六安市紅達(dá)廣場租金建議報(bào)告招商策略及執(zhí)行方案.ppt

紅達(dá)廣場租金建議報(bào)告 招商策略及執(zhí)行方案,目錄,1、紅達(dá)廣場租金建議報(bào)告 2、紅達(dá)廣場招商策略 3、紅達(dá)廣場招商執(zhí)行,紅達(dá)廣場租金建議報(bào)告,項(xiàng)目周邊商業(yè)街區(qū)租金情況,市場篇,項(xiàng)目周邊商業(yè)街區(qū)租金情況,結(jié)論：項(xiàng)目周邊一層租金在23-42范圍浮動(dòng) 街鋪以專業(yè)店和社區(qū)店為主； 整體出租率較高，但經(jīng)營一般；主要以建材專業(yè)店 和煙酒副食為主，租金較低。,各街道商業(yè)對比（影響商業(yè)租售價(jià)因素）,pz=(q/q1)*pz p z為租賃均價(jià) p1 =(71/55) *23=26.69；p2 =(71/80) *42=37.27；p3=(71/62) *30=34.35 p4 =(71/48) *28=41.41 各相關(guān)權(quán)重取值為wz w1=25% w2=25% w3=25% w4=25% pz=piwi 租價(jià) pz=34.93,市場篇,區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目分析,結(jié)論：可見以龍河路周邊商業(yè)租金在20-50范圍浮動(dòng),區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目對比（影響商業(yè)租售價(jià)格因素）,選取六安市目前可售/在售項(xiàng)目與本案有競爭力、可比性的項(xiàng)目作為樣本，以推導(dǎo)本案產(chǎn)品定價(jià) 對如下各因素以本案為100分,備注：取平均分值數(shù) pz1700=60800=52.5 pz2700=30605=34.7 pz=(52.5+34.7)2 pz=43.6,小結(jié),項(xiàng)目初始平均租金應(yīng)為39元/平方米/月 結(jié)合項(xiàng)目自身特性；如：一層調(diào)高6米，可分割使用；但項(xiàng)目短板也較為明顯； 由于租金水平會(huì)隨經(jīng)營狀況逐漸遞增，結(jié)合后期商業(yè)運(yùn)作加深及項(xiàng)目周邊環(huán)境不斷成熟的情況下，我們認(rèn)為回報(bào)期一般認(rèn)定為15年內(nèi)綜合租金水平應(yīng)在100元/平方米/月 根據(jù)一般商業(yè)推算法：二樓一般為一樓70% 三樓為二樓65%。四樓若安裝直達(dá)電梯則租金水平比三樓稍高。 故：建議本項(xiàng)目租金定位為：,紅達(dá)廣場招商策略,報(bào)告目錄,客戶認(rèn)知篇,1、招商來電來訪客戶需求 2、已簽約意向客戶需求和現(xiàn)有產(chǎn)品匹配需求,招商篇,1、業(yè)態(tài)規(guī)劃 2、策略分解 3、招商節(jié)點(diǎn) 4、配合事項(xiàng),項(xiàng)目認(rèn)知篇,1、我項(xiàng)目自身?xiàng)l件梳理,客戶認(rèn)知篇,招商來電來訪客戶需求,備注：從目前客戶來電來訪量中我們可以看出其中業(yè)態(tài)比例 主要集中在休閑、娛樂、餐飲、賓館等行業(yè)；高達(dá)60%；,客戶認(rèn)知篇,已簽約意向客戶需求和現(xiàn)有產(chǎn)品匹配需求,目前我項(xiàng)目已正式簽約的商戶有；滿天星商貿(mào)有限公司、愛琴海主題賓館、紅達(dá)電器等知名品牌； 意向進(jìn)駐品牌有順發(fā)茶樓、ues休閑餐飲等；各意向客戶都是對面積要求要大的；與我項(xiàng)目定位相符合,項(xiàng)目認(rèn)知篇,如果說對市場的研究可以讓我們更好的發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)；那么對自身的研究就是讓我們更好的抓住機(jī)會(huì)；,項(xiàng)目認(rèn)知篇,優(yōu)勢一、項(xiàng)目位于六安市兩條主干道交匯處，毗鄰六安西站，交通便利、人流涌動(dòng)，每日車流量可達(dá)數(shù)萬次； 優(yōu)勢二、項(xiàng)目周邊林立數(shù)個(gè)專業(yè)市場和逐漸興起的商業(yè)市場，給項(xiàng)目增添了商業(yè)氛圍 優(yōu)勢三、周邊多個(gè)高檔小區(qū)為項(xiàng)目保證了消費(fèi)客流,劣勢一、項(xiàng)目商業(yè)單層鋪面進(jìn)深長、開間小，不利于商家的經(jīng)營使用且意向客戶資源狹窄； 劣勢二、5#樓后面剪力墻過多，為招商和銷售帶來了一定的阻礙； 劣勢三、單鋪面積過大，使我們的客戶范圍受到了壓縮；,業(yè)態(tài)規(guī)劃,結(jié)合上述周邊資源、客群情況和項(xiàng)目自身研判-確定業(yè)態(tài)建議,招商業(yè)態(tài)建議,項(xiàng)目自身出發(fā),大面積、長進(jìn)深,休閑、娛樂、 餐飲、賓館,周邊資源出發(fā),客運(yùn)西站、二院、 三大專業(yè)市場 每日過萬的人流量,休閑、娛樂、 餐飲、賓館,客戶出發(fā),來訪、來電客戶登記,休閑、娛樂、 餐飲、賓館,業(yè)態(tài)規(guī)劃,招商業(yè)態(tài),招商策略（一）,本項(xiàng)目由于自身銷售要求的一些特殊性，以及項(xiàng)目自身定位的具體要求，使得項(xiàng)目在招商過程中要遵循一些自身所必要的原則。,品牌導(dǎo)入和品牌帶動(dòng)的原則 在項(xiàng)目招商過程中一定要引入在行業(yè)內(nèi)具有一定影響力，能夠提升本項(xiàng)目經(jīng)營檔次的品牌經(jīng)營者，提升項(xiàng)目的投資價(jià)值和經(jīng)營價(jià)值。在此基礎(chǔ)上利用品牌經(jīng)營商的影響力來進(jìn)行進(jìn)一步的招商，這樣可以增強(qiáng)招商的有效性，擴(kuò)大招商的影響力，對于項(xiàng)目的銷售以及招商的持續(xù)開展都有極大的促進(jìn)作用。 招商與銷售互動(dòng)的原則 在招商的過程中要與銷售緊密配合，招商在銷售各階段利用不同的招商方向和力度來配合銷售；同時(shí)又要利用銷售的勢頭來促進(jìn)招商的持續(xù)進(jìn)行。利用這種互動(dòng)的關(guān)系來實(shí)現(xiàn)招商與銷售的全面推進(jìn)。,招商策略,關(guān)于商源的選擇原則,由于本項(xiàng)目的商源是形成本項(xiàng)目經(jīng)營特色，保障項(xiàng)目投資者投資回報(bào)的最直接因素，故此在商源的選擇上要考慮到項(xiàng)目定位的要求和對項(xiàng)目銷售的促進(jìn)，對投資者投資信心的支持，為了達(dá)到以上目的，在此提出以下選擇原則： 1.商源的選擇要注重品牌化和行業(yè)代表性，品牌要以地區(qū)知名品牌為主；主題要以格調(diào)化，現(xiàn)代化的品牌店為主； 2.商源的選擇要以時(shí)尚休閑娛樂、餐飲類、酒店服務(wù)類、金融類商家和自身具有一定特色的主題性商家為主，而其它服務(wù)性質(zhì)的項(xiàng)目商家為輔； 3.在商家的選擇上要以本地有一定知名度的商家為主，也可考慮部份新進(jìn)品牌。,招商策略（二）,招商的進(jìn)度把控 在整個(gè)招商過程中招商介入的時(shí)機(jī)要得當(dāng)，整個(gè)招商的進(jìn)程要適中。招商的籌備和意向性商家的接洽應(yīng)該在銷售正式開始前就逐步展開，但主要限于品牌主力店或旗艦店的引入，在項(xiàng)目銷售前期招商主要以人員外出與較有影響力的代表性商家接洽，在招商進(jìn)度上較緩，在項(xiàng)目旺銷期及持續(xù)期則主要依靠現(xiàn)場的自發(fā)性的招商為主，由客戶自行上門咨詢；這樣控制進(jìn)度的目的在于利用招商與銷售互動(dòng)的關(guān)系有效地推動(dòng)招商的進(jìn)行，同時(shí)也可以使招商資金的使用更為有效 招商中要采用普遍撒網(wǎng)，重點(diǎn)突破的原則 在招商過程中由于項(xiàng)目自身?xiàng)l件導(dǎo)致商鋪單體面積較大，故此對大多數(shù)商家而言均存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此談判成功的幾率相對較小，根據(jù)這一實(shí)際情況，本項(xiàng)目在招商期中應(yīng)當(dāng)通過直郵、廣告宣傳等形式廣泛地宣傳項(xiàng)目的招商信息，而在實(shí)際人員招商中則應(yīng)從各類商源中選取有代表性、可能性較強(qiáng)的商家進(jìn)行重點(diǎn)談判和突破。,招商策略（三）,招商應(yīng)采用“先易后難”的原則 正是因?yàn)轫?xiàng)目存在著以上的特征，故此為了保障招商的順利進(jìn)行，也為了使招商對銷售有促進(jìn)作用，在招商前期應(yīng)選擇要求不高，但具有一定代表性的商家迅速地突破，然后利用他們來進(jìn)行宣傳，一方面加強(qiáng)投資者的投資信心，另一方面對招商起到一定的促進(jìn)作用,對同行業(yè)實(shí)行保護(hù)政策，保證其經(jīng)營工作順利開展。 在招商過程中要采用政策不均衡的原則 由于本項(xiàng)目現(xiàn)在已有部分知名企業(yè)入駐，在項(xiàng)目的優(yōu)惠政策上應(yīng)有一定的偏向性，應(yīng)對有較強(qiáng)品牌的商家提供更多、更廣泛的優(yōu)惠，而對一般的商家則提供較少的優(yōu)惠，這樣一方面可以使品牌的商家感覺到享受到了更多的優(yōu)惠，從而更有吸引力；另一方面也可以降低由于優(yōu)惠過多而減少項(xiàng)目自身的利潤值。同時(shí)政策不均衡的原則也可以很好地被銷售宣傳用來作為有效地促銷策略之一。,本項(xiàng)目招商是在項(xiàng)目具有明確定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，其目標(biāo)商源也具有一定的目標(biāo)性，故此在總體的招商過程中要明確針對目標(biāo)商源的經(jīng)營特點(diǎn)，經(jīng)營要求，經(jīng)營預(yù)期結(jié)合項(xiàng)目自身特性制定也具有針對性的招商策略。 通過分析，我們提出了以下招商策略： 明確項(xiàng)目的市場經(jīng)營主題定位后，通過現(xiàn)場包裝、資料介紹、廣告宣傳、經(jīng)營分析等多種形式來強(qiáng)化項(xiàng)目的經(jīng)營賣點(diǎn)，然后制定出一系列的針對不同層次經(jīng)營者的優(yōu)惠措施，利用經(jīng)營賣點(diǎn)和優(yōu)惠措施配合項(xiàng)目周邊未來的發(fā)展趨勢及現(xiàn)有的特性來分階段性地采用“品牌先行，招商與銷售互動(dòng)”的策略來逐步地完成招商，最后通過項(xiàng)目的經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)來進(jìn)一步完善項(xiàng)目的主題定位，提升項(xiàng)目的經(jīng)營品牌。,本項(xiàng)目招商總策略,以上在招商過程中各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)遵循的原則在實(shí)際運(yùn)作過程中應(yīng)根據(jù)實(shí)際的情況進(jìn)行調(diào)整和完善，其根本目的在于保證招商工作的順利開展，招商策略的有效實(shí)施，最終達(dá)到預(yù)期的招商目的。,招商執(zhí)行,本項(xiàng)目的招商策略為實(shí)施要充分準(zhǔn)備，穩(wěn)步實(shí)施，計(jì)劃周密，具體來說招商策略的實(shí)施可分以下步驟進(jìn)行。其他具體細(xì)則見招商計(jì)劃書。,招商執(zhí)行,1、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行市場調(diào)研和目標(biāo)客戶分析; 2、確定招商對象； 3、確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營；委托經(jīng)營；租賃經(jīng)營；直接經(jīng)營；虛擬經(jīng)營； 4、制定招商優(yōu)惠策略； 5、商業(yè)項(xiàng)目部進(jìn)行客戶招商月計(jì)劃實(shí)施； 6、和投資性客戶做好對接，來為客戶和已購買商鋪的投資客戶搭橋；確保招商資源的可持續(xù)性； 7、和國內(nèi)一些愿意招商、加盟、合作的商家品牌資源做整理對接給我們現(xiàn)有客戶資源；