美格行03月南陽尚莊項(xiàng)目定位與規(guī)劃發(fā)展報(bào)告.ppt

南陽尚莊項(xiàng)目定位與規(guī)劃發(fā)展報(bào)告,南陽市永安偉業(yè)地產(chǎn),謹(jǐn)呈：,此報(bào)告僅供客戶內(nèi)部參考。未經(jīng)美格行公司的書面許可，其它任何機(jī)構(gòu)不得擅自傳閱、引用或復(fù)制。,美格行商業(yè)地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu) 2010年03月,page 2,前言,本著以實(shí)現(xiàn)高利潤率、挖掘項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)、努力優(yōu)化布局方案為根本原則，在詳細(xì)的市場分析基礎(chǔ)上，歸納出項(xiàng)目面臨的核心問題，并圍繞著核心問題展開針對(duì)性的論證及規(guī)劃，最終確定最優(yōu)價(jià)值組合方案，躍出市場，贏得競爭，努力實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)。,說明： 本報(bào)告中的有關(guān)地塊規(guī)劃布局的圖示為便于理解和溝通直觀示意，僅供參考.,page 3,2010/ 01/16,2010/ 02/09,2010/ 03/20,截至施工圖定稿,第一階段,第二階段,第三階段,工作 項(xiàng)目,工作 任務(wù),工作 成果,市場調(diào)研與初步定位,定位與規(guī)劃,建筑設(shè)計(jì)顧問,宏觀經(jīng)濟(jì)背景、城市研究 南陽商圈格局及商業(yè)市場調(diào)研 酒店/辦公市場調(diào)研 項(xiàng)目自身及核心商圈調(diào)研 競爭性項(xiàng)目重點(diǎn)調(diào)研 商家訪談結(jié)果分析 項(xiàng)目定位初步判斷及規(guī)劃建議,市場分析與初步定位報(bào)告,定位與規(guī)劃發(fā)展建議,建筑規(guī)劃建議,項(xiàng)目總體開發(fā)策略及各產(chǎn)品定位 項(xiàng)目空間布局建議 項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 項(xiàng)目商業(yè)可行性分析及業(yè)態(tài)布局建議 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測算,人（車）流動(dòng)線組織建議 鋪位劃分建議 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)建議 協(xié)助甲方與建筑設(shè)計(jì)單位的溝通,本次匯報(bào)內(nèi)容,page 4,本次匯報(bào)內(nèi)容,page 5,項(xiàng)目理解核心觀點(diǎn),結(jié)論1,結(jié)論2,為保證方案可落地執(zhí)行，針對(duì)本項(xiàng)目訪談了國際國內(nèi)一線品牌主力店，本地主力店及餐飲娛樂等商家，訪談結(jié)果表明超市主力店、美食街的定位具備商家支撐。而主力店不售、商家量身定制成為引入主力店的關(guān)鍵。,商業(yè)部分通過滿足主力店要求（主力店不賣且量身定制），街區(qū)化布局（高層高、二層退臺(tái)、雙首層、單鋪面積適宜銷售），以及主題性業(yè)態(tài)組合（超市+大規(guī)模餐飲）三大體系建立項(xiàng)目競爭力，提升銷售價(jià)值。,結(jié)論3,項(xiàng)目開發(fā)以銷售6070%規(guī)模為目標(biāo)，同時(shí)也應(yīng)控制風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)論證及規(guī)劃，確定商業(yè)規(guī)模近5萬，類四星商務(wù)酒店及soho商務(wù)公寓集中于一棟，規(guī)模約2萬（不含裙樓配套），其中商業(yè)是項(xiàng)目增值快銷的關(guān)鍵。,page 6,項(xiàng)目理解核心觀點(diǎn),結(jié)論4,結(jié)論5,目前酒店行業(yè)普遍經(jīng)營較好，農(nóng)運(yùn)會(huì)的到來將在近幾年內(nèi)形成新的快速增長點(diǎn)，但同時(shí)政府規(guī)劃7座酒店也將導(dǎo)致農(nóng)運(yùn)會(huì)后的競爭激烈，因此，酒店定位具備可行性但應(yīng)控制規(guī)模（建議客房約1萬），考慮以產(chǎn)權(quán)式酒店模式實(shí)現(xiàn)銷售迅速回現(xiàn)。,項(xiàng)目商業(yè)、酒店及公寓銷售收益約3.8億元（商業(yè)部分除主力店、酒店配套、次主力店外全部銷售，銷售占比55%），總體銷售面積4.64萬，占比69%，商業(yè)十五年租金收益約6000萬元。,結(jié)論6,目前市場對(duì)公寓、寫字樓認(rèn)可度尚不高，人口結(jié)構(gòu)決定了居住公寓的需求低，但基于項(xiàng)目處商務(wù)圈與商業(yè)圈連接帶，且市場發(fā)展迅速的考慮，規(guī)劃靈活度高的soho公寓，戶型可自由組合，可居住可辦公可投資，以期增加項(xiàng)目收益。,page 7,基于現(xiàn)狀尋找核心問題,section 1,page 8,我們對(duì)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)的理解,多賣少留、理想價(jià)格、低風(fēng)險(xiǎn)、可持續(xù)經(jīng)營,高利潤率,section 1,page 9,項(xiàng)目總體租售策略,長短期 收益兼顧,短期收益,長期收益 （商業(yè)）,住宅,酒店/公寓,獨(dú)立商鋪,超市輔營區(qū),其他不能銷售的部分,商業(yè),主力店/次主力店,銷售目標(biāo)：6070%，持有部分保證經(jīng)營。,section 1,page 10,用scq金字塔基本結(jié)構(gòu)來界定和分析問題,？,s = 情境 c = r1,r2,q = 如何從r1到r2,注：以下s（情境）分析詳細(xì)內(nèi)容請(qǐng)見市場調(diào)研詳細(xì)報(bào)告,section 1,page 11,s：情境（situation）1 地塊背景,有利條件,規(guī)模大、交通便利、展示性佳總規(guī)模達(dá)50萬，自身社區(qū)人口達(dá)1.3萬人，交通便利，展示性好，具備打造區(qū)域中大型商業(yè)的基礎(chǔ)指標(biāo)條件。,section 1,不利條件,商業(yè)氛圍淺薄、位置略顯尷尬目前處城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊商業(yè)氛圍尚需要培育，不利于部分業(yè)態(tài)商家的引進(jìn)。項(xiàng)目處區(qū)域級(jí)商業(yè)中心及商務(wù)圈的邊緣，且距離車流量最大的張衡路110m，略顯尷尬。,page 12,s：情境（situation）2 商業(yè)市場背景,機(jī)會(huì)點(diǎn)（一）,商圈興起，商家擴(kuò)張隨著城市化進(jìn)程的加快，以及政府對(duì)商業(yè)發(fā)展的引導(dǎo)，多個(gè)次級(jí)商圈興起是必然發(fā)展趨勢，經(jīng)訪談得知大型商家正積極對(duì)外擴(kuò)張。,section 1,機(jī)會(huì)點(diǎn)（二）,競爭項(xiàng)目規(guī)劃問題較多多數(shù)為本地開發(fā)商開發(fā)，普遍存在著單個(gè)商業(yè)體量過小或單層面積過小難以引入主力店，承諾高回報(bào)率返租、集中商業(yè)銷售虛擬產(chǎn)權(quán)的模式將導(dǎo)致經(jīng)營糾紛與商業(yè)空置，以及商業(yè)定位雷同等規(guī)劃問題。,區(qū)域業(yè)態(tài)發(fā)展空間大目前區(qū)域缺乏大型商業(yè)中心、大型主力店。隨著片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的完善，多個(gè)新住宅區(qū)的相繼建成入住，商業(yè)發(fā)展前景廣闊。,機(jī)會(huì)點(diǎn)（三）,page 13,s：情境（situation）2 商業(yè)市場背景,阻礙點(diǎn)（一）,增量數(shù)量眾多，后入市者難以突圍而出新增項(xiàng)目十余個(gè)，近40萬，多數(shù)業(yè)態(tài)定位為大賣場+沿街配套，建筑規(guī)劃雷同，各種營銷說法鋪天蓋地，后入市社區(qū)商業(yè)難以突圍而出。,section 1,阻礙點(diǎn)（二）,銷售市場混亂，賣點(diǎn)不清晰，招商競爭激烈多數(shù)項(xiàng)目全部銷售，由于南陽商鋪投資者經(jīng)驗(yàn)不足，高額返租且年限較長的做法容易誤導(dǎo)客戶，對(duì)后入市項(xiàng)目不利。多個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃有主力店，招商競爭激烈。,page 14,s：情境（situation）3 酒店市場背景,發(fā)展現(xiàn)狀,入住率普遍較高，中高檔及經(jīng)濟(jì)型連鎖入住率更好中高檔酒店較少；現(xiàn)有各檔次酒店入住率均較理想，尤其是形象、硬件與配套較好的中高檔酒店或者連鎖經(jīng)濟(jì)型酒店入住率較高。,section 1,發(fā)展預(yù)期,發(fā)展前景看好，農(nóng)運(yùn)會(huì)后競爭加劇現(xiàn)有酒店普遍經(jīng)營較好，而隨著2012年農(nóng)運(yùn)會(huì)的到來，住宿、餐飲、旅游業(yè)迎來新的快速增長點(diǎn)，另一方面，由于政府規(guī)劃七家中高端酒店，在農(nóng)運(yùn)會(huì)結(jié)束后酒店市場勢必競爭空前激烈。,page 15,s：情境（situation）4 公寓/辦公市場背景,發(fā)展現(xiàn)狀,認(rèn)可度不高處起步階段，人口結(jié)構(gòu)決定了居住公寓的需求不大。寫字樓的市場認(rèn)可度尚不高，消費(fèi)觀念有待引導(dǎo)。公寓市場整體供應(yīng)量少，不到20萬，缺乏真正的公寓與純寫字樓產(chǎn)品，公寓通常兼具居住與辦公功能。,section 1,南陽市人均收入、城市建設(shè)等與東莞市具有眾多相似之處，具有較強(qiáng)的可參照性。通過類比分析，預(yù)計(jì)南陽市公寓全面啟動(dòng)階段在2012年。,發(fā)展預(yù)期,page 16,c：矛盾或沖突 （complication） r1與r2之間存在著的矛盾或沖突,多數(shù)實(shí)現(xiàn)銷售，迅速回收可觀的短期資金，少量長期持有控制業(yè)態(tài)，保證經(jīng)營，長期獲利； 項(xiàng)目產(chǎn)品更豐富，在各產(chǎn)品具備可行性的基礎(chǔ)上，力爭實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化； 引入具有號(hào)召力的主力店及品牌商家，樹立自身商業(yè)形象，并有可能打造區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿。,r1非期望結(jié)果 （按常規(guī)發(fā)展的可能結(jié)果）,r2期望結(jié)果 （我們的期望目標(biāo)）,市場混亂的局面造成項(xiàng)目商業(yè)難以突圍而出，而酒店、辦公市場發(fā)展前景看好，但未來競爭激烈，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)難度較大； 地塊位置略顯尷尬，區(qū)域商業(yè)氛圍淺薄，目前難以吸引部分主力店及品牌商家進(jìn)駐。,項(xiàng)目既具備優(yōu)越的物理?xiàng)l件，亦有不利因素需要規(guī)避，同時(shí)市場的發(fā)展面臨著機(jī)遇與威脅并存。,section 1,page 17,q：項(xiàng)目核心問題（question） 要實(shí)現(xiàn)r2必須要回答的核心問題,項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)方向是什么，各產(chǎn)品規(guī)模如何？ 商業(yè)規(guī)劃什么業(yè)態(tài)才能增強(qiáng)市場影響力？商家意愿如何？ 商業(yè)如何在激烈的競爭中尋求突破？總體與商業(yè)應(yīng)如何空間布局？ 各產(chǎn)品如何通過建筑規(guī)劃或業(yè)態(tài)布局提升銷售價(jià)值？,page 18,page 19,可落地執(zhí)行方案的規(guī)劃思路,為保證方案可落地執(zhí)行，規(guī)劃以商家意向及物業(yè)要求為指導(dǎo)。,section 1,page 20,項(xiàng)目總體與商業(yè)定位,section 2,page 21,項(xiàng)目總體與商業(yè)定位,section 2,項(xiàng)目總體與商業(yè)定位,商家意向檢驗(yàn)定位判斷,主力店意向及要求 本地餐飲及其它商家進(jìn)駐意向,項(xiàng)目屬性界定及形象定位 項(xiàng)目商業(yè)屬性界定及市場定位 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模論證 商業(yè)如何在眾多的增量項(xiàng)目中脫穎而出,page 22,2.1 商家意向檢驗(yàn)定位,section 2,page 23,2.1.1 主力店商家進(jìn)駐意向,section 2,商家進(jìn)駐意向統(tǒng)計(jì),page 24,2.1.1 主力店商家進(jìn)駐意向,1、明確有進(jìn)駐意向： 丹尼斯超市王經(jīng)理對(duì)片區(qū)較熟，也較有意向，公司計(jì)劃2010年開35家新店； 2、外來連鎖在南陽有開店計(jì)劃： 沃爾瑪、大潤發(fā)、華潤萬家、人人樂在南陽有開店計(jì)劃，但需要市場調(diào)查后方能確定； 家樂福已看場，但認(rèn)為本項(xiàng)目位置較偏； 3、認(rèn)為目前較偏，但發(fā)展前景看好，部分23年后考慮進(jìn)駐的： 盛德美認(rèn)為2年后可考慮本項(xiàng)目，金瑪特與大統(tǒng)百貨認(rèn)為目前位置較偏，區(qū)域人口及消費(fèi)力不夠; 電器類認(rèn)為目前位置較偏，但隨著住宅的相繼落成，兩三年后發(fā)展前景看好。,section 2,page 25,2.1.1 主力店商家物業(yè)要求,section 2,為了在招商時(shí)能進(jìn)退自如，建議項(xiàng)目規(guī)劃一棟13層集中商業(yè)，單層面積7000左右，整棟約2.1萬，能滿足不同面積的主力店要求。,商家需求樓層及面積統(tǒng)計(jì),page 26,2.1.1 主力店商家物業(yè)要求,當(dāng)前增量項(xiàng)目多，但無一正式簽約主力店，根據(jù)訪談結(jié)果分析具體原因：,1：認(rèn)為本地開發(fā)商實(shí)力有限，招主力店僅為促進(jìn)銷售，超市等集中商業(yè)承諾長期高回報(bào)的返租模式，在未來經(jīng)營出現(xiàn)問題的可能性較大； 2：本地較多開發(fā)商在物業(yè)建成后才與主力店接洽，然而物業(yè)已無法達(dá)到商家要求，缺乏前瞻性； 3：本地主力店中盛德美更希望自建，大統(tǒng)百貨已籌建物流中心及大型商場，丹尼斯亦非常不認(rèn)同主力店銷售的作法； 4：因此，主力店不售及量身定制應(yīng)是本項(xiàng)目作為后來者取得競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵。,section 2,page 27,2.1.1 項(xiàng)目引進(jìn)主力店的可行性,1、從主力店訪談結(jié)果來看，丹尼斯已表達(dá)了進(jìn)駐意向，部分表示未來約23年后可能考慮進(jìn)駐本區(qū)域或本項(xiàng)目； 2、區(qū)域競爭項(xiàng)目與本項(xiàng)目面臨著相同的問題即多數(shù)主力店目前對(duì)區(qū)域認(rèn)可度不強(qiáng)； 3、由于本項(xiàng)目自身地塊條件符合主力店要求，我們也力求規(guī)劃更為科學(xué)，因此，本項(xiàng)目具備引進(jìn)主力店的可行性。,section 2,page 28,2.1.2 本地商家進(jìn)駐意向,section 2,page 29,2.1.2 本地商家訪談結(jié)果檢驗(yàn)定位,由左圖顯示，有意向商家占本次受訪商家總數(shù)的34.69%，抱有觀望或進(jìn)駐意向一般的商家占受訪商家總數(shù)的30.61%，而無意向的商家占34.69%。,由于項(xiàng)目處于早期規(guī)劃階段，時(shí)間節(jié)點(diǎn)尚早，且周邊環(huán)境尚在完善之中，商家的意向可能在未來還會(huì)有變動(dòng)，但只要項(xiàng)目本身具有良好的硬件及配套設(shè)施，對(duì)商家還是有具有較大吸引力的； 主力店的成功引進(jìn)會(huì)大大提高其它商家的意向。,近半受訪商家表示對(duì)項(xiàng)目/項(xiàng)目區(qū)位有興趣，說明項(xiàng)目定位區(qū)域商業(yè)中心是切實(shí)可行的。,section 2,page 30,2.1.2 餐飲商家訪談結(jié)果檢驗(yàn)定位,section 2,由左圖顯示，所訪談的餐飲商家中，意向商家占47.62%，抱有觀望或進(jìn)駐意向一般的商家占受訪商家總數(shù)的28.57%，而無意向的商家占23.81%。,表達(dá)意向的本地中大型餐飲商家比例接近一半，說明了項(xiàng)目規(guī)劃美食街的可行性較強(qiáng)； 餐飲商家對(duì)層高、油煙管道、上下水要求較高，項(xiàng)目在建筑規(guī)劃時(shí)必須滿足其物業(yè)要求。,中大型餐飲商家意向強(qiáng)烈，項(xiàng)目規(guī)劃美食街是具備商家支撐的，餐飲作為居民生活中最重要的消費(fèi)，能為項(xiàng)目帶來大量人氣。,page 31,2.1.3 對(duì)項(xiàng)目定位啟示,section 2,主力店與美食街的定位具備商家支撐，為項(xiàng)目樹立區(qū)域商業(yè)中心的地位、實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化奠定了基礎(chǔ)。 目前周邊正處于改造階段，隨著基礎(chǔ)設(shè)施的完善及住宅區(qū)的相繼落成，部分目前無開店計(jì)劃的商家，到項(xiàng)目面市招商時(shí)仍有進(jìn)駐的可能。,page 32,2.2 項(xiàng)目總體及商業(yè)定位,項(xiàng)目總體屬性界定及形象定位 項(xiàng)目商業(yè)屬性界定及市場定位 商業(yè)規(guī)模論證 商業(yè)如何在眾多的增量項(xiàng)目中脫穎而出,section 2,page 33,2.2.1 項(xiàng)目產(chǎn)品組合,section 2,商務(wù)酒店,soho公寓,住宅,社區(qū)商業(yè),地塊性質(zhì)決定著住宅是項(xiàng)目開發(fā)的主體，占據(jù)著項(xiàng)目開發(fā)的主要規(guī)模。,項(xiàng)目具備較好的商業(yè)開發(fā)條件，商業(yè)滿足自身社區(qū)居民的生活需求； 商業(yè)售價(jià)是住宅的23倍，規(guī)劃適度的商業(yè)能最大化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值； 商業(yè)對(duì)其它物業(yè)的提升作用較大，是增值快銷的關(guān)鍵。,現(xiàn)有市場酒店普遍經(jīng)營較好，市場上商務(wù)酒店產(chǎn)品較稀缺； 農(nóng)運(yùn)會(huì)的舉辦成為幾年內(nèi)酒店業(yè)的快速增長點(diǎn)，酒店迎來開發(fā)契機(jī)； 酒店可以產(chǎn)權(quán)式酒店模式實(shí)現(xiàn)銷售，快速回籠資金； 通過外立面、高度能提升項(xiàng)目整體形象。,第三產(chǎn)業(yè)增長迅速，中小成長型企業(yè)的需求增加，辦公習(xí)慣逐步受到引導(dǎo)，未來對(duì)檔次高于商住樓，租金低于寫字樓的商務(wù)公寓有較大的需求； soho可商可住可投資，面積小，靈活度高，較切合南陽實(shí)際； 公寓產(chǎn)品售價(jià)高于普通住宅，可增加項(xiàng)目收益并豐富產(chǎn)品線。,產(chǎn)品組合,規(guī)劃理由,酒店、公寓詳細(xì)規(guī)劃理由及規(guī)模在第四部分作專門分析與判斷,page 34,hotel 酒店,office 辦公,shopping 商業(yè),apartment 居住,complex,traffic 交通,exhibition 展覽,entertainment 文娛,restaurant 餐飲,綜合體是將城市中商業(yè)/辦公/居住/酒店/展覽/餐飲/會(huì)議/文娛/交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合,本項(xiàng)目界定綜合體（complex）,section 2,2.2.1 項(xiàng)目屬性界定,page 35,2.2.1 物業(yè)功能互為提升,互為提升,高度融合 商業(yè)的提升功能最強(qiáng) 商業(yè)是增值快銷的關(guān)鍵,section 2,page 36,2.2.1 商業(yè)承擔(dān)會(huì)所功能,引入“泛會(huì)所”的概念，降低建造成本及運(yùn)營成本 所謂泛會(huì)所，即將超市、餐廳、美發(fā)廳等可以經(jīng)營的大眾化設(shè)施設(shè)在社區(qū)的商業(yè)設(shè)施中，通過vip卡等形式使小區(qū)居民在不增加額外的投入上能享受到實(shí)惠、便利與尊貴。 會(huì)所較難銷售，根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)，建議不另外設(shè)置住宅會(huì)所，即會(huì)所可以不作為成本投入的重點(diǎn)。 因此建議：本項(xiàng)目在會(huì)所設(shè)計(jì)上可以考慮引入“泛會(huì)所”的概念，在會(huì)所中僅設(shè)置休閑健身等有別于大眾商業(yè)項(xiàng)目的獨(dú)特功能，以求用會(huì)所的獨(dú)特性來顯示業(yè)主身份和審美的獨(dú)特。,泛會(huì)所,會(huì)員俱樂部,section 2,page 37,2.2.1 項(xiàng)目總體定位依據(jù),本項(xiàng)目有條件擔(dān)當(dāng)區(qū)域商業(yè)中心的角色，并樹立綜合體標(biāo)桿的形象。,section 2,page 38,2.2.1 項(xiàng)目形象定位,life hub （品質(zhì)生活中心）,居住、工作、休閑購物一站式生活中心,住宅的定位實(shí)現(xiàn)了突破與差異化，和大型商業(yè)產(chǎn)生聚變效應(yīng)，同時(shí)商務(wù)公寓（soho）、商務(wù)酒店賦予產(chǎn)品更為豐富的價(jià)值，共同提高項(xiàng)目競爭力，確立市場定位，成就開發(fā)商品牌。,section 2,page 39,2.2.1 項(xiàng)目形象定位,life hub （品質(zhì)生活中心）是指把 “生活、工作、消費(fèi)” 結(jié)合在一起，在功能上體現(xiàn)便捷、舒適及享受，核心概念是強(qiáng)調(diào)商業(yè)與生活的融合，以舒適的尺度設(shè)計(jì)及良好的商業(yè)形象，打造多層次、開放式的商業(yè)空間，創(chuàng)造舒適愜意的生活與消費(fèi)。,life hub 的三個(gè)關(guān)鍵要素為舒適性、便捷性、享受性，這也正是項(xiàng)目商業(yè)想要帶給消費(fèi)者的體驗(yàn)，與項(xiàng)目形象非常契合； life hub 生活中心含義較廣，且在市場上屬較新的概念，易營造多樣化商業(yè)概念，也為將來項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整提供了可能。,section 2,page 40,2.2.1 項(xiàng)目形象定位,領(lǐng)航南陽發(fā)展型企業(yè)商務(wù)空間,soho形象定位,類四星級(jí)商務(wù)酒店,酒店形象定位,區(qū)域商業(yè)標(biāo)桿,商業(yè)形象定位,section 2,page 41,2.2.1 案名建議,section 2,綜合體命名原則,專屬性：因?yàn)閭€(gè)性，所以專屬。案名通過拔高立意來樹立形象，具備沖擊力和排他性，深刻體現(xiàn)出“l(fā)ife hub”（品質(zhì)生活中心）的內(nèi)涵。 聯(lián)想性：案名流淌對(duì)建筑的感悟，對(duì)新生活的向往與追求。向目標(biāo)受眾訴說一個(gè)令人心動(dòng)的地方，引發(fā)人們對(duì)項(xiàng)目的濃厚興趣和持續(xù)關(guān)注。 推廣性：案名要瑯瑯上口，易于理解，易于記憶，易于傳播。同時(shí)應(yīng)符合整體的風(fēng)格。,page 42,2.2.1 案名建議,section 2,尚城 / 尚城馨莊,“尚”有高尚、品位、格調(diào)之意，表達(dá)了“l(fā)ife hub”品質(zhì)生活中心代表的舒適性、便捷性、享受性的內(nèi)涵； “城”的概念代表綜合體的規(guī)模，含包羅萬象、綜合服務(wù)等意，非常大氣; “尚”或“尚、莊”還代表項(xiàng)目所處在尚莊的位置。命名二中“馨”體現(xiàn)了住宅為溫馨莊園之含意。,方向一：命名凸顯項(xiàng)目的高品質(zhì),南都一品,南陽為全國歷史文化名城，有“南都”之稱。“一品”為古代最高級(jí)別的官的等級(jí)，體現(xiàn)項(xiàng)目的高品質(zhì)，且南陽為帝鄉(xiāng)，案名契合南陽歷史； 案名瑯瑯上口，容易記憶?！耙弧睕_擊力強(qiáng)，樹立王者霸氣的形象； 類似命名的著名樓盤如湯臣一品。,方向二：體現(xiàn)歷史及文化特征,page 43,2.2.1 案名建議,section 2,宛中慢城 / 宛中杰座,“宛中”命名體現(xiàn)項(xiàng)目處城市中心的地位，拔高立意； “慢城” 漫步于360度都市生活街，這里有美食、有咖啡、有景觀、有400多米的特色風(fēng)情步行街，代表慢生活的休閑格調(diào)； 命名二中“杰座”諧音杰作，為南陽的精品之作，“座”含樓盤的意思。,方向三：命名凸顯項(xiàng)目位置,羅馬假日,“羅馬假日”體現(xiàn)了歐式建筑風(fēng)格及浪漫的生活情調(diào)，與本項(xiàng)目所倡導(dǎo)的休閑的、體驗(yàn)的、慢生活格調(diào)相呼應(yīng)。,方向四：體現(xiàn)項(xiàng)目建筑風(fēng)格及內(nèi)涵,所舉命名方向僅供參考，并不局限于以上方向。,page 44,2.2.1 定位推廣語建議,結(jié)合項(xiàng)目核心優(yōu)勢及案名，建議定位推廣語為：,大社區(qū)、大商業(yè)、大餐飲,解析：以“大”來形容項(xiàng)目規(guī)模及輻射力。,section 2,page 45,2.2.2 商業(yè)屬性界定,案例分布示意圖,社區(qū)商業(yè)研究理論我司曾受金地集團(tuán)的委托針對(duì)社區(qū)商業(yè)作了專門的研究，對(duì)深圳市具有典型代表意義的22個(gè)大中型規(guī)模社區(qū)的配套商業(yè)進(jìn)行了深入的調(diào)查分析。,section 2,page 46,2.2.2 商業(yè)屬性界定,根據(jù)研究成果，判定社區(qū)商業(yè)類型的基本指標(biāo)如下：,本項(xiàng)目符合外向型社區(qū)商業(yè)的特征。,section 2,page 47,2.2.2 商業(yè)屬性界定,section 2,外向型社區(qū)商業(yè)的含義：,外向型商業(yè)業(yè)態(tài)并不僅僅服務(wù)本社區(qū)居民，同時(shí)也滿足周邊社區(qū)居民的需求。要求整體必須形成對(duì)外部消費(fèi)群的強(qiáng)大吸引力，除了業(yè)態(tài)組合需達(dá)到要求，規(guī)模也必須達(dá)到一定的標(biāo)準(zhǔn)。 業(yè)態(tài)組合根據(jù)社區(qū)的具體情況，如周邊商業(yè)氛圍、人口數(shù)量和交通狀況等因素，除主力店外，業(yè)態(tài)比例通常會(huì)傾向于某一業(yè)態(tài)，使這一業(yè)態(tài)成為能發(fā)揮更大的作用的主力業(yè)態(tài)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。,page 48,2.2.2 商業(yè)主題定位,以滿足片區(qū)居民的日常生活消費(fèi)需求為主要目的，兼顧商務(wù)、酒店及周邊環(huán)境對(duì)商業(yè)的消費(fèi)需求。突出超市、餐飲、服務(wù)配套等業(yè)態(tài)，注重業(yè)態(tài)的多元化，形成區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的體驗(yàn)式商業(yè)旗艦，打造區(qū)域內(nèi)的商業(yè)標(biāo)桿。,section 2,page 49,2.2.2 商業(yè)功能定位,項(xiàng)目功能要強(qiáng)于區(qū)域其它商業(yè)，除多數(shù)商業(yè)具備的購物功能外，美食街及商務(wù)氛圍增強(qiáng)餐飲、交際功能，沿街休閑廣場則增強(qiáng)休閑體驗(yàn)功能，成為區(qū)域居民消閑好去處。,section 2,page 50,2.2.2 經(jīng)營方式定位,根據(jù)主力店要求、未來經(jīng)營、承受風(fēng)險(xiǎn)能力等因素考慮，建議項(xiàng)目采取“超市主力店、次主力店持有經(jīng)營，其他商鋪銷售”的經(jīng)營方式。主要考慮因素如下： 項(xiàng)目成功經(jīng)營并具備競爭力必須引進(jìn)超市主力店，經(jīng)訪談得知商家表示目前市場上主力店劃虛似產(chǎn)權(quán)鋪銷售的做法問題較大，可能導(dǎo)致未來經(jīng)營難以為繼，主力店鋪位自行持有，利于商家的引進(jìn)和實(shí)現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)營； 街鋪獨(dú)立經(jīng)營性強(qiáng)，對(duì)業(yè)態(tài)規(guī)劃的依賴度相對(duì)較低，實(shí)現(xiàn)銷售可快速獲取可觀收益，銷售對(duì)項(xiàng)目整體持續(xù)經(jīng)營影響不大。,section 2,page 51,2.2.3 商業(yè)規(guī)模論證,section 2,商業(yè)規(guī)模論證,一、從商業(yè)屬性角度 根據(jù)我司社區(qū)商業(yè)研究理論，判斷項(xiàng)目商業(yè)屬性（外向型），從而確定規(guī)模范圍,三、從主力店帶動(dòng)效應(yīng)角度 主力店對(duì)其它業(yè)態(tài)的帶動(dòng)效應(yīng)一般1:1.51:2，另外若規(guī)劃有較大規(guī)模餐飲項(xiàng)目規(guī)?？陕晕⒎糯?二、從區(qū)域商業(yè)發(fā)展及競爭角度本項(xiàng)目必須具備競爭力方能引進(jìn)主力店，并在未來占據(jù)優(yōu)勢,page 52,2.2.3 商業(yè)規(guī)模論證,section 2,外向型社區(qū)商業(yè)是指在滿足本社區(qū)居民需求的前提下，吸引大量的外部消費(fèi)群以支撐經(jīng)營的社區(qū)商業(yè)類型，是三種類型當(dāng)中對(duì)外經(jīng)營性質(zhì)最強(qiáng)的社區(qū)商業(yè)類型，通常商業(yè)體量較大，其特征主要如下：,結(jié)論一：按照以上外向型社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)?；究稍?.45萬之間。,1、從商業(yè)屬性判斷,page 53,2.2.3 商業(yè)規(guī)模論證,section 2,2、從競爭角度判斷,周邊未來有較多住宅區(qū)，商業(yè)發(fā)展前景看好，且目前區(qū)域缺乏超市等多種業(yè)態(tài)。,項(xiàng)目必須具一定規(guī)模方能在未來競爭中占據(jù)優(yōu)勢。,競爭項(xiàng)目規(guī)模在25萬，本項(xiàng)目必須具備較具競爭力的規(guī)模。,結(jié)論二：根據(jù)競爭情況來看，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模應(yīng)在5萬左右。,本項(xiàng)目具備一定規(guī)模方能更易引進(jìn)大型超市主力店。,page 54,2.2.3 商業(yè)規(guī)模論證,外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ：,以主力店綜合超市為經(jīng)營龍頭，輔以餐飲、美容及其他服務(wù)配套，主要以品牌主力 店的規(guī)模效應(yīng)增強(qiáng)輻射面，吸引人流，帶動(dòng)其他業(yè)態(tài)的經(jīng)營。,外向型社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)組合類型 ：,以社區(qū)標(biāo)超較大規(guī)模的餐飲及美容、其他服務(wù)配套為典型業(yè)態(tài)，餐飲的指向性消費(fèi)特 點(diǎn)明顯，以大規(guī)模的知名度較高的品牌餐飲吸引外部人流。,section 2,3、從主力店角度判斷,外向型商業(yè)典型組合均以超市為龍頭，同時(shí)若規(guī)劃有大型餐飲，商業(yè)對(duì)外輻射能力將更強(qiáng)。,page 55,2.2.3 商業(yè)規(guī)模論證,3、從主力店角度判斷,section 2,項(xiàng)目周邊1.5公里內(nèi)主要新建社區(qū)人口統(tǒng)計(jì)：,區(qū)域1.5公里內(nèi)人口包含：粗略估計(jì)，區(qū)域主要社區(qū)居住人口（按照平均每戶3.5人計(jì)算）約合51625人；另有沈莊、尚莊、蔡莊等約9個(gè)自然村。 大量的消費(fèi)人群為引進(jìn)超市主力店提供了消費(fèi)支撐。,page 56,2.2.3 商業(yè)規(guī)模論證,section 2,3、從主力店角度判斷,項(xiàng)目自身滿足超市主力店的選址條件，且必須引入超市主力店方能在激烈的競爭中取勝。,項(xiàng)目能夠且必須引入超市主力店； 一般主力店對(duì)其它業(yè)態(tài)的帶動(dòng)作用為1:1.51:2。,外向型社區(qū)商業(yè)典型業(yè)態(tài)組合以大型綜合超市為經(jīng)營龍頭。,丹尼斯等部分商家表達(dá)了進(jìn)駐意向，要求面積1.52萬。,結(jié)論三：按照主力店帶動(dòng)效應(yīng)來看，本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模一般可在3.756萬， 若另規(guī)劃較大規(guī)模餐飲業(yè)態(tài)，規(guī)?？陕晕⒎糯?。,page 57,2.2.3 商業(yè)規(guī)模論證,商業(yè)規(guī)模論證角度及依據(jù),商業(yè)規(guī)模判斷,從項(xiàng)目屬性分析：本項(xiàng)目符合外向型社區(qū)商業(yè)特征，按照外向型社區(qū)商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)面積/住宅面積在5%11%。,從主力店帶動(dòng)效應(yīng)分析：項(xiàng)目有條件引入1家1.5萬2m左右的超市/大賣場，而一般主力店的帶動(dòng)效應(yīng)約為1:1.51:2，另外項(xiàng)目可規(guī)劃輻射能力強(qiáng)的餐飲街，規(guī)模還可略微放大。,從區(qū)域商業(yè)發(fā)展及市場競爭角度分析：未來區(qū)域內(nèi)商業(yè)競爭激烈，本項(xiàng)目具備一定規(guī)模競爭優(yōu)勢，才能引進(jìn)主力店，才能在激烈的競爭中占據(jù)優(yōu)勢。,由主力店帶動(dòng)可實(shí)現(xiàn)正常經(jīng)營的商業(yè)面積初步判斷可達(dá)3.756萬,項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模應(yīng)在5萬m左右,美格行認(rèn)為項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模應(yīng)在5萬左右較為適宜，本項(xiàng)目還應(yīng)根據(jù)經(jīng)營樓層、主力店規(guī)模、業(yè)態(tài)組合來具體規(guī)劃方案，詳細(xì)商業(yè)規(guī)模根據(jù)具體方案而確定。,section 2,本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模2.45萬,page 58,2.2.4 如何在眾多的增量項(xiàng)目中脫穎而出,集中商業(yè)銷售虛擬產(chǎn)權(quán)，并承諾長期高回報(bào)，極易導(dǎo)致大量空置及糾紛； 商業(yè)規(guī)?；騿螌用娣e不滿足主力店要求； 主力店更愿意進(jìn)駐地上13層，市場上較多規(guī)劃于負(fù)一層； 鋪位分割不合理，不利于銷售。,增量商業(yè)多達(dá)40萬，如何在眾多的增量項(xiàng)目 中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？,section 2,現(xiàn)有項(xiàng)目規(guī)劃問題,針對(duì)問題的應(yīng)對(duì)措施,借鑒先進(jìn)案例操作經(jīng)驗(yàn),page 59,2.2.4 如何在眾多的增量項(xiàng)目中脫穎而出,應(yīng)對(duì)舉措一：主力店部分建議不賣,目前本地主力店普遍對(duì)主力店銷售的做法較不認(rèn)可，盛德美、大統(tǒng)百貨更傾向于自建物業(yè)，訪談中商家看法： 銷售主力店后，由于發(fā)展商承諾的返租在后期往往難以兌現(xiàn)，未來較易引起糾紛； 投資者對(duì)于虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位認(rèn)可度將越來越低。,section 2,page 60,2.2.4 如何在眾多的增量項(xiàng)目中脫穎而出,應(yīng)對(duì)舉措二：為商家量身定制,丹尼斯物業(yè)要求,規(guī)劃于1、2、3層，總建面可達(dá)2萬； 首層導(dǎo)入?yún)^(qū)面積須在500以上； 可分別在2、3層設(shè)收銀線； 凈高不低于4.9m； 開間進(jìn)深比例4：6較適宜； 住宅與商業(yè)之間最好有轉(zhuǎn)換層。,引入主力店是項(xiàng)目關(guān)鍵，為確保方案可落地，總體功能布局須充分考慮主力店的要求，以下是以丹尼斯為例說明基本物業(yè)建筑要求。,section 2,page 61,2.2.4 如何在眾多的增量項(xiàng)目中脫穎而出,保證產(chǎn)權(quán)清晰,投資者青睞，適易銷售,易出租，保證未來經(jīng)營,應(yīng)對(duì)舉措三：街區(qū)化布局并努力挖掘街鋪價(jià)值點(diǎn),section 2,地塊呈現(xiàn)多界面的特點(diǎn),創(chuàng)新：南陽首創(chuàng)雙首層街鋪,page 62,2.2.4 如何在眾多的增量項(xiàng)目中脫穎而出,我司專門對(duì)廣深兩地28個(gè)典型商業(yè)案例進(jìn)行過研究，發(fā)現(xiàn)鋪位配比一般具有以下特點(diǎn)： “30以下”和“3180”占有較高的比例，一方面兩種類型的鋪位利于銷售，符合社區(qū)商業(yè)特點(diǎn)；另一方面可將這兩種鋪位的連鋪打通成較大面積鋪位，變通性較強(qiáng)。對(duì)于本項(xiàng)目而言，沿街街鋪較多，為利于銷售，建議商鋪開間進(jìn)深比例在1：31：2之內(nèi)，開間、進(jìn)深分別以4m、12m為主（餐飲因廚房進(jìn)深可略大約15m），是與競爭項(xiàng)目相比提高銷售競爭力的重要舉措。,進(jìn)深與單鋪面積適中,section 2,page 63,2.2.4 如何在眾多的增量項(xiàng)目中脫穎而出,高層高,層高建議：一層6米，二層4米,特點(diǎn)： 符合多種業(yè)態(tài)商家需求，未來經(jīng)營業(yè)態(tài)變通性強(qiáng)； 可分割成隔層，一層變兩層，高實(shí)用率； 投資者接受度高，提升銷售速度。,高層高商鋪在珠三角等地目前已被廣泛應(yīng)用。,section 2,page 64,深圳萬科金域華府 街區(qū)商業(yè)增值舉措,開發(fā)商：萬科地產(chǎn) 地址：深圳市梅林關(guān)新區(qū)大道 商業(yè)面積()：一期約8300 定位：餐飲主題街區(qū) 銷售均價(jià) 一層：4.8萬元/ 二層：2.5萬元/ 銷售率：100%,最大化的挖掘了街鋪的價(jià)值，提高了銷售價(jià)格。,page 65,二層商鋪獲得了客戶的廣泛認(rèn)可，取得了理想的銷售水平。本項(xiàng)目住宅底層二層可借鑒該雙首層設(shè)計(jì)。,二層變首層： 與住宅花園平臺(tái)互通，形成雙首層，自身社區(qū)人流可直接導(dǎo)入二層商業(yè)； 3.5m退臺(tái)設(shè)計(jì)，使得二層空間感更強(qiáng)，更加舒暢； 女兒墻選用玻璃材質(zhì)，使得鋪位展示面更加良好； 扶手梯、樓梯等形成垂直交通，緊密的連接兩個(gè)樓層。,深圳萬科金域華府 街區(qū)商業(yè)增值舉措,page 66,首層高6m，贈(zèng)送地下室： 層高高6m，可隔成夾層，提高商鋪使用率； 贈(zèng)送地下室面積，可用于貯物及經(jīng)營，令客戶倍感超值； 首層實(shí)現(xiàn)均價(jià)4.8萬元/，整體售價(jià)高出同片區(qū)其它商業(yè)街鋪價(jià)格3040%。,深圳萬科金域華府 街區(qū)商業(yè)增值舉措,6m,page 67,2.2.4 如何在眾多的增量項(xiàng)目中脫穎而出,本項(xiàng)目完全具備打造南陽市第一條集合多種口味的美食街的條件，大型超市與美食街的組合大大增強(qiáng)了項(xiàng)目輻射力。,南陽市餐飲業(yè)整體經(jīng)營狀況經(jīng)營良好，具備較好的市場基礎(chǔ)； 項(xiàng)目周邊未來餐飲需求大，現(xiàn)有餐飲無法滿足需求； 南陽餐飲整體較為分散，獨(dú)山大道主要為單體餐飲商家，區(qū)域缺乏美食街類定位的項(xiàng)目； 根據(jù)商家訪談，多數(shù)餐飲商戶對(duì)項(xiàng)目美食街規(guī)劃較為認(rèn)可，具備商家基礎(chǔ)。,應(yīng)對(duì)舉措四：以大型超市為龍頭，并突出美食街的定位，放大輻射力,section 2,page 68,深圳萬科城 業(yè)態(tài)定位放大輻射力,地理位置 深圳市龍崗坂雪崗片區(qū) 商業(yè)面積 約3萬 銷售時(shí)間 2006年 商業(yè)模式 2層為主的西班牙風(fēng)情商業(yè)街區(qū) 業(yè)態(tài)規(guī)劃 國際美食坊、社區(qū)購物中心、娛樂休閑廣場三大主題業(yè)態(tài) 主力商家 華潤萬家超市、丹桂軒、肯德基 經(jīng)營狀況 較好,page 69,深圳萬科城 業(yè)態(tài)定位放大輻射力,雙首層設(shè)計(jì)，二層退臺(tái)式處理，加倍凸顯價(jià)值； 國際美食坊、社區(qū)購物中心、娛樂休閑廣場三大主題業(yè)態(tài)的定位： （社區(qū)標(biāo)超：華潤萬家：美食街：丹桂軒、肯德基等知名品牌） 西班牙風(fēng)情式街區(qū)氛圍的營造。,借鑒點(diǎn)：,page 70,僅3萬的社區(qū)商業(yè)，通過超市及較大規(guī)模的餐飲娛樂業(yè)態(tài)大大增強(qiáng)了對(duì)外輻射能力和影響力。,深圳萬科城 業(yè)態(tài)定位放大輻射力,page 71,空間與業(yè)態(tài)布局方案,section 3,page 72,空間與業(yè)態(tài)布局方案,section 3,空間布局方案,地塊商業(yè)/住宅價(jià)值判斷,酒店/公寓的位置,總體空間布局模式,主體商業(yè)與主力店位置,商業(yè)與住宅的建筑關(guān)系,各界面經(jīng)營樓層建議,3.1 整體空間布局,page 73,3.1.1 地塊商業(yè)價(jià)值判斷,地塊商業(yè)價(jià)值判斷：abdce，仲景路與天山路交叉口商業(yè)價(jià)值最高。,張衡路,天山路,仲 景 路,建筑物,建筑物,a,b,c,d,c,a,e,d,section 3,page 74,3.1.1 地塊住宅價(jià)值判斷,a,d,地塊住宅價(jià)值判斷：居住價(jià)值 abcd。,section 3,page 75,3.1.2 主體商業(yè)/主力店位置,超市是項(xiàng)目開發(fā)的關(guān)鍵，成功引進(jìn)主力店對(duì)項(xiàng)目總體價(jià)值的提升，帶動(dòng)銷售及后期經(jīng)營具有較大的促進(jìn)作用。,商家要求位置在商業(yè)價(jià)值較高的區(qū)域； 主力店沿街要求較好的展示面； 主力店對(duì)交通組織、人流匯集的條件要求較高； 訪談中，丹尼斯等商家認(rèn)為仲景路與天山路交叉口較適合規(guī)劃超市主力店。,建議仲景路與天山路交叉口規(guī)劃超市主力店，主體商業(yè)規(guī)劃于西南地塊。,section 3,page 76,3.1.2 酒店/公寓位置,section 3,酒店/公寓通過一定外立面及建筑造型可樹立項(xiàng)目形象，是項(xiàng)目重要組成部分，其交通應(yīng)保證與商業(yè)人流相分離。,酒店/公寓應(yīng)規(guī)劃于醒目的位置，才有利于攔截過往客流； 需要獨(dú)立的入口及停車，避免嘈雜的商業(yè)人流影響其形象； 商業(yè)與酒店/公寓的交通組織順暢且實(shí)現(xiàn)分離與良好互動(dòng)。,通過區(qū)間路的分隔，酒店/公寓與商業(yè)正好形成分離，并沿仲景路形成連續(xù)有序的空間組織。,page 77,3.1.3 商業(yè)與住宅的建筑關(guān)系,（一）社區(qū)商業(yè)與住宅在特定地塊中是混合設(shè)置的，在方便了居民生活的同時(shí)，也給居民帶來了影響： 1、 購物噪聲對(duì)居民的干擾：人流的嘈雜聲、商店的音樂廣告聲； 2、 購物車輛對(duì)居民的影響：車輛噪聲、車流與人流的矛盾、購物車輛與住宅車輛的矛盾； 3、 餐飲的排煙排污對(duì)居民的影響； 4、 空調(diào)等設(shè)備噪聲及排熱排氣對(duì)居民的影響。 （二）為解決上述問題，社區(qū)商業(yè)建筑設(shè)計(jì)上要采取以下方案： 1、盡可能使商業(yè)與住宅在總平面上相互獨(dú)立； 2、將產(chǎn)生噪音大的業(yè)態(tài)遠(yuǎn)離住宅； 3、將餐飲業(yè)態(tài)遠(yuǎn)離住宅和放在夏季主導(dǎo)風(fēng)向的下風(fēng)向； 4、當(dāng)商店完全處于住宅下部時(shí)：一、在住宅與店鋪之間盡量采用架空處理；二、設(shè)置挑檐和擋墻與住宅分隔開；三、盡可能使商業(yè)與住宅拉開距離。,通過社區(qū)商業(yè)與住宅的關(guān)系可對(duì)建筑規(guī)劃確定一些指導(dǎo)原則：,section 3,page 78,3.1.4 總體空間布局模式,section 3,主力店,次主力店,酒店/公寓,各功能動(dòng)靜分離，互不干擾 / 交通組織順暢有序 / 主體商業(yè)與住宅：內(nèi)外城 連續(xù)有序的商業(yè)空間 / 啞鈴形兩端拉動(dòng)商業(yè)人流,外城,內(nèi)城,內(nèi)城,page 79,3.1.4 商業(yè)樓層判斷,section 3,南陽現(xiàn)主要類型商業(yè)分布樓層：,前期商家訪談主要商戶需求樓層：,結(jié)合地塊條件，主力店(超市)建議13層，其他根據(jù)商業(yè)價(jià)值高低建議1-2層。,page 80,3.1.4 商業(yè)樓層布局,section 3,張 衡 路,仲景路,天 山 路,樓層建議:,page 81,3.1.4 區(qū)間路規(guī)劃多層商業(yè)街的可行性,section 3,區(qū)間路開發(fā)多層商業(yè)街面臨的困難： 自然人車流較少，展示性欠佳； 西側(cè)無道路直通，東側(cè)交通規(guī)劃不確定因素較大，東西人車流導(dǎo)入較困難，易形成商業(yè)斷點(diǎn)，銷售難度較高。,區(qū)間路規(guī)劃多層商業(yè)街銷售難度高，但若規(guī)劃有住宅主出入口，可考慮商業(yè)規(guī)劃成兩層，此時(shí)商業(yè)面積亦不大。,建筑物,建筑物,區(qū) 間 路,page 82,3.1.4 充分利用自身社區(qū)人流,通過住宅入口的設(shè)計(jì)來增加商業(yè)門前客流量； 如圖，建議小區(qū)主出入口規(guī)劃于仲景路側(cè)，主出入口與超市、中心廣場等形成良好互動(dòng)； 商業(yè)二層能直接導(dǎo)入住宅人流，二層變首層； 各界面設(shè)置小區(qū)次出入口，有利于提升其周邊商鋪價(jià)值，降低銷售難度。,section 3,page 83,3.1.5 商業(yè)規(guī)劃布局原則,總體適宜街區(qū)化布局，盡量實(shí)現(xiàn)街鋪價(jià)值； 規(guī)劃樓層建議不超過3層； 鋪位開間進(jìn)深比控制在1:21:3之間，餐飲因廚房需要進(jìn)深略大； 單層面積、首層面積、層高、展示性須滿足主力店要求； 遵循商業(yè)規(guī)劃原則，將集中商業(yè)規(guī)劃商業(yè)價(jià)值高的區(qū)域； 住宅與商業(yè)間最好有轉(zhuǎn)換層； 建筑上通過退臺(tái)式處理、高實(shí)用率等努力挖掘價(jià)值提升溢價(jià)空間； 實(shí)現(xiàn)特色化，差異化，提升競爭力，并保證方案可落地執(zhí)行。,市場分析,商家要求,地塊條件,美格行經(jīng)驗(yàn),總體建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)原則,section 3,page 84,3.1.5 規(guī)劃尺寸（示意圖）,過道 2.5m,過道 2.5m,過道 2.5m,2f,section 3,1f,中央 廣場,廣場,社區(qū)主入口,住宅區(qū),酒店 配套,住宅區(qū),商業(yè)主入口,超市,輔營區(qū),次主力店,3f,超市,酒店,page 85,3.1.5 規(guī)劃尺寸,北地塊,10m,10m,15m,15m,30m,12m,12m,12m,50m,40m,10m,10m,項(xiàng)目沿仲景路退紅線30m，區(qū)間路退紅線15m； 1層商鋪：沿仲景路及區(qū)間路1進(jìn)深約12m，沿區(qū)間路2進(jìn)深10m; 2層商鋪：沿仲景路進(jìn)深約9.5m； 小區(qū)出入口約10m； e地塊首層商鋪進(jìn)深12m。,區(qū) 間 路 1,仲 景 路,區(qū) 間 路 2,酒店,section 3,page 86,3.1.5 規(guī)劃尺寸,項(xiàng)目沿仲景路退紅線3040m，天山路退紅線30m，區(qū)間路退紅線15m； 1層商鋪：沿仲景路、中央廣場周邊及區(qū)間路1進(jìn)深12m，沿區(qū)間路2進(jìn)深10m，沿天山路商鋪進(jìn)深15m; 2層商鋪：沿天山路進(jìn)深約12.5m，中央廣場周邊9.5m; 小區(qū)主出入口約15m，期間、其它出入口10m； e地塊二層進(jìn)深約10m。,超市,中央 廣場,次主力店,住宅區(qū)及停車,12m,30m,12m,12m,15m,10m,12m,15m,10m,30m,15m,15m,南地塊,區(qū) 間 路 1,區(qū) 間 路 2,仲 景 路,天 山 路,75m,100m,section 3,page 87,空間與業(yè)態(tài)布局方案,section 3,業(yè)態(tài)布局方案,外向型業(yè)態(tài)組合特點(diǎn),南陽家庭性消費(fèi)特點(diǎn),商家訪談結(jié)果,片區(qū)商業(yè)現(xiàn)狀,南陽街區(qū)業(yè)態(tài)特點(diǎn),業(yè)態(tài)與地塊的關(guān)系,3.2 商業(yè)業(yè)態(tài)布局,page 88,3.2.1 外向型社區(qū)商業(yè)典型業(yè)態(tài)組合,理論基礎(chǔ)研究成果：外向型社區(qū)商業(yè)典型業(yè)態(tài)組合,綜合超市餐飲美容服飾服務(wù)配套生活家居,外向型社區(qū)商業(yè)的業(yè)態(tài)組合主要以超市、餐飲、服務(wù)配套為主，其中超市和服務(wù)配套并不僅僅服務(wù)本社區(qū)居民，同時(shí)可滿足周邊社區(qū)居民的需求。 業(yè)態(tài)組合根據(jù)社區(qū)的具體情況，如周邊商業(yè)氛圍、人口數(shù)量和交通狀況等因素，業(yè)態(tài)比例通常會(huì)傾向于某一業(yè)態(tài)，使這一業(yè)態(tài)成為能發(fā)揮更大作用的主力業(yè)態(tài)，帶旺整個(gè)社區(qū)商業(yè)。,section 3,實(shí)踐基礎(chǔ)人口結(jié)構(gòu)及消費(fèi)特點(diǎn)、市場調(diào)研結(jié)果、商家訪談意向、競爭分析,page 89,3.2.1 引入超市主力店的必要性,超市主力店的帶動(dòng)意義南陽零售商業(yè)的發(fā)展多是圍繞百貨/超市主力店，形成商業(yè)氛圍的聚集，主力店對(duì)帶動(dòng)小商家經(jīng)營、提升銷售部分溢價(jià)空間均具有較強(qiáng)的提升意義：,綜合性超市是采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主的零售業(yè)態(tài)，獨(dú)立生存能力強(qiáng)，市場適應(yīng)快，同時(shí)能帶來大量的人流，一般選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)及交通要道； 租期長而穩(wěn)定的主力店商戶是其它經(jīng)營者的最大利益保障，因此可有效增強(qiáng)中小型商家經(jīng)營的信心，帶動(dòng)中小商家的進(jìn)駐； 引進(jìn)品牌主力店對(duì)于商場的租金貢獻(xiàn)并不是很理想，但會(huì)提升項(xiàng)目的人氣，從而提升商業(yè)的售價(jià)，亦能提升住宅的售價(jià)，主力店的簽約可提前納入營銷； 主力店的引入會(huì)大幅度的降低項(xiàng)目經(jīng)營管理上的難度和風(fēng)險(xiǎn)。,section 3,page 90,3.2.2 片區(qū)商業(yè)環(huán)境,section 3,區(qū)域內(nèi)大型綜合超市為空白點(diǎn)，居民購物需前往人民路盛德美，較不方便，調(diào)研中居民對(duì)大型超市需求強(qiáng)烈；本項(xiàng)目距市級(jí)商圈4公里，未來周邊必然需求大型超市； 片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)較為單一，以中低端餐飲、配套為主，商業(yè)形象較差，面臨更新?lián)Q代； 目前區(qū)域居住人口以舊居民為主，消費(fèi)檔次較低，呈現(xiàn)家庭性消費(fèi)的特點(diǎn)，需求主要為和家庭生活相關(guān)的業(yè)態(tài)； 區(qū)域內(nèi)部分餐飲、娛樂商家經(jīng)營情況較好，且市區(qū)中北部仍缺乏一條集合各類美食的餐飲街； 伴隨區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，眾多新住宅區(qū)的落成，將帶來一批中高端消費(fèi)群體，加速區(qū)域商業(yè)的發(fā)展。,片區(qū)未來對(duì)大型超市、餐飲娛樂、社區(qū)配套及生活家庭類業(yè)態(tài)都將有較大的需求。,page 91,3.2.3 家庭性消費(fèi)特點(diǎn),南陽人口結(jié)構(gòu)中34人類家庭結(jié)構(gòu)占到一半以上，呈家庭性消費(fèi)特點(diǎn)，消費(fèi)核心業(yè)態(tài)包括日常生活用品、童裝童玩、婦嬰及寢具、大小家電、服裝等，可作為項(xiàng)目次主力店類的參考。,section 3,page 92,街區(qū)一層業(yè)態(tài)分析：,南陽市主要街區(qū)一層商業(yè)業(yè)態(tài)以服飾精品、服務(wù)配套、餐飲等為主； 以滿足家庭性消費(fèi)的客戶為主要目標(biāo)，沿主干道與小區(qū)路業(yè)態(tài)有所差異。,section 3,3.2.4 南陽街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn),參考市場特點(diǎn)來看，沿主干道仲景路與區(qū)間路的街鋪業(yè)態(tài)將有所不同，沿仲景路業(yè)態(tài)對(duì)外性將更強(qiáng)，而區(qū)間路及內(nèi)部則主要針對(duì)自身及周邊社區(qū)居民的生活需求。,page 93,3.2.4 南陽街區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)特點(diǎn),街區(qū)二層以上業(yè)態(tài)分析： 目前市級(jí)商圈街區(qū)商業(yè)、在經(jīng)營社區(qū)商業(yè)樓層一般不超過三層，多數(shù)為兩層； 通過對(duì)中州路、梅溪路等街區(qū)，鴻德花園、萬家園等社區(qū)，西城根步行街商業(yè)二層以上業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)分析看出，二層主要為美容美體、足浴、網(wǎng)吧、餐飲、休閑娛樂、早教等業(yè)態(tài)，三層主要為餐飲、休閑娛樂。,section 3,page 94,3.2.5 業(yè)態(tài)組合定位,三大主題業(yè)態(tài)：超市+美食街+生活配套,section 3,page 95,3.2.5 業(yè)態(tài)布局,樓層：1f2f 一層業(yè)態(tài)：特色專賣 北：銀行/atm、汽車用品、品牌服飾、運(yùn)動(dòng)服裝、手機(jī)數(shù)碼、皮具鞋類、化妝品、特色店及品牌店等； 南：便利店、煙酒茶、保健品、珠寶精品、眼鏡店、小吃等。 業(yè)態(tài)規(guī)劃理由： 承租能力較強(qiáng)； 商業(yè)形象較好； 對(duì)外經(jīng)營性質(zhì)強(qiáng)； 南地塊規(guī)劃超市周邊常見業(yè)態(tài)。,引進(jìn)連鎖品牌，利用其品牌附加值吸引本小區(qū)及周邊社區(qū)居民前來就近消費(fèi)。,section 3,page 96,3.2.5 業(yè)態(tài)布局,二層業(yè)態(tài)：休閑、美容為主 婚紗攝影、美容美體、兒童教育、沐足、按摩、咖啡館、茶藝館等。 業(yè)態(tài)規(guī)劃理由： 商業(yè)形象較好； 對(duì)外經(jīng)營性質(zhì)強(qiáng)； 目的性指向明顯。,section 3,超市,酒店,page 97,3.2.5 業(yè)態(tài)布局,樓層：1f 業(yè)態(tài)：主題性、過渡性品類、社區(qū)配套 美容美發(fā)、流行服飾、家裝建材（過渡期業(yè)態(tài)）、社區(qū)配套類。 業(yè)態(tài)規(guī)劃理由： 位置、展示性、人流一般，通過家裝、婦幼等目的性業(yè)態(tài)吸引顧客； 兩個(gè)小區(qū)出入口周邊，滿足片區(qū)居民的日常生活需求。,section 3,通過目的性較強(qiáng)的主題性業(yè)態(tài)規(guī)劃，滿足本小區(qū)及周邊社區(qū)的就近消費(fèi)。,page 98,3.2.5 業(yè)態(tài)布局,樓層：1f 業(yè)態(tài)：社區(qū)配套 煙酒茶、水果店、干洗店、藥房、面包店、郵政、床上用品、休閑小餐飲等。 業(yè)態(tài)規(guī)劃理由： 滿足片區(qū)居民的日常生活需求； 對(duì)自然人流依賴較小。,section 3,服務(wù)于本小區(qū)及周邊社區(qū)的居民日常生活需要，為居民提供生活購物的便利。,page 99,section 3,3.2.5 業(yè)態(tài)布局,樓層：12f 業(yè)態(tài)：美食街 品牌餐飲、特色餐飲、地方菜系、酒樓、各地小吃等。 業(yè)態(tài)規(guī)劃理由： 南陽人愛吃，愿意前往較遠(yuǎn)的地方享受美食； 人們生活消費(fèi)最多的業(yè)態(tài)，周邊需求大； 能吸引較遠(yuǎn)距離的客流，且規(guī)模效應(yīng)能擴(kuò)大項(xiàng)目影響。,通過餐飲類輻射性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，吸引較遠(yuǎn)距離的居民及過往客流前來就餐。,page 100,3.2.5 業(yè)態(tài)布局,section 3,樓層：1f超市輔營區(qū)及12f次主力店 業(yè)態(tài)： 超市輔營區(qū)（童裝童玩、男女服裝、內(nèi)衣、鞋） 次主店（大型餐飲、家電、美容、娛樂類） 業(yè)態(tài)規(guī)劃理由： 周邊家庭需求大； 南陽多個(gè)超市輔營區(qū)或頂層，百貨頂層、及多個(gè)批發(fā)商場均為流行服裝、童裝童玩相關(guān)業(yè)態(tài)； 次主力店規(guī)劃指向性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。,酒店,輔營區(qū),次主力店,輔營區(qū)充分利用超市旺盛的人流，規(guī)劃與超市相關(guān)的業(yè)態(tài)。次主力店規(guī)劃目的性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)較為靈活。,page 101,1層商業(yè)面積：25259.5 2層商業(yè)面積：16567 3層商業(yè)面積：6400,section 3,3.2.5 業(yè)態(tài)布局,page 102,商業(yè)部分盡可能多的銷售，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠； 實(shí)現(xiàn)銷售的同時(shí)，保證項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展； 街鋪由于投資價(jià)值較高、臨街、能獨(dú)立經(jīng)營、使用率高、投資風(fēng)險(xiǎn)較低，升值潛力大等特征，獲得投資者的廣泛青睞； 通過引進(jìn)主力店/次主力店，餐飲定位，提高售價(jià)，提升單位面積的價(jià)值； 持有主力店、次主力店部分，以便順利引進(jìn)主力商戶。,商業(yè)的持續(xù)經(jīng)營與銷售商鋪間具有難以協(xié)調(diào)的矛盾，對(duì)于本項(xiàng)目而言，銷售區(qū)域的劃分應(yīng)遵循以下幾點(diǎn)。,section 3,3.2.5 銷售區(qū)域確定,page 103,1f,2f,3f,紅色區(qū)域全部銷售，黃色區(qū)域?yàn)橹髁Φ?、次主力店、酒店配套，該區(qū)域開發(fā)商持有。,section 3,3.2.5 銷售區(qū)域確定,page 104,section 3,3.2.5 各區(qū)域統(tǒng)計(jì),以上統(tǒng)計(jì)均為實(shí)用面積,除超市主力店、次主力店和酒店配套外，其它均為可銷售的街鋪，銷售面積占比54.23%。其中酒店二層商