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旅游地產(chǎn)項目旅游地產(chǎn)項目策劃書 【-節(jié)日演講稿】 東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活 7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)高潮已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時尚升級。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時尚的海風吹拂。 周刊，先鋒時尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航 同是7月22日，全球時尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本周刊正式創(chuàng)刊。周刊是深圳市公開發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時發(fā)行、直投的第一張周報，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評。證明這一獨特嶄新媒體深受市場歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，周刊為鹽田生活傳遞信息。 周刊與分眾液晶電視互動，開創(chuàng)最新傳媒模式 為了充分傳達東部海岸生活氣息，更加準確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，周刊與名震全國的分眾傳媒機構(gòu)聯(lián)手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在周刊投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時得到分眾傳媒贈送的滾動播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。 全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷 1、介紹鹽田簡史：概括山海鹽田，幾年巨變 2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境 3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟 4、展示成熟配套：記錄時尚小鎮(zhèn)故事 5、圖說東方夏威夷：動感都市的社區(qū)廣告 全面互動，周刊期待合作 1、采訪國土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍圖 2、組織看樓專車服務(wù) 3、贈送老板、總經(jīng)理專訪文章 4、請中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢 5、其他合作另行協(xié)商 個性化、形象化競爭日益激烈，將成為太原市地產(chǎn)發(fā)展的潮流。物業(yè)項目要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績，就必須把握時機，盡竭利用自身的個性資本和雄渾的勢力，把自身打造成極富個性和口碑，擁有良好公眾形象的樓盤。 優(yōu)勢： 位置優(yōu)越，交通便捷 位置優(yōu)越：處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中心；徒步分鐘即可到達酒店、食府、劇院、商場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全。 交通便捷：公共交通比較便捷，有三趟公交線路途徑本案。 區(qū)內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全。 室外設(shè)施：活動廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場。 室內(nèi)設(shè)施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉酒廊。 小戶型 房廳、房廳，面積平方米之間的小戶型，以及提供菜單式裝修，對于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時尚、享受的目標購房群極具吸引力。 不足： 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀 環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀，不利于引發(fā)目標購房群興趣；()不利于提升花園在公眾中的知名度、美譽度和造成記憶；同時也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽感。（現(xiàn)代住宅不僅要滿足居住的需要，還要滿足居住者特殊的心理需求） 物業(yè)管理缺乏特色服務(wù) 物業(yè)管理方面未能根據(jù)目標購房群的職業(yè)特點和實際需求（事業(yè)有成、時尚、享受）開展特色服務(wù)，使花園在服務(wù)方面缺乏了應(yīng)有的個性和吸引力。 年齡在歲之間經(jīng)濟富裕有投資意識或有習(xí)慣在北城生活的中老年人。 家庭構(gòu)成：口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年。 年齡在歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時尚、享受在北城工作的管理者或小私營業(yè)主。 家庭構(gòu)成：口、中青年夫妻或帶一小孩、單身中青年。 阻礙： 花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售。 區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣，銷售業(yè)績不佳。 對策： 把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作，作為特價單位適時限量發(fā)售。通過廣告炒作、整體形象和價格之間的落差以及增值贈送來促進銷售。 商鋪經(jīng)營不景氣，銷售業(yè)績不佳，究其原因有二。 一是區(qū)內(nèi)人氣不旺，二是花園離大型購物中心太近。 故對策有二： 一、引爆住宅銷售，帶旺區(qū)內(nèi)人氣，促進商鋪的經(jīng)營和銷售； 二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實際需求開展特色經(jīng)營。例如：高品味的酒廊、咖啡廳等。 根據(jù)物業(yè)項目的自身特點和目標購房群特殊的身份、社會地位和所處的人生階段，我們把物業(yè)項目定位為：凸顯人生至高境界，完美人生超凡享受的非常住宅。 主體廣告語： 輝煌人生，超凡享受 花園提供的（給您的）不止是稱心滿意的住宅 輝煌人生 花園的目標購房群大部分是事業(yè)有成的中青年老板和管理階層，或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年。因此，他們的人生是與眾不同的，是輝煌的。 鳳凰城項目位于鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場等分開。 鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價位入市，順利的實現(xiàn)了 銷售，但沒有為開發(fā)商實現(xiàn)預(yù)期的利潤，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。 現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127m2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。 二期小戶型總銷售金額預(yù)計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計XX年5月底辦下。 由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰(zhàn)之一。 a、東南板塊及鄭汴路商圈。 鄭州房地產(chǎn)市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。 鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢，純粹以低價位的品牌內(nèi)涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優(yōu)勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。 東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。 航海東路與107國道沿線是XX年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競爭關(guān)系。（詳見附1：鄭汴路市場調(diào)研報告） b、小戶型市場概況。 自XX年底時尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易（easy-go）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。 燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）?？梢哉f，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢。 參加人數(shù)：50-80人 酒會：目的是聯(lián)誼溝通 2、高端客戶聯(lián)誼會、別墅產(chǎn)品推介會正式開始前的會場檢測(電源、音響、會場布置、邀請人員落實、人員協(xié)調(diào)、會議物資等)； 3、高端客戶聯(lián)誼會、別墅產(chǎn)品推介會正式開始； 4、高端客戶聯(lián)誼會、別墅產(chǎn)品推介會后的效果總結(jié)； 活動細則： (1)會場布置： 場外： 主入口門外設(shè)置拱門一處，花籃8-12只、簽到臺一處 會場專用泊車位若干，車輛調(diào)度人員2位 場內(nèi)： 餐桌8套(每套10人)，椅子帶椅套，桌上擺放號碼牌“xxxx別墅2號桌”(號碼牌尺寸酒店提供) 嘉賓講話用主講臺 背景板一處(根據(jù)所選酒店具體情況決定尺寸)，或用投影儀設(shè)備 場內(nèi)綠色植物(根據(jù)所選酒店具體情況決定數(shù)量，望酒店提供) 嘉賓座位及出席人員座位安排，主桌1桌，主要安排領(lǐng)導(dǎo)就座 xxxx暨別墅產(chǎn)品宣傳用品(x展架或易拉寶) 視頻設(shè)備，播放企業(yè)宣傳用品 音響設(shè)備(主講話筒兩只) (2)物品準備 渲染用品：拱門、花籃、背景板、嘉賓胸花(80朵)、花團2束(簽到處1束，主講臺1束)，香檳塔1座(酒店提供，配專門開香檳的服務(wù)員，國產(chǎn)香檳) 宣傳用品：x展架或易拉寶(68個)、dm單頁(xxxx別墅產(chǎn)品，150份)，號碼牌 配套用品：請柬100份，簽到本1本，簽到筆2支，名片放置箱1只，數(shù)碼相機2臺、dv攝像機1臺 其他物品：會議需要的其他物品，如迎賓禮儀綬帶、國標舞曲等 (3)人員準備 全程協(xié)調(diào)人員2名(負責嘉賓邀請、記者邀請核實等) 執(zhí)行人員3名(負責會議地點落實、布置) 會議主持人員1名(由我方銷售人員選出) 迎賓接待禮儀6位，接待人員2位 車輛調(diào)度人員2名(可由會議地點的保安擔任) 會場服務(wù)人員2-3名(負責會場拍攝、沏茶、遞物等服務(wù)) (4)合作單位落實 會議合作地點 宴會合作地點 廣宣用品制作 (5)會議流程 22日23日(會議籌備期) 活動方案的確定：薦總、李總 人員分工與任務(wù)落實監(jiān)督：薦總、李總 與會嘉賓邀請：置業(yè)顧問落實嘉賓具體地址，發(fā)放請柬邀請參加 邀請步驟：甄選客戶按地址投遞請柬電話追訪確認再次電話確認登記 會議地點落實：酒店宴會廳，會場具體狀況資料搜集，宴會標準 嘉賓講話稿落實：發(fā)言嘉賓的講話順序及內(nèi)容，主持人開場辭 相關(guān)物資準備：胸花、簽到用品、拱門、花籃、x展架或易拉寶、數(shù)碼相機、dv攝像機、迎賓禮儀綬帶、國標舞曲等 2327日(會議檢測期) 會場物資落實：會場音響、話筒、電源、桌椅、講臺、綠化、視頻設(shè)備等相關(guān)內(nèi)容 渲染物品落實：拱門、花籃、背景板、胸花、花團、香檳塔，號碼牌 宣傳物品落實：dm單、x展架或易拉寶 配套用品落實：請柬、簽到用品、數(shù)碼相機、dv攝像機、迎賓禮儀綬帶、國標舞曲等 宣講用品落實：嘉賓講話稿，主持人開場辭 相關(guān)人員落實：講話嘉賓、主持人、迎賓禮儀、工作人員 邀請人員落實：置業(yè)顧問上報邀請人員確切數(shù)量 28日(會議執(zhí)行期) 會議簡要流程： 置業(yè)顧問對邀請到的嘉賓再次確認 迎賓人員在會場外迎接嘉賓 嘉賓簽到 迎賓禮儀為嘉賓佩帶胸花，將嘉賓領(lǐng)入會場 會議開始，嘉賓按順序講話，中間穿插節(jié)目表演 記者提問 會后晚宴 嘉賓合影 會議細節(jié)流程： 9：0012：00：會場物資、渲染物品、宣傳物品、配套用品、宣講用品等進一步落實 9：0012：00：會場布置，會場檢測(音響測試、電源測試等) 12：0013：30：會場布置結(jié)束，檢查個崗位人員到位情況，布置物品的細節(jié)調(diào)整，工作人員工作餐落實 13：3014：30：所有人員到位，嘉賓簽到，迎賓禮儀和迎賓人員將嘉賓帶入會場，會場播放班德瑞電聲音樂或克萊斯曼鋼琴曲 14：3015：50：主持人致開場辭(2分鐘左右)，與會領(lǐng)導(dǎo)代表講話并致賀詞(2-3位，10分鐘左右)，開啟香檳酒，倒入香檳塔(5-8分鐘)時裝走秀表演(5-10分鐘左右)，開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)講話(3-5分鐘左右)，戶型設(shè)計介紹(10-15分鐘)，室內(nèi)魔術(shù)表演(3-5分鐘)，景觀設(shè)計介紹(10-15分鐘)，別墅風水介紹(10-15分鐘)歌舞表演(5-8分鐘)，宴會開始； 16：0017：10：聯(lián)誼會宴會，16：30，宣布表演國 標舞節(jié)目，將邀請在座嘉賓共同參加。 17：3017：50：與會嘉賓合影 18：00：宴會結(jié)束 費用預(yù)算：略 附： 表一：準備內(nèi)容清單 名稱數(shù)量備注 一、物品 拱門1處會議地點門外 花籃8-12只放在酒店主入口兩側(cè) 請柬100份邀請嘉賓，自購 胸花80支給與會嘉賓佩帶 禮儀綬帶6條迎賓禮儀佩帶 花團2組簽到處1組，主講臺1組 簽到用品1套簽到本1本，簽到筆2支 數(shù)碼相機2臺公司自備 dv攝像機1臺公司自備 背景板1塊根據(jù)會議地點大小制作 易拉寶6-8個可以是x展架 dm單頁150份別墅產(chǎn)品 號碼牌8個尺寸酒店提供，設(shè)計制作 開場辭1份主持人使用 講話稿6-10份每位領(lǐng)導(dǎo)、公司人員宣講使用 純凈水4箱20瓶/箱，嘉賓和工作人員飲用水 盒飯若干根據(jù)當天現(xiàn)場工作人員數(shù)量確定 二、人員 協(xié)調(diào)人員2位負責嘉賓邀請、記者邀請等 執(zhí)行人員3位負責會議地點落實 主持人員1位由我方銷售人員選出 迎賓禮儀4位另接待人員2位 車輛調(diào)度2位可由會議地點的保安擔任 會場服務(wù)2-3位負責會場拍攝、沏茶、遞物等服務(wù) 表二：會場準備 名稱數(shù)量備注 主講臺1座嘉賓講話使用 主席臺1座立式，木質(zhì) 嘉賓席8桌桌面擺放飲