成都奧園可行性研究報告(doc 42).doc

1成都奧園可行性研究報告目錄報告總體結(jié)論.4I.報告說明.4II.總體評價.4III.技術(shù)經(jīng)濟指標.4IV.結(jié)論與建議.5第一章項目介紹.611項目背景及地塊現(xiàn)狀.6112項目背景.6113地塊現(xiàn)狀.612項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境.6121自然及人文歷史景觀條件.6122交通條件.6123水、土地、空氣污染狀況.6124項目地塊周邊治安狀況分析.713項目地塊周邊建筑狀況分析.714項目地塊周邊居民狀況.715項目地塊周邊市政工程實施情況.716項目地塊周邊配套設(shè)施狀況.7161商業(yè)設(shè)施.7162生活設(shè)施.717項目地塊優(yōu)劣勢分析.7171優(yōu)勢分析.7172劣勢分析.8第二章宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究.92.1國民經(jīng)濟景氣狀況對本項目的影響.92.2銀行利息及金融政策對本項目的影響.92.3通貨膨脹因素對本項目的影響.92.4固定資產(chǎn)投資對本項目的影響.92.5消費需求對本項目的影響.10第三章項目區(qū)位環(huán)境分析.1131項目區(qū)位行政區(qū)劃與自然地理.11311行政區(qū)劃.11312自然地理.1132項目區(qū)位經(jīng)濟發(fā)展狀況.1123.2.1國民經(jīng)濟.113.2.2對外開放.123.2.3城鄉(xiāng)建設(shè).123.3溫江城市發(fā)展戰(zhàn)略定位.1234項目區(qū)位人文歷史與景觀狀況.12341人文歷史.12342項目區(qū)位景觀狀況.1236項目區(qū)位城市建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)狀況.1437項目區(qū)位生活配套設(shè)施狀況.14371能源狀況.14372通訊狀況.15373教育條件.15374醫(yī)療條件.1538項目區(qū)位城市發(fā)展規(guī)劃.1539項目區(qū)位綜合開發(fā)價值分析.15391有利因素.15392不利因素.16第四章成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀.1741房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位日益增加.174.2房地產(chǎn)開發(fā)投資增勢強勁.1743住宅開發(fā)份額不斷擴大.1744規(guī)模開發(fā)出現(xiàn)端倪，開發(fā)企業(yè)效益提高.1745商品房銷售穩(wěn)步增長，但增長趨緩，房價趨于下降.1846開發(fā)結(jié)構(gòu)仍需改善.1847空置總量與空置面積上升.1848土地政策購置面積增勢較猛.1849成都房地產(chǎn)市場展望.19第五章市場有效需求及項目定位建議.2051消費者特征分析.20511消費能力.20512年齡結(jié)構(gòu).2052消費者地域結(jié)構(gòu).2053消費者心理習慣特征.2053成都市房地產(chǎn)消費市場需求特征.21531消費者對方位的選擇分析.21533消費者對置業(yè)環(huán)域的選擇.2255項目所處板塊的消費環(huán)境.2556成都購房者對運動與健康的認知程度.2657成都市購房者對精裝房的認知程度.2658本項目目標消費群體綜合定位.2659產(chǎn)品主題定位.27第六章項目建設(shè)進度.29361施工條件.2962計劃進度安排.29第七章項目投資估算及資金籌措.3071投資估算的范圍.3072投資估算的內(nèi)容.3073投資估算的依據(jù).3074項目總投資.3075投資分年投入計劃.3376資金籌措.33第八章財務(wù)效益分析與財務(wù)評價.3481財務(wù)分析的依據(jù).3482財務(wù)指標的選取.3583財務(wù)效益分析.3584盈虧平衡分析.4085敏感性分析.4086風險分析.4185財務(wù)評價.42附表目錄表一：經(jīng)濟技術(shù)指標.4表二：2000年溫江縣主要經(jīng)濟指標.11表三：成都市房地產(chǎn)業(yè)各年主要經(jīng)濟指標.18表四：項目分期開發(fā)經(jīng)濟技術(shù)指標單位：m2.30表五：項目投資估算表.32表六：資金籌措.33項目銷售價格預(yù)測單位：元/m2.34項目各方案銷售額.34投資收益率.35表：保守方案項目現(xiàn)金流量表.37表：一般方案項目現(xiàn)金流量表.38表：樂觀方案項目現(xiàn)金流量表.39盈虧平衡表.40項目敏感性分析表.404報告總體結(jié)論I.報告說明本報告中投資估算采用假設(shè)開發(fā)法，依據(jù)定額標準和行業(yè)普遍慣例。銷售預(yù)測采用市場比較法。計算時點為2001年10月。本報告所采用的計算方法、分析依據(jù)以及得出的結(jié)論和建議只代表本公司的觀點，供開發(fā)商以及相關(guān)單位作決策參考之用。在實際開發(fā)中按照實際情況作相應(yīng)調(diào)整。II.總體評價溫江得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢，良好的自然生態(tài)環(huán)境，城市綜合配套功能進一步加強，各項社會事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，將為本項目的發(fā)展提供良好的社會環(huán)境與經(jīng)濟環(huán)境。大量的土地資源、建設(shè)單位雄厚的經(jīng)濟實力，以及“奧林匹克花園”優(yōu)良的品牌資源，本項目具有良好的市場前景。根據(jù)本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結(jié)論性意見供委托方參考：本項目用地區(qū)位理想，有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿?，適合開發(fā)大型項目。本項目開發(fā)住宅為主的項目有較好的市場前景。本項目在技術(shù)上和財務(wù)上是可行的，并具有良好的投資價值和相當?shù)氖找婊貓?。III.技術(shù)經(jīng)濟指標表一：經(jīng)濟技術(shù)指標項目合計一期二期三期四期數(shù)量數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例數(shù)量比例占地面積(畝)1570400500400270總建筑面積（m2）1151909293480366850293480198099住宅（m2）1036718264132330165264132178289其中：多層住宅54624016141455%18342550%13206645%6933535%花園洋房2534935869620%9171325%7337025%2971515%聯(lián)體別墅2072704402215%5502815%5869620%4952525%獨體別墅297152971515%商業(yè)及公共配套（m2）1151912934810%3668510%2934810%1981010%商業(yè)及公共配套包括:售樓中心、辦公區(qū)、奧運體育會館、幼兒園、購物廣場、商業(yè)步行街、生活會所等非住宅建筑。項目項目總占地面積：1570畝容積率:1.1建筑覆蓋面積：261668平方米（覆蓋率25%）5綠化率42%高度限制:18米車位比例：1：0.9項目開發(fā)周期：5年開發(fā)總成本：14.6億元（營業(yè)稅及附加未計入）每平方米單位成本：1269元/平方米項目銷售收入：保守估計：16.5億元一般估計：18.9億元樂觀估計：21.6億元總投資利潤率：保守估計：6.74%一般估計：22.09%樂觀估計：39.58%權(quán)益資本利潤率：保守估計：254.90%一般估計：306.96%樂觀估計：365.27%凈現(xiàn)值NPV（單位：萬元）：保守估計：3153一般估計：17325樂觀估計：33162內(nèi)部收益率IRR：保守估計：11%一般估計：33%樂觀估計：57%盈虧平衡點X：保守估計：0.943一般估計：0.829樂觀估計：0.732IV.結(jié)論與建議本項目用地區(qū)位理想、有相當?shù)陌l(fā)展?jié)摿Γm合開發(fā)大型住宅項目，并有較好的宏觀利好前景，具有良好的投資價值和可觀的經(jīng)濟效益。當然本項目也存在一定的風險，建設(shè)單位如果能有效地采取措施規(guī)避、分散、消除或轉(zhuǎn)移風險并達到自身資源能夠承受的程度，該項目具有相當?shù)目尚行?。建設(shè)單位應(yīng)抓緊籌集資金，合理利用自有資金，同時，應(yīng)適時加大廣告宣傳力度，優(yōu)化工程設(shè)計，在工程建設(shè)過程中嚴格實行招標和建設(shè)監(jiān)理制，力爭在2002年上半年開工建設(shè)。6第一章項目介紹11項目背景及地塊現(xiàn)狀112項目背景溫江位于成都市西面，上風上水，光華大道西延線的開工建設(shè)以及成都市高新西區(qū)的開發(fā)建設(shè)為溫江房地產(chǎn)開發(fā)帶來了極大的利好。市政府雖然未進行正面的引導(dǎo)，單已暗含借機帶動溫江跨越式發(fā)展之意。溫江縣本地政府將房地產(chǎn)業(yè)作為帶動溫江經(jīng)濟和聚集區(qū)域人氣的支柱產(chǎn)業(yè)，主持召開了“住在溫江成都房地產(chǎn)高層論壇會”。論壇會的后續(xù)效應(yīng)以及置信“芙蓉古城”項目在溫江的成功，令溫江房地產(chǎn)市場受到市內(nèi)開發(fā)商的普遍關(guān)注，先后有華新國際、森宇房產(chǎn)、華潤房產(chǎn)、亞都房產(chǎn)等多家開發(fā)商在此圈地。未來2-3年隨著成都市中區(qū)舊房改造工程的全面展開，總拆遷量將達到400萬平方米，按1：3的安置比例計算，將帶來1200萬平方米的市場需求量。市內(nèi)無法消化如此巨大的市場需求，這必將帶動成都市房地產(chǎn)市場郊區(qū)化的發(fā)展。2001年12月份，四川建信置業(yè)發(fā)展有限責任公司正式與溫江縣政府簽定了征地合同，其中一期用地400畝。2001年12月31日，建信公司在成都市藝術(shù)中心舉辦了“建信奧林匹克花園”奧地利皇家管樂團新年音樂會，進行了本項目第一次的形象宣傳，為項目的開發(fā)、推廣作了鋪墊。113地塊現(xiàn)狀項目地塊位于溫江縣，總占地1560畝，以江安河為界，地跨溫江縣涌泉和公平兩鎮(zhèn)，其主體部分位于涌泉鎮(zhèn)境內(nèi)。地塊南臨光華大道西延線，東西兩側(cè)與華新國際和愛使房產(chǎn)的項目地塊為鄰，北側(cè)目前為農(nóng)業(yè)區(qū)。地塊內(nèi)部地勢平坦、土地肥沃，相對落差在一米左右，現(xiàn)主要為農(nóng)田，其中零星分布著農(nóng)房和竹林，西南臨光華大道處有一企業(yè)。地塊內(nèi)現(xiàn)有一條東西向雙車道的水泥公路，路面高出兩側(cè)的田壟約一米左右，沿路兩側(cè)有部分村民自建的房屋。12項目地塊綜合開發(fā)環(huán)境121自然及人文歷史景觀條件地塊整體自然條件優(yōu)越，江安河蜿蜒流淌，水質(zhì)較為清澈，沿河竹林與環(huán)舍而生的竹團共同構(gòu)成了一道獨特的風景。另外，地塊內(nèi)保存有一條較為完整的江安河古河道，但缺少獨特的人文景觀與歷史古跡。122交通條件項目地塊與外界連接交通條件地塊內(nèi)有一條兩車道水泥路面鄉(xiāng)間公路，整體路況較好。但與外部公路接合部為沙石路面，路況較差，較為泥濘、坑洼。項目地塊周邊交通狀況目前地塊周邊有土龍路、溫雙路、涌泉柳城公路，南側(cè)的光華大道正處于施工階段，尚未形成交通能力。政府在地塊控制紅線東、西、北三側(cè)均規(guī)劃有三條市政公路，目前尚未動工。隨著本項目及區(qū)域其它項目的啟動，本項目地塊周邊交通狀況是非常良好的。123水、土地、空氣污染狀況項目地塊整體污染狀況小。江安河水質(zhì)較為清澈、流量大；土地平坦，幾乎均為農(nóng)業(yè)用地，西南部的企業(yè)處于停產(chǎn)狀態(tài)，污染??；光華大道的施工未對周邊環(huán)境造成明顯7破壞，粉塵污染較低。從整體比較，本項目地塊污染狀況遠比成都市區(qū)為輕，似有心曠神怡及有氧運動之美。124項目地塊周邊治安狀況分析項目地塊周邊居民以村民為主，服務(wù)業(yè)人口較少，居民世代為鄰，總體治安狀況較好。13項目地塊周邊建筑狀況分析項目地塊周邊建筑以村民的房舍為主，以圍合式院落和兩層自建房為主。西南面廠區(qū)內(nèi)的工業(yè)用房年代較為久遠，以五至六層磚混建筑為主。14項目地塊周邊居民狀況項目地塊周邊居民以附近村民為主，農(nóng)業(yè)人口占絕對比重。除西南處有極少的企業(yè)職工外，沒有其它類型的居民，商業(yè)人口、服務(wù)業(yè)人口及企業(yè)單位居民極少。15項目地塊周邊市政工程實施情況目前地塊周邊在建的市政工程僅光華大道西延線（溫江段）一項，路面現(xiàn)已推平，正在鋪設(shè)兩側(cè)的管網(wǎng)。政府在環(huán)境地塊四周均規(guī)劃有市政道路，目前均未進行施工。16項目地塊周邊配套設(shè)施狀況161商業(yè)設(shè)施地塊周邊的商業(yè)設(shè)施非常少，地塊東南面康河村內(nèi)有少量副食品商店、雜貨店和小餐館，在溫雙公路側(cè)有在溫江縣較為知名“仲華養(yǎng)生園”。地塊周邊缺少銀行，郵局等配套設(shè)施和娛樂場所。162生活設(shè)施地塊處于農(nóng)業(yè)區(qū)內(nèi)，周邊沒有菜市場等生活配套設(shè)施。醫(yī)療教育設(shè)施附近缺少醫(yī)院和療養(yǎng)院，康河村內(nèi)有個別個體診所，東面土龍公路一側(cè)有成都市獅馬路小學(xué)教育實驗基地，星星外國語學(xué)校及四川省商業(yè)學(xué)校等教育單位。17項目地塊優(yōu)劣勢分析171優(yōu)勢分析土地平坦，自然條件優(yōu)越，適宜進行房地產(chǎn)開發(fā)及營造良好的居住環(huán)境。項目規(guī)劃用地近1600畝，符合房地產(chǎn)規(guī)?；_發(fā)的趨勢，同時也給設(shè)計師留出了設(shè)計的空間，便于組團的規(guī)劃與配套設(shè)施的完善。緊臨光華大道，距成都市區(qū)三環(huán)路僅8公里，交通條件極為便利。光華大道的高標準建設(shè)以及規(guī)劃沿路兩側(cè)100米的綠化帶，不僅大大縮短了城鄉(xiāng)距離，也令回家成為一種享受。項目地塊位于涌泉鎮(zhèn)未來規(guī)劃的中高檔居住區(qū)內(nèi)，周邊均為成都市知名開發(fā)企業(yè)的項目地塊，區(qū)域含金量高，升值潛力大。未來區(qū)域的整體開發(fā)將有利于提升版塊整體形象和競爭力。便于與其它開發(fā)企業(yè)合作共同營造周邊配套，加速居住氣候的形成，同時避免重復(fù)投資帶來的重復(fù)性浪費。地塊內(nèi)有近三公里長的河岸線，有利于打造生態(tài)河景；沿岸良好的茂密竹林，8既有利于打造具有川西風俗的景觀環(huán)境，又為開發(fā)企業(yè)節(jié)省了營造景觀綠化的成本；沿河的河漫灘有利于營造親水的休閑空間。項目地塊所處區(qū)域為房地產(chǎn)開發(fā)的處女地，開發(fā)起點高，政府便于加強控制與規(guī)劃，令區(qū)域產(chǎn)品整體風格與檔次較為統(tǒng)一，可保持版塊形象的完整性?！白≡跍亟背啥挤慨a(chǎn)高層論壇會的召開，樹立了良好的溫江版塊區(qū)域品牌，引起了市場的關(guān)注，為項目后期的宣傳推廣創(chuàng)造了良好的條件。光華大道兩側(cè)鋪設(shè)的管網(wǎng)為小區(qū)開發(fā)中的管線引入、引出創(chuàng)造了良好的水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件。本項目良好的區(qū)位環(huán)境和地塊特征為項目的成功開發(fā)創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。加之成都建信公司雄厚的資金實力背景和良好的政府資源背景，輔以“奧林匹克花園”良好的項目品牌和運作模式，溫江縣政府將“建信奧林匹克花園”項目列為溫江縣政府一號工程，都將進一步加強本項目的優(yōu)勢。172劣勢分析項目地塊面積大，開發(fā)建設(shè)周期長，投資成本大，資金回收慢。項目地塊地勢平坦，地塊內(nèi)的相對落差僅為1米左右，地勢缺少起伏，不利于營造內(nèi)部規(guī)劃與景觀規(guī)劃的空間層次感和差異性。地塊周邊現(xiàn)有的交通條件較差，光華大道西延線（青羊段）的施工尚未進行，存在較大的變數(shù)，若其建設(shè)滯后，將對本項目的開發(fā)周期產(chǎn)生較大影響。地塊周邊的商業(yè)、生活、娛樂等配套設(shè)施落后，居住環(huán)境與商業(yè)環(huán)境尚未形成，不利于項目的推廣?！吧钜魳坊▓@”距項目地塊較近，并先于本項目推出市場，其價格定位較低，均價在1300元左右，若其推出后產(chǎn)品品質(zhì)與消費者預(yù)期存在較大的差異，會大大損害溫江版塊房產(chǎn)項目的整體形象，不利于“奧園”項目的推廣。在相鄰本項目地塊附近圈地的開發(fā)企業(yè)，如華新國際、愛使房產(chǎn)等現(xiàn)在都未有實質(zhì)性的開發(fā)動作，造成本項目在營造區(qū)域配套設(shè)施和吸引人氣上顯得勢單力孤。9第二章宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境研究本項目投資規(guī)模大，開發(fā)周期長，在項目投資、營建、營銷和管理的各個環(huán)節(jié)必然會受到國家宏觀經(jīng)濟形式及產(chǎn)業(yè)政策的影響。當然要準確的預(yù)測宏觀面對本項目的影響程度，作出量化分析是非常困難的，本章我們將根據(jù)以下幾個不同的層面及角度對本項目面臨的宏觀背景及經(jīng)濟形勢作定性研判：2.1國民經(jīng)濟景氣狀況對本項目的影響在全球經(jīng)濟增長趨勢減緩，一些權(quán)威結(jié)構(gòu)普通提出悲觀預(yù)測的時候，中國GDP在今年一季度增長8.1%，需求方面，全社會固定資產(chǎn)投資同比增長12.4%，消費品零售總額同比增長10.3%，呈現(xiàn)出穩(wěn)定增長的運行態(tài)勢，進而亞洲開發(fā)銀行4月19日也提出預(yù)測，認為中國和東南亞各國經(jīng)濟今年增速分別大7%和6%以上。目前觀察，國內(nèi)需求今年是上升趨勢，物價也是穩(wěn)定的，只要各項宏觀經(jīng)濟政策保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，內(nèi)需不會出現(xiàn)異常變化。不確定因素主要是外需，最近，有越來越多的國內(nèi)外學(xué)者認為，世界經(jīng)濟尤其美國經(jīng)濟增長放緩慢將明顯影響中國經(jīng)濟的增長。這種影響將在下半年顯現(xiàn)。國家統(tǒng)計局副局長邱曉華認為，國際需求將減少，國內(nèi)需求則會增加，二者相抵后，我國今年整個經(jīng)濟運行將相對平穩(wěn)，增長率保持在7%8%之間，不會出現(xiàn)大起大落。與此同時，據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查，一季度全國企業(yè)景氣指數(shù)118.6，比上年同期提高3.4個百分點，扣除季節(jié)因素與上季持平，特別是股份合作企業(yè)和私營企業(yè)的景氣指數(shù)有所提高。我們認為，整體國民經(jīng)濟將突顯內(nèi)需為主格局，就目前的經(jīng)濟景氣狀況及今年的經(jīng)