方米的溫泉水療纖體美容 spa,b、餐飲會議設(shè)施,c、其它設(shè)施, 紅酒雪茄吧 大堂吧臺,提供私人健身教練及保健顧問服務(wù),提供宴會訂制和私房菜上門服務(wù),棕櫚泉國際公寓, 俱樂部有七個不同大小的貴賓廳房及會議室以及一個擁有全部先進設(shè)備的宴會廳俱樂部可承接從兩個人到多至 200人的活動。 正宗的港式粵菜由香港名廚施輝先生主理，搜羅世界美食西餐及東南亞特色佳肴,經(jīng)營狀況及啟示：專業(yè)機構(gòu)管理，俱樂部會員制獨立經(jīng)營，特色收費類項目為盈利主體,專業(yè)機構(gòu)管理棕櫚泉國際俱樂部由香港裕匯國際集團管理 （香港裕匯國際集團是中國最大的，具有豐富經(jīng)驗的以開發(fā)和管理高檔房地產(chǎn)、寫字樓以及俱樂部的國際集團之一）,俱樂部式經(jīng)營擴大社會高端客戶群體，提供最佳的私人化服務(wù)和社交聯(lián)誼環(huán)境。,會員入會需繳納一定數(shù)量年費作為進入性門檻，同時享受部分免費項目和折扣優(yōu)惠,日常重點特色活動以收費的形式經(jīng)營，為主要盈利方式,定期舉辦特色活動，并通知會員自行選擇，免費或收費活動均有，階段性增加消費頻次,經(jīng)營方式獨立核算，經(jīng)營成本不攤?cè)胛锕苜M用,基礎(chǔ)類收入,主體類收入,刺激類收入,棕櫚泉國際公寓,投資逾2億、占地超3萬平方米的超大型酒店式會所,功能檔次定位廣州首個超大型酒店式豪華會所,獨立酒店式經(jīng)營完全酒店式經(jīng)營，提供國際化商務(wù)、餐飲、住宿、康體全線尊貴服務(wù),管理方式由合生國際酒店管理有限公司管理 ，完全獨立酒店式經(jīng)營,國內(nèi)豪宅會所成功案例分析,獨立酒店式的經(jīng)營模式,廣州珠江帝景（酒店）,酒店由專業(yè)公司獨立經(jīng)營，會所運營依托酒店,廣州珠江帝景（酒店）, 依托海珠區(qū)使館附近成熟的商務(wù)環(huán)境，酒店經(jīng)營良好 業(yè)主只享有康體方面的優(yōu)惠,管理方式部分成本攤?cè)胛锕苜M用，大部分以收費形式經(jīng)營,7000平方米社區(qū)會所深圳成功經(jīng)營典范,功能檔次定位高檔社區(qū)會所,半封閉式經(jīng)營服務(wù)社區(qū)，針對海月業(yè)主開放，業(yè)主可攜友同往，外來人員不能自行進入,國內(nèi)豪宅會所成功案例分析,大而專的半封閉經(jīng)營模式,招商海月花園,會所功能設(shè)施以滿足社區(qū)居民基本需求為主，內(nèi)容逐漸聚焦,健身房、舞蹈教室、桑拿、保健室、兒童閱覽室、西餐廳、棋牌室，室外泳池。,健身房、室內(nèi)籃球場、羽毛球場地等運動類為主，項目最多，面積較大。,以恒溫泳池為主，直徑25m半圓形池，水深1.1-2m。增加棋牌室，全部更換為自動麻將桌。,一期會所設(shè)施,二期會所設(shè)施,三期會所設(shè)施,一期會所大而全，經(jīng)營不十分成功,二期集中于體育設(shè)施，為業(yè)主喜好項目,三期增加業(yè)主需求旺盛的棋牌室,招商海月花園,投 其 所 好,經(jīng)營狀況外包為主，結(jié)合自營，深入挖掘居民日常需求,外 包,經(jīng)營策略靈活,自 營,音樂教室2層整層包給李云迪的老師但昭義，設(shè)鋼琴中心，招商收取租金、管理費，業(yè)主反響較好。 其它課程班舞蹈室，開寒假、暑假班，經(jīng)營情況良好,麻將房生意非?；鸨?，每晚盈利1000元，后來物業(yè)增加房間，并更換為自動麻將，既可以娛樂，又不影響家里人休息，較受業(yè)主歡迎； 健身房如設(shè)置羽毛球、籃球場等深圳人喜愛的運動項目，使用頻率高,主要 盈利項目,針對少年兒童教育需求,針對成人文化娛樂需求,招商海月花園,功能檔次定位高檔社區(qū)會所，香港最早、功能最全的豪宅會所,半封閉式經(jīng)營服務(wù)社區(qū)，針對陽明山莊業(yè)主開放，業(yè)主可攜友同往，外來人員不能自行進入。,管理方式部分成本攤?cè)胛锕苜M用，大部分以收費形式經(jīng)營,國內(nèi)豪宅會所成功案例分析,大而專的半封閉經(jīng)營模式,香港陽明山莊會所,香港陽明山莊會所，香港時間最早，功能最全的頂級豪宅會所,大堂,餐廳及酒吧宴會服務(wù),康樂部,自動取款機、超市、停車場入口,室外泳池,網(wǎng)球場,蘭花泳池,滑板場 溜冰場,戶外游樂場,小型足球場 籃球場,高爾夫練習(xí)場,保安部（24小時）,物業(yè)管理處,洗衣店,柏基國際幼稚園,陽明山莊會所分室內(nèi)、室外部分，充分利用空間，將各種功能做到極致,陽明山莊會所外部功能設(shè)置,香港陽明山莊會所,3層健身房,藝教室,籃球場,攀石場,壁球室,舞蹈室,兒童游樂室（適合410歲）,兒童游樂室（適合04歲）,桑拿室,羅馬泳池,蒸汽浴室,美式壁球室及小型羽毛球場,桑拿室,乒乓球室,舞蹈室,太陽燈照射床,品味廊,漩渦水流浴池,桑拿室,接待處及健怡坊,漩渦水流浴池,綠洲游泳池,兒童戲水池,陽明山莊會所內(nèi)部功能設(shè)置,陽明山莊會所除滿足日常運動需求外，會所功能多為女主人和小朋友（分年齡段）設(shè)置,香港陽明山莊會所,柏景灣,陽明山莊,香港豪宅會所內(nèi)外有別，會所業(yè)主分攤成本，享受部分免費服務(wù)；部分采取會員制對外經(jīng)營,香港陽明山莊會所, 香港樓盤會所多以“開發(fā)商自辦” 和“會員制”經(jīng)營最為普遍。 前者多為“豪宅”，即通過業(yè)主分攤成本享受部分免費服務(wù)的只對內(nèi)開放；第二種“會員制”的特點是，外包給有經(jīng)驗的經(jīng)濟機構(gòu)進行獨立經(jīng)營和管理，以會員制消費的形式對外經(jīng)營。 內(nèi)部會所業(yè)主分攤成本，享受部分免費服務(wù)（案例：陽明山莊） 和黃的博藝會、深海灣游船會、西貢高爾夫球會、山頂會館等費用主要由別墅社區(qū)業(yè)主分攤，經(jīng)營起來比較輕松。從名稱上看，這些會所有著自己的明顯特色，不僅提供高水平的服務(wù)和享受，重要的是提供一個高層人士互相交流的平臺和氛圍?！斑@才是別墅會所的本質(zhì)功能?！比缦愀鄣年柮魃角f，針對高級人士互相交流的愿望，推出的早上網(wǎng)球咖啡服務(wù)，會員一起晨練，然后一起邊喝咖啡邊交流，業(yè)主自然愿意分攤費用。 對外經(jīng)營的會所（案例：柏景灣） 在建立之前都經(jīng)過了嚴(yán)格的市場調(diào)研，根據(jù)市場需求來確定內(nèi)容和規(guī)模，而且會所經(jīng)常主動組織活動，這在內(nèi)地的會所均較為少用。同時，對外經(jīng)營的別墅會所的經(jīng)營內(nèi)容主要是針對使用頻率高、消費力強的別墅男主人的配偶和子女。比如香港一別墅會所便引進了針對女士的泰國高級水療、按摩、美容服務(wù)，需要提前7天預(yù)定，從來不缺消費；柏景灣針對兒童的游泳班給父母介紹國外先進的育兒知識，口碑極佳，參加者常年需要排隊。,半島會3000平方米成都頂級純別墅社區(qū)會所,功能檔次定位高檔別墅社區(qū)會所匹配成都最貴樓盤,半封閉式經(jīng)營經(jīng)營場所對外開放，但采用辦卡的形式設(shè)置門檻，最高白金卡年費10萬；,管理方式與物管完全獨立分開經(jīng)營管理,國內(nèi)豪宅會所成功案例分析,小而精半封閉經(jīng)營模式,成都金林半島,以女人為主題的精準(zhǔn)設(shè)施定位，同時提升項目的整體檔次和盈利能力,前期定位較亂，做成小而全的會所，投入巨大但經(jīng)營情況不理想,調(diào)整,調(diào)整后會所功能聚焦以服務(wù)女人為主，引進法國高端品牌spa，23層作為spa房，大受女性客戶歡迎, 紅酒屋、雪茄坊等會所特別項目由于成都整體客戶層次問題很少有人消費 其它常規(guī)項目如咖啡吧等受到spa的帶動效用，盈利能力提高,成都金林半島,常規(guī)活動的效果不錯，資源整合花小錢辦大事,會所舉辦的特色主題活動（如紅酒品鑒、論壇等）業(yè)主反響不大，僅有加拿大卡通電影節(jié)收到小朋友們的歡迎，相對成功。,物業(yè)組織的中秋晚會等常規(guī)活動反而受到業(yè)主歡迎，基本做到每月有活動。,特色活動效果不佳,常規(guī)活動客戶認可,vs,成都衣食住行、吃喝玩樂的頂級資源均整合入會員外部權(quán)益，憑會員卡優(yōu)惠，開發(fā)商還可以從中分成得利。,外部資源整合（商家聯(lián)盟）,成都金林半島,做“+”法,一卡享受優(yōu)惠,豪宅會所4大成功模式kpi分析,國內(nèi)豪宅會所成功案例分析,豪宅會所成功運營的共同因素,會所功能設(shè)置鎖定消費者需求,女主人和小朋友是會所需要滿足的核心人群,重點項目品牌嫁接，實現(xiàn)開發(fā)商、品牌運營商、會所管理方三贏,將會所部分功能費用適當(dāng)加入物管費中，以保證部分免費項目，并對付費項目起到連帶推動作用,多種收費模式,品牌嫁接,功能設(shè)置,消費者需求,國內(nèi)豪宅會所成功案例分析,具體項目，按城市層級、開發(fā)商實力、樓盤檔次選擇適當(dāng)模式,具體項目選擇適當(dāng)模式： 城市層級； 開發(fā)商實力； 樓盤檔次、規(guī)模,從本案出發(fā)：大而精半封閉的經(jīng)營模式、小而精半封閉的經(jīng)營模式是國內(nèi)豪宅會所選擇最多的兩大模式，對本案最具參考價值的。,本案對國內(nèi)豪宅會所的借鑒,檔次定位：環(huán)島路超級豪宅、純別墅社區(qū),城市會所消費氛圍：樓盤會所剛起步，受眾單方認知度較少；商業(yè)會所發(fā)展歷史短,項目規(guī)模：占地19萬平米，建面14.5萬平米，共193戶,會所規(guī)模：會所主體建面7000平米，總計約1萬平米,大而精的俱樂部,小而精半封閉經(jīng)營模式,酒店式開放經(jīng)營模式,大而專半封閉經(jīng)營模式,本案國際會所建設(shè)原則建議,會所檔次：采用大而精半封閉式，按五星以上標(biāo)準(zhǔn)打造；,功能設(shè)置：多采用使用率高的設(shè)施，在抓基礎(chǔ)功能的同時，考慮體現(xiàn)會所高端品質(zhì)的功能配置，但要確保落地。在考慮滿足多層次年齡客群功能設(shè)置的合理性、利用率的同時，做好面向女性和兒童的功能配置；,消費人群：做好女性和兒童的功能規(guī)劃，確保會所可持續(xù)經(jīng)營、發(fā)展；充分利用圈層文化（泉州、龍巖商會、閩商情結(jié)）進行高質(zhì)會員招募,運營方面：按功能分組外包，統(tǒng)一管理，實行半封閉管理模式，保證會員質(zhì)量,其它功能滿足大眾需求、完善會所配套，提升整體檔次,以女人和小孩為主力消費需求，實現(xiàn)整體盈利,核心消費群,針對孩子的消費項目,為小孩花錢是當(dāng)今家庭的最大支出,香港柏景灣：針對兒童的游泳班給父母介紹國外先進的育兒知識，口碑極佳，參加者常年需要排隊,針對女性的消費項目,女人有閑，重保養(yǎng)，經(jīng)常性支出巨大,成都金林半島：針對女人的法國主題spa,“會所的可持續(xù)發(fā)展”重點在于找好社區(qū)內(nèi)核心消費群,本案對國內(nèi)豪宅會所借鑒,本案會所在功能設(shè)置時除保證高檔次的同時，首要考慮本案的主力的需求及將來的可持續(xù)運營,女性、小孩,大眾,男性,品牌嫁接后，開發(fā)商、品牌運營商、會所管理方實現(xiàn)三贏,會所各功能體量設(shè)置，由專業(yè)公司提前介入確定,開發(fā)商,品牌運營商,會所管理方,收租金 或直接參與分成,與開發(fā)商獨立開，單獨承擔(dān)責(zé)任和盈虧,部分設(shè)施招商 或整體打包托管,會所管理方為物業(yè)公司還是酒店？,充分挖掘自身及區(qū)域資源，與會所實現(xiàn)互補,三贏需注意的3個問題：,本案對國內(nèi)豪宅會所借鑒,在衣食住行等方面，與高、尖端品端進行品牌資源互動、高端客戶資源共享，為會員提供更多高質(zhì)服務(wù)及優(yōu)惠，進而達到多方的共羸與利好,衣：與高端百貨或高端服裝品牌戰(zhàn)略合作，購衣享優(yōu)惠，如和巴黎春天、磐基名品中心合作； 食：與知名餐飲、酒店合作，如羊公館、王子飯店、舒友海鮮大酒樓等； ?。号c知名五星級酒店合作，如五緣水鄉(xiāng)酒店、悅?cè)A大酒店等； 行：與知名高端車品牌與航空公司合作，直至品牌服務(wù)購買和優(yōu)惠合作；（玩：與高端俱樂部合作，如五緣帆船俱樂部等； 學(xué)：找知名高校、培訓(xùn)機構(gòu)合作，進行會員子女的素質(zhì)、涵養(yǎng)上的提升等等）,會所經(jīng)營多重收費相結(jié)合，控制物管費用，減少攤?cè)氲臅曩M，降低客戶抗性，避免一項獨大，刺激會員消費,控制物管費用，減少攤?cè)氲臅曩M，降低客戶抗性, 內(nèi)地豪宅客戶群體也對物管費敏感，如愛琴海6元/平方米月客戶抗性極大 香港將會所費用嫁接到物管費的做法在內(nèi)地不適用，香港有法律保障,本案對國內(nèi)豪宅會所借鑒,以重點項目作為會所的經(jīng)營引爆點，免費與付費項目相結(jié)合，做好動線及功能分區(qū)的配合，帶動其它經(jīng)營項目的互動與消費,咖啡吧,健身功能,恒溫泳池,spa,瑜伽館,健身房,將會所部分功能費用適當(dāng)加入物管費中，實現(xiàn)部分免費項目，保證會所檔次的同時，吸引客戶消費付費項目，進而起到連帶經(jīng)營作用。,本案對國內(nèi)豪宅會所借鑒, 健身房、恒溫泳池免費開放或少量收費，對其他付費項目起到帶動作用, 頂級藝術(shù)館免費保證會所高檔次和品味感,免 費,帶動,帶動,功能分區(qū)互動舉例示意圖,part 4.國內(nèi)知名商業(yè)會所介紹及借鑒,part 3.國內(nèi)豪宅會所現(xiàn)狀及成功案例借鑒,part 2.會所的分類,part 5.福、廈、泉高端會所市調(diào)分析及借鑒, 國內(nèi)知名商業(yè)會所介紹 本案對國內(nèi)知名商業(yè)會所的借鑒,第二章 豪宅會所市場分析篇,北京市,中國會,中國會成立時間：1996年 入會費：常駐會員入會費15000美元，每月會費100美元；海外會籍入會費7000美元；本地會籍5000美元。 主要會員：國外王室成員、企業(yè)家、藝術(shù)家。代表會員：陳東升、王雁南 會員構(gòu)成方面，6成以上是中外大集團的執(zhí)行官和首代及大使。 會所描述：中國會位于西城區(qū)西單絨線胡同51號，是清朝親王的舊府邸。 主要特色：中國會保留了中國傳統(tǒng)建筑的精髓，這座院落本身又是中國重點文物保護單位。這里的會員經(jīng)常說：“中國會的一切都是古董，只有人是新的?！?地址：北京西城區(qū)西單西絨線胡同51號，康熙二十四子府邸 面積5000多平方米,清朝親王舊府邸，6成以上會員為中外大集團ceo、大使,北京市,雍福會,雍福會成立時間：2004年 雍福會創(chuàng)辦人：上海鮮墻房企業(yè)發(fā)展有限公司董事長汪興政 入會費：個人入會2萬元人民幣 主要會員：各國領(lǐng)事、企業(yè)家、金融家、藝術(shù)家、影視明星。 會所描述：雍福會的創(chuàng)辦理念是，復(fù)活在上海曾遺失的“奢侈的、浪漫的、神秘的、傳說中的東方情調(diào)”。 主要特色：雍福會位于永福路200號英國領(lǐng)事館舊址，是典型的復(fù)古風(fēng)格西洋建筑。有會員感嘆道：“美得一塌糊涂、貴得一塌糊涂”。 創(chuàng)會理念是：復(fù)活在上海曾被遺忘的“奢侈的、浪漫的、神秘的、傳說中的東方情調(diào)”。,創(chuàng)辦人汪興政，各國領(lǐng)事，金融家、藝術(shù)家，明星是會員,北京市,美洲俱樂部,美洲俱樂部成立時間：2002年 主要會員：世界500強企業(yè)駐內(nèi)地代表、企業(yè)高層、藝術(shù)界人士、海歸派人士 代表會員：張朝陽、孫振邀 入會費：每人1.6萬美元 會所描述：北京美洲俱樂部位于華潤大廈頂層，是京城“四大會所”中最年輕的俱樂部，把自己清晰定位在“商務(wù)俱樂部”上，像微軟、惠普這樣的大公司都是其主要會員。 主要特色：美洲俱樂部有明朗、簡潔的美式風(fēng)格，它是北京最具規(guī)模的私人俱樂部。,客群：500強駐內(nèi)代表、企業(yè)高管、藝術(shù)界人士、海歸名流,北京市,京城俱樂部,京城俱樂部成立時間：1993年 主要會員：商界精英人士、新興產(chǎn)業(yè)人士、使館工作人員 代表會員：李澤楷、許榮茂 入會費：個人會籍10萬元人民幣，公司會籍12.5萬元人民幣。 會所描述：是中國最早的高級私人會所之一，幾年前就是中國商業(yè)精英階層首選的私人商務(wù)俱樂部。 主要特色：位于北京京城大廈50層的360度視角的落地長窗，是它最與眾不同的地方。從踏進俱樂部那一刻起，便能俯瞰北京城。它號稱“中國第一富人俱樂部”，曾云集了全球500強大部分中國公司的總裁和相當(dāng)數(shù)量的駐華大使。,客群：商界精英，新興產(chǎn)業(yè)，使館工作人士,北京市,長安俱樂部,長安俱樂部成立時間：1993年 主要會員：李嘉誠、霍英東、楊元慶 入會費：個人會籍16000美元，公司會籍18000美元。 會所描述：位居長安街十號，在長安大廈中占據(jù)十二層的長安俱樂部，與全球250多家俱樂部聯(lián)網(wǎng)。 主要特色：進入長安俱樂部，撲面而來的是它雍容華貴、大氣而精致的宮廷風(fēng)格。長安有能力邀請到行業(yè)內(nèi)最有權(quán)威、最頂級的人物。,會員：商界或行業(yè)中最權(quán)威、頂級的人物，如李嘉誠,藍色星空酒吧,北京市,蘭會所,金寶街的7號地，當(dāng)時被規(guī)劃為一處仿古建筑的四合院建筑群，正好切中了馬會要求北京會所應(yīng)具有地方特色的需求。陳麗華是香港馬會會員，對馬會的歷史和文化有著深刻的理解，所以雙方一拍即合。四年后，一座投資9億元，占地38000平米的古建筑群拔地而起，成為了金寶街地標(biāo)性的建筑。,創(chuàng)辦人之一陳麗華，投資9億，占地3.8萬平米，主題馬會,說明：陳麗華香港富華國際集團主席）,北京市,蘭會所,創(chuàng)立于2006年10月26日，由“當(dāng)代世界設(shè)計師第一人” philippe starck歷時兩年精心設(shè)計完成，總投資3億元，開業(yè)后迅速成為中國最具世界藝術(shù)品位的頂級會所，同時也確立了俏江南集團在豪華會所服務(wù)市場的標(biāo)桿地位。 蘭座落于北京長安街雙子座大廈，西倚王府井黃金商圈，東臨國貿(mào)核心地帶，北抵尊貴使館區(qū)，占地近6000平米，是一個綜合藝術(shù)觀賞、餐飲文化于一體的高端場所。蘭共擁有35個vip包間，以及世界級水準(zhǔn)的酒廊、雪茄吧、生蠔吧、宴會廳、法式大餐廳等，可同時容納1200位賓客，開放式的設(shè)計全面兼顧使用功能，向高端客戶提供最頂級的高檔會所服務(wù)。 蘭將世界級水準(zhǔn)的硬件設(shè)施與頂級的藝術(shù)氛圍完美結(jié)合，自創(chuàng)一派、自成一體的“蘭”菜系，菜品則仍以中國傳統(tǒng)的川菜為主，輔以南派粵菜、譚氏官府菜以及法國大餐、意大利菜等高貴西餐等，博采眾家之長、囊括全球風(fēng)味，以現(xiàn)代演繹手法將將美食藝術(shù)發(fā)揮到了極致。 會所以奢靡之態(tài)興起蘭會所的這個設(shè)計，開始有些“雅”中帶“痞”的后現(xiàn)代，跟富豪中的新貴們年齡逐漸年輕化有關(guān)，所以蘭更奇特大膽的迎合了混搭潮流。,創(chuàng)辦人汪小菲，俏江南美食與藝術(shù)的完美結(jié)合,北京市,長安俱樂部,長安俱樂部成立時間：1993年 主要會員：李嘉誠、霍英東、楊元慶 入會費：個人會籍16000美元，公司會籍18000美元。 會所描述：位居長安街十號，在長安大廈中占據(jù)十二層的長安俱樂部，與全球250多家俱樂部聯(lián)網(wǎng)。 主要特色：進入長安俱樂部，撲面而來的是它雍容華貴、大氣而精致的宮廷風(fēng)格。長安有能力邀請到行業(yè)內(nèi)最有權(quán)威、最頂級的人物。,會員：商界或行業(yè)中最權(quán)威、頂級的人物，如李嘉誠,藍色星空酒吧,杭州市,江南會,杭州城最高檔而低調(diào)的“江南會”會所，六月八日高朋滿座。江南會原本是阿里巴巴董事局主席馬云的私人會所，后來他與另外七大商業(yè)巨頭：陳天橋、丁磊、宋衛(wèi)平、郭廣昌和馮根生等人一起，作為創(chuàng)始會員，將“江南會”對外開放。會籍僅400名，每位都是叱咤商界的人物，他們在這里會客論劍。,馬云的私人會所，會籍僅400名，大多為叱咤商界的人物,港、粵,商旅時尚（港）,商旅時尚：夜店領(lǐng)袖volar 香港明星的私人會所 volar是香港明星最熱衷的夜店之一,volar老板是吳承浚.volar位于蘭桂坊德己笠街，2005年開張后，便成為不少藝人的熱門玩點。volar是由數(shù)字圈中人投資開設(shè)，每天經(jīng)常都會有藝人到來光顧。每逢到了周末，volar總是人頭涌涌，光顧的人往往在門口大排長龍。它之所以留得住客人，全因為店內(nèi)裝修給人一種“潮”的感覺，每晚也有dj駐場打碟，而且歌曲種類也都是晚晚新鮮，早前歌手側(cè)田唱了一首關(guān)于這間夜店的歌曲，可見volar吸引力有多強,藍色星空酒吧,驚艷會：其是一所高檔休閑會所，會所里陳列了眾多中國藝術(shù)珍品以及油畫，甚至還有舊時西關(guān)的臥寢系列。在恒溫玻璃酒庫中， 2000 多瓶紅酒來自 100 個不同的國外著名酒莊，其中包括所有法國頂級酒莊名釀，如 chateaulafite 、 chateau mouton rothschildd 等。雪茄特區(qū)供應(yīng)世界頂級名牌雪茄 , 并備有專員導(dǎo)航。 除了會所本身獨特的布置之外，較高的入會費也讓人“驚艷”個人終身入會費13800元，公司終身入會費（2人）24800元。,驚艷會（粵）,深圳喜福會:深圳第一私人會所。位于深圳市濱河大道北，深圳高爾夫球場東南側(cè)，緊靠cbd中心區(qū)。隨以“國內(nèi)唯一城市高爾夫私人酒店”概念建立的趣園酒店式公寓而成立，主要倡導(dǎo)私人會所休閑生活。除了高尚、簡約的商務(wù)餐飲外，無論是紅酒還是雪茄鑒賞專家都可以在這里找到屬于自己的樂趣。,喜福會（粵）,本案對國內(nèi)知名商業(yè)會所借鑒,本次市調(diào)結(jié)果，圈層文化： 由于國內(nèi)知名商業(yè)會所大多處于經(jīng)濟或是政治發(fā)達地區(qū)，圈層文化發(fā)達，而其的創(chuàng)始人往往也是一個行業(yè)或商界的領(lǐng)軍人物，在其中扮演著意見領(lǐng)袖的角色，會所為會員們提供了最為頂端的社交平臺這也是其會員加入會所最重要的理由。,商業(yè)會所的圈層文化,本次市調(diào)結(jié)果，在會所設(shè)置格調(diào)、功能設(shè)置上： 大多知名會所在會所設(shè)計上別出心裁，或有濃欲的中國宮廷風(fēng)，或與世界時尚設(shè)計大師牽手打造藝術(shù)盛宴在設(shè)計格調(diào)極盡奢華、品位。與此同時，由于知名會所在經(jīng)營面積上相對都較大，故在功能設(shè)置上相對完備、注重貴族類功能設(shè)置，只是經(jīng)濟主題有所不同而已。,會所設(shè)計格調(diào)、功能設(shè)置方面,國內(nèi)知名會包往往是社會知名人士、名流的聚集地，咨費收費都較高，但會員入會的目的相對明確，入會理由往往是受到圈層文化、意見領(lǐng)袖、社交發(fā)展平臺等因素的影響，這些人最大的會員權(quán)益就是與行業(yè)頂端人物的思想交流與交往。,會費、會員權(quán)益方面,part 4.國內(nèi)知名商業(yè)會所介紹及借鑒,part 3.國內(nèi)豪宅會所現(xiàn)狀及成功案例借鑒,part 2.會所的分類,part 5.福、廈、泉高端會所市調(diào)分析及借鑒, 福、廈、泉豪宅會所市調(diào)分析 福、廈、泉知名商業(yè)會所市調(diào)分析 本案會所市調(diào)借鑒,第二章 豪宅會所市場分析篇,福、廈、泉豪宅會所市調(diào)分析,市調(diào)豪宅會所項目簡介,廈門市,廈門市,云頂至尊會所,千萬豪宅項目，2萬會所，主營運動、餐飲功能,廈門市,海峽國際社區(qū)會所,投資客云集，8000會所，主打奢適享受牌,廈門市,海峽國際社區(qū)會所,亞洲獨一套丹麥音響成鎮(zhèn)“所”之寶，總統(tǒng)套房配套齊全,福、廈、泉豪宅會所市調(diào)分析,市調(diào)豪宅會所項目簡介,泉州市,泉州市,寶珊花園名悅會,泉州四大別墅盤之一，富豪云集，2萬會所，主打全面牌,泉州市,寶珊花園名悅會,純別墅社區(qū)大，會所大，功能配套多而全,泉州市,海景國際金爵會,泉州四大別墅盤之一，千萬級別墅，6062會所，主打運動休閑牌,泉州市,海景國際金爵會,運動健身設(shè)置配備多而全，并配套部分餐飲休閑項目,泉州市,中駿雍景臺會所,中駿品質(zhì)別墅盤，5000 會所，小而精致，主打休閑居家功能,泉州市,中駿雍景臺會所,會所小而精致，居家休閑功能強,福、廈、泉豪宅會所市調(diào)分析,市調(diào)豪宅會所項目簡介,福州市,福、廈、泉豪宅會所市調(diào)分析,市調(diào)豪宅會所項目簡介,福州市,福州市,華潤橡樹灣雙會所,華潤品質(zhì)大盤，5700 會所，主打運動、商務(wù)功能,福州市,華潤橡樹灣雙會所,運動、商務(wù)雙會所，功能明析、主題性強,福州市,融信大衛(wèi)城會所,融信品質(zhì)大盤，5700 奢適私家會所，主打運動休閑牌，并擁有海西首個數(shù)字代高爾夫模擬練習(xí)場,福州市,公園道一號a、b區(qū)會所,側(cè)重點為b區(qū)會所,福州市,公園道一號b區(qū)會所,b區(qū)3000 奢適私家會所，入會5萬，配置奢適，配備3套總統(tǒng)套房、一個高爾夫室外果嶺練習(xí)場,福、廈、泉豪宅會所市調(diào)分析,市調(diào)豪宅會所項目總概分析,總概分析小結(jié)1,總概分析小結(jié)1,本次市調(diào)結(jié)果，運營管理試方面： 面積較大的會所較多采有的是“大而?！钡慕?jīng)營思路的同時，采用半封閉式或開放式的會籍管理方式；而對于中、小面積的會所，則更多是豪宅會所只面向內(nèi)部業(yè)主，采用的是“小而?！?、“封閉式”的模式；,會所運營管理方式,本次市調(diào)結(jié)果，在會所建面上： 很多樓盤都在前期將會所作為售樓處讓購房者提前感受社區(qū)的檔次和品質(zhì)，會所更多的是就為樓盤品質(zhì)的一種謔頭、賣點。其中”?！斑@一塊的管理模式上的運用則較為普遍；從市調(diào)結(jié)果來看，幾個會所的建面相對考慮到了小區(qū)的總體入住戶數(shù)與樓盤檔次等較為基本的因素。,會所建筑面積選擇上,會員入會標(biāo)準(zhǔn)情況基本有三個：1、僅對業(yè)主（現(xiàn)金或入會）；2、對業(yè)主和業(yè)主介紹的朋友；3、分業(yè)主、非業(yè)主收費入會。 會費收費標(biāo)準(zhǔn)方面：折合成一年期的標(biāo)準(zhǔn)，在三地營業(yè)和試營業(yè)的豪宅會所中基本上在8800元/年2500元/年。 會員權(quán)益方面：可以免費享受健身房、泳池（有的要收費）等項目外，收費項目享特別折扣優(yōu)惠或禮待。,會費、會員權(quán)益方面,豪宅會所基本信息類（運營方式、規(guī)模、會費等）,福、廈、泉豪宅會所市調(diào)分析,市調(diào)豪宅會所項目總概分析,總概分析小結(jié)2,福、廈、泉豪宅會所市調(diào)分析,市調(diào)豪宅會所項目總概分析,總概分析小結(jié)2,福、廈、泉豪宅會所市調(diào)分析,市調(diào)豪宅會所項目總概分析,總概分析小結(jié)2,總概分析小結(jié)2,本次市調(diào)結(jié)果，運動健身功能設(shè)置方面： 健身房、恒溫泳池、瑜伽室、室外泳池、羽毛球館在這次市調(diào)豪宅會所功能設(shè)置都得5票以上（采用率達55.56%以上），是較被認可的功能配置；同時，在設(shè)置較能體現(xiàn)檔次的網(wǎng)球場及高爾夫練習(xí)場地時，福、泉兩地在此設(shè)置上更別出心裁。而其它功能設(shè)置大多根據(jù)會所場地、業(yè)主要求參考設(shè)置，且較為常規(guī)。,運動健身功能設(shè)置,在餐飲方面：市調(diào)中的幾個豪宅會所在此功能上都較為常規(guī)，咖啡廳功能得到普遍采用，中西餐廳剛根據(jù)會所面積等方面考慮進行設(shè)置，中餐廳的設(shè)置好于西餐廳，因為咖啡廳可兼做西餐廳的部分功能。 面向女性、兒童功能設(shè)置方面：spa、棋牌室（不一定只針對女性）相對其它面向女性的功能設(shè)置采用率較高；而在面向兒童的功能設(shè)置上，市調(diào)會所大多會有所涉及，但重視程度低、種類單一。,餐飲、女性兒童功能設(shè)置,閱覽室、紅酒吧、雪茄吧、視聽中心等功能設(shè)置得票較一般，是大多會所會采用的為“提高情調(diào)、格調(diào)”而設(shè)置的功能；但同時，在功能設(shè)置上，總統(tǒng)套房的出現(xiàn)，在一定程度上提升了會所的尊貴感與檔次。而這一形式也被兩個較高檔的樓盤社區(qū)所采用廈門海峽國際社區(qū)、福州公園道一號。但現(xiàn)階段使用率不高。,其它功能設(shè)置方面,說明：華潤橡樹灣雙會所功能設(shè)置部分只涉及運動健身會所部分,豪宅會所功能配置方面,福、廈、泉商業(yè)會所市調(diào)總概分析,總概分析小結(jié)1,總概分析小結(jié)1,本次市調(diào)結(jié)果，運營管理試方面： 市調(diào)中的會所除海悅山莊采用獨立酒店經(jīng)營模式外，其它商業(yè)類會所大多采用了主題性較強的模式進行運作它們大多采用“小而?！被颉按蠖鴮！钡拈_放式或半封閉式經(jīng)營模式，但后期大多有考慮對外開放運營。,會所運營管理方式,本次市調(diào)結(jié)果，在會所建面上： 除駿豪會原是巴厘香墅的會所，故其營業(yè)面積較大外，其它商業(yè)性會所依據(jù)自身條件和當(dāng)?shù)厥鼙娗闆r影響，會所的主題性較強，會所面積也相對較小，建面一般也集中于3000平米左右。,會所建筑面積選擇上,會所經(jīng)營主題方面：市調(diào)的會所中，除駿豪會是多主題會所外，其它商業(yè)會所的經(jīng)營主題相對單一，更顯專業(yè)性，spa、桑拿、餐飲、健身主題的會所占據(jù)了大半，但受會所發(fā)展時間的影響，由于面向大眾和女性，總體經(jīng)營上相對平穩(wěn)。,經(jīng)營主題方面,商業(yè)會所基本信息類（運營方式、規(guī)模、經(jīng)營主題等）,說明：由于以餐飲、健身房、球類為主題會所相對較多，故本次市調(diào)沒有太多涉及，例如浩沙健身、隨園私房菜、舒友海鮮、東方高爾夫球館等,福、廈、泉商業(yè)會所市調(diào)總概分析,總概分析小結(jié)2,總概分析小結(jié)2,會所咨費,會員權(quán)益,會所客群方面,本次市調(diào)結(jié)果，在會所咨費方面： 大多會所根據(jù)自身經(jīng)營主題、服務(wù)項目收費標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置了不同等級的會員等級3萬-8萬區(qū)間的等級設(shè)置較多，會籍期限通常為2年；與些同時，在會員等級卡類設(shè)置上，有的會所也針對特定客群設(shè)置了特別卡種，如89商務(wù)會館原先的買3.8萬白金卡，附贈一張附卡，當(dāng)時此卡銷售好于其它卡種；,商業(yè)會所客群方面： 在商業(yè)會所的客群方面，大多會所主要是通過老板的圈層關(guān)系而產(chǎn)生的一個交流平臺，或者是通過與商端品碑的合作或活動造勢，或者是通過專業(yè)的服務(wù)等而吸引和產(chǎn)生了一個受眾圈層交流平臺等到產(chǎn)生經(jīng)營效應(yīng)的。從此次的會所市調(diào)中，可以發(fā)現(xiàn)：會所除受會所獨特的風(fēng)格特色、格調(diào)和經(jīng)營主題等因素的影響外，還受到地段、地域文化、專業(yè)性、市場需要等因素的影響。,商業(yè)會所會員信息分析（會費、會員權(quán)益、客群等）,本次市調(diào)結(jié)果，在會所權(quán)益： 大多會所采取給予會員辦卡消費折扣優(yōu)惠的權(quán)益，或定期不定期的活動、課程或生日回饋活動，相對商業(yè)類的其它消費場所的營銷方式相似；而不同的是，會所給予會員更多的一個圈層社交平臺，圈層中的“意見領(lǐng)袖”往往扮演著決定會員質(zhì)量和經(jīng)營前景的重要角色；,福、廈、泉商業(yè)會所市調(diào)總概分析,總概分析小結(jié)3,福、廈、泉商業(yè)會所市調(diào)總概分析,總概分析小結(jié)3,總概分析小結(jié)3,本次市調(diào)結(jié)果，商業(yè)會所功能設(shè)置方面： 健身、餐飲、咖啡廳、spa美容、桑拿往往成了會所設(shè)置采取最多的方式，分區(qū)設(shè)置上講究“私密性”，尤其是在spa、桑拿功能設(shè)置上?！邦A(yù)約制”在商業(yè)會所的服務(wù)中盛行。 與此同時，多主題經(jīng)營的商業(yè)會所應(yīng)在動線設(shè)計及功能分區(qū)設(shè)置上的互動性、帶動性作用。如：在廈門，已經(jīng)營較久的駿豪會的多主題經(jīng)營方式；以及89號商務(wù)會館的吃飯與唱k的功能搭配設(shè)置。,商業(yè)會所功能設(shè)置,商業(yè)會所功能分區(qū)設(shè)置, 會所運營模式方面：“大而專半封閉式”、“小而精半封閉式”是在會所運營中較多采用的模式，且適用性強。從本案會所實際情況出發(fā)，國內(nèi)會所成功運營4大模式中的“大而精半封閉式”、“小而精半封閉式“的模式對本案會所及未來發(fā)展前景更具參考價值； 會所功能設(shè)置方面：在功能配置上，讓“使用頻率高”與“體現(xiàn)檔次性”的功能合理配置，在滿足多層次需求的同時，應(yīng)重點做好核心客群功能設(shè)置方面合理性、聯(lián)動性及帶動作用，這樣才能有利于會所的經(jīng)營與發(fā)展。其中，可以說本案社區(qū)內(nèi)女性、兒童依然是會所消費的主力客群，因為”望子成龍”的心理影響著中國幾代人的觀念；但從福建省內(nèi)會所的經(jīng)營狀況來看，現(xiàn)行功能設(shè)置的使用率都普遍低，故大都處于起步階段與虧損狀態(tài)。 會員咨費方面： “會員制”是大多會所采用目標(biāo)客群的管理模式；同時，會所根據(jù)會員入會額度劃分等級進行不同層次的劃分與對待。在此次調(diào)查中，福建樓盤會員會費主要集中于8800-25000元/年，入會可以從中享受會所的一些免費項目與特別優(yōu)惠。本案可以在參考樓盤會所定價的同時，參考商業(yè)會所的定價模式，在保證社區(qū)業(yè)主的利益的同時，適當(dāng)提高外來入會人員的“準(zhǔn)入門檻”。 會員維護方面：充分運用會所平臺，與實力企業(yè)/品牌進行互動及品牌嫁接合作，進而營造良好的圈層文化交流環(huán)境，擴大圈層文化交流圈，使會員從中受益。同時，會所還應(yīng)注重發(fā)揮意見領(lǐng)袖的帶動作用來促進會所文化與圈層文化交流與互融，進而擴大影響面，促進會所贏利。 會所經(jīng)營管理方面： 將部分免費項目支出攤?cè)胛飿I(yè)管理費中，增加會員免費項目的品質(zhì)及種類，更好地發(fā)揮功能間的帶動效應(yīng)，進而從中贏利。但同時還應(yīng)考慮業(yè)主對過高物業(yè)管理費的抗拒心理。,第二章 豪宅會所市場分析篇（本案借鑒小結(jié)）,第三章 本案會所市場定位篇,part 6.本案會所介紹、swot分析,part 8.本案會所市場定位、功能分區(qū)建議,part 7.本案會所客群描述及分析,part 6.本案會所介紹、swot分析,part 8.本案會所市場定位、功能分區(qū)建議,part 7.本案會所客群描述及分析, 本案會所介紹 本案會所swot分析 本節(jié)小結(jié),第三章 本案會所市場定位篇,本案會所介紹、swot分析,本案會所介紹,會所營業(yè)面積大；社區(qū)雖高端，但業(yè)主規(guī)模小,本案會所介紹、swot分析,本案會所swot分析,s,w,o,t, 地理區(qū)位及自然景觀環(huán)境優(yōu)越； 環(huán)島純別墅高端大盤，戶型大、總價高，易形成客群篩選，社區(qū)居住品質(zhì)、業(yè)主品質(zhì)高，經(jīng)濟實力強；易打造高端化圈層會所； 環(huán)島純別墅高端大盤，周邊樓盤相對高端，區(qū)域居住品質(zhì)、私密性較好, 因樓盤客群的特殊性，樓盤對外知名度相對較低 周邊高端品質(zhì)樓盤會所先入為主，高調(diào)開放，大多會所已為實體及功能展現(xiàn)區(qū)，受眾的體驗感強, 廈門島內(nèi)實力開發(fā)商強勢入主，豪宅市場競爭激烈，樓盤會所的知名度高、品牌認知度好，易分流客源 國家宏觀經(jīng)濟政策形勢嚴(yán)峻，樓市政策可能再度加碼等因素帶來的利空； 省內(nèi)購房者對樓盤會所的認知度和參與性相對較低 社區(qū)戶數(shù)少，會所前期困難較大, 福建區(qū)域樓盤會所起步晚，且樓盤會所功能設(shè)置同質(zhì)化嚴(yán)重，大多處于摸索階段； 本案別墅現(xiàn)房即將呈現(xiàn)，景觀、易居優(yōu)勢的無可復(fù)制性、比擬性，易引起人們對樓盤與會所的關(guān)注、期待 在周邊高端樓盤的開工與推廣過程中（如建發(fā)海豚灣二期的開工等），借勢營銷,本案會所介紹、swot分析,本節(jié)小結(jié),優(yōu)勢與劣勢,機會與威脅,優(yōu)勢：環(huán)島路純別墅社區(qū)，景觀和資源優(yōu)勢是無可復(fù)制與比擬，易居性、私密性較好；同時受樓盤產(chǎn)品、總價等因素的影響，社區(qū)客群較為純粹且較具經(jīng)濟實力，為本案打造的高端性會所奠定下良好的客群基礎(chǔ)；會所營業(yè)面積大，易成較為齊全的功能分區(qū)； 劣勢：社區(qū)會所并未成形，在樓盤宣傳較其它樓盤會所更缺展示性和體驗感。故應(yīng)讓目標(biāo)客群與潛在客群事先感受樓盤產(chǎn)品的高端品質(zhì)，以此彌補會所工期造成的劣勢，進而讓受眾對會所產(chǎn)生期待感。,機會上：由于福建省內(nèi)樓盤類會所起步晚，人們對會所的認知度較缺少，市場存在著較大空白，故怎么去發(fā)掘高端人群的圈層文化，并與本案會所文化相交融，就成了會所定位與發(fā)展的重要因素。同時，如何借助本案獨一無二的社區(qū)及景觀優(yōu)勢開展圈層文化體驗式營銷，對打開會所的知名度及未來發(fā)展有重要意義。 在威脅面上：面臨著內(nèi)外因素的影響：如“自身戶數(shù)體量小而會所體量大的問題”、“嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟政策與銷售進度間的矛盾”、“會所經(jīng)營管理成本較高的問題”、“島內(nèi)外高端樓盤放量與價格帶來的競爭問題”等。故如何去借勢營銷出色完成樓盤的銷售工作將成為影響會所發(fā)展、推廣的重要因素（如：在一定程度上可以利用周邊建發(fā)海豚灣二期的開工進行一些“借勢營銷”的動作）,part 6.本案會所介紹、swot分析,part 8.本案會所市場定位、功能分區(qū)建議,part 7.本案會所客群描述及分析,第三章 本案會所市場定位篇,本案樓盤客群描述及分析,本案現(xiàn)有的購房客戶他們都是什么樣的人士呢？,銷售人員對簽約及來訪客人的描述：,產(chǎn)品規(guī)劃不錯，前排的有附贈大花園,對純別墅社區(qū)規(guī)模及地段、社區(qū)較純粹、品質(zhì)、居住環(huán)境的認可,是業(yè)主身份與地位的象征,社區(qū)物業(yè)的增值保值能力強,泉州的較具實力企業(yè)的老總大多有來看過，不過沒賣，在觀望,對房子、價格的認可，但對總價抗性較強,購買理由的描述,潛在受眾的描述,自住性需求，有購買意向、但在樓盤間做比較，在觀望,購買者特征描述,業(yè)主從事的行業(yè)較廣，做實業(yè)、投行業(yè)的相對較多，泉州、龍巖等省內(nèi)客戶較多,購買者年齡大多在35-50多歲之間,講究身份與面子、內(nèi)斂、對生活品質(zhì)、私密性要求高,孩子大多有受外國教育或出國留學(xué)的經(jīng)歷,生活閱歷豐富，投資理財觀念強，精打細算,生活忙碌，且在多處房產(chǎn)，原先居住品質(zhì)高,本案業(yè)主大多是一群年齡在35-50歲之間的較具投資理才意識的實業(yè)家、投行家等，他們坐擁上億身家、有自己的企業(yè)和公司，但大多內(nèi)斂，大多采用按揭購房；他們中的大多數(shù)有濃厚的中國情節(jié)，“望子成龍、望女成鳳”的思想濃厚他們的孩子大多受有受過外國教育或出國留學(xué)的經(jīng)歷。 他們講究自己的身份和地位，追求生活的高品質(zhì)與私密性，購房原因很廣，但總體可以總結(jié)為樓盤受眾層次的純粹性、易居性及獨有稀缺性。,part 6.本案會所介紹、swot分析,part 8.本案會所市場定位、功能分區(qū)建議,part 7.本案會所客群描述及分析, 本案會所市場定位分析 本案會所功能分區(qū)建議（分區(qū)示意圖）,第三章 本案會所市場定位篇,本案會所功能